Аренда квартиры, неустойка при просрочке платежа
Dolgovnet34.ru

Юридический портал

Аренда квартиры, неустойка при просрочке платежа

Как защитить свои права при просрочке оплаты аренды квартиры

Главное – договор

Многие граждане не заключают договор из-за того, что не желают платить налоги и боятся возможных проблем с налоговыми органами. Другие не заключают письменный договор по своему незнанию или просто не желают утруждать себя лишними формальностями. Третьи не заключают такой договор, поскольку хотят иметь возможность в любой момент выселить нанимателя.

Но составление письменного договора – главный способ защиты Ваших прав. Правильно подготовленный и подписанный сторонами договор в равной мере полезен и необходим обеим сторонам. Обязательная письменная форма договора аренды (найма) квартиры установлена законом. В отсутствии письменного соглашения ни одна из сторон в большинстве спорных ситуаций не получит должной правовой защиты в суде.

Для аренды квартиры гражданами должен быть составлен договор найма жилого помещения – в сущности, не особо важно как будет называться договор: договором найма или договором аренды. Закон не содержит четкого разграничения терминов «аренда» и «наём», более того, данные термины являются синонимами. Однако к любой аренде гражданами жилья для проживания предусматриваются специальные положения о договоре найма жилого помещения, которые несколько отличаются от норм, регулирующих сдачу квартир юр. лицам.

Условия договора, гарантирующие защиту от неплательщиков

Хотя любой договор аренды квартиры, содержащий информацию о сторонах, арендуемой квартире, а также о размере и сроках уплаты арендных платежей, может являться основанием для судебного взыскания с арендаторов неуплаченной ими арендной платы, но грамотно составленное соглашение может предупредить такую неуплату.

  • В первую очередь, собственники жилья могут защитить себя посредством обеспечительного платежа (депозита), часто также называемого «залогом» (что несколько не верно). В договоре можно установить условие об обеспечительном платеже, который представляет собой денежную сумму, передаваемую арендодателю на случай нарушения обязательств по договору арендатором. Взяв обеспечительный платеж в размере одного или двух месяцев аренды, собственник квартиры может компенсировать неуплаченную часть арендной платы или долги по коммунальным услугам, оставленные арендатором. Из нее можно также компенсировать стоимость испорченного или пропавшего по вине арендатора, его сожителей или гостей имущества, которое было передано вместе с квартирой (мебель, бытовая техника и т.д).

Обычно, сумма такого платежа подлежит возврату после прекращения договора. Иногда может предусматриваться, что сумма такого платежа возвращается арендатору путем зачета в счет последних месяцев аренды. Но первый способ наиболее предпочтителен, поскольку будет гарантировать, что даже внезапно обнаружившиеся долги по коммунальным услугам будут оплачены за счет арендатора.

Казалось бы, можно подумать о том, что собственник может взять такой депозит и без договора или же если такого условия прямо не будет в его тексте. Однако мало арендаторов согласится на такое, поскольку отсутствие в договоре условия об обеспечительном платеже не гарантирует его возврат после прекращения аренды. Это будет означать для арендатора, что он фактически может заплатить недобросовестному арендатору еще за один или несколько лишних месяцев аренды в ситуации, когда он даже не будет пользоваться квартирой. Поэтому данное условие важно отразить в договоре, регламентировав размер, а также порядок и сроки передачи суммы обеспечительного платежа.

  • В договоре важно подробно регламентировать порядок оплаты и желательно установить предварительную оплату.

Предоплата помогает избежать больших задержек, хотя неуплата за один месяц не будет являться основанием для расторжения договора в соответствии с законом. Неуплата за два месяца при сроке договора, составляющем менее года, поможет собственнику гарантированно получить деньги хотя бы за один месяц пользования квартирой. Если арендатор не заплатит второй раз, то в данном случае собственник может расторгнуть договор в установленном законом порядке.

Однако если срок договора составляет год или соглашение действует более года, то для расторжения договора по требованию арендодателя закон требует наличие просрочки оплаты, допущенной арендатором, за шесть месяцев.

  • Условие о неустойке может стимулировать арендатора соблюдать договор и платить вовремя.

Неустойка – это штрафы или пени за определенный период, которые могут быть начислены арендатору в случае, если он нарушает договор. Так, в соглашении может быть предусмотрена неустойка за неоплату квартиры – соответственно, вовремя не платящий арендатор будет обязан выплатить арендодателю более значительную сумму, нежели чем только стоимость аренды.

Не стоит устанавливать слишком большую неустойку, поскольку в таком случае она может быть снижена в суде по требованию арендатора, причем, возможно, до очень малых сумм. В договоре можно также установить, что неустойка не может быть больше стоимости одного месяца аренды, что может позволить избежать снижения такой неустойки в суде.

В любом случае, данное условие работает только в том случае, если у арендатора есть деньги или имущество – если их нет, то вряд ли Вы сможете получить с неплательщика сумму штрафов и пеней, да и саму неуплаченную арендную плату.

Что делать собственнику квартиры при неуплате арендатором платы за пользования квартирой?

Ответ на этот вопрос зависит от того, желает ли собственник жилья сохранить договор, и уверен ли он в том, что арендатор все-таки заплатит. Кроме того, перечень действий будет зависеть от срока договора и периода, за который не заплатил арендатор.

Ситуация первая: Арендатор уверяет, что у него временные финансовые трудности, но арендодатель готов подождать некоторое время. Кроме того, договором не был предусмотрен обеспечительный платеж.

Проблемы с деньгами могут возникнуть у многих, при этом их часто можно разрешить в короткие сроки. Вряд ли стоит сразу думать о прекращении аренды, если арендатор в первый раз вовремя не заплатил за квартиру – а тем более при предоплате, которая устанавливается в большинстве договоров. Однако систематические просрочки по оплате могут стать знаком – у арендодателя могут появиться сомнения в целесообразности дальнейшей аренды. Если арендатор допустил такую просрочку, а в особенности неоднократно, то он лишается преимущественного права на перезаключение договора аренды на новый срок.

Но если арендатор не платит более чем за месяц, то не стоит поддаваться на его уговоры – если он не заплатил за 2 месяца, то, скорее всего, он не заплатит и за третий. В таком случае рекомендуется попросить арендатора освободить квартиру – желательно письменным уведомлением. А если он не захочет съезжать, то стоит расторгнуть договор в судебном порядке. В судебном порядке арендодатель также может истребовать у арендатора сумму неуплаченных платежей по арендной плате и коммунальным услугам (если обязанность по их оплате лежит на арендаторе), а также неустойку или проценты за пользование денежными средствами.

Но стоит помнить, что судебные тяжбы займут время, а размер долга будет только расти – поэтому рекомендуется не затягивать с обращением в суд.

Ситуация вторая: По договору предусмотрен обеспечительный платеж равный одному или двум месяцам аренды. По договору предусмотрена предоплата.

В такой ситуации собственник квартиры наиболее защищен. По факту, даже если арендатор перестанет платить, то собственник квартиры получит оплату за два-три месяца, а после этого пойдет в суд и расторгнет договор. Конечно, если арендатор не захочет освобождать квартиру потребуется время на судебные разбирательства – а потому, если у арендатора совершенно нет денег на банковских счетах и никакого ценного имущества, то сумма обеспечительного платежа будет являться единственным способом получить от арендатора плату за пользование жильем.

Читать еще:  Больничный лист при беременности посредством ЭКО

Но ситуация с предоплатой и депозитом значительно лучше ситуации с отсутствием двух данных условий в договоре аренды, когда у арендатора отсутствует имущество на которое можно обратить взыскание по решению суда.

Даже если после вынесения судом решения о расторжении договора и обязанности продавца компенсировать неуплаченную арендную плату и сумму неустойки или проценты по 395 ГК РФ не получится ничего взыскать с арендатора, то важно помнить о том, что за невыплаченные долги ему могут ограничить выезд за рубеж.

Ситуация третья: Арендатор просрочил оплату, а арендодатель желает его выселить

Если все же собственник квартиры хочет выселить неплательщика, то важен срок договора и период неуплаты.

Если срок договора составляет менее года, то квартиранта можно выселить через два месяца. Когда договор заключен на год и более, то арендатора можно выселить только в случае если он не заплатил за 6 месяцев. Но даже в этом случае есть лазейки, позволяющие расторгнуть договор раньше.

Договор можно расторгнуть в случае ухудшения состояния квартиры, порчи или пропажи имущества, переданного арендатору. Если данные факты имели место, то собственник квартиры может расторгнуть договор досрочно. Но не стоит злоупотреблять данным правом – вряд ли получится расторгнуть договор в суде, если пропала только недорогая посуда или была сломана бытовая техника небольшой стоимости. Кроме того, стоит помнить, что у любых вещей имеется срок эксплуатации и их повреждение или поломка могут быть следствием естественного износа.

Арендатор может быть выселен до окончания срока договора в случае, если он систематически нарушал интересы соседей. При этом, для расторжения договора арендодатель должен письменно известить арендатора о недопустимости дальнейших нарушений. Если они все же продолжились, то можно расторгнуть договор, обратившись в суд – но соседям также желательно поучаствовать в деле. Фактически, собственник квартиры может воспользоваться конфликтом между арендатором и соседями для выселения неплательщика.

В какой суд обращаться для расторжения договора и привлечения арендатора к гражданско-правовой ответственности?

Но нужно помнить, что если арендатор не захочет добровольно освобождать квартиру, то для законного разрешения спора придется обращаться в суд.

Арендодатель должен заявить в своем иске требование о досрочном расторжении договора найма жилого помещения и взыскании с нанимателя оплаты по договору. К последним суммам может быть прибавлена неустойка, если она была предусмотрена соглашением (в исковом заявлении стоит рассчитать ее на момент предъявления иска). С арендатора могут быть также взысканы проценты за пользование денежными средствами (суммой неуплаченных арендных платежей), однако такие проценты рассчитываются по ключевой ставке Банка России, которая на момент написания данного материала составляет всего 7 процентов.

Если сумма всех требований (неуплаченной арендной платы, неустойки или процентов) составляет менее 50 тысяч рублей, то собственник жилья должен обратиться с иском в мировой суд. В случае, когда арендатор задолжал большую сумму, следует обращаться в районный суд.

Однако подавать такие иски необходимо по месту жительства ответчика, а учитывая факт того, что у арендатора может не иметься даже временной регистрации в арендуемой квартире (мало кто регистрирует нанимателей в своем жилье, хотя за неисполнение данной обязанности предусмотрена административная ответственность – причем для обеих сторон соглашения), арендодателю может требоваться обращение в суд в другом регионе. Поэтому рекомендуется изменить подсудность (суд, который будет рассматривать споры по договору) соглашением сторон, тем более, ст.32 ГПК РФ позволяет это сделать.

Как посчитать неустойку за просрочку сдачи дома и проценты при расторжении договора?

Законом установлен размер неустойки и процентов — 1/300 ставки рефинансирования Центробанка от цены договора за каждый день просрочки. Если дольщиком является гражданин, неустойка и проценты уплачиваются в двойном размере!

Формула расчета неустойки за просрочку передачи квартиры
(цена квартиры / 100 * ставка рефинансирования на день передачи / 300 * 2) * ____ дней

  • Цену квартиры берем из договора долевого участия. Если вы купили квартиру по переуступке, все равно берете цену из ДДУ.
  • Ставка рефинансирования (ключевая ставка) берется на день передачи квартиры (подписания акта приема-передачи). Если квартира еще не передана, тогда можно посчитать неустойку для претензии или иска по действующей на данный момент ставке. Впоследствии при передаче квартиры / изменении ключевой ставки возможно скорректировать исковые требования (подать ходатайство об уменьшении или увеличении исковых требований с уточненным расчетом).

Размер ключевой ставки (ставки рефинансирования) для расчета неустойки по ДДУ

Период действия ставки (выберите тот, в который попадает дата передачи вам квартиры по акту) Ставка рефинансирования (ключевая ставка), %
14.09.2012 – 31.12.2015 8,25
01.01.2016 – 13.06.2016 11
14.06.2016 – 18.09.2016 10,5
19.09.2016 – 26.03.2017 10
27.03.2017 – 01.05.2017 9,75
02.05.2017 – 18.06.2017 9,25
19.06.2017 – 17.09.2017 9
18.09.2017 – 29.10.2017 8,5
30.10.2017 – 17.12.2017 8,25
18.12.2017 – 11.02.2018 7,75
12.02.2018 – 25.03.2018 7,5
26.03.2018 – 16.09.2018 7,25
17.09.2018 – 16.12.2018 7,5
17.12.2018 – 16.06.2019 7,75
17.06.2019 – 28.07.2019 7,5
29.07.2019 – 08.09.2019 7,25
09.09.2019 – 27.10.2019 7
28.10.2019 – 15.12.2019 6,50
16.12.2019 – 09.02.2020 6,25
10.02.2020 – 6

С 01.01.2016 ЦБ РФ приравнял ставку рефинансирования к ключевой ставке. То есть если фактическая передача квартиры у вас произошла до 31.12.2015 включительно, вы рассчитываете неустойку по ставке рефинансирования (8,25%). Если квартира фактически передается с 01.01.2016 и позже, берете для расчета ключевую ставку. Ее величина с 03.08.2015 составляет 11%, с 14.06.2016 10,5%. С 19.09.2016 10%. C 27.03.2017 9,75%. С 02.05.2017 9,25%. С 19.06.2017 9%. С 18.09.2017 8,5%. C 30.10.2017 8,25%. C 18.12.2017 7,75%. С 12.02.2018 7,5%. С 26.03.2018 7,25%, с 17.09.2018 7,5%, с 17.12.2018 7,75%, с 17.06.2019 7,5%, с 29.07.2019 7,25%, с 09.09.2019 7%, с 28.10.2019 6,5%, с 16.12.2019 6,25%, c 10.02.2020 6%.

  • Период просрочки определяется исходя из срока передачи квартиры по акту (не срока сдачи дома, не срока окончания строительства, не срока ввода в эксплуатацию) — со следующего дня за той датой, когда квартиру должны были передать по условиям ДДУ, по день подписания акта приема передачи (включительно).
  • Многие нюансы судебной практики по взысканию неустоек за просрочку передачи квартир по 214-ФЗ разобраны в нашей статье: ЧаВо: неустойка по 214-ФЗ за нарушение срока передачи квартиры по ДДУ

Пример расчета неустойки за просрочку сдачи дома.

Цена договора — 3 млн. рублей.
Просрочка — 30 дней.
Ставка рефинансирования (ключевая ставка) — 10%.
Дольщик — гражданин (умножаем на 2).
Неустойка = (3000000 рублей/100 * 10/300 * 2) * 30 дней = 2000 рублей * 30 дней = 60000 рублей.

Расчет процентов, уплачиваемых дольщику при расторжении договора

Сумма, внесенная в счет цены договора – 3 млн. рублей.
Период со дня уплаты денег дольщиком по момент фактического возврата – 300 дней.
Дольщик — гражданин (умножаем на 2).
Ставка рефинансирования (ключевая) на момент возврата денег — 10%

Неустойка = (3000000 рублей/100 * 10/300 * 2) * 300 дней = 2000 рублей * 300 дней = 600000 рублей.

Если вы оплачивали квартиру в рассрочку (по частям),

тогда проценты при расторжении договора нужно будет считать по отдельным периодам. Например, если 01.01.2017 вы внесли 1 млн рублей в счет цены договора долевого участия, 01.02.2017 — еще 1 млн рублей, вам нужно будет посчитать проценты за период с 01.01.2017 по 31.01.2017 от 1 млн рублей, за период с 01.02.2017 по день возврата денег — от 1 + 1 = 2 млн рублей. Суммы процентов за каждый период нужно будет суммировать, и получится итоговая сумма неустойки.

Пени за просрочку платежа аренды

Часто случается ситуации по просрочке арендных платежей в следствии этого возникает увлечение долга и начисления пени.

В договоре аренды одним из основных пунктов предполагается начисление обязательного периодического платежа за арендуемое имущество. Корректно составленный договор предусматривает:

  • сумму платежа;
  • конкретные сроки его проведения;
  • неустойки, связанные с нарушением предыдущих пунктов.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ видами начисляемой неустойки могут быть: штраф или пени. Неустойка, связанная с количеством просроченных дней, подразумевает начисление пени за просрочку платежа аренды. В случае, предусмотренном договором аренды, пени за просрочку арендной платы составляет определенный процент от суммы обязательного платежа за каждый просроченный день.

Важно, что отсчет идет с календарного дня, который следует за предусмотренным договором аренды.

Поскольку наиболее распространенным способом укрепления финансовой дисциплины арендатора является начисление пеней за просрочку платежа аренды, составление договорных обязательств обязательно должно предусмотреть эти санкции. Защита интересов арендодателя в случае некорректного составления договора, не предусматривающего пени за просрочку арендной платы, может производиться в судебном порядке.

Статьей 332 ГК РФ предусмотрен процент за использование просроченного арендного платежа. Арендодатель имеет право на выплату неустойки, определенной законодательством, независимо от наличия данного пункта в арендном договоре.

Решение начисления пени за просрочку платежей по арендной плате в судебном порядке невозможно без письменно оформленных претензий. Полный или частичный отказ от долговых обязательств в письменной форме явится необходимым прецедентом для обращения в суд.

Претензия составляется в произвольной форме, но обязательно содержит сведения о:

  • имени должника;
  • номере, зарегистрированного договора аренды;
  • описание условий нарушения договорных обязательств;
  • сумма требований с обоснованными расчетами;
  • номер и дата претензии;
  • обязательная ссылка на законодательство;
  • указание срока обоснованного ответа на претензию.

Статья 395 ГК РФ позволяет взыскать проценты с арендатора за пользование чужими денежными средствами, поскольку невыплаченная сумма аренды относится к ним. На размер процентов существенное влияние оказывает ставка рефинансирования, которая определяется ЦБ (на данный момент она достаточно низка). Пеня за просрочку платежа аренды может быть в данном случае незначительной. Иногда этого этапа избегают, особенно, если арендная плата выплачена по взаимному соглашению.

Постановлением Пленума ВС РФ от 07.02.2017 N 6 внесены изменения в Постановление ПЛЕНУМА ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 24 марта 2016 г. N 7
Пленум ВС РФ указал: если просрочка была с 1 июня 2015 года по 31 июля 2016 года включительно, проценты по ст. 395 ГК РФ определяются согласно средним ставкам банковского процента по вкладам физлиц. Речь идет о ставках, которые существовали в месте жительства кредитора-физлица или месте нахождения кредитора-юрлица и имели место в соответствующие периоды просрочки.
Если же просрочка была после 31 июля 2016 года, для расчета процентов по ст. 395 ГК РФ по нужно использовать ключевую ставку ЦБ РФ, которая действовала в периоды просрочки.
Оба правила не будут работать, если законом или договором установлен иной размер процентов.

Онлайн калькулятор по расчету пени статье 395 ГК РФ,

Расчет задолженности по новым правилам статьи 395 ГК РФ, принятой 1 июня 2015 г. и 1 августа 2016 г.
Однако калькулятор учитывает и ставки рефинансирования ЦБ, действовавшие до 1 июня 2015 года
Калькулятор пени считает неустойку по договору аренды, поставки, подряда и другим видам неисполнения денежных обязательств в рублях, долларах или евро.
Если в самом договоре прописан процент неустойки, то расчёт нужно проводить с помощью калькулятора расчёта договорной неустойки с фиксированным процентом

ВС РФ: с застройщика, нарушившего срок передачи квартиры, могут быть взысканы расходы на оплату аренды жилья

Yuriy Golub/ Shutterstock.com

19 июня 2015 года Р. и общество “А” заключили договор участия в долевом строительстве. По условиям этого договора застройщик обязался построить жилой дом и передать Р. однокомнатную квартиру во втором полугодии 2015 года. Свои обязательства по оплате квартиры Р. исполнила полностью. Однако 21 октября 2015 года общество направило в ее адрес сообщение о переносе сроков завершения строительства и передачи помещения, предложив подписать дополнительное соглашение с указанием нового срока окончания строительства – первое полугодие 2016 года.

В ответ на это 26 ноября 2015 года Р. направила застройщику претензию с просьбой уплатить неустойку из-за переноса срока передачи квартиры, а также возместить ей убытки, связанные с оплатой аренды другого жилья, и компенсировать моральный вред. Общество на эту претензию не отреагировало, поэтому 9 июня 2016 года Р. направила повторную претензию. В ней она просила зачесть 28,8 тыс. руб. (удорожание квартиры за счет увеличения ее итоговой площади) в счет подлежащей взысканию в ее пользу неустойки, а также повторно требовала возместить убытки на оплату аренды съемной квартиры. Однако застройщик отказался удовлетворить эту претензию.

В результате Р. обратилась в суд с иском к застройщику о взыскании неустойки в размере 135 272,48 руб., штрафа в размере 50% от присужденной судом суммы, судебных расходов в размере 40 тыс. руб., возмещении убытков на оплату аренды жилья и оплату коммунальных услуг в размере 140 тыс. руб. и 21 853 руб. соответственно, а также компенсации морального вреда в размере 50 тыс. руб. Кроме того, она попросила суд зачесть 28,8 тыс. руб. долга по оплате объекта долевого строительства в счет подлежащей взысканию с ответчика неустойки.

Суд удовлетворил заявленные требования лишь частично: с застройщика были взысканы неустойка в размере 20 тыс. руб., расходы на оплату аренды жилого помещения в размере 84 тыс. руб., компенсация морального вреда в размере 5 тыс. руб., штраф в размере 54,5 тыс. руб. и расходы на оплату услуг представителя в размере 20 тыс. руб. (решение Советского районного суда г. Краснодара от 8 ноября 2016 г. по делу № 2-5657/2016). Суд решил, что заявленная Р. к взысканию неустойка связана с возможной, а не действительной стоимостью ущерба. А раз доказательств причинения действительного ущерба не было представлено, судья счел возможным уменьшить требуемую сумму (ст. 333 Гражданского кодекса). При этом он отметил, что неустойка является не способом обогащения, а мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства, и направлена она на восстановление нарушенного права. А определяя размер подлежащих возмещению убытков за аренду квартиры, суд исходил из договора коммерческого найма жилого помещения и доказательств несения бремени арендных платежей (расписок арендодателя о получении денежных средств).

Обе стороны обжаловали это решение. Р. настаивала на удовлетворении заявленных ею требований в полном объеме, тогда как застройщик требовал снизить размер неустойки, морального вреда и расходов на оплату услуг представителя, а в остальной части иска просил отказать. Хоть и не полностью, но апелляция все же встала на сторону ответчика и отменила решение нижестоящего суда в части взыскания расходов на аренду квартиры, уменьшив при этом сумму штрафа до 25 тыс. руб. (апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 16 февраля 2017 г. по делу № 33-3812/2017). Суд пришел к выводу о том, что наем жилого помещения является личным волеизъявлением Р. и расходы по оплате ею аренды нельзя отнести к убыткам. Более того, судебная коллегия указала, что причинно-следственной связи между сроками сдачи объекта долевого строительства и понесенными истцом убытками нет. Тем самым расходы по найму квартиры не направлены на восстановление нарушенного бездействием застройщика какого-либо права Р., заключил суд.

За защитой своих прав Р. обратилась в Верховный Суд Российской Федерации. В своей кассационной жалобе она указала на незаконность принятых судебных актов и просила их отменить, и Суд нашел ее требования обоснованными (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 19 декабря 2017 г. № 18-КГ17-239).

ВС РФ напомнил, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества – реальный ущерб, а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено – упущенная выгода (п. 2 ст. 15 ГК РФ).

Вместе с тем сторона, не исполнившая свои обязательства по договору об участии в долевом строительстве или ненадлежаще исполнившая их, обязана уплатить другой стороне предусмотренные законом и договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”).

Застройщик должен был передать Р. квартиру до 31 декабря 2015 года, однако фактически передал ее лишь 24 июня 2016 года. При этом Р., уточнил Суд, зарегистрирована в населенном пункте, находящемся на значительном расстоянии от места фактического проживания и работы, и не имеет в собственности жилье в этом городе. Она была вправе рассчитывать на своевременную передачу квартиры, но в связи с допущенной застройщиком просрочкой вынужденно несла затраты по найму жилого помещения.

Таким образом, ВС РФ пришел к выводу о том, что между просрочкой срока сдачи квартиры, отсутствием у Р. жилого помещения на праве собственности и затратами, понесенными ею на вынужденный найм другого жилья, имеется причинно-следственная связь. С учетом этого Суд назвал вывод апелляции ошибочным и направил дело на новое рассмотрение.

Как собственнику поступить при просрочке по договору аренды?

Долгосрочная сдача жилой недвижимости – один из широко распространенных способов получения пассивного дохода. Хорошо, если наниматели жилья исполняют свои финансовые обязательства в полном объеме. Однако так происходит далеко не всегда: юристы нередко консультируют собственников по вопросу просрочки платежей по договору аренды. И если мирно договориться с квартирантами не удается, то совет здесь один – нужно обращаться в суд.

Гораздо сложнее дело обстоит в случаях, когда квартира сдается неофициально. Выселить недобросовестных квартиросъемщиков вместе с представителями полиции хотя и сложно, но вполне реально. Правда при таком подходе на компенсацию убытков рассчитывать не приходится.

Что делать наймодателю при просрочке оплаты по договору аренды?

Порядок действий в этом случае определяется спецификой изначальных договоренностей. В типовых случаях злостным уклонением считается задержка перечисления минимум двух очередных платежей за пользование чужим недвижимым имуществом.

Такая ситуация дает право подать в суд с целью преждевременного расторжения договора по инициативе арендодателя и принудительного взыскания долга с арендатора. Если объем иска не превышает 50 тысяч рублей, то дело будет вести мировой суд. Когда финансовые претензии крупнее, тогда необходимо обращаться в районные инстанции по месту нахождения рассматриваемого жилого помещения.

Полезно знать! Поскольку истец в таких разбирательствах рассматривается как кредитор, то помимо возмещения убытков от невыплаченных по договору платежей суд может удовлетворить прошение о начислении процентов за незаконное пользование ответчиком этой суммой. Этот механизм регламентируется ст. 395 ГК РФ.

Из практики таких рассмотрений видно, что судьи обычно выносят положительные для истцов решения. Разумеется, при условии наличия документальных доказательств отсутствия выплат. К таковым относятся расписки владельца недвижимости или его законного представителя в получении денег, выписки с его счетов и другие документы. Если таковые отсутствуют, то помочь смогут свидетели, при которых осуществлялись расчеты.

Какие могут возникнуть проблемы?

Статья 687 ГК РФ обязует суд учитывать интересы всех сторон конфликта, поэтому ответчик правомочен приводить доводы, в силу которых он оказался неспособен выплачивать аренду. Юридически уважительными считаются такие причины как:

  • доказанное отсутствие другого жилья при наличии маленьких детей (потребуются подтверждения из опеки);
  • обоснованное сложное материальное положение;
  • тяжелые болезни или травмы нанимателя.

По факту даже в случае удовлетворения судом требований наймодателя получить положенные деньги не всегда оказывается просто. Если арендатор отказывается платить, то придется обращаться к приставам. В полномочия последних входит наложение ареста на личное движимое и недвижимое имущество задолжавшего. Однако надо понимать, что такового, как и стабильного заработка, у него может попросту не оказаться.

Как быть в случае устных договоренностей?

Если квартира под аренду было сдана без оформления договора, то ситуация с задержкой или отказом временных жильцов от перечисления арендной платы двояка. С одной стороны, отсутствие подписанного обеими сторонами письменного соглашения не позволяет доказать факт достижения каких-либо договоренностей. Следовательно, через суд вернуть убытки будет невозможно.

Но с другой – официально квартиранты занимают помещение незаконно. Поэтому в теории проблем с их принудительным выселением с помощью полиции быть не должно. Но на деле в ответ на такую просьбу полицейские чаще всего направляют гражданина решать проблему путем судопроизводства. Сотрудники органов в такие ситуации вмешиваются крайне неохотно, поскольку не имеют в них права действовать силой.

Раз этичные методы не помогают, то обычно арендодателю приходиться вызвать МЧС для взлома замков в отсутствии непорядочных жильцов. Делается это обязательно в присутствии участкового, показания которого помогут при необходимости обосновать необходимость таких манипуляций.

Кроме того, для борьбы с незаконным захватом собственности можно попробовать воспользоваться опытом других людей. Вот несколько примеров:

  • Собственник подает заявку в управляющую компанию на отключение собственной квартиры от коммуникаций. После ее удовлетворения остается лишь дождаться как нерадивые квартиранты съедут, устав жить без электричества, воды и газа.
  • Владелец заказывает в свою квартиру охранную систему, причем среди имеющих право находиться в жилище указывает только себя и свою семью. При необходимости комплекс безопасности активируется, а приехавшая группа выдворяет посторонних за пределы вверенного объекта.
  • Хозяин оповещает (заказное письмо, e-mail, SMS, записка в дверь) нанимателя о том, что к определенной дате планируется въезд других квартиросъемщиков. В качестве доказательства серьезности своих намерений к извещению прикрепить скриншоты объявлений.

Для снижения рисков от сдачи жилья внаем необходимо заключать договор, в котором детально прописать все аспекты сделки и дать детальное описание всего имущества. Сам факт подписания этой бумаги действует как фактор повышения ответственности сотрудничающих сторон, что позволяет снизить риски неисполнения ими своих обязательств.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector