Как отменить незаконную сделку переоформления квартиры?
Dolgovnet34.ru

Юридический портал

Как отменить незаконную сделку переоформления квартиры?

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации

Сделка между продавцом и покупателем регламентирует договор купли-продажи. Если участников процедуры что-то не устроило, соглашение может быть расторгнуто. Процедуру проще всего осуществить до обращения в Росреестр. Если выполняется расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации, это может привести к возникновению ряда сложностей. Гражданин должен учитывать, что подобное действие можно выполнить далеко не всегда.

Однако провести процедуру все же возможно. Для этого необходимо изучить случаи, когда закон позволяет признать недействительной ранее заключенную сделку. О действующем законодательстве, о процедуре расторжения договора до регистрации, а также о причинах, позволяющих выполнить действия после обращения в Росреестр, поговорим далее.

Расторжение договора в соответствии с действующим законодательством

Не всегда заключенное соглашение удовлетворяет обоих участников. Продавец может быть недоволен неполным или несвоевременным внесением денежных средств. Покупатель в процессе операции может узнать, что коммунальные услуги в приобретаемой недвижимости не оплачены или оплачены не полностью, а на территории объекта зарегистрированы третьи лица. Возможность расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации регламентирует глава 29 ГПК РФ.

Перед тем, как приступать непосредственно к процедуре, рекомендуется ознакомиться со следующими статьями Гражданского кодекса РФ:

  • 450 – содержит перечень причин, в соответствии с которыми может быть осуществлено расторжение зарегистрированной сделки;
  • 451 – отражает особенности расторжения договора, которое вызвано изменением обстоятельств;
  • 452 – фиксирует порядок проведения процедуры расторжения;
  • 453 – указывает последствия расторжения договора после регистрации.

Все манипуляции с недвижимостью осуществляются на основании положений ФЗ №122. В соответствии с ним, все операции с жильем должны быть в обязательном порядке зарегистрированы. Процесс также должен выполняться при приобретении объекта и при расторжении договора купли-продажи недвижимости.

В действующем законодательстве отражен срок исковой давности, в течение которого лицо имеет право обратиться в суд и расторжение соглашения. Закон позволяет продавцу и покупателю осуществить процедуру расторжения договора в течение 3 лет с момента регистрации соглашения.

Если речь идет о жилом имуществе, предстоит пройти двойной процесс регистрации. Действие необходимо выполнить в отношении самой сделки и факта перемены собственника недвижимости.

Расторжение договора купли продажи квартиры до регистрации

После того, как процесс регистрации сделки купли продажи квартиры будет завершен, она считается заключенной. Заключив договор в отношении квартиры или дома, продавец и покупатель, которые приняли решение выполнить отказ от обязательств, должны успеть подать в ГРП соглашение о расторжении сделки.

Действие необходимо выполнить до того, как регистрация будет завершена, и произойдет изменение собственника. На практике вышеуказанные действия чаще всего осуществляются одновременно.

Если процедура заключения сделки выполнялась с привлечением нотариуса или агентства недвижимости, туда же нужно обратиться и при расторжении соглашения.

Если договор купли продажи квартиры передан на регистрацию, однако еще не зарегистрирован, продавец и покупатель должны подготовить и совместно подать заявление в Росреестр с просьбой о пре. Если один из участников соглашения не согласен с расторжение сделки, выполнить действия удастся только через суд.

Если регистрация договора купли продажи недвижимости уже осуществлена

Если регистрация договора купли продажи квартиры завершена, и продавец передал права на недвижимость, а покупатель – деньги, расторжение соглашения может быть выполнено по желанию одной стороны или обоюдному согласию участников сделки. Если оба лица хотят отменить заключенное ранее соглашение, проще всего выполнить сделку в обратном порядке. В этом случае продавец становится покупателем, а покупатель – продавцом. Между участниками соглашения, в отношении которого выполняется расторжение, заключается новый договор, на основании которого будет выполнена передача прав собственности на недвижимость.Процесс осуществляется в соответствии с классическими правилами. Продавцу и покупателю предстоит повторно обратиться в Росреестр и зарегистрировать новый договор. Продажа недвижимости обычно осуществляется за ту же сумму.

Если по каким-либо причинам продавец и покупатели не хотят выполнять сделку в обратном порядке, они могут обсудить все нюансы и составить соглашение о расторжении договора купли продажи недвижимости. Предстоит подготовить заявление, на основании которого договор можно аннулировать. Оно оформляется участниками соглашения совместно. Пакет документов нужно предоставить в Росреестр. На основании полученных бумаг будет сделана запись о прекращении сделки купли продажи дома и выполнено ее аннулирование.

Если было осуществлено частичное исполнение, и сотрудники уполномоченного органа уже завершили процесс регистрации, соглашение о расторжении не станет основанием для прекращения действия заключенного ими договора.

Если осуществить расторжение договора хочет только один участник процесса, эксперты рекомендуют попытаться достигнуть соглашения со второй стороной договора. Для этого потребуется отправить письменное предложение об отмене сделки. Если лицо отказывается от расторжения или не отвечает на поступившее уведомление в течение 30 дней, гражданин получает право на составление иска. Однако для расторжения ранее заключенного договора одного желания мало. Чтобы сделка была отменена, должны присутствовать веские причины. Среди них выделяют нарушения существенных пунктов договора, а также ряд иных случаев. Они зависят от особенностей сложившейся ситуации.

Существенными условиями, которые могут стать поводом для отмены зарегистрированного договора, выступают:

  • покупатель не внес денежные средства за приобретение недвижимости или предоставил их не в полном размере;
  • в квартире прописаны третьи лица;
  • соглашение подписало лицо, не являющееся дееспособным;
  • гражданина принудили к подписанию документов;

Действующее законодательство обязывает покупателя оплатить приобретаемый товар. Если речь идет о недвижимом имуществе, передача денежных средств должна быть подтверждена документально.

Стороны могут оформить для этой цели следующие документы:

  • расписку;
  • выписку с банковского счета;
  • квитанцию, подтверждающую внесение денег в кассу, если сделка заключалась с юридическим лицом.

Если покупатель отказывается предоставить денежные средства, продавец имеет право потребовать расторжение сделки в одностороннем порядке. Помещение в этом случае останется у его бывшего владельца. Если недвижимость была передана, а денежные средства не поступили, суд имеет право расторгнуть сделку и осуществить возврат жилья продавцу или признать сделку незаконной и обязать покупателя выплатить неустойку.

В квартире прописаны третьи лица

Разбираясь, можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры после регистрации, нужно принять во внимание присутствие третьих лиц, прописанных в помещении. Так, на практике право пользования проданным жильем может быть сохранено за одним из его бывших владельцев. Если осуществляется переход права собственности, все обременения на помещение остаются. Это значит, что производить расчет по задолженности должен новый хозяин квартиры. На практике может сложиться ситуация, когда одно из лиц, которое не является хозяином помещения, но прописано в нем, на длительное время уезжает куда-либо или попадает в тюрьму. Хозяева жилплощади в это время выполняют реализацию недвижимости. Через какое-то время гражданин может вернуться. При этом за ним сохраняется право на пользование помещением. Новый хозяин будет вынужден делить жилплощадь с совершенно незнакомым человеком.

Оказавшись в подобной ситуации, новый владелец недвижимости имеет право оспорить сделку в судебном порядке и выполнить расторжение договора. Правило действует, если с момента заключения сделки не прошло 3 года.

Если суд согласится удовлетворить требование заявителя, денежные средства, уплаченные за приобретение жилплощади, будут возвращены покупателю.

Читать еще:  Какой наиболее благоприятный вариант переоформления права собственности на квартиру?

Признание сделки недействительной

Граждане нередко обращаются в суд с требованием о признании заключенного ранее договора недействительным. Основанием для подобного наступает незаконность соглашения. Если суд согласится удовлетворить требования, договор не будет расторгнут. Однако сделку признают не действительной. Чаще всего такое решение принимается, если соглашение подписал недееспособный гражданин, или действие выполнено лицом, на которое оказывают насильственное давление. Введение в заблуждение также приводит к тому, что сделку признают недействительной. И если суд примет подобное решение, каждое из лиц вернется к тому же имущественному положению, которое было до момента подписания договора.

Обстоятельства существенно изменились

Разбираясь, как расторгнуть договор купли продажи квартиры после гос регистрации, человек выяснит, что действие может быть осуществлено, если обстоятельства существенно изменились. Сюда относят ситуации, при знании о наступлении которых, гражданин отказался бы заключать сделку.

При этом ситуация должна соответствовать перечню требований, в список которых входят:

  • произошедшее возникло неожиданно;
  • ситуация входит в категорию непреодолимых;
  • произошедшее влечет за собой серьезный ущерб для участников сделки;
  • случившееся затрагивает интересы обоих участников соглашения.

Произошедшие изменения будут признаны существенными, если выполняются все вышеуказанные условия.

Чаще всего суд соглашается выполнить расторжение сделки на этом основании в следующих ситуациях:

  • действующее законодательство изменено;
  • осуществляется процесс ликвидации организации, не связанный с банкротством;
  • рыночная цена помещения сильно повысилась;
  • наступил финансовый кризис.

Последнее обстоятельство признать существенным и выполнить на его основании расторжение договора довольно трудно.

Масленников Иван Иванович

С отличием закончил Государственную Юридическую Академию (ВСШ) по специальности правоведение. Большой опыт решения правовых вопросов широкого спектра.

  1. 5
  2. 4
  3. 3
  4. 2
  5. 1

(20 голосов, в среднем: 5 из 5)

комментария 2

Не знал некоторые факты по поводу наследственных споров, сейчас родственники пытаются оспорить завещание с тем уклоном что документ был составлен не по правилам. Спасибо вашей статье теперь буду знать как оспаривать их заявление.

Около года работала риэлтор. Сделки заключались с нотариусом, который перед тем как подписать все бумаги проверял квартиру (наличие лиц прописанных в помещении, задолженности по коммунальным услугам, находится ли квартира в аресте). Не сталкивалась за все время с требованием расторжения договора, да и коллеги тоже. Хотя статья интересная, но все же разорвать договор – это сложное и кропотливое дело, если одна сторона не согласна.

Как запретить сделки с недвижимостью без личного участия?

Что сделать, чтобы юридически защитить свой дом или квартиру от мошенников? Росреестр предлагает внести запрет на регистрационные действия с недвижимостью без личного участия собственника.

Что означает запрет регистрации без личного участия собственника?

По заявлению собственника в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) вносится отметка о запрете регистрационных действий с объектом недвижимости без личного участия собственника или его законного представителя.

Другими словами, будет включаться правило: есть хозяин – есть сделка.

А как же нотариальная доверенность? В этом случае не работает. Установленный собственником запрет будет требовать «личного участия» в сделке собственника или его законного представителя.

Для физических лиц «законные представители» – это родители, усыновители, опекуны, попечители. А представители по доверенности (даже нотариальной) сюда не относятся.

Что даст запрет сделок без личного участия правообладателя?

Главная цель: оградить собственника от разных мошеннических схем.

На деле это означает следующее.

Если в отношении объекта недвижимости в дальнейшем будет подано заявление о государственной регистрации права (продажа, мена, дарение и так далее) от иного лица, которое не является ни собственником, ни его законным представителем, такое заявление Росреестр просто вернет заявителю без рассмотрения. А вам на адрес электронной почты придет уведомление о факте такого обращения.

На какую недвижимость можно оформить запрет?

На любой объект недвижимости, который состоит на кадастровом учете.
Например, на дом, квартиру, комнату или машино-место.

Как оформить запрет?

Для внесения в ЕГРН отметки о невозможности регистрации, нужно подать заявление.

Есть три варианта:

  • обратиться в Росреестр
  • обратиться в МФЦ «Мои документы»
  • отправить через личный кабинет на портале gosuslugi.ru

Какие документы нужны, чтобы оформить запрет?

Для обращения в МФЦ (или в Росреестр) с заявлением о запрете сделок с вашей недвижимостью без вашего личного участия, вам потребуется:

  • паспорт;
  • снилс;
  • документ, подтверждающий право собственности.

Как выглядит заявление о невозможности регистрации и как его заполнить?

Заявление о запрете государственной регистрации права без личного участия правообладателя не пишется в свободной форме от руки.
Есть специально установленная форма.

Полная версия заявления есть на сайте росреестра здесь.

Образец заполнения заявления о запрете сделок с недвижимостью без личного участия собственника есть также на сайте россреестра.

Могу вас порадовать: разбираться и заполнять такое заявление вручную не потребуется, если вы обратитесь в МФЦ «Мои документы».

Оператор МФЦ самостоятельно заполнит заявление от вашего имени, останется только проверить правильность всех внесенных данных и поставить свою подпись.

Услуга по заполнению заявления оказывается бесплатно.

А если собственников у недвижимости несколько?

Если у объекта недвижимости не 1 собственник, а например, два, и у каждого есть выделенные доли (речь идет о долевой собственности), то прийти в МФЦ (в Росреестр) для подачи заявления нужно каждому собственнику, но не обязательно вместе. Можно в любое время и отдельно.
Может прийти и всего 1 собственник, и наложить запрет регистрации без личного участия только в отношении его доли.

Если собственников несколько, а собственность совместная (без определения долей), то прийти нужно всем и в одно время.

Нужно платить госпошлину за запрет?

Нет, госпошлины нет. Оплачивать работу Росреестра не придется.

Но при этом госпошлина есть, чтобы снять этот запрет – 350 рублей.

Статья 333.33 Налогового кодекса РФ

Что будет после подачи заявления о запрете сделок с недвижимостью без личного участия собственника?

После принятия заявления вы получите расписку.

Запись о невозможности регистрации вносится в ЕГРН в срок не более 5 рабочих дней со дня получения такого заявления. При подаче документов через МФЦ срок увеличится на 2 дня.

О том, что отметка о запрете появилась в ЕГРН, вас уведомят дополнительно. Уведомление о результатах можно получить также в МФЦ или попросить направить вам по почте.

Сколько действует запрет сделок с недвижимостью?

Запрет действует бессрочно.
Но закон предусматривает три случая снятия установленного запрета:

  • заявление собственника (или его законного представителя) об отзыве ранее установленного запрета;
  • погашение регистратором при регистрации сделки и при личном участии собственника;
  • вступившее в законную силу решение суда.

Статья 36 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-ФЗ.

А если собственник умер? Запрет аннулируется?

Нет.
Смерть собственника в силу статьи 36 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-ФЗ не является основанием для снятия запрета регистрации без личного участия.

Читать еще:  Каким образом можно вернуть НДС с чеков на топливо?

Прекратить действие запрета (при желании, конечно) сможет новый собственник, который вступил в права наследования.

Как не потерять квартиру из-за ЭЦП: новый закон для собственников жилья

13 августа вступил в силу закон, который защищает права собственников недвижимости. Теперь никто не сможет подделать их электронную подпись и без ведома распорядиться квартирой.

А Росреестр напомнил, какой документ обезопасит собственников от мошенничества с их жильем. Достаточно одного заявления — и никто не продаст и не подарит квартиру без вашего участия.

Вот два простых способа для защиты своих прав, если есть недвижимость. Один из них совсем новый, но он уже работает.

Кого это касается?

Это касается всех собственников любой недвижимости: владельцев квартир, домов, участков, офисов, складов и других объектов, право на которые нужно регистрировать в госреестре.

Если у вас есть квартира, комната или доля, теперь закон немного больше защищает вас от мошенников.

В чем была проблема с регистрацией прав?

Сделки с недвижимостью можно проводить без личного присутствия собственника. Например, если выпустить электронную подпись, то продать или подарить квартиру получится без визита в МФЦ и Росреестр — через интернет.

Еще распоряжаться недвижимостью можно по доверенности. Например, бабушка могла выдать доверенность внуку, а он делал с квартирой что хотел. Или собственник квартиры оформлял доверенность вообще на постороннего человека: думал, что для прописки, а на самом деле соглашался на продажу. Иногда доверенность оформляют, не понимая последствий: мошенники пользуются доверием пожилых людей и тех, кто не разбирается в законах.

Есть случаи, когда доверенность уже отозвали или собственник даже не понял, что оформил ее. Тогда переход права могут зарегистрировать против воли собственника и вообще без его ведома. Такое можно оспорить, но, когда с квартирой уже провели несколько последовательных сделок, вернуть недвижимость сложно, долго и дорого.

Вот реальная история: вместо договора займа женщине дали подписать договор купли-продажи квартиры — якобы для гарантии возврата денег. Заодно она подписала доверенность, чтобы документы подали без нее. А спустя время узнала, что квартира ей давно не принадлежит: ее уже перепродали и новый собственник пришел заселяться. Придется годами ходить по судам, чтобы доказать, что не было цели подарить или продать квартиру. И нет гарантии, что получится оспорить сделку.

Сделки с электронной подписью будут регистрировать только при согласии собственника

ЭЦП — это электронная цифровая подпись. То есть набор символов, который подтверждает, что документы подает конкретный человек и это точно он. Если есть такая подпись, значит, личность ее владельца подтверждена, а документ, который он отправил, выражает его волю.

Раньше. Если в Росреестр поступал документ с ЭЦП, регистратор считал, что сделку точно оформляет собственник. Мошенники оформляли электронную подпись на имя владельца или получали доступ к ключу. Собственник квартиры мог не знать о том, что происходит переход права собственности и что у него вообще есть ЭЦП. Или говорил, что не знал.

С 13 августа. Теперь сделку с электронной подписью проведут, только если есть заявление от собственника, в котором четко написано, что он согласен на сделки с ЭЦП. Это заявление регистрируют и делают отметку в реестре. Если такой отметки нет, никаких сделок с ЭЦП не будет: на любую попытку подать заявление придет отказ. Мошенники не смогут переоформить жилье, а собственник не потеряет свои права.

Как подать заявление о регистрации сделок с ЭЦП

Если вы хотите оформлять сделки с недвижимостью с помощью электронной подписи, в реестре прав должна быть запись об этом. По умолчанию такой записи нет — ее внесут только по вашему заявлению.

Заявление нужно подавать лично или по почте с удостоверением у нотариуса. Если подаете лично, нужен паспорт: в Росреестре или МФЦ проверят, что это точно вы, а согласие — добровольное. Форму заявления заполнят там же — ее не нужно скачивать и заполнять самостоятельно. Хотя при желании любой может это сделать.

Если не хотите ставить такую отметку, можно ничего не делать: никто уже не сможет подписать электронное заявление от вашего имени. Если кто-то попытается так сделать, он получит отказ даже без рассмотрения, а собственник об этом узнает.

Вот что еще нужно учесть при оформлении согласия на сделки с ЭЦП:

  1. Заявление можно подать как на все объекты недвижимости сразу, так и на отдельные — на усмотрение собственника. Например, можно разрешить сделки с ЭЦП только в отношении конкретной квартиры, которую вы лично собираетесь продать таким способом прямо сейчас.
  2. Если заявление на регистрацию подает нотариус или банк, согласие не понадобится: считается, что они проверили вашу личность и могут подписать документы своей ЭЦП.
  3. В любой момент согласие на сделки с ЭЦП можно отозвать.

Можно запретить сделки без личного участия собственника

Росреестр напомнил, что есть еще один способ обезопасить свое имущество от мошенников: запретить любые сделки без личного участия владельца. Это не нововведение, но многие собственники о нем даже не подозревают.

Чтобы ввести такой запрет, собственнику квартиры нужно подать в Росреестр или МФЦ заявление о том, что он против продажи, дарения, ограничений и обременений его недвижимости, если лично не присутствует на сделке. Такое заявление можно подать лично на бумаге или подписать его с помощью ЭЦП, если она есть. В любом случае это заявление именно на запрет, поэтому выпускать поддельные подписи для таких дел мошенникам неинтересно.

У такого заявления нет срока действия. Достаточно запретить один раз — и больше никто не придет с доверенностью продавать вашу квартиру и никому ее не подарит. Если нужно, запрет легко отменить.

Такое заявление не спасет от претензий кредиторов, если есть решение суда или требование пристава. Например, запрет на сделки без личного участия не поможет, если нужно выделить супружескую долю для погашения долгов или наложить арест на имущество.

Заявление о запрете сделок без личного участия — образец с сайта РосреестраPDF, 6,6 МБ

Запрет на действия с недвижимостью

Пошаговая инструкция для собственников

Что надо указать в заявлении?

В заявлении указывают:

  1. Данные заявителя (его ФИО и адрес);
  2. Информацию об имуществе;
  3. Указания относительно воздействия на это имущество (в частности, запрет на действия без личного участия);
  4. Подпись;
  5. Дату.

Требования к документам, которые нужны для внесения в ЕГРН записи о невозможности государственной регистрации права без личного участия, регулируются статьей 21 № 218-ФЗ.

Будьте внимательны: по закону, заявление должно быть аккуратно оформлено, на нем не может быть зачеркнутых слов, описок и других исправлений, а также на нем должна быть подпись заявителя. В противном случае, его могут не принять.

Нужно ли платить за подачу заявления?

Что будет после подачи заявления?

В течение пяти рабочих дней Единый госреестр внесет дополнение о запрете, и никто не сможет удаленно распоряжаться вашим имуществом. Однако, если квартира в залоге у банка, по ней выдвинуты требования судебных приставов, либо возникла другая ситуация, предусмотренная Федеральным законом, то запрет на это распространяться не будет.

– Это работает только в том случае, если вы по каким-то причинам решили вернуться к привычному способу оформления документов, – подчеркивает адвокат. – А бывает и так, что человек узнает – его подписью воспользовались мошенники. В таком случае он хочет отозвать свое согласие на удаленные сделки, но уже слишком поздно.

Что делать, если сделку все-таки провели?

Можно ли как-то аннулировать запрет?

Есть три ситуации, в которых запрет будет погашен:

1) На основании решения государственного регистратора прав (без заявления собственника, его законного представителя) одновременно с осуществляемой при его личном участии государственной регистрацией перехода, прекращения права собственности указанного собственника;

2) При подаче заявления собственника либо его законного представителя о том, что он хочет отозвать свое предыдущее заявление;

3) На основании судебного акта, который уже вступил в законную силу

Если же, к примеру, человек, который вносил запрет, скончался, аннулирования не происходит. Новый собственник жилья должен лично отозвать запрет.

Какие сделки могут быть заблокированы

Зачем нужен запрет на сделки?

Своевременная подача заявления о невозможности госрегистрации права без личного присутствия может спасти вас от множества ситуаций, которые могут произойти, если вас решат обмануть близкие люди или мошенники.

Они не смогут провести за вашей спиной никакие сделки. В частности:

    Продать, подарить или обменять недвижимость

Оформить договор аренды, внести его в качестве залога и т.д.

  • Лишить вас прав на недвижимость.
  • Что считается недвижимостью?

    Если у меня есть только доля в квартире, могу ли я внести запрет на все жилье?

    Нет, вы можете распоряжаться только тем имуществом, которое вам принадлежит, соответственно, если вы владеете только долей в квартире, то можете наложить запрет только на свою долю.

    Впрочем, юристы рекомендуют не доводить до этого и быть крайне предусмотрительными, если все-таки решили связаться с новыми технологиями.

    – Лично я советую вообще не пользоваться электронной подписью, поскольку вы сами будете как на пороховой бочке, – вздыхает юрист. – Эта услуга имеет место быть, но не стоит просто следовать моде и оформлять ее без крайней необходимости. Можно воспользоваться ей, если вам, например, необходимо надолго уехать за границу, и вы не сможете лично присутствовать при проведении сделок. Но будьте внимательны при ее хранении!

    Расторжение договора купли-продажи недвижимости до и после регистрации

    Расторжение договора купли-продажи недвижимости — затяжной процесс, требующий юридической подкованности и знания законодательных норм.

    В данной статье мы ответим на следующие вопросы: можно ли расторгнуть договор купли продажи недвижимости? каковы основания для подобного действия? когда это возможно — до или после регистрации? как правильно произвести отмену сделки? Ответы на эти и другие вопросы читайте в настоящей статье.

    Можно ли расторгнуть?

    В соответствие с действующим законодательством, отмена сделки купли-продажи недвижимости возможна, но только в том случае, если обе стороны сделки согласны на это. Расторгнуть договор в одностороннем порядке возможно только через суд.

    При аннулировании сделки продавец и покупатель должны осознавать, что все действия, совершенные до момента расторжения сделки (например, передача аванса) необратимы, за исключением случаев, когда в договоре прописан иной порядок действий на случай прекращения сделки.

    Основания

    Основания и условия прекращения сделки купли-продажи регламентируются статьей 450 Гражданского Кодекса РФ, согласно которой расторжение возможно только при наличии серьезных нарушений, прописанных в договоре купли-продажи.

    Нарушением сделки может считаться какое-то действие одной из сторон, в результате которого другой стороне причиняется ущерб. Наиболее часто встречающимися основаниями для аннулирования договора являются следующие:

    • после регистрации квартиры в Росреестре и перехода права собственности от продавца к покупателю, последний отказался вносить оплату за квартиру;
    • продавец отказался снимать объект недвижимости с регистрации и выписываться из квартиры;
    • возникновение непредвиденных обстоятельств (другие собственники, административный арест, задолженность по ЖКХ и другие обременения);
    • одна из сторон отказывается исполнять условия, прописанные в договоре;

    Расторжение до регистрации

    Отменить сделку до государственной регистрации намного проще, чем после, ведь до неё объект недвижимости является собственности её первоначального владельца (продавца).

    В этом случае процедура расторжения договора купли-продажи будет заключаться в следующем:

    • достижение обоюдного согласия между участниками;
    • составление договора о расторжении сделки купли-продажи;

    Образец договора о расторжении сделки купли-продажи квартиры

    Если регистрация пройдена

    В отличии от предыдущих обстоятельств, отменить сделку купли-продажи квартиры после государственной регистрации намного сложнее. Если право собственности на недвижимость уже перешло от продавца к покупателю, аннулировать сделку можно только при наличии особых обстоятельств, прописанных в договоре или отечественном законодательстве.

    Аннулирование по обоюдному согласию

    В случае, если расторгнуть сделку хотят оба её участника, а государственная регистрация уже пройдена, придется составить соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры.

    После того, как документ вступит в силу, продавец и покупатель произведут обратную процедуру, оформят документы на продажу, заново пройдут процедуру перерегистрации имущества.

    Расторжение через суд

    Отмена сделки через судебную инстанцию практикуется в тех случаях, когда её частникам не удается достичь понимая и разрешить ситуацию в добровольном порядке по взаимному согласию.

    При составлении искового заявления о расторжении сделки купли-продажи важно указать необходимость возврата не только объекта недвижимости, но и имущества. Если этого не сделать, суд удовлетворит только то требование, которое указано в иске (возврат квартиры), при это решать судьба остального имущества будет его прежний владелец.

    В соответствие с Гражданским Кодексом РФ, если суд постановил аннулирование сделки купли-продажи недвижимого объекта, который уже был перерегистрирован на нового владельца, он потеряет право собственности только на квартиру. Право на пользование имуществом сохранится у покупателя и после расторжения договора, если в иске не будет прописано об аннулировании права и на квартиру и на имущество.

    Если в исковом заявлении такого требования нет, продавец будет вынужден снова обратиться в суд, но уже с иском о возврате права на имущество.

    Чтобы избежать необходимости обращаться в суд дважды, при составлении иска о возврате квартиры в одностороннем порядке требуется указать:

    • о расторжении договора купли-продажи и причиной, по которым это должно произойти;
    • о возвращении имущества, находящегося в квартире, обратно его прежнему владельцу;
    • о возмещении морального и материального ущерба, если таковой был при нарушении условий договора купли-продажи квартиры;
    • о других нюансах, которая каждая из сторон обязуется выполнить после окончания сделки (например, оплата ЖКХ после прохождения государственной регистрации).

    Весь перечень прав и обязанностей покупателя и продавца при расторжении сделки купли-продажи недвижимости представлен в статье 395 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector