Как решить проблему неэффективного правления в ТСЖ
Dolgovnet34.ru

Юридический портал

Как решить проблему неэффективного правления в ТСЖ

Какие проблемы могут возникать при управлении в многоквартирном доме?

То, как происходит управление многоквартирными домами, можно смело сравнить с процессом управления любой организацией. Однако можно выделить и ряд различий между этими процессами. К примеру. Руководитель любой компании имеет гораздо более широкий спектр возможностей в вопросах организации максимально эффективного процесса управления. А лицо, которое осуществляет управление в многоквартирном доме, то есть председатель товарищества собственников жилья, является ограниченным в предоставляемых возможностях по управлению многоквартирным домом и всеми жильцами.
Если на предприятии возникает ситуация, когда работник по различным причинам не справляется со своими должностными обязанностями, то он может быть быстро уволен по разным статьям. Если возникают конфликтные ситуации между работником и руководителем, то пострадавшим оказывается, как правило, рядовой работник. В сфере деловых отношений на предприятиях различных областей деятельности обычно существует система заключения контрактов, которые по истечении срока могут расторгаться и не продлеваться. В результате сотрудник оказывается уволенным без лишних вопросов. Чаще всего бывает, что бывший сотрудник какого-либо предприятия может никогда не встретиться с бывшим начальником.
Теперь рассмотрим полномочия председателя правления товарищества собственников жилья. Он является гораздо более ограниченным в своих возможностях. Проблема даже не в том, что председатель, который уволил своего бывшего сотрудника, к примеру, работника ревизионной комиссии или одного из членов правления товарищества, может встречаться с ним еще очень долгое время в жизни, ведь проживают они чаще всего в одном доме или даже подъезде. Довольно сложно восстановить отношения между жильцами и председателем, а их мирное сосуществование является одной из важных составляющих эффективного управления многоквартирным домом.
Председатель на занимаемой должности обладает не только рядом ограничений, а и некоторыми полномочиями. Отказываясь это понимать, некоторые жильцы не могут согласиться с многими решениями, принятыми им в процессе управления. Однако председатель – это живой человек, который не может сделать так, чтобы понравиться всем и принять решения, которые бы удовлетворили все пожелания жильцов. В любом случае среди жильцов появится такой, которому не понравится принятое председателем решение или вообще полностью политика действующего ТСЖ. В этом и заключается одна из основных проблем управляющего ТСЖ, – недовольные все равно найдутся, как и те, кто стремится сменить власть и сделать все по-своему.
Есть такой живой пример, который касается высказываемого недовольства жильцами дома. Во дворе производится благоустройство территории. Насаживаются деревья, и очищается вся территория от мусора. А те жильцы, которые являются владельцами собак, начинают выражать свое недовольство тем, что теперь им негде выгуливать своих питомцев, поскольку вся территория ухожена и вычищена. Вот вам и рожденный конфликт между самими же собственниками, не говоря уже о правлении ТСЖ.
На предприятии руководящее лицо может принимать решение об увольнении сотрудника практически самостоятельно. А вот в ТСЖ необходимо присутствие не только председателя, а и главного бухгалтера, члена ревизионной комиссии, других членов правления. Это свидетельствует о том, что нужны как минимум пять человек для того, чтобы управление домом считалось законным, не говоря уже об эффективности. Всегда необходимо определенное количество людей, которые постоянно будут принимать участие в управлении домом и принятии многосторонних решений. А представьте себе, что такое дом, имеющий управляющую компанию на протяжении уже трех десятков лет? возможно, люди, которые стали членами правления в ТСЖ, уже и не живут. Поэтому приходится постоянно переизбирать новых членов правления.
Специалистами уже было правильно подмечено, что не может осуществляться эффективное управление многоквартирным домом на протяжении более десятка лет. и руководящие должности, и места членов правления должны постоянно обновляться и меняться. Для этого необходимо уметь найти таких людей, которые знают основы управления домом, понимают всю стратегическую политику управления, переживают и являются заинтересованными лицами в повышении благосостояния жителей дома.
Еще одна проблема, которая волнует жителей многоквартирных домов, состоящих в ТСЖ, – это заработная плата тех, кто является членом правления. Это можно назвать и элементарной человеческой завистью, однако ее присутствие не скроешь и не спишешь со счетов. Пока люди не осознают того, что только совместными усилиями можно добиться эффективности и положительного результата в управлении домом и повышении качества жизни, получить нормальное ТСЖ и толк от него будет довольно сложно.

Проблемы товариществ собственников жилья и пути их решения

Проблемные вопросы ТСЖ

С содержанием персонального имущества — квартиры — его собственник может справиться самостоятельно. Но чтобы поддерживать в приемлемом состоянии общее имущество дома, необходимо каким-то образом объединяться с другими жильцами. Для этого и создают товарищество собственников жилья.

ТСЖ можно организовать, если больше половины квартир в доме находятся в собственности жильцов. В первую очередь проводят учредительное собрание всех собственников помещений, которые принимают принципиальное решение о создании товарищества и выбирают тех, кто будет разрабатывать проект устава ТСЖ. Устав товарищества собственники утверждают на следующем общем собрании. Затем учредительные документы товарищества регистрируют в территориальной налоговой инспекции. После этого ТСЖ, существующее с того момента, когда было принято решение на учредительном собрании, считается зарегистрированным и получает статус юридического лица.

Казалось бы, всё просто: зарегистрировались, выбрали правление и председателя, определились с управляющей компанией, и можно обустраивать дом своей мечты — с чистым подъездом, горящими по вечерам лампочками на лестнице, большой парковкой и цветником. Однако более чем за 20 лет, прошедших с момента передачи жилья в собственность, доверия ни к ЖКХ в целом, ни к ТСЖ в частности не прибавилось.

Как показывает практика, все сложности, связанные с работой товариществ, можно разделить на три группы Симионов Ю.Ф. Жилищно-коммунальное хозяйство. Справочник, М.: Эксмо, 2010 – 286с:

неправомерные действия представителей органов государственной власти и третьих лиц в отношении ТСЖ;

нарушения действующего законодательства при создании товарищества;

превышение полномочий руководством ТСЖ, избранным жильцами.

Начнём с первой группы. Проблемы, которые подстерегают ТСЖ при общении с органами городской власти, к сожалению, не удастся преодолеть силами жильцов. Поэтому такие подводные камни можно попробовать обойти.

Прежде всего, перед созданием ТСЖ необходимо уточнить в местных органах власти, прошла ли придомовая территория межевание и нет ли в её составе отдельных участков, принадлежащих физическим и юридическим лицам. В результате сложностей с межеванием придомовой территории и её разметкой в Москве и Санкт-Петербурге, например, очередь на межевание выстроилась на несколько лет вперёд. Разумеется, зарегистрировать ТСЖ без определения общедомового имущества, в состав которого входит придомовая территория, невозможно.

Ещё одна проблема — необоснованный отказ обслуживающей организации передать дом на баланс ТСЖ. Практика показывает, что нецелесообразно и затратно создавать товарищество до оформления кондоминиума, то есть общего имущества многоквартирного дома. Тем не менее, довольно часто встречаются товарищества, созданные ещё на этапе строительства: многие жильцы приобретают квартиры на так называемой стадии котлована, когда дома пока ещё нет. В этом случае члены ТСЖ обречены на дополнительные траты, поскольку за время возведения и отделки здания будут расходоваться электричество и вода Миронова М.Д. Управленческие инновации в ТСЖ: игры с природой // Российское предпринимательство. — 2010. — № 6 Вып. 1 (160). — С. 130-133.

Трудности во взаимоотношениях с государственными органами бывают не только у вновь создаваемых ТСЖ, но и у товариществ «со стажем». Чаще всего возникают две проблемы — навязывание обслуживающей компании городскими властями и сложности с капитальным ремонтом здания.

Поиск эксплуатирующей организации, которая придётся по душе всем собственникам, может оказаться крайне долгим. Поэтому часто владельцы квартир вынужденно возвращаются к обслуживанию ДЕЗом, что делает существование ТСЖ бессмысленным. Для того чтобы преодолеть эти трудности, нужен очень деятельный председатель. Если он не поленится и изучит все предложения, имеющиеся на рынке управления общедомовым имуществом, скорее всего, найдётся компания, работа которой будет устраивать жильцов Графов А.А. Факторы, влияющие на эффективность внедрения инновационных технологий на предприятии (на примере жилищно-коммунального комплекса мегаполиса). / Университетский комплекс – форма инновационного развития образовательных учреждений: Сб. науч. статей. Том III – СПб.: СПбГУСЭ, 2009. – С. 93-96.

Рассмотрим вторую группу сложностей, связанных с работой товариществ. Одна из наиболее часто возникающих проблем –нарушение требований Жилищного кодекса при создании ТСЖ. Попробуем разобраться в том, какие нормы не соблюдаются и что могут сделать собственники жилья.

Один из поводов для возбуждения уголовных дел –подделка учредительных документов ТСЖ, фактически удостоверяющих добровольное желание собственников организовать товарищество для управления своим имуществом. Поскольку протокол должны подписать все проголосовавшие за создание ТСЖ (их должно быть не менее 50 % от общего числа собственников), нередко в этих документах появляются фальшивые подписи. Собственники узнают о том, что они пожелали создать товарищество, постфактум — чаще всего, уже после того, как афера раскрылась. Возможна и другая ситуация: подписи настоящие, но не соблюдена процедура проведения общего собрания домовладельцев.

Если ТСЖ создано с нарушениями действующего законодательства, опасность этого для собственников жилья на первый взгляд не слишком очевидна: коммунальные услуги оплачиваются, взносы для формирования бюджета товарищества перечисляют — казалось бы, всё в порядке.

Проблема заключается в том, куда идут эти деньги на самом деле и не окажутся ли жильцы, например, среди зимы с выключенными батареями по причине аварии в системе водоснабжения. И получить государственные субсидии на капитальный ремонт такому ТСЖ не удастся.

Читать еще:  Запись на прием к губернатору города новосибирска травникову

Нарушений при проведении собраний избежать сложнее, но всё-таки это возможно. Прежде всего, надо предусмотреть в доме общедоступное место, где будут размещать важную для жильцов информацию. Дублировать её можно, разнося объявления о предстоящем собрании по почтовым ящикам жильцов или уведомляя их лично при обходе квартир. Автографы собственников на подписных листах подтвердят, что их проинформировали о собрании. Такие подписные листы надо приложить к протоколу учредительного собрания. Впоследствии по той же схеме стоит оповещать о проведении очередных и тем более внеочередных общих собраний.

Разумеется, не всегда есть возможность провести общее собрание, на котором лично присутствовали бы все собственники, — далеко не в каждом доме найдётся свободное помещение для этого. Но есть выход — заочное голосование. Здесь тоже существуют свои тонкости: чтобы жильцы осознали, под, чем им предлагают подписаться, нужно время. Поэтому, если голосование проходит заочно, необходимо заранее ознакомить собственников с вопросом, по которому им предстоит высказать своё мнение, и предусмотреть варианты ответа Сиваев, С.Б. По какому сценарию развивается ТСЖ ? / С.Б. Сиваев // Экономика и жизнь. – 2011. – № 5 (фев.). – С. 30. Практика такова: члены инициативной группы разносят по квартирам листы для голосования с повесткой собрания; назначается день, когда собственники смогут задать интересующие их вопросы. В таком случае жители дома будут осведомлены о тех решениях, которые надо принять, и подделать подписи окажется нелегко.

Следующая проблема связана с формальными требованиями к создаваемому ТСЖ. Требования эти продиктованы наукой управления и простой человеческой логикой. В товарищество могут объединяться жители нескольких домов, но при соблюдении двух условий: придомовые территории данных строений имеют общую границу, число квартир в этих зданиях в сумме не превышает 30. Если вам предложили стать членом сложносоставного ТСЖ, проверьте, с кем предстоит объединиться –с соседней пятиэтажкой или с высотным домом через дорогу.

Иногда в управляющие органы ТСЖ избирают лиц, не являющихся собственниками помещений в данном многоквартирном доме. Вот реальный случай: в столице около ДО ТСЖ возглавляла дама, постоянно работавшая в районной управе. Однако руководство общедомовым имуществом — это не сеанс одновременной игры в шахматы с большим количеством соперников. Здесь необходимо сосредоточиться на проблемах каждого дома, а их всегда бывает много.

Противодействие проблемам ТСЖ

Если ТСЖ создано по всем правилам, это ещё не означает, что у вас не будет проблем. Высшим органом управления ТСЖ является общее собрание его членов. Оно правомочно решать любой вопрос, касающийся функционирования товарищества. Например, собрание утверждает бюджет ТСЖ, устанавливает размер взносов, принимает в члены товарищества и исключает из них. Общие собрания собственников проводят не слишком часто — раз в квартал или полугодие. Текущими оперативными делами занимаются правление и председатель товарищества. Они должны быть людьми деятельными и не слишком загруженными другой работой, иначе решение общедомовых проблем отойдёт на второй план. Если найти таких лиц среди жильцов не удаётся, возможно, стоит поискать внешнего управляющего. С ним заключают договор, в котором оговаривают все параметры сотрудничества, и назначают ему зарплату Демидова, Н. Модернизация системы управления организациями коммунального хозяйства // РИСК: ресурсы, информация, снабжение, конкуренция. – 2010. – № 1. – С. 50-54.

Способ противодействия всем многообразным нарушениям только один — очень внимательно выбирать тех, кому собственники жилья поручают управление своим общим имуществом. В любом случае необходимо проверить их репутацию. Председатель имеет право действовать без доверенности, если подписывает платёжные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством и уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением или общим собранием членов ТСЖ. Тщательный выбор председателя отчасти служит гарантией нормального функционирования товарищества.

Ещё одна гарантия этого — работа контрольно-ревизионной комиссии, формируемой из числа жильцов. В таком случае у них будет весьма действенный механизм влияния на работу исполнительных органов товарищества. Контрольные полномочия комиссии распространяются на деятельность и председателя, и правления, и бухгалтера. Фактически такая комиссия — это своеобразный коллегиальный аудитор, поэтому для работы в ней надо выбирать наиболее дотошных членов ТСЖ, вникающих в каждую мелочь Пивоваров В.Ф. Управление качеством функционирования ТСЖ в условиях реформирования отрасли / В.Ф. Пивоваров. – М. : Акад. коммун. хоз-ва им. К.Д. Памфилова, 2005. – 459 с.

Подводя итог, отметим, что у ТСЖ есть будущее, но каким оно станет — зависит от самих собственников. Если вы и ваши соседи готовы учиться управлять собственным имуществом, тогда товарищество — подходящий вариант сделать свой дом комфортным и уютным. А справиться с трудностями и подводными камнями помогут активная гражданская позиция и внимание к общедомовым проблемам.

«Проблемы в работе ТСЖ и пути их решения: инструкция, как организовать работу председателя и правления товарищества»

Товарищество собственников жилья

каждый день сталкивается с многочисленными вопросами. Среди них есть простые, например, какие полномочия у председателя ТСЖ и можно ли обязать собственника помещения вступить в товарищество.

А есть вопросы, которые вызывают сложности:

  • переизбрание, снятие председателя ТСЖ с должности;
  • оспаривание и защита протоколов правления;
  • проблемы по договорам с председателем;
  • опасные формулировки уставов и как их изменить.

Чтобы сложностей стало меньше, мы проводим этот онлайн-семинар. Разберём примеры из практики различных ТСЖ, объясним, как не повторить их ошибок:

  • какое законодательство нужно изучить;
  • что должен знать и уметь председатель ТСЖ;
  • какими полномочиями обладает правление ТСЖ;
  • как составить устав, который защитит ТСЖ;
  • как избежать административной ответственности.

Программа онлайн-семинара

Приняв участие в онлайн-семинаре, вы узнаете, каких подводных камней опасаться и что делать председателю ТСЖ, чтобы товарищество работало долго и счастливо.

  • Требования к деятельности правления и председателя ТСЖ
  • Полномочия правления и председателя ТСЖ, оформление полномочий председателя в уставе
  • Судебная практика в пользу трудового и гражданско-правового договоров
  • Срок полномочий и переизбрание правления и председателя ТСЖ
  • Оформление полномочий на время отсутствия председателя ТСЖ
  • Назначение вознаграждения председателю и правлению ТСЖ
  • Ответственность председателя ТСЖ за фиктивные документы
  • Истечение срока полномочий правления и председателя ТСЖ
  • Риски оспаривания договоров и отмены результатов собрания членов ТСЖ
  • Анализ судебной практики в защиту председателя ТСЖ
  • Проверка устава ТСЖ: анализ типичных ошибок в уставе ТСЖ
  • Опасные формулировки устава. Рекомендации, как изменить положения устава
  • Ответственность председателя ТСЖ за невыполнение законодательства при управлении МКД
  • Основания освобождения от ответственности

Вы узнаете:

  • Каким требованиям должны соответствовать члены правления и председатель ТСЖ
  • Как разграничить компетенцию общего собрания членов ТСЖ, правления и председателя ТСЖ
  • Как оформить полномочия правления и председателя ТСЖ в уставе
  • Что выбрать председателю ТСЖ: гражданско-правовой или трудовой договор
  • Какие требования должен выполнять председатель ТСЖ в части организации обслуживания МКД
  • Как делегировать полномочия на время отсутствия председателя ТСЖ
  • За что могут сменить председателя и как прекратить его полномочия досрочно
  • В каких случаях документы ТСЖ являются фиктивными и не имеют юридической силы
  • Как защитить ТСЖ от риска оспаривания документов, подписанных председателем с истёкшим сроком полномочий
  • Какие административные риски несёт председатель ТСЖ
  • Какие формулировки в уставе ТСЖ опасные и их лучше исключить
  • Как изменить устав товарищества собственников жилья

Полезные материалы:

  • Судебная практика по теме
  • Список опасных формулировок устава ТСЖ
  • Примерная повестка дня общего собрания для избрания правления и председателя ТСЖ

Кому полезен этот онлайн-семинар

Председателю ТСЖ: чтобы понимать, как решать главные проблемы, с которыми сталкивается товарищество; чтобы знать о правах и обязанностях председателя и правления ТСЖ

Юристу: чтобы знать, как защитить товарищество от административной ответственности; чтобы понимать, как составить юридически грамотный Устав товарищества

Подпись председателя ТСЖ – обязательный реквизит любого документа, исходящего от ТСЖ. Без неё он недействителен. В каком случае подделка подписи будет наказываться по ст. 327 УК РФ, кто может подписывать документы, когда председателя нет, и как правильно делегировать полномочия, читайте сегодня.

Консалтинг ЖКХ/ТСЖ/управление жилой недвижимостью

Опубликовано 2 Мар 2013 – 13:31 пользователем Ольга

Казалось бы, Жилищный кодекс Российской Федерации ввел новый правовой институт управления многоквартирным домом собственниками многоквартирного дома. До введения института управления многоквартирным домом существовала функция содержания и ремонта, закрепленная за государством и муниципальным образованием, и была направлена только на поддержание текущего состояния жилой недвижимости, тем самым не удовлетворяла потребностям рынка жилой недвижимости.

Новый подход к управлению жилой недвижимостью направлен на сохранение и увеличение стоимости жилой недвижимости за счет комплексного подхода в управлении и улучшении качественных характеристик жилищных и коммунальных услуг, предоставляемых в домах и на придомовой территории.

Но что же имеем на деле? Привлечь в управление профессионалов в ТСЖ, невозможно из-за отсутствия системы стимулирования в этой сфере управления жилой недвижимостью. Само понятие «управление» не является самостоятельным, а находится в составе понятия «содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома», поэтому нет четкого разделения между услугами управления и содержания (ремонт). Жилищный кодекс Российской Федерации не дает полного описания всей системы и циклов управления жилой недвижимостью. Отсутствие стандартов , определяющих жизненные циклы жилой недвижимости не позволяет определить необходимые мероприятия в сфере управления жилой недвижимостью, которые можно было б ы контролировать. Приход на рынок непрофессиональных управляющих, как показывает практика, существенно снижает эксплуатационные сроки жизненного цикла недвижимости и увеличивает социальную напряженность в обществе

Читать еще:  Каковы права собственника, если его машино местом незаконно пользуются?

На рынке жилищно-коммунальных услуг появляются организации, которые не способны профессионально , то есть качественно и в необходимых объемах предоставить жилищно-коммунальные услуги собственникам многоквартирных домов. Собственники не имеют возможности получить необходимую информацию о данных организациях в органах местного самоуправления, тем самым не могут обеспечить свою защиту от недобросовестных исполнителей услуг. Постановление Правительства Российской Федерации №731 от 23.09.10, призванное исправить эту ситуацию, многими управляющими организациями либо не исполняется совсем, либо исполняется не в полном объеме.

При управлении же домом через ТСЖ /ЖСК, возникает целый ряд проблем, вызванных утвержденными постулатами законодательных актов различного уровня.

Существует много нарушений, связанных с созданием и передачей в управление многоквартирного дома ТСЖ. Застройщики многоквартирного дома на стадии строительства регистрируют ТСЖ (в том числе, когда у застройщика большинство голосов) и тем самым вводят монополию по эксплуатации и содержанию многоквартирного дома для дольщиков и собственников. ТСЖ становится фактически эксплуатирующей организацией на период приемки дома в эксплуатацию и срок гарантийного ремонта от застройщика после ввода в эксплуатацию, что является недопустимым, так как объект фактически передается одному лицу, а недостатки, выявленные в течение гарантийного срока эксплуатации, скрываются от собственников с целью их не устранения.

Управляющая организация становится объектом купли-продажи за образовавшиеся долги населения за коммунальные услуги. Ресурсоснабжающие организации, выкупая управляющую организацию, получают инструмент для покрытия всех своих потерь в ходе предоставления коммунальных услуг.

Природа формирования долгов за коммунальные услуги обусловлена только сложившимися отношениями управляющей организации и ресурсоснабжающей организации. Так управляющая организация (ТСЖ) получает расчет от потребителей за коммунальные услуги по тарифам и нормативам потребления, а рассчитывается с ресурсоснабжающими организациями по установленным договором методикам расчета потребления. Изменить методики управляющая организация (ТСЖ) фактически не может из-за договора присоединения естественной монополии. В результате возникает дельта, не покрываемая начислениями непосредственно потребителями. И это несмотря на то, что в пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 05.10.2007 № 57 указывается, что ТСЖ не является хозяйствующим субъектом с самостоятельными экономическими интересами, отличными от интересов членов ТСЖ. Соответствующие обязательства ТСЖ перед организациями, непосредственно оказывающими услуги (выполняющими работы), не могут быть большими, чем в случае заключения этими организациями прямых договоров с жильцами – членами ТСЖ, в связи с чем при реализации услуг по регулируемым ценам (тарифам) (например, услуг по энергоснабжению) ТСЖ оплачивает такие услуги, предназначенные жильцам, по тарифам, утвержденным для населения, а не для юридических лиц. Арбитражные суды применяют этот вывод на практике и в отношении управляющих организаций. В Постановлении Президиума ВАС РФ от 27.07.2010 № 3779/10 указано, что после начала действия Правил предоставления коммунальных услуг исполнитель таких услуг вправе рассчитываться с РСО по тарифу, установленному в соответствии с законодательством РФ и используемому для расчета размера платы за коммунальные услуги.

ТСЖ, ЖСК не могут обеспечить качество предоставляемых коммунальных услуг на вводе в дом, за которое фактически должна отвечать ресурсоснабжающая организация, но при заключении договора они вынуждены заключать договор на условиях, не позволяющих обеспечить качество предоставляемых коммунальных услуг на вводе в дом, так это попросту закреплено за ними законодательно!

В сфере управления жилой недвижимостью не определены источники доходов и получения прибыли, которые должным образом могли бы мотивировать развитие организации, предприятия в сфере управления жилой недвижимостью.

Управляющая организация (ТСЖ) предоставляет собственникам (нанимателям) жилищные и коммунальные услуги. Жилищные услуги представляют собой содержание, ремонт общего имущества в многоквартирном доме и услуги управления. В данной стоимости услуг предусматривается рентабельность (прибыль) управляющей организации (в общем объеме жилищно-коммунальных услуг приблизительно составляет 20-40%). Коммунальные услуги управляющая организация обязана предоставлять непосредственно, то есть приобрести ресурс у ресурсоснабжающей организации и передавать (не продавая) собственникам (нанимателям). Управляющая организация (ТСЖ) не имеет возможности изменить качество и объем подаваемого ресурса в дом, то есть улучшить (изменить) его характеристики, поэтому можно сделать вывод: управляющая организация выполняет роль посредника без оплаты со стороны собственников (нанимателей). Фактически складывается положение, когда ресурсоснабжающая организация не отвечает непосредственно перед потребителями за коммунальные услуги, а управляющая организация (ТСЖ) не может повлиять на изменение качества и объема подаваемого ресурса. Объем коммунальных услуг в общем количестве составляет 60-80 %. Средняя величина неплатежей за жилищно-коммунальные услуги составляет 5-7 %. Если в жилищной услуге возможно предусмотреть риски неплатежей потребителей за счет управленческих расходов, то в реализации коммунальных услуг риски неплатежей предусмотреть невозможно, поэтому риски по коммунальным платежам возмещаются за счет жилищных услуг (возникает перекрестное субсидирование) на безвозвратной основе, влекущие управляющую организацию (ТСЖ, ЖСК) к банкротству. В первую очередь от данной схемы страдают собственники, которые не дополучают жилищные услуги из-за неплательщиков. Тарифная политика государства не предусматривает надбавку за «сбыт» коммунальных услуг (коммунального ресурса) потребителям через управляющие организации, ТСЖ, что резко снижает мотивацию предоставления коммунальных услуг потребителям и способствует финансовым нарушениям при выполнении договорных обязательств перед ресурсоснабжающими организациями. И при этом заканодательно не определена разница между Управляющей организацией ТСЖ и коммерческой организацией созданной с целью извлечения прибыли. И главное, то , что ТСЖ/ЖСК, постоянно уравнивают в обязниях с УО, в то время, как ТСЖ, СТРОГО ГОВОРЯ, не является УО, а является представителем собственников многоквартирного дома (МКД) в котором представительство основано на предписании закона, а ТСЖ – это представитель собственников МКД, который управляет имуществом доверителя без извлечения прибыли, так как создано самими собственниками МКД для совместного управления имуществом МКД (ст. 135 ЖК РФ) на бездоговорной основе, так как органом управления ТСЖ являются сами собственники МКД. Это основное отличие от УО, созданных с целью извлечения прибыли от своей деятельности, почему –то не берется в расчет нашим законодательством. ТСЖ осуществляет безвозмездное управление МКД (без извлечения прибыли), в переделах членских взносов (обязательные платежи) о чем свидетельствует огромное различие в налогообложении УО и ТСЖ. Но Законодательство ( например №354 ПП РФ) уравняло все УО, и не делает разницы между формой управления многоквартирным домом.

Жилищное законодательство не содержит порядка перехода управления от одного управляющего к другому. Не существует института, который взял бы на себя роль третейского суда в случае возникновения разногласий в период передачи полномочий и документации.

Нет жестких санкций, связанных с отказом собственника от несения бремени содержания общего имущества многоквартирного дома и оплаты обязательных платежей за жилищно-коммунальные услуги, отказа от участия в общем собрании и принятии решения, за повреждение общего имущества в результате ненадлежащей эксплуатации или при незаконной перепланировке жилого помещения, квартиры. Формально контроль за этим возложен на Жилищные инспекции, а неформально? Крайними оказываются все те же ТСЖ /ЖСК и санкции к ним применяются самые строгие, вплоть до отказа принять дом как готовый к осеннее-зимней эксплуатации. Искать защиты в наших судах , занятие неблагодарное.

Есть еще одна и немаловажная проблема, коммуникационная. Сегодня граждане получают информацию, не адаптированную для восприятия и получения объективного вывода о действиях субъекта управления по расходованию средств, выполнению работ, а также планированию по управлению недвижимостью. Ориентирована основная масса граждан на получения информации из СМИ , ТВ передач, контроль за которыми в данной сфере не производится. Отсутствие достоверных сведений об управлении их собственностью и предоставлении жилищно-коммунальных услуг порождает у граждан обоснованное возмущение. Кто же оказывается крайним во всей этой веренице несовершенства законодательного и информационного пространства? Мы, те кто управляет домом! Социальная проблема, связанная с отсутствием правдивой и точной информации, формирует у граждан отрицательное отношение к сфере управления их жилой недвижимостью и в целом к жилищно-коммунальному хозяйству.

Я перечислила только небольшую толику проблем, при управлении домом через ТСЖ/ЖСК, но главное это то, что Институт мониторинга жилой недвижимости еще не приобрел обязательный характер при управлении. Отсутствуют требования, стандарты и показатели мониторинга жилой недвижимости, которые позволят прогнозировать жизненные циклы жилой недвижимости, и , возможно, начинать нужно именно с разработки именно этих стандартов, а уж потом вырабатывать правила и стандарты управления, содержания и ремонта жилой недвижимости.

Невозможно добиться стабильно развивающейся сферы профессионального управления жилой недвижимостью без произведения коренных преобразований в законодательстве и нормативных актах, а также введение мер стимулирования развития профессионального управления жилой недвижимостью, как через ТСЖ/ЖСК, так и через Управляющие Организации, созданные с целью получения прибыли.

Защита прав потребителей Томской области

Юридические услуги и юридическая помощь

оперативный тел: 8-953-92-18-411

ТСЖ – проблемы и их решение

  • | Печать |

Подробности Родительская категория: ЖКХ Категория: ЖКХ и ТСЖ Просмотров: 10079

Принимая решение о создании ТСЖ необходимо в полной мере представлять себе как плюсы, так и минусы, которые приносит человеку вступление в ТСЖ, не имея опыта управления хозяйствующим субъектом даже представить сложно то количество действий необходимых для – как минимум нормального функционирования товарищества.

Проблемы в ТСЖ. Прежде чем создать ТСЖ требуется сперва сделать межевание земли, разметка территории. Межевание может быть проведено как и по линии дома, так и присоединить прилегающую территорию к дому. На сегодняшний день, чтобы произвести межевание земли в Москве, существует очередь на 8 лет вперед! Это первая проблема в создании ТСЖ. Без межевания невозможно оформление в собственность. Допустим, что межевание произведено, тогда все чердаки и подвалы, цокольный этаж, мансарда. Все это можно сдавать в аренду и получать дополнительную прибыль. Можно сдать площадь под рекламу стену здания – опять же прибыль. Но, если вникнуть в это поглубже. То получается, что все цокольные этажи уже давно выкуплены. Прибыли он не принесет, а головной боли может принести. Все мансардные этажи и подвалы оформлены как госсобственность местных властей, и прибыли с них получают сами власти или уже проданы в собственность другим людям.

Читать еще:  Как после развода продать дом с соблюдением прав детей?

Вторая проблема – капитальный ремонт многоквартирного дома. Если в квитанциях учитывать суммы на сбор для проведения этого самого ремонта, то уйдет лет 10-15, пока наберется нужная сумма. Дом быстрей развалится. Сейчас разрабатываются поправки, в которых будут выделяться на капитальный ремонт деньги из бюджета региона. Если же деньги на ремонт допустим собраны без участия бюджетных денег, то в конце года по существующему законодательству придется выложить еще 24% , как налог на прибыль!

И так перейдем к конкретному сравнению плюсов и минусов:

(Минус) Более высокие эксплуатационные платежи.
Для многих именно этот пункт является причиной отрицательного отношения к ТСЖ. Но нужно понимать, что обязательные коммунальные платежи в ТСЖ точно такие же, что и в среднем по городу. Другое дело, если жильцы сами принимают решение “скинуться” на благоустройство или другие цели. Когда речь идет об устройстве парковки, установке замка или найме консьержа, это выливается в небольшие затраты. Однако бывают случаи, что у кого-то из жильцов появляется желание, например, облицевать подъезд мрамором.

(Плюс) Возможность влиять на политику управляющей компании.
Все важные вопросы в ТСЖ решает собрание. И если жильцы не захотят платить деньги за мраморный подъезд или другую экзотику, решение принято не будет. В большинстве московских домов, особенно старых, социальный состав жильцов смешанный: соседями крупного бизнесмена могут быть учитель и дворник, и тут уж все будет зависеть от того, кто составляет большинство. Интересно, что человек, живущий в кондоминиуме, но не являющийся членом ТСЖ, не участвует в принятии решений, но обязан им подчиняться. Практика отличается от теории: те, кто не может платить, не платят, а те, кто может, относятся к этому с той или иной степенью понимания.

(Минус) Несовершенство законодательства и механизмов взаимодействия ТСЖ с городскими структурами.
Если кто-то из жильцов не хочет платить, в том числе обязательные коммунальные платежи, взыскать с него долги можно только через суд. На это могут уйти годы, и все это время недостачу придется покрывать за счет исправно платящих жильцов. Другая проблема связана со льготными категориями граждан, имеющих право на дотации по коммунальным платежам. Город по закону должен возвращать ТСЖ разницу между платежами льготников и реальными затратами на коммунальные услуги, но на практике этого не происходит.

(Плюс) Возможность сокращать расходы жильцов за счет резервов дома и грамотной работы управляющих.
Важное преимущество ТСЖ – право вести коммерческую деятельность. Если в доме есть нежилые помещения, товарищество имеет право их сдавать. Но это скорее исключение, чем правило: обычно у всех нежилых помещений имеются собственники. А вот что касается подвалов и верхних технических этажей – тут ТСЖ может проявить фантазию и найти арендатора. На глухом фасаде или крыше здания может быть размещен рекламный щит. Доходы от этой деятельности также пополнят бюджет ТСЖ.

(Минус) Отсутствие инициативы, непонимание со стороны жильцов.
Конечно, ТСЖ сталкивается с несовершенством законодательства и произволом властей. Но главной проблемой остается сопротивление самих жильцов дома, собственников. Поэтому одним из важных направлений деятельности управляющей компании становится разъяснительная работа.

(Плюс) Возможность выбирать эксплуатирующую компанию и контролировать качество ее работы.
Главная задача ТСЖ – обеспечить достойный уровень эксплуатации здания. И для решения этой задачи есть несколько путей:

1. Если ЖЭУ работает хорошо – редкий случай, – можно ничего не менять, а просто оплачивать его работу.
2. Строительная компания создала эксплуатирующую организацию. Обычно это происходит в элитных домах со сложными инженерными коммуникациями. Работа такой организации обычно хорошо налажена, но стоит недешево. Состоятельных жильцов это устраивает.
3. ЖЭУ работает неудовлетворительно. В этом случае ТСЖ может перезаключить договоры с подрядчиками – либо с теми же, с которыми работала ЖЭУ, либо с другими, качество работ и расценки которых устраивают товарищество.
4. Можно пытаться решить все проблемы силами ТСЖ и нанимать свой обслуживающий персонал. Обычно этот способ становится логическим продолжением предыдущего: ТСЖ отказывается от услуг подрядчиков, оставляя сторонним организациям только те работы, которые самим выполнять невыгодно. Постепенно при ТСЖ образуется эксплуатирующая организация, которая может предлагать свои услуги другим домам и зарабатывать дополнительные средства для ТСЖ.

(Плюс) Чистый, благоустроенный подъезд, ухоженный двор.
Именно эти ценности должны стать результатом работы ТСЖ. Домофон и консьерж в подъезде, чистые лестницы, лифт с зеркалом, детская площадка и газон во дворе – все это сказывается не только на настроении жильцов, но и на стоимости квартир в доме. Без всякого преувеличения, деятельность ТСЖ способна заметно увеличить рыночную цену жилья.

Несмотря на номинальную поддержку городских властей, процесс создания и развития ТСЖ идет небыстро. Параллельно развиваются альтернативные городские и коммерческие управляющие компании, кое-где улучшаются и работа ДЕЗов. Вероятнее всего, ТСЖ никогда не заменят полностью городские службы – ведь порядок во дворе и в подъезде, наведенный силами города, не способствует проявлению инициативы жильца-собственника.

Судебные разбирательства при неуплате жилищных и коммунальных услуг.

Любые спорные вопросы решаются на общем собрании ТСЖ. Если не находится какого то общего решения, то здесь поможет разобраться суд.

Допустим, если член или не член ТСЖ, многоквартирного дома, не оплачивает расходы по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги , то правление ТСЖ принимает решение о подаче на такого жильца в суд. Для этого составляется исковое заявление о взыскании задолженности и подается в суд по месту жительства должника согласно ст. 28 ГПК РФ.

Дело по имущественным спорам по цене иска, не превышающей пятисот минимальных размеров оплаты труда (МРОТ), установленных на день подачи заявления, рассматривает мировой судья (ст. 23 ГПК РФ). Если цена иска превышает пятьсот МРОТ, его подают в районный суд.

За время судебного разбирательства должник может заложить, спрятать или продать свое имущество. И тогда решение суда невозможно будет исполнить. Поэтому одновременно с подачей иска в суд подается заявление об его обеспечении. Оно рассматривается в день его поступления в суд без извещения ответчика, других участников дела.

Суд выносит решение при ответчике, а заочное – и без него. Копия заочного решения высылается ответчику в течение трех дней с уведомлением о вручении. Ответчик может обратиться в суд с заявлением об отмене это решения. Срок при этом – семь дней со дня вручения копии. На заочное решение суда стороны могут подать кассацию, на решение мирового судьи – апелляцию. Сделать это можно в течение десяти дней, если ответчик не подал заявление об отмене решения. А если все же “возразил”, то в течение десяти дней со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления (ст. 237 ГПК РФ). Если отменено решение районного суда или изменен “вердикт” мирового судьи, то новое решение вступает в силу немедленно. Если признано верным, то решение вступает в силу после рассмотрения кассации.

По заявлению истца суд может произвести индексацию взысканных сумм на день исполнения решения (ст. 208 ГПК РФ).

Сделаем вывод из всего вышеизложенного

Для легитимности решений, принимаемых товариществом собственников жилья, необходимо учесть мнение каждого собственника помещений многоквартирного дома. Но учесть мнение каждого собственника в организации, которая управляет их собственностью, невозможно без участия каждого собственника в ТСЖ. Если не все собственники помещений являются членами товарищества, то происходит парализация работы ТСЖ. Товарищество не может принимать большинство принципиальных решений без получения согласия всех собственников, не являющихся членами ТСЖ. С таким правовым статусом, когда без каждого согласия собственника помещений не может быть принято ни одного принципиального решения, навряд ли кто-то из них захочет расстаться. Поэтому положения о необходимом количестве голосов в многоквартирном доме на общем собрании всех собственников помещений закреплено законодательно в ст. 44-48 ЖК РФ. Смысл членства в товариществе – сохранить правовую связь, приравняв принимаемые решения (большинством голосов) к решениям принимаемых собственниками помещений (единогласно) и самое главное, принудив собственников помещений в многоквартирном доме – членов ТСЖ , нести расходы по принятым решениям.

И так вы, прочитав текст, решили, что самостоятельно вам не по силам взять на себя ношу под названием ТСЖ и обязательства по обеспечению и содержанию зданий и это объективно такую сложную работу должны выполнять профессиональные юристы должностными обязанностями, которых является ежедневное решение всех выше перечисленных проблем, обращайтесь к нам мы быстро и аккуратно зарегистрируем товарищество, проведём конкурс среди управляющих компаний на предмет поиска наиболее подходящей для управления вашим хозяйствующим субъектом.

ТЦ “НОКС”

Прием ведется по предварительной записи

оперативный телефон 8-953-92-18-411

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector