Как правильно разменять квартиру?
Dolgovnet34.ru

Юридический портал

Как правильно разменять квартиру?

Размен квартиры: как провести выгодную сделку

Размен квартиры — это сделка по обмену одной квартиры на несколько меньших. Это является обычной практикой на рынке недвижимости. По оценкам экспертов в данной области, процент сделок по размену составляет 70% от общего количества всех сделок. Чтобы разменять жильё, производится процедура альтернативной сделки: вначале ищут покупателя, затем происходит подбор вариантов квартир и заключаются договоры купли-продажи всех объектов.

Нормативное регулирование

Разменять квартиру путём заключения всего лишь одного договора невозможно: нужно оформить и сделку купли-продажи старой, большой квартиры, и сделки купли-продажи новых. Поэтому необходимо знать особенности заключения подобных договоров, описанных в Гражданском кодексе.

  1. Согласно 549-й статье, продавец недвижимого имущества обязуется передать покупателю в собственность объект недвижимости.
  2. Чтобы договор имел юридическую силу и являлся действительным, его необходимо заключать в письменной форме, а все стороны ставят в документе свои подписи.
  3. Договор купли-продажи подлежит обязательной государственной регистрации для перехода права собственности на недвижимый объект от продавца к покупателю.
  4. Если одна из сторон договора уклоняется от госрегистрации, вторая сторона имеет право обратиться в суд. Убытки, понесённые из-за задержки регистрации, сторона-виновник обязана возместить.

Предмет договора

В документе должны быть подробные данные, позволяющие установить конкретно объект недвижимости, который подлежит передаче от продавца к покупателю. Если эти данные будут отсутствовать, договор считается незаключённым и недействительным.

Цена договора

  1. Цена имущества, передаваемого от продавца к покупателю, обязательно указывается в соглашении сторон. При отсутствии указанной стоимости объекта недвижимости договор будет считаться недействительным.
  2. Размен квартиры на две предполагает передачу объектов недвижимости от продавцов и принятие их покупателями. Это происходит после подписания передаточного акта либо другого документа о передаче.
  3. Уклонение от подписания передаточного акта одной из сторон считается отказом от обязательства передать/принять имущество.
  4. Если продавец передаёт покупателю недвижимость, не соответствующую договорным условиям, покупатель вправе потребовать замены объекта на тот, что соответствует договору.
  5. Существенное условие договора продажи недвижимого объекта: если в нём проживают лица, сохраняющие право пользования жилым помещением после его приобретения, в документе необходимо перечислить этих лиц и их права.

Размен квартиры с несовершеннолетним ребенком

Соблюдение интересов несовершеннолетних детей тщательно контролируется органами опеки и попечительства. Что делать если ребёнок является собственником/одним из собственников размениваемой (продаваемой) квартиры? Если несовершеннолетнему принадлежит доля в квартире, необходимо при размене учесть, что он должен стать собственником недвижимости, не хуже прежней: то есть соответствующего качества, метража и прочего.

Сделка в данном случае совершается законным представителем несовершеннолетнего от его имени, но только после получения согласия органов опеки. Согласие невозможно получить, если имущество ребёнка после сделки уменьшится. Должностные лица органов опеки проверяют законность сделки: устанавливают её соответствие интересам несовершеннолетнего, проверяют, не ухудшатся ли условия проживания ребёнка, не уменьшится ли доля его собственности.

Размен квартиры при разводе и с родителями

Согласно положениям Семейного кодекса, всё совместно нажитое супругами во время брака имущество, в том числе и недвижимое, подлежит разделу «напополам», если иное не предусмотрено брачным договором. Получается, что после прекращения брака, супруги становятся собственниками долей в квартире. Продажа доли недвижимого имущества официально не запрещена и теоретически возможна. Но на практике выполнить это очень сложно, практически невыполнимо: какой покупатель согласиться владеть половиной квартиры? Поэтому необходимо, чтобы бывшие супруги пришли к взаимному соглашению: продали свои доли одному покупателю, а на вырученные деньги уже приобрели отдельное жильё для себя. Это и будет являться разменом. Процедура может быть значительно осложнена, если потребуется участие органов опеки (одним из собственников жилья является несовершеннолетний ребёнок).

Если бывшие супруги после прекращения брака так и не пришли к консенсусу: жена не желает съезжать с квартиры или муж против размена, можно попробовать осуществить размен квартиры через суд.

Самостоятельно решать такую проблему очень сложно: придётся искать покупателя на квартиру, затем уже заниматься поиском жилья для себя. Поэтому лучше обратиться в профессиональные риелторские агентства. Сотрудники сделают так, что все договора купли-продажи будут заключены в один день, а риски продавцов будут сведены к минимуму.

Если вы решили разъехаться с родителями и разменять вашу общую квартиру, вам также необходимо вначале найти покупателей, а затем уже подыскивать варианты новых квартир. Заключение сделки сводится к подписанию договоров купли-продажи и их государственной регистрации.

Равноценный и неравноценный размен

Существуют понятия равноценного и неравноценного обмена квартир. В первом случае обе стороны сделки не проигрывают ни в чём: отсутствует необходимость доплаты, так как рыночная стоимость размениваемой квартиры равна совокупной рыночной стоимости квартир приобретаемых. При этом характеристики недвижимого имущества могут отличаться (например, большая трёхкомнатная квартира-новостройка на окраине обменивается на две «однушки-хрущёвки» в центре).

При неравноценном обмене одной из сторон приходится доплачивать для получения новой квартиры. Так, например, сложно разменять двухкомнатную квартиру на две однокомнатных: чтобы получить две полноценные, пусть и небольшие, квартиры вместо одной, продавцу придётся внести доплату.

Бывает очень сложно расселить жильцов одной, даже большой квартиры: поэтому кто-то из них может оказаться в невыгодном положении и отказаться от размена вообще. Выходом может стать размен квартиры по суду или обращение в агентство недвижимости, сотрудники которого постараются подобрать наиболее оптимальный вариант расселения.

Размен квартиры: советы

Чтобы максимально облегчить процесс размена квартиры и ускорить его, прислушайтесь к рекомендациям экспертов рынка недвижимости.

Адекватно оценивайте свои возможности

На размен квартиры не действуют правило математики: 2+1=3. Трёхкомнатную квартиру легко можно поменять на две «однушки», но если вы хотите чтобы одна из новых квартир была двухкомнатной, скорее всего, придётся доплатить. А двухкомнатную обменять на две полноценные квартиры и вовсе невозможно: в лучшем случае, это будут комнаты в коммуналке. Поэтому будьте готовы внести энную сумму денег, чтобы получить в результате приличное жильё.

Обратитесь к профессионалам

Вы готовы сами заниматься поиском покупателей вашей квартиры, уговаривать их подождать, пока вы найдёте себе варианты нового жилья, собирать множество документов для органов опеки, если один из собственников — несовершеннолетний? Вы не представляете, какое количество времени уйдёт у вас на самостоятельный размен, и сколько будет потрачено нервов. Поэтому не экономьте на услугах риелторов: они сделают всю необходимую работу, а вам останется лишь выбрать варианты новых квартир из предложенных и прийти на оформление сделки.

Научитесь договариваться

Очень часто люди пытаются продать свою долю в квартире, потому что другие собственники не согласны разменивать жильё. Теоретически это можно сделать, но вот на практике такие предложения годами хранятся в базах агентств недвижимости, так и не найдя своих покупателей. Поэтому старайтесь найти какие-то компромиссы, договаривайтесь с остальными владельцами квартиры, старайтесь заинтересовать их разменом. Возможно, вам удастся продать свою долю именно нынешним собственникам: тогда проблема исчезнет.

Откажитесь от квартир с обременением

Покупка квартиры с обременением — большой риск. Такие предложения могут казаться очень выгодными из-за низкой цены, но в итоге вы можете остаться и без денег, и без квартиры. Почему? Когда люди пытаются продать жильё, купленное в ипотеку, долг за которую ещё не выплачен, банк не даёт своего согласия, потому что квартира находится в залоге. Поэтому для продажи такой квартиры покупатель вначале должен погасить этот долг, а уже потом заключать договор купли-продажи. Гарантии того, что вы снимете обременение, а продавец потом вас не «кинет», нет никакой. Вы, конечно, можете заключить письменное соглашение, согласно которому продавец будет обязан передать вам квартиру, но на практике оно никак не снижает степень риска покупателя.

Проверьте чистоту сделки

Убедитесь, что в квартире не прописаны временно отсутствующие граждане, а все прочие не отказываются выписываться. Постарайтесь узнать, сколько раз уже продавалась и покупалась квартира: если за последний год её перепродавали несколько раз — это повод насторожиться.

Размен квартиры с родителями, между бывшими супругами или просто незнакомыми людьми — процесс достаточно сложный, но если вы подойдете к нему максимально ответственно, будете реально оценивать свои возможности и тщательно проконтролируете законность и чистоту сделки, в результате станете счастливым обладателем нового жилья.

Как правильно разменять квартиру в 2020 году

Размен квартиры является сделкой, которая осуществляется гражданами для смены одной жилплощади на другую.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

До начала процесса приватизации и обмен служил единственным способом улучшить свои жилищные условия. Однако и на сегодняшний день данный вопрос не утратил своей актуальности.

Рассмотрим, как правильно разменять квартиру в 2020 году, какие способы предусмотрены законодательством, как обменять квартиру на дом и другие нюансы совершения таких сделок.

Общие моменты

Размен представляет собой юридическую процедуру, главными участниками которой становятся проживающие в муниципальном жилье граждане на основании договора социального найма.

Если же сделка проводится для приватизированной квартиры, тогда применяется понятие мена.

Читать еще:  Кто оплачивает судебные издержки при разделе домовладения?

Различают классический и альтернативный обмен. Классический способ предполагает передачу лицом своего жилья в обмен на другую жилплощадь.

Однако здесь есть существенный минус, поскольку сложно найти вариант, который по всем параметрам устроит обе стороны.

При альтернативном способе проводится сделка по продаже квартиры, в которой подразумевается ее замена на другую квартиру.

Такая сделка используется гражданами, желающими улучшить условия проживания.

Что это такое

Размер квартиры – это соглашение между физическими лицами с участием государства. При этом законодательством предусмотрены как добровольный, так и принудительный обмен.

При первом способе все собственники жилья хотят улучшить условия проживания или же разделить большую жилплощадь на несколько маленьких отдельных квартир.

Принудительный размен используется только в отношении нанимателей государственного или муниципального жилья.

Размен приватизированной квартиры допускается только при согласии собственника.

Если же размен проходит по принудительной схеме, тогда должны быть защищены права всех участников сделки.

Исключением являются только случаи, когда сохранение прав одной стороны будет ущемлять права второй.

Цель размена состоит в разделении граждан, которые не желают или в силу личных причин не могут проживать совместно на одной жилплощади.

Условия для обмена:

Отсутствие возможности общего проживания В связи с тяжелыми заболеваниями или плохим состоянием здоровья проживающих, что может нести за собой тяжелые эмоциональные последствия
При разводе супружеской пары В таком случае нужны веские основания того, что дальнейшее совместное проживание бывших супругов будет угнетать психологически и ущемлять права каждого
Изменение места трудоустройства или обучения Необходимость переезда в другой район, создание семьи
Соблюдение интересов детей В данном случае необходимы основания невозможности совместного проживания с другими лицами, например, по причине несоответствия санитарных норм в квартире

Наиболее распространенным методом является равноценный обмен, стоимость жилья базируется на рыночной цене или выписке из БТИ.

При неравноценном обмене стоимость имущества одной стороны значительно превышает стоимость второй квартиры, данная разница в основном компенсируется в денежной форме.

В чем преимущества и недостатки

Неоспоримым достоинством размена является минимальный уровень риска для обеих сторон сделки. В случае признания сделки недействительной участники вправе остаться в прежнем жилье.

Преимуществом также является реальная возможность прекращения совместного проживания с лицами, которые угнетают или ущемляют права других жильцов.

Недостатком часто является отсутствие выбора интересующего объекта недвижимости на обмен, также процедура может затягиваться на неопределенный срок по бюрократическим причинам.

Основными правилами размена считаются следующие:

Обмен трехкомнатного жилья На две однокомнатных квартиры в одном районе
Можно разменять двухкомнатную квартиру На две однокомнатные или отдельные комнаты в коммуналке

Правовая база

Размен жилья при помощи оформления одной сделки невозможно. Необходимо оформление договора купли-продажи большой квартиры и отдельных договоров на приобретение новых квартир.

Поэтому прежде чем заниматься данным вопросом, необходимо изучить нормы Гражданского и Жилищного Кодекса РФ:

Для того чтобы сделка имела законную силу Ее требуется заключать письменно, и все участники должны поставить личные подписи
Сделку купли-продажи в обязательном порядке Необходимо зарегистрировать в государственном органе, для обеспечения законности перехода права собственности от продавца к покупателю
Если один участник отказывается от госрегистрации договора Это становится веским основанием для подачи искового заявления
Гражданин, виновный в задержке регистрации Должен возместить все судебные издержки

Особенности процедуры

Обмен осуществляется после выполнения всех требуемых условий, когда вы нашли устраивающий вариант.

Как приватизировать участок в садовом товариществе, читайте здесь.

С целью проведения сделки вам нужно получить справки и выписки в жилищных учреждениях, получить согласие всех зарегистрированных в квартире членов семьи и органов опеки в случае наличия несовершеннолетних детей.

Итак рассмотрим специфику и отдельные нюансы оформления сделок.

Как найти вторую сторону

Если вы окончательно имеете намерение провести обмен, вас заинтересуют способы поиска потенциальной другой стороны сделки.

Найти подходящий вариант можно как самостоятельно, так и с помощью риэлтора:

Если вы решили действовать самостоятельно и сэкономить на услугах специалиста Разместите объявление о желаемом обмене в интернете, просматривайте и откликайтесь на заинтересовавшие предложения. Предлагайте обмен собственникам из объявлений, налаживайте прямой контакт. Недостатком такого способа является длительность поисков, однако вы сэкономите значительную сумму на риэлторских услугах. Например, в Москве множество предложений от собственников, поэтому вы сможете оперативно найти устраивающий вас по всем параметрам вариант
При обращение в риэлторское агентство Которое имеет уже готовую базу потенциальных предложений, вы получите экономию времени и предложение сразу нескольких вариантов размена. Услуги риэлтора оплачиваются в фиксированном размере или в процентном соотношении от суммы сделки. При помощи данного способа вы сможете быстро найти подходящий вариант, буквально в течение нескольких дней, и начать процедуру оформления

Пошаговая инструкция

Разберемся в четкой последовательности действий при оформлении сделки:

Проинформировать всех владельцев жилья О вашем намерении разменивать жилье и взять с каждого письменное согласие
При необходимости снять обременение с жилья И выписать посторонних жильцов, которые фактически на жилплощади не проживают
Приготовить все справки и бумаги
Начать поиски второй стороны Или обратиться в риэлторское агентство
После нахождения оптимального варианта И согласия его собственника на обмен нужно выбрать вид и процедуру оформления договора, составить текст сделки. Рекомендуем данный процесс проводить в присутствии нотариуса, который подскажет некоторые нюансы

Для правильного оформления вам необходимо подать в местный жилищный департамент список документации:

  • договор соцнайма или ордер на жилплощадь, свидетельство о праве собственности;
  • заявка о размене с личными подписями всех зарегистрированных жильцов;
  • выписка об отсутствии ареста, обременения и долгов по лицевому счету квартиры;
  • выписка из домовой книги обо всех зарегистрированных в квартире гражданах;
  • технический и кадастровый паспорт жилья;
  • разрешение органов попечительства в случае зарегистрированных несовершеннолетних детей.

Как разменять жилплощадь?

Размен квартиры — это сделка, которая встречается повсеместно. Чистая продажа жилплощади, после которой собственник получает на руки некую сумму и не подыскивает другое жильё для проживания, практически не встречается. Разменять квартиру сложности не представляет, однако, необходимо соблюсти массу юридических тонкостей.

Большую роль играет статус недвижимости. Например, муниципальная квартира разменивается по-другому, нежели приватизированная жилплощадь. Если квартира находится в долевой собственности, процедура размена значительно усложняется. Дополнительные трудности вызывает и присутствие среди жильцов несовершеннолетних собственников. В этой статье мы рассмотрим все тонкости размена квартир.

Приватизированное жильё

Разменять приватизированную квартиру проще всего. В этом случае недвижимость находится в собственности, соответственно владелец может совершать с ней любые манипуляции. Совершить размен можно двумя способами: прямой либо альтернативный обмен. Рассмотрим оба варианта.

Прямой размен

Такая схема практикуется в нашей стране со времён Советского Союза. Суть её заключается в поиске подходящего жилья, после чего собственники меняются недвижимостью. Если обмен неравноценный, например «однушку» меняют на трёхкомнатную квартиру, обговаривается размер и порядок доплаты.

Альтернативный размен

Здесь собственник выставляет недвижимость на продажу, начиная одновременно подыскивать вариант для покупки. Такой вариант хорошо выполнять при участии риелторского агентства. Такие конторы имеют большую базу данных, поэтому поиск подходящего варианта не займёт много времени. К слову, по такой схеме происходит около 80% продаж в нашей стране.

На первый взгляд всё выглядит просто, однако, такие способы подходят, если у недвижимости одни владелец. На практике такое случается крайне редко. Если квартира находится в долевой собственности, то на выполнение размена потребуется согласие всех собственников жилья. При этом если один из совладельцев будет против сделки, заставить его принудительно обменять свою долю не получится даже через суд.

Если обмен — это единственный способ улучшить жилищные условия, нужно попробовать договориться с не согласным по-хорошему. Если вновь будет получен отказ, останется только один выход: выкупить долю соседа или продать свою. У такого варианта есть лишь один недостаток – приобрести жильё на вырученные от продажи доли средства, практически невозможно.

Если при совершении сделки затрагиваются интересы несовершеннолетних, то потребуется заручиться разрешением органов опеки. Попечители будут следить, чтобы размен жилплощади не нарушил права несовершеннолетних собственников.

Чтобы получить разрешение на размен квартиры, потребуется собрать следующий пакет документов:

  • свидетельство о приватизации жилья. Бумага представляется в двух экземплярах: на обретаемую и размениваемую недвижимость;
  • справки об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг;
  • выписка из домовой книги;
  • акт о проведённой оценке недвижимости;
  • бумаги, подтверждающие родство с несовершеннолетним собственником.

Обратите внимание, что это приблизительный перечень документации. В зависимости от ситуации, органами опеки могут быть затребованы дополнительные бумаги.

Обращение о размене рассматривается в течение 14 дней. Если права несовершеннолетнего не будут ущемлены после размена (не уменьшится доля, будут равноценные условия проживания), сделка будет одобрена. Такой же порядок применяется относительно недееспособных собственников.

Как видите, процедура довольно трудоёмкая, но разменять муниципальную квартиру ещё сложнее. Перейдём к этому вопросу.

Муниципальное жильё

Задумываясь, как разменять неприватизированную квартиру, люди столкнуться с массой юридических сложностей. Во-первых, муниципальная квартира принадлежит владельцу по договору социального найма. Соответственно человек является не собственником, а ответственным квартиросъёмщиком. Поэтому воспользоваться вариантом с альтернативным обменом, как было приведено выше, человек не сможет.

Неприватизированная квартира не подлежит продаже, это противоречит действующему законодательству. Во-вторых, разменять неприватизированную квартиру можно лишь на аналогичную, что существенно сокращает количество доступных вариантов.

Читать еще:  Как написать жалобу на заведующую детского сада?

Как и в предыдущем случае, для осуществления процедуры обмена необходимо заручиться согласием всех жильцов. Если никто из проживающих в квартире не против разъехаться, можно подыскивать подходящие варианты.

Здесь вы столкнётесь с первой трудностью – неприватизированных квартир в нашей стране осталось не более 20% от общего жилого фонда. Кроме того, заниматься поисками придётся самостоятельно. Риелторы крайне неохотно берутся за размен муниципальных квартир. Причина проста: работа предстоит большая, а финансовая выгода агентства недвижимости минимальна.

Если жилплощадь занимает семья с несовершеннолетним ребёнком, ситуация усложняется получением разрешения на сделку от органов опеки. Какие документы для этого потребуются, мы упоминали выше.

Даже если вы найдёте подходящий вариант, местный муниципалитет может не одобрить сделку. Сюда представляются договоры соцнайма квартир, участвующих в размене. Рассмотрение противоречий к проведению сделки занимает 10 дней. Разменять муниципальную квартиру нельзя в следующих случаях:

  • наймодатель расторгает договор соцнайма с ответственным квартиросъёмщиком;
  • квартира принадлежит нанимателю на спорных основаниях;
  • дом, где находится жилплощадь, подлежит капитальному ремонту с перепланировкой помещений;
  • жильё признано непригодным для проживания;
  • дом признан аварийным и подлежит сносу.

Если вам отказали на основании приведённых причин, то оспорить решение не получится даже через суд. Другие причины не считаются обоснованными и могут быть обжалованы в судебном порядке. Если противоречий к проведению сделки нет, обмен будет одобрен, и с жильцами заключаются новые договоры соцнайма.

В случае с неприватизированным жильём допускается размен квартиры через суд. Такая практика применяется, если один из собственников против проводимого размена. В отличие от приватизированных квартир, несогласного родственника можно выселить из муниципального жилья принудительно. Сделать это можно следующим образом:

  1. Собрать доказательную базу. Для этого придётся искать подходящие варианты и предлагать несогласному родственнику для расселения. Полученный отказ нужно фиксировать документально.
  2. Перебрав несколько вариантов размена, составляется исковое заявление в суд, где указывается, что согласие не достигнуто и истец требует принудительно разменять квартиру.
  3. К исковому требованию необходимо приложить найденные варианты обмена жилплощади. Если такие варианты отсутствуют, суд однозначно откажет в принудительном расселении.

Если суд найдёт ваши доводы убедительными, а предложенные варианты приемлемыми, то несогласный родственник будет вынужден выехать с занимаемой жилплощади. При этом его пожелания к новой квартире учитываться не будут, переезд состоится в наиболее подходящую квартиру.

Недостаток размена приватизированной квартиры через суд заключается в потере времени. Тяжба может длиться несколько месяцев, и не факт, что жильцы другой квартиры согласятся ждать столь долгий срок.

Процедура обмена квартиры на другую без посредников: как правильно разменять жилье самостоятельно?

Множество различных форм собственности на недвижимость порождает возникновение различных механизмов операций с ней.

В зависимости от того, является ли квартира частным владением или нет, размен ее происходит по-разному.

Как разменять квартиру: что нужно знать об этом процессе и как избежать ошибок?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-44-61 . Это быстро и бесплатно !

Способы

Как обменять квартиру на квартиру? Традиционным способом, позволяющим поменяться квартирами, является заключение договора мены. Однако есть и другие варианты, которые могут быть уместны в определенных ситуациях.

Как произвести обмен квартирами через договор мены?

Сам документ составляется в простой письменной форме и подписывается сторонами. Однако для обмена муниципального объекта требуется согласие всех членов семьи нанимателя.

Как совершить обмен квартирами через альтернативную сделку?

Стороны в случае с приватизированным помещением могут договориться о взаимной купле-продаже.

После подбора второй стороны, согласной на такой вариант, проверки «чистоты» жилплощади и других действий каждый из участников заключает соглашение купли-продажи в качестве продавца и покупателя.

Не стоит забывать, что мнимая сделка может быть признана недействительной по заявлению какого-либо лица, чьи права нарушены ее осуществлением.

Как поменять квартиру на другую квартиру другими способами? Размен муниципальных квартир может осуществляться через суд. Такой ход вещей предполагает его проведение в принудительном порядке.

Как происходит обмен квартиры на квартиру?

С чего начать, куда обратиться?

Как оформить обмен квартиры на квартиру? С чего начать обмен квартиры? В зависимости от вида собственности начало действий заинтересованного лица может быть разным.

Например, если речь идет о приватизированном объекте, то начать стоит, после подыскивания варианта, с подготовки документов и составлении текста соглашения. Оно не должно противоречить закону и интересам сторон.

Если же речь идет о государственном жилом помещении, то начать обязательно нужно с поиска варианта, так как найти его достаточно трудно. После этого стоит приступить к сбору всех необходимых подтверждений и разрешений от наймодателя, проживающих и т.д.

Где оформляют, куда обратиться? Непосредственно акт мены (обмена) оформляется сторонами самостоятельно. Для этого не обязательно привлекать юриста или нотариуса.

Тем не менее, и запрета такого нет. Если участники сомневаются в собственных юридических силах, лучше воспользоваться помощью специалиста.

Если задача – обменять муниципальную жилплощадь, то перед самостоятельным составлением договора, придется обратиться в муниципалитет за разрешением, а после его составления опять туда же за подтверждением.

В некоторых случаях при возникновении споров целесообразно обращаться в суд для их разрешения. В этом случае оформление предусмотрено в судебном порядке.

Подача документов

Что нужно для обмена квартирами? Для подготовки договора мены приватизированной недвижимости необходимо собрать пакет бумаг, в который обязательно войдут:

свидетельства о праве собственности с обеих сторон;

технические паспорта квартир;

доверенности, если участники действуют не самостоятельно;

разрешения органов опеки и попечительства, если квартира в собственности несовершеннолетнего;

справки об отсутствии долгов по оплате налога на недвижимость и услуг ЖКХ;

согласие на сделку банка, если недвижимость еще находится в залоге по ипотечному кредиту;

  • согласие всех собственников, если их несколько от каждой стороны.
  • Для заключения соглашения потребуется:

      заявление в муниципалитет на обмен, подписанное всеми зарегистрированными членами семьи нанимателя в подтверждение их одобрения;

    договор социального найма;

    выписка обо всех прописанных и об отсутствии долгов по оплате за проживание и услуги ЖКХ;

  • договор, который предоставляется в муниципалитет для одобрения.
  • Куда подавать документы? Для владельцев собственного жилья при мене никуда документов предварительно подавать не надо.

    Это может потребоваться тем, кто хочет поменяться государственными квартирами. Им придется подавать весь пакет нанимателю для получения разрешения.

    Уже после того как все задуманное состоится, владельцам приватизированных объектов необходимо явиться в Росреестр с пакетом бумаг для закрепления права собственника.

    Сроки оформления и стоимость

    Окончательные сроки оформления назвать нельзя. Это связано с тем, что от момента поиска варианта, до момента окончательного подписания соглашения может пройти много месяцев.

    Однако приватизированное жилье обменять легче и быстрее. Для этого может понадобиться один день на составление документа и его подписание и до 14 дней на получение новых свидетельств о праве собственности.

    С муниципальным жильем сложнее. Необходимо ждать ответа от наймодателя, затем снова одобрения самого договора. Кроме того, все аналогичные процедуры должна проделать вторая сторона.

    Однако собственникам придется оформлять возникшее право на новый объект в Росреестре, что означает оплату государственной пошлины в размере 2000 рублей каждому.

    При ситуации с жильем во владении муниципалитета не требуется никаких обязательных затрат. Однако, если дело дойдет до суда, придется оплатить государственную пошлину за рассмотрение иска.

    Случаи отказа

    Когда могут оказать в процедуре обмена квартир?

    В сделке с личным жильем отказать вряд ли кто-то вправе.

    Если только она будет оспорена в будущем по разным причинам (недееспособность участника, мнимый или притворный характер и т.д.).

    Однако, если собственником является несовершеннолетний, то органы опеки и попечительства вправе отказать в одобрении, если результат противоречит интересам ребенка.

    Когда жилье не принадлежит обменивающимся лицам, вариантов отказа может быть больше. Закон предусматривает такие:

      судебное разбирательство или решение по выселению одного из нанимателей или прекращения с ним действия условий социального найма;

    неравноценные условия, ухудшающие состояние одной из сторон;

  • отказ органов опеки и попечительства.
  • Особенности и нюансы

    Как оформить обмен недвижимости? При осуществлении всего процесса есть вероятность возникновения многочисленных особенностей. Все зависит от характеристик жилплощади и других факторов. Рассмотрим некоторые нюансы.

    Как обменять квартиру самостоятельно? То есть, как правильно обменять квартиру без посредников? При самостоятельном решении поставленной задачи есть определенные риски.

    В любом случае нужно быть осторожным и последовательным. Как вариант для безопасности – меняться со знакомыми людьми и родственниками или все-таки воспользоваться услугами юриста.

    Тем не менее, есть и преимущества размена жилья без посредников – отсутствие дополнительной платы за услуги агентов.

    Как сделать обмен квартиры на квартиру через агентство недвижимости? Такой вариант возможен. Для тех, кто не может или не хочет самостоятельно заниматься поисками и рассмотрением альтернатив, существуют агентства. Однако обращение в них имеет преимущества и недостатки для заявителя.

    Среди преимуществ сразу выделяется:

    безопасность при условии обращения в проверенное и авторитетное агентство;

    Читать еще:  Инструкция по охране труда врача эпидемиолога

    отсутствие затрат сил и времени на поиски со стороны самого заявителя;

  • разнообразие предложений, которые самостоятельно могли быть и не обнаружены.
  • Среди основных недостатков:

      высокая стоимость услуги с платой агенту;

  • агенты зачастую вводят клиента в заблуждение, что купля-продажа – единственный вариант действий с квартирой на возмездной основе.
  • При мене собственного жилья можно получить доплату за вариант, менее выгодный. Аналогично выполнить мену на более привлекательное жилье можно, заплатив со своей стороны. Это прописывается при заключении соглашения (размер, порядок оплаты и т.д.).

    Таким образом, независимо от формы собственности жилое помещение можно поменять, но только на аналогичное. Здесь обязательно письменное закрепление достигнутого консенсуса и указание исчерпывающих сведений о предмете обмена.

    Все спорные вопросы придется решать в суде, если таковые возникнут. Однако при соблюдении всех правил, сложностей возникнуть не должно.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-44-61 (Москва)
    +7 (812) 425-63-42 (Санкт-Петербург)

    Это быстро и бесплатно !

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Как осуществить размен квартиры: советы специалистов

    Размен квартиры – это сделка обмена на несколько квартир, меньших по площади. Допускается обмен муниципальной и собственной недвижимости при соблюдении определенных условий. Хотя это не самая простая процедура, к ней прибегает около 70% участников сделок с недвижимостью.

    Законодательство

    При размене не допускается заключение общего договора по всем объектам недвижимости. По каждой подобранной квартире требуется отдельное соглашение с указанием предмета договора, продавца и покупателя. Учитываются следующие положения Гражданского кодекса РФ:

    1. Согласно ст. 549, продавец объекта недвижимости должен передать его в собственность покупателю после получение оплаты, а в случае обмена – доплаты при ее необходимости;
    2. Договор заключается только в письменной форме, должен содержать полную информацию о квартире (предмете сделки), подписи сторон;
    3. После совершения сделки она подлежит обязательной регистрации в Росреестре, где фиксируется прекращение прав предыдущего собственника и появление прав у нового владельца.

    Если кто-то из участников соглашения отказывается регистрировать переход прав и всеми силами этому препятствует, другой участник может обратиться в суд для принудительной регистрации.

    Способы размена

    Процедура отличается способами проведения в зависимости от формы собственности. В имущественных сделках могут принимать участие физические лица, органы местного самоуправления и совладельцы. Чтобы понять, как правильно разменять квартиру, необходимо определиться с формой собственности. Допускается совершение сделки в следующих ситуациях:

    • Муниципальная квартира;
    • Приватизированная квартира;
    • Общая долевая собственность.

    В каждом случае действует отдельный порядок, который зависит от количества владельцев и формы собственности. Если не получается договориться в случае с сособственниками, можно обратиться в суд и произвести размен в судебном порядке.

    Важно соблюсти равноценность обмена по площади и стоимости. Если подобраны неравноценные варианты, допускается доплата за дополнительные метры.

    Размен муниципальных квартир

    В данном случае не допускаются имущественные сделки, предполагающие продажу недвижимости и получения оплаты. Такая квартира не относится к категории собственной и предоставляется только на праве пожизненного пользования. В качестве владельца выступают муниципальные или городские власти. Размен возможен при согласии всех зарегистрированных и муниципалитета. В первую очередь подается заявление в местную администрацию с указанием одного из следующих вариантов:

    1. Предоставление помещений по усмотрению администрации;
    2. Конкретные пожелания без подбора вариантов;
    3. Готовый вариант, согласованный с жильцами других муниципальных квартир.

    На рассмотрение заявления дается 1 месяц, после чего направляется официальный ответ. В случае положительного решения администрация предпринимает дальнейшие действия. Так как квартира является муниципальной, на администрацию ложатся все обязанности по оформлению документов. Если подбирается удовлетворяющий вариант размена в муниципальном фонде, меняется место проживания. Оформляются новые договора социального найма на проживание в других квартирах.

    Если отказ неправомерный или подобранные варианты не подходят, можно обратиться с исковым заявлением в суд. Важно привести весомые аргументы несогласия с принятым решением. Если суд удовлетворит требования истца, муниципальные власти должны исполнить решение суда и предоставить желаемый результат.

    Муниципальная квартира: документы

    Если есть разрешение муниципалитета, для обмена неприватизированного жилья предоставляются такие документы:

    • Заявление на размен, которое желательно подавать от всех зарегистрированных лиц, а не только от ответственного квартиросъемщика;
    • Подтверждение родственных связей лиц, зарегистрированных на одной жилплощади (свидетельства о рождении детей, свидетельство о браке, решение суда об усыновлении или удочерении);
    • Согласие от органов опеки, если зарегистрированы дети;
    • Выписка из домовой книги;
    • Выписка из лицевого счета об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
    • Договор социального найма.

    Если принимается положительное решение, процедура обмена производится в течение 30 дней. Если речь идет о разных городах, она увеличивается до 60 дней.

    Размен приватизированной квартиры

    Квартира может находиться в собственности по причине покупки, наследования, дарения или приватизации. В этих случаях проводится альтернативная сделка без привлечения органов власти. Необходимо одновременно найти покупателя и варианты приобретения недвижимости для всех сособственников в нужном количестве. Затем заключается сделка, при которой заключаются договоры купли-продажи по каждому объекту.

    Размен приватизированной квартиры: этапы и документы

    При размене собственного жилья выполняется следующая последовательность действий:

    1. Поиск подходящего варианта. Это можно сделать самостоятельно или с помощью агентства недвижимости.
    2. Оценка стоимости квартир. Важно, чтобы было максимальное соответствие по цене и площади.
    3. Установление суммы доплаты, если это необходимо.
    4. Составление договора, с указанием срока заключения сделки и суммы доплаты.
    5. Передача документов на регистрацию в Росреестр и оплата договора.
    6. Подписание акта приема-передачи и переезд.

    Для совершения сделки требуются такие документы:

    • Согласие на размен сособственников;
    • Паспорта всех сторон сделки;
    • Свидетельства о рождении детей, если им не исполнилось 14 лет;
    • Разрешение от органа опеки, если собственность оформлена на несовершеннолетнее или недееспособное лицо;
    • Технический и кадастровый паспорт;
    • Правоустанавливающий документ (акт о приватизации, свидетельство о наследовании, договор купли-продажи, дарения или обмена);
    • Выписка из ЕГРН или свидетельство о собственности при его наличии;
    • Квитанция об оплате госпошлины для регистрации сделки в Росреестре.

    Если в качестве собственников квартиры выступает несколько лиц, договор купли-продажи оформляется в присутствии нотариуса. В остальных случаях допускается простая письменная сделка в присутствии участников сделки.

    Равноценность обмена

    В законодательстве выделяются понятия равноценности и неравноценности обмена недвижимости. Если выбранные объекты недвижимости для обмена равноценные, не предусматривается доплат и не устанавливаются дополнительные условия. При этом характеристики недвижимости могут отличаться. Так, 3-комнатная квартира в спальном районе может обмениваться на две однокомнатные квартиры в центре города.

    Если объект неравноценный, когда один объект недвижимости гораздо больше по площади и стоимости, договором допускается доплата. Так, если есть двухкомнатная квартира ее сложно обменять на две однокомнатные. Чтобы сделка состоялась, устанавливается сумма доплаты, с которой согласны все стороны соглашения.

    Если один из собственников против

    При проведении сделки важно получить согласие всех совладельцев недвижимости. Если ребенку нет 14 лет и у него нет паспорта, согласие дают родители. После преодоления 14-летнего возраста ребенок дает согласие самостоятельно, но при одобрении родителей. Если согласия нет, инициатор обмена может распоряжаться только своей долей.

    Если один из сособственников желает обменять недвижимость, ему необходимо предупредить об этом остальных совладельцев. Если нет согласия, он направляет письменное уведомление о предстоящей сделке и предлагает выкупить долю за определенную сумму. Если в течение 30 дней долю не выкупают или он получает письменный отказ, можно искать вариант на обмен. В этом случае он может обменять долю на такую же в другой квартире, квартиру с доплатой, дом или другую недвижимость.

    Если же речь идет о муниципальном жилье, необходимо подать заявление в муниципалитет, который примет решение на основе заявления. Чтобы не получить отказ, желательно предварительно предоставить вариант размена.

    По решению суда

    Если отсутствует согласие между сторонами и нет желания продавать только долю, допускается разрешение конфликта в суде. Для этого необходимо подать исковое заявление и подтверждающие документы, такие как договор социального найма или выписка ЕГРН (свидетельство о собственности при наличии), выписка из домовой книги о зарегистрированных лицах, подтверждение необходимости размена.

    Иск можно подать и в отношении должностного лица, уполномоченного решать вопросы размена муниципального жилья. Это возможно, если допущены неправомерные действия, предоставлен заранее несоответствующий вариант или отказано в рассмотрении вопроса. Допускается иск в отношении физических лиц, которые препятствуют сделке.

    Заявление подается в районный суд по месту нахождения ответчика – регистрации по месту жительства физического лица или расположению муниципалитета. В иске важно четко сформулировать проблему и причину обращения в суд, подробно указать информацию о местоположении и характеристиках квартиры.

    Важно указать причины, почему производится размен. В конце заявления указывается требование произвести размен по решению суда. Если суд отклоняет заявление, можно обжаловать решение в вышестоящей инстанции, в качестве которой выступает областной суд.

    Таким образом, физические лица могут разменять собственную или муниципальную квартиру. Важно подобрать удовлетворяющий вариант по площади и расположению недвижимости. Не возникает проблем, если все проживающие лица согласны. Если же есть несогласные, можно обратиться в суд или произвести обмен своей доли.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector