Возможна ли покупка офиса с обременением?
Dolgovnet34.ru

Юридический портал

Возможна ли покупка офиса с обременением?

Тонкости покупки квартиры с обременением

История квартиры важнее, чем другие ее характеристики, ведь «подмоченные» документы не исправит ни удобная планировка, ни даже хороший ремонт. После сделки покупатель может остаться без жилья и без денег. Поэтому еще на этапе выбора нужно проверять юридическую чистоту квартир и искать пороки в истории перехода прав. Но не все они фатальны, некоторые можно исправить, а от других — застраховаться.

Первое, что нужно выяснить — наличие обременений, то есть узнать, имеет ли кто-то кроме собственника какие-либо права на объект недвижимости. В некоторых случаях владелец с ограниченными правами на жилье может его продать. Это зависит от вида обременения и причины его возникновения.

Существуют различные виды обременений, самые распространенные из которых следующие:

  1. Залог — ипотека или банковский заем с залогом недвижимости.
  2. Пожизненная рента — не может быть снята, пока предыдущий продавец жилья жив.
  3. Аренда — долгосрочный договор с третьими лицами.
  4. Арест — временно ограничивает право распоряжения собственностью.
  5. Доверительное управление — присмотр за жильем третьих лиц.

Важно. Презумпция виновности покупателя

В России действует понятие «добросовестный приобретатель». То есть еще до сделки человек сам либо с помощью специалистов (юристов и риелторов) должен убедиться в том, что жилье по закону может быть продано, а прежний собственник имеет право это жилье продавать. В противном случае дело может закончиться судебными тяжбами и даже признанием сделки недействительной. Проверять надо все — от наличия обременений до психического здоровья продавца. Предоставление справок из психоневрологического диспансера для сделки уже является нормальной практикой.

Покупка ипотечной квартиры

Наиболее распространенная ситуация — продажа квартиры, которая находится в залоге у банка. Люди продают недвижимость, приобретенную в ипотеку, чтобы улучшить жилищные условия или из-за невозможности в дальнейшем погашать заем.

Обременение в таких случаях снимается до сделки либо переходит на нового собственника. В любом случае сделка происходит только с одобрения финансового учреждения, выдавшего кредит на покупку жилья.

Квартиры, ранее приобретенные в ипотеку, продаются по рыночным ценам, потому что такое обременение не считается пороком. Объект недвижимости уже можно считать условно «чистым» и не изучать глубоко историю перехода прав, так как перед выдачей займа его уже серьезно проверял банк. В такой ситуации нужно узнать, не наложен ли на квартиру арест и не находится ли продавец в предбанкротном или банкротном состоянии. В этих случаях сделка может быть признана недействительной. О том, как проверить человека на банкротство, написано ниже.

Смена залогодателя с единовременной выплатой залога

По такой схеме обязательства по выплате ипотечного кредита перекладываются с продавца на покупателя. При этом необходимо согласие банка на переоформление права собственности. Покупатель вносит средства на два аккредитивных счета или закладывает их в банковские ячейки. После оформления договора о переходе прав на имущество одну часть денег получает продавец, другую — кредитное учреждение. Обременение с квартиры снимается, и она полностью переходит в собственность покупателя.

Сделки с залоговыми квартирами без участия банка

Эта схема наиболее выгодна с финансовой точки зрения. Чтобы заключить договор купли-продажи, продавцу необходимо сначала рассчитаться с банком. Для этого нужны «живые» деньги, которые можно получить от покупателя в качестве аванса.

Снятие залогового обременения занимает 5 рабочих дней. Еще 10 дней нужно на перерегистрацию прав на имущество. В этот период собственники могут поменять намерения и отказаться от продажи.

После снятия залога на объект могут быть наложены другие обременения. По решению собственника квартира может быть арестована за другие долги сразу после возврата закладных документов.

Важно. Покупать залоговую квартиру без участия банка рискованно

Сразу после закрытия ипотечного кредита собственник может отказаться от совершения сделки или на объект недвижимости может быть наложен арест за другие долги.

Покупка ипотечной квартиры без смены залогодателя

В этом случае сделка также проходит исключительно с одобрения банка, выдавшего ипотечный кредит. Отличие в том, что новый собственник не обременен выплатой займа. Квартира при этом остается в залоге, но обязательства по выплате ипотеки сохраняются за прежним владельцем. Такие сделки оформляются с помощью трехстороннего договора: продавец-банк-покупатель. Расчеты могут проводиться в любой безналичной форме.

Покупка залоговой квартиры с торгов

Квартиры злостных неплательщиков кредитов финансовые учреждения продают с аукционов. При этом покупатели могут расплатиться сразу либо оформить ипотеку в том же банке. После того, как новым займом закрывается долг по старым закладным документам, с первого должника снимаются обязательства. Квартира остается в залоге, но право собственности переходит покупателю. Новому заемщику кредит предоставляется на условиях действующих ипотечных программ.

Важно. Проверка продавца на предбанкротное состояние

Перед покупкой квартиры нужно уточнить, есть ли кредиты у ее владельца. Если они есть, то узнать состояние платежей по незакрытым займам. Если просрочки составляют более 3 месяцев, от сделки лучше отказаться. Человек — потенциальный банкрот. А в этом случае все совершенные им в последние месяцы сделки по продаже имущества могут быть отменены. Также важно проверить имущество на аресты.

Судебный арест

Обременение, наложенное, например, из-за отказа владельца квартиры возвращать долг, может быть снято только по решению суда. Очевидно, что покупатель квартиры не несет ответственности за подобные действия ее продавца. При этом собственник может предоставить неполный пакет документов, описывающих юридическое положение его недвижимости. Поэтому наличие обременения в виде арестов стоит проверять дополнительно. Если эти обстоятельства не выяснить до сделки, то после возможны судебные тяжбы. Исход дела, в большей мере, зависит именно от ситуации ответчика. Не исключено, например, что проще закрыть долги собственника, чтобы снять обременение с жилья. Избежать проблем поможет сбор всех бумаг и их тщательная юридическая проверка.

Как проверить наличие ареста

Если на недвижимость накладываются юридические обременения, соответствующая запись вносится в Единый Государственный Реестр Прав на недвижимое имущество. Доступ к этим сведениям может получить покупатель лично, но обычно выписку из ЕГРП оформляет сам продавец или получает риелтор. Проверить наличие обременений можно и через Интернет на сайте Госуслуг. Выписка предоставляется после оплаты госпошлины. Получать документ нужно незадолго до заключения сделки или внесения задатка, так как со временем данные могут измениться. Информация об арестах актуальна в течение 10 дней.

«Сложные» обременения

При доверительном управлении необходимо уточнять условия договора. В некоторых случаях собственник может самостоятельного расторгнуть отношения с управляющей компанией, но при инвестиционных сделках они могут перейти на нового собственника. Для этого необходимо заключение дополнительных соглашений. Это удобно, если недвижимость приобретается для последующей сдачи в аренду.

Ситуация с рентой сложнее. Перед покупкой лучше настоять на расторжении такого договора. Если это невозможно, то обычной купли-продажи не будет. С помощью нотариуса заключается новый договор ренты, при котором передаются обязанности рентодержателя. Важно смотреть на условия, при которых человек может получить квартиру в собственность. Если в договоре прописано только денежное содержание, то доказать добросовестное выполнение обязательств довольно просто. В случае содержания с иждивением рентополучатель может расторгнуть сделку, например, из-за недостаточного ухода.

Скрытые опасности

Объект недвижимости может не иметь официальных обременений, но все равно оставаться «рискованным».

Совместно нажитое имущество

Например, квартира, купленная в браке, выставленная на продажу в ходе семейных отношений или после их расторжения, документально не имеет обременений, но продать ее можно только с согласия обоих супругов. Эта распространяется и на ситуации, когда жилье оформлено в собственность только мужа или жены. Согласие важно получить в письменном виде, иначе второй супруг может оспорить сделку. Исключения возможны при наличии брачного договора, в котором отдельно прописаны права на собственность.

Сложная история перехода собственности

Частая смена собственников, особенно в результате дарения, должна насторожить при покупке. Таким образом прежние владельцы могли избавляться от имущества, намеренно ухудшая свое материальное положение, чтобы избежать ответственности перед кредиторами. Еще один вариант — криминальные цепочки. Сначала квартира оформляется в собственность с помощью преступных схем, после этого права на недвижимость передают в ходе фиктивной купли-продажи подставному человеку и выставляют жилье на реализацию по рыночной цене. «Маркерами», сообщающими о потенциальной опасности, можно считать более 5 переходов прав за всю историю квартиры либо 3 перехода за последние 3 года.

Наследная квартира

Покупать квартиру, полученную в результате наследования по завещанию, рискованно. Тревогу вызывают свежие переходы прав. Формально права на имущество наследники могут предъявить в течение полугода. Но в некоторых случаях судом могут быть удовлетворены претензии, полученные в более поздний срок. Рисков больше, если наследодатель — мужчина. В этом случае возможно появление внебрачных детей. Считается, что опасность практически нивелируется через 3 года после оформления права собственности.

Ипотека, погашенная с использованием материнского капитала

Если при оплате ипотечного кредита использовался семейный капитал, то родители обязаны наделить долями в квартире всех детей. При этом неважно, полностью или частично потрачены средства, полученные от государства по сертификату. Если несовершеннолетние не получили своих долей, органы опеки или Пенсионный фонд вправе оспорить сделку.

Отказники от приватизации

Люди, отказавшиеся от оформления недвижимости в собственность, но прописанные на данной жилплощади, сохраняют за собой право пожизненного пользования и проживания. Выгнать их из квартиры перед или после продажи нельзя даже через суд. Выход из ситуации — договариваться о выписке до сделки. Право на пожизненное проживание у отказника отменяется, только если он впоследствии участвует в приватизации другого объекта недвижимости.

Низкая цена — опасный триггер

Низкая цена должна насторожить уже на этапе подбора квартиры. Дисконт более чем в 7-10% от рыночной стоимости предоставляется только на объекты с изъянами. Если квартира без серьезных недостатков и юридических пороков продана дешевле аналогов, то сделка может быть признана недействительной. Например, может выясниться, что продавец реализовал недвижимость на кабальных условиях или под давлением. Обратитесь к нашим специалистам, чтобы определить актуальную рыночную цену объекта.

Как минимизировать риски

Если снять обременения «на берегу», до сделки, не получается, то снизить риски можно с помощью титульного страхования. Оно защищает от утраты прав собственности добросовестного приобретателя. Как правило, страховка на 3 года практически нивелирует возможные риски. Но страховые компании не заключают договоры на объекты с существенными пороками.

Если выяснилось, что на выбранную вами квартиру наложено обременение, но вы все же хотите приобрести именно ее, стоит обратиться за помощью к профессиональному риелтору. Лучше оплатить услуги фирмы по проведению сделки купли-продажи, чем потратить гораздо больше денег — и нервы в придачу — впоследствии, отстаивая право собственности на приобретенную недвижимость. А в некоторых случаях можно вовсе лишиться и квартиры, и денег. В случае, если вы пока только находитесь в поиске подходящего варианта жилища, воспользуйтесь расположенным ниже фильтром. Он поможет вам подобрать квартиру с учетом ваших предпочтений. А наши специалисты всегда готовы посодействовать в проверке жилья на наличие обременений и при необходимости снять их.

4 способа оплаты при продаже/покупке квартиры

Какой из видов расчета безопаснее при купле-продаже квартиры. Банковская ячейка, аккредитив, перевод на карту или передача бумажных денег? Плюсы и минусы каждого из способов.

4 способа продать ипотечную квартиру

Решившись на ответственный шаг приобретения квартиры в ипотеку, вы тщательно все продумали и просчитали возможности. Но жизнь непредсказуема и подчас заставляет резко перестраивать свои планы.

Покупка квартиры с обременением

При покупке жилплощади важно принимать во внимание такую характеристику, как юридическая чистота недвижимости. Под этим термином подразумевается отсутствие наложенных на объект разного ограничительных мер и обременений, которые приведут к дополнительным расходам и проблемам при вступлении в право собственности.

Под обременением понимается любое юридическое ограничение в отношении объекта недвижимости. Оно появляется в связи с тем, что на жилье имеют права третьи лица либо государственные учреждения. Другими словами, владелец дома или квартиры не может самостоятельно совершать какие-либо сделки с недвижимостью без согласования этого вопроса с кем-то еще. В квартире может проживать человек, который не собирается выселяться, и недвижимость продается только с жильцом. Могут быть имущественные претензии со стороны наследников или иметься преимущественные права у третьих лиц. В ряде случаев продажа квартир с обременением становится просто невозможной.

Как узнать о наличии обременения

Есть несколько юридических документов, где отражается информация об обременении:

  1. Выписка из ЕГРН. Это основной документ, из которого становится понятным, находится ли жилье в долгосрочной аренде, ипотеке, договоре ренты, долевом владении или является собственностью несовершеннолетнего.
  2. Домовая книга либо справка о прописанных лицах дадут информацию об официальных жильцах квартиры.
  3. Договор приватизации позволит узнать о лицах, отказавшихся от приватизации. Нужно сравнить этот документ со справкой о прописанных, чтобы получить более четкую информацию.
  4. Документ о праве на материнский капитал и выписка из ЕГРН покажут, использовались эти средства для покупки квартиры или нет.

В большинстве случаев именно выписку из реестра недвижимости (ЕГРН) используют в качестве доказательства чистоты сделки и отсутствия ограничений на продажу жилья. Kaждaя cмeнa владельца отрaжaeтcя в госpeecтpe, чтo дает возможность пoкyпaтeлю убедиться в чиcтoте cдeлки. Получить дoкyмeнт в бумажном виде мoжнo в ближaйшeм MФЦ, в электронной — на интернет-портале Росреестра.

Читать еще:  В казахстане можно установить ксенон

Права собственника ограничиваются, если жилплощадь является ипотечным залогом или предметом договора ренты, сдается в аренду либо арестована. Российским законодательством охраняются права владельцев, не достигших совершеннолетия и прописанных на данной жилплощади. Поэтому ограничить совершение сделок с жильем вправе органы опеки. Разберемся в данных видах обременения.

Ипотека

Самым распространенным видом ограничения является ипотека. При подписании ипотечного договора жилье — это залоговое имущество и гарантия исполнения обязательств перед банковской организацией. В течение всего периода кредитования квартира остается за заемщиком. Если он исполняет условия кредитования и своевременно гасит долг, банк убирает ограничение. Только тогда заемщик сможет продать или обменять недвижимость. Но если кредит не погашается, банк может продать залоговое имущестсво для возврата ранее выплаченных денежных средств. Ипотечное ограничение появляется при приобретении жилой площади за счет банковского займа либо оформлении кредита под залог квартиры.

Если у квартиры имеется такое обременение, ее не получится продать без согласия кредитной организации. В этой ситуации можно пойти двумя путями:

  1. Продавец получает в банке согласие на досрочное погашение долга. Покупатель отает продавцу средства, необходимые для выплаты задолженности. Дальше договор, по которому вносится сумма, равная ипотечному долгу. Затем покупатель выплачивает продавцу оставшуюся сумму и становится полноправным владельцем жилплощади.
  2. Покупатель переоформляет ипотечный договор на себя и дальше выплачивает долг самостоятельно. Он также возвращает продавцу деньги, который тот уже выплатил по кредиту. Сюда относится и первоначальный взнос, но не учитываются проценты по кредиту. Если имелась просрочка по ипотеке, то все штрафы и пени выплачивать также придется новому владельцу. Вот почему важно перед покупкой убедится в отсутствии ипотечного обременения путем запроса справки из банка об отсутствии задолженности, а если имеют место просрочки, уточнить их размер перед принятием решения о покупке.

Это стандартные варианты, когда нужно купить квартиру, взятую в ипотеку. Опасаться их не стоит, это практика, получившая широкое распространение. По мнению экспертов, на сегодняшний день на рынке вторичного жилья каждая пятая квартира обременена ипотекой в связи с популярностью такого вида кредита. Но риски все же есть. Могут появиться затруднения, когда покупатель выплачивает остаток по задолженности продавца. Продавец, закрыв ипотеку, может отказаться от сделки и помешать заключению договора купли-продажи, устроив какие-либо форс-мажорные обстоятельства. В результате несостоявшемуся покупателю придется судиться с продавцом, который может платить деньги по судебному решению долгие годы.

Рента

Еще один распространенный вид обременения — это рента, при которой пpaва coбcтвeннocти нa нeдвижимoе имущество передаются другому человеку в обмен нa постоянные денежные выплаты либо дpyгиe ycлyги. K подобным cдeлкaм oтнocятся дoгoвopa пocтoяннoй peнты или coдepжaния c иждивeниeм. В таких ситуациях рентодатель должен нe тoлькo платить оговоренную cyммy, нo и оказывать помощь пo xoзяйcтвy или yxaживaть зa рентополучателем, в зависимости от условий договора.

Рентополучатель, как правило, это пенсионер преклонных лет, вправе проживать в квартире, но при этом право собственности переходит от него к рентодателю, который обязан пожизненно содержать бывшего владельца. Собственником жилплощади получатель ренты уже не является, но и выселить его из квартиры уже нельзя. Рентный договор прекращается только со смертью рентополучателя.

Как поступить, если имеется такое ограничение?

Рента прописана как ограничение в выписке из ЕГРН. Если такая отметка имеется, необходимо уточнить, действует ли в настоящий момент рентный договор. Для этого достаточно попросить свидетельство о смерти рентополучателя и узнать, по каким причинам не было снято ограничение. Вообще продать квартиру, находящуюся в ренте, вполне возможно. Но при этом договор ренты перезаключается и обязательства перед рентополучателем переходят к новому собственнику. Однако для продажи квартиры придется заручиться согласием рентополучателя.

Большинство экспертов сходятся во мнении что лучше не приобретать квартиру с таким обременением, так как возможны ситуации, связанные с подлогом документов.

Аренда

Третий вид обременения — аренда. В такой ситуации происходит продажа жилплощади, когда на ней проживают арендаторы, заключившие официальный договор. Срок действия договора найма прописывается в договоре купли-продажи. Новый владелец не вправе выселить арендаторов до окончания срока действия договора найма. Такой вариант сделки весьма распространен в Европе. Если приобретается жилье с целью инвестиции, то есть вложением денег в недвижимость для получения дохода, то квартира достается покупателю вместе с арендаторами, которые продолжают платить по договору, но уже новому владельцу.

В России подобные сделки достаточно редки. Но бывают ситуации, когда после заключения договора покупатель узнает, что в квартире имеются жильцы, которым ничего не известно о продаже недвижимости. Это бывает при заключении краткосрочного договора аренды, который не регистрируется в Росреестре. В таком случае никаких записей в выписке ЕГРН не будет. При заключении долгосрочного договора на срок больше года его необходимо обязательно зарегистрировать. Только тогда аренда будет указана в выписке как обременение.

Как поступить, если у квартиры имеется такого рода обременение? Если владелец решил продать квартиру, это не означает автоматического расторжения договора аренды. Арендаторы вправе проживать в квартире до окончания срока действия договора. Здесь имеются два пути решения вопроса. Можно купить квартиру вместе с арендаторами или потребовать от продавца досрочного расторжения договора найма. Подтвердить расторжение договора можно путем получения простой расписки от арендаторов. Дальше договор купли-продажи заключается по стандартной схеме.

Безвозмездное пользование

Квартирой может безвозмездно пользоваться человек, в свое время отказавшийся от приватизации. Россияне вправе приватизировать жилье и получать в нем свою долю. Если зарегистрированный в квартире человек не принимает участия в приватизации, то он приобретает пожизненное право пользования этой жилой площадью. Сложность заключается в том, что данный факт не отражается в выписке ЕГРН. Бывают ситуации, когда приобретается жилье, а потом выясняется, что посторонний человек имеет право на безвозмездное пользование недвижимостью. Лишить его этого права никто не может. Иногда новые владельцы вынуждены покупать отдельную квартиру только для того, чтобы выселить нежелательных жильцов.

При покупке квартиры необходимо попросить выписку из домовой книги (заверенную копию поквартирной карточки) либо единый жилищный документ (ЕЖД). В этих документах будет указано, кто в квартире прописан по месту жительства и имеют ли право эти люди проживать на данной жилплощади при ее продаже. В идеале — получить справку об отсутствии зарегистрированных лиц. Необходимо настаивать на внесении в договор купли-продажи условия об обязанности продавца и прочих зарегистрированных лиц сняться с учета и освободить жилую площадь.

Дополнительно можно подстраховаться и попросить нотариально заверенное обязательство выписать живущих в квартире людей в течение определенного времени после регистрации договора купли-продажи. Чтобы приобрести недвижимости, где зарегистрированы лица с правом пожизненного проживания, необходимо, чтобы еще до подписания договора эти люди прописались в другой квартире. В такой ситуации они лишатся права на пожизненное проживание.

Завещательный отказ

Возможно получение права пожизненного проживания в квартире по завещанию другого человека. Он не потеряет это право при смене собственника недвижимости, поэтому выселить человека из квартиры либо лишить его этого права по закону не получится до окончания срока, прописанного в завещании.

Как поступить, если у квартиры обнаружено такое обременение?

Такой вид обременения встречается крайне редко. Но стоит учитывать, что проверить его наличие при покупке квартиры очень сложно. Право на проживание не подлежит обязательной регистрации. Иногда его регистрируют в Росреестре по желанию собственников. Информацией владеет нотариус, который вел наследственное дело, и наследники, принявшие наследство и ставшие собственниками квартиры на основании свидетельства о наследстве. Нотариус не имеет право разглашать информацию, которая содержится в наследственном деле, поэтому обращаться к нему нет смысла.

При покупке тщательно изучайте документацию. Если собственник получил квартиру в наследство, попросите у него копию завещания. Так получится узнать, имеется ли обременение в виде завещательного отказа.

Арест

По судебному решению на квартиру может быть наложен арест. Причиной введения таких санкций, как правило, являются долговые обязательства или раздел имущества. Арестованную недвижимость нельзя продать, сдать, обменять, подарить, завещать. Любые попытки заключения каких-либо сделок с такой квартирой являются прямым нарушением закона. Информация об аресте недвижимого имущества содержится в выписке из ЕГРН.

Материнский капитал и несовершеннолетние собственники

Если квартира приобретена с использованием материнского капитала, дети получают право на долю в этом жилье. Если у продавца есть два ребенка и больше, следует попросить его предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на семейном сертификате на материнский капитал.

Если квартира куплена без использования материнского капитала, но в ней зарегистрированы несовершеннолетние дети, нужно также убедиться, что их права не нарушены. Пo российскому законодательству нecoвepшeннoлeтниe и долевые собственники жилья пoлyчaют дoпoлнитeльнyю зaщитy co cтopoны гocyдapcтвa в вoпpocax, касающихся пpoдaжи, обмена, дарения и дpyгoй пepeдaчи пpaв нa иx имyщecтвo. К примеру, пpи пpoдaжe квapтиpы opгaны oпeки вправе запретить cдeлкy, ecли выяснится, что нapyшaютcя пpaвa нecoвepшeннoлeтниx владельцев. Oбpeмeнeниe будет снято, когда продавец докажет, что peбeнoк пoлyчит аналогичное пo ycлoвиям жильe в дpyгoм мecтe.

Продавец в любом случае обязан предоставить разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства. Только в таком случае сделка будет безопасной для покупателя.

В заключении хотелось бы сказать, что покупать квартиру с обременением в некоторых случаях можно. Часто такие квартиры продаются достаточно недорого, так как обременение отпугивает потенциальных покупателей. Здесь самое важное — досконально проверить всю документацию, получить все необходимые справки, выписки, нотариальные свидетельства.

Сделка с обременением

Евгений

Можно и так. В договоре прописать порядок расчетов, штрафные по расчету в пользу продавца, и включить пункт примерно такого содержания: стороны обязуются в течение трех дней с момента исполнения покупателем пункта №. договора (о расчетах) предпринять все необходимые действия для снятия обременения с объекта в виде залога в пользу продавца. В случае неисполнения продавцом указанного обязательства, продавец обязуется уплатить покупателю неустойку в размере . % от суммы договора за каждый день просрочки.

Спасибо за советы

Денис, я Вас не понял)

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

А почему обязательно с обременением? Можно прописать, что право залога у продавца не возникает.
На регистрации обременения настаивает продавец?

Потому, что в этом случае продавец может быть уверен что я не смогу продать квартиру в любом случае. Это обязывает меня оплатить, чтобы получить чистое свидетельство. Так же штрафные санкции не позволят мне тянуть. Да и продавец не сможет уклонится чтобы не придти второй раз в рег палату.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

В день сделки возьмите доверенность от продавца на снятие обременения, и необходимость его присутствия в Росреестре отпадет.

В день сделки? А поточнее? После моей оплаты? Тогда что мешает продавцу не дать мне такую доверенность. А если до оплаты, тогда что помешает мне не дать ему деньги? Я конечно понимаю, что скорее всего можно будет всё решить в судебном порядке, но ведь мой способ кажется лучше, на мой взгляд. Он не позволит тянуть сторонам до суда и обязывает выполнить свои обязательства по договору во время.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

В день подписания ДКП.
Если продавец настаивает на регистрации залога – возьмите сразу доверенность на снятие этого залога, чтобы после получения продавцом денег Вы не были к нему привязаны в части снятия этого самого обременения. Вот и все.

Извините, но вы не поняли меня, ещё раз, пожалуйста, перечитайте моё сообщение выше.
При наличии доверенности, что мешает мне не перечислить деньги на его счёт? Получу чистое свидетельство, продам квартиру, а он пусть обращается пока в суд. Ну обяжут потом меня перечислять ему по 100р в месяц (образно). Хотелось бы придумать способ, который был безопасен для обеих сторон. Поэтому хочу узнать минусы моего способа, думаю они должны быть, не может быть всё так гладко.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Евгений, вы хотите себя обезопасить или. Вот это я и не поняла. Понятно, что у продавца с покупателем конфликт интересов. Вы, как покупатель обратились за советом. Продавцу, естественно, рискованно давать Вам доверенность в день подписания ДКП ))
Если хотите исключить риски и Ваши и продавца – воспользуйтесь более безопасными схемами расчетов: аккредитив или ячейка. В этом случае не нужно ломать голову, какие кому санкции прописать в ДКП, и никакого обременения не будет)

Я хочу чтобы были учтены интересы обеих сторон, иначе если не будут учтены например интересы продавца, то он может отказаться от сделки только на моих условиях.
“Если хотите исключить риски и Ваши и продавца – воспользуйтесь более безопасными схемами расчетов: аккредитив или ячейка.” Я уже сказал о существенных, минусах этих способов для меня.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Прочитала Ваши “минусы” по безопасным и безупречным способам расчетов )) Да, они затратны. Мое мнение: безопасность стОит денег. Эти затраты несопоставимы с возможными рисками других схем.
И знаете. Евгений, далеко не все граждане отличаются сознательностью в части исполнения обязательств по договору. как только денежки получили – обо всем забыли и всех шлют лесом. И совсем не факт, что суд примет решение удовлетворить Ваши требования по ДКП (в части штрафов и пени).
Не нужно ехать на сделку с мешком денег. Сделайте это за несколько дней, чтобы в назначенный день и час все было на месте. Велосипед давно уже изобретен и усовершенствован. В механизме его работы четко разбираются специалисты.

Читать еще:  Как получить возмещение ущерба, если снегоуборщик побил мою машину?

Спасибо за советы, да, я для себя решил уже, что безопаснее будет ячейка.

Другой способ Вы сами просили не предлагать. Вот мы и молчим.А способы есть, безопасные для обеих сторон.

Догадываюсь о каких «безопасных» способах вы хотите сказать. Ячейка? Аккредитив?
Давайте поговорим о минусах ячейки:
– комиссия
– банк не проверяет подлинность купюр (или проверит, но за деньги)
– возня с “живыми” деньгами
– банк не отвечает за содержимое ячейки (случались случаи пропажи, хз как, но факты есть)
– банк не проверяет документы, которые должен предоставить продавец, для получения денег ( это может быть подделка на принтере)
Про аккредитив, тоже, пожалуйста, не говорите. Поэтому и попросил не говорить про другие способы.

Евгений, если настаиваете на своем способе, то мне не понятно, где гарантия у продавца, что Вы после перехода права с обременением переведете ему деньги, если это не аккредитив. Да и потом, обязать в договоре продавца приехать на снятие залога не дает гарантии, что с ним что- либо не случится. Вот это слабые места о которых Вы спрашиваете. Может Вам лучше рассчитаться в день подписания ДКП, что подтверждается распиской и актом передачи квартиры, естественно все будет прописано в договоре. Так проводят сделки в регионах. Отозвать из регистрации документы очень сложно.

“. где гарантия у продавца, что Вы после перехода права с обременением переведете ему деньги, если это не аккредитив. “
первая причина -свидетельство с обременением, что мне потом делать с этой квартирой? её нельзя продать, подарить и т.д.
вторая причина, согласно договору, если я не оплатил, то обязан платить штрафные санкции в размере, например 10 т.р. в день! оно мне надо?
“. Да и потом, обязать в договоре продавца приехать на снятие залога не дает гарантии, что с ним что- либо не случится” Спасибо, за указание этого недостатка. Можно прописать в договоре, что если он не может приехать лично по уважительным причинам (сломал ногу), то обязан написать доверенность на меня, обеспечить всё, чтобы я смог получить чистое свидетельство, иначе 10т.р в день

” Может Вам лучше рассчитаться в день подписания ДКП, что подтверждается распиской и актом передачи квартиры, естественно все будет прописано в договоре. ” Деньги будут пересылаться до расписки или после. ))))))ну вы понимаете о чём я. Если расчитаться в день подписания договора и сдать документы после перечисления денег, может возникнуть ситуация, что будет нехватать какого-либо документа например, а продац вдруг куда-то пропал. А при моём способе, как я понимая я получу на руки свидетельство, после проверки рег палатой всех документов.

если продавец вдруг пропадет или сломает ногу, то в доверенности на снятие залога должны быть еще и полномочия на сбор документов.тогда, если чего-то не хватает, сами пойдете и возьмете.

Согласен, только же вроде как, рег палата уже даст мне первоначальное свидетельство, т.е. уже проверив все документы, как я понимаю. И уже не должно быть причин с недостающими документами.

Да и мне кажется продавец не согласится давать такую доверенность. Я бы не согласился на месте продавца, мало ли какие он там документы понасобирает за меня. Да и я не юрист, не знаю вообще возможно ли такую доверенность сделать, чтобы я от его лица имел право собирать любые документы. Почему любые, потому что сложно предугадать какие документы могут понадобиться.

Вы сами настаиваете на таком способе расчетов. Он плох для обоих сторон, поэтому им и не пользуются. Как вариант – регистрируете с обременением, получаете свидетельство с обременением, продавец делает доверенность на снятие обременения, Вы встречаетесь в банке, переводите деньги и продавец в этот момент передает Вам доверенность. Но и у этой схемы есть минусы. Ничто не мешает продавцу отозвать доверенность, пока Вы будете из банка ехать в Росреестр.

Я хочу воспользоваться этим способом, потому что пока не вижу существенных минусов, делающих этот способ небезопасным для одной из сторон. Если этот способ плох, то скажите, пожалуйста, чем конкретно? Именно это я и хочу услышать, минусы этого способа. И зачем вы мне про доверенность говорите тогда, если она только делает небезопасным способ описанный мной.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Как только шаг влево вправо от стандартных схем, а особенно с обременением, то всегда возникает больший риск.
Это к гадалке не ходит.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Признаюсь, я не на одном сайте задавал подобный вопрос. Пока ещё не один юрист не смог назвать конкретно в чём может заключаться этот риск. Какие существенные минусы этого способа.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Вся проблема (одна из. ) в том, что если человек тратит деньги с продажи и при развороте сделки, то он, конечно же, вернет деньги обратно, вот только:
1. По решению суда;
2. Какими-то частями. Например, в течении нескольких лет. Вас устраивает такой расклад при самом худшем сценарии развития?

В каком случае он может отказаться от сделки? При условии, что договор уже сдали, деньги передали (есть подтверждение квитанции банка) и его обязывает придти в течение скажем 1-3х дней с момента передачи денег, иначе он обязан выплачивать покупателю 10 тыс в день, если не придёт в рег палату

Евгений, существенный минус в том, что если схема, прописанная в договоре не будет исполнена любой из сторон, то второй стороне договора придется обращаться в суд. Расчеты по надо строить таким образом, чтобы они не могли не состояться, если право собственности не перешло. Для того, чтобы идти по Вашей схеме, а не через ячейку, должны быть очень веские причины, которые просто невозможными делают расчет через ячейку или аккредитив. Те причины, которые Вы указали выше, не являются вескими. Не изобретайте велосипед, он уже давно ездит.))

* “если право собственности перешло”, частицу “НЕ” не читать.

а разве кто-то из сторон может не захотеть исполнить свои обязанности согласно договору? если продавец не пойдёт в рег палату, будет платить 10 тыс в день, оно ему нужно? если я не оплачу, то тоже по решению суда буду должен заплатить продавцу, оно мне надо, да и свидетельство с обременением мне не нужно, я в любом случае оплачу.

Для меня веская причина хотя бы то, что я не хочу ехать с чемоданом денег в банк, зная, что об этом знает продавец, более того он будет знать в какое время я поеду, я не хочу возни с “живыми” деньгами. Ещё на счёт ячейки. Сдали деньги в ячейку, хорошо. Ключ у продавца, или у покупателя? Если у покупателя, вдруг рассмотрение документов затянется в рег палете. Покупатель сможет забрать деньги из ячейки. Если у продавца, что мешает ему придти с поддельным документом например и забрать деньги. А в рег палате потом по каким-то причинам окажется, что сделку провести нельзя. Я не хочу разбирать минусы ячейки или аккредитива. Объясните мне конкретно, какие минусы в моём способе. (только не приводите пример смерти продавца)))). )

Нежилое помещение с обременением

На сайте Юридической социальной сети 9111.ru собрано 53 вопросов по теме Нежилое помещение с обременением. Вы можете воспользоваться поиском по уже имеющейся базе вопросов с ответами или задать свой вопрос. Опытные юристы и адвокаты, специализирующиеся на теме Нежилое помещение с обременением, проконсультируют вас совершенно бесплатно. Получить консультацию можно как по телефону горячей линии
8 800 505-92-64, работающей 24 часа в сутки, так и в режиме онлайн через форму на сайте.
В данный момент онлайн находятся 229 юристов и адвокатов.

1. Может ли новый собственник нежилого помещения с обременением отменить субаренду.

1.1. зависит от договора аренды, если прекращается досрочно, то и договор субаренды – так же прекращается досрочно
см. ст. 618 ГК РФ
1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

2. Может ли новый собственник нежилого помещения с обременением запретить субаренду.

2.1. Да, если это будет прописано в договоре. Это право собственника.

3.1. Запрет будет снят, в противном случае вы не сможете произвести государственную регистрацию такого имущества в Росреестре.

4.1. Да вы можете приобрести долю в данном помещении. Но примите к сведению, что изменение собственника помещения не прекращает действие договора аренды.

5.1. Соглашение об определении порядка пользования квартирой не является обременением при совершении договора купли-продажи. Всего доброго.

6.1. Если у Вас не подписан договор на обслуживание, следовательно стороной по обязательству и так является застройщик. Что Вы собираетесь перевыставлять?
Честно говоря, хочется задать вопрос: А Вы уверены, что вы вообще что-то купили?
Если объект в залоге, банк дает свое согласие и сделка регистрируется в Росреестре.

7.1. 1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

7.2. В соответствии со ст.247 ГК РФ 1.Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.
2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Согласие совладельцев требуется.

8.1. Нет, нельзя! На нового арендатора должен быть составлен новый договор аренды. Поскольку заключением дополнительного соглашения действие первоначального договора аренды не прекращается, обязанными по нему остаются первоначальные стороны, допсоглашение лишь вносит в него какие-то изменения.

9.1. Снимать обременение в таком случае придется в судебном порядке с помощью адвоката специализирующегося на жилищном праве.

10.1. На торги имущество выставляется приставами-исполнителями. При продаже, оформляя сделку они и снимают все обременения. Удачи вам!

10.2. Обременение с земельного участка и с нежилого помещения будут снимать судебные приставы, которые эти обременения и накладывали. Снимаются очень просто, судебные приставы направляют в Росреестр соответствующие постановление о снятии обременения, после этого ваше право собственности может быть зарегистрировано в Росреестре. Всего хорошего!

11.1. Расторгайте договор в судебном порядке, основанием будет то, что сторона по сделке ликвидирована, соответственно договор не может исполняться.

12.1. Обратитесь с личным сообщением к юристам на сайте.

12.2. Поздравляю. Составление договоров услуга платная

13.1. Несите весь пакет в росреестр вместе с распоряжением комитета.

14.1. УК должна обращаться с иском в суд к бывшему собственнику.

15.1. нет не могут.

16.1. Аренда возможна с разрешения того кто поставил обременение. Аренду регистрировать не надо , заключите на 11 месяцев. Не регистрировать договора аренды сроком менее года ГК РФ разрешает.

16.2. Можете, регистрировать – от срока в 1 год, Марина Ивановна

16.3. До года аренды договор регистрации не подлежит

17.1. В приостановке (отказе) должны быть указаны причины.

17.2. В уведомлении об отказе именно на это указано?
Что было написано в договоре?
Обычно пишут, что продавец уведомляет покупателя о наличии обременения – договоре аренды, реквизиты

18.1. Договор дарения оформляется в письменной форме с учётом норм действующего законодательства. Составление договоров – платная услуга. Обращайтесь к юристу/адвокату очно.

18.2. ОБРАТИТЕСЬ К НОТАРИУСУ И ОФОРМИТЕ ДОГОВОР ДАРЕНИЯ. оДНАКО ЗНАЙТЕ, ЧТО АРЕНДАТОР БУДЕТ ПРОДОЛЖАТЬ ПОЛЬЗОВАТЬСЯ ПОДАРЕННЫМ вАМ ПОМЕЩЕНИЕМ КАК И РАНЕЕ НА ТЕХ ЖЕ УСЛОВИЯХ.

19.1. Вы не указали кто обратился в Банк за разрешением на перевод помещения в нежилое. Кроме собственника это никто сделать не вправе.

20.1. нет, не обязан.

21.1. Платить необходимо Продавцу по договору, если в самом договоре не оговорено иное.
Способ оплаты также прописывается договором.
А “наличными на р/с ДИ” – не получится.
Наличные Вы отдадите в кассу Сбербанка, а на р/с ДИ они уйдут платёжным документом (безналом).

Читать еще:  Как правильно составить коллективную жалобу в прокуратуру?

22.1. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. “Законом” могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

22.2. Нужно изучить договор аренды

23.1. если в ФРС было наложено обременение в связи с арендой данного нежилого помещения, то вам необходимо зарегистрировать соглашение о досрочном расторжении договора в ФРС как основание для снятия обременения. После чего обременение будет снято. Акт приема-передачи не обязателен.

24.1. Возможно в договоре аренды прописаны какие-либо условия о продлении, но это очень сомнительно.Вы вправе в судебном порядке расторгнуть договор аренды и снять обременение. А кто владеет остальной долей помещения? Хотя в любом случае они не имеют право его сдавать без вашего согласия.

25.1. Собственник указан в выписке из Росреестра. Других вариантов быть не может.
Если собственник изменится, то вас об этом обязаны поставить в известность.

26.1. При ипотеки помещения право собственности на помещение возникает у покупателя сразу после регистрации договора в росреестре, просто данное помещение пока не будет выплачен кредит будет находиться под обременением

27.1. обременения в виде аренды не бывает, есть залог помещения

28.1. При наличии обременения, вывести имущество не представляется возможным.

28.2. Такие вопросы решаются тет-а-тет.

29.1. Официально обратитесь в досудебном порядке, для получения официального отказа, а потом уже обжалуйте данное решение (ответ) через суд.

29.2. кадастровая палата вам отказывает в снятии обременения-значит решение проблемы только через суд

30.1. Состава преступления нет. Можете вообще не давать никаких пояснений. Воспользуйтесь услугами квалифицированного адвоката.

Тонкости покупки квартиры с обременением

История квартиры важнее, чем другие ее характеристики, ведь «подмоченные» документы не исправит ни удобная планировка, ни даже хороший ремонт. После сделки покупатель может остаться без жилья и без денег. Поэтому еще на этапе выбора нужно проверять юридическую чистоту квартир и искать пороки в истории перехода прав. Но не все они фатальны, некоторые можно исправить, а от других — застраховаться.

Первое, что нужно выяснить — наличие обременений, то есть узнать, имеет ли кто-то кроме собственника какие-либо права на объект недвижимости. В некоторых случаях владелец с ограниченными правами на жилье может его продать. Это зависит от вида обременения и причины его возникновения.

Существуют различные виды обременений, самые распространенные из которых следующие:

  1. Залог — ипотека или банковский заем с залогом недвижимости.
  2. Пожизненная рента — не может быть снята, пока предыдущий продавец жилья жив.
  3. Аренда — долгосрочный договор с третьими лицами.
  4. Арест — временно ограничивает право распоряжения собственностью.
  5. Доверительное управление — присмотр за жильем третьих лиц.

Важно. Презумпция виновности покупателя

В России действует понятие «добросовестный приобретатель». То есть еще до сделки человек сам либо с помощью специалистов (юристов и риелторов) должен убедиться в том, что жилье по закону может быть продано, а прежний собственник имеет право это жилье продавать. В противном случае дело может закончиться судебными тяжбами и даже признанием сделки недействительной. Проверять надо все — от наличия обременений до психического здоровья продавца. Предоставление справок из психоневрологического диспансера для сделки уже является нормальной практикой.

Покупка ипотечной квартиры

Наиболее распространенная ситуация — продажа квартиры, которая находится в залоге у банка. Люди продают недвижимость, приобретенную в ипотеку, чтобы улучшить жилищные условия или из-за невозможности в дальнейшем погашать заем.

Обременение в таких случаях снимается до сделки либо переходит на нового собственника. В любом случае сделка происходит только с одобрения финансового учреждения, выдавшего кредит на покупку жилья.

Квартиры, ранее приобретенные в ипотеку, продаются по рыночным ценам, потому что такое обременение не считается пороком. Объект недвижимости уже можно считать условно «чистым» и не изучать глубоко историю перехода прав, так как перед выдачей займа его уже серьезно проверял банк. В такой ситуации нужно узнать, не наложен ли на квартиру арест и не находится ли продавец в предбанкротном или банкротном состоянии. В этих случаях сделка может быть признана недействительной. О том, как проверить человека на банкротство, написано ниже.

Смена залогодателя с единовременной выплатой залога

По такой схеме обязательства по выплате ипотечного кредита перекладываются с продавца на покупателя. При этом необходимо согласие банка на переоформление права собственности. Покупатель вносит средства на два аккредитивных счета или закладывает их в банковские ячейки. После оформления договора о переходе прав на имущество одну часть денег получает продавец, другую — кредитное учреждение. Обременение с квартиры снимается, и она полностью переходит в собственность покупателя.

Сделки с залоговыми квартирами без участия банка

Эта схема наиболее выгодна с финансовой точки зрения. Чтобы заключить договор купли-продажи, продавцу необходимо сначала рассчитаться с банком. Для этого нужны «живые» деньги, которые можно получить от покупателя в качестве аванса.

Снятие залогового обременения занимает 5 рабочих дней. Еще 10 дней нужно на перерегистрацию прав на имущество. В этот период собственники могут поменять намерения и отказаться от продажи.

После снятия залога на объект могут быть наложены другие обременения. По решению собственника квартира может быть арестована за другие долги сразу после возврата закладных документов.

Важно. Покупать залоговую квартиру без участия банка рискованно

Сразу после закрытия ипотечного кредита собственник может отказаться от совершения сделки или на объект недвижимости может быть наложен арест за другие долги.

Покупка ипотечной квартиры без смены залогодателя

В этом случае сделка также проходит исключительно с одобрения банка, выдавшего ипотечный кредит. Отличие в том, что новый собственник не обременен выплатой займа. Квартира при этом остается в залоге, но обязательства по выплате ипотеки сохраняются за прежним владельцем. Такие сделки оформляются с помощью трехстороннего договора: продавец-банк-покупатель. Расчеты могут проводиться в любой безналичной форме.

Покупка залоговой квартиры с торгов

Квартиры злостных неплательщиков кредитов финансовые учреждения продают с аукционов. При этом покупатели могут расплатиться сразу либо оформить ипотеку в том же банке. После того, как новым займом закрывается долг по старым закладным документам, с первого должника снимаются обязательства. Квартира остается в залоге, но право собственности переходит покупателю. Новому заемщику кредит предоставляется на условиях действующих ипотечных программ.

Важно. Проверка продавца на предбанкротное состояние

Перед покупкой квартиры нужно уточнить, есть ли кредиты у ее владельца. Если они есть, то узнать состояние платежей по незакрытым займам. Если просрочки составляют более 3 месяцев, от сделки лучше отказаться. Человек — потенциальный банкрот. А в этом случае все совершенные им в последние месяцы сделки по продаже имущества могут быть отменены. Также важно проверить имущество на аресты.

Судебный арест

Обременение, наложенное, например, из-за отказа владельца квартиры возвращать долг, может быть снято только по решению суда. Очевидно, что покупатель квартиры не несет ответственности за подобные действия ее продавца. При этом собственник может предоставить неполный пакет документов, описывающих юридическое положение его недвижимости. Поэтому наличие обременения в виде арестов стоит проверять дополнительно. Если эти обстоятельства не выяснить до сделки, то после возможны судебные тяжбы. Исход дела, в большей мере, зависит именно от ситуации ответчика. Не исключено, например, что проще закрыть долги собственника, чтобы снять обременение с жилья. Избежать проблем поможет сбор всех бумаг и их тщательная юридическая проверка.

Как проверить наличие ареста

Если на недвижимость накладываются юридические обременения, соответствующая запись вносится в Единый Государственный Реестр Прав на недвижимое имущество. Доступ к этим сведениям может получить покупатель лично, но обычно выписку из ЕГРП оформляет сам продавец или получает риелтор. Проверить наличие обременений можно и через Интернет на сайте Госуслуг. Выписка предоставляется после оплаты госпошлины. Получать документ нужно незадолго до заключения сделки или внесения задатка, так как со временем данные могут измениться. Информация об арестах актуальна в течение 10 дней.

«Сложные» обременения

При доверительном управлении необходимо уточнять условия договора. В некоторых случаях собственник может самостоятельного расторгнуть отношения с управляющей компанией, но при инвестиционных сделках они могут перейти на нового собственника. Для этого необходимо заключение дополнительных соглашений. Это удобно, если недвижимость приобретается для последующей сдачи в аренду.

Ситуация с рентой сложнее. Перед покупкой лучше настоять на расторжении такого договора. Если это невозможно, то обычной купли-продажи не будет. С помощью нотариуса заключается новый договор ренты, при котором передаются обязанности рентодержателя. Важно смотреть на условия, при которых человек может получить квартиру в собственность. Если в договоре прописано только денежное содержание, то доказать добросовестное выполнение обязательств довольно просто. В случае содержания с иждивением рентополучатель может расторгнуть сделку, например, из-за недостаточного ухода.

Скрытые опасности

Объект недвижимости может не иметь официальных обременений, но все равно оставаться «рискованным».

Совместно нажитое имущество

Например, квартира, купленная в браке, выставленная на продажу в ходе семейных отношений или после их расторжения, документально не имеет обременений, но продать ее можно только с согласия обоих супругов. Эта распространяется и на ситуации, когда жилье оформлено в собственность только мужа или жены. Согласие важно получить в письменном виде, иначе второй супруг может оспорить сделку. Исключения возможны при наличии брачного договора, в котором отдельно прописаны права на собственность.

Сложная история перехода собственности

Частая смена собственников, особенно в результате дарения, должна насторожить при покупке. Таким образом прежние владельцы могли избавляться от имущества, намеренно ухудшая свое материальное положение, чтобы избежать ответственности перед кредиторами. Еще один вариант — криминальные цепочки. Сначала квартира оформляется в собственность с помощью преступных схем, после этого права на недвижимость передают в ходе фиктивной купли-продажи подставному человеку и выставляют жилье на реализацию по рыночной цене. «Маркерами», сообщающими о потенциальной опасности, можно считать более 5 переходов прав за всю историю квартиры либо 3 перехода за последние 3 года.

Наследная квартира

Покупать квартиру, полученную в результате наследования по завещанию, рискованно. Тревогу вызывают свежие переходы прав. Формально права на имущество наследники могут предъявить в течение полугода. Но в некоторых случаях судом могут быть удовлетворены претензии, полученные в более поздний срок. Рисков больше, если наследодатель — мужчина. В этом случае возможно появление внебрачных детей. Считается, что опасность практически нивелируется через 3 года после оформления права собственности.

Ипотека, погашенная с использованием материнского капитала

Если при оплате ипотечного кредита использовался семейный капитал, то родители обязаны наделить долями в квартире всех детей. При этом неважно, полностью или частично потрачены средства, полученные от государства по сертификату. Если несовершеннолетние не получили своих долей, органы опеки или Пенсионный фонд вправе оспорить сделку.

Отказники от приватизации

Люди, отказавшиеся от оформления недвижимости в собственность, но прописанные на данной жилплощади, сохраняют за собой право пожизненного пользования и проживания. Выгнать их из квартиры перед или после продажи нельзя даже через суд. Выход из ситуации — договариваться о выписке до сделки. Право на пожизненное проживание у отказника отменяется, только если он впоследствии участвует в приватизации другого объекта недвижимости.

Низкая цена — опасный триггер

Низкая цена должна насторожить уже на этапе подбора квартиры. Дисконт более чем в 7-10% от рыночной стоимости предоставляется только на объекты с изъянами. Если квартира без серьезных недостатков и юридических пороков продана дешевле аналогов, то сделка может быть признана недействительной. Например, может выясниться, что продавец реализовал недвижимость на кабальных условиях или под давлением. Обратитесь к нашим специалистам, чтобы определить актуальную рыночную цену объекта.

Как минимизировать риски

Если снять обременения «на берегу», до сделки, не получается, то снизить риски можно с помощью титульного страхования. Оно защищает от утраты прав собственности добросовестного приобретателя. Как правило, страховка на 3 года практически нивелирует возможные риски. Но страховые компании не заключают договоры на объекты с существенными пороками.

Если выяснилось, что на выбранную вами квартиру наложено обременение, но вы все же хотите приобрести именно ее, стоит обратиться за помощью к профессиональному риелтору. Лучше оплатить услуги фирмы по проведению сделки купли-продажи, чем потратить гораздо больше денег — и нервы в придачу — впоследствии, отстаивая право собственности на приобретенную недвижимость. А в некоторых случаях можно вовсе лишиться и квартиры, и денег. В случае, если вы пока только находитесь в поиске подходящего варианта жилища, воспользуйтесь расположенным ниже фильтром. Он поможет вам подобрать квартиру с учетом ваших предпочтений. А наши специалисты всегда готовы посодействовать в проверке жилья на наличие обременений и при необходимости снять их.

4 способа оплаты при продаже/покупке квартиры

Какой из видов расчета безопаснее при купле-продаже квартиры. Банковская ячейка, аккредитив, перевод на карту или передача бумажных денег? Плюсы и минусы каждого из способов.

4 способа продать ипотечную квартиру

Решившись на ответственный шаг приобретения квартиры в ипотеку, вы тщательно все продумали и просчитали возможности. Но жизнь непредсказуема и подчас заставляет резко перестраивать свои планы.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector