Долевое участие в строительстве это инвестирование или купля продажа
Dolgovnet34.ru

Юридический портал

Долевое участие в строительстве это инвестирование или купля продажа

Договор участия в долевом строительстве – это инвестирование?

При заключении договора, следует различать, будет ли данная сделка являться инвестированием застройки или участием в долевом строительстве.

Данные понятия отличаются по ряду признаков:

  • согласно договору долевого участия в строительстве, дольщик оплачивает только стоимость квартиры, которая подлежит передаче ему в собственность после ввода объекта в эксплуатацию, в то время как инвестор передает помимо денежных средств и имущественные права;
  • законодательство обязывает прохождение государственной регистрации договора долевого участия, в то время как инвестиционную сделку регистрировать не обязательно;
  • в соответствии с законодательством, преимущественное право на объекты имеет тот инвестор, который раньше заключил договор и внес денежные средства (при наличии нескольких претендентов). При долевом участии такие ситуации исключены;
  • обеспечение обязательств в отношениях долевого участия является необходимо, а в случае с инвестиционным договором, такое обеспечение может отсутствовать.

Для граждан, которые вкладывают свои средства в строящееся жилье для собственных (личных) нужд, более выгодно заключать договор долевого участия. В этом случае их шансы на получение долгожданной квартиры гораздо выше, чем у инвестора, а законодательство направлено на защиту интересов участников.

Договор инвестирования в строительство

Инвестиционный договор представляет собой соглашение, которое заключается между двумя и более сторонами на возведение объектов недвижимости. При такой сделке необходимо привлечение соответствующих средств (деньги, ценные бумаги, любое имущество и имущественные права и т.п.).

Инвестирование ориентировано более на коммерческую деятельность, так как предполагает получение не только прибыли и доходов от строительства, но и разделение убытков и расходов, понесенных в процессе.

Стороны и предмет договора

Инвестиционные договора регламентируются Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Сторонами такой сделки выступают:

  • инвесторы — граждане или организации, которые осуществляют вложение капиталов с целью получения прибыли;
  • заказчик — гражданин или организация, заинтересованные в возведении объектов недвижимости;
  • застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее строительство, реконструкцию, выполнение инженерных изысканий и иные работы на принадлежащем ему земельном участке, а также подготовку проектной документации для строительства объекта.

Следует учитывать, что застройщик в то же время может являться заказчиком объекта инвестиционного строительства.

  • подрядчик — физическое или юридическое лицо, которое выполняет строительные и иные работы в рамках инвестиционного проекта.

Объектом инвестирования являются:

  • строительство или реконструкция объекта за счет привлеченных средств;
  • различные виды имущества, включая жилые или нежилые сооружения (здания).

Его следует рассматривать с точки зрения сторон договора:

  • со стороны инвестора — вложение в строительство денежных средств или иных активов, предусмотренных в договоре (инвестирование);
  • со стороны заказчика — непосредственно строительство объекта и передача его инвестору после ввода в эксплуатацию.

Преимущества и недостатки договора

Существенным и главным преимуществом договора является разница в стоимости недвижимости. Так, стоимость уже готового жилья будет намного выше (на 15-30% и более), поскольку зависит от ряда факторов (строительные работы и материалы, местоположение объекта, состояние рынка недвижимости на момент совершения покупки). При этом вложения на начальном этапе строительства, гораздо меньше.

Профессионалами в инвестиционном бизнесе выделен ряд преимуществ, которые способствуют строительной деятельности, в также приносят хорошие доходы. Таковыми являются:

  • высокая рентабельность инвестированных средств. Как правило, высокий процент прибыли обеспечивается даже при продаже готового объекта по заниженной стоимости;
  • гарантия возврата вложения (за исключением случаев форс-мажоров, не зависящих от воли сторон);
  • надежность инвестирования капиталов;
  • широкий спектр предложения для диверсификации (разделение инвестиционных средств на части с последующим вложением в отрасли различного вида).

Проблемы возникают и со сроками строительства, что ведет к уменьшению доходности от инвестиций.

Высокая конкуренция между застройщиками, которая влечет снижение рыночной стоимости объекта, следовательно, и к уменьшению доходов инвесторов.

Договор долевого участия в строительстве

По договору долевого участия застройщик обязуется построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости в срок, предусмотренный договором, и после ввода его в эксплуатацию передать жилое помещение участнику долевого строительства, а другая сторона (дольщик) обязуется уплатить цену договора и принять объект, введенный в эксплуатацию.

Указанный договор заключается в письменной форме и регистрируется в Росреестре. Только после регистрации документ имеет юридическую силу. В договоре необходимо отразить следующее (отсутствие таких условий влечет признание сделки незаключенной):

  • характеристики и описание передаваемого помещения, а также и его местоположение;
  • сроки передачи квартиры дольщику;
  • стоимость недвижимости, а также порядок и способы оплаты;
  • гарантийные сроки.

Права и интересы участников долевого строительства защищены Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Стороны и предмет договора

Первостепенно договором долевого участия в строительстве должны быть отражены стороны, заключающие договор, а также его предмет.

Сделка заключается между:

  • дольщиком — лицом, которое вносит денежные средства с целью приобретения квартиры после завершения всех работ;
  • застройщиком — юридическим лицом (организацией), который привлекает денежные средства граждан для осуществления строительства многоквартирного жилья.

По правилу, документы подписывает руководитель фирмы-застройщика от имени организации, однако право подписи документов может быть предоставлено иному сотруднику строительной компании.

Предмет договора должен быть конкретизирован. Необходимо подробно прописать характеристика помещения (площади квартиры и каждого помещения в ней, в т.ч. санитарных узлов, кладовых, встроенных проемов для шкафов, а также балконов и террас). Данные размеры должны быть просчитаны и отражены в договоре с учетом возможности уменьшения коэффициента при завершении строительства.

Помимо характеристик квартиры, необходимо подробное описание каждого помещения в ней и ее атрибутов (оконные проемы, входные и балконные двери, и многое другое). Если жилое помещение будет передано с отделочными работами (с покрытием пола паркетом или натяжными потолками, обоями) в договоре это также прописываются, путем подробного перечисления, указания размеров, характеристик.

Преимущества и недостатки договора

Долевое участие в строительстве связано с определенными рисками, которые зачастую вызваны действиями недобросовестных застройщиков. Судебные процессы по спорам между сторонами сделки нередки. Однако, несмотря на это, количество желающих получить жилую площадь в строящемся доме с каждым годом только увеличивается в связи с тем, что готовое жилье нередко является дорогостоящим и недоступным для большинства граждан.

Привлекает же участников долевого строительства такое жилье не только из-за низкой стоимости. Существует ряд преимуществ такого участия:

  • беспроцентная рассрочка платежей (взносов);
  • получение нового (первичного) жилья;
  • широкий выбор (право выбора этажности, расположения квартиры и пр.);
  • возможность планировки собственной квартиры (некоторые застройщики согласовывают планировку с будущими владельцами);
  • гарантия прав на помещение (т.к. договор регистрируется в Росреестре).

Каждый дольщик может усмотреть в таком строительстве и другие плюсы, в зависимости от его интересов и потребностей. Однако помимо положительных моментов, долевое участие имеет множество отрицательных качеств, основными из которых являются:

  • сроки получения квартиры (строительство может осуществляться годами, а также застройщик может нарушать договорные сроки сдачи объекта);
  • некачественное выполнение работ, нарушение норм и пр.;
  • финансовые риски дольщика при банкротстве организации-застройщика.

В случае нарушения имущественных интересов, пострадавший участник имеет право на обращение в правоохранительные органы или судебные инстанции за защитой и восстановлением нарушенных прав.

Участники долевого строительства обратились в суд с иском к Организации-застройщику. Требования истцов заключаются в уменьшении стоимости передаваемого жилья в связи с некачественным выполнением инженерно-технических работ, а также значительного уменьшения площади помещений.

Суд, изучив материалы дела, установил следующее:

  • застройщик действительно нарушил условия договора долевого участия и передал гражданам помещения, площадь которых существенно отличается от той, которая установлена в договоре;
  • помимо этого, договором предусмотрено уменьшение стоимости (перерасчет) жилья в соответствии с фактической, после проведения инвентаризации.

Учитывая все обстоятельства, суд удовлетворил требования дольщиков и обязал застройщика вернуть разницу в стоимости жилья в пользу участников долевого строительства.

Заключение

Инвестирование и долевое участие различаются по своей природе. Нормы закона оберегают дольщика, обязывая застройщика страховать проекты. А вот инвестор несет больше рисков, т.к. такие проекты могут повлечь как дополнительное финансирование, так и потерю доходов и вложенных капиталов.

При этом и участие в долевом строительстве предполагает не только получение желанных результатов (экономически выгодной стоимости жилья) но и неприятных последствий (риск финансовых потерь, времени, судебных споров).

Поэтому при выборе организации-застройщика следует учитывать все моменты начиная от проверки всей документации на строительство, и заканчивая описанием каждого пункта договора.

Читать еще:  Как ускорить развод, если оба согласны?
Вопрос
Ответ

Согласно инвестиционному законодательству, преимущество на доход или объект (квартиру) имеет инвестор, который самым первым заключил договор и внес капитал.

Для покупки квартиры на семейные нужды, Вам лучше стать участником долевого строительства, а не инвестором. Право на получение жилья в этом случае будет гарантировано.

Что такое ДДУ — договор инвестирования строительства или купля-продажа?

До 2005 года все покупали квартиры в строящихся домах по сделкам инвестирования. Сегодня такой вид сделки встречается редко. Его заменило долевое участие.

На первый взгляд, эти два договора очень похожи — на самом деле, существенно различаются и предназначены для разных целей.

Определение способа приобретения недвижимости

Договор долевого участия предполагает, что застройщик обязан построить объект недвижимости, ввести его в эксплуатацию, передать право собственности дольщику в определенный срок.

Дольщик оплачивает установленную ДДУ цену еще на этапе строительства.

По этому соглашению дольщик приобретает право требования, а право собственности оформляется после подписания передаточного акта.

Альтернатива ДДУ — инвестиционное соглашение или соглашение о совместной деятельности — это договор простого товарищества. Он заключается вкладчиками для возведения объекта недвижимости за счет денежных средств и имущества инвесторов.

Сторонами сделки выступают: инвесторы и заказчик. Заказчиком может быть один из инвесторов. Заказчик ищет застройщика и поручает ему постройку либо реконструкцию здания.

Деньги инвестора – это вклад. Цель инвестора — получить в собственность объект недвижимости.

Он получает только часть – долю в общей долевой собственности, если в тексте сделки не указано, что вкладчик должен получить в собственность отдельное помещение.

Различия

Законодательная база

Инвестирование регулируется:

  • Законом об инвестиционной деятельности №39-ФЗ,
  • главой 55 Гражданского кодекса.

Сделки в области долевого строительства подпадают под:

  • Закон о долевом участии 214-ФЗ — основной закон,
  • Закон о защите прав потребителей,
  • правовые основы прописаны в ГК РФ.

Государственные гарантии

ДДУ подписывается сторонами только после того, как застройщик выполнил обязательные действия, установленные законодательством:

  • вначале он оформляет в собственность землю,
  • согласовывает проект,
  • получает разрешение на строительство.

Инвестиционный договор стороны могут заключить в любое время, даже если нет документов — только идея. Это удобно и не требует ожидания.

Основные отличия формы

Договор инвестирования не требует государственной регистрации. Уступка также не регистрируется: достаточно письменного соглашения с подписями.

В соответствии со ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», соглашение регистрируется в ЕГРН. Дополнительный контроль со стороны государства придает сделке надежности.

Сделка не будет действительна без регистрации.

Оплата

Оплата по договору ДУ происходит в денежной форме.

По инвестиционному соглашению в качестве оплаты принимается любая собственность инвестора: имущественные права аренды, земельный участок под постройку.

Посмотрите видео о том, чем отличаются два типа сделок:

Инвестирование предполагает разделение между вкладчиками всех рисков. Если строительство будет приостановлено, потому что нет денег, инвесторы будут вынуждены вложиться дополнительно.

По ДДУ вся ответственность на застройщике, который должен заранее просчитать и застраховать риски. Это помогает дольщику не беспокоиться по поводу дополнительных затрат.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 – Москва

8 (812) 309-74-28 – СПб

Ответственность застройщика

Ответственность заказчика по ДДУ строго регламентируется действующим федеральным законодательством, которое определяет условия и сроки сдачи объекта, гарантии качества и другие механизмы государственной защиты.

Ответственность заказчика по инвестиционному договору определена его условиями.

Просрочка

Застройщик обязан направить дольщику уведомление о невозможности закончить строительство за 2 месяца до определенного сторонами срока. В уведомлении он предлагает изменить условия сделки.

Дольщик может отказаться от сделки и расторгнуть её. В этом случае Застройщик обязан полностью вернуть денежные средства и выплатить неустойку.

Неустойка рассчитывается по закону «Об участии в долевом строительстве» (ссылка).

Инвестор может рассчитывать почти только на гарантии, указанные в тексте сделки.

Он также может потребовать выплатить так называемую «законную неустойку» по ст.395 ГК РФ. Она имеет сложную формулу расчёта, но в целом в 2 раза меньше размера, для физических лиц по ДДУ.

Банкротство

Дольщик вправе обратиться в арбитражный суд в течение 30 дней с момента объявления застройщика банкротом и с одним из двух вариантов требований: вернуть свои деньги или получить право собственности.

Если жилой дом уже достроен, то дольщикам повезло – они могут потребовать передать им помещения. Суд удовлетворит требования.

Если же дом не достроен, то застройщик может передать свои права на объект незавершенного строительства и земельный участок в ЖСК, созданный дольщиками.

Если нет ни денег, ни дома, дольщики обращаются в Фонд защиты участников долевого строительства и получают компенсацию.

В случае банкротства застройщика по инвестиционному договору, инвестор обратится в арбитражный суд с требованием о возврате денег либо передаче прав собственности на объект недвижимости.

Риски по инвестиционной сделке не покрываются государственными гарантиями.

Разница договора купли продажи и инвестирования

Подрядчики — это физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда или государственному контракту, заключаемому с заказчиками в соответствии с ГК РФ.

Какой договор заключать при покупке недвижимости: долевого строительства (инвестиционный) или купли-продажи пая?

Большинство семей планируют покупку жилья именно в новостройках, но и в этом вопросе есть свои подводные камни.

Спрос на новостройки обусловлен приемлемыми условиями кредитования, в т.ч.

Что такое ДДУ — договор инвестирования строительства или купля-продажа?

До 2005 года все покупали квартиры в строящихся домах по сделкам инвестирования. Сегодня такой вид сделки встречается редко.

Ответы юристов (1)

Здравствуйте! В вашем случае при заполнении декларации на получение имущественного вычета надо выбрать «инвестирование» и указывать дату акта приема-передачи, так как

Подпунктом 6 пункта 3 статьи 220 НК РФ установлено, что при приобретении прав на объект долевого строительства (квартиру или комнату в строящемся доме) для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет в налоговый орган, в частности, договор участия в долевом строительстве и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятии его участником долевого строительства, подписанный сторонами.

Таким образом, налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет, начиная с налогового периода, в котором получены документы, перечисленные в подпункте 6 пункта 3 ст.

Разница договора купли продажи и инвестирования

Проценты за пользование инвестициями могут выплачиваться двумя основными способами:

  • в договоре указывается фиксированная сумма, она считается неизменной на протяжении всего инвестиционного проекта, выплаты должны совершаться точно в срок. Конечно, периодически могут возникать ситуации, по которым заказчик не может выплатить деньги в срок, то в таком случаи необходимо оговаривать данный случай с инвестором. При согласии вкладчика можно продлить срок выплаты, но обязательно данное положение стоит внести в инвестиционный договор.
  • выплата в зависимости от полученной прибыли ее еще называют приблизительной.

Разница договора купли продажи и инвестирования бизнеса

Поскольку строительство «с соблюдением закона» (то есть согласно положениям градостроительного и земельного законодательства) возможно лишь на земельном участке, принадлежащем застройщику на праве, позволяющем строительство, то в силу этой нормы собственником построенного здания может стать лишь обладатель прав на земельный участок.

В настоящее время принцип принадлежности построенного на земельном участке объекта тому, кому этот земельный участок принадлежит на праве, позволяющем строительство, достаточно последовательно проводится в постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.11 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – постановление № 54).

Договорное оформление строительства

Прежде всего нужно прояснить ситуацию с инвестиционными контрактами.

Тем более Пленум рассматривает этот вариант в качестве общего правила.

Недостаток: не гарантирует приобретение собственности на объект. Возможный выход: обеспечение обязательств застройщика перед инвестором ипотекой земельного участка или залогом права аренды, что не всегда возможно.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи (п. 4 постановления № 54).

Этот вариант оформления имеет следующие особенности. Прежде всего при заключении такого договора права на земельный участок сохраняются за застройщиком.

Как принять новостройку у застройщика).

  • На основании имеющегося пакета документации банки вправе оформлять ипотеку на новостройку.
  • Судебные разбирательства при не исполнении ДДУ опираются на чёткие нормы положений договора. Допускается взимание недоимки за допущенные нарушения (Неустойка по договору долевого участия).

В роли недостатков могут выступить:

  • Тенденции, сложившиеся на рынке услуг. При оформлении ответственности на подставную дочернюю компанию, которую допустимо обанкротить, участник утрачивает все приобретённые гарантии (см.
    Что делать дольщику, если застройщик банкрот).
  • При внесении денег на основании ПДДУ (предварительного ДДУ), дольщик утрачивает юридические правомочия на вложенные средства.
  • Получение документации на право собственности зависит от застройщика.

Застройщик заложил в цену ДДУ возможные убытки.

  • Инвестиционный договор – гибкая форма сделки: все гарантия должны быть прописаны в договоре.
  • Для покупки квартиры выбирайте ДДУ.
  • Инвестиционные и предварительные соглашения – уловки застройщиков. Следите, чтобы в заголовке было написано «Договор долевого участия».

Договор купли продажи или инвестирования долевое строительство

Это значит, что все условия установлены без вас, и внести поправки в договор невозможно.

Например, ДДУ подлежит регулированию Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который специально создан для урегулирования отношений Застройщика и Участника долевого строительства и направлен, в первую очередь, на защиту интересов Участника долевого строительства.

Договор долевого участия или договор купли продажи

Предварительный договор купли-продажи Документ, как и предыдущий, никого и ни к чему не обязывает, это простое обязательство сторон в будущем заключить договор купли-продажи, являющийся основным, а в предварительном договоре просто прописаны условия, по которым этот основной договор будет заключен.

Говоря простыми словами — это письменное соглашение между застройщиком и участником долевого строительства, по которому первый обязуется построить многоквартирный дом за счет средств второго.

Договор инвестирования

Соглашение между инвестором и заказчиком оформляются в виде инвестиционного договора установленного образца. В соотношении с последними изменениями законодательства договор инвестирования защищает не только права инвестора, но и еще и предоставляет права и заказчику, которые непосредственно будет осуществлять организационные работы.

Общие понятия: инвестиционный договор

Инвестиционный договор – это документ, который подтверждает взаимоотношения между инвестором и непосредственно заказчиком.

В статье не будут затрагиваться варианты с использованием внешнего финансирования (например, банковского), привлечением третьих лиц соинвесторами и возможностью отчуждения прав сторон третьим лицам до госрегистрации права собственности участников на объект.

Квалификация инвестиционных договоров

Ранее взаимоотношения инвесторов и застройщиков, как правило, оформлялись инвестиционным договором, который довольно скудно регулируется законодательством (в частности, Федеральным законом от 25.02.99 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности Но опасность для потенциального покупателя квартиры состоит в том, что «оптовики» начинают привлекать граждан к инвестированию сразу же после заключения договора с генеральным инвестором. Поэтому при заключении договора инвестирования с соинвестором у потенциального покупателя возникает риск остаться без квартиры и без денег.

Отличие договора инвестирования от договора участия

Обычная же покупка квартиры будет оформлена после того, как продавец оформит право собственности на квартиру. Существует один нюанс. Деньги покупатель платит сразу. Естественно, что до оформления квартиры в собственность у него возникает «подвешенное состояние».
Получается, что деньги заплатил, а договор купли-продажи не оформил. Существует только договоренность о заключении этого договора в будущем.

Долевое участие в строительстве это инвестирование или купля продажа

– Взыскание неустойки без предоплаты
– Споры с застройщиками
– Сопровождение сделок по ДДУ

Практически каждый потенциальный дольщик знает, что его отношения с фирмой-застройщиком при покупке жилья в строящемся доме должны быть оформлены документально. Скорее всего, большинство из будущих участников долевого строительства понимают, что этим документом должен быть договор. Но вряд ли простому обывателю известно, что заключить можно либо договор долевого участия, либо договор инвестирования. И уж тем более, мало кому из них понятно, чем отличается договор инвестирования от договора долевого участия. А между тем, различия между ними довольно существенны. Особенно важны правовые последствия, возникающие после их заключения. Причем, у каждого из названных видов договоров они индивидуальны.

Правоотношения между дольщиком и застройщиком регулируются ФЗ №214. Согласно этой норме, при покупке квартиры в строящемся доме в обязательном порядке должен быть заключен договор долевого участия (ДДУ). Анализируя ст. 4 указанного закона, можно раскрыть понятие того, что же является договором долевого участия. Говоря простыми словами – это письменное соглашение между застройщиком и участником долевого строительства, по которому первый обязуется построить многоквартирный дом за счет средств второго.

Сам договор долевого участия становится легитимным и обретает юридическую силу только тогда, когда составлен в соответствии с определенными правилами и подчинен целому ряду условий. Основным из них является то, что заключенный договор подлежит обязательной государственной регистрации. Такая процедура – своего рода «подушка безопасности» для дольщика. Ведь только после ее прохождения документ считается заключенным, а, следовательно, одна из сторон – участник долевого строительства – в случае неисполнения обязательств другой стороной – застройщиком – может требовать восстановления нарушенных прав.

Более подробно о том, что такое ДДУ, всех тонкостях и нюансах, на которые стоит обратить внимание при его заключении, расписано в статье «Расшифровка и детали ДДУ».

В ФЗ №214 нет ни слова о договоре инвестирования. А между тем, до вступления в действие данной нормы, именно этот вид соглашения являлся основным при регулировании отношений между застройщиком и участником долевого строительства. Ведь дольщик – это, по сути, инвестор. Но и в наши дни, когда основным документом-регулятором при участии в долевом строительстве все-таки является ДДУ, имеет место быть и подписание договора инвестирования.

Договор долевого инвестирования является отдельным самостоятельным видом договоров. Правила и условия его составления и заключения координируются Законом РСФСР №148801 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ФЗ №39 «Об инвестиционной деятельности в РФ», а также ГК РФ. По договору инвестирования построенный объект может быть передан не только тому, кто внес за него денежные средства, но и третьему лицу. Наглядным примером тому может служить ситуация, в которой квартиру в строящемся доме по договору оплачивают родители, а передает ее застройщик уже указанным в договоре детям. Другими словами, родители, выступающие в качестве инвесторов, заключают договор, следят за его исполнением, несут на себе бремя всех рисков и обязательств. Дети же в этом случае будут являться только конечными получателями.

Договор инвестирования не подлежит обязательной государственной регистрации. Свое действие он начинает уже с момента подписания его сторонами. Инвестор, в итоге, может стать как собственником приобретаемого объекта в целом, так и только его доли (в ситуации, когда инвесторов несколько, а объект один и это прописано в договоре).

Казалось бы, ДДУ и договор инвестирования по своей сути схожи между собой. И в первом, и во втором случае ключевым является то, что одна сторона платит (инвестирует), а вторая – строит за счет этих средств. Многие задаются вопросом, является ли участие в долевом строительстве инвестированием? И хотя под инвестированием понимается вложение средств с целью дохода, ответ на этот вопрос – скорее да, чем нет. Дольщик вносит свои средства, как правило, только для покупки строящейся недвижимости, не имея целью получить доход. Но теоретически, если владелец захочет продать квартиру в уже построенном доме, ее цена будет гораздо выше той, которую он заплатил на стадии стройки. А потому сможет получить доход за счет этой разницы.

Подытоживая все вышесказанное, можно выделить основные моменты, отличающие ДДУ и договор инвестирования друг от друга.

  1. В ДДУ стороной-участником долевого строительства может быть только одно лицо. В договоре инвестирования позволительно быть инвесторами сразу нескольким субъектам (физ. и юр. лицам).
  2. По ДДУ расплатиться возможно исключительно денежными средствами. При заключении договора инвестирования в качестве оплаты могут выступать любое имущество или права на него.
  3. По ДДУ конечным получателем построенного жилья может быть только сам дольщик, оплативший его. По договору инвестирования владельцем достроенного и переданного объекта может быть как сам инвестор, как и любое третье указанное им лицо (или даже лица в распределенных долях).
  4. Дольщик, заключивший договор долевого участия, становится единственным собственником недвижимого объекта целиком. Инвесторам позволено распределить владение между собой и таким образом у одного объекта получается сразу несколько собственников. Они владеют им в оговоренных долях.
  5. Участник долевого строительства получает по каждому отдельному ДДУ один отдельный объект. При договоре инвестирования одним соглашением может быть предусмотрена покупка сразу нескольких объектов с последующим их использованием в коммерческой деятельности (например, с целью сдачи в аренду или перепродажи).
  6. ДДУ начинает свое действие только после государственной регистрации. В то время как для договора инвестирования такая процедура обязательной не является.
  7. При заключении ДДУ ответственность застройщика обозначена и самим договором, и законодателем (в частности, ФЗ №214). А вот при подписании договора инвестирования рамки ответственности сторон друг перед другом ограничены только условиями соглашения.
  8. При ДДУ дополнительно заключается и регистрируется договор уступки, что при договоре инвестирования невозможно.

Есть еще одно отличие между договором долевого участия и договором инвестирования, на котором хочется заострить внимание отдельно. Речь идет о таком виде ответственности застройщика, как выплата неустойки.

Как уже было сказано ранее, на страже прав дольщика при заключении ДДУ стоит ФЗ №214. Именно он подробно регулирует вопрос взыскания неустойки с застройщика при нарушении обязательств последним. Подробнее об основаниях и самом процессе взыскания неустойки можно прочитать в статье сайта «Взыскание участником ДДУ неустойки с застройщика».

Теоретически, взыскать при необходимости неустойку по договору инвестирования также возможно. Но сделать это будет гораздо сложнее. Ведь в этом случае границы ответственности строительной фирмы, а, соответственно, и порядок взыскания неустойки, очерчены только самим соглашением. Кроме того, даже если получится истребовать уплату неустойки, ее размер может быть меньше в разы, чем если бы она взыскивалась по ДДУ. Потому что расчет размеров выплат по договору инвестирования будет производиться только с учетом норм ГК. В то время как по договору долевого участия исчисление суммы неустойки производится по правилам, прописанным законодателем в федеральном законе.

Ответ на вопрос, какой же из вышерассматриваемых договоров выбрать для заключения при покупке жилья в строящемся доме, зависит от поставленных целей и задач. В любом случае, в тонкостях различий данных видов соглашений может разобраться только юрист, имеющий специальные познания и богатый опыт в данной области.

Вполне возможен вариант, когда окажется, что для лица, которое собирается заключить ДДУ, будет правильнее и выгоднее выбрать договор инвестирования. Или наоборот. Поэтому не стоит спешить подписывать документы без консультации с профессионалом. Юристы Общества защиты прав дольщиков помогут разобраться, что же выбрать в такой ситуации – ДДУ или договор инвестирования, разъяснят плюсы и минусы каждого из них. Свяжитесь с нами через раздел сайта «Контакты» либо заполните форму обратной связи справа.

Почему ДДУ – инвестиция в недвижимость, а не покупка квартиры

И почему ДДУ нельзя заменить договором инвестирования или купли-продажи.

Важный момент, который нужно понимать при участии в долевом строительстве: оформление ДДУ – это не покупка квартиры напрямую. Почему? Потому что квартиры в новостройке еще просто не существует.

В нее нельзя вселиться сразу, как при покупке квартиры на вторичном рынке. Заключая такой договор, покупатель вкладывает свои средства в возведение своего будущего жилья.

То есть фактически, участие в долевом строительстве – это инвестиция. Покупка доли в бизнесе, которая по завершении строительства обеспечит вам дивиденд в виде квартиры (заранее оговоренной части построенного имущества) – согласно приобретенной доле. Потому дольщиков иногда называют “соинвесторами” – то есть лицами, которые производят инвестицию совместно с другими лицами.

Ведь когда дом готов, сдан в эксплуатацию и застройщик продает в нем квартиры, не распроданные на этапе стройки, он заключает уже не ДДУ, а договор купли-продажи. Хотя это по-прежнему первичный рынок. Потому что в этом случае объект уже есть. Приобретается конкретное, физически существующее жилье, которое можно потрогать.

Продавать квартиры в еще не построенном доме по договору купли-продажи застройщик права не имеет. Самого объекта купли-продажи еще нет.

Но тут есть большое “НО”: финансирование строительства в рамках ДДУ – это особый, отдельный вид правоотношений. И потому заменить договор долевого участия на договор инвестиции тоже нельзя. И снова вопрос – почему?

Долевое строительство vs. инвестиция

Инвестиционные отношения регулирует Федеральный закон об инвестиционной деятельности (39-ФЗ). И вот как он трактует понятие инвестиционной деятельности: “вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта”.

Здесь получение квартиры в рамках долевого строительства вполне может быть расценено как “иной полезный эффект”. Да и покупка жилья по ДДУ не принуждает человека самому жить в полученной квартире – ее можно перепродать, сдать в аренду, то есть фактически получить прибыль.

Обращаем внимание на эти два важных пункта – “получение прибыли” и “осуществление практических действий”.

Долевое же строительство и права, обязанности и гарантии по нему, как мы знаем, регламентирует закон 214-ФЗ. И он не прописывает получение прибыли как основную цель “долевки”. В первой же его статье сказано, что он регулирует отношения, по которым у участников долевого строительства возникает право собственности на объекты этого строительства.

То есть цель заключения ДДУ – приобрести жилое помещение, которое на момент подписания договора не является объектом предпринимательской деятельности. Поэтому пункт “прибыль” здесь не фигурирует. Кроме того, дольщик не участвует непосредственно в реализации строительства и не имеет возможности лично сколь бы то ни было действенно контролировать целевое и своевременное использование вложенных денежных средств. То есть пункт “осуществление практических действий” снимается тоже.

Еще один момент – заключая договор инвестирования, человек берет на себя и прибыль от него, и риски по нему. Проще говоря, если при строительстве дома у застройщика кончились деньги, инвесторам надо будет дополнительно “скинуться” на завершение проекта, сообразно своим долям в этом бизнесе.

В случае же договора долевого участия вся материальная и коммерческая ответственность ложится на застройщика. То есть если дольщик внес по ДДУ всю сумму, то он вправе требовать свою квартиру – без каких-либо дополнительных доплат и невзирая на экономические затруднения строительной компании.

Таким образом, дольщики, фактически являясь соинвесторами, имеют значительно больше прав и больше защиты – благодаря договорам долевого участия. Оформление других видов договоров всех этих гарантий не дает. Еще раз обратимся к 214-ФЗ: его действие “не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве”.

То есть если, например, застройщик предлагает оформить договор инвестирования вместо ДДУ, мотивируя тем, что участие в долевом строительстве – это инвестиции, значит, он пытается обойти закон.

И снова о “серых” схемах

Об этом уже наверняка знают и помнят все, но на всякий случай повторим еще раз: покупка жилья в долевом строительстве должна осуществляться только в рамках 214-ФЗ.

То есть по договору долевого участия. Закон предусматривает еще две возможности – жилищно-строительные кооперативы и жилищные сертификаты, но именно ДДУ даст вам максимальные права и гарантии.

Напомним также, что с 1 июля 2017 года действуют новые правила включения пострадавших граждан в реестр “пострадавших дольщиков”. И в них строго оговаривается – в реестр включаются только те люди, которые заключали договоры участия в долевом строительстве в рамках 214-ФЗ.

Любые другие варианты – предварительные договоры долевого участия, договоры купли-продажи, долговые векселя, договоры инвестиции – это “серые” схемы. “Серые”, потому что есть вероятность, что покупатели получат свои квартиры и по ним тоже. Но есть вероятность, что и не получат.

То есть попытка обойти 214-ФЗ не означает, что застройщик непременно “кинет” покупателя. Возможно, он кристально честен, а ищет лазейку потому, что компания не может соответствовать всем требованиям закона – последние поправки сделали его очень строгим. Вот только с тем же успехом это может быть мошенник, который планирует взять деньги и скрыться с ними. 50 на 50.

Но современный дольщик опытен – ему не нужны лишние риски. Поэтому только ДДУ и 214-ФЗ.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector