Возможна ли переуступка прав аренды гос имущества?
Dolgovnet34.ru

Юридический портал

Возможна ли переуступка прав аренды гос имущества?

Избежать аукциона, прикрываясь перенаймом, не удастся

Переуступка права аренды муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, без проведения конкурса или аукциона под предлогом того, что такая переус­тупка в силу ст. 615 Гражданского кодекса РФ является договором перенайма, незаконна (постановление Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 № 16679/11).

Предприятие и департамент имущества города заключили договор аренды нежилого помещения на восемь лет. За несколько лет до окончания срока действия договора указанным помещением заинтересовалось общество. В результате между департаментом, предприятием и обществом было заключено трехстороннее соглашение о переуступке прав на аренду этого помещения. На основании соглашения права по первоначальному договору аренды перешли от предприятия к обществу.

Таким переводом прав заинтересовалась Федеральная антимонопольная служба. Ведь ч. 1 ст. 15 и ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон о защите конкуренции) предусмотрено, что передача прав на пользование муниципальным имуществом может осуществляться только через конкурс или аукцион. В результате антимонопольщики признали, что департамент грубо нарушил требования Закона о защите конкуренции, и вынесли предписание об устранении нарушений. Департамент должен был расторгнуть трехстороннее соглашение о пере­уступке прав аренды.

Общество, считая, что спорное соглашение заключено на законных основаниях, обратилось в суд с требованием признать решение антимонопольного органа незаконным, а действия департамента по переуступке прав на помещение — правомерными.

Суды первой и апелляционной инстанций поддержали позицию антимонопольного органа. Ведь сделка, заключенная между департаментом, предприятием и обществом, могла быть совершена только по результатам конкурса или аукциона, и закон прямо говорит об этом (ст. 17.1 Закона о защите конкуренции).

Кассационная инстанция поддержала доводы общества. Суд указал, что это трехстороннее соглашение о передаче прав на нежилое помещение есть не что иное, как договор перенайма. Следовательно, новый арендатор может рассчитывать на те же условия при заключении договора, что и прежний (ст. 615 ГК РФ). Кроме того, кассация сделала вывод, что требования ст. 17.1 Закона о защите конкуренции неприменимы к спорным правоотношениям, поскольку этот закон содержит возможность заключения подобных сделок без проведения торгов и аукционов, если стороной выступает субъект малого и среднего предпринимательства (ч. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции). В результате в кассации решения нижестоящих инстанций были отменены, а договор по переуступке права аренды нежилого помещения признан законным.

Антимонопольная служба не согласилась с подобным исходом дела, поскольку считала, что Закон о защите конкуренции предусматривает передачу прав на муниципальное недвижимое имущество только через конкурс или аукцион. И независимо от того, найм это или перенайм в порядке ст. 615 ГК РФ — требование о проведении конкурса или аукциона является обязательным условием процедуры передачи прав обществу.

Тройка судей передала дело на рассмотрение Президиума ВАС РФ, поскольку сочла доводы кассации не­убедительными. Да, арендатор вправе сдать спорное нежилое помещение в субаренду, но только если иное не установлено ГК РФ, федеральными законами или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Таким образом, законодатель предусмотрел возможность установления специального порядка сдачи арендованного имущества в субаренду. Такие особенности установлены для сделок по передаче в аренду государственного и муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Право владения на такое имущество может быть передано только по результатам конкурса или аукциона (ст. 17.1 Закона о защите конкуренции).

Коллегия указала и на то обстоятельство, что ч. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции избавляет субъектов малого и среднего предпринимательства от конкурса или аукциона до 1 июля 2015 г. в одном случае. А именно если речь идет о продлении договора аренды, заключенного до 1 июля 2008 г. Однако названная норма применяется не самостоятельно, а только по отношению к договорам аренды, указанным в ч. 1 и 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции. То есть льготу при заключении договора аренды муниципального имущества, переданного до 1 июля 2008 г., получает не любой субъект малого и среднего предпринимательства, а только тот, который приобретает права на основании международных договоров РФ, федеральных законов, актов Президента РФ, актов Правительства РФ, решений суда. В рассматриваемом случае договор с обществом на новый срок заключался не на условиях, предусмотренных ч. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции.

Президиум ВАС РФ отменил постановление кассационной инстанции, оставив в силе решения судов первой и апелляционной инстанций и поддержал позицию, согласно которой незаконна переуступка прав на арендуемое недвижимое муниципальное имущество, не закрепленное на праве хозяйственного ведения или оперативного управления без проведения конкурса или аукциона.

Что такое переуступка прав аренды нежилого помещения: коротко о главном

Переуступка прав аренды нежилого помещения – сделка, которая по своему характеру и полученному результату в чём-то сравнима с договором купли-продажи, при этом предметом такого договора являются арендные права.

Так же, как и все сделки, совершаемые среди участников гражданских правоотношений, она может быть признана недействительной по определённым основаниям.

Чтобы этого избежать, нужно знать кое-какие тонкости заключения договора, который в некоторых случаях может быть очень полезен и взаимовыгоден для сторон.

Что такое ППА?

ППА – аббревиатура понятия «переуступка права аренды». На вопрос: «Что такое ППА?» можно ответить следующим образом — это перенаём, когда происходит перемена лиц, в частности, арендатора.

На его место в договоре становится другое лицо, которое продолжает нести все обязанности, а также иметь все права, имевшиеся у предыдущего арендатора. Вместе с этим при переуступке права и обязанности последнего оканчиваются.

Законодательная основа

Статья 615 ГК РФ определяет кое-какие нюансы, которые арендатор должен соблюдать в процессе пользования чужим имуществом, но, в то же время, предоставляет ему определённые права. Из смысла пункта второго этой статьи можно определить несколько прав арендатора, к которым относятся:

  • право передачи имущества в субаренду;
  • право передачи всех своих обязанностей и прав по соглашению с арендодателем третьим лицам (перенаём);
  • право передачи в безвозмездное пользование арендуемой площади;
  • передача арендных прав по каким-либо обязательствам в залог;
  • передача арендных прав в уставный капитал коммерческих организаций.

Арендные права и ограничения

После заключения соглашения аренды, арендатору автоматически передаются права владения и пользования. Также с этого момента перечисленные права становятся самостоятельным объектом, с которым возможно совершать сделки. Эти права ещё могут быть названы как арендные.

Вместе с тем арендатор не может самостоятельно распоряжаться ими, так как он не является собственником недвижимости. Это в некоторой степени ограничивает арендатора в совершении определённых сделок, так как полномочия на распоряжение этим имуществом имеются только у владельца. Соответственно, этот владелец ограничивает волю своего контрагента в распоряжении арендными правами.

Если происходит перемена лиц в договоре аренды и на место арендатора становится другое лицо, то обязательно предварительное получение на это согласия арендодателя. Это согласие обязано быть предоставлено письменно, например, ответ на соответствующее письмо.

Согласно информационному письму Президиума Верховного Арбитражного суда за № 66, если в соглашении аренды стороны предусмотрели заранее возможность перенайма, то отдельного согласия на это собственника не требуется (пункт 18 Письма).

Выгоды от переуступки

В определённых жизненных ситуациях заключение соглашения переуступки права аренды на нежилое помещение является самым благоприятным выходом из затруднительного положения.

Такая сделка между сторонами предоставит возможность новому арендатору получить объект в возмездное владение и пользование на идентичных условиях и по той же цене, по которым он арендовался предыдущим лицом. Другими словами, новый арендатор может получить особые льготные условия, которые были у предыдущего арендатора.

Такие соглашения заключаются в основном при аренде нежилых помещений, расположенных в престижных местах в Москве и других городах страны, которые обеспечивают хороший доход для бизнеса.

Обычно их срок действия больше пяти лет, поэтому для нового арендатора очень выгодно получить уже пользующееся популярностью у клиентов место, а предыдущий арендатор тоже имеет свой интерес, заключающийся в получении отступной суммы.

Арендодателями, как правило, выступают муниципальные и другие исполнительные органы. Спрос на аренду их помещений всегда высок из-за низких расценок, в отличие от коммерческих предприятий.

При желании аренды государственного нежилого помещения у предпринимателя или компании будет два варианта:

  • участвовать в аукционе среди многих таких же желающих с неопределённым шансом на победу;
  • провести переуступку арендных прав с действующим арендатором, заплатив ему своего рода комиссионные.
Читать еще:  Взыщут ли с меня средства за курсы повышения квалификации?

Естественно, второй вариант будет предпочтительнее. Однако здесь же могут возникнуть и некоторые сложности. Так, например, если новому арендатору будет необходимо реконструировать объект под себя, то сделать это будет достаточно нелегко, а порой и невозможно, если не договориться с арендодателем.

Особенности оформления

Отличие от субаренды

Арендатор, сдающий объект в субаренду, остаётся таким же участником соглашения, заключённого с арендодателем, все так же продолжает исполнять свои обязанности, то есть он несёт ответственность за какое-либо нарушение договора.

В отличие от субаренды, при переуступке права и обязанности первоначального арендатора полностью прекращаются и переходят к новому.

По этой причине различны и документы, составляемые при этих сделках.

Как заключить договор

Переуступка или перенаём права аренды объекта может быть осуществлены только посредством подписания возмездного договора. Заключить дарение арендных прав невозможно, такая сделка будет считаться недействительной (ст. 575 ГК России гласит, что дар среди коммерческих предприятий запрещён).

Договор переуступки или перенайма, образец которого легко можно отыскать в интернете, должен содержать:

  • порядок передачи арендных прав, условия об оплате;
  • порядок использования арендуемого имущества;
  • условия содержания этого имущества;
  • порядок оплаты за арендуемое имущество арендодателю;
  • другие существенные условия.

Форма заключаемого договора должна быть такой же, как и первоначальный договор. Если договор аренды регистрировался в Росреестре, то и переуступка должна пройти эту процедуру. Обычно в договоре переуступки первый арендатор именуется цедентом, второй – цессионарием.

Передача документов, регистрация

После оформления договора переуступки помещения, стороны должны составить акт приемки-передачи документов от бывшего арендатора новому. Последний должен получить первоначальный договор аренды и все платёжные документы, подтверждающие платежи арендодателю.

Также первый арендатор должен передать свидетельство о регистрации аренды в госоргане и идентификационные документы на объект, на земельный участок (кадастровый и технический паспорта и т.п.).

Для регистрации в уполномоченном органе в Москве или любом другом городе могут потребоваться:

  • заявление по форме регистрирующего органа;
  • документ об оплате;
  • учредительные документы;
  • соответствующие протоколы и решения уполномоченных органов сторон, подтверждающие намерение заключить сделку;
  • документы на представителя, подтверждающие его право заключить сделку;
  • свидетельство ОГРН, индивидуальный номер налогоплательщика;
  • договор аренды;
  • договор переуступки;
  • технический паспорт, план, экспликация помещений.

Договор ППА помещения может быть очень интересен для отдельных субъектов бизнеса, но перед тем как его подписать, нужно проконсультироваться с соответствующими специалистами из этой сферы.

Возможна ли переуступка прав аренды гос имущества?

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Лекторы – ведущие эксперты, непосредственные разработчики законов:
В. В. Витрянский, Л. Ю. Михеева, Е. А. Суханов, А. А. Маковская. Принять участие можно очно/ онлайн или в записи, в любой точке страны!

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 16 января 2008 г. N Ф03-А51/07-1/6032 При новом рассмотрении иска о признании недействительными соглашений о передаче прав и обязанностей по договору аренды и применении последствий недействительности сделок в виде обязания одного общества передать право аренды в пользу другого общества суду следует дать оценку оспариваемым соглашениям на предмет их соответствия требованием земельного и гражданского законодательства (извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: Громзарь А.В. – доверенность от 10.04.2007 N 4085, от ООО “Эстейт-Сервис”: Гуцалюк А.В. – доверенность б/н от 21.12.2007, Строганова Т.В. – доверенность б/н от 28.12.2007, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Эстейт-Сервис” на решение от 27.08.2007, постановление 07.11.2007 по делу N А51-3960/2007 6-112 Арбитражного суда Приморского края, по иску Бачуриной Н.А. к обществу с ограниченной ответственностью “Транзит 2000”, обществу с ограниченной ответственностью “Мастер-М”, обществу с ограниченной ответственностью “Эстейт-Сервис”, Назаровой Елене Витальевне о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок.

Резолютивная часть постановления объявлена 09.01.2008. Полный текст постановления изготовлен 16.01.2008.

Участник общества с ограниченной ответственностью “Транзит 2000” Бачурина Нинель Александровна обратилась в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением, с учетом уточнения требований, к обществу с ограниченной ответственностью “Транзит 2000”, обществу с ограниченной ответственностью “Мастер-М”, обществу с ограниченной ответственностью “Эстейт-Сервис”, Назаровой Елене Витальевне о признании на основании ст. 167 ГК РФ недействительными соглашений о передаче прав и обязанностей от 20.01.2005 и от 22.12.2005 и применении последствий недействительности сделок в виде обязания ООО “Мастер-М” передать право аренды в пользу ООО “Транзит 2000”.

Решением суда от 27.08.2007, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 07.11.2007, исковые требования удовлетворены частично. Признаны недействительными оспариваемые соглашения, как заключенные в нарушение ст. 423, 572, п. 4 ст. 575 ГК РФ. В удовлетворении требований о применении последствий недействительности сделок отказано.

Не согласившись с указанными судебными актами, ООО “Эстейт-Сервис” обратилось с кассационной жалобой, в которой просит их отменить как несоответствующие фактическим обстоятельствам дела и принятые с нарушением норм материального права, принять решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование своей правовой позиции заявитель указал на неправильное применение судом положений главы 32 ГК РФ “Дарение”. Считает, что сделка по переуступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды регулируется п.п. 5, 9 ст. 22 ЗК РФ, из которых не следует, что данные правоотношения являются возмездными. Полагает, что по договору дарения возможна передача только имущественного права, к которому не относится право передаче пользования арендованным имуществом.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании кассационной инстанции представители ООО “Эстейт-Сервис” поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе, представитель истца, возражая относительно доводов жалобы, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы и выступлений в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает их подлежащими отмене, с направлением дела на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда на основании п. 3 ч. 1 ст. 287 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 21.11.2003 между Управлением муниципальной собственности г. Владивостока (арендодатель) и ООО “Транзит 2000” (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 05-000965-Ю-Д-0638, согласно условиям которого арендодатель передал арендатору земельный участок с кадастровым номером 25:28:05 00 42:0047 площадью 660 кв.м из земель поселений, расположенный по адресу: г. Владивосток, в районе ул. Русской, 9. Срок договора аренды установлен с 21.11.2003 по 20.11.2018. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 30.03.2004.

В дальнейшем арендатор, на основании соглашения о передаче прав и обязанностей от 20.01.2005, заключенного с ООО “Мастер-М” (новый арендатор), передал на основании п.п. 5, 9 ст. 22 ЗК РФ последнему свои права и обязанности по договору аренды. Стороны соглашения установили, что передача прав и обязанностей является безвозмездной. Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 04.02.2005.

ООО “Мастер-М” (арендатор), на основании соглашения о передаче прав и обязанностей от 22.01.2005, заключенного с ООО “Эстейт-Сервис” (новый арендатор), передало на основании п.п. 5, 9 ст. 22 ЗК РФ последнему свои права и обязанности по договору аренды. Стороны соглашения установили, что передача прав и обязанностей является безвозмездной. Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 20.01.2006.

04.10.2004 между участником ООО “Транзит 2000” Тельянц Л.А. (продавец) и Бачуриной Н.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи N 1, согласно условиям которого продавец продал покупателю долю в уставном капитале ООО “Транзит 2000” в размере, составляющем 50% от его уставного капитала.

Бачурина Н.А., считая, что сделки по переуступке прав и обязанностей арендатора по договору аренду заключены в нарушение ст. 752, 575 ГК РФ, обратилась с настоящим иском в арбитражный суд.

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 33 АПК РФ арбитражный суды рассматривают дела по спорам между акционером и акционерным обществом, участниками иных хозяйственных товариществ и обществ, вытекающим из деятельности хозяйственных товариществ и обществ, за исключением трудовых споров.

Согласно разъяснениям, данным в п. 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2002 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с ведением в действие Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации” положения п. 4 ч. 1 ст. 33 АПК РФ подлежат применению с учетом ч. 1 ст. 27 Кодекса. В связи с чем арбитражным судам подведомственны споры между участником хозяйственного товарищества и общества и хозяйственным товариществом и обществом, вытекающие из деятельности хозяйственных товариществ и обществ и связанные с осуществлением прав и выполнением обязанностей участниками хозяйственных товариществ и обществ.

Читать еще:  620 вычет в 3 ндфл

При разрешении данного спора судом не исследовался вопрос о наличии у участника ООО “Транзит 2000” Бачуриной Н.А. права предъявлять исковые требования к другим хозяйствующим субъектам ООО “Мастер-М” и ООО “Эстейт-Сервис”, а также Назаровой Е.В.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что оспариваемые соглашения имеют признаки договора дарения, поскольку права и обязанности арендатора перешли к новому арендатору безвозмездно.

Поскольку в силу п. 4 ст. 575 ГК РФ не допускается дарение в отношениях между коммерческими организациями, суд признал оспариваемые сделки недействительными.

Данный вывод суда не соответствует положениям ст. 572 ГК РФ, согласно которой, по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Из буквального содержания оспариваемых соглашений следует, что арендатор передает новому арендатору не только право пользование земельным участком, но и обязанность оплаты арендной за арендуемый земельный участок.

Суд кассационной инстанции считает преждевременным вывод суда о том, что оспариваемые сделки являются безвозмездными, так как данный вывод сделан без учета положений п. 3 ст. 423 ГК РФ, согласно которому договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

Согласно разъяснениям, данным в п. 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства” пунктами 5, 6, 9 ст. 22 ЗК РФ, предоставлено арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

По смыслу абзаца 1 п. 2 ст. 615 ГК РФ и п. 5, 9 ст. 22 ЗК РФ права по договору аренды могут перейти от арендатора к другому лицу только вместе с передачей этому же лицу и обязанностей, вытекающих из договора аренды (в порядке перенайма). Согласно абзацу первому пункта 2 статьи 615 ГК РФ при перенайме ответственным по договору аренды перед арендодателем вместо первоначального арендатора становится новый арендатор.

Признавая оспариваемые сделки недействительными, суд не установил их соответствие требованиям п. 9 ст. 22 ЗК РФ.

При изложенных обстоятельствах обжалуемые судебные акты подлежат отмене на основании ч. 2 ст. 288 АПК РФ с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду надлежит устранить недостатки, отмеченные в настоящем постановлении, дать оценку оспариваемым соглашениям на предмет их соответствия требованием земельного и гражданского законодательства, а также согласно ч. 3 ст. 289 АПК РФ решить вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

решение от 27.08.2007, постановление 07.11.2007 Арбитражного суда Приморского края по делу N А51-3960/2007 6-112 отменить, направить дело на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 16 января 2008 г. N Ф03-А51/07-1/6032

Текст Постановления предоставлен Федеральным арбитражным судом Дальневосточного округа по договору об информационно-правовом сотрудничестве

Текст приводится с сохранением орфографии и пунктуации источника

Документ приводится в извлечении: без указания состава суда, рассматривавшего дело, и фамилий лиц, присутствовавших в судебном заседании

Хитрости переуступки арендных прав на нежилое помещение

Понятие «переуступка арендного права» подразумевает взаимовыгодные отношения, заключаемые между физическими и юридическими сторонами, аналогично купле-продаже. Рассматриваемый предмет в этом вопросе –арендные права.

В некоторых ситуациях сделка признается недействительной, и во избежание подобных проблем стоит рассмотреть все нюансы этого вопроса.

О целесообразности ППА

Говоря простым языком, переуступка прав аренды на нежилую собственность предполагает смену арендатора, и подтверждение этого события письменно.

В договоре прописывается новое лицо, приступающее к арендованию помещения, здания. Оно наделяется идентичными с прежним арендатором правами, такими же обязанностями, что у бывшего арендующего лица.

Что предписано законодательством?

Согласно «букве закона» новый арендатор наделяется следующими правами.

1. Имеет право передать объект в субаренду.

2. Может делегировать права, обязанности третьим лицам.

3. Арендуемая площадь может быть передана в пользование другому человеку.

4. Арендные права могут передаваться в залог, в уставной капитал.

Владелец недвижимости сохраняет за собой право требовать отчет о возмездном пользовании здания, получения своевременной оплаты. При невыполнении взятых арендатором обязательств, хозяин имущества обладает правом на расторжение ранее подписанного соглашения.

Нюансы арендных прав и ограничений

Подписав соглашение, субарендатор обладает арендными правами, но самостоятельно распоряжаться чужой собственностью не может. В этом плане полномочия принадлежат только собственнику имущества. При смене лица в арендном договоре, владелец должен дать на это согласие письменно.

Как выигрывают стороны от переуступки?

В ситуации с нежилым помещением, когда возникают непредвиденные обстоятельства, договор-переступка становится единственным оптимальным решением.

Выгода в цене: новый арендатор получает помещение по той же цене, что и прежнее договорное лицо. Практика данных видов субаренды пользуется успехом при задействовании в договорных обязательствах нежилых помещений, расположенных в фешенебельных районах Москвы. Это дает возможность получать хорошие дивиденды.

Новому временному пользователю проще вступить во временное пользование таким имуществом: срок действия договора 5 лет, и за это время здания нарабатывают определенную положительную репутацию в районе.

Нередко роль лиц, сдающих здания в аренду, берут на себя муниципальные органы. Низкие расценки – серьезный повод обратить внимание на такие предложения на рынке. «Ценник» во много раз снижен по сравнению с ценами коммерческих предприятий.

Если бизнесмен или фирма решает снять государственное помещение нежилого типа, он может воспользоваться двумя путями.

– Принять участие в аукционе;

– Подписать договор-переуступку с арендатором, выплатив ему компенсацию.

По второму сценарию события развиваются чаще, нужно только учитывать некоторые тонкости. Пример: новый арендатор решает прибегнуть к реконструкции под собственные цели, в таком положении дел субарендатор действующий неохотно идет на сделку.

«Рецепт» грамотного оформления сделок

В чем отличительные особенности субаренды?

Дело в передаче прав: арендатор, передавая помещение в аренду новому лицу, лишается арендных прав. Значит, и документы соответствующе изменят свой характер. Во избежание досадных недоразумений требуется подумать о следующем.

Секрет правильного заключения договора

Перенаем имущества осуществляется строго в письменном соглашении. О дарении арендных прав говорить не приходится

– сделка признается нелегальной. Образцы договоров легко найти в мировой сети, скачав, нужно правильно заполнить бланк. Он включает в себя несколько пунктов.

– Условия оплаты, порядок перенайма.

– Содержать условия пользования зданием.

– Включать порядок пользования имущества.

По форме новые договорные бумаги должны быть идентичны прежним. В случае регистрации договора аренды в Россестре, нужно перерегистрировать права.

Как передается документ?

После подписания соглашения, составляется акт приемки-передачи, причем новому «преемнику» передается первый договор, платежные квитанции. Какая документация участвует в регистрации?

– Необходимо заполнить бланк заявления, исходя из требований органа, куда подается бумага.

– Квитанции об оплате.

– Предоставляются учредительная документация.

– Непосредственно сам договор-переуступка.

– Бумаги, свидетельствующие о намерении заключения сделки. Они составляются уполномоченными органами сторон.

– Бумаги на здание: технический паспорт, оформленный план здания и прочие.

Подобная практика интересует бизнесменов, намеревающихся получить прибыль, используя имущество собственника. Перезаключение договора до 5 лет участия собственника не требует.

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 16 января 2008 г. N Ф03-А51/07-1/6032 При новом рассмотрении иска о признании недействительными соглашений о передаче прав и обязанностей по договору аренды и применении последствий недействительности сделок в виде обязания одного общества передать право аренды в пользу другого общества суду следует дать оценку оспариваемым соглашениям на предмет их соответствия требованием земельного и гражданского законодательства (извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: Громзарь А.В. – доверенность от 10.04.2007 N 4085, от ООО “Эстейт-Сервис”: Гуцалюк А.В. – доверенность б/н от 21.12.2007, Строганова Т.В. – доверенность б/н от 28.12.2007, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Эстейт-Сервис” на решение от 27.08.2007, постановление 07.11.2007 по делу N А51-3960/2007 6-112 Арбитражного суда Приморского края, по иску Бачуриной Н.А. к обществу с ограниченной ответственностью “Транзит 2000”, обществу с ограниченной ответственностью “Мастер-М”, обществу с ограниченной ответственностью “Эстейт-Сервис”, Назаровой Елене Витальевне о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок.

Читать еще:  Благодарственное письмо директору фирмы от коллектива

Резолютивная часть постановления объявлена 09.01.2008. Полный текст постановления изготовлен 16.01.2008.

Участник общества с ограниченной ответственностью “Транзит 2000” Бачурина Нинель Александровна обратилась в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением, с учетом уточнения требований, к обществу с ограниченной ответственностью “Транзит 2000”, обществу с ограниченной ответственностью “Мастер-М”, обществу с ограниченной ответственностью “Эстейт-Сервис”, Назаровой Елене Витальевне о признании на основании ст. 167 ГК РФ недействительными соглашений о передаче прав и обязанностей от 20.01.2005 и от 22.12.2005 и применении последствий недействительности сделок в виде обязания ООО “Мастер-М” передать право аренды в пользу ООО “Транзит 2000”.

Решением суда от 27.08.2007, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 07.11.2007, исковые требования удовлетворены частично. Признаны недействительными оспариваемые соглашения, как заключенные в нарушение ст. 423, 572, п. 4 ст. 575 ГК РФ. В удовлетворении требований о применении последствий недействительности сделок отказано.

Не согласившись с указанными судебными актами, ООО “Эстейт-Сервис” обратилось с кассационной жалобой, в которой просит их отменить как несоответствующие фактическим обстоятельствам дела и принятые с нарушением норм материального права, принять решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование своей правовой позиции заявитель указал на неправильное применение судом положений главы 32 ГК РФ “Дарение”. Считает, что сделка по переуступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды регулируется п.п. 5, 9 ст. 22 ЗК РФ, из которых не следует, что данные правоотношения являются возмездными. Полагает, что по договору дарения возможна передача только имущественного права, к которому не относится право передаче пользования арендованным имуществом.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании кассационной инстанции представители ООО “Эстейт-Сервис” поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе, представитель истца, возражая относительно доводов жалобы, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы и выступлений в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает их подлежащими отмене, с направлением дела на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда на основании п. 3 ч. 1 ст. 287 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 21.11.2003 между Управлением муниципальной собственности г. Владивостока (арендодатель) и ООО “Транзит 2000” (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 05-000965-Ю-Д-0638, согласно условиям которого арендодатель передал арендатору земельный участок с кадастровым номером 25:28:05 00 42:0047 площадью 660 кв.м из земель поселений, расположенный по адресу: г. Владивосток, в районе ул. Русской, 9. Срок договора аренды установлен с 21.11.2003 по 20.11.2018. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 30.03.2004.

В дальнейшем арендатор, на основании соглашения о передаче прав и обязанностей от 20.01.2005, заключенного с ООО “Мастер-М” (новый арендатор), передал на основании п.п. 5, 9 ст. 22 ЗК РФ последнему свои права и обязанности по договору аренды. Стороны соглашения установили, что передача прав и обязанностей является безвозмездной. Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 04.02.2005.

ООО “Мастер-М” (арендатор), на основании соглашения о передаче прав и обязанностей от 22.01.2005, заключенного с ООО “Эстейт-Сервис” (новый арендатор), передало на основании п.п. 5, 9 ст. 22 ЗК РФ последнему свои права и обязанности по договору аренды. Стороны соглашения установили, что передача прав и обязанностей является безвозмездной. Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 20.01.2006.

04.10.2004 между участником ООО “Транзит 2000” Тельянц Л.А. (продавец) и Бачуриной Н.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи N 1, согласно условиям которого продавец продал покупателю долю в уставном капитале ООО “Транзит 2000” в размере, составляющем 50% от его уставного капитала.

Бачурина Н.А., считая, что сделки по переуступке прав и обязанностей арендатора по договору аренду заключены в нарушение ст. 752, 575 ГК РФ, обратилась с настоящим иском в арбитражный суд.

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 33 АПК РФ арбитражный суды рассматривают дела по спорам между акционером и акционерным обществом, участниками иных хозяйственных товариществ и обществ, вытекающим из деятельности хозяйственных товариществ и обществ, за исключением трудовых споров.

Согласно разъяснениям, данным в п. 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2002 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с ведением в действие Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации” положения п. 4 ч. 1 ст. 33 АПК РФ подлежат применению с учетом ч. 1 ст. 27 Кодекса. В связи с чем арбитражным судам подведомственны споры между участником хозяйственного товарищества и общества и хозяйственным товариществом и обществом, вытекающие из деятельности хозяйственных товариществ и обществ и связанные с осуществлением прав и выполнением обязанностей участниками хозяйственных товариществ и обществ.

При разрешении данного спора судом не исследовался вопрос о наличии у участника ООО “Транзит 2000” Бачуриной Н.А. права предъявлять исковые требования к другим хозяйствующим субъектам ООО “Мастер-М” и ООО “Эстейт-Сервис”, а также Назаровой Е.В.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что оспариваемые соглашения имеют признаки договора дарения, поскольку права и обязанности арендатора перешли к новому арендатору безвозмездно.

Поскольку в силу п. 4 ст. 575 ГК РФ не допускается дарение в отношениях между коммерческими организациями, суд признал оспариваемые сделки недействительными.

Данный вывод суда не соответствует положениям ст. 572 ГК РФ, согласно которой, по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Из буквального содержания оспариваемых соглашений следует, что арендатор передает новому арендатору не только право пользование земельным участком, но и обязанность оплаты арендной за арендуемый земельный участок.

Суд кассационной инстанции считает преждевременным вывод суда о том, что оспариваемые сделки являются безвозмездными, так как данный вывод сделан без учета положений п. 3 ст. 423 ГК РФ, согласно которому договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

Согласно разъяснениям, данным в п. 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства” пунктами 5, 6, 9 ст. 22 ЗК РФ, предоставлено арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

По смыслу абзаца 1 п. 2 ст. 615 ГК РФ и п. 5, 9 ст. 22 ЗК РФ права по договору аренды могут перейти от арендатора к другому лицу только вместе с передачей этому же лицу и обязанностей, вытекающих из договора аренды (в порядке перенайма). Согласно абзацу первому пункта 2 статьи 615 ГК РФ при перенайме ответственным по договору аренды перед арендодателем вместо первоначального арендатора становится новый арендатор.

Признавая оспариваемые сделки недействительными, суд не установил их соответствие требованиям п. 9 ст. 22 ЗК РФ.

При изложенных обстоятельствах обжалуемые судебные акты подлежат отмене на основании ч. 2 ст. 288 АПК РФ с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду надлежит устранить недостатки, отмеченные в настоящем постановлении, дать оценку оспариваемым соглашениям на предмет их соответствия требованием земельного и гражданского законодательства, а также согласно ч. 3 ст. 289 АПК РФ решить вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

решение от 27.08.2007, постановление 07.11.2007 Арбитражного суда Приморского края по делу N А51-3960/2007 6-112 отменить, направить дело на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 16 января 2008 г. N Ф03-А51/07-1/6032

Текст Постановления предоставлен Федеральным арбитражным судом Дальневосточного округа по договору об информационно-правовом сотрудничестве

Текст приводится с сохранением орфографии и пунктуации источника

Документ приводится в извлечении: без указания состава суда, рассматривавшего дело, и фамилий лиц, присутствовавших в судебном заседании

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

© ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”, 2020. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания “Гарант” и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector