Как определить долю недвижимости в метрах?
Dolgovnet34.ru

Юридический портал

Как определить долю недвижимости в метрах?

Оценка доли в квартире

Для совершения имущественных сделок с квартирой, находящейся в общей долевой собственности, необходимо знать стоимость тех или иных долей. Стоимость доли рассчитывается путем проведения оценки. В каких же случаях применяется данная процедура, и из каких факторов складывается цена доли жилья?

Когда требуется определение стоимости доли

Оценка стоимости жилья требуется тогда, когда собственник хочет продать принадлежащее ему имущество. Хорошо, если владелец имеет доступ к недвижимости и может оценить ее хотя бы предварительно. Однако нередко происходит так, что гражданин, имеющий долю в квартире, не только не проживает в данном жилом помещении, но и практически его не посещает. Тогда профессиональная оценка недвижимости оказывается еще более важной.

Другая распространенная ситуация, при которой требуется такая оценка, – это желание собственника или сразу группы собственников в принудительном порядке выкупить ничтожно малую долю совладельца. Такая практика применяется в том случае, если дольщики, решившие реализовать квартиру целиком, сталкиваются с несогласием только 1 хозяина на проведение сделки.

Конфликты подобного типа разрешаются в судебных инстанциях, однако чтобы дело было рассмотрено по существу, сторонам понадобится провести оценку стоимости спорной доли. В случае удовлетворения исковых требований собственник, инициировавший судопроизводство, должен будет выплатить ответчику компенсацию (полную стоимость ничтожно малой доли), а взамен – получить себе его часть недвижимости.

Определить, сколько стоит доля в жилом помещении, также потребуется в следующих ситуациях:

  • совершение сделок по отчуждению (не только купля-продажа, но и передача в наследство, мена и пр.);
  • разделение имущества между супругами или наследниками;
  • страхование собственности;
  • оставление доли жилья в качестве кредитного залога;
  • использование доли жилья в качестве уставного капитала фирмы.

Способ №1: как определить стоимость доли при продаже целой квартиры

Изначально хозяевам понадобится узнать рыночную стоимость отчуждаемой недвижимости. Данная сумма рассчитывается либо опытным экспертом-оценщиком, либо самими собственниками – путем простого сравнения. Этот метод заключается в мониторинге Интернет-базы квартир и поиске таких объектов, которые по описанию и параметрам схожи с параметрами продаваемой недвижимости. Важно, чтобы объявления были актуальными. Жилые помещения, с которыми проводится сравнение, должны либо продаваться в настоящий момент времени, либо быть проданными совсем недавно.

При расчете стоимости целой квартиры, которую решают продать сразу все дольщики, необходимо учитывать следующие показатели:

  1. Площадь.
  2. Этажность.
  3. Количество комнат.
  4. Наличие ремонта.
  5. Месторасположение.
  6. Тип дома и год его возведения.
  7. Окружающая инфраструктура.

После проведения сделки купли-продажи каждый дольщик получит такое количество денежных средств, которое рассчитывается по формуле «рыночная цена всей квартиры ÷ количество всех долей *размер своей доли».

Пример. 4 собственника имеют по 1/4 доли в 2-комнатной московской квартире, расположенной в спальном районе. Жилое помещение относится к категории стандартных (эконом-класс). Совладельцы решают продать недвижимость 1 покупателю. На рынке недвижимости стоимость аналогичных квартир варьируется в ценовом диапазоне от 6 до 8 млн. рублей (в зависимости от района).

Путем тщательного анализа данных собственники устанавливают, что реальная стоимость принадлежащей им квартиры – 6 млн. рублей. Это значит, что после осуществления сделки купли-продажи каждый из бывших владельцев получит по 1,5 млн. рублей (6 млн. ÷ 4 доли * 1 долю). Это значение называется идеальной ценой доли квартиры.

Способ №2: расчет цены доли, отчуждаемой близкому лицу

При реализации доли квартиры важным является и то, в пользу кого происходит возмездное отчуждение. Если приобретателем выступает 3-е лицо, то все оказывается очевидным, – расчет стоимости производится на основании реальных показателей и параметров недвижимости. Однако если приобретателем выступает лицо, знакомое и близкое продавцу, то в дело может вступить т.н. «субъективный фактор».

Собственник вправе договориться с приобретателем об определенных послаблениях и скидках на отчуждаемую долю. В таком случае цена будет индивидуальной и не подлежащей рациональному объяснению опытным оценщиком (ведь фактически владелец просто берет и устанавливает ту или иную стоимость). Данное право может быть как использовано продавцом, так и оставлено им без внимания.

Пример. После развода гражданин Н., владеющий ½ долей в праве общей собственности на жилое помещение, захотел реализовать свою часть недвижимости в пользу бывшей супруги. Женщина осталась проживать в квартире с несовершеннолетними детьми, рожденными ею от Н. Бывшие супруги договорились, что цена на отчуждаемую долю окажется меньше, чем если бы Н. реализовывал свое имущество в пользу 3-их лиц.

Женщина приобрела отчуждаемую долю по имеющемуся у нее преимущественному праву выкупа, т.к. владелицей другой ½ доли значилась именно она.

Способ №3: расчет цены доли, отчуждаемой 3-ему лицу

Самым непростым и невыгодным для владельца можно назвать тот случай, когда ему приходится продавать свою долю 3-ему лицу. Дело заключается в том, что 1 кв. м. отдельной доли всегда будет стоить меньше, чем 1 кв. м. целой квартиры (в т.ч. и такой, которая продается сразу всеми собственниками вместе). И сами жилые помещения, и доли в праве общей собственности на них могут быть полностью аналогичными, однако за кв. м. доли покупатель заплатит меньше – в среднем на 30-50%.

Наличие такой значительной скидки (дисконта) объясняется тем, что при покупке доли приобретатель также берет на себя определенные неудобства и риски, связанные с владением и/или пользованием коммунальным жильем. Кроме того, раз продавец не смог реализовать недвижимость по 1 способу (договориться с содольщиками о продаже сразу всей квартиры) или по 2 способу (продать долю совладельцу по преимущественному праву покупки или же родственнику), то это станет «звоночком» для покупателя – жилое помещение относится к категории проблемных.

Факторы, влияющие на цену положительно

Даже несмотря на понижающий дисконт, некоторые доли все равно оцениваются выше, чем другие. Это объясняется наличием следующих ценообразующих факторов:

Описание, выгода для покупателя

Свободный доступ к жилому помещению (до +30% к изначально рассчитанной цене).

Это означает, что приобретатель может начать сразу же пользоваться своей частью жилого помещения – без проблем и препон, например, со стороны агрессивно настроенных совладельцев.

Если же потенциальный покупатель рискует иметь проблемы с заселением в квартиру, то это обернется падением стоимости объекта продажи.

Соответствие количества комнат и количества собственников/общего числа долей (до +50% к цене).

Этот фактор ценится покупателями потому, что при наличии подобного соответствия они приобретают не только долю в праве общей собственности, но и реальную изолированную комнату. Обычно именно такое «покомнатное» пользование квартирой устанавливают сами собственники (в добровольном порядке) или суд (в принудительном порядке), если имеется объективная возможность в равной степени разделить жилье.

Например, идеальным вариантом для продажи считается:

  • ½ доля в 2-комнатной квартире;
  • 1/3 доля в 3-комнатной квартире. Здесь может быть 3 собственника (по 1/3 доли на каждого) или только 2 собственника – c 1/3 и 2/3 долями соответственно. Важно, что количество комнат все равно соответствует общему числу долей.

Большой метраж квартиры (до +30% к цене).

Достаточная площадь – это возможность совершения различных операций с недвижимостью в будущем.

Другими словами, даже если покупатель приобретает долю в квартире 80 кв. м. для заселения, в дальнейшем он сможет предложить другим собственникам «обменять» ее на 2 квартиры по 40 кв. м. С жилым помещением маленького метража (например, скромной «однушкой») такого сделать не удастся.

Только 1 содольщик (до +20% к цене).

Проживание в квартире с 1 содольщиком оказывается потенциально более привлекательным вариантом, чем проживание в квартире с 2 и более содольщиками. Здесь действует правило: «чем меньше собственников или прописанных лиц – тем выше цена».

Содольщик имеет другую недвижимость, хотя и проживает в квартире, где продается доля.

Для некоторых покупателей этот фактор становится приятным бонусом, ведь он означает, что в будущем другой содольщик может просто съехать. Кроме того, приобретатели воспринимают сособственников, владеющих другой недвижимостью, как людей бесконфликтных – ведь в случае чего, у них всегда будет запасная крыша над головой.

Квартира, в которой продается доля, полностью свободна (до +100% к цене).

Такой вариант привлекает большое количество потенциальных покупателей, даже несмотря на то, что отсутствие жильцов в квартире может быть временным явлением. Так, оно может длиться, пока другой совладелец не достигнет совершеннолетия, не вернется из длительной заграничной поездки и пр. И все же за приобретение доли в такой квартире нередко возникает конкуренция.

Факторы, влияющие на цену отрицательно

Напротив, оценить другие доли высоко не удается по определению. Вокруг них складываются обстоятельства, которые не благоприятствуют будущему процессу продажи. Речь идет про:

Описание, ущерб для покупателя

Наличие несовершеннолетних жильцов/несовершеннолетних собственников (до -50% от изначально рассчитанной цены).

Несовершеннолетние, особенно малолетние жильцы и/или собственники, – это потенциальная необходимость для покупателя связываться с Органами опеки и попечительства.

Если в будущем человек решит совершить какую-либо имущественную сделку с целой недвижимостью, то ему будет мало получить согласие от законного представителя ребенка. ООП также обяжут сособственников приобрести для несовершеннолетнего равноценную долю. Это может свести на «нет» всю материальную выгоду от совершения сделки.

Наличие содольщиков-жильцов, ожидающих получения квартиры от государства (до -30% от цены).

Несмотря на то, что иногда данный фактор пытаются преподнести как преимущество и перспективу скорейшего разъезда, в действительности это оказывается совсем не так. В большинстве случаев собственники, живущие в ожидании получения квартиры, «застревают» в очереди на целые десятилетия.

Дороговизна исходного жилья или самой доли.

Доли в дорогих квартирах в принципе продаются очень редко. Причина кроется в том, что спроса на такие предложения у массового покупателя нет.

Для примера можно представить квартиру за 100 млн. рублей с 2 собственниками. С одной стороны, продавец не захочет реализовывать принадлежащую ему ½ долю за чисто символическую плату. С другой стороны, долю за 50 млн. рублей никто и не приобретет, ведь если у покупателя есть такие деньги, он вложит их в более выгодное предложение.

В большинстве случаев сделки по продаже отдельных долей совершаются с квартирами низких или средних ценовых категорий. Стоимость долей не выходит за рамки 5-6 млн. рублей.

Наличие большого числа проживающих/прописанных лиц (до -30% от цены).

Густонаселенная квартира – непривлекательный вариант, ведь совместное пользование таким жильем способно превратиться в большую проблему. Еще больше ситуация усугубляется, если среди жильцов есть дети или пожилые люди.

Серьезные трудности с продажей доли возникают, если в квартире прописано/проживает более 3-4 человек.

Невозможность осмотра жилого помещения (до -30% от цены).

Если приобретатель не имеет возможности предварительно осмотреть объект сделки, это может отпугнуть его от предложения.

Неравное соотношение долей.

Когда дольщики имеют в праве общей собственности равные или примерно равные доли (например, по 1/3 доли на 3 человек, по ½ доли на 2 человек и пр.), они подсознательно относятся друг к другу более уважительно. Такое соотношение долей уверяет владельцев во мнении, что их права полностью одинаковы (несмотря на то, что их права полностью одинаковы даже при абсолютно неравном соотношении долей).

Некоторые покупатели не хотят приобретать малую часть недвижимости, если оставшейся большей частью (например, «целыми 5/6 доли!») владеет другой собственник. Другие же сами не хотят забирать во владение почти всю квартиру, полагая, что вместе с большой долей они получают и большую ответственность.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Порядок определения долей собственности

Зачастую общая жилая площадь в процессе пользования нуждается в разделе и тогда остро встает вопрос о выделении доли каждого владельца.

Рассмотрим, каков же порядок определения долей в квартире и какие существуют способы выделить долю каждого совладельца?

Порядок определения долей собственности

Статьей 245 Гражданского кодекса РФ предусмотрен порядок определения долей в имуществе, которое находится в пользовании, владении и распоряжении нескольких собственников и принадлежит им на праве долевой или общей собственности.

Читать еще:  Как вернуть деньги за недобросовестное оказание услуг?

Общая собственность подразделяется на совместную – без указания долей, и долевую, которая законодательно закрепляет за каждым собственником определенную часть имущества. При этом доля в квартире – это не конкретная комната, а определенная часть в праве собственности на эту квартиру, которая обычно выражается в виде дроби. Долевая собственность подлежит государственной регистрации и данные о ней подлежат обязательной фиксации в Едином реестре прав на недвижимое имущество.

Определить границы своей доли можно только посредством выдела ее в натуре и осуществить это можно несколькими способами – по соглашению сторон и в судебном порядке. Это также определено нормами статьи 245 ГК РФ.

Выделение доли в квартире предполагает передачу ее части в натуре путем оформления права собственности на часть квартиры, соответствующую доле каждого конкретного гражданина, или выплату одним или несколькими собственниками денежной компенсации за долю в недвижимости. Итак, долевую собственность можно оформить по взаимному соглашению сторон. Если же долевые собственники не смогли достичь соглашение об условиях и порядке раздела общей квартиры или выдела доли, то они имеют возможность обратиться в суд за разрешением этого вопроса.

Важно знать, в чем состоит отличие от раздела совместной собственности и в определении долей в квартире и выделе их в натуре. Так, выдел долей обычно происходит без прекращения или изменения права собственности других собственников жилья. Тогда как раздел совместной собственности ведет к прекращению права собственности у сособственников и регистрацию ее заново.

Определение долей собственности может происходить такими законными способами:

  • Выдел доли в натуре.
  • Компенсация стоимости доли.
  • Выдел доли по решению суда.
  • Выдел доли по соглашению.

Судебный выдел доли собственности

Если собственники не смогли договорится о выделении долей, они обращаются для определения долей собственности в суд. В этом случае выдел доли в натуре происходит в судебном порядке. Судьи оценивают все обстоятельства и производят выдел доли из общей собственности. Если выделить долю в натуре невозможно по причине того, что это может причинить несоразмерный ущерб общему имуществу, суд может принять решение о выплате стоимости долей остальным сособственникам.

После получения такой компенсации собственники утрачивают свои права на долю в квартире. Таким образом можно устранить несоразмерность долей, выделенных в натуре для каждого из участников долевой собственности, если квартира имеет всего одну комнату и маленькую площадь. Такой способ применим также в случае, если сособственники пришли к соглашению и не возражают против получения денежных выплат в счет компенсации своих долей, выделенных в натуральной форме.

Кроме того, нужно учитывать тот факт, что выдел доли в натуре возможен только в том случае, когда объекту недвижимости не наносится существенный ущерб, то есть когда площадь квартиры позволяет каждому из собственников выделить изолированную комнату с последующим оборудованием отдельного входа и подсобных помещений (ванной комнаты, кухни и т.п.).

На деле выделить долю в квартире очень трудоемкое занятие, которое может оказаться невыполнимым заданием, поскольку площадь не каждой квартиры позволит воплотить в реальность все вышеперечисленные требования. Для таких объектов недвижимости лучшим вариантом будет установления порядка пользования жилым помещением в суде или продажа доли одного из собственников.

Ведь часто случается, так, что гражданину принадлежит незначительная доля в квартире. Обычно такой собственник не имеет собственного существенного интереса в использовании такого имущество, а принадлежащую ему долю невозможно выделить. При таких условиях, установив факт владения собственником незначительной доли в квартире, суд может вынести решение об обязательной выплате компенсации собственнику остальными владельцами квартиры.

Соглашение об определении долей собственности

Если совместные собственники смогли прийти к обоюдному согласию относительно осуществления права долевой собственности, и самостоятельно определили границы доли каждого из них, то для такого случая законодатель предусмотрел заключение соглашения о выделении доли в квартире. На основании этого договора осуществляется регистрация выделенной доли.

Стандартный бланк соглашения долевых собственников об определении долей содержит такие обязательные данные:

  • Наименование соглашения;
  • Дата и место подписания соглашения об определении долей;
  • ФИО, адрес регистрации, дату рождения и паспортные данные всех сторон соглашения;
  • Адрес местоположения недвижимого имущества: квартиры, дома, и т.п.;
  • Общая площадь жилого помещения, в котором выделяются доли;
  • Реквизиты и наименования правоустанавливающих документов на недвижимость;
  • Номер регистрационной записи в ЕГРП о регистрации прав на недвижимость;
  • Номер недвижимости в кадастровом реестре;
  • Размеры долей участников соглашения;
  • Сведения об обременениях, наложенных на недвижимость (если они есть);
  • Количество экземпляров соглашения, составленных и подписанных участниками.

После составления соглашение его должен подписать каждый из его участников-собственников квартиры. После этого вносить изменения в соглашение стороны смогут только по взаимному согласию всех его участников. Желательно удостоверить соглашение нотариально. После заключения соглашения об определении долей, каждый из собственников должен подать заявление на государственную регистрацию права собственности на выделенную ему долю. На основании этих заявлений будет внесена запись в ЕГРН и выдано соответствующее свидетельство о праве на собственность.

Как определить долю в квартире к выделу

Определить долю в квартире, которая находится в общей собственности можно путем несложного арифметического действия, из расчета соотношения общей площади квартиры к количеству собственников.

По общему правилу доли всех сособственников считаются равными, при условии, что в других документах, либо законодательных актах нет других указаний. К примеру, в расчете долей в квартире с площадью 100 кв. метров, которая находится в общей долевой собственности у 4 собственников, осуществляется таким образом:

100/4=25 м² – это равная доля на каждого из 4 сособственников.

Документально определение доли в квартире происходит на основании заключенного собственниками соглашения или судебного решения, вступившего в законную силу. После чего право собственности на каждую выделенную долю подлежит регистрации в органе Росреестра. За эту процедуру взимается государственная пошлина. После чего каждый собственник получает свидетельство о регистрации права собственности и выписку из ЕГРП. именно эти документы являются основными, которые подтверждают право гражданина на выделенную долю в квартире или иной недвижимости.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:

Друзья! Если статья оказалась полезной, ПОЖАЛУЙСТА, поделитесь ею с друзьями в любой социальной сети, ведь чем больше людей будет знать о своих правах (и доказывать их), тем ответственнее станут службы.

Идея сайта возникла на основе многочисленных жалоб в сфере коммунальных услуг и отсутствия нужной информации в одном источнике! Это единственный в своем роде жилищный сайт, объединяющий действительно важные и актуальные материалы.

Как определить долю недвижимости в метрах?

Главная страница Форум Гарант

  • 1 из 2
  • 1
  • 2
  • >

Вспомнив правило пропорции :
2000 – есть 1
300 – есть х

х= (300*1)/2000=0,15 или 15/100

Тоже о таком варианте думала, но он кажется неправильным, т.к. речь идет о доле в праве на общее имущество, а размер доли вычисляется, исходя из площади всего дома, а не из размера общего имущества.

А как посчитать размер общего имущества, тоже не понимаю.

по п.1 ст. 37 доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади помещения.
Наверное вы правы что нужно ещё знать общую площадь всех квартир.
положим она 1500, тогда доля от общего имущества (площадь общего имущества 2000-1500=500) будет другая: х=(300*1)/500=0,6

0,15 меньше чем 0,6 лучше платить за 0,15 :smiling:

Дык вот в том-то и вопрос, что пропорциональна.

Но ведь общее имущество состоит не только из подъездов и з/у, площадь которых легко определить на основании документов. А еще крыши-трубы-стены-тепловые узлы, системы тепло-электро. (га-га-гааааааааааа, истерика у меня. )
Как это все считать вместе?!

Ну, взяли площадь всего дома. Так ведь это только площадь.

И, кстати, смотря от чего 0,6 и смотря от чего 0,15 – верно? Может, 0,6 будет гораздо меньше, чем 0,15.

Полега! Дорогая!
я тебя умоляю – 0,6 или 0,15 это только доля абсолютная величина. Их сравнивать между собой нельзя (я юморила), т.к. они взяты совершенно от разного целого: 500 и 2000 .
Там еще общим имуществом может быть и придомовая территория. Земля. А как её считать вокруг дома или и под домом?!

Для чего надо-то?
если содержать только общее имущество, то берешь вариант 0,6
Все затраты на ежемесячное содержание общего имущества умножаешь на 0,6 – это будет рублевая доля содержания общего имущества пропорцинальная площади собственника помещения в 300 кв.м.

я тебя умоляю – 0,6 или 0,15 это только доля абсолютная величина. Их сравнивать между собой нельзя (я юморила), т.к. они взяты совершенно от разного целого: 500 и 2000 .
ну и я про то же, ф принципе.

Ой, для чего надо. ой, надо. ну дааа-ну даааа, надоооо
Глянь мои темы, все вверху держатся, все на одну тему, я всем головы загадила уже своими (вернее, чужими) проблемами.

Основное для чего надо – жильцы собрались за ум взяться.
А с какой стороны подступиться.
Вот они собрание назначили, а нет никаких документов по этим чертовым долям! Как они собираются голоса считать?!

ну если буквально по п.3 ст.48 жк рф , то нужна общая площадь общего имущества.
Тут мне мысль пришла, а почему только от площади доля в общем имуществе?!

Имущество подлежит оценке: трубы, лифты, квартиры – все имеет свою цену. Доля в праве от имущества, след. если знать суммарную стоимость (инвентаризационную) всего имущества, отдельно квартир (помещений), можно определить стоимость общего имущества. И считать пропорционально
Когда делим реально жилой дом на нескольких хозяев, то можно произвести раздел по фактическому пользованию, а можно по стоимости принадлежащих долей.

Может это поможет?! Надо взять технический паспорт на все здание . Там будет дана оценка всего имущества дома. Можно попросить в БТИ методику расчета долей по стоимости и по площади.
Думаю это реальный выход уменьшения затрат на содержание

Нашла в статье уверенную формулу:
доля собственника равна:
площадь помещения, принадлежащего конкретному соб-ку разделить на общую полезную площадь дома и умножить на 100 процентов :creepy:

Остелось выяснить, что такое полезная площадь!

svs Пишет:
——————————————————-
> Тут мне мысль пришла, а почему только от площади
> доля в общем имуществе?!

дык вот и я об этом же голову ломала!

>
а вот это
> Когда делим реально жилой дом на нескольких
> хозяев, то можно произвести раздел по фактическому
> пользованию
, а можно по стоимости принадлежащих
> долей.

говорят, нельзя.
А мне как раз очень бы хотелось!

>> Думаю это реальный выход уменьшения затрат на
> содержание
Там буча поднялась не из-за желания уменьшить, а из желания взвалить дополнительно на того, кто и так тянет.

Щас, я так понимаю, моему соб-ку реально взыскать с ТСЖ часть лишних затрат, которые он на себя взвалил.

Он везет на себе почти весь фасад, убирает г..о за детьми, подростками и собаками, живущими в доме (нанял и платит дворнику за уборку всей прил.терр.), вывозит снег и мусор (дог. заключены), травит крыс и тараканов (по дог. обрабатывают весь подвал), а его щас хотят заставить в ремонте оставшейся части фасада поучаствовать и еще в ряде мероприятий. Ну неслыханная наглость.

Лев Монахов Пишет:
——————————————————-
> Всё правильно –
> Берётся общая площадь помещений, принадлежащих
> всем собственникам S. Доля каждого – площадь его
> пемещения/S.
> Например, берём пятиквартирный дом:
> 1 – 30 м2;
> 2 – 50 м.2;
> 3- 5 м2;
> 4 – 100 м2;
> 5 – 40 м2.
> Итого общая площадь – 225 м2. Соответственно доля
> каждого:
> 1 – 30/225=0,133
> 2 – 50/225=0,222
> 3 – 5/225=0,022
> 4 – 100/225=0,444
> 5 – 40/225=0,178
> Вот так и голосовать. Это тоже самое, что акции.

Да не было у меня акций в практике!

Читать еще:  Как правильно уйти в отпуск по графику?

Благодарю Вас, Лев!

Теперь окончательно поняла: нужно сложить все квартиры и хозяйсие нежилые помещения, а потом каждую кв/помещение разделить на то, что получилось.

ПОсмотри Приказ МИнземстроя РФ от 04.08.1998 номер 37 “Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ .

там все по площадям.

Лев Монахов Пишет:
——————————————————-
> > Хозяйские нежилые помещения – только те, которые
> имеют собственника. Так, например,
> электрощитовую, помещение вахтёрши, и т.д и т.п.
> складывать не нужно.

да, я поняла, спасибо!

Лев Монахов Пишет:
——————————————————-
> > Увы, но не реально. Его никто не обязывал это
> делать.

нормально, для морального воздействия пойдет ))), где-то даже болтается заключение о состоянии фасада (или цоколя, черт его знает, короче, наружной стены по первому этажу).
>
> Согласен. Вот пусть на собрании и скажет: “Если,
> уважаемые собственники, Вы желаете жить в дерьме,
> то делать я более ничего не буду”.

А че толку-то, говорено сто раз уже. Они, естественно, довольны, что у них чисто и красиво, но раз обязан нести общие расходы – будь любезен.
Совести нет. Их там мало, два десятка квартир в доме. Никому ничего не надо, а если надо, то даром.

Доля собственника определяется делением площади квартиры (доли в квартире, комнаты) на общую полезную площадь многоквартирного дома.

Доля в общем имуществе = S квартиры (доли в квартире, комнаты) / S дома

S дома = S1 + S2
S1 – площадь жилых помещений в многоквартирном доме, не являющихся общим имуществом
S2 – площадь нежилых помещений в многоквартирном доме, не являющихся общим имуществом

Анонимный пользователь Пишет:
——————————————————-
> как посчитать в квадратах , если доля в квартире
> 60кв.составляет 7/20, мне надо знать какую комнату
> (сколько квадратов)я имею право сдать.

Нисколько квадратов вы не имеете права сдать . если у вас нет права собственности на какую – то отдельную комнату – право собственности, подтвержденное свидетельством о праве собственности на комнату площадью (допустим) 10 кв.м. . а долю 7/20 в квартире – вы сдавать права не имеете .

Анонимный пользователь Пишет:
——————————————————-
> здраствуйте,в нашем доме 4 квартиры у каждого в
> собственности по 1/4 части,общая площадь
> составляет 166,90кв м.,у каждого по
> 41,725.Подскажите как мне расчитать эту 1/4 часть
> на 5 человек,чтобы получились доли а не %!

Опять же вспоминаем математику из школы:
1/4 на 5 чел. – по 1/20 на каждого

Я это проходил это 2 года назад, уважаемый Росреестр мне весь мозг вынес, они сами впервые с этим столкнулись (регион Дальний восток).
Я решил проблему просто, взял количество квартир в доме (пятиэтажка, новостройка, построена через долевое) 45 квартир и разделил доли в зависимости от количества квартир.
Так как по долям возник вопрос на общем собрании, если по процентам от площади квартиры то получалось, что одна 3-х комнатная квартира (105 кв.м) спокойно переголосовывала 3 однокомнатные (по 32 кв. каждая), естественно людей это не устраивало, начался бунт.
Пришлось предложить им вот такую схему (ниже), по земле так же.
Росреестр зарегистрировал без звука.

Протокол
общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу:
__________________________________

«__» ___________ года

S дома
(общая площадь помещений общего пользования многоквартирного дома) м2
1100

Количество квартир в доме Кол-во квартир участвующих в голосовании

шт. Процентов (%)
45 45 100

Общее собрание правомочно принимать решения по повестке дня.
Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома проводится в форме прямого голосования.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме созвано по инициативе ____________________, квартира № ____________(общая площадь квартиры _____ м3), как одного из собственников помещений многоквартирного дома.
Дата и место подсчета голосов – ______________________________________ (этот же адрес).

ПОВЕСТКА ДНЯ:
1. О выборе председателя общего собрания с правом подписи протокола общего собрания.
2. О выборе секретаря общего собрания с правом подписи протокола общего собрания.
3. Утверждение порядка распределения голосов собственников.
4. Выступление инициатора собрания о распределении между собственниками квартир долей в общем имуществе многоквартирного дома в целях государственной регистрации права собственности на квартиры.

По 1 вопросу о выборе председателя общего собрания с правом подписи протокола общего собрания слушали _______________________, кв. № ________, которая предложила избрать председателем общего собрания с правом подписи протокола общего собрания ____________________, кв. № ____.
за – 100%, против – нет воздержался – нет
Решение принято.
Решили избрать председателем общего собрания с правом подписи протокола общего собрания ______________________, кв. № ___.

По 2 вопросу о выборе секретаря общего собрания с правом подписи протокола общего собрания слушали _______________________, кв. № ___, которая предложила избрать секретарем общего собрания с правом подписи протокола общего собрания _______________, кв. № ____.
за – 100%, против – нет воздержался – нет
Решение принято.
Решили избрать секретарем общего собрания с правом подписи протокола общего собрания _____________________, кв. № _____.

По 3 вопросу об утверждении порядка распределения голосов собственников слушали _____________________, кв. № ____, которая предложила утвердить порядок распределения голосов 1 квартира = 1 голос, вне зависимости от размера общей жилой площади каждой из квартир.

за – 100%, против – нет воздержался – нет
Решение принято.
Решили определить порядок распределения голосов исходя из 1 квартира – 1 голос, вне зависимости от размера общей жилой площади каждой из квартир.

По 4 вопросу слушали ____________________, кв. № _____о том, что для государственной регистрации права собственности на квартиры необходимо распределить между собственниками квартир доли в общем имуществе многоквартирного дома. Для определения доли каждого собственника квартиры в общем имуществе многоквартирного дома предлагается распределить указанные доли путем установления дроби, где:
– числитель – общее имущество многоквартирного дома, равен 1;
– знаменатель – общее количество квартир в доме равен 45.
Исходя из предложенного распределить долю каждого собственника квартиры в общем имуществе многоквартирного дома в соответствии с таблицей 1:
Таблица 1:
Ф.И.О. № квартиры Доля в общем имуществе многоквартирного дома Подпись
1 1/45
2 1/45
3 1/45
4 1/45
5 1/45
и т.д.

за – 100%, против – нет воздержался – нет
Решение принято.
Решили распределить долю каждого собственника квартиры в общем имуществе многоквартирного дома в соответствии с вышеприведенной таблицей 1.

Итоговые решения по повестке дня.

1. Избрать председателем общего собрания с правом подписи протокола общего собрания ________________, кв. № ____.
2. Избрать секретарем общего собрания с правом подписи протокола общего собрания __________________, кв. № ____.
3. Определить порядок распределения голосов исходя из 1 квартира – 1 голос, вне зависимости от размера общей жилой площади каждой из квартир.
4. Распределить долю каждого собственника квартиры в общем имуществе многоквартирного дома в соответствии с вышеприведенной таблицей 1.

Председатель собрания ________________________________________

Секретарь собрания ________________________________________

ПРИЛОЖЕНИЕ:
1. Список собственников помещений, участвовавших в голосовании на 1 листе.

Приложение к Протоколу
общего собрания собственников помещений
в многоквартирном доме расположенном по адресу:
________________________________________________.

Список собственников помещений, участвовавших в голосовании
Ф.И.О. № квартиры Подпись
1
2
3
4
5

Расчет доли в праве общей долевой собственности в 2020 году

Материальные объекты могут принадлежать одновременно нескольким гражданам. Для владения, пользования и распоряжения подобным имуществом законодательством установлены особые правила, направленные на защиту прав и интересов всех его владельцев. В некоторых случаях жилье нужно разделить. Тогда производится определение долей в праве общей долевой собственности. Вопрос может быть решен посредством заключения соглашения между собственниками или по решению суда.

Определение сути общей долевой собственности

Имущество, принадлежащее двум или более лицам, называется общей собственностью. Если такое имущество имеет выделенные доли участников, то в таком случае она определяется законодательством как долевая.

Такое положение предполагает принадлежность каждому собственнику установленной доли в праве на имущество. Она имеет долевое выражение. Доли определяются и прописываются в свидетельстве о государственной регистрации права или в договоре (к примеру, 2/3, 1/2 и так далее).

Любая общая собственность на имущество считается долевой. Исключение составляют случаи, когда законодательно регламентировано образование совместной собственности на такое имущество.

Законодательные нормативы

Регулятивную функцию в определении имущества в долевой собственности, основаниях ее возникновения и использования выполняет Гражданский кодекс РФ , вчастности:

    ст. 244, определяющая, в каких случаях устанавливается статус общей собственности и условия возможности выделения долей;

Некоторые ситуации предусматривают применение Жилищного и Семейного кодекса РФ .

Как устанавливается порядок использования имущества

Законом регламентированы два порядка владения и использования долевого имущества:

  • по соглашению сторон;
  • на основании судебного решения.

Если участникам удалось прийти к согласию, договоренности нужно оформить в виде письменного соглашения, в котором определены права и обязанности сторон.

В документе должен быть указан:

  • предмет договора;
  • правила пользования имуществом, уплаты взносов и платежей;
  • обязанности совладельцев;
  • ответственность за несоблюдение достигнутых договоренностей;
  • порядок разрешения возникших разногласий.

Соглашение скрепляется подписями участников. К нему прилагаются акт приема в пользование имущества и копии значимых документов. Договор требует нотариального удостоверения.

Второй способ определить правила для общего имущества – обращение в судебную инстанцию.

Каков порядок определения долей

Собственность, относимая к долевой, предполагает необходимость и возможность установления части, отводимой каждому ее владельцу. Объект считается равнодолевым имуществом в случае:

  • когда к этому решению пришли все совладельцы имущества;
  • соблюдения нормативных положений действующего законодательства;
  • если доли участников долевой собственности не могут быть определены ввиду невозможности установления величины части каждого из участников.

Так, ст. 39 СК РФ определяет равенство долей в совместно нажитом имуществе супругов, если между ними не был заключен брачный договор, в котором предусмотрен другой порядок определения этих долей.

Кроме того, считаются равными части в имуществе для участников крестьянских или фермерских хозяйств. В соответствии со ст. 258 ГК , для членов хозяйства в случае выхода из его состава или раздела недвижимого имущества определение доли в праве общей собственности происходит по принципу равенства их частей долям других участников владения.
Порядок установления и изменения долей участников долевой собственности, определяемый на основании соглашения, может предполагать зависимость их величины от разных обстоятельств. Например, производиться, исходя из вклада каждого из сособственников в создание и преумножение общего имущества.

Определение доли в праве общей собственности на законных основаниях может быть совершено выделом:

  • по соглашению;
  • в натуре;
  • по решению суда.

Также возможна компенсация стоимости доли другими владельцами части в имуществе в денежном выражении, если она несоизмеримо мала или ее невозможно выделить из общего имущества без нанесения существенного ущерба.

Например, возможно рассчитать долевую собственность в квартире самостоятельно, воспользовавшись формулой, и зафиксировать выдел долей в соглашении. Установленные доли должны быть зарегистрированы в реестре физических лиц, после чего соглашение вступит в законную силу.

Если выдел по соглашению не состоялся, заинтересованная сторона может потребовать выдела своей части в судебном порядке.

Правила расчета величины долей

Участники долевой собственности, к примеру, на квартиру, перед составлением соглашения задаются вопросом о том, как рассчитать долю в общей долевой собственности. Правильно определить, на какую из частей в площади квартиры может рассчитывать каждый совладелец, важно, ведь от этого зависит объем их правомочий по владению, пользованию и распоряжению общим объектом.

Описать алгоритм можно формулой, в которой значимыми показателями являются площадь отдельного помещения и вся площадь квартиры. Рассчитывается часть, принадлежащая собственнику в имуществе, делением площади принадлежащего ему помещения на площадь всех помещений в жилой недвижимости.

Наглядно проиллюстрировать, как происходит расчет доли в недвижимости, состоящей из нескольких комнат и мест общего пользования, может пример расчета доли в праве общей собственности на общее имущество.

Допустим, данные по 4-комнатной квартире следующие:

  • общая площадь — 200 м2;
  • жилая площадь комнат, принадлежащих разным собственникам — 70 и 80 м2;
  • площадь мест совместного пользования — 50 м2.

Для комнат долю легко посчитать, разделив 70/200 и 80/200. Площадь мест совместного пользования должна делиться на равных правах между совладельцами, поэтому к полученным значениям нужно прибавить по 50/200.

Читать еще:  Какой ОКВЭД соответствует моей деятельности по продаже брелков?

Итоговая доля каждого дольщика будет выражаться:

При заключении соглашения сторон именно в таких соотношениях будет зарегистрировано право участников.

Как происходит определение долей в праве общей совместной собственности

Определение долей в праве общей совместной собственности супругов на квартиру имеет свои нюансы. Согласно ст. 34 СК , на все совместно нажитое в браке имущество распространяется законный режим собственности супругов, если иное не прописано в брачном договоре, заключенном супругами.

Таким образом, все совместно нажитое имущество, в том числе недвижимость, принадлежит обоим супругам на равных правах и в равных частях. При определении доли в совместной собственности эта доля является фиксированной и составляет ровно половину.

Как и в любом другом случае владения совместной собственностью, участники могут заключить нотариально заверенное соглашение о выделении долей в квартире или обратиться в суд.

Если раздел квартиры происходит одновременно с расторжением брака и рассматривается в суде, размер долей может быть определен с учетом различных факторов, если целесообразность пересмотра традиционного раздела будет доказана заявителем документально.

Рассмотрение дела об определении частей в совместно нажитых в браке материальных ценностях может быть осложнено, например, желанием увеличить свою доли за счет уменьшения части другого супруга и иными спорами.

Основания для изменения размера долей

Каждый собственник общего имущества имеет право за свой счет произвести неотделимые улучшения объекта, например, перестроить дом, сделать к нему пристройку или добавить этаж. Эти действия, совершенные при наличии определенных условий, могут повлечь за собой изменение долей в праве общей долевой собственности.

Кроме получения разрешения соответствующих инстанций, потребуется согласие всех остальных совладельцев, ведь подобные мероприятия напрямую связаны с осуществлением правомочий, касающихся общей собственности.

Согласие сособственников может быть получено не всегда, поскольку действия по улучшению своей части могут привести к тому, что ими застройщик уменьшил размер долевой собственности участников или осложнил доступ к части имущества другого совладельца.

Такие споры разрешаются путем подачи искового заявления в судебную инстанцию. Суд рассматривает законность и характер заявленных возражений и выносит решение об удовлетворении или отклонении иска.

Увеличением доли участника, который за свой счет произвел неотделимые улучшения имущества, решается вопрос о том, как определить размер доли в случае, если улучшения осуществлены с соблюдением правил.

Отделимые улучшения, как правило, переходят во владение осуществившего их участника.

Как происходит выделение долей

Выделение долей осуществляется двумя способами – добровольным соглашением или обращением в суд. В соглашении участников прописывается стоимость части, выделяемой каждому из них. Ее легко высчитать, используя алгоритм.

Если соглашение не достигнуто, решать вопрос о выделении доли будет суд. Однако он примет дело к рассмотрению, если существует возможность реального выдела ее в натуре без нанесения существенного ущерба объекту общего владения.

Выводы

Доли в праве общей долевой собственности могут определяться по соглашению участников и в судебном порядке. Определить принадлежащую каждому из них часть имущества могут сами сособственники, оформив документ в законном порядке. На увеличение доли влияет произведенное улучшение имущества. Установленные доли должны пройти обязательную государственную регистрацию.

Юрист. Член Адвокатской палаты г. Санкт-Петербурга. Опыт работы более 10 лет. Окончил Санкт-Петербургский государственный университет. Специализируюсь в сфере гражданского, семейного, жилищного, земельного права.

Как посчитать долю в праве общей собственности на общее имущество

Задайте вопрос юристу бесплатно!

Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

В соответствии с нормами 36 статьи ЖК РФ, владельцы недвижимости в многоквартирном доме (МКД) владеют общим имуществом на праве долевой собственности. Как рассчитать площадь каждой доли, давайте разбираться.

Как высчитать долю в праве общей собственности на общее имущество

Для определения размера доли в праве общей собственности необходимо знать два параметра:

  1. Жилая площадь квартиры.
  2. Количество долевых собственников.

Вне зависимости от того какой долей вы владеете, общее имущество делится поровну между всеми владельцами жилья.

Формула

Соответственно, формула расчета доли в праве общей собственности будет выглядеть следующим образом:

где,

  • S1– размер доли в праве общей собственности;
  • S2– общая площадь квартиры;
  • – жилая площадь квартиры;
  • Кд– количество всех собственников жилья.

Пример. Иван и Михаил совместно владеют трехкомнатной квартирой, общая площадь которой 90 квадратных метров, из которых жилой площади – 70 квадратных метров. Причем, доля Ивана в 2 раза больше, чем доля Михаила. Спустя три года проживания, соседи затеяли капитальный ремонт и перед ними встал финансовый вопрос. Иван, утверждал, что кухней, ванной комнатой и коридором они пользуются на равных, и соответственно складываться на их ремонт следует поровну, Михаил же, владеющий меньшей долей утверждал, что платить он будет только пропорционально размеру частей. Воспользовавшись онлайн-калькулятором и введя в него необходимые параметры, совладельцы посчитали, что размер из долей в праве общей собственности одинаков и составляет по десять квадратных метров: (90-70)/2=10. Михаилу ничего не оставалось, как согласиться с Иваном и оплатить ремонт поровну.

В земельном участке

В новых домах, земля под строением, также как и все другие объекты, расположенные на ней, являются собственностью жильцов дома. Однако до сих пор существует много подобных объектов находящихся в муниципальной собственности.

Даже, если все квартиры в доме уже успешно приватизированы (о такой процедуре мы рассказывали в статье «Приватизация квартиры, жилья по договору социального найма«).

Чтобы исправить ситуацию, землю под жилым домом следует тоже приватизировать. Процедура аналогична переоформлению жилой недвижимости. Узнать, кто распоряжается землей под многоквартирным строением можно на официальном сайте Росреестра.

Доли на земельный участок под многоквартирным домом определяются аналогичным образом, по следующей формуле:

Где:

  • Sмкд– размер доли в праве общей собственности на земельный участок;
  • Sзу– размер участка под МКД (можно узнать из кадастрового паспорта земельного участка);
  • D– доли собственника в общем имуществе МКД.

Нюансы владения земельным участком под МКД

Особенность Описание
После приватизации территория под домом становиться общедолевой. В долевую собственность жильцов переходит не только земельный участок, но и все элементы его благоустройства. Любой владелец квартиры в МКД имеет право пользоваться общедолевой собственностью в личных целях, при условии, что своими действиями он не будет нарушать интересов соседей.
Принятие любых решений касающихся изменений придомовой территории, должно осуществляться на общем собрании жильцов. Чтобы изменения были реализованы «за» должно проголосовать более 50%. За 1 голос принимается 1 кв.м жилья. То есть, если человек владеет однокомнатной квартирой, общей площадью 41 квадратный метр, то его согласие принесет 41 балл.
Все владельцы квартир в МКД могут распоряжаться земельным участком, но только в рамках ЖК РФ. После приватизации на новых собственников двора будут возложены обязанности по его содержанию.

Пример. На дворовой территории жилого дома, один собственник решил организовать платную ночную автостоянку. Мнение жильцов по этому поводу разделилось, кто-то согласился с ее необходимостью, ведь, когда за машинами присматривают, за них можно не переживать. Другие же жильцы выступили против, так как земельный участок около многоквартирного дома является их совместным владением, и они не обязаны платить кому-то для того, чтобы поставить машину на парковку. Было решено провести голосование, по результатам которого 50 собственников проголосовало «за», а всего 28 «против». После того, как голоса были подсчитаны в соответствии с размерами долей, оказалось, что среди проголосовавших «против» было много владельцев трех и двухкомнатного жилья, тогда как «за» в основном были владельцы однокомнатных. В результате 70% голосов оказалось «против» платной автостоянки. В итоге, предприимчивому жильцу пришлось отказаться от своей бизнес идеи.

В многоквартирном доме

37 статья ЖК РФ определяет порядок распределения имущества. Согласно которому все объекты делятся между жильцами пропорционально в зависимости, от площади которой они владеют.

То есть:

где:

  • Д– часть, принадлежащая владельцу недвижимости в праве совместной собственности на объекты МКД;
  • Д1– часть, принадлежащая собственнику в праве собственности на квартиру;
  • S1– размер площади квартиры конкретного собственника;
  • S– суммарная площадь квадратных метров и частных нежилых помещений в доме.

При расчете размера части совместного имущества МКД для жильцов коммунальных квартир, следует учитывать коридоры, кухни, ванные комнаты и другие объекты совместного пользования.

Для этого существуют специальные формулы:

    • В квадратных метрах — Dкк = ОИК/КК.
    • В процентах — Dкк = ОИК/Sк.

В которых:

  • Dкк– является долей в коммуналке;
  • ОИК– является совместным имуществом владельцев коммуналки;
  • КК– число обособленных жилых помещений в квартире;
  • – площадь доли, находящееся в частной собственности жильца.

Определив по вышеуказанной формуле размер своей доли в коммунальной квартире, собственник может рассчитать принадлежащую ему по закону часть совместного имущества МКД, делается это следующим образом:

Где:

  • D– величина доли в общем имуществе в МКД;
  • Sкк– величина площади коммунального жилья;
  • Dкк— размер доли в коммунальной квартире;
  • Sоик– размер площади всего совместного имущества в МКД.

Определение долей в квадратных метров может потребоваться, например, для расчета коммунальных платежей. Знать размер в процентном соотношении необходимо для подсчета голосов при принятии решений по важным вопросам на собрании жильцов.

Что является совместным имуществом жильцов дома?

В Постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 содержится подробный перечень объектов, входящих в число такого имущества.

Все владельцы недвижимости владеют:

  1. Помещениями, предназначенными для совместного пользования. То есть межквартирными площадками, лестницами, лифтами и лифтовыми шахтами, коридорами, колясочными, чердаками, техническими этажами, мусоропроводами и мусороприемными камерами, котельными, бойлерными, элеваторными узлами и другим инженерным оборудованием.
  2. Крышами.
  3. Ограждающими несущими конструкциями – фундаментами, несущими стенами, плитами перекрытий, балконными плитами, несущими колонами.
  4. Окнами и дверями, расположенными в подъездах, перилами, парапетами.
  5. Механическим, электрическим, санитарно-техническим и другим оборудованием, благодаря которому обеспечивается беспрепятственный доступ в дом инвалидов.
  6. Землей, на которой расположено здание с элементами благоустройства и зелеными насаждениями (границы участка определены государственным кадастровым учетом).
  7. Автоматизированных измерительных систем учета потребления ресурсов.
  8. Иных объектов, обслуживающих многоквартирный дом, например, трансформаторных подстанций, тепловых пунктов, автостоянок, гаражей, спортплощадок.

Пример. Гражданке Ивановой проживающей в двухкомнатной квартире, показалось, что сумма, указанная в квитанции за содержание и ремонт, искусственно завышена, ведь соседи платят по той же самой статье в два раза меньше. Женщина обратилась в Управляющую Компанию и попросила предоставить отчетные документы. Сотрудники компании рассказали, что плата по данной статье начисляется в зависимости от величины доли в праве общей собственности на общедомовое имущество, то есть чем больше квадратных метров в собственности, тем больше плата за обслуживание. Все необходимые документы Ивановой были предоставлены, после осуществления несложных подсчетов женщина убедилась, что ошибки в квитанции отсутствуют.

Если у вас возникли споры с соседями и вы не можете определиться, кому из вас принадлежит какая доля в общем имуществе, то мы советуем обратиться за помощью к профессиональным юристам. Например, специалисты нашего сайта оказывают консультации бесплатно и круглосуточно. Необходимо только связаться с ними любым удобным для вас способом. Воспользовавшись данной услугой, вы сможете аргументированно отстоять свою точку зрения и убедить в этом остальных соседей.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector