Выписка из отчета об оценке образец
Dolgovnet34.ru

Юридический портал

Выписка из отчета об оценке образец

Образцы документов по оценке

Образец отчета об оценке квартиры. Это типовой отчет оценки квартиры в Московской области. В нем отсутствует некоторая информация, поскольку она не подлежит разглашению согласно положению о конфиденциальности. Все прочие отчеты об оценке строятся по похожему принципу.

Результатом работы Оценщика является отчет об оценке. Содержание отчета об оценке зависит от объекта оценки, вида определяемой стоимости, назначения оценки, но все они должны содержать ряд обязательных сведений.
В соответствии с требованиями Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98г. и в соответствии с Федеральными Стандартами оценки, обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности, №№1, 2, 3 (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3), утвержденными Приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №№ 254, 255, 256, Отчет об оценке должен содержать следующие разделы:

Основные факты и выводы:

1. Общая информация, идентифицирующая объект оценки.
2. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке.
3. Итоговая величина стоимости объекта оценки.

Основание для проведения оценки

1 Договор об оценке №_____ дата; либо решение суда, уполномоченного органа №_____ дата.

Задание на оценку:

1. объект оценки
2. имущественные права на объект оценки
3. цель оценки
4. предполагаемое использование результатов оценки (цели и задачи проведения оценки)
5. ограничения, связанные с предполагаемым использованием результатов оценки
6. вид стоимости
7. дата оценки
8. срок проведения оценки
9. допущения и ограничения на которых должна основываться оценка

Заявление о соответствии

Содержание и объем работ, использованных для проведения оценки

Сведения о заказчике оценки и об оценщике

О заказчике – юридическом лице:

1. организационно-правовая форма
2. полное наименование;
3. основной государственный регистрационный номер (далее – ОГРН), дата присвоения ОГРН
4. место нахождения

О заказчике – физическом лице:

1. фамилия, имя, отчество
2. серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ.

Об оценщике, работающем на основании трудового договора:

1. фамилия, имя, отчество оценщика
2. местонахождение оценщика
3. информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков
4. номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности
5. сведения о страховании гражданской ответственности оценщика
6. стаж работы в оценочной деятельности
7. организационно-правовая форма юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор
8. полное наименование юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор
9. ОГРН, дата присвоения ОГРН юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор
10. место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор

Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки (в том числе специальные)

Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения

Перечень документов используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки

Применяемые стандарты оценочной деятельности и обоснование их применения

1 ФСО-1,2,3
2 Стандарты и правила осуществления оценочной деятельности СРО

Точное описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки

1. количественные и качественные характеристики объекта оценки.
сведения об:

1.1 имущественных правах,
1.2 обременениях, связанных с объектом оценки,
1.3 физических свойствах объекта оценки,
1.4 износе,
1.5 устареваниях;

2. количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки;
3. информация о текущем использовании объекта оценки;
4. другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.
В отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу – реквизиты юридического лица и балансовая стоимость объекта (ст. 11 ФЗ-135)

Анализ рынка объекта оценки и обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов

  • (ФСО-3, статья 8ж) Анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов;
  • (ФCO-1 раздел IV пункт 18) Информация о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;
  • Информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;
  • Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы;
  • (ФСО-3, статья 12) В случае если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.
  • (ФCO-1 раздел IV пункт 19) Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений.
  • Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.

Описание процесса оценки объекта оценки в части применения подходов с приведением расчетов или обоснование отказа от применения подходов к оценке объекта оценки.

Доходного подхода

(ФCO-1 статья 21) Применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

1. Установление периода прогнозирования;
2. Исследование способности объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования;
3. Заключение о способности объекта оценки приносить поток доходов в период после прогнозирования
4. Определение ставки дисконтирования;
5. Приведение потока ожидаемых доходов на дату оценки.

Затратного подхода

(ФСО-1 статья 23) Применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства.
Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Сравнительного подхода

(ФCO- 1 статья 22) Применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
1. Выбор объектов-аналогов.
2. Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения;
3. Выбор единиц сравнения;
4. Корректировка значения единицы сравнения для объектов-аналогов;
5. Согласование результатов корректировки значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам.

Согласование результатов.

(ФCO-1 статья 24; ФСО-3 статья 8и)
1. Описание процедуры согласования.
2. Обоснование выбора использованных весов

Приложение

Копии документов:
1. устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки;
2. правоустанавливающие и правоподтверждающие документы;
3. документов технической инвентаризации;
4. заключения специальных экспертиз;
5. другие документы по объекту оценки (при их наличии).

Отчет об оценке всегда пронумерован, прошит постранично, подписан и скреплен печатью организации.
Если вам по каким-либо причинам потребуется дополнительный экземпляр отчета об оценке, обращайтесь, мы выдадим его вам по первому требованию. Архив работ хранится в нашей компании не менее 3 лет.

Оценка рыночной стоимости имущества для расчета государственной пошлины при наследовании: отчет или справка?

Оценщик, бизнес-консультант, приглашенный судебный эксперт, член СРОО “Экспертный Совет”, к. э. н., доцент департамента финансов НИУ “Высшая школа экономики”

специально для ГАРАНТ.РУ

Некоторые оценочные компании оказывают услугу, связанную с оценкой рыночной стоимости имущества для целей расчета госпошлины за выдачу свидетельства о праве на наследство. Заказчиком такой услуги выступают наследники имущества, а пользователем информации, которая отражается в документе, – нотариусы.

На практике мне часто приходится сталкиваться с тем, что Заказчик просит подготовить справку о рыночной стоимости наследуемого имущества для нотариуса. В ней указывается рыночная стоимость оцениваемого имущества. Данная услуга пользуется спросом, поскольку стоимость подготовки такой справки объемом 1-2 страницы невелика – как правило, от 1 тыс. руб. в зависимости от вида имущества. Хотя должна быть подготовлена не просто справка с указанием рыночной стоимости имущества, а полновесный отчет, стоимость подготовки которого заведомо выше стоимости справки. В противном случае имеет место нарушение Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” (далее – Закон № 135-ФЗ), согласно которому определение рыночной стоимости имущества требует применения специальных стандартов оценки.

Читать еще:  Жилье инвалидам 1 группы

Вместе с коллегами из СРОО “Экспертный Совет” мы проанализировали ситуацию, связанную с оказанием подобной услуги, и сделали некоторые выводы, которыми мне хотелось бы поделиться.

Сначала проанализируем законодательную базу, которая сложилась к настоящему моменту и касается исчисления госпошлины нотариусом в рамках дел о наследовании имущества. Речь идет о следующих нормативных документах:

Важными моментами из вышеперечисленных нормативных актов являются следующие.

В соответствии со ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Согласно ст. 1115 ГК РФ ценность имущества определяется исходя из его рыночной стоимости.

В силу ст. 1162 ГК РФ по желанию наследников свидетельство может быть выдано всем наследникам вместе или каждому наследнику в отдельности на все наследственное имущество в целом или на его отдельные части.

На основании ст. 22 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате за совершение нотариальных действий, для которых законодательством Российской Федерации предусмотрена обязательная нотариальная форма, нотариус, работающий в государственной нотариальной конторе, должностные лица, указанные в ч. 4 ст. 1 Основ о нотариате, взимают госпошлину по ставкам, установленным законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, нотариус, занимающийся частной практикой, взимает нотариальный тариф в размере, соответствующем размеру госпошлины, предусмотренной за совершение аналогичных действий в государственной нотариальной конторе, и с учетом особенностей, установленных законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

ПОЛЕЗНЫЕ СЕРВИСЫ

Быстро и правильно рассчитать госпошлину поможет наш калькулятор

Согласно подп. 22 п. 1 ст. 333.24 НК РФ за выдачу свидетельства о праве на наследство по закону и (или) по завещанию госпошлина (нотариальный тариф) уплачивается детьми, в том числе усыновленными, супругами, родителями, полнородными братьями и сестрами наследодателя в размере 0,3% стоимости наследуемого имущества, но не более 100 тыс. руб., другими наследниками – в размере 0,6% стоимости наследуемого имущества, но не более 1 млн руб.

Между тем подп. 22 п. 1 ст. 333.24 НК РФ не установлено, что предельный размер госпошлины (нотариального тарифа) должен исчисляться за совершение нотариального действия, связанного с выдачей свидетельства о праве на наследство, исходя из совокупной стоимости всего наследуемого имущества.

В соответствии с подп. 10 п. 1 ст. 333.25 НК РФ стоимость имущества, не предусмотренного подп. 7-9 п. 1 ст. 333.25 НК РФ, определяется оценщиками или юридическими лицами, которые вправе заключить договор на проведение оценки согласно законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно письму Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 25 июня 2018 г. № 03-05-05-03/43416 при выдаче нотариусом свидетельства о праве на наследство для правильности исчисления размера государственной пошлины (нотариального тарифа) за выдачу его наследникам должен быть представлен документ об оценке наследуемого имущества.

Из анализа данных нормативных документов следует, что оценочные компании при поступлении заказа на оценку имущества с целью наследования не должны ограничиваться справкой о рыночной стоимости имущества, а должны выполнять полноценный отчет об оценке рыночной стоимости в соответствии c Законом № 135-ФЗ, учитывая федеральные стандарты оценки. Дело в том, что понятие рыночной стоимости обязывает выполнять отчет об оценке рыночной стоимости согласно федеральным стандартам оценки. Предоставляя заказчику справку о рыночной стоимости, оценочная компания рискует дважды: нарушая положения Закона № 135-ФЗ в части выполнения требований федеральных стандартов оценки № 1, № 2 и № 3, а также рискуя в случае ситуаций оспаривания наследства оказаться перед необходимостью предоставить отчет о рыночной стоимости для судебных органов, которого изначально не было сделано. Поэтому лучше с самого начала не брать на себя такой риск, а оказать заказчику услугу по оценке рыночной стоимости в соответствии с Законом № 135-ФЗ, следуя федеральным стандартам оценки.

На практике часто приходится сталкиваться с ситуацией, когда заказчик – физическое лицо не предоставляет все необходимые документы, которые нужны для выполнения требований федеральных стандартов оценки, руководствуясь соображением экономии своих денежных средств тем, что нужна только справка о рыночной стоимости. В этом случае от него целесообразно получать официальный отказ от предоставления документов и заключить договор “неоценочный”, на осуществление консалтинговых услуг, где прописать, что такие услуги оказываются вне рамок Закона № 135-ФЗ. Это необходимо для того, чтобы в случае оспаривания наследства в судебном порядке не было претензий ни к оценщику, ни к саморегулируемой организации. Данный способ, как правило, подходит для консультативных услуг. Скорее всего, этот подход устроит далеко не всех нотариусов. Ведь, согласно нормативным документам нотариусу нужно заключение о рыночной стоимости имущества. А это обязывает оценщика оказать услугу, результатом которой будет выполнение отчета о рыночной стоимости.

Из всего вышесказанного вытекает следующая рекомендация. Поскольку нотариусам нужна рыночная стоимость наследуемого имущества для расчета госпошлины, то необходим отчет о рыночной стоимости по стандартам федеральных стандартов оценки в строгом соответствии с Законом № 135-ФЗ. В случае оспаривания наследства в судебном порядке именно этот документ будет приниматься во внимание. Поэтому оценщикам нецелесообразно брать на себя риск подписания всякого рода справок о рыночной стоимости, которые стоят недорого, но в случае возникновения спора о наследстве вынудят оценщика все-таки изготовить полновесный отчет. Но это будет уже нарушением законодательства об оценочной деятельности, которые обязывают оценщика следовать стандартам при подготовке отчета о рыночной стоимости.

Примеры судебной практики, которая демонстрирует необходимость наличия отчета о рыночной стоимости в делах об оспаривании наследства:

Гр-н X обратился в суд с иском к гр-ке Y о взыскании денежной компенсации за долю наследственного имущества. В рамках данного дела, определяя размер компенсации за доли в наследственном имуществе, суд исходил из фактической рыночной стоимости автомобилей на основе отчета о рыночной стоимости (апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 5 ноября 2014 г. по делу № 33-14715/2014).

Банк обратился в суд с иском к Администрации Красногвардейского района, Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, Комитету Финансов Правительства Санкт-Петербурга, гр-ке N, действующей в интересах несовершеннолетней гр-ки X, гр-ки Z о взыскании задолженности по кредитному договору за счет выморочного имущества в сумме 5 081 357 руб. 47 коп., обращении взыскания на квартиру с установлением начальной продажной стоимости в размере 3,4 млн руб., взыскании в счет возмещения расходов по определению рыночной стоимости квартиры 10 тыс. руб. В деле фигурирует отчет о рыночной стоимости (апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 26 октября 2016 г. по делу № 33-21706/2016).

Банк обратился в суд с иском к АМО СП “Объячево”, ТУ Росимущества в РК о взыскании задолженности по кредитному договору, судебных расходов, обращения взыскания на заложенное имущество. В обоснование иска указано, что между кредитной организацией и гражданином был заключен кредитный договор, по условиям которого банк предоставил заемщику кредит в сумме 1,3 млн руб. на приобретение квартиры под 13,75% годовых. Обеспечением исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору является ипотека в силу закона. На основании договора купли-продажи квартиры было зарегистрировано право собственности гражданина на приобретенную квартиру. Заемщик умер. Однако кредитные обязательства до настоящего времени не исполнены. Согласно информации нотариуса Прилузского нотариального округа, наследственное дело закрыто в виду отказа наследника от принятия наследства, в связи с чем администрации МР “Прилузский” было направлено заявление о выявлении выморочного имущества. В последующем банк обратился с претензией к АСП “Объячево”, на что АСП “Объячево” дала ответ об отсутствии финансовой возможности разрешения вопроса. Учитывая изложенное, банк обратился в суд с иском, в котором просил взыскать с ответчиков задолженность по кредитному договору в размере 1 560 439 руб. 9 коп., обратить взыскание на заложенное имущество путем продажи квартиры с публичных торгов, установив начальную продажную цену квартиры в размере 970 тыс. рублей, взыскании судебных расходов. В деле фигурирует отчет о рыночной стоимости, на основании которого была определена рыночная стоимость имущества (апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми от 29 марта 2018 г. по делу № 33-1781/2018).

Читать еще:  Какое наказание грозит при обвинении в попытке сбыта наркотиков?

ВЫПИСКА ИЗ ОТЧЕТА 743Г/670. Об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества

    Людмила Казнакова 2 лет назад Просмотров:

1 ВЫПИСКА ИЗ ОТЧЕТА 743Г/670 Об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества Объект оценки Объект нежилого фонда – нежилое помещение общей площадью 45,6 кв. м Адрес объекта оценки г. Москва, г. Зеленоград, корп. 617А, стр. 4 Дата оценки «19» ноября 2014 г. Дата составления отчета «11» декабря 2014 г. Заказчик Департамент городского имущества города Москвы Москва, 2014

2 1. Основные факты и выводы Табл. 1. Основные факты и выводы Наименование Описание Номер Отчета об оценке Отчет 743г/670 Основание для проведения оценки Задание на оценку 670 от г. к Контракту от г. 743г Объект нежилого фонда – нежилое помещение общей площадью Краткое описание Объекта оценки 45,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 617А, стр. 4 Объект недвижимости принадлежит на правах собственности городу Москве Имущественные права на объект оценки Вид стоимости Рыночная стоимость Цель оценки Определение рыночной стоимости Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения Для заключения договора купли-продажи в соответствии с Федеральным законом от ФЗ, результат оценки не может быть использован по иному назначению Дата оценки «19» ноября 2014 г. Дата осмотра «04» декабря 2014 г. Срок проведения оценки «05» декабря 2014 г. «11» декабря 2014 г. Дата составления Отчета «11» декабря 2014 г. Используемые в Отчете иностранные валюты и их курсы, установленные Банком России на дату проведения Доллар США 46,9797 руб. оценки Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке, руб. с учетом НДС В рамках затратного подхода Не применялся В рамках доходного подхода В рамках сравнительного подхода Итоговая величина стоимости объекта оценки, с учетом округлений Наименование с учетом НДС без учета НДС Рыночная стоимость, руб Рыночная стоимость, руб./кв. м Источник информации: рассчитано ООО «АБН-Консалт» Таким образом, рассчитанная рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на «19» ноября 2014 г., с учетом округлений и допущений составляет: (Два миллиона восемьсот двадцать две тысячи) рублей с учетом НДС (Два миллиона триста девяносто две тысячи) рублей без учета НДС Рыночная стоимость за 1 кв. м: (Шестьдесят одна тысяча восемьсот восемьдесят шесть) рублей с учетом НДС (Пятьдесят две тысячи четыреста пятьдесят шесть) рублей без учета НДС 2

3 2. Основные этапы процесса оценки Последовательность определения стоимости Объекта заключается в выполнении следующих этапов проведения оценки Объекта: изучение предоставленных документов установление количественных и качественных характеристик объекта сбор общих данных и их анализ сбор специальных данных и их анализ анализ рынка, к которому относится объект оценки анализ наиболее эффективного использования объекта оценки выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов подготовка отчета о результатах оценки составление и передача Отчета об оценке Процесс оценки приведен в Таблице ниже Табл. 2. План процесса оценки Наименование процесса Заключение с Заказчиком договора об оценке Получение от Заказчика необходимых документов для проведения оценки Осмотр Объекта оценки, установление количественных и качественных характеристик Объекта, изучение его фактического технического состояния, сбор прочей информации об Объекте оценки Составление таблицы по анализу представленной Заказчиком информации, необходимой для проведения оценки о характеристиках недвижимого имущества, права на которое оцениваются Анализ отраслевых и локальных рынков, к которому относится Объект оценки Осуществление расчетов Согласование полученных результатов, вывод итоговой величины стоимости Объекта оценки Составление и передача Заказчику Отчета об оценке Действие Источник информации: составлено ООО «АБН-Консалт» 3

4 3. Описание Объекта оценки Местоположение объекта оценки 1 Рис. 1. Расположение объекта оценки на территории г. Москвы. Карта Объект оценки Рис. 2. Расположение объекта оценки г. Зеленоград, корп. 617А, стр. 4. Карта Объект оценки 1 Источник информации: местоположение оцениваемого объекта на местности (карте), определялось Яндекс. Картам. Яндекс. Карты это поисково-информационный сервис 4

5 Рис. 3. Расположение объекта оценки г. Зеленоград, корп. 617А, стр. 4. Спутник Объект оценки 5

6 Количественные и качественные характеристики объекта оценки 2 Табл. 3. Общая характеристика оцениваемого помещения и здания, в котором оно расположено Показатель Описание или характеристика показателя Источник информации Качество прав и экономические характеристики Имущественные права на объект оценки Право собственности Объект недвижимости принадлежит на правах Субъект права собственности городу Москве Задание на оценку 670 от Существующие ограничения Обременение – договор аренды / г. (обременения) права от г. Тип объекта Помещение Тип здания, в котором расположен объект Нежилое Назначение помещения Помещение свободного назначения Данные визуального осмотра Текущее использование Вспомогательное помещение магазина / документы, предоставленные Заказчиком Инвентаризационная стоимость, руб. Н/д Не предоставлена Заказчиком Балансовая стоимость, руб. Н/д Характеристики местоположения Свидетельство о государственной Адрес г. Зеленоград, корп. 617А, стр. 4 регистрации права серия 77 АБ от г. Округ ЗелАО Район Савѐлки Станция метро Пятницкое шоссе Удаленность от метро до метро транспортом Яндекс. Карты – поисковоинформационный сервис. Сайт Линия застройки, на которой расположено здание Внутриквартальная Линия застройки, с которой осуществляется вход в помещение Внутриквартальная Данные визуального осмотра Окружающая застройка Жилая Наличие и тип парковки Стихийная Физические характеристики Этаж/Этажность 1/2 Поэтажный план от этаж 1 пом. I ком. 1, пом. II, ком. 1, пом. III Номер на поэтажном плане г., экспликация ком. 1 Вход в помещение Отдельный вход 66% (29,9 кв. м), единая входная группа 34% (15,7 кв. м) Данные визуального осмотра Общая площадь, кв. м 45,6 в т.ч. подвал – цоколь – Поэтажный план от 1 этаж 45, г., экспликация 2 и выше – Высота помещения, м 3 м Наличие витринных окон Нет Коммуникации Все центральные Стандартный ремонт 15,7 кв. м (помещение III Состояние отделки комната 1), требует капитального ремонта 29,9 кв. м (помещение I комната 1, помещение Данные визуального осмотра II комната 1) Дополнительная информация Источник информации: Документы, предоставленные Заказчиком; визуальный осмотр 2 Источник информации: документы, предоставленные Заказчиком, открытые источники Интернета 6

7 Фотографии Объекта оценки Идентификация объекта оценки проводилась на основании предоставленной информации Заказчиком и проведенного осмотра. Фотография 1. Фасад здания Фотография 2. Табличка с номером дома Фотография 3. Прилегающая территория – Вид 1 Фотография 4. Прилегающая территория – Вид 2 Фотография 5. Вход в помещения Фотография 6. Внутренние помещения 7

8 Фотография 7. Внутренние помещения Фотография 8. Внутренние помещения Фотография 9. Внутренние помещения Фотография 10. Внутренние помещения Фотография 11. Внутренние помещения Фотография 12. Внутренние помещения 8

9 Фотография 13. Внутренние помещения Фотография 14. Внутренние помещения Фотография 15. Внутренние помещения Фотография 16. Внутренние помещения Фотография 17. Внутренние помещения 9

10 4. Описание процесса оценки Объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке Для определения рыночной стоимости имущества могут использоваться три основных подхода: Затратный подход Доходный подход совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревании. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Сравнительный подход совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. 10

11 5. Заключение об итоговой величине рыночной стоимости Объекта оценки Результаты, полученные при применении различных подходов Сравнительный подход Доходный подход Затратный подход рублей, с НДС рублей, с НДС Не применялся Итоговая величина рыночной стоимости рублей, с НДС 11

Читать еще:  Кто платит штраф за не правильно выписанную путевку?

Отличие справки об оценке от отчета об оценке

Имеет ли справка о рыночной стоимости объекта юридическую силу? Ведь в 135-ФЗ сказано, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Смотря для каких целей. Для суда – вряд ли;

Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.08.2018) “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”

“”Статья 11. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки

(в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ)

(см. текст в предыдущей “редакции”)

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также – отчет).

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ)

(см. текст в предыдущей “редакции”)

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны:

дата составления и порядковый номер отчета;

основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ)

(см. текст в предыдущей “редакции”)

сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 настоящего Федерального закона;

(абзац введен Федеральным законом от 03.07.2016 N 360-ФЗ)

точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, – реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки;

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ)

(см. текст в предыдущей “редакции”)

стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ)

(см. текст в предыдущей “редакции”)

последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата;

дата определения стоимости объекта оценки;

перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

“”Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

“”Отчет, составленный в форме электронного документа, должен быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, отчет подлежит опубликованию в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Фальшивый Отчет об оценке, как проверить?

Статья рассказывает не о методах оценки и наших выполненных кейсах, а о том подделке Отчетов об оценке. Давайте обо всем по порядку.

Чем является Отчет об оценке? В соответствии с ФЗ № 135: «Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, является Отчет об оценке. В отчете должны быть указаны…». Далее в той же статье закона приводятся требования к содержанию Отчета. Помимо ФЗ «Об оценочной детальности» выпускаемый Отчет должен соответствовать требованиям Федеральных стандартов оценки и Стандартам той СРО, в которой состоит оценщик-исполнитель.

В соответствии со ст. 55.1. АПК РФ, Отчет используется в качестве письменного доказательства.

Кто составляет Отчет? На сегодня Законодатель фактически перенес ответственность с оценочной компании на оценщика-подписанта, хотя договор на оказание услуг заключается именно с компанией. Все финансовые обязательства несет оценочная компания, но полнота ответственности возлагается на оценщика. Отчет выпускается под шапкой компании и в нем присутствует подпись как руководителя, так и оценщика.

Чтобы компания имела право выпустить Отчет, должны соблюдаться следующие условия:

  1. Заключить трудовой договор и иметь в штате не менее двух специалистов-оценщиков;
  2. Застраховать свою ответственность перед заказчиком за предоставленный результат.

К оценщику предъявлены следующие требования:

  1. Быть членом в Саморегулируемой организации оценщиков;
  2. Застраховать ответственности перед заказчиком за предоставленный результат;
  3. Иметь квалификационный аттестат по направлению (недвижимость, оборудование или бизнес).

Стаж специалиста определяется датой вступления в СРО: данная информация является общедоступной.

Кто проверяет оценщика? Специалист-оценщик обязан отчитываться перед своей СРО. Все подписанные отчеты вносятся в электронный реестр и ежеквартально предоставляются в базу СРО. Например, на рисунке ниже приведен реестр в НП СРО АРМО. Оценщик указывает № отчета, дату составления, вид объекта и подписантов:

Таким образом, Оценщик не может выпустить Отчет «задней» датой. А если внезапно, например, в Арбитраже появился документ из прошлого, особенно это актуально в делах о банкротстве, необходимо сразу обратиться к реестру для выяснения этого момента. Если Отчет не был сдан в обозначенный период, значит на лицо недобросовестная компания.

При этом существуют также 2 вида проверки от саморегулируемой организации в отношении своих членов: плановая и внеплановая. Первая проводится раз в несколько лет, а вторая может проводиться в любой момент по заявлению 3их лиц о некачественно выполненном Отчете.

Если возникают вопросы к качеству Отчета, то первая инстанция для жалобы – это СРО специалиста, в которой он состоит.

Можно ли внести правки в Отчет? Повторимся – Отчет является документом доказательного значения. Поэтому, когда данный документ покидает офис оценочной компании, вносить в него правки категорически запрещается. Любое изменение можно приравнять к фальсификации документов.

Как отличить настоящий Отчет от фальшивого? Подводя итог всего вышесказанного:

  1. Отчет должен быть внесен в реестр СРО;
  2. Отчет должен быть прошит и заверен соответствующим образом: печать компании и генерального директора в заключительной части и на сшивке, подписи оценщиков.

Вопросы, связанные с корректным описанием объекта, проведенного расчета, адекватности итоговой стоимости, а также соответствие документа требованиям ФЗ и ФСО в данной статье не рассматривается.

Приходилось сталкиваться с фальшивыми Отчетами? Уже несколько раз на практике нам предоставляли фальшивые Отчеты, выполненные от лица нашей компании. При этом, по факту Заказчики обращались к нам первый раз, но просили актуализировать уже полученный результат.

Один из примеров – необходимо было актуализировать Отчет, в котором проведена оценка животноводческого комплекса с итоговой стоимостью всех активов более 1 млрд. руб. А предполагаемое использование результатов оценки – предоставление в Банк ТОП10 для кредитования под залог.При изучении ситуации было выявлено, что стоимость завышена минимум в 5 раз!! На рисунке ниже приведена выписка из того документа: печать компании похожа, а подписи специалистов и оформление страницы иное.

При выявлении таких фактов рекомендуем обращаться в соответствующие органы. Напишите в комментариях, каким образом действовали бы Вы в данной ситуации?

Другой пример связан с заведомым обманом оценщика. На оценку представлено оборудование для целей кредитования под залог. При проведении осмотра выявлено, что осматриваемое оборудование является не тем, как указано во всех исходных документах. Фактически это были старые, но проверенные временем, отечественные токарные и фрезерные станки, перекрашенные из стандартного зеленого в розовый цвет, а также размещены шильды с идентификационными характеристиками не соответствующие реальному производителю и их характеристиками.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector