Будет ли работодатель возвращать мне деньги за аренду квартиры?
Dolgovnet34.ru

Юридический портал

Будет ли работодатель возвращать мне деньги за аренду квартиры?

Как оформляется компенсация аренды жилья сотрудникам

В некоторых случаях работодатель обязан возмещать затраты на аренду жилья, которое снимает сотрудник. Сопутствующие расходы предполагают особое налогообложение и учет.

В каких случаях траты на аренду жилья будут компенсированы

Основания для компенсации изложены в статье 169 ТК РФ. В частности, траты возмещаются в том случае, если сотрудник по предварительному согласованию с работодателем переезжает в другую местность. Переезд будет связан именно с рабочей необходимостью. В данном случае руководитель компании должен компенсировать траты, связанные со следующими аспектами:

  • Переезд работника вместе с членами его семьи.
  • Перевозка личного имущества.
  • Обустройство на новом месте.

Порядок компенсации, как и размеры выплат, определяется коллективными соглашениями и внутренними актами. Траты на обустройство на новом месте включают в себя расходы на аренду жилья. Следовательно, на основании статьи 169 ТК РФ работодатель обязан возмещать траты на аренду квартиры.

Особенности оплаты аренды

Только в одном случае у работодателя возникает обязанность по оплате аренды: когда он пригласил на работу иногороднего сотрудника. В других случаях руководитель может не возмещать траты. Однако компенсацию он может выплачивать добровольно. В этом случае соответствующие обязательства, взятые добровольно, нужно прописать во внутренних актах. К примеру, это может быть коллективное соглашение. Рассмотрим варианты оплаты:

  • Аренда квартиры, оформленная самой компанией.
  • Жилье арендует именно сотрудник. Работодатель просто возмещает его затраты. Руководитель может делать отчисления как на счет самого сотрудника, так и на счет арендодателя.

Перечисленные сотруднику средства будут считаться доходом в натуральной форме.

Документы, нужные для возмещения трат

Для того чтобы траты сотрудника были компенсированы, нужно предоставить ряд документов. Это бумаги, которые подтверждают расходы работника, подлежащие возмещению. Рассмотрим примерный перечень этих документов:

  • Договор аренды, в котором указана вся сопутствующая информация: ФИО арендодателя и арендатора, стоимость аренды, адрес жилья.
  • Платежки по оплате аренды (к примеру, расписки о получении средств за съем жилья).

ВАЖНО! Желательно, чтобы необходимость компенсирования затрат на аренду была оговорена в трудовом соглашении.

ВНИМАНИЕ! Если договор аренды заключается на срок более года, его нужно регистрировать в Росреестре.

Как отразить траты на аренду в целях налогообложения

Существует два подхода по отношению к учету расходов на оплату аренды. Рассмотрим каждый из них.

Наиболее законный, но сложный способ

По мнению надзорных органов, компенсация за аренду жилья – это трудовая оплата в натуральной форме. Она является одним из элементов, который формирует доход сотрудника. По этой причине необходимость в компенсации должна быть оговорена трудовым соглашением. В ТК указано, что элемент оплаты труда, выраженный в натуральной форме, должен составлять не больше 20% от зарплаты. Сопутствующие расходы работодателя отражаются в «прибыльных» расходах. И в этом случае в их перечне может быть учтена только сумма, не превышающая 20% от зарплаты.

Однако существует прецедент, в котором все траты работодателя были признаны в составе «прибыльных» расходов полностью.

Обосновано это было тем, что все эти траты нужны для обеспечения производственного процесса. Если бы работодатель не возместил все расходы, сотрудники из других городов не смогли бы исполнять свои трудовые функции. Согласно этому же обоснованию, на основании положений ТК нельзя формировать правила налогообложения.

По этой причине правило 20% не совсем правомерно. Доход работодателя в натуральной форме облагается НДФЛ.

Бухгалтерский учет

Данный способ предполагает использование следующих бухгалтерских проводок:

  • ДТ20, 26, 44 КТ76. Включение платы за аренду в состав расходов предприятия.
  • ДТ70 КТ68. Удержание НДФЛ с дохода в натуральной форме, включенного в зарплату сотрудника.
  • ДТ76 КТ68 (субсчет «НДФЛ»). Удержание НДФЛ из средств, которые поступают арендодателю.
  • ДТ76 КТ51. Перечисление средств за аренду жилья.
  • ДТ20 КТ69. Начисление страховых взносов на доход сотрудника в натуральной форме.

Рассматриваемый метод начисления налога хорош тем, что в случае его применения у надзорных органов не возникнет вопросов.

Метод с большими рисками и большими выгодами

Этот метод можно использовать в том случае, если руководитель компании готов отстаивать правомерность применения перед надзорными органами. Основание этого метода – отрицание того, что траты на аренду квартиры являются оплатой труда сотрудника. Одновременно с этим утверждается, что траты являются обоснованными. Оправданность расходов обусловлена тем, что без них компания не сможет нормально функционировать.

В рамках второго подхода все траты учитываются в прочих расходах. Учет расходов производится в полном объеме. Дохода в натуральной форме в данном случае у сотрудника не образуется. Следовательно, не происходит и удержания НДФЛ. Данный метод вполне можно обосновать. Уже возникали соответствующие прецеденты. Суды часто поддерживают такую позицию компании на основании того, что расходы связаны с интересами производства и не являются составляющей оплаты труда.

К СВЕДЕНИЮ! В данном случае не происходит также начисления страховых взносов.

Особенности начисления страховых взносов

По мнению ФСС, траты на компенсацию расходов по аренде жилья являются объектами обложения взносами. Они обладают всеми соответствующими признаками. Следовательно, они облагаются взносами. Соответствующая позиция рассмотрена в письме ФСС от 17 ноября 2011 года.

Однако эту позицию нельзя назвать полностью однозначной. Противоположную позицию можно обнаружить в судебной практике. В частности, существует судебное решение, по которому расходы облагаться не будут. Обосновано это тем, что необходимость компенсировать траты сотрудника на аренду прописана в коллективном, а не в трудовом договоре. В части 1 статьи 7 ФЗ №212 указано, что объектом обложения может являться только доход, возникший на основании трудового соглашения.

Поэтому, если обязанность работодателя компенсировать траты оговорена коллективным соглашением, соответствующие выплаты будут скорее социальными. Они не направлены на стимулирование сотрудников, не зависят от должности работника, выполнения им трудового плана. По этой причине такой доход в натуральной форме не может быть включен в базу для отчисления взносов. Такое же мнение сформулировано и в постановлении ФАС от 1 июня 2014 года.

Какую позицию занять работодателю?

Все зависит от того, готов ли руководитель отстаивать свое мнение. Если нет, то имеет смысл выбрать общепризнанную позицию. В этом случае доход работника будет облагаться взносами. Если же руководитель готов отстаивать свою позицию, можно не отчислять с доходов взносы. Второй вариант более выгоден. Для надзорных органов характерна именно первая позиция, для судов – вторая.

СПРАВКА! Необходимость возмещения затрат на аренду жилья возникает не только в ситуации переезда сотрудника в другой город на ПМЖ. Траты компенсируются и в том случае, если работник уезжает в командировку, труд отличается разъездным характером.

Хочу вернуть налог с доходов от сдачи квартиры. Так можно?

Я хочу купить квартиру, сдавать в аренду и получить за нее вычет. Сейчас у меня небольшая официальная зарплата. Я прикинул срок выплаты вычета за покупку квартиры — получилось 5 лет. Если я буду сдавать эту квартиру, мой доход вырастет. Я его зарегистрирую и буду платить налог 13%. За счет налогов с аренды ежемесячная выплата вычета вырастет, и я смогу получить всю сумму за 3 года.

Пример в цифрах. Официальная зарплата сейчас — 20 000 Р в месяц и 240 000 Р в год. Налог с нее — 31 200 Р . Если к официальной зарплате прибавить 10 000 Р в месяц за сдачу квартиры, получится доход 30 000 Р в месяц и 360 000 Р в год. Налог с него — 46 800 Р . Стоимость квартиры — 1 200 000 Р . Если я не буду сдавать квартиру, вычет я получу за 5 лет, а если буду — за 3 года с небольшим.

Расскажите, считаются ли деньги, которые я получаю за сдачу квартиры, официальным заработком? Смогу ли я вернуть вычет за квартиру раньше? И смогу ли я получить вычет с доходов от аренды у работодателя?

Заранее спасибо за ответ,
Роман

Роман, вы правы в том, что доходы от сдачи квартиры нужно декларировать и платить с них налог. И также вы правы в том, что этот налог можно вернуть с помощью имущественного вычета при покупке квартиры. С тем, как это сделать и почему нельзя забрать все деньги через работодателя, а придется подавать декларацию, сейчас разберемся.

Можно ли вернуть налог с доходов от сдачи квартиры

Да, можно. Потому что налог с доходов от сдачи квартиры облагается НДФЛ по ставке 13%. А это одно из главных условий для возврата налога с помощью вычетов — НДФЛ по другим ставкам вернуть нельзя. Если вы решите сдавать квартиру как самозанятый, ставка с учетом налогового бонуса составит всего 3%, но вернуть эту сумму с помощью вычета будет невозможно.

Если вы будете получать за аренду 10 000 Р в месяц, то за год получите 120 000 Р — это ваш дополнительный доход. В отличие от зарплаты эту сумму вы обязаны декларировать самостоятельно, потому что квартиросъемщик не будет за вас отчитываться и удерживать НДФЛ.

В следующем году вам нужно будет отразить всю сумму дохода в декларации 3-НДФЛ и начислить с нее налог по ставке 13% — 15 600 Р .

Отдельно вы можете указать в декларации зарплату, чтобы посчитать общую сумму дохода и налога за год. Но 31 200 Р НДФЛ на работе с вас уже удержит работодатель. Или вернет вам эту сумму в течение года. Это нужно будет учесть при заполнении декларации.

Всего с доходов на работе и от сдачи квартиры за год будет начислено 46 800 Р налогов. Всю эту сумму можно вернуть из бюджета с помощью любого налогового вычета.

Но нужно понимать, что в вашем случае фактически будет не возврат, а взаимозачет. Вы просто не заплатите в бюджет начисленный НДФЛ, потому что доход от сдачи квартиры перекроется вычетом. К тому моменту, когда наступит срок уплаты этой части налога — 15 июля, вам ее зачтут в счет той суммы, которую государство должно вернуть. Вы не получаете дополнительные деньги из бюджета, а просто не платите туда свои. Фактически налоговая вернет вам не 46 800 Р , а только 31 200 Р НДФЛ, а 15 600 Р вы не заплатите из своего кармана.

Как получить вычет со всех доходов, включая зарплату и сдачу квартиры

За год вы сможете вернуть, или зачесть, в общей сложности 46 800 Р . При этом на покупку квартиры вы потратите 1 200 000 Р . Всю эту сумму можно заявить к вычету и благодаря этому вернуть 156 000 Р налога — 13% от фактических расходов.

Забрать все за год не получится, так как нельзя вернуть больше, чем начислено. Поэтому заявлять вычет со стоимости квартиры вы будете четыре года. Каждый раз неиспользованная сумма вычета будет переходить на следующий год.

Вот что еще нужно учитывать при оформлении имущественного вычета:

  1. У имущественного вычета есть лимит — 2 000 000 Р . Но вы заявите только фактические расходы, то есть 1 200 000 Р . Остаток в сумме 800 000 Р можно будет использовать при покупке другого жилья. В сумму вычета можно включить затраты на отделочные материалы и работы, разработку проектной и сметной документации, расходы на строительство недостроенного дома. У оформления этих расходов есть свои особенности, и налоговая не всегда их принимает.
  2. Кроме расходов на покупку квартиры к вычету можно дополнительно заявить уплаченные проценты по ипотеке. Это поможет не платить налог с доходов от сдачи квартиры, когда основной вычет будет исчерпан. У этого вычета свой лимит и условия.
Читать еще:  Как можно получить право проживания в государственной квартире?

Как задекларировать доходы от сдачи квартиры внаем

Чтобы задекларировать доходы от сдачи квартиры, нужно подать декларацию по форме 3-НДФЛ. Срок — до 30 апреля следующего года. Например, в 2019 году вы будете сдавать квартиру. Тогда вам нужно самостоятельно задекларировать доходы от аренды за 2019 год до 30 апреля 2020 года.

Платить НДФЛ со всего дохода при этом не нужно: его платят до 15 июля, но так как вы сразу заявите вычет, произойдет зачет начисленного налога и налога к возврату из бюджета.

Как вернуть налог с зарплаты и доходов от сдачи квартиры

Вычет можно получить через налоговую в следующем году или через работодателя — в текущем.

Возврат налога через работодателя. Работодатель может вернуть только тот НДФЛ, который он удерживал у своего работника. Или у вас не будут его удерживать каждый месяц. Чтобы получать НДФЛ вместе с зарплатой, нужно взять в налоговой уведомление о праве на вычет и отнести его в бухгалтерию. В течение года вы заберете таким способом 31 200 Р . Вам их выдадут в виде прибавки к зарплате вместо того, чтобы перечислять в бюджет.

Возврат налога с доходов от сдачи квартиры. Доходы от сдачи квартиры вы будете декларировать по итогам года. Всю сумму нужно указать в декларации и там же заявить вычет. Важно сделать это одновременно, чтобы начисления перекрылись налогом к возврату.

Вы укажете в декларации 120 000 Р дополнительного дохода и начислите 15 600 Р НДФЛ. В другом разделе вы заявите имущественный вычет. Ваш доход в размере 120 000 Р перекроет часть вычета в таком же размере. И получится, что по декларации вы ничего не должны бюджету и он вам тоже ничего не должен, — реальных денег вам на счет не поступит. Зато остаток вашего имущественного вычета уменьшится на 120 000 Р .

Вернуть налог реальными деньгами вы сможете, только если сначала его заплатите. Например, подадите декларацию без вычета, до 15 июля заплатите 15 600 Р в бюджет, а потом подадите уточненную декларацию и уже там укажете вычет. Тогда эти 15 600 Р вам вернут. Но это будут ваши же деньги, которые вы до этого потратили.

Сдача квартиры в аренду прекращается раньше, чем заканчивается налоговый период (год). Продолжим наш пример. После 1 марта 2008 года собственник уже не сдает свою квартиру — вплоть до конца года. В этом случае он теоретически обязан подать декларацию в течение пяти рабочих дней с момента прекращения деятельности. И не позднее чем через 15 календарных дней после подачи декларации заплатить НДФЛ.

Сразу скажем: данная норма пункта 3 статьи 229 Налогового кодекса РФ вызывает много вопросов. Ведь собственник жилья не может заранее, в марте, знать, будет ли квартира еще раз сдана до конца года или нет. Юристы советуют вообще не обращать внимания на эту спорную норму.

КОММЕНТИРУЕТ ЮРИСТ
Алексей МАСЛОВ, ведущий юрисконсульт компании «Налоговая помощь»:

— На мой взгляд, норма о пятидневном сроке — пункт 3 статьи 229 Налогового кодекса РФ — сформулирована крайне невнятно. Что значит «прекращение деятельности и (или) прекращение выплат»? Допустим, кто-то сдает квартиру, в середине года заканчивается договор, жильцы съезжают. Значит, собственник прекращает получать доход. Но деятельность-то может продолжаться! Например, можно искать новых арендаторов. Если хозяин квартиры их найдет, он вновь начнет получать доход в текущем налоговом периоде. А если нет — собственник ведь не виноват, он действительно не мог заранее, в пятидневный срок, сказать, найдет он до конца года новых жильцов или нет. Поэтому требование пункта 3 статьи 229 Налогового кодекса РФ о пятидневном сроке спокойно можно игнорировать.

Некоторые собственники указывают в договоре найма заниженную цену. Правда, налоговики могут рассчитать налог самостоятельно, исходя не из цифры, указанной в договоре, а из рыночной цены. Такое право им дает статья 40 Налогового кодекса РФ. Но на практике это встречается редко.

«Хорошо, что собственник вообще решил заплатить НДФЛ — таких случаев пока не так много. Мы, конечно, имеем представление о рыночных ценах — сейчас много информации по сдаче квартир есть в Интернете, но вплотную с теми, кто занижает сумму договора, пока не работаем», — делятся налоговики.

Впрочем, хозяин квартиры, занижая цену в договоре, может столкнуться с другой, не налоговой проблемой. Квартиросъемщики заплатят только официальную часть, по договору, и у собственника не будет ни одного шанса доказать, что изначально речь шла о другой сумме. Получить от арендаторов «серую» часть не получится даже в суде. Поэтому если квартира сдается малознакомым людям, довольно рискованно сильно занижать цену договора.

В помощь тем, кто сдает квартиры: для чего нужен договор аренды и что там надо указать

С одной стороны, договор найма квартиры — опасный документ: если он попадет к налоговикам, то позволит им доначислить НДФЛ. Но, с другой стороны, попытка обойтись без договора может привести к еще более печальному результату, чем доначисление НДФЛ. Договор найма позволяет собственнику быть уверенным, что квартира и имущество останутся в полной сохранности, а арендатору — что хозяин неожиданно не выселит его из квартиры, не вернув залог.

Этот документ составляется по типовой форме, образец мы привели на стр.1, стр.2. Есть несколько принципиальных моментов, на которые мы хотели бы обратить внимание.

1. Приложите к договору опись ценного имущества. Если в квартире есть ценное имущество — дорогая мебель, бытовая техника, — то перед сдачей составьте опись и приложите ее к договору. Укажите, что в случае порчи арендатор должен возместить ущерб (п. 1.3, 3.15 договора). Обговорите, каким образом может быть возмещен этот ущерб, укажите цену данного имущества.
2. Уточните, кто оплачивает коммунальные услуги. Как вариант, коммунальные платежи может производить хозяин, а электроэнергию и телефон — арендатор. В этом случае перед сдачей необходимо снять показания счетчика электроэнергии (п. 3.6, 3.11 договора).
3. Уточните, за чей счет происходит ремонт в случае аварии или другого ЧП. Как правило, хозяин квартиры оплачивает ремонт в том случае, если в происшедшем нет вины арендатора. Например, ЧП произошло из-за того, что в квартире очень старая сантехника. Если же авария по вине жильца, то он и должен платить (п. 3.7, 3.14 договора).
4. Уточните порядок расторжения договора. Юристы советуют собственникам квартир использовать такую формулировку: «. договор также может быть расторгнут любой из сторон на основаниях, предусмотренных законодательством» (п. 5.1 договора). Одно из таких оснований — существенное изменение обстоятельств — статья 451 Гражданского кодекса РФ. Другими словами, если значительно выросли цены на квартиры, а договор не позволяет хозяину поднять плату, он может в одностороннем порядке расторгнуть договор, сославшись на существенное изменение обстоятельств. А затем найти новых арендаторов, согласных платить больше. Кстати, квартиросъемщики также имеют право в одностороннем порядке расторгнуть договор.

При досрочном расторжении одна сторона должна предупредить другую не позднее, чем указано в договоре (п. 5.2 договора).

Могу ли я получить налоговый вычет за съем квартиры?

– Снимал квартиру по договору аренды. Могу ли я получить вычет в 13%? Куда могу предоставить договор аренды? Хозяйка скрывается от уплаты налогов.

Отвечает юрисконсульт компании «Юридическая служба столицы» Дмитрий Тихонов:

Сейчас при приобретении квартиры в собственность граждане могут получить налоговый вычет в размере 13%, но не более 260 тысяч рублей. Если речь идет о договоре найма жилья, то на сегодняшний день получить такой вычет пока нельзя​.​

Расходы по найму квартиры или дома можно будет частично компенсировать, если будет реализована​ ​законодательная​ ​инициатива Минстроя и Агентства по ипотечному жилищному кредитованию​, как раз и предлагающих ввести данное правило​. Сейчас налоговый вычет при аренде возможен только в случае, если недвижимость нежилая. Тогда можно получить вычет входного НДС по коммунальным услугам, но опять же только при условии, если коммунальные услуги включены в арендную плату и оказывает эти услуги сам арендодатель.

Отвечает налоговый консультант Елена Федотова:

Налоговым законодательством предусмотрено четыре категории налоговых вычетов. Первая это стандартные налоговые вычеты. Предоставляются определенным категориям льготников, а также гражданам, имеющим детей вне зависимости от вида расхода, который гражданин осуществляет. Вторая социальные. Право на них возникает уже в случае осуществления затрат, связанных с благотворительностью, обучением, лечением, а также с негосударственным пенсионным обеспечением и добровольным пенсионным страхованием. Следующий вид имущественные вычеты. Они связаны с реализацией имущества и приобретением различных объектов недвижимости. И, наконец, четвертая категория. Профессиональные вычеты. Возможны в случае несения расходов, связанных, соответственно, с профессиональной детальностью.

Так вот, траты на аренду квартиры из всех вышеуказанных вариантов можно отнести лишь к профессиональным вычетам. И то только в случае выполнения двух условий. Первое Вы являетесь индивидуальным предпринимателем, адвокатом, нотариусом, получаете доходы от выполнения работ (оказания услуг) по договорам гражданско-правового характера либо получаете авторские доходы и иные аналогичное вознаграждения. И второе условие квартира, которую Вы арендуете, используется для Вашей профессиональной деятельности, связанной с извлечением дохода (ведь, согласно Жилищному кодексу, жилое помещение для профессиональной деятельности использоваться может). Например, на арендованной квартире Вы проводите уроки репетиторства.

Если названные условия в Вашей ситуации выполняются, то вычет можно получить. В противном случае, к сожалению, нет. Для получения вычета, кроме договора, с Вас могут потребовать документ, подтверждающий оплату расхода. Например, расписку от арендодателя.

Наконец, отвечаю на Ваш вопрос: «Как получить вычет?» Вычет можно оформить или у налогового органа, или у лица, выплачивающего Вам доход. А это, в свою очередь, уже зависит от ряда обстоятельств ведения Вашей деятельности.

Отвечает старший аналитик компании BSA Алексей Зубик:

Стоит упомянуть, что 90% всех сдаваемых квартир в России сдаются нелегально, арендодатели не спешат выходить из тени и предоставлять отчетность в налоговую. А это значит, что ежегодно миллионы рублей не попадают в бюджет за счет уклонения от налогов.

Одним из способов стимуляции возвращения арендодателя в налоговую систему является предоставление налогового вычета. А вслед за вычетом для арендодателя появляется вычет для арендатора. Естественно, при официальном оформлении договора аренды.

Предполагается, что возврат денег по аренде будет проходить по стандартной процедуре возврата средств, примерно как при покупке квартиры и т. п. Для этого необходимо обратиться в налоговую службу и иметь при себе пакет документов:

  • справку по форме 2-НДФЛ;
  • декларацию 3-НДФЛ;
  • заявление на получение вычета;
  • договор аренды жилого помещения, с указанием платежа;
  • чеки или иные документы, подтверждающие факты платежа.

Стоит отметить, что таким способом ФНС получают полную информацию об арендаторе и арендодателе. Это позволит обелить налоговую историю обоих и в дальнейшем упростить взаимодействие последних с инстанцией.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Как налоговики «работают» с теми, кто сдает квартиры в аренду

Налоговая служба объявила войну гражданам-арендодателям, которые «забывают» платить НДФЛ с полученного дохода. Как часто бывает, ФНС уже рассказывает о первых победах. «Главбух» выяснил, каким образом налоговики находят арендодателей и насколько опасно сдавать квартиру, не перечисляя 13 процентов в бюджет.

От инспекторов мы узнали, из каких источников налоговики обычно получают информацию о сдаче квартир. От юристов — в каких случаях имеет смысл спорить с инспекторами.

Кто рассказывает налоговикам о сдаче квартир

У инспекторов есть несколько источников информации.

Государственные ведомства

Узнать о «серой» сдаче квартир налоговикам в основном помогают два государственных ведомства: Федеральная миграционная служба РФ и Федеральная регистрационная служба РФ.

Федеральная миграционная служба. Каждый иностранец, легально приехавший в Россию, состоит на миграционном учете. Все юридические моменты прописаны в Федеральном законе от 18 июля 2006 г. № 109-ФЗ «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации». Правила миграционного учета утверждены постановлением Правительства РФ от 15 января 2007 г. № 9. В этом документе сказано, что иностранец обязан подать в территориальный орган ФМС России заявление о регистрации по месту своего пребывания. Если речь идет о съемной квартире, то — в этой квартире.

«От ФМС мы узнаем, по каким адресам живут иностранцы, затем находим собственников этих квартир и предлагаем заплатить налог», — рассказывают «Главбуху» московские инспекторы.

Федеральная регистрационная служба. У чиновников есть сведения о людях, у кого в собственности находится две квартиры и более. Для налоговиков это повод заподозрить, что одна из них сдается. В итоге письма от инспекторов с предложением заплатить НДФЛ порой получают люди, которые и не думали сдавать квартиру.

Военные части. Сразу уточним: связи между налоговиками и военными частями налажены далеко не везде. Но в тех регионах, где это есть, например в Ульяновской области, налоговики располагают отличным дополнительным источником информации. Бухгалтерия выделяет военнослужащим деньги на съем жилья и требует предоставить копию договора аренды. Эта копия может быть передана налоговикам.

Коммерческие структуры

Разумеется, получить информацию от представителей бизнеса налоговикам труднее, чем от государственной структуры. Как правило, это удается только в одном случае — в рамках выездной проверки, когда инспекторы получают доступ ко всем документам.

Риэлторы. Когда арендаторы находят квартиру через посредника, они заключают два договора: с хозяином — о найме жилого помещения и с риэлтором — об оказании услуг. Экземпляр второго договора остается у риэлтора. Налоговики могут обнаружить этот документ во время проверки. Впрочем, рассказывают инспекторы, порой коммерческие структуры «сдают» своих клиентов и не дожидаясь проверки. Дальше дело техники — найти хозяина помещения и напомнить ему об обязанности перед бюджетом.

Читать еще:  Бывший госслужащий имеет право стать ИП?

Крупные организации, которые снимают квартиры для сотрудников. Сотрудник приносит в бухгалтерию договор найма жилого помещения, получает компенсацию, а копия документа остается у работодателя. При проверке бухгалтеры вынуждены показывать эти документы инспекторам.

Другие источники

Соседи и участковые милиционеры — вот самые «разрекламированные» налоговиками источники. Глава ФНС России Михаил Мокрецов призывает людей рассказывать о соседях, сдающих квартиры. Это и есть психологическая атака: благодаря СМИ у собственника жилья должно сложиться стойкое убеждение, что рано или поздно соседи «доложат». На самом деле таких случаев пока немного. У участкового милиционера также нет стимула работать с «серыми» арендодателями. Ведь подобная деятельность не входит в его обязанности.

По-настоящему опасным источником являются сами бывшие арендаторы. Например, они поссорились с собственником и вынуждены искать новое жилье. Ничто не мешает им обратиться в налоговую и рассказать, в какие сроки и за какую плату они снимали квартиру. В качестве доказательства они могут показать договор о найме жилого помещения.

Как инспекторы «работают» с хозяевами квартир

Посмотрим, как работали налоговики с «серыми» арендодателями в 2007 году — именно тогда инспекторы стали уделять повышенное внимание сдаче квартир. Сначала они собирали информацию — итогом стал список потенциальных декларантов, то есть людей, которые в 2006 году сдавали квартиры, получали доход и, соответственно, обязаны были не позднее 30 апреля 2007 года его задекларировать. Затем вычеркнули тех, кто сдал декларацию, а остальным арендодателям направили письма с предложением явиться в инспекцию для «воспитательной беседы». Право вызывать к себе налогоплательщика инспекторам дает подпункт 4 пункта 1 статьи 31 Налогового кодекса РФ.

В ходе беседы налоговики предлагали собственнику квартиры самостоятельно (то есть без суда) уплатить НДФЛ по итогам 2006 года. Причем довольно часто у инспекторов не было документов, которые бы подтверждали получение дохода. То есть заставить собственника заплатить 13 процентов в судебном порядке они бы не смогли.

КОММЕНТИРУЕТ ЧИНОВНИК
Ольга ГАСАНОВА, начальник отдела камеральных проверок № 2 ИФНС России по Железнодорожному району г. Ульяновска

— Информацию о том, кто сдает квартиры, мы получаем от Федеральной миграционной службы, от военных частей, руководителей ЖКХ, риэлторов и от простых граждан по телефону доверия. Причем самого договора о найме помещения у нас может и не быть. Достаточно пригласить хозяина в инспекцию, рассказать, что нам известно о факте сдачи квартиры, и попросить уплатить налог. Как правило, уже через несколько дней люди подают декларации.

Разумеется, НДФЛ, полученный от сдачи квартиры, нужно платить. Но, с другой стороны, тот факт, что хозяина квартиры пригласили «побеседовать» в инспекцию, вовсе не значит, что налоговики располагают стопроцентными доказательствами. Более того, бывают случаи, когда человек на самом деле не сдает квартиру, а инспекторы между тем требуют уплатить налог. Например, хозяин квартиры заключил договор о сдаче сроком на год, а потом поссорился с квартиросъемщиками, и те съехали намного раньше. Документ попал к инспекторам, и они требуют заплатить НДФЛ с дохода за все 12 (!) месяцев.

Как быть в таком случае? Можно привести следующие аргументы. Договор — это только намерение хозяина сдавать свою квартиру. В дальнейшем стороны могли передумать, расторгнуть договор, в конце концов, арендатор мог перестать платить. А базой для НДФЛ служит как раз фактически полученный доход. Значит, чтобы начислить налог, помимо договора нужно иметь документ, подтверждающий получение дохода, — расписку или платежное поручение.

В большинстве случаев у налоговиков такого документа нет. Соответственно, требования заплатить НДФЛ незаконны. Однако когда человек отказывается, начинается психологическая атака. Например, инспекторы грозятся, что устроят очную ставку с квартиросъемщиками или даже вызовут тех в суд. Впрочем, налоговики сами понимают — к тому времени, когда состоится заседание суда, эти люди уже скорее всего перестанут снимать квартиру и вряд ли их вообще удастся найти. Поэтому, потерпев фиаско в психологической атаке, налоговики скорее всего оставят собственника квартиры в покое.

В целом с физическими лицами налоговикам спорить намного труднее, чем с юридическими. С хозяина квартиры, если только он не является индивидуальным предпринимателем, нельзя взыскать налог в бесспорном порядке. Если собственник отказывается платить, у инспекторов не остается иного выхода, кроме как обратиться в суд. А делать этого налоговикам не хочется.

«В суд мы не пойдем. Зачем? В конце концов, на одного такого упрямого найдется десяток людей, которые заплатят НДФЛ. Лучше мы с ними будем работать, чем по судам ходить», — объясняет инспектор на условиях анонимности.

Что нужно знать тем, кто платит НДФЛ с арендной платы за жилье

Для тех, кто действительно обязан платить НДФЛ с доходов от сдачи жилья в аренду, мы привели ответы на самые часто задаваемые вопросы.

Нужно ли платить налог за предыдущие годы «серой» сдачи?

Многих пугает мысль: вдруг инспекторы заставят заплатить налог за все предыдущие годы аренды? Например, в 2007 году собственника вызывают в инспекцию, проводят «воспитательную беседу», в итоге он решает заплатить налог по доходам, полученным в 2006 году. Но на самом деле квартира также сдавалась и в 2005 году, и в 2004-м … Не придется ли платить налог и за эти периоды?

На практике инспекторы этого не требуют — они ограничиваются текущим налоговым периодом. В декларации 3-НДФЛ (раздел «Доходы от источников в Российской Федерации, облагаемые налогом по ставке … процентов») хозяин квартиры указывает «доход от сдачи квартиры в аренду в 2007 году», реквизиты договора, а также ставку — 13 процентов. Копия самого договора и расписка о получении денег прилагаются к декларации.

Нужно ли регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя?

Особенности исчисления НДФЛ для граждан, сдающих квартиры, прописаны в статьях 228 и 229 Налогового кодекса РФ. Регистрироваться в качестве предпринимателя не нужно.

В какой срок подавать декларацию и уплачивать налог?

Налоговый кодекс предусматривает два варианта: собственник квартиры может получать доход до конца налогового периода (года) либо прекратить сдавать жилье где-то в середине года. Правда, второй случай не так часто встречается на практике.

Квартиру сдают до конца налогового периода (года) или дольше. Например, хозяин заключает с жильцом договор на год — с 1 марта 2007 года по 1 марта 2008 года. Он обязан заплатить НДФЛ с дохода, который был получен с 1 марта по 31 декабря 2007 года. Для этого не позднее 30 апреля 2008 года хозяин должен подать декларацию, а не позднее 15 июля 2008 года — заплатить налог.

Сдача квартиры в аренду прекращается раньше, чем заканчивается налоговый период (год). Продолжим наш пример. После 1 марта 2008 года собственник уже не сдает свою квартиру — вплоть до конца года. В этом случае он теоретически обязан подать декларацию в течение пяти рабочих дней с момента прекращения деятельности. И не позднее чем через 15 календарных дней после подачи декларации заплатить НДФЛ.

Сразу скажем: данная норма пункта 3 статьи 229 Налогового кодекса РФ вызывает много вопросов. Ведь собственник жилья не может заранее, в марте, знать, будет ли квартира еще раз сдана до конца года или нет. Юристы советуют вообще не обращать внимания на эту спорную норму.

КОММЕНТИРУЕТ ЮРИСТ
Алексей МАСЛОВ, ведущий юрисконсульт компании «Налоговая помощь»:

— На мой взгляд, норма о пятидневном сроке — пункт 3 статьи 229 Налогового кодекса РФ — сформулирована крайне невнятно. Что значит «прекращение деятельности и (или) прекращение выплат»? Допустим, кто-то сдает квартиру, в середине года заканчивается договор, жильцы съезжают. Значит, собственник прекращает получать доход. Но деятельность-то может продолжаться! Например, можно искать новых арендаторов. Если хозяин квартиры их найдет, он вновь начнет получать доход в текущем налоговом периоде. А если нет — собственник ведь не виноват, он действительно не мог заранее, в пятидневный срок, сказать, найдет он до конца года новых жильцов или нет. Поэтому требование пункта 3 статьи 229 Налогового кодекса РФ о пятидневном сроке спокойно можно игнорировать.

Некоторые собственники указывают в договоре найма заниженную цену. Правда, налоговики могут рассчитать налог самостоятельно, исходя не из цифры, указанной в договоре, а из рыночной цены. Такое право им дает статья 40 Налогового кодекса РФ. Но на практике это встречается редко.

«Хорошо, что собственник вообще решил заплатить НДФЛ — таких случаев пока не так много. Мы, конечно, имеем представление о рыночных ценах — сейчас много информации по сдаче квартир есть в Интернете, но вплотную с теми, кто занижает сумму договора, пока не работаем», — делятся налоговики.

Впрочем, хозяин квартиры, занижая цену в договоре, может столкнуться с другой, не налоговой проблемой. Квартиросъемщики заплатят только официальную часть, по договору, и у собственника не будет ни одного шанса доказать, что изначально речь шла о другой сумме. Получить от арендаторов «серую» часть не получится даже в суде. Поэтому если квартира сдается малознакомым людям, довольно рискованно сильно занижать цену договора.

В помощь тем, кто сдает квартиры: для чего нужен договор аренды и что там надо указать

С одной стороны, договор найма квартиры — опасный документ: если он попадет к налоговикам, то позволит им доначислить НДФЛ. Но, с другой стороны, попытка обойтись без договора может привести к еще более печальному результату, чем доначисление НДФЛ. Договор найма позволяет собственнику быть уверенным, что квартира и имущество останутся в полной сохранности, а арендатору — что хозяин неожиданно не выселит его из квартиры, не вернув залог.

Этот документ составляется по типовой форме, образец мы привели на стр.1, стр.2. Есть несколько принципиальных моментов, на которые мы хотели бы обратить внимание.

1. Приложите к договору опись ценного имущества. Если в квартире есть ценное имущество — дорогая мебель, бытовая техника, — то перед сдачей составьте опись и приложите ее к договору. Укажите, что в случае порчи арендатор должен возместить ущерб (п. 1.3, 3.15 договора). Обговорите, каким образом может быть возмещен этот ущерб, укажите цену данного имущества.
2. Уточните, кто оплачивает коммунальные услуги. Как вариант, коммунальные платежи может производить хозяин, а электроэнергию и телефон — арендатор. В этом случае перед сдачей необходимо снять показания счетчика электроэнергии (п. 3.6, 3.11 договора).
3. Уточните, за чей счет происходит ремонт в случае аварии или другого ЧП. Как правило, хозяин квартиры оплачивает ремонт в том случае, если в происшедшем нет вины арендатора. Например, ЧП произошло из-за того, что в квартире очень старая сантехника. Если же авария по вине жильца, то он и должен платить (п. 3.7, 3.14 договора).
4. Уточните порядок расторжения договора. Юристы советуют собственникам квартир использовать такую формулировку: «. договор также может быть расторгнут любой из сторон на основаниях, предусмотренных законодательством» (п. 5.1 договора). Одно из таких оснований — существенное изменение обстоятельств — статья 451 Гражданского кодекса РФ. Другими словами, если значительно выросли цены на квартиры, а договор не позволяет хозяину поднять плату, он может в одностороннем порядке расторгнуть договор, сославшись на существенное изменение обстоятельств. А затем найти новых арендаторов, согласных платить больше. Кстати, квартиросъемщики также имеют право в одностороннем порядке расторгнуть договор.

При досрочном расторжении одна сторона должна предупредить другую не позднее, чем указано в договоре (п. 5.2 договора).

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector