Как продать комнаты по раздельности
Dolgovnet34.ru

Юридический портал

Как продать комнаты по раздельности

Подробные ответы на ряд важных вопросов о покупке и продаже коммунальной квартиры

Один из непростых вопросов в сделках с недвижимостью, имеющий свои нюансы – покупка и продажа коммунальной квартиры целиком.

Необходима юридическая грамотность и тщательная проверка документов, чтобы купить или продать данную жилплощадь.

Особенности сделки

При этом «коммуналка» отличается от обычной квартиры, находящейся в общей долевой собственности тем, что у каждого владельца есть право на определенную комнату, а в долевой собственности только места общего пользования (кухня, коридор и санузел).

Кто покупает такую недвижимость?

По статистике коммунальные квартиры продать сложнее, но в условиях ограниченного времени и небольшого бюджета это оптимальный вариант. В приобретении чаще всего заинтересованы люди разменивающие жилье, чтобы разъехаться с членами семьи. Также «коммуналку» часто приобретают приезжие, которым не хватает средств на полноценную квартиру.

Бывает, что ее покупают под материнский капитал, а также для перевода в статус коммерческой недвижимости (если это первый этаж). Также коммуналка резко взлетает в цене если квартира попадает в очередь на расселение (в рамках городских адресных программ).

В чем отличие от покупки обычной жилой площади?

Основное отличие – это необходимость в получении согласия соседей. По закону они имеют приоритетное право приобрести недвижимость. Для продажи третьему лицу необходим отказ соседей от этого преимущества, который необходимо оформить нотариально. В противном случае покупатель рискует тем, что сделку оспорят в суде.

Еще одна особенность – покупая в одной квартире несколько коммунальных комнат с раздельными лицевыми счетами, владелец получает правоустанавливающие документы на каждую из них.

Отличие в рыночной стоимости

Если же владельцы продают недвижимость согласованно, то смогут придерживаться установленной цены и совершить более выгодную сделку.

Имеют ли право два разных собственника продать свои комнаты как одну полноценную жилплощадь?

Разные собственники имеют право продать комнаты и как одну полноценную квартиру. Договор купли-продажи будет общий, но потребуется написать в БТИ города заявление на объединение объектов и предоставить правоустанавливающие документы на каждый из них.

Как продать недвижимость?

Перед продажей коммунальной квартиры первым делом нужно письменно уведомить соседей. Если собственник соседней комнаты заявит о желании приобрести жилплощадь, то у него будет приоритетное право.

Бывает, что не все собственники коммунальной квартиры фактически проживают в ней и отсутствует информация об их местонахождении. Тогда по адресу официальной прописки через Почту России направляется заказное письмо с уведомлением о вручении. Отсутствие ответа в течение месяца считается согласием на продажу.

Если в течении 1 месяца на жилплощадь претендентов по появляется, то можно искать покупателей на стороне.

Реализация «коммуналки» целиком

Есть два способа продажи коммунальной квартиры всеми собственниками:

  1. Собственники продают ее совместно, а полученную от сделки сумму делят между собой пропорционально площадям принадлежавшим им комнат.
  2. Один из владельцев выкупает остальные комнаты, затем продает их как полноценную квартиру.

Документы, необходимые для сделки

  • Паспорта лиц, участвующих в продаже.
  • Документы, устанавливающие права собственности.
  • Заверенное у нотариуса согласие на продажу от остальных собственников.
  • Выписка из Бюро технической инвентаризации (БТИ).
  • Кадастровый и технический паспорта.
  • Подготовленный договор купли-продажи и акт приема-передачи.

Договор

Составляется в трех экземплярах и должен содержать обязательные пункты:

  • паспортные данные продавца и покупателя;
  • права и обязанности сторон;
  • основание права собственности продавца;
  • адрес объекта недвижимости;
  • его площадь;
  • стоимость в рублях;
  • количество комнат в квартире.

Возможные проблемы

Следует обеспечить:

  1. Согласие от всех собственников комнат получено и зафиксировано нотариально.
  2. Среди владельцев нет несовершеннолетних, либо на них получено разрешение от органов опеки и попечительства.
  3. Согласие от отсутствующих собственников оформлено должным образом (см.выше).

У покупки-продажи коммунальной квартиры есть ряд особенностей. Однако собрав полный пакет необходимых документов и заручившись согласием соседей, можно завершить сделку корректно. При возникновении сложностей всегда можно обратиться за консультацией к юристу или риэлтору.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Как продать комнату. Главные особенности при заключении сделки

Продажа комнаты в квартире, где долями владеют два и более человек, – занятие непростое. Нельзя просто так взять и разместить объявление, сначала придется выполнить целый ряд действий, начиная с извещения других собственников и заканчивая косметическим ремонтом.

Юридические аспекты

Комната в квартире обычно – часть общедолевой собственности. Соответственно, помимо вас, владельца комнаты, свои права на данную квартиру имеют и другие собственники. Жилищный кодекс (п. 6 ст. 42) предоставляет таким людям преимущественное право на покупку выставляемых на продажу квадратных метров.

Порядок действий при продаже будет таким:

Извещаем собственников

В письменной форме извещаем других собственников квартиры о своем желании продать комнату. Не забываем указать цену.

Обратите внимание! Продать жилплощадь соседям по квартире можно только по такой же цене, какую вы планируете указать в объявлении для всех покупателей. Если вы продаете комнату за 500 000 рублей, а собственникам других помещений в квартире ранее предлагали за 600 000 – они вправе будут опротестовать сделку.

Самый простой способ извещения – по почте заказным письмом с уведомлением. Потратив 40 с небольшим рублей на каждое письмо (если собственников в квартире несколько), вы получите квитанции – неопровержимое доказательство того, что исполнили закон в точности.

Отдельный, более сложный вариант – если одна из долей в квартире принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному. Тогда вам придется уговаривать родителей или опекунов обратиться в органы опеки и получить согласие на отказ от преимущественного права покупки, а затем удостоверить этот отказ нотариально. Если сделать это не получается, можно отправить им уведомление в обычном порядке. Многое зависит от позиции суда и Росреестра в конкретном регионе. Где-то сделки без согласия органов опеки не проводят совсем. А где-то считают, что продажа чужой комнаты не приводит к уменьшению стоимости имущества несовершеннолетнего, а значит согласие органов опеки вовсе ни к чему.

Если вы в глаза не видели владельцев соседних комнат, закажите выписку из ЕГРН, можно онлайн (стоит услуга 200 рублей) – в ней перечислены все собственники квартиры.

При желании сразу нескольких совладельцев квартиры купить комнату, хозяин последней сам выбирает, с кем заключить сделку.

Ждем месяц

По его истечении, если ответов от сособственников не поступило, владелец комнаты получает полное право на ее продажу кому угодно.

Есть вариант ускорить события. Но тогда необходимо собрать отказы соседей от покупки вашей жилплощади. Делается это в письменном виде, каждый отказ должен быть заверен нотариусом (1000-1500 рублей, в зависимости от региона) или специалистом местного отделения Росреестра при личном обращении каждого собственника.

Нарушение порядка извещения соседей по квартире чревато тем, что любой из них в течение трех месяцев после сделки купли-продажи комнаты может оспорить ее и потребовать продать жилплощадь ему.

Готовим документы для сделки

  • паспорт владельца комнаты (при необходимости – нотариальное согласие второго супруга на продажу);
  • правоустанавливающий документ на комнату (свидетельство о собственности, свидетельство о праве на долю);
  • подтверждение извещения других собственников помещений в квартире (квитанции с почты);
  • разрешение органов опеки, если одним из собственников продаваемой комнаты является несовершеннолетний;
  • договор купли-продажи (можно заказать у любого юриста – от 1000 рублей или скачать и заполнить самостоятельно).

Не лишними будут также техплан квартиры с обозначенной на нем комнатой, справка об отсутствии долгов по платежам за коммуналку и выписка из ЕГРН – покупателю наверняка интересно узнать, кто еще владеет долями в квартире, где он приобретает квадратные метры.

Готовим комнату к продаже

Чем лучше комната выглядит внешне, тем больше шансов продать ее по высокой цене. Значит, клеим красивые недорогие обои, делаем натяжной потолок (потраченные 5-7 тысяч рублей обернутся хорошей выгодой при продаже). Крупных ремонтов делать не стоит: обычно въезжающие всё равно переделывают интерьер под себя. Большим плюсом будут стеклопакет (если дом достаточно старый) и надежные двери. Для повышения лояльности покупателя грамотным маркетинговым ходом может стать проведение в комнату кабельного ТВ и интернета.

Затем размещаем объявления/заключаем договор с риэлтором.

Новые правила строительства небоскребов утвердят уже в 2018.

К началу следующего года число административных процедур в жилищном строительстве составит менее 100.

У зимнего волшебника имеются резиденции по всему миру. Каждая северная страна утверждает, что именно она является родиной Деда Мороза или Санта-Клауса. И этим спорам нет конца, давайте разберёмся.

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Учредитель, Редакция и Издатель периодического печатного издания, журнала« НЕДВИЖИМОСТЬ&ЦЕНЫ» (рекламное СМИ) ООО «Деловой Мир Медиа» (Россия, 115280, Москва, улица Ленинская Слобода, д.19, офис 41а2, БЦ «Омега Плаза 1», ст.м. «Автозаводская»; тел./факс 8 (495) 212 22 11) Свидетельство о регистрации средства массовой информации ПИ No ФС 77 64097 от 18 декабря 2015г. выдано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). При полном или частичном использовании материалов ссылка на ООО “Деловой Мир Медиа” обязательна (в интернете—гиперссылка)

Читать еще:  Как заставить сотрудников ЖКХ отремонтировать крышу многоквартирного дома?

Как продать комнаты в общежитии по раздельности, когда одно свидетельство

Это уже не комнаты, а доли в квартире – бывшем общежитии. Продать можно. Нужен отказ всех сособственников от покупки. Правовой статус доли существенно отличается от статуса комнаты, причем в худшую сторону. Поэтому будьте готовы к тому, что цена за нее будет меньше, чем за аналогичную комнату. А вот то, что свидетельство одно, ничуть не мешает продаже. Там других сложносте полно. Поэтому лучше бы Вам воспользоваться услугами риэлтора хотя бы в форме юридического сопровождения сделки – это не так дорого.

Александр, объект – квартира, у Ивана доля. Раньше выдавали одно свидетельство на объект на всех его собственников.

А вообще-то, надо смотреть документы. Какого они года? И детали в договоре и свидетельстве. Есть ли там где-нибудь слово коммунальная квартира? Если есть, то тогда это просто приватизация 90х годов, т.е. до того, как разрешили комнаты в коммуналках приватизировать отдельно от соседей. В этом случае у Ивана все-таки комната, а не доля.

Добрый день. Вы имеете ввиду, что Вы собственник нескольких комнат, видимо смежных и получили свидетельство оправе собственности. В свидетельстве как прописан объект.

Объект права: квартира, назначение: жилое

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Все же не вполне понятно, что является объектом права – квартира, комнаты, доля в праве?

Полностью согласен с Ириной Владимировной. Вопрос по теме считаю освещен полностью.

В принципе можно выделить комнату, отдельным объектом но надо ли.

Как выяснилось продавать будите долю квартиры, цена будет стремится к самой нижней отметке цен на рынке недвижимости за квадратный метр подобного жилья.

У нас на этаже одна квартира. Комнат 13 мои 4. В свидетельстве написано что, “Вид права: Общая долевая собственность, доля в праве 173/1400”

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Иван пишет” “Когда приватизировали комнаты то получили свидетельство ” так при чем здесь доля? Это две комнаты в ком.квартире.Если они изолированы вполне можно продать их раздельно.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Ну и хорошо,это не доля ,а коммуналка. Определяйте каждой комнате пропорциональную долю и продавайте.И делайте это лучше с агентом,здесь нас достаточно,обращайтесь.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Не две ,а четыре комнаты оказывается.

Александр, порядок пользования у них и так определен. А в полном смысле объектом комната в нашем регионе не считается. Это все равно доля квартиры. Только права владельцев долей, соответствующих комнате в КОММУНАЛЬНОЙ квартиры шире, чем когда просто доли квартиры, даже если пользование разграничено по комнатам.

Но для продажи их раздельно надо соответствующую долю в праве собственности определить в виде комнаты.
С Уважением!

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Чтобы продать комнаты по отдельности, в идеале – прекратить обще долевую собственность и получить собственность на комнату №. и комнату №. Самый простой вариант: исходя из общей площади продаете долю от своей доли пропорциональную площади продаваемой комнаты.

Роман согласен с Вами по поводу прекращения обще долевой и получения свидетельства на каждый объект в виде комнаты (когда я работал в Москве, мы так и делали), но в данном субъекте комната не считается объектом недвижимости. С Уважением.

никаких сложностей нет.Комнаты в виде правильно высчитаных долей(по жилой площади)можно продавать по отдельности.Желательно в договоре К/п прописывать подробности продаваемой доли,в том числе,площадь комнаты . номер помещения на плане(например 5ж) и т.д,что бы было понятно какое жилое помещение переходит в пользование Покупателя.

Если в договоре приватизации не определено право пользование долями , при продаже комнаты необходимо это право установить нотариально.

Значит так и продавать долю в квартиры.

Из вопроса не понятно, приватизировалась вся квартира или занимаемые комнаты.

Похоже, что мало кто с этим сталкивался. Человек может иметь хоть десять комнат на одном свидетельстве и продать их по одной разным людям с метражом и номером комнаты, даже если они смежные. В договоре, если коротко, это будет выглядеть так: владеет 173/1400 долями, продал 40/1400 долей, в пользование покупателя поступает комната №__(?)___, площадью ___(?)__ кв.м. Соответственно в Росреестре исключат из собственности продавца поочередно все проданные комнаты, а у него до последнего на руках будет оставаться первоначальное свидетельство. Нотариусы делают запись о продаже части имущества на правоустанавливающих. При простой письменной никаких отметок не делается росреестром. Меняется только выписка из ЕГРП. Трудности будут, если продажу растянуть во времени, только с изменением состава собственников и связанной с этим необходимостью брать отказы у новых владельцев. Я такие оформления не раз делала и знаю их в деталях. Мне вообще везет на клиентов с комнатами))

Никаких “отдельных бумаг” Вам получать не требуется. Все можно продать поштучно и с одним свидетельством. Все равно на четыре комнаты одного покупателя найти не получится. Если Вы эти комнаты приватизировали отдельно от соседей, то это не доля, а полноценные комнаты в коммунальной квартире. Возьмите в руки договор приватизации и увидите там слова “передача в собственность доли в КОММУНАЛЬНОЙ квартире” – это главное.

Немного добавлю к информации Ирины Владимировны.
Если комнаты приватизированы на одного человека,то можно продавать по одной,указывая при этом каждый раз какая комната переходит в пользование.
Если же участников приватизации больше,то существует два варианта продажи.Первый – это когда все продают свои доли в отчуждаемой комнате.Как и в предыдущем варианте указывается доля,соответствующая комнате и определение права пользования.Вариант два применяется когда среди собственников есть дети.Чтобы не морочиться каждый раз с РОНО собственники определяют право пользования(Соглашением,нотариально заверенным) и потом каждый продает свою комнату.Проводила подобную сделку пару лет назад.Если будут нужны подробности – обращайтесь!Обошлись даже без отказов от кучи соседей.

Коммунальная квартира: как быстро и правильно продать комнату

Актуальность статьи: март 2019 г.

Вам понадобилось продать свою комнату в коммуналке, не будем касаться причин такого решения, остановимся на том, как это сделать.

Продажа недвижимости – дело и так непростое, а в нашем случае продавец владеет только долей в коммунальной квартире. Приходиться либо долго ждать подходящего клиента, либо продавать комнату со значительной скидкой.

А вот как продать комнату быстро и не прогадать при этом? Попробуем разобраться.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

С чего начать?

Коммунальная квартира – это общая собственность нескольких граждан, у каждого своя доля в квартире и в общем хозяйстве, включающем в себя коридоры, санузлы, кухню.

Прежде всего, нужно выяснить, как совершаются такие сделки, порядок действий, какие документы придется оформлять и определиться со стоимостью комнаты.

Правила продажи комнаты в коммунальной квартире

Приступая к продаже, устанавливаем стоимость принадлежащей комнаты. Сделать это можно тремя способами:

  • Пригласить независимых оценщиков, например, риэлтеров. Проведя оценку, они выведут вам цену, за которую можно реализовать имеющуюся недвижимость. А уж ваше право согласиться с такой ценой или нет.
  • Экспертиза специализированной организации. Вариант интересен тем, что оценка подтверждается документально. Возможно, что оценочные документы могут понадобиться покупателю при оформлении кредита на данную недвижимость.
  • Оценить самостоятельно.

В последнем случае оценка производится достаточно просто. Нужно сравнить цены, сложившиеся на рынке на подобный товар.

При самостоятельной оценке нужно учитывать факторы, которые влияют на стоимость комнаты:

  1. Этаж, на котором расположена квартира. Верхние и нижние этажи снижают стоимость.
  2. Площадь самой квартиры, комнаты, кухни. Естественно, чем она больше, тем выше цена.
  3. Наличие вспомогательных помещений: подсобного помещения, кладовой, совмещенный санузел или нет, площадь коридоров.
  4. В каком состоянии находится комната и квартира в целом, состояние самого дома.
  5. Инфраструктура района. Есть ли поблизости магазины, школа и детсад, далеко ли остановки общественного транспорта. Цена на недвижимость в районе с развитой инфраструктурой, включая и коммунальную, выше.
  6. Соседи. Их характеры, взаимоотношения с ними и тому подобное. Однако можно сказать, что, чем соседей меньше, тем выше стоимость.

Если жилье не содержалось в надлежащем порядке, не проводились ремонты ни дома, ни квартиры, ни комнаты, то продать такую недвижимость будет затруднительно.

Порядок действий

Для того чтобы продать свою комнату нам придется сделать следующее:

  • Оценить ее.
  • Подготовить к продаже.
  • Найти покупателя.
  • Оформить необходимые документы.
  • Осуществить сделку.

Возможно Вас заинтересует статья, соглашение об определении долей в квартире — составляем образец, прочитать об этом можно здесь.

Подготовка

Если необходимо, то придется сделать в помещении ремонт, то есть привести ее в надлежащее состояние.

Читать еще:  Как действовать, если дело о мошеннических действиях потеряли?

Затем необходимо выполнить одно обязательное требование закона. Статья 250 ГК РФ. Требование этой статьи продавец обязан выполнить.

Закон требует, что продавец комнаты сначала должен предложить ее выкупить ее своим соседям, собственникам остальных помещений. Это их преимущественное право.

Только после того, как соседи откажутся, он может реализовать свое имущество сторонним лицам.

Соседей можно собрать вместе или переговорить с каждым в отдельности.

Если соседи отказываются от выкупа, то отказ должен быть оформлен документально. Его нужно заверить либо у нотариуса, или в регистрационной палате.

При этом требуется присутствие каждого отказника. Подпись его на документе заверяется.

Предлагаем вам скачать образец уведомления о продаже комнаты: Скачать бланк.

По ряду причин, например, сосед различными способами препятствует продаже комнаты, получить от других проживающих в коммуналке согласие на сделку бывает затруднительно, но есть выход из этого положения, придется набраться терпения и подождать месяц, прежде чем продавать комнату.

Сделать нужно следующее:

  1. В отделении реестра выяснить, кто именно является собственниками помещений в вашей коммунальной квартире.
  2. Уточнить адреса собственников.
  3. Составить уведомления о том, что вы продаете комнату (на одного собственника – 2 экземпляра).
  4. Отправить их почтой заказным письмом (желательно с уведомлением о вручении).
  5. Составить реестр своей рассылки.
  6. Заверить реестр у почтового работника. Обязательно поставить на документ (реестр) печать почты, указать дату рассылки.

Согласен или нет ваш сосед, приобрести у вас комнату, он обязан ответить вам письменно. Срок – 30 дней.

В течение этого срока можно заняться другими делами. Например. Подготовить документы.

Какие документы нужны?

Для осуществления продажи понадобятся:

  • Свидетельство о собственности на комнату;
  • Техпаспорт;
  • Справка – Ф 9 (о прописке);
  • Квитанция об оплате коммунальных услуг.

Можно приготовить и договор купли/продажи. То есть сдаем подготовленные документы в регистрационную палату и составляем договор.

Пока в палате рассмотрят ваши бумаги, как раз и истечет срок ответа на уведомления.

После этого можно сдать в палату реестр рассылки и копии уведомлений и подыскивать покупателя.

Продать комнату можно двумя способами:

  1. С помощью риэлтера. С затратами, зато быстро.
  2. Самостоятельно. Для этого размещаем объявления и ждем клиента. Времени уйдет больше, но расходов на сделку меньше.

Какой способ выбрать зависит от хозяина. Советов в данном случае мы давать не будем.

Согласие соседей или отказ от преимущественного права покупки

Что содержит уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире?

После обращения к собственнику, следует сообщение о том, что уведомляющий гражданин является собственником доли в квартире, полное описание доли, затем предложение выкупить ее, воспользовавшись преимущественным правом (ГК, 250 статья). Ссылка на ГК обязательна.

В конце просьба в течение 30 дней ответить согласием или отказаться от покупки.

Читайте статью, ценные советы: как быстро продать квартиру в кризис тут.

Отказ дается в письменной форме. В нем должно быть указано, что гражданин (Ф. И.О. полностью, паспортные данные, где проживает) получил уведомление от гражданина (Ф. И. О.).

Далее следует содержание уведомления, собственник продает свою долю (размер ее) в общей собственности, которая расположена, нужно указать точное месторасположения квартиры, по такой-то цене.

Далее отказник сообщает продавцу, что настоящим заявлением, письмом или извещением он отказывается от своего права на преимущественную покупку доли (ссылка на 250 статью).

Обязательно указывается, что текст письма отказник прочитал лично и ему его зачитали вслух.

Далее подпись отказника. Она дается с расшифровкой. Далее подпись нотариуса или работника регистрационной палаты, печать.

Предлагаем вам скачать образец отказа от преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире: Скачать бланк.

Что нужно знать владельцу комнаты перед ее продажей? Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:


Это быстро и бесплатно !

Также рекомендуем к прочтению:

Если Вы хотите получить консультацию, то пишите не в комментарии, а в онлайн-консультант справа.

Рубрики

Поделиться с друзьями:
Аренда квартир
Ипотека
Налоги
Наследство и дарение
Оформление
Приобретение квартир
Продажа квартир
Споры с соседями и сожителями
Уcлуги ЖКХ

Средняя стоимость м 2

Город мар 2020 фев 2020
Москва 223 т.р. 222,5 т.р.
С-Петербург 136 т.р. 134,5 т.р.
Екатеринбург 74,7 т.р. 74,5 т.р.
Новосибирск 73,5 т.р. 73,2 т.р.
Сочи 124 т.р. 122,3 т.р.

Подписка по E-mail

Подписка Вконтакте

Сделка: как продать комнату в коммуналке. Сначала придется предложить соседям, затем выставлять на рынок. Спрос и сейчас хороший

Коммунальных квартир с каждым годом становится все меньше, но раритетной недвижимостью они пока еще не стали. Рынок комнат в коммуналках довольно активен, и мы решили разобраться в специфике такого товара, то есть выяснить, легко ли реализовать подобный объект и какие условия надо выполнить, чтобы выйти на сделку в минимальные сроки и не нарушить законодательство.

Спрос есть
Владельцы комнат могут быть спокойны: спрос на их недвижимость сегодня имеется. «Его нельзя назвать ажиотажным, но и вялым тоже. И причина этого очевидна: покупателей привлекает сравнительно невысокая цена. Все остальные виды московского жилья ощутимо дороже. Даже за прямого конкурента комнаты в коммунальной квартире – малогабаритную квартиру гостиничного типа придется заплатить минимум на полмиллиона больше», – объяснил «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» Олег Самойлов, генеральный директор компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость», председатель комитета РГР по совершенствованию нормативной базы, координатор Межрегионального партнерства риэлторов.

По данным Александра Абрамова, руководителя отделения «Кузьминки» компании «Азбука Жилья», большинство покупателей комнат в коммунальных квартирах – иногородние. «Для них целью покупки является не только проживание в комнате, но и получение московской регистрации», – говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». Комнаты для них – самый бюджетный, быстрый и верный способ закрепиться в Москве.

«Часть спроса на комнаты создается со стороны покупателей, рассчитывающих на выгодное расселение после возможного сноса дома», – отмечает Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». «А еще комнаты приобретаются для вложения средств, возможно, с последующей сдачей в аренду. Имеются и такие покупатели, которые в дальнейшем надеются выкупить еще и соседскую жилплощадь, чтобы стать владельцами целой квартиры», – добавляет Мария Литинецкая («Метриум Групп»). Обычно они довольно обеспечены и больше всего их привлекают объекты в ЦАО, в сталинских домах и с минимальным количеством соседей.

Договор с соседями
Вообще соседи – это в коммуналке главное. От сговорчивости и дружелюбности соседей зависит, насколько быстро комната сможет поступить в продажу. «Ведь основная сложность при продаже комнаты в коммуналке в том, что нужно учитывать мнение соседей», – говорит Павел Лепиш («Домус финанс»).

Коммунальная квартира – это объект долевой собственности, а комнаты, принадлежащие разным соседям, – это их доли. А значит, при продаже комнаты должны соблюдаться требования, установленные статьей 250 ГК РФ и статьей 42 Жилищного кодекса РФ (пункт 6), согласно которым преимущественное право ее покупки имеют собственники других комнат в данной коммуналке.

На практике это означает, что, прежде чем выставлять комнату в открытую продажу, нужно предложить ее своим соседям. Это можно сделать и в обычной беседе, но специалисты рынка недвижимости во избежание дальнейших проблем и вопросов от будущих покупателей, советуют фиксировать все шаги документально. «Желательно предупредить о своем намерении продать комнату заказным письмом с уведомлением о вручении», – говорит Павел Лепиш («Домус финанс»). В этом письме, оформленном в специальной нотариальной форме, должны содержаться условия сделки и цена, которую желает получить продавец. На раздумья соседям дается месяц с момента получения такого предложения. А спустя это время, если ни у кого из них не появится желание приобрести комнату, то, как сообщает Мария Литинецкая («Метриум Групп»), каждый должен подписать письменный отказ от покупки, который заверяется у нотариуса либо оформляется в Регистрационной палате.

Правда, некоторые соседи не только тянут с отказом, но и избегают писем с предложением о покупке комнаты: «В нашей практике было несколько случаев, когда соседи просто из соображений мелкой мести месяцами уклонялись от получения направленных им уведомлений. А раз нет зафиксированного факта получения уведомления – то и не начат отсчет срока, в течение которого сосед должен реализовать свое право преимущественной покупки», – говорит Олег Самойлов («РЕЛАЙТ-Недвижимость»).

В таких ситуациях приходится проявлять искусство дипломатии, а то и обещать соседям материальные бонусы. На помощь готовы прийти риелторы: «Они не вызывают раздражения у соседей, и иногда даже удается убедить упрямцев реализовать и их комнаты, ведь продавать квартиру целиком гораздо выгоднее», – рассказывает Александр Абрамов («Азбука Жилья»). Но когда и этот шаг не помогает, остается только обращаться в суд: «Если сосед упорно ставит палки в колеса, это расценивается как препятствие реализации права распоряжения имуществом, и в суде можно потребовать его устранения, – сообщает Олег Самойлов («РЕЛАЙТ-Недвижимость»). – В нашей практике было несколько подобных дел, и все они завершились в пользу наших клиентов».

Если с соседями повезло, комнату можно продать намного быстрее, оформив необходимые отказы в момент совершения сделки. Не тянет с отказом и муниципалитет, который также может быть собственником комнат в коммунальной квартире, ведь многие жильцы коммуналок так и не приватизировали свои квадратные метры, а следовательно, они остались в муниципальной собственности. Поэтому, прежде чем посылать уведомления-предложения о продаже своей комнаты соседям, надо выяснить, являются ли они собственниками недвижимости или всего лишь нанимателями. Во втором случае письмо следует отправлять в соответствующие инстанции, в Москве – это районное подразделение департамента жилищной политики и жилищного фонда. Этот орган подписывает и отказ от приобретения недвижимости, если, конечно, не желает выкупить комнату. «Но правда, с ситуацией, когда город реализовал свое право преимущественной покупки, за 20 с лишним лет работы на рынке московского жилья я сталкивался всего дважды. Так что, обычно проблем не возникает», – говорит Олег Самойлов («РЕЛАЙТ-Недвижимость»).

Проблемы могут возникнуть, если не учесть определенных нюансов. Например, бывает, что часть соседних комнат в коммуналке пустует и продавец решает, что они никому не принадлежат: «Но не стоит обманываться: «ничьих» комнат не бывает. В течение последних лет правительством Москвы последовательно реализуется программа ликвидации коммуналок, поэтому в освобождающиеся комнаты никого не подселяют. Правда, эти комнаты у города часто выкупают жильцы коммунальных квартир, либо присоединяют их бесплатно, если имеют право на улучшение жилищных условий. Но возможна и ситуация, когда комнаты пустуют. В настоящее время в столичных коммуналках имеется некоторое количество свободных комнат, однако принадлежат они городу», – рассказывает Олег Самойлов («РЕЛАЙТ-Недвижимость»). А значит, все равно нужно сообщать о своем намерении продать комнату в департамент жилищной политики.

Также комната в коммуналке может принадлежать несовершеннолетнему лицу, и в этом случае, как сообщает Мария Литинецкая («Метриум Групп»), помимо отказа соседа от покупки надо получить согласие органов опеки на этот отказ.

Если же попытаться обойти закон, не отправлять соседям никаких уведомлений о продаже своей комнаты и не мучиться с получением их отказов, то сделка купли-продажи может быть оспорена. «В соответствии с Гражданским кодексом РФ, если при продаже комнаты нарушается преимущественное право покупки, остальные собственники коммуналки в течение трех месяцев могут обратиться в суд и потребовать перевода права собственности от нового владельца (покупателя комнаты) на них», – рассказывает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). Отдав комнату соседям, суд также обяжет продавца вернуть деньги пострадавшему покупателю, и в результате есть риск остаться у разбитого корыта. Да и вряд ли без соответствующих отказов соседей по коммуналке обойдется без проблем при государственной регистрацией сделки. Так что закон лучше выполнять. И конечно, если кто-то из соседей захочет купить комнату, придется продать ее именно ему. Но, впрочем, ничего плохого в этом нет, а напротив, есть экономия времени.

Дальнейшие шаги
Вот только в реальности соседи чаще не приобретают комнату, и нужно искать для нее покупателя «на стороне». Если хочется действовать самостоятельно, то, прежде всего, надо прицениться: изучить аналогичные предложения в интернете и в газетах. Как сообщает Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», сегодня комната в столичной коммуналке стоит в среднем 2,5 млн руб. Но в зависимости от характеристик конкретной недвижимости стоимость может отличаться от среднего значения, и порой очень существенно. «Она зависит от местоположения, транспортной доступности, площади объекта, типа дома, этажа, наличия балкона или лоджии, вида, открывающегося из окон, и т.д.», – утверждает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). «А главное, на что обращают внимание покупатели, – это близость от метро, количество соседей и размеры комнаты и квартиры. Покупателями редко рассматриваются квартиры, состоящие более чем из четырех комнат, но комнаты они предпочитают попросторнее – не менее 12 кв. м», – рассказывает Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». И чем лучше комната удовлетворяет запросам покупателей, тем она дороже. Если же она маленькая, находится на окраине города, далеко от метро, да еще и в плохом состоянии, в квартире на последнем или первом этаже, то в лучшем случае, по данным Марии Литинецкой («Метриум Групп»), ее цена составит 1,8 – 1,9 млн руб. «Например, комната площадью 10,5 кв. м в районе Чертаново в трехкомнатной квартире общей площадью 55 кв. м на 6 этаже 9-этажного панельного дома выставлена на продажу за 1,95 млн руб.», – говорит Алексей Шленов («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»). И за такую же цену предлагается и комната в районе метро «Динамо»: «Она даже расположена в кирпичном доме с высокими потолками, но при этом в 11-комнатной квартире, на последнем этаже 5-этажного дома, – рассказывает Павел Лепиш («Домус финанс»). – А вот комната площадью 14,5 кв. м в 3-комнатной квартире недалеко от метро «Сухаревская» стоит уже 2,9 млн руб.». Аналогичный же вариант в самом центре Москвы (например, в районе Арбата) может предлагаться и за 9-10 млн руб.

Цена: не ниже той, что предлагали соседям
Однако назначая цену своей комнаты, надо быть внимательнее: «Когда собственник предлагает ее соседям по коммуналке, он уже определяет стоимость, и в дальнейшем имеет право продать недвижимость любому лицу по цене не ниже той, что была предложена соседям. Иначе у них возникнут основания для обращения в суд», – предупреждает Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»). Таким образом, общий анализ цен стоит провести в самом начале, дабы не завысить стоимость предложения и не искать потом покупателя годами, а если среди соседей есть люди, которые могут выкупить комнату, то исследование цен должно быть более детальным.

Стоит учитывать, что платежеспособный сосед может немного переплатить, ведь ему нужна именно эта комната, но в то же время, если он откажется от покупки, при завышенной стоимости объект будет сложнее продать на рынке, так как снизить цену не получится. А при продаже комнаты в коммунальной квартире, как и в случае с другой недвижимостью, очень важно поскорее найти покупателя, не предлагая большого дисконта. Когда такой покупатель найден, все дальнейшее проходит так же, как и с обычными квартирами: готовятся документы, подписывается договор купли-продажи, который регистрируется в Росреестре, и право собственности переходит к новому хозяину.

Факторы ускорения
Чтобы найти покупателя побыстрее, можно немного улучшить свою комнату. Делать дорогостоящий ремонт эксперты не советуют, так как он, скорее всего, не окупится, а чтобы отремонтировать места общего пользования, как отмечает Мария Литинецкая («Метриум Групп»), нужно еще и согласие соседей, которое они могут не дать. Но вот косметический ремонт и уборка могут привлечь покупателя: «Понятие «товарный вид» работает всегда и везде. Если продавец заинтересован в быстрой и выгодной продаже своей комнаты, небольшие вложения в ремонт помогут поднять ее стоимость и ликвидность», – утверждает Павел Лепиш («Домус финанс»). «Аккуратные и опрятные комнаты производят более благоприятное впечатление на покупателя, – уверяет Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»), – и к тому же такой вид недвижимости чаще всего приобретают люди с ограниченным бюджетом, у которых после покупки зачастую не остается денег на приведение жилья в порядок». Естественно, таким покупателям нужна отремонтированная комната.

Правда, будущим владельцам комнаты важна еще и обстановка в самой квартире, состояние мест общего пользования. «Поэтому если квартира в целом «убита», ремонт в комнате обычно не помогает ее продать и не поднимает цену», – утверждает Олег Самойлов («РЕЛАЙТ-Недвижимость»).

А вот если удастся договориться с соседями об одновременной продаже и их комнат, то ликвидность и стоимость наверняка увеличатся. «Ну и конечно, быстрее получится продать комнату, если она находится не на первом и не на последнем этаже, если в квартире есть холодная и горячая вода, отсутствует газовая колонка, а в доме присутствует лифт, и перекрытия – железобетонные», – говорит Алексей Шленов («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»).

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector