О признании добросовестным приобретателем земельного участка
Dolgovnet34.ru

Юридический портал

О признании добросовестным приобретателем земельного участка

В ГК РФ появилась презумпция добросовестности приобретателя недвижимости, полагавшегося на сведения из ЕГРН

С 1 января 2020 г. вступили в силу поправки в ГК РФ о добросовестном приобретении и приобретательной давности. В частности, теперь в нем содержится презумпция того, что для признания приобретателя добросовестным ему достаточно проверить сведения в ЕГРН. Эту презумпцию по-прежнему можно оспорить в суде.

Президент РФ подписал закон, касающийся добросовестных приобретателей и срока приобретательной давности (Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»). Он вступил в силу 01.01.2020.

Изначально в проекте содержались только поправки, направленные на защиту добросовестных приобретателей приватизированных жилых помещений при обращении государственных органов и органов местного самоуправления с исками об истребовании этих помещений. Дело в том, что в п. 1 ст. 302 ГК РФ предусмотрено правило о том, что собственник вправе истребовать помещения у добросовестных приобретателей в случае, когда имущество выбыло из владения собственника помимо его воли. В итоге получалось, что если лицо приобретало жилое помещение в порядке приватизации у органа власти, который не имел права на отчуждение, то у такого приобретателя суд мог истребовать квартиру. Но в окончательную редакцию документа включили общее положение, которое касается добросовестных приобретателей любого недвижимого имущества, то есть не только приватизированных квартир.

Добросовестный приобретатель недвижимого имущества

В статье 8.1 ГК РФ теперь предусмотрено, кто является добросовестным приобретателем недвижимого имущества.

Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Таким образом, в ГК РФ теперь закреплено положение о том, что при приобретении недвижимости достаточно проверить сведения из ЕГРН. Если приобретатель это сделал, то он будет считаться добросовестным. А значит, изъять у него приобретенную недвижимость не получится. В то же время возможно опровержение этой презумпции. Иные лица вправе представить другие доказательства того, что приобретатель знал или должен был знать о том, что продавец не вправе был отчуждать это недвижимое имущество. Такими обстоятельствами могут быть наличие притязаний третьих лиц, частая смена собственников недвижимости за короткий срок и т.д.

Приобретательная давность

Также в ГК РФ появилась норма о том, что течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы (в соответствии со ст. 301 и 305 ГК РФ), начинается со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя, а в случае, если было зарегистрировано право собственности добросовестного приобретателя недвижимой вещи, которой он владеет открыто, — не позднее момента государственной регистрации права собственности такого приобретателя. Сейчас срок приобретательной давности (пять лет для движимого имущества и 15 лет для недвижимости) начинается не ранее истечения срока исковой давности по требованию об истребовании вещи из чужого незаконного владения, то есть фактически составляет восемь лет для движимого имущества и 18 лет для недвижимости с момента, когда законный владелец вещи узнал или должен был узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Суд будет отказывать в удовлетворении требования РФ, субъекта РФ или муниципального образования об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в ЕГРН записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца должен нести орган власти.

Людмила Степанова, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкини Партнеры»

О добросовестном приобретателе

По вопросу доказывания добросовестности приобретателя существовали различные подходы. В изначальной редакции п. 38 совместного постановления пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление № 10/22) было указано, что по спорам об истребовании имущества из чужого незаконного владения приобретатель должен доказывать свою добросовестность. При этом в судебной практике были сформулированы достаточно жесткие требования к «стандарту добросовестности» приобретателя недвижимой вещи. Учитывались наличие записи в ЕГРН о праве собственности отчуждателя объекта, факт осмотра объекта до его приобретения, ознакомление приобретателя со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость и выяснение оснований возникновения у продавца права собственности (см., например, Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утв. Президиумом ВС РФ 01.10.2014).

Однако в 2015 г. приведенный абзац Постановления № 10/22 был исключен, что позволило некоторым исследователям на основании ст. 10 ГК РФ делать вывод о презумпции добросовестности приобретателя по соответствующей категории споров.

В соответствии с принятыми изменениями для действия презумпции добросовестности лицу при приобретении недвижимой вещи достаточно ознакомиться с данными ЕГРН в отношении объекта и убедиться, что его собственником является отчуждатель и какие-либо обременения/отметки, исключающие право отчуждателя, отсутствуют. При этом сохраняется возможность опровержения добросовестности приобретателя в судебном порядке. Данный подход соответствует принципу публичной достоверности реестра и снимает с приобретателя риск невозможности установления правомерности приобретения объекта предшествующими обладателями.

О приобретательной давности

В соответствии с ранее действующей редакцией п. 4 ст. 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. 301 и 305 ГК РФ (по правилам о виндикации), начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

Данная норма вызывала критику (см., например, Концепцию развития гражданского законодательства РФ, одобренную в 2009 г.). Во-первых, она удлиняла общий срок, необходимый для приобретения права собственности по давности владения (исковая давность в три года + срок приобретательной давности 5/15 лет). Во-вторых, делала неопределенным момент, с которого начинает течь срок приобретательной давности (он привязан к моменту истечения срока исковой давности по виндикационному иску собственника, который, в свою очередь, начинает течь со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком).

В соответствии с новой редакцией п. 4 ст. 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в указанном случае начинается со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя (в случае регистрации права добросовестного приобретателя на недвижимую вещь в ЕГРН, во всяком случае, не позднее такой регистрации).

Как можно видеть, отмеченные ранее недостатки нормы устранены. При этом новая редакция предполагает иное соотношение срока исковой давности по виндикационному иску собственника и срока приобретательной давности: эти сроки текут параллельно, являются различными, и момент начала течения данных сроков определяется также по-разному.

Отметим, что в соответствии с внесенными изменениями в п. 1 ст. 234 ГК РФ закреплена возможность установления отличающихся от общих сроков и условий приобретения права собственности по давности владения, однако сами такие случаи в настоящее время не предусмотрены ст. 234 ГК РФ.

Кто является добросовестным приобретателем? Как и какими средствами доказать, что имеешь право на защиту?

В настоящее время, при совершении крупных сделок, особенно сделок с недвижимостью, покупатели, как правило, очень осторожны, пользуются квалифицированной помощью риэлторов или юристов, которые помогают собрать необходимый пакет документов для регистрации сделки.

Но в жизни случается разное… и порой, в один не прекрасный момент, казалось бы положительно заключенная сделка, оспаривается в судебном порядке какими-то «заинтересованными» лицами.

Как правило, простой обыватель, попавший в подобную ситуацию, просто впадает в ступор и не знает, что ему нужно делать, как он может защитить свои права.

В настоящей статье проведем небольшой анализ данной проблематики, чтобы появилась какая-то ясность в действиях по защите своих прав.

Кто такой добросовестный приобретатель? Какие критерии допустимой защиты существуют?

Законодательством установлено кто может получить защиту в качестве добросовестного приобретателя, согласно п. 1 ст. 302 ГК РФ – законодатель определяет добросовестного приобретателя — как лицо, которое на возмездной основе приобрело имущество у лица, не имевшего законных оснований его отчуждать, о чем приобретатель знать не мог.

Приобретателя можно однозначно рассматривать как добросовестного и имеющего право на защиту от истребования у него его приобретения, если он отвечает таким критериям:

1) Он не знал и не имел возможности узнать о том, что приобретает имущество не у собственника или его надлежащего представителя, а у человека, который вовсе не был наделен правом на отчуждение.

2) Приобрел имущество на возмездной основе (иными словами, не получил его в дар, а предоставил равноценное возмещение — деньги или иные материальные или нематериальные ценности).

Когда добросовестность приобретателя оспаривается и встает вопрос о наличии у него осведомленности относительно полномочий продавца, то в качестве доказательств можно представить документы, подтверждающие наличие между сторонами:

— участия в уставных капиталах организаций;

— иных форм аффилированности.

Особенности добросовестного приобретателя недвижимого имущества.

Добросовестный приобретатель недвижимости отличается от любого другого тем, что приобретение им права собственности на такое имущество связано с процедурой государственной регистрации.

— Во-первых, совершение акта регистрации со стороны государственной власти обуславливает момент наступления права собственности;

— Во-вторых, предоставляет правообладателю особую защиту.

Согласно общему правилу, закрепленному в абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ, право собственности на объект недвижимости возникает у добросовестного приобретателя с момента государственной регистрации отчуждения этого имущества. Оспаривание зарегистрированного права собственности добросовестного приобретателя допускается только путем истребования такого имущества и только в случаях, установленных законом.

Следует заметить: К добросовестному приобретателю недвижимости судебные органы предъявляют особые требования. Они связаны прежде всего с проявлением покупателем особой осмотрительности при совершении сделки.

Так, Арбитражный суд Поволжского округа в своем постановлении от 01.11.2016 № Ф06-12185/2016 прямо указывает на должную осмотрительность в качестве правоустанавливающего критерия при оценке добросовестности покупателя при заключении договора купли-продажи. В данном деле суд отказал покупателю в защите, так как ему должно было быть известно, что недвижимость продавцом ранее не была оплачена, а перепродавалась по стоимости ниже рыночной.

Покупатель недвижимости должен проявить должную осмотрительность, то есть доподлинно выяснить все обстоятельства, касающиеся:

— личности продавца, его правового статуса и наличия у него прав на распоряжение недвижимостью;

— соответствия продаваемого объекта данным, изложенным в договоре и содержащимся в соответствующем государственном реестре;

— отсутствия возможных притязаний на объект со стороны третьих лиц;

Читать еще:  Возможно ли арендовать землю на территории кампуса университета?

— наличия согласия или одобрения со стороны третьих лиц или государственных органов/организаций, если таковые требуются в соответствии с законодательством.

Истребование имущества у добросовестного приобретателя

Статья 302 ГК РФ предусматривает ряд случаев, когда, несмотря на наличие государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, собственник может потребовать у добросовестного приобретателя вернуть имущество:

При возмездном приобретении покупателем — при наличии доказательств, свидетельствующих, что имущество:

— собственником или его представителем, уполномоченным на владение, было утеряно;

— было у них похищено;

— выбыло из владения другим путем против их воли.

— при безвозмездном приобретении — без каких-либо дополнительных условий.

Верховный суд РФ в Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утвержденном президиумом 01.10.2014, указал, что в том случае, если жилое помещение получено владельцем не от собственника, собственник вправе истребовать его посредством виндикационного иска (ст. 301 ГК РФ).

Следует заметить: Возможность истребовать недвижимое имущество у добросовестного приобретателя имеется также и тогда, когда, несмотря на возмездность приобретения, передача недвижимости во владение добросовестному приобретателю фактически не состоялась по той причине, что собственник сам продолжал пользоваться этим имуществом (п. 6 информационного письма № 126).

Существенное занижение договорной цены недвижимого имущества по отношению к его рыночной стоимости может быть расценено судом в качестве обстоятельства, указывающего на сговор сторон, а следовательно, на возможность истребования такого имущества у покупателя (п. 9 информационного письма № 126).

Особенности, связанные с добросовестным приобретением земельного участка

Не требует специального разъяснения тот факт, что земельные участки относятся к недвижимому имуществу, а следовательно, имеют все те же особенности, о которых указывалось выше.

Не может быть признан добросовестным приобретателем покупатель самовольной постройки, расположенной на земельном участке, который был истребован из чужого незаконного владения. К такому выводу пришел президиум ВАС РФ в информационном письме «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ» от 09.12.2010 № 143 (п. 11).

Существуют особенности, связанные с истребованием земельных участков, входящих в состав лесного фонда. В соответствии со ст. 8 Лесного кодекса РФ право собственности на такие участки может принадлежать только Российской Федерации. Из этого следует, что участки лесного фонда могут быть истребованы в любом случае, даже если их покупатель мог бы быть признан добросовестным приобретателем. Так, президиум Псковского областного суда встал на сторону прокурора и признал отсутствующим право собственности на участок лесного фонда, зарегистрированное ранее за гражданином, несмотря на то, что участок был приобретен последним по возмездной сделке (постановление от 24.10.2014 № 4-г-281/2014).

Должная осмотрительность добросовестного приобретателя будет поставлена под сомнение, если он проигнорировал несоразмерность площади земельного участка по отношению к площади постройки, а также несоответствие назначения земельного участка, содержащегося в кадастровых документах, назначению, указанному в договоре (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 01.10.2015 № Ф04-23620/2015).

Не могут также получить защиту добросовестные приобретатели земельных участков, если продавцы таких участков приобрели право собственности на них на основании судебных постановлений, которые были впоследствии отменены. К такому выводу пришел Верховный суд РФ в своем определении от 24.05.2016 № 18-КГ16-32.

Исковое заявление о добросовестном приобретении

Иски, предъявляемые в суд и предполагающие исследование вопросов относительно добросовестного приобретения, можно условно разделить на 2 большие группы:

— Исковые заявления об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (ст. 301, 302 ГК РФ).

Правила о виндикационных исках следует применять и при рассмотрении исков, когда истребование осуществляется в качестве последствия недействительной сделки (п. 35 постановления от 29.04.2010 Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», далее — постановление № 10/22).
Следует заметить: При составлении искового заявления об истребовании имущества необходимо привести доказательства наличия у истца права собственности. Таким доказательством в отношении объектов недвижимого имущества служит выписка из ЕГРН.

Если собственник не может доказать свое право с помощью этого документа, он вправе представить иные доказательства, в силу которых можно установить его права на спорное имущество. Однако данные из реестра государственной собственности или сведения о балансовой принадлежности имущества в данном случае не могут расцениваться как надлежащие доказательства (п. 36 постановления № 10/22).

— Требования о признании добросовестным приобретателем.

Такие требования могут быть заявлены в качестве первоначального иска, но чаще всего являются ответной мерой (то есть встречным иском) на заявление об истребовании. Основанием доказательной базы в этом случае должны стать:

— документы и иные доказательства, подтверждающие возмездность сделки;

— документы и иные доказательства, свидетельствующие, что покупатель не располагал информацией о том, что продавец не имел права на отчуждение имущества.

Следует заметить: Внесение спорной недвижимости в качестве вклада в уставный капитал признается судами возмездной сделкой, так как в ответ участник приобретает право участия в корпорации (п. 37 постановления № 10/22).

Таким образом, при заключении крупных сделок, приобретении недвижимого имущества, не лишним будет перестраховаться и затребовать чуть больше документов, чем формально положено по закону, чтобы проявить особую осмотрительность при совершении сделки.

О признании добросовестным приобретателем земельного участка

Решение К делу № 2-/****г
Именем Российской Федерации

«22» июня 2011 г.
г. Анапа

Анапский городской суд Краснодарского края в составе:
председательствующего К*** С.В.,
при секретаре Д*** С.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Ш*** Т*** Я*** к Администрации муниципального образования города Анапа о признании добросовестным приобретателем,

Установил:

Ш*** Т.Я., обратилась в суд в иском к Администрации муниципального образования город Анапа о признании добросовестным преобразованием земельного участка, по адресу :г. Анапа, с. Витязево, ул. Скифская, 6/Г. В обоснование заявленных требований истец ссылалась на то, что 2*.0*.20** г. она на основании договора купли-продажи земельный участок, расположенный по адресу : г. Анапа, п. Витязево, ул. Скифская, 6/Г, площадью 6** кв.м., кадастровым номером 2*:3*::0******:6**. Данная сделка была зарегистрирована в установленном законом порядке. Отчуждаемый объект принадлежал продавцу на основании договора купли-продажи земельного участка от 2*.0*.20** г. Через некоторое время, она получила повестку из органов УВД о прибытии на допрос в качестве свидетеля и узнала, что приобретенный ею земельный участок приобретен продавцами нелегитимным образом. По данному вопросу в настоящее время ведется уголовное дело, однако, ей стало известно, что администрация г. Анапа, обратилась в Анапский городской суд с заявлением о признании недействительным зарегистрированного права собственности за первым приобретателем данного земельного участка. Данное заявление было удовлетворено и решение вступило в законную силу. Таким образом, создана приюдиция признания недействительным и последующего приобретения права собственности на данный участок. Просит суд признать ее добросовестным приобретателем.
В судебном заседании представитель истца К*** С.С., на иске настаивала и просила удовлетворить в полном объеме.
Представитель ответчика Администрации муниципального образования город Анапа Б** Е.Н. в судебном заседании возражала против удовлетворения искового заявления, просила суд отказать.
Судья, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, пришел к выводу о необходимости удовлетворить исковые требования в полном объеме по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела земельный участок площадью 6** кв.м., с кадастровым номером 2*:3*::0******:6**, по адресу : г. Анапа, с. Витязево, ул. Скифская, 6/Г, относящийся к землям поселений, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства, принадлежит на праве собственности истцу Ш*** Т.Я., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 2* — АИ № 0***** выданным 2*.0*.20**г. Данный земельный участок был приобретен истцом на основании договора купли-продажи земельного участка от 2*.0*.20**года, заключенным между Ш*** Т.Я. (покупатель) и З*** В.А. (продавец). Данная сделка была зарегистрирована в установленном законом порядке, вследствие чего истцом было получено свидетельство государственной регистрации права 2* — АИ № 0***** от 2*.0*.20**г. Отчуждаемый объект принадлежал продавцу на основании договора купли-продажи земельного участка от 2*.0*.20**г., что подтверждалось свидетельством государственной регистрации права 2* — АИ № 0***** от 2*.0*.20**г.
Постановлением старшего следователя СУ по УВД по г. Анапа от 1*.0*.20** года было возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ по факту незаконного приобретения права путем обмана и злоупотребления доверием на земельные участки, расположенные по адресу: г. Анапа, пос. Витязево, ул. Скифская, 6/в и № 6/Г.
Решением Анапского городского суда Краснодарского края от 1*.1*.20** года признано недействительным зарегистрированное на П*** О.С. право собственности на земельный участок площадью 6** кв.м. с кадастровым номером 2*:3*::0******:6**, расположенный по адресу : г. Анапа, с. Витязево, ул. Скифская, 6/в, признано недействительным зарегистрированное за И*** Т.Э. право собственности на земельный участок площадью 6** кв.м. с кадастровым номером 2*:3*::0******:6**, расположенный по адресу: г. Анапа, с. Витязево, ул. Скифская, 6/г. Решение вступило в законную силу.
Из материалов дела и показаний сторон явствует, что на момент приобретения истцом Ш*** Т.Я. спорного земельного участка, за продавцом было в установленном законом порядке зарегистрировано право собственности на продаваемый объект недвижимого имущества. Кроме того, на момент государственной регистрации сделки споров суде по данному земельному участку не имелось, арестов, ограничений и обременений на данный земельный участок также наложено не было.
Согласно пункту 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждения, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретения в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, любо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302 ГК РФ) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
Частью 2 статьи 223 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 13 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением предусмотренных статей 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
По смыслу пункта 2 статьи 223 ГК РФ право собственности возникает у добросовестного приобретателя не только в том случае, когда вступило в законную силу решение суда об отказе в удовлетворении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, но и тогда, когда прежний собственник в суд не обращался и основания для удовлетворения такого иска отсутствуют.
При удовлетворении заявления истца, руководствуясь статьями 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации и учитывая разъяснения, данные в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суды правомерно исходили из того, что возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя. Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки она не знала и не должна была знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.
Проанализировав условия вышеуказанных договора купли-продажи земельного участка, обстоятельства, сопутствующие совершению этих сделок, учитывая также отсутствие родственных и дружеских связей между продавцом З*** В.А. и покупателем Ш*** Т.Я., суд приходит к выводу о том, что иск обоснованный и исходя из конкретных обстоятельств спора, подлежи удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, судья

Читать еще:  Арендованная земля после смерти арендатора

Решил:

Исковое заявление Ш*** Т*** Я*** к Администрации муниципального образования город Анапа о признании добросовестным приобретателем, удовлетворить.
Признать Ш*** Т*** Я*** добросовестным приобретателем земельного участка, расположенного по адресу: г. Анапа, пос. Витязево, ул. Скифская, д. 6/Г.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Краснодарский краевой суд через Анапский городской суд в течение десяти дней.

Судебная практика о добросовестном приобретателе недвижимого имущества

Добросовестный приобретатель: критерии допустимой защиты

Для начала определимся с терминологией, а именно установим, кто может получить защиту в качестве добросовестного приобретателя. Ответ на этот вопрос мы найдем в п. 1 ст. 302 ГК РФ. Приобретателя можно однозначно рассматривать как добросовестного и имеющего право на защиту от истребования у него его приобретения, если он отвечает таким критериям:

  1. Он не знал и не имел возможности узнать о том, что приобретает имущество не у собственника или его надлежащего представителя, а у человека, который вовсе не был наделен правом на отчуждение.
  2. Приобрел имущество на возмездной основе (иными словами, не получил его в дар, а предоставил равноценное возмещение — деньги или иные материальные или нематериальные ценности).

Отметим, что для жилого помещения, виндикационный иск в отношении которого предъявило публично-правовое образование (РФ, ее регион, район или город) существует однозначный маркер добросовестности – регистрация прав в ЕГРН за добросовестным приобретателем в течение 3-х лет после того, как собственник перестал владеть жильем. Если первоначальный собственник все же надеется на возврат помещения, то ему придется доказать недобросовестность приобретения (п. 4 ст. 302 ГК РФ, действует с 01.01.2020).

Оспаривая добросовестность приобретателя, при рассмотрении вопроса о наличии у него осведомленности относительно полномочий продавца в качестве доказательств можно представить документы, подтверждающие наличие между сторонами:

  • родственных связей;
  • служебных связей;
  • участия в уставных капиталах организаций;
  • иных форм аффилированности.

ВАЖНО! Добросовестность приобретения по критерию возмездности сделки оценивается не только на момент ее заключения, но и на момент передачи имущества, а также на момент исполнения обязательства по его оплате.

Так, если вещь не была оплачена покупателем по возмездному договору в установленный срок, то и требовать защиты как добросовестный приобретатель он не имеет права (п. 4 информационного письма президиума ВАС РФ «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» от 13.11.2008 № 126).

Приведем еще один пример, когда отсутствие возмездности при получении имущества является основанием для отказа в защите, казалось бы, абсолютно добросовестного приобретения. Спорное имущество было передано в хозяйственное ведение унитарному предприятию. Суд при рассмотрении иска собственника об истребовании такого имущества указал, что передача имущества унитарному предприятию была произведена безвозмездно, а, следовательно, защита добросовестного приобретения на эту ситуацию не распространяется.

Добросовестный приобретатель недвижимого имущества и его особенности

Добросовестный приобретатель недвижимости отличается от любого иного прежде всего тем, что обретение им права собственности на такое имущество связано с процедурой государственной регистрации. Во-первых, совершение акта регистрации со стороны государственной власти обуславливает момент наступления права собственности, во-вторых, предоставляет правообладателю особую защиту.

Вспомним общее правило, закрепленное в абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ. Согласно этому правилу право собственности на объект недвижимости возникает у добросовестного приобретателя с момента государственной регистрации отчуждения этого имущества. Оспаривание зарегистрированного права собственности добросовестного приобретателя допускается только путем истребования такого имущества и только в случаях, установленных законом. Об этих случаях мы будем говорить подробнее в следующем разделе.

Суды прямо называют должную осмотрительность в качестве правоустанавливающего критерия при оценке добросовестности покупателя при заключении договора купли-продажи.

Например, в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 04.06.2019 № 18-КГ19-37 указано, что покупатель квартиры была близко знакома с истицей и в курсе ее дел (муж ответчицы был доверенны млицом мужа истицы). Соответственно, приобретя квартиру, выбывшую из владения истицы по недействительным сделкам, ответчица не провяила должной осмотрительности.

Покупатель недвижимости должен проявить должную осмотрительность, то есть доподлинно выяснить все обстоятельства, касающиеся:

  • личности продавца, его правового статуса и наличия у него прав на распоряжение недвижимостью;
  • соответствия продаваемого объекта данным, изложенным в договоре и содержащимся в соответствующем государственном реестре;
  • отсутствия возможных притязаний на объект со стороны третьих лиц;
  • наличия согласия или одобрения со стороны третьих лиц или государственных органов/организаций, если таковые требуются в соответствии с законодательством.

Истребование имущества у добросовестного приобретателя

Ст. 302 ГК РФ предусматривает ряд случаев, когда, даже несмотря на наличие государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, собственник может потребовать у добросовестного приобретателя вернуть имущество:

  1. При возмездном приобретении покупателем — при наличии доказательств, свидетельствующих, что имущество:
    • собственником или его представителем, уполномоченным на владение, было утеряно;
    • было у них похищено;
    • выбыло из владения другим путем против их воли.
  2. При безвозмездном приобретении — без каких-либо дополнительных условий.

Верховный суд РФ в Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утвержденном президиумом 01.10.2014, указал, что в том случае, если жилое помещение получено владельцем не от собственника, собственник вправе истребовать его посредством виндикационного иска (ст. 301 ГК РФ).

ВАЖНО! Возможность истребовать недвижимое имущество у добросовестного приобретателя имеется также и тогда, когда, несмотря на возмездность приобретения, передача недвижимости во владение добросовестному приобретателю фактически не состоялась по той причине, что собственник сам продолжал пользоваться этим имуществом (п. 6 информационного письма № 126).

Существенное занижение договорной цены недвижимого имущества по отношению к его рыночной стоимости может быть расценено судом в качестве обстоятельства, указывающего на сговор сторон, а, следовательно, на возможность истребования такого имущества у покупателя (п. 9 информационного письма № 126).

Особенности, связанные с добросовестным приобретением земельного участка

Не требует специального разъяснения тот факт, что земельные участки относятся к недвижимому имуществу, а, следовательно, имеют все те же особенности, о которых мы говорили выше. Тем не менее в этом разделе мы затронем еще несколько вопросов, так или иначе связанных с добросовестным приобретением земельных участков или их истребованием:

  1. Не может быть признан добросовестным приобретателем покупатель самовольной постройки, расположенной на земельном участке, который был истребован из чужого незаконного владения. К такому выводу пришел президиум ВАС РФ в информационном письме «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ» от 09.12.2010 № 143 (п. 11).
  2. Существуют особенности, связанные с истребованием земельных участков, входящих в состав лесного фонда. Напомним, что в соответствии со ст. 8 Лесного кодекса РФ право собственности на такие участки может принадлежать только Российской Федерации. Из этого следует, что участки лесного фонда могут быть истребованы в любом случае, даже если их покупатель мог бы быть признан добросовестным приобретателем. Так, президиум Псковского областного суда встал на сторону прокурора и признал отсутствующим право собственности на участок лесного фонда, зарегистрированное ранее за гражданином, несмотря на то, что участок был приобретен последним по возмездной сделке (постановление от 24.10.2014 № 4-г-281/2014).
  3. Должная осмотрительность добросовестного приобретателя будет поставлена под сомнение, если он проигнорировал несоразмерность площади земельного участка по отношению к площади постройки, а также несоответствие назначения земельного участка, содержащегося в кадастровых документах, назначению, указанному в договоре (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 01.10.2015 № Ф04-23620/2015).
  4. Не могут также получить защиту добросовестные приобретатели земельных участков, если продавцы таких участков приобрели право собственности на них на основании судебных постановлений, которые были впоследствии отменены. К такому выводу пришел Верховный суд РФ в своем определении от 24.05.2016 № 18-КГ16-32.

Судебная практика по исковым заявлениям о признании добросовестным приобретателем квартиры

В этом разделе пришел черед изучить самую последнюю судебную практику, так или иначе затрагивающую вопросы о добросовестном покупателе жилых помещений.

Разберем некоторые из них:

  1. Начнем с постановления Конституционного суда от 22.06.2017 № 16-П, признавшего неконституционным положения п. 1 ст. 302 ГК РФ для следующего случая: когда истребуется местными властями выморочное (т.е. оставшееся от умершего, у которого не было наследников) жилье от добросовестного приобретателя, если жилье было приобретено возмездно и оформлено в Росреестре. При этом местные власти не предприняли своевременных действий для оформления прав на спорное жилье. Позиция Конституционного суда успешно реализуется на практике: момент принятия местной администрацией мер по оформлению спорного жилья уверенно вошел в предмет доказывания по спорам о выморочном имуществе (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 18.06.2019 № 5-КГ19-88).
  2. Правом на предъявление виндикационного иска обладает только собственник или наниматель квартиры (Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2015)..
  3. Конституционный суд пояснил, что в применяемом судами толковании ст. 302 ГК РФ данная статья распространяет своедействие на земельные участки (Определение Конституционного Суда РФ от 18.07.2019 N 2092-О).
  4. В апелляционном определении от 18.04.2016 по делу № 33-9610/2016 Мосгорсуд встал на защиту добросовестного приобретателя, указав, что жилое помещение не выбывало из владения собственника против его воли. При наличии обязательственных отношений истребование имущества из чужого незаконного владения невозможно.
Читать еще:  Стоимость 1 га земли в казахстане

Исковое заявление о добросовестном приобретении

Иски, предъявляемые в суд и предполагающие исследование вопросов относительно добросовестного приобретения, можно условно разделить на 2 большие группы:

    Исковые заявления об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (ст. 301, 302 ГК РФ).

Правила о виндикационных исках следует применять и при рассмотрении исков, когда истребование осуществляется в качестве последствия недействительной сделки (п. 35 постановления от 29.04.2010 Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», далее — постановление № 10/22).

ВАЖНО! При составлении искового заявления об истребовании имущества необходимо привести доказательства наличия у истца права собственности. Таким доказательством в отношении объектов недвижимого имущества служит выписка из ЕГРН.


Если собственник не может доказать свое право с помощью этого документа, он вправе представить иные доказательства, в силу которых можно установить его права на спорное имущество. Однако данные из реестра государственной собственности или сведения о балансовой принадлежности имущества в данном случае не могут расцениваться как надлежащие доказательства (п. 36 постановления № 10/22).
Требования о признании добросовестным приобретателем.

Такие требования могут быть заявлены в качестве первоначального иска, но чаще всего являются ответной мерой (то есть встречным иском) на заявление об истребовании. Напомним, что основанием доказательной базы в этом случае должны стать:

  • документы и иные доказательства, подтверждающие возмездность сделки;
  • документы и иные доказательства, свидетельствующие, что покупатель не располагал информацией о том, что продавец не имел права на отчуждение имущества.

ВАЖНО! Внесение спорной недвижимости в качестве вклада в уставный капитал признается судами возмездной сделкой, так как в ответ участник приобретает право участия в корпорации (п. 37 постановления № 10/22).

Компенсация за утрату права

Принимая во внимание, что и добросовестный приобретатель, и утративший жилье собственник могут фактически безвинно пострадать в результате того, что суд займет противоположную позицию, законодатель предусмотрел компенсацию из бюджета государства.

ВАЖНО! Компенсация предусмотрена ст. 68.1 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Данная норма применяется с 01.01.2020, ранее правила о компенсации содержались в отмененном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

На компенсацию может рассчитывать добросовестный приобретатель, который все же лишился своего приобретения. Компенсацию для собственника, который не смог истребовать жилье у добросовестного приобретателя, отменили.

Условия получения компенсации:

  • вступившим в законную силу решением суда было присуждено возмещение вреда, который был причинен в виде утраты жилья;
  • исполнение этого решения не произошло в течение 6 месяцев по причинам, за которые взыскатель не отвечает.

Размер компенсации вычисляется по размеру реально причиненного ущерба, например, по кадастровой стоимости утраченного жилья.

В заключение еще раз подчеркнем, что добросовестным приобретателем может быть признан только покупатель, который оплатил недвижимое имущество, а также не знал и не имел возможности узнать о неправомерности сделки. Если же недвижимое имущество попало к приобретателю безвозмездно, рассчитывать на защиту по принципу добросовестного приобретения ему не удастся.

ВС пояснил, когда добросовестность приобретателя не подлежит сомнениям

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ вынесла Определение № 305-ЭС17-13675 по делу № A41-103283-2015, согласно которому лицо может быть признано добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неправомочным отчуждателем.

Как следует из решения ВС, в 2010 г. Администрация заключила с ОАО договор аренды земельного участка сроком на 15 лет. Впоследствии ОАО и Общество заключили соглашение о передаче последнему прав и обязанностей арендатора по договору аренды в пределах срока его действия. Затем Общество заявило о намерениях построить на участке предприятие для переработки и хранения сельскохозяйственной продукции, что и было сделано после получения соответствующих разрешений.

Построив предприятие, Общество обратилось в Администрацию с заявлением о выкупе арендованного земельного участка, ссылаясь на нахождение на нем принадлежащих ему объектов недвижимости. Администрация приняла постановление, в котором согласилась с требованиями Общества и заключила с ним договор купли-продажи участка. Получив участок в собственность, Общество продало его и находящиеся на нем постройки Агросервису.

В дальнейшем проверкой Министерства имущественных отношений было выявлено существенное превышение площади проданного Обществу участка по отношению к площади здания, расположенного на нем на момент продажи. В связи с этим Администрация обратилась в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи участка, заключенного между Администрацией и Обществом, применении последствий данной сделки в виде признания недействительным договора купли-продажи между Обществом и Агросервисом о прекращении права собственности последнего на данный участок и исключении из ЕГРП соответствующей записи, а также об истребовании участка из чужого незаконного владения Агросервиса. В качестве основного довода истец указал, что земельный участок был предоставлен Обществу в собственность с нарушением законодательства.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорные договоры купли-продажи являются недействительными, однако не истребовал участок из владения Агросервиса, признав его добросовестным приобретателем по возмездной сделке, поскольку участок выбыл из владения собственника по воле Администрации, осуществляющей распоряжение им, и при ее активном участии.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводом первой инстанции о ничтожности спорных договоров купли-продажи, но, сославшись на ст. 273, 301, 302 ГК РФ и ст. 36 и 11.9 Земельного кодекса, все же истребовал спорный земельный участок из владения Агросервиса и обязал передать его Администрации, посчитав, что компания не может быть признана добросовестным приобретателем. Эту позицию поддержал и суд округа.

Однако Судебная коллегия ВС РФ посчитала, что суд первой инстанции, признавая недействительным договор купли-продажи, заключенный Обществом и Агросервисом, а другие суды, отменяя решение суда первой инстанции в части отказа в иске Администрации об истребования спорного участка из владения Агросервиса и удовлетворяя данное требование Администрации, неправильно применили нормы материального права.

Суд сослался на п. 1 ст. 302 ГК РФ, которой установлено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать, то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Также ВС РФ сослался на позицию Европейского Суда по правам человека, согласно которой, если речь идет об общем интересе, публичным властям надлежит действовать своевременно, надлежащим образом и максимально последовательно. ЕСПЧ также указывал, что ошибки или просчеты государственных органов должны служить выгоде заинтересованных лиц, особенно при отсутствии иных конфликтующих интересов; риск любой ошибки, допущенной государственным органом, должно нести государство, и ошибки не должны устраняться за счет заинтересованного лица.

Верховный Суд также указал, что у апелляционного и кассационного судов не было оснований для опровержения вывода первой инстанции о признании Агросервиса добросовестным приобретателем, со ссылкой на то, что он должен был предположить незаконность сделки по предоставлению участка в собственность Общества ввиду существенного превышения площади участка по отношению к размерам расположенных на нем объектов недвижимости. «Нарушение предусмотренного ранее действовавшими ст. 33 и 36 ЗК РФ порядка предоставления земельного участка в собственность Общества является основанием для признания договора недействительным, но не может быть в данном деле критерием для оценки добросовестности последнего приобретателя участка», – указал ВС.

Также Суд отметил, что истребование в пользу Администрации у Агросервиса земельного участка, на котором расположены законно приобретенные им объекты недвижимости, противоречит закрепленному в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

«Поскольку надлежащим способом защиты интересов собственника является виндикационный иск, предъявляемый к последнему приобретателю имущества, и в данном деле спор о праве собственности на участок между Администрацией и Агросервисом подлежал рассмотрению только путем предъявления виндикационного иска, в удовлетворении которого суд первой инстанции правильно отказал, у судов не имелось правовых оснований для удовлетворения требования Администрации о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного Обществом и Агросервисом», – заключил Верховный Суд.

Руководитель Экспертно-аналитического центра юридической компании LDD Андрей Руднев считает, что в данном случае позиция Судебной коллегии обоснованна и соответствует ГК РФ, Постановлению Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 20 апреля 2010 г. № 10/22, Постановлению КС РФ от 22 июня 2017 года № 16-П, которыми признано, что добросовестным приобретателем недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации, является приобретатель.

«Если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права. Эти положения относятся к недвижимому имуществу, собственником которого могут быть физические и юридические лица, в том числе государственные и муниципальные органы», – прокомментировал Андрей Руднев.

Эксперт считает, что данное определение интересно и тем, что ВС РФ подтвердил позицию Европейского Суда по правам человека. «Это дает возможность при определенных случаях ссылаться одновременно на позиции Судебной коллегии Верховного Суда РФ и ЕСПЧ», – отметил он.

Адвокат АБ «Яблоков и партнеры» Александр Тамодлин сообщил, что практика обращения в суд по вопросам недействительности сделок и истребования из чужого незаконного владения встречается достаточно часто. При этом эксперт отметил, что применение этих правовых институтов оставляет желать лучшего как со стороны заявителей, так и со стороны судов.

«Зачастую не спасает даже наличие руководящего Постановления Пленума № 10/22, в котором, казалось бы, эти вопросы “разобраны по косточкам”. Тем отраднее, что в данном деле фундаментально правильное решение было вынесено судом первой инстанции», – оценил эксперт.

Александр Тамодлин считает, что это определение находится в фарватере ранее сформированной позиции, но представляет определенный интерес: «На конкретном примере фактически сформулирована позиция относительно отсутствия у последнего приобретателя обязанности предполагать возможную незаконность при переходе права от государства или муниципалитета к первому частному собственнику. Кроме того, в мотивировочной части определения коллегия, полагаю, не просто ради красного словца сослалась на положения ч. 2. ст. 167 ГК РФ об обязанности стороны возместить стоимость полученного по недействительной сделке при невозможности вернуть в натуре. Возможно, это завуалированное указание на надлежащий способ защиты нарушенного права в ситуации, когда имущество не может быть истребовано у добросовестного приобретателя».

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector