Подтверждение строительства дома до вступления в силу земельного кодекса
Dolgovnet34.ru

Юридический портал

Подтверждение строительства дома до вступления в силу земельного кодекса

Особенности регистрации права собственности на земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса РФ

Вы здесь

Министерство экономического развития Российской Федерации дало в письме от 9 октября 2009 года N Д23-3331 разъяснения по вопросу о порядке оформления права собственности на земельный участок с указанием перечня документов, в том числе об уплате госпошлины.

В письме сказано, что согласно федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, «государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, проводится на основании заявления правообладателя или уполномоченного им на то лица (ч. 1 ст. 16), приложенных к нему документов, необходимых для проведения государственной регистрации права собственности (ч. 2 ст. 16), и, если иное не установлено федеральным законом, предъявляется документ об уплате государственной пошлины (ч. 4 ст. 16) в размере, предусмотренном п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации».

Так, если земельный участок был предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, право собственности на него может быть зарегистрировано с учетом особенностей, предусмотренных ст. 25.2 федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

Согласно ст. 25.2 указанного закона в орган государственной регистрации представляют документ, являющийся основанием для государственной регистрации права собственности:

– акт о предоставлении такому гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

– акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

– выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);

– иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок.

Обязательным приложением к вышеуказанному документу является кадастровый паспорт соответствующего земельного участка.

Государственная регистрация права собственности гражданина на подобный земельный участок осуществляется также в случае, если:

– сведения о площади земельного участка, содержащиеся в представленном в соответствии со ст. 25.2 федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”документе, не соответствуют данным кадастрового паспорта такого земельного участка;

– кадастровый паспорт такого земельного участка не содержит сведений о таком земельном участке в полном объеме, в том числе сведений о местоположении границ такого земельного участка, либо данные сведения нуждаются в уточнении (в том числе если в этом паспорте указано, что площадь такого земельного участка ориентировочная, сведения о таком земельном участке не позволяют однозначно определить такой земельный участок в качестве индивидуально-определенной вещи, сведения о таком земельном участке подлежат уточнению и тому подобное).

Таким образом, в целях получения кадастрового паспорта земельного участка следует обратиться в орган, осуществляющий кадастровый учет, по месту нахождения земельного участка с запросом о предоставлении кадастрового паспорта.

Кроме того, ч. 11 ст. 45 федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости” установлено, что отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений об указанном земельном участке в объеме, необходимом в соответствии с ч. 4 ст. 14 данного закона, не является основанием для отказа в выдаче кадастрового паспорта такого земельного участка.

Также в письме уточняется, что «для государственной регистрации права собственности проводить кадастровые работы в отношении такого земельного участка с целью уточнения его характеристик не обязательно».

Помимо этого, необходимо отметить, что в соответствии с ч. 1 ст. 6 федеральному закону от “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного закона о регистрации, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Законом о регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Проблемы пролонгации договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, предоставленных для строительства до изменений Земельного кодекса РФ 01.03.15 г.

Пролонгация договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставленных под строительство до 01.03.2015 г. без проведения торгов (с предварительным согласованием места размещения объекта)

С 1 марта 2015 года вступили в силу значительные изменения в российское законодательство, регулирующее порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности (Федеральный закон №171-ФЗ от 23.06.2014 г. О внесении изменении в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ, Федеральный закон №42-ФЗ от 08.03.2015 г. О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ).

(1) По общему правилу земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, предоставляются физическим и юридическим лицам на торгах в форме аукциона. Утвержден закрытый перечень исключений из этого общего правила (30 пунктов).

(2) Порядок продления аренды (через заключение нового договора) зависит от того, как был предоставлен участок первому арендатору – по результатам торгов или нет.

(3) Запрещено преимущественное право арендатора на заключение на новый срок договора аренды земельного участка без проведения торгов, ранее предусмотренное в п.3 ст.22 ЗК РФ.

(4) Введены 17 вариантов предельных сроков договоров аренды (п.8 ст. 39.8 ЗК РФ, например: для земельных участков, предоставляемых для строительства, – срок от 3 до 10 лет; для земельных участков, предоставленных для завершения начатого строительства объекта, – до 3 лет, максимальный срок 49 лет сохранился для собственников зданий и сооружений)

Нормы, конкретизирующие возможность продления аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, изложены в пунктах 3 – 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

(1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ – здесь речь идет о заключении договора по итогам несостоявшихся торгов, в которых принял участие один участник и автоматически стал победителем);

(2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

При этом, для реализации такой возможности необходимо еще и соблюдение в совокупности следующих условий, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ:

(1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

(2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

(3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ;

(4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 – 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Анализ п.2 ст.39.6 ЗК РФ позволяет выделить только одно применимое условие для арендаторов земельных участков, ранее предоставленных для строительства без проведения торгов:

пп.10 – земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 ст. 39.6 ЗК РФ, а именно:

(1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

(2) собственнику объекта незавершенного строительства, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Порядок отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка, определен в ст.239.1 Гражданского кодекса. Однако, в силу п.33 Закона №171-ФЗ эти положения не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015 г.

Кроме того, в соответствии с п. «н» ст.11 Федерального закона № 171-ФЗ, посвященной изменениям в Федеральном законе от 25.10.2001 г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ, в случае, если:

(а) объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и

(б) право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, то

Читать еще:  Какова процедура выкупа земли под гаражом в ГСК?

(в) собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (при условии, что ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в этом порядке).

Дополнительное переходное положение:

В соответствии с п.1 ст.34 Федерального закона №171-ФЗ до 1 марта 2018 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду, в соответствии со статьями 31 и 32 ЗК РФ, посвященными предоставлению земельных участок для строительства без торгов в порядке предварительного согласования места размещения объекта (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона) на основании заявления без проведения торгов, если:

(а) предоставление такого земельного участка лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 1 марта 2015 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка,

(б) такой земельный участок, в течение трех лет со дня принятия этого решения о предварительном согласовании места размещения объекта, не может быть предметом аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка и не может быть предоставлен без проведения торгов лицу, если оно не указанно в этом решении.

Вопрос: как быть арендатору земельного участка, договор аренды которого был заключен до указанных выше изменений, если к моменту окончания срока аренды строительство объекта не начато, а подготовительные мероприятия (сбор тех.условий, изыскания и проектирование) выполнены?

В соответствии с ч.1 ст.450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Прямой запрет на изменение срока аренды по соглашению сторон ни в одной из указанных выше норм Земельного кодекса и сопутствующих законов не предусмотрен.

Таким образом, если в договоре аренды земельного участка, заключенного до 01.03.2015 г., есть условие о возможности продления договора по соглашению сторон, то единственным возможным способом сохранения прав аренды остается заключение соответствующего дополнительного соглашения к договору аренды, в котором будет изменен его срок.

Однако, практика обращения в органы местного самоуправления, свидетельствует о том, что заключение таких соглашений официально не предусмотрено (сотрудники не принимают заявление «не по установленной форме», а форма для пролонгации заключенных договоров отсутствует). Участие в торгах арендатора не вдохновляет. Остается только путь «через форточку»?

Оформление в собственность или в аренду земельных участков, предоставленных в пользование гражданам и юридическим лицам до вступления в силу Земельного кодекса РФ

Данный способ приватизации земельных участков направлен на приведение в соответствие с ЗК РФ прав на земельные участки, возникших до вступления его в силу, и имеет переход

ный исключительный характер. Он касается земельных участков, предоставленных гражданам и юридическим лицам на ограниченных вещных правах до введения в действие ЗК РФ.

Поскольку ограниченные вещные права на земельные участки не позволяют им участвовать в гражданском обороте, законодателем были установлены меры, направленные на переоформление таких участков в собственность или аренду.

Правовое регулирование переоформления прав осуществляется Законом о введении в действие ЗК РФ, что обусловлено переходным, временным характером данного способа приобретения прав гражданами и юридическими лицами.

Пункт 1 ст. 3 указанного Закона устанавливает, что права на землю, не предусмотренные ст. 15, 20–24 ЗК РФ, подлежат переоформлению со дня введения в действие ЗК РФ.

Основанием возникновения права собственности и права аренды на земельные участки в соответствии с данным способом является решение уполномоченного органа о предоставлении земельных участков гражданам и юридическим лицам в пользование и владение до вступления в силу ЗК РФ.

Порядок переоформления прав зависит от вида субъекта и цели предоставления земельного участка.

В соответствии с и. 9.1 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ граждане вправе зарегистрировать право собственности на земельные участки, предоставленные им до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

Принятие решений органами власти о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется. Указанные граждане в данном случае должны обращаться с заявлением о приобретении в собственность земельного участка непосредственно в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в настоящее время – территориальное отделение Росреестра по месту нахождения земельного участка). Необходимыми документами для государственной регистрации нрава собственности на земельный участок являются правоустанавливающий документ и кадастровый паспорт земельного участка.

Государственная регистрация права собственности в этом случае осуществляется в соответствии со ст. 25.2 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество.

При этом оформление в собственность граждан данных земельных участков сроком не ограничивается.

В случае если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающем или удостоверяющем право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность [1] . В этом случае граждане также имеют право зарегистрировать право собственности на предоставленные им земельные участки в указанном порядке.

Определенные особенности предоставления в собственность земельных участков предусмотрены в отношении граждан, являющихся членами садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений, при отсутствии у них правоустанавливающих документов на данные участки. Такая ситуация связана с распространенным, особенно в советские годы, порядком предоставления земельных участков для указанных целей не конкретным гражданам, а организациям, при которых создавались соответствующие некоммерческие объединения, распределявшие земельные участки между своими членами. Данные общественные объединения имеют один правоустанавливающий документ на весь земельный участок, предоставленный объединению, а для членов такого объединения доказательством предоставления индивидуального земельного участка является заключение правления данного некоммерческого объединения. В таких случаях для бесплатной приватизации гражданами земельных участков установлена необходимость принятия решения о предоставлении таких земельных участков в собственность исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, обладающими правом предоставления такого земельного участка в соответствии со ст. 28 Закона о садоводческих объединениях граждан.

Юридические лица, не указанные в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, в соответствии с п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести земельные участки в собственность до 1 июля 2012 г. в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ.

В целях стимулирования приобретения в собственность указанных земельных участков Законом о введении в действие ЗК РФ был установлен льготный порядок определения выкупной цены и арендной платы, а также был ограничен срок оформления прав на данные земельные участки (в настоящее время – до 1 июля 2012 г., а для земельных участков, занятых линейными объектами (линиями электропередач, связи, трубопроводами, дорогами и другими подобными сооружениями), до 1 января 2015 г.).

Цена выкупа земельных участков в указанных случаях рассчитывается в соответствии с правилами, предусмотренными соответственно п. 1 и 2 ст. 2 Закона о введении в действие ЗК РФ, размер арендной платы в случаях заключения договора аренды – в соответствии с п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

Особенности приобретения сельскохозяйственными организациями, а также гражданами, осуществляющими деятельность по ведению крестьянского (фермерского) хозяйства, права собственности на земельные участки или права аренды земельных участков из состава сельскохозяйственных угодий, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, устанавливаются Законом об обороте земель.

Следует отметить, что непереоформление указанными юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, предоставленными им до введения в действие ЗК РФ, в установленный срок не является основанием принудительного прекращения права постоянного (бессрочного) пользования на данные земельные участки. Но необходимо иметь в виду, что Федеральный закон от 24.07.2007 № 212-ФЗ “О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав па земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности” дополнил КоАП РФ ст. 7.34, которая предусматривает административную ответственность юридических лиц и индивидуальных предпринимателей без образования юридического лица за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность.

Исключения из данного правила установлены в отношении следующих юридических лиц:

  • – садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений граждан;
  • – организаций, при которых до вступления в силу Закона о садоводческих объединениях граждан были созданы (организованы) садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие объединения граждан;
  • – гаражных потребительских кооперативов.

Переоформление садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями граждан права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками осуществляется в порядке, установленном ст. 28 Закона о садоводческих объединениях граждан. В соответствии с п. 2 ст. 28 указанного Закона земельные участки, относящиеся к имуществу общего пользования, подлежат передаче в собственность садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения бесплатно.

Переоформление гаражными потребительскими кооперативами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками осуществляется в порядке, установленном ст. 36 ЗК РФ.

При этом переоформление садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями граждан, а также гаражными потребительскими кооперативами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками сроком не ограничивается.

Религиозные организации могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию.

Читать еще:  В каких случаях соседи по земельному участку ставят забор?

Новости

Рубрика: Актуальное интервью

Земельный кодекс РФ, безусловно, внес существенные изменения с 1 марта 2015 года. Но в «системе прав» радикальных изменений не произошло. «С этой системой прав мы работали и продолжаем работать», — рассказывает Елена Александровна КАЦ, начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Красноярскому краю, к.ю.н.

— Елена Александровна, какие права сегодня есть у физических лиц?

— Самый распространенный вид права — это собственность, и каких-либо серьезных изменений правомочия собственника не претерпели, если не говорить о новом порядке изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

Новый Земельный кодекс РФ исключил из системы прав главы и статьи о порядке предоставления и возможности нахождения земельных участков на праве пожизненно наследуемого владения и постоянного бессрочного пользования у физических лиц. Вместе с тем в ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон о введении ЗК РФ) внесены изменения, предусматривающие правило о сохранении за правообладателями — физическими лицами указанных видов прав. То есть если гражданин владеет земельным участком на данном виде права или оно перешло к нему по наследству, он может переоформить данный земельный участок в собственность.

Также если земельный участок был предоставлен до введения в действие Земельного кодекса РФ для ведения личного, дачного хозяйства, садоводства, огородничества, и в правоустанавливающем документе не указан вид права или невозможно определить его вид, то такой земельный участок считается предоставленным на праве собственности. В этом случае вы можете прийти в регистрирующий орган с необходимыми для госрегистрации права на данный участок документами.

Также земельные участки предоставляются гражданам на праве аренды, и в установленных законом случаях — в безвозмездное пользование.

— Как оформить право на земельный участок в упрощенном порядке?

— Эта процедура прописана в ст. 25.2 Закона о регистрации. Если у вас в полученных до введения в действие Земельного кодекса РФ документах (т. е. до 30.10.2001) прямо указано, что земельный участок предоставлен в собственность, то можете не волноваться. Если же написано, что земельный участок предоставлен вам на праве пожизненно наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования, либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, мы рекомендуем прийти в Росреестр и оформить документы о праве собственности.

При чем речь идет о любых актах, свидетельствах о предоставлении прав на земельный участок, изданных в 90-х гг. О правах на земельный участок свидетельствует в том числе выписка из похозяйственной книги, выдаваемая органом местного самоуправления (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства). Все эти документы являются основанием для регистрации права.

В рамках «дачной амнистии» есть еще одна уникальная возможность. Если вы стали собственником жилого дома по наследству, но у вашего наследодателя не было никаких документов на землю, то в этом случае ваше право на земельный участок под данным жилым домом может быть зарегистрировано на основании правоустанавливающих документов на жилой дом и документов любого прежнего собственника указанного здания (строения) или сооружения на данный земельный участок.

То есть, вы вступили в наследство, и других документов, кроме свидетельства о праве на наследство на этот жилой дом, у вас нет. Вам достаточно к свидетельству о праве на наследство на жилой дом приложить любой из документов прежнего собственника (не обязательно наследодателя!), который бы свидетельствовал о праве на земельный участок. Это могут быть любые документы: договоры о застройке территории, акты об отводе земельных участков для строительства жилого дома и др.

— Как можно получить земельный участок в аренду?

— В аренду земельные участки предоставляются гражданам, как резидентам, так и нерезидентам — иностранным гражданам или лицам без гражданства: у них не может быть земельных участков на праве собственности.

Предоставление в аренду земельных участков из государственной или муниципальной собственности осуществляется на торгах и без проведения торгов, за плату и бесплатно.

Хочу обратить внимание на новшество: новым Земельным кодексом РФ установлена обязанность правообладателя здания, сооружения или помещения в нем подписать договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, если такой договор направлен органом, уполномоченным на распоряжение земельными участками.

При этом также закреплена обязанность органа, уполномоченного на распоряжение земельными участками, обращаться в суд с заявлением о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить такой договор в случае, если изначально заявление о заключении такого договора подано одним из правообладателей, а остальные или некоторые из них отказались от его подписания в добровольном порядке.

Также предусмотрено право органа, уполномоченного на распоряжение земельными участками, обращаться в суд с требованием о понуждении заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора в случае, если ни один из правообладателей здания, сооружения или помещений в них не обратился с соответствующим заявлением.

Что касается нормы Земельного кодекса РФ об исключении преимущественных прав арендатора на заключение договора аренды на новый срок, то в судебной практике давно сложился подход, при котором земельные участки должны предоставляться в аренду только на торгах, и то преимущественное право, которое было у прежнего арендатора, полностью исключено.

— Как быть без преимущественного права?

— Следует отметить, что еще постановлением Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 было заложено, что в случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным, равно как и соглашение о продлении такого договора.

Таким образом, и до 1 марта 2015 года с учетом сложившейся судебной практики, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, не всегда был способен реализовать свое преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Сегодня в определенных случаях установлена возможность заключения нового договора аренды без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды (см. ст. 39.6 п. 3). Так, граждане и юрлица, которые являются арендаторами земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, имеют право на заключение нового договора без проведения торгов в двух случаях: если земельный участок был предоставлен гражданину или юрлицу в аренду без проведения торгов, или земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства и дачного хозяйства. Условия реализации этого права определяются ст. 39.6 п. 4.

— Давайте рассмотрим такую ситуацию. Был договор аренды, заключенный до 1 марта 2015 года, срок его действия истекал 1 марта 2015 года. Возможно ли применение норм Гражданского кодекса о том, что договор считается возобновленным на неопределенный срок?

— Возможно, и они будут расторгаться по правилам, установленным ст. 621 ГК РФ (нужно уведомить при аренде недвижимого имущества за три месяца). Вместе с тем нельзя говорить о том, что к таким договорам могут быть заключены дополнительные соглашения о продлении срока.

— Нужно ли специально что-то делать, если в ЕГРП есть запись о таком договоре? Такой договор считается автоматически расторгнутым или нужно вносить в ЕГРП?

— Предлагаю обратиться к письму Минэкономразвития, где сказано: поскольку утрачено преимущественное право на заключение договора на новый срок и заключение допсоглашения невозможно даже к возобновленному договору, то наличие самой записи в ЕГРП о вашем договоре аренды не подтверждает наличие договорных отношений по предоставлению в аренду такого земельного участка. То есть дальнейшее продление арендных отношений возможно в рамках нового договора аренды, заключаемого по новым правилам Земельного кодекса. Если ваш договор никак не расторгнут, по ст. 621 ГК РФ он возобновляется на неопределенный срок. Но распорядиться этим имуществом будет затруднительно, потому что у вас потребуют документ, подтверждающий продление срока.

— Что касается земельных участков, являющихся общим имуществом многоквартирного дома, какие сложности здесь есть?

— Сегодня все больше набирает силу эта возможность оформления права на земельный участок: многие собственники жилых помещений в многоквартирных домах активно приступили к оформлению земельных участков на общее имущество многоквартирного дома. Но особый статус такого земельного участка не многими осознан.

Особенно хотелось бы обратить внимание собственников двухквартирных жилых домов. По действующему сегодня законодательству жилой дом, состоящий из двух квартир — это многоквартирный дом. Собственники таких двухквартирных домов оформляют земельный участок как общее имущество многоквартирного дома, полагая, что они становятся его индивидуальными собственниками.

Однако статус общего имущества как раз иной: все собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе и земельным участком — только сообща. При этом собственникам квартир земельный участок принадлежит на праве общей долевой собственности. Доля в праве общей собственности на него пропорциональна размеру общей площади помещения собственника. И самое главное, доля в праве общей собственности на земельный участок как на общее имущество следует судьбе права собственности на помещение: отдельно распорядиться земельным участком без распоряжения помещением невозможно.

Таким образом, земельный участок приобретает статус общего имущества многоквартирного дома и считается предназначенным для обслуживания многоквартирного дома, а размещение на нем каких-либо объектов, не связанных с эксплуатацией общего имущества многоквартирного дома, безусловно, у других собственников может вызывать вопросы.

И есть какой-нибудь выход?

— Ранее действующее законодательство предусматривало, и мы имеем такие факты, возможность оформления земельных участков под каждой квартирой. И граждане находят под своими квартирами ранее оформленные документы, и сотрудники Росреестра продолжают регистрировать право на земельные участки под такими квартирами (поскольку это ранее предоставленные земельные участки).

Читать еще:  Можно ли продать земельный участок?

Рекомендую, прежде чем принять решение о том, как оформить земельный участок, попытаться найти ранее выданные документы и выяснить, оформлялся ли земельный участок под такими квартирами в индивидуальную собственность. Только после того как будут отправлены все запросы в архив, в государственный фонд данных, хранящий сведения о предоставлении земельных участков, можно принимать решение и оформлять земельный участок как общее имущество собственников многоквартирного дома.

— Елена Александровна, какое значение имеет КонсультантПлюс в работе Росреестра?

— Наше Управление пробовало разные правовые системы, но, безусловно, самой удобной из них всегда был и есть КонсультантПлюс. Спасибо компании «ИСКРА» за то, что вы действительно нацелены на пользователей. Отдельная благодарность экспертам «Линии консультаций» за оперативную помощь.

Кто имеет право бесплатно получить участок после 1 марта 2015 года*

Категории граждан

Вид участка

Правила оформления

Члены садовых, огородных, дачных товариществ и кооперативов независимо от даты их вступления в члены объединения

Неприватизированные земли дачного объединения, предоставленные ему до вступления в силу поправок в Земельный кодекс (до 1 марта 2015 г.)

В собственность. Правило действует только до 31 декабря 2020 года

Специалисты (агрономы, врачи, учителя, работники бюджетных сфер), работающие в малонаселенных районах

Участки для индивидуального жилищного строительства или подсобного хозяйства

В безвозмездное пользование на срок до шести лет. Если участок используется по назначению в течение пяти лет, работник имеет право оформить его в собственность

Лица, желающие вести фермерское хозяйство в малонаселенных районах

Специальные участки под данный вид деятельности

В безвозмездное пользование на срок до шести лет. Если участок используется по назначению в течение пяти лет, работник имеет право оформить его в собственность

Многодетные семьи с тремя и более детьми

В соответствии с региональными законами

*См. ст. 39.5 Земельного кодекса РФ

Проблемы пролонгации договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, предоставленных для строительства до изменений Земельного кодекса РФ 01.03.15 г.

Пролонгация договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставленных под строительство до 01.03.2015 г. без проведения торгов (с предварительным согласованием места размещения объекта)

С 1 марта 2015 года вступили в силу значительные изменения в российское законодательство, регулирующее порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности (Федеральный закон №171-ФЗ от 23.06.2014 г. О внесении изменении в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ, Федеральный закон №42-ФЗ от 08.03.2015 г. О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ).

(1) По общему правилу земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, предоставляются физическим и юридическим лицам на торгах в форме аукциона. Утвержден закрытый перечень исключений из этого общего правила (30 пунктов).

(2) Порядок продления аренды (через заключение нового договора) зависит от того, как был предоставлен участок первому арендатору – по результатам торгов или нет.

(3) Запрещено преимущественное право арендатора на заключение на новый срок договора аренды земельного участка без проведения торгов, ранее предусмотренное в п.3 ст.22 ЗК РФ.

(4) Введены 17 вариантов предельных сроков договоров аренды (п.8 ст. 39.8 ЗК РФ, например: для земельных участков, предоставляемых для строительства, – срок от 3 до 10 лет; для земельных участков, предоставленных для завершения начатого строительства объекта, – до 3 лет, максимальный срок 49 лет сохранился для собственников зданий и сооружений)

Нормы, конкретизирующие возможность продления аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, изложены в пунктах 3 – 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

(1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ – здесь речь идет о заключении договора по итогам несостоявшихся торгов, в которых принял участие один участник и автоматически стал победителем);

(2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

При этом, для реализации такой возможности необходимо еще и соблюдение в совокупности следующих условий, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ:

(1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

(2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

(3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ;

(4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 – 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Анализ п.2 ст.39.6 ЗК РФ позволяет выделить только одно применимое условие для арендаторов земельных участков, ранее предоставленных для строительства без проведения торгов:

пп.10 – земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 ст. 39.6 ЗК РФ, а именно:

(1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

(2) собственнику объекта незавершенного строительства, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Порядок отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка, определен в ст.239.1 Гражданского кодекса. Однако, в силу п.33 Закона №171-ФЗ эти положения не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015 г.

Кроме того, в соответствии с п. «н» ст.11 Федерального закона № 171-ФЗ, посвященной изменениям в Федеральном законе от 25.10.2001 г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ, в случае, если:

(а) объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и

(б) право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, то

(в) собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (при условии, что ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в этом порядке).

Дополнительное переходное положение:

В соответствии с п.1 ст.34 Федерального закона №171-ФЗ до 1 марта 2018 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду, в соответствии со статьями 31 и 32 ЗК РФ, посвященными предоставлению земельных участок для строительства без торгов в порядке предварительного согласования места размещения объекта (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона) на основании заявления без проведения торгов, если:

(а) предоставление такого земельного участка лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 1 марта 2015 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка,

(б) такой земельный участок, в течение трех лет со дня принятия этого решения о предварительном согласовании места размещения объекта, не может быть предметом аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка и не может быть предоставлен без проведения торгов лицу, если оно не указанно в этом решении.

Вопрос: как быть арендатору земельного участка, договор аренды которого был заключен до указанных выше изменений, если к моменту окончания срока аренды строительство объекта не начато, а подготовительные мероприятия (сбор тех.условий, изыскания и проектирование) выполнены?

В соответствии с ч.1 ст.450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Прямой запрет на изменение срока аренды по соглашению сторон ни в одной из указанных выше норм Земельного кодекса и сопутствующих законов не предусмотрен.

Таким образом, если в договоре аренды земельного участка, заключенного до 01.03.2015 г., есть условие о возможности продления договора по соглашению сторон, то единственным возможным способом сохранения прав аренды остается заключение соответствующего дополнительного соглашения к договору аренды, в котором будет изменен его срок.

Однако, практика обращения в органы местного самоуправления, свидетельствует о том, что заключение таких соглашений официально не предусмотрено (сотрудники не принимают заявление «не по установленной форме», а форма для пролонгации заключенных договоров отсутствует). Участие в торгах арендатора не вдохновляет. Остается только путь «через форточку»?

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector