Три года на сдачу в эксплуатацию объекта в собственности
Dolgovnet34.ru

Юридический портал

Три года на сдачу в эксплуатацию объекта в собственности

Статья 25. Государственная регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества

Статья 25. Государственная регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества

Объектом недвижимого имущества признаются земельные участки и все что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства) (статья 130 ГК РФ). Основанием возникновения права собственности на объект недвижимого имущества является его создание, строительство. Однако моментом возникновения права собственности на недвижимое имущество является его государственная регистрация, из чего следует, что фактическое строительство здания, строения не влечет возникновение права собственности. Для того чтобы признать право собственности необходимо зарегистрировать свое право в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на вновь созданный объект недвижимости. Необходимость регистрации права собственности на объект незавершенного строительства возникает в случае совершения какой-либо сделки с указанным имуществом, так как совершить сделку с объектом недвижимого имущества возможно лишь после регистрации на него права собственности, если право собственности на него не зарегистрировано, то все совершенные сделки признаются недействительными.

Строительство объекта недвижимости достаточно сложный процесс и для его начала необходимо получить разрешение на строительство, которое представляет собой документ подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство (статья 51 Градостроительного кодекса РФ). По завершении строительства необходимо получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, которое представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации (статья 55 Градостроительного кодекса РФ). Разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдаются органами местного самоуправления в области градостроительной деятельности (статья 8 Градостроительного кодекса РФ).

Пункт 1 комментируемой статьи указывает на то, что созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. В соответствии с действующим законодательством на государственную регистрацию необходимо представить: документ, подтверждающий права на земельный участок (свидетельство о собственности, договор аренды земельного участка и т.п.), разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию, выданные уполномоченными органами и соответствующие требованиям Градостроительного кодекса РФ, техническую документацию, а именно кадастровый паспорт, справка о присвоении адреса и иные документы на созданный объект недвижимого имущества.

Объект незавершенного строительства, также является недвижимым имуществом в соответствии со статьей 130 ГК РФ. Понятие объекта незавершенного строительства законодательно не закреплено и опираясь на существующую практику можно его сформулировать следующим образом: объект неразрывно связанный с землей, перемещение которого без нанесения ему несоразмерного ущерба невозможно, не введенный в эксплуатацию в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ, и права на который зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в установленном законом порядке.

Пункт 2 комментируемой статьи указывает на то, что право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов указанных в статье 25 настоящего закона. Из чего можно сделать вывод: на государственную регистрацию права собственности объекта незавершенного строительства необходимо представить документ, подтверждающий права на земельный участок (свидетельство о собственности, договор аренды земельного участка и т.п.), разрешение на строительство, выданное уполномоченным органам и соответствующее требованиям Градостроительного кодекса РФ, проектную документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, техническую документацию, а именно кадастровый паспорт, справка о присвоении строительного адреса и иные документы на созданный объект недвижимого имущества, а также документ подтверждающий факт отсутствия действующего договора подряда на регистрируемый объект.

Одним из основополагающих факторов регистрации права собственности на вновь созданные и незавершенные строительством объекты недвижимого имущества являются надлежащим образом оформленные земельно-правовые отношения. Например, пункт 3 комментируемой статьи указывает на то, что в случае если земельный участок, на котором создается объект недвижимости, принадлежит заявителю на праве собственности, то на государственную регистрации прав на создаваемый или созданный объект необходимо представить документ, подтверждающий право собственности на указанный земельный участок. В случае если земельный участок принадлежит заявителю на ином праве (аренды, постоянного бессрочного пользования и т.п.), то на регистрацию представляется документ, подтверждающий указанное право. Однако необходимо учитывать, что разрешенное использование земельного участка должно четко указывать на возможность проведения строительных работ.

Дом сдан в эксплуатацию – что это значит и какие дальнейшие действия

Потенциальные покупатели готового (либо с высокой степенью готовности) жилья с первичного рынка должны понимать, что быстро заселиться не удастся. Дело в том, что выполнение необходимых формальностей займёт целые месяцы (если не год). Ничего не попишешь: иначе застройщик не вправе впускать жильцов.

Что такое дом сдан в эксплуатацию с точки зрения закона?

Понятие «готовое жильё» трактуется по-разному. Часто застройщики для, того чтобы привлечь покупателей используют данный термин применительно к объектам, находящимся на завершающей стадии строительства. С точки зрения юриспруденции, готовым может считаться лишь тот объект, который уже разрешено эксплуатировать.

Так, после окончания строительных работ возведённый объект может находиться на одном из следующих этапов реализации:

1. Фаза фактического завершения работ.
2. Принятие госкомиссией.

Главной особенностью этого момента является то обстоятельство, что договоры «долёвки» уже заключать запрещено, а продажа квартиры ещё невозможна.

3. Наступает тот счастливый момент, когда владельцам вручают ключи, а предмет их мечтаний оформляется в собственность.

Второй из этапов – самый непродолжительный (занимает до двух месяцев). В целом же бюрократические процедуры могут растянуться на год. Но этот срок также является приблизительным: здесь всё будет зависеть от сноровистости застройщика и аппетитов чиновников (а может быть, и нет).

Подробнее об этих этапах

1. Фактическое завершение работ.

Итак, со строительством покончено. Уже стоят стены и перекрытия, произведена отделка фасада, монтаж инженерных систем и коммуникаций. Далее это всё следует задокументировать. Для этого необходимо:

– произвести обмеры БТИ;
– получить заключение о том, что инженерные сети соответствуют действующим нормативам;
– получить справку о подключении здания к инженерным коммуникациям;
– получить техпаспорт.

2. Приёмка госкомиссией.

Процедура ввода зданий в эксплуатацию регламентирована Градостроительным кодексом РФ (ст. 55), а также – Положением о государственном строительном надзоре. В данных нормативных актах чётко прописаны процедуры приёмки выполненных работ (начиная с разрешения на их выполнение и заканчивая отделкой).

Далее следует получить Заключение о соответствии, а также – разрешение на ввод в эксплуатацию. Для этой цели местными властями создаётся комиссия и назначается проверка. В состав таких комиссий обычно входят:

– сотрудники учреждения, выдавшего ТУ;
– представители организаций, осуществляющих надзорные функции (санэпидемнадзор и МЧС).

В обязанности такой комиссии входят проверка исполнительной документации и факт соответствия выполненных работ проекту (и действующим нормативам).

Если недостатки и нарушения не обнаружены, выдаётся ЗОС (Заключение о соответствии). Данный документ подтверждает:

– во-первых, фактическое выполнение работ;
– во вторых, соответствие этих работ проектной документации.

Ну и, пожалуй, всё: далее следует получение разрешения на ввод новостройки в эксплуатацию. Вот с этого момента квартира и получает статус готовой.

3. Регистрация права собственности.

Первоочередной задачей застройщика на данном этапе является постановка возведённого объекта на кадастровый учёт. И только после этого счастливый владелец может регистрировать право собственности (а значит, и распоряжаться имуществом).

Дальнейшие обязанности застройщика

На регистрации покупателем права собственности обязательства застройщика не прекращаются. Предстоит ещё благоустроить околодомовую территорию, передать здание управляющей компании, присвоить ему почтовый адрес и т. д.

В обязанности застройщика также входит участие в заключении договоров между поставщиками ЖКУ и управляющей компанией. И также в обязательном порядке выполняются пусконаладочные работы всех инженерных систем.

О факте ввода здания в эксплуатацию застройщик уведомляет дольщиков лично. После осмотра квартиры владельцем следует черёд акта приёма-передачи. Максимальный срок, на протяжении которого собственник должен получить ключи от квартиры составляет шесть месяцев с момента ввода в эксплуатацию здания.

Ипотека

Если владелец покупал жильё за счёт средств ипотечного кредита, ему придётся оформить (с последующей отправкой в банк) оценочный альбом. Данный документ необходим для оформления закладной на квартиру (ранее в качестве предмета залога выступало право владельца на этот объект).

И лишь затем акт приёма-передачи вместе с закладной и прочими документами передаются для оформления права собственности. Следует отметить, что порядок оформления и перечень документов могут отличаться в зависимости от того, в каком банке оформлялась ипотека.

В заключение

Как это следует из вышеизложенного, процедура вступления во владение весьма насыщена и требует времени. С другой стороны, можно приобрести уже готовое жильё (после того, как дом уже введён в эксплуатацию). Правда, стоит это удовольствие несколько дороже…

Три года на сдачу в эксплуатацию объекта в собственности

– Взыскание неустойки без предоплаты
– Споры с застройщиками
– Сопровождение сделок по ДДУ

На доме висят красочные баннеры, убеждающие всех, что объект построен и сдан, на сайте застройщика – рекламные обещания о скором заселении. Казалось бы, дольщикам надо радоваться и вот-вот ждать новоселья. На самом деле все не так радужно, поскольку сдача дома и заселение в свою квартиру – события, очень отдаленно связанные друг с другом. Между этими двумя датами, как правило, проходят месяцы, а нередко и годы бесконечного ожидания. На этом этапе дольщиков могут поджидать неожиданные, но отнюдь не приятные сюрпризы, например, затягивание сроков передачи жилья, а также именно в это время вскрываются все недоделки и дефекты строительства. Поэтому нелишним будет узнать, когда дом сдан в эксплуатацию, что дальше делать дольщикам?

Читать еще:  Разрешение собственников на открытие лицевого счета

Большинство граждан не вполне понимают, как происходит и сколько времени длится сдача дома в эксплуатацию, и наивно полагают, что за этим событием сразу следует передача жилья дольщикам. Неверное представление о наступлении сроков этих двух событий сформировано у граждан застройщиками, которые указывают на своих сайтах не реальный срок передачи квартиры, а срок окончания строительства, умалчивая о том, что между этими двумя датами в лучшем случае проходит несколько месяцев. На самом деле это абсолютно разные понятия, и данные обещания – не больше, чем рекламный трюк для привлечения новых дольщиков. Известны случаи, когда после сдачи дома, гражданам приходилось ждать передачи своей квартиры по два года.

Поэтому не стоит верить обещаниям застройщика, необходимую информацию обо всех важных фактах, событиях и датах, дольщикам следует искать не в рекламных проспектах, а в ДДУ. В договоре прописаны два события: срок сдачи дома и срок передачи жилья участнику долевого проекта. Это два принципиально разных события и две различные даты.

Однако нередко застройщики, желая заранее подстраховаться от штрафных санкций за срыв сроков, прописывают в договорах не точную дату передачи объекта, а приблизительную. Например, в ДДУ указан срок сдачи дома 3 квартал 2017 года, а дата передачи жилья – не позже 4-х месяцев после сдачи объекта. Как узнать дату ввода дома в эксплуатацию, от которой начнет отсчитываться срок передачи квартиры? Информация о получении данного документа должна быть размещена на сайте застройщика. Можно также обратиться в организацию, выдававшую разрешение на строительство (ее можно найти в проектной декларации строительной компании). Но в любом случае крайний срок передачи жилья всем дольщикам не должен быть позже 31 января 2018 года. После этой даты можно предъявлять застройщику претензию и требовать с него уплаты неустойки.

Чтобы сдача дома состоялась, и было получено соответствующее разрешение на введение его в эксплуатацию, на объекте должны быть закончены все основные строительные работы, соответствующие проектной документации: возведены стены, перекрытия, выполнены фасадные и инженерные работы и т.д. К этому времени должны быть произведены обмеры органами БТИ, получен технический паспорт, объекту должен быть присвоен милицейский адрес, получены справки от поставщиков энергоресурсов.

После этого дом принимает госкомиссия, которая проверяет объект на соответствие существующим строительным, техническим, санитарным и пожарным нормативам. Застройщику выдается заключение о соответствии (ЗОС), с которым он затем обращается в органы городской администрации, где также проводится проверка всех документов на соответствие действующему законодательству. После этого застройщик получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и может подавать документы на постановку дома на учет в кадастровый орган, а затем только приступать к передаче жилья дольщикам.

Обычно этот процесс занимает от четырех до шести месяцев, при условии, что проверяющие органы не выявили никаких нарушений. Как правило, нарушения все-таки находятся, и комиссия выписывает предписания по устранению недостатков, что отодвигает срок окончания строительства и получение акта сдачи дома на более позднее время.

Но бывает и так, что все необходимые документы застройщиком получены, срок, указанный в ДДУ, прошел, но дольщик так и не получил извещение о том, что объект готов к передаче.

В принципе, участника не должно интересовать, по какой причине застройщик не передает ему квартиру. Для него важно одно – срок передачи прошел, а фактически жилье не получено. И в этом случае у дольщика появляются все основания для привлечения нарушителя к ответственности по 214 ФЗ, а именно – взыскания с него неустойки. Проводить данную процедуру можно как в досудебном, так и судебном порядке. При этом в законодательстве не оговорено обязательное применение претензионного порядка взыскания неустойки, но такое требование может содержать ДДУ, в таком случае необходимо соблюдать порядок, предусмотренный договором.

В любом случае целесообразно сначала попытаться решить вопрос с застройщиком мирно без привлечения судебных органов. Для этого в его адрес необходимо направить претензию в виде заказного почтового отправления с требованием о выплате неустойки. Этот документ, в случае судебного урегулирования вопроса, можно будет предъявить в суде, что станет дополнительным аргументом в пользу дольщика.

Здесь следует отметить, что положительное решение вопроса во многом зависит от того, насколько грамотно будет составлен данный документ. Необходимо предельно ясно сформулировать свои требования, привести ссылки на положения действующего законодательства, а также верно рассчитать неустойку. Как сделать правильный расчет, можно узнать в статье «Как рассчитать и истребовать с застройщика неустойку по долевому строительству».

В претензии нужно также указать счет, куда должны поступить деньги и предельный срок, отведенный дольщиком для выплаты неустойки. Желательно составление претензии доверить грамотному юристу, поскольку человек, который делает это впервые, может что-то упустить, или неправильно сформулировать требования, что отразится на результате.

Если в обозначенное время деньги не поступят на счет дольщика, он может обращаться за разрешением вопроса в судебную инстанцию. Надо сказать, что взыскание неустойки, как правило, производится в судебном порядке, т.к. строительные фирмы очень редко соглашаются добровольно выплатить деньги дольщику. Чтобы инициировать судебное разбирательство, необходимо написать заявление, которое составляется аналогично претензии. Помимо требований об уплате неустойки и возмещения своих расходов, в соответствии с законом о защите потребителей, в него также включаются следующие требования:

  • компенсация морального вреда;
  • взыскание 50% штрафа от всей суммы искового заявления;
  • оплата юридических и других услуг, задействованных в рамках рассмотрения данного дела;
  • издержки дольщика на судебные расходы.

Что еще может предпринять гражданин, который вовремя не получил жилье? Если со времени передачи объекта, указанного в договоре, прошло два месяца и более, дольщик может просто расторгнуть ДДУ с недобросовестным застройщиком в одностороннем порядке, одновременно потребовав с него пеню за то, что последний пользовался его деньгами. При этом в данном случае проценты будут рассчитываться не только за просроченное время, а за весь период действия договора, т.е. с того момента, когда дольщик внес свои деньги. Более подробную информацию о процедуре расторжения договора, можно получить в статье «Как правильно составить и направить застройщику уведомление о расторжении ДДУ в одностороннем порядке».

Если дом сдан в срок, и дольщик получил сообщение о готовности застройщика передать ему квартиру, радоваться рано. На этапе приемки жилья участника долевого проекта также могут поджидать неприятные сюрпризы в виде дефектов и недоделок строителей. В этом случае не стоит подписывать передаточный акт, поверив устным обещаниям застройщика все исправить в ближайшее время.

Одновременно нужно отправить застройщику развернутую претензию, в которую включить требование устранить недоделки. Как правильно ее составить, можно Одновременно нужно отправить застройщику развернутую претензию, в которую включить требование устранить недоделки. Как правильно ее составить, можно узнать здесь. Закон дает право дольщику потребовать от застройщика следующих действий:

  • полного устранения всех выявленных дефектов строительства;
  • уменьшения цены договора;
  • оплату ремонтных работ.

В претензии также необходимо указать конечный срок, в пределах которого строительная фирма должна исправить свои недоделки. Если строители не выполнят работы по устранению своего брака в срок, установленный дольщиком, последний имеет право потребовать с них пеню в размере 1% от всей суммы ДДУ за день просрочки, а также аннулировать договор в одностороннем порядке с требованием выплаты неустойки.

Несвоевременная передача объекта дольщикам – самое распространенное нарушение, которое допускают застройщики. Если подобное случилось и с вашим объектом, не стоит сидеть и ждать, пока строители спокойно достроят дом, и как ни в чем не бывало, пригласят вас принимать жилье. Необходимо с самого начала просрочки начинать действовать и требовать с нарушителей неустойку за неисполнение своих обязательств. Закон всецело на стороне участников строительства, надо только уметь воспользоваться своими правами. Продуманные и грамотные действия обязательно принесут положительные результаты.

Общество защиты прав дольщиков помогут вам взыскать неустойку с нерадивых строителей и добьются получения вами максимально возможной компенсации. Юристы нашей организации подготовят развернутую претензию, рассчитают размер неустойки, проведут переговоры застройщиком, составят заявление в суд и примут участие во всех этапах судебного процесса. В разделе «Контакты» вы найдете все наши данные, по которым с нами можно быстро связаться.

Объект недвижимости почти готов: вводить в эксплуатацию?

Можно ли ввести в эксплуатацию и учитывать в качестве основного средства частично построенное офисное здание, некоторые этажи которого уже используются как офисные помещения, а на остальных — все еще голые стены без отделки и коммуникаций? Объясняют эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Светлана Овчинникова и Вячеслав Горностаев.

Организация решила построить новое офисное здание. В настоящий момент здание построено частично, не благоустроены два этажа (голые стены без отделки и коммуникаций), но, тем не менее, офисное здание планируется ввести в эксплуатацию. Поэтапный ввод здания в эксплуатацию проектом не предусмотрен. Фактически, отдельные этажи используются в качестве офисных помещений. Можно ли сейчас ввести объект недвижимости в эксплуатацию?

Согласно п. 4 ПБУ 6/01 “Учет основных средств”, (далее – ПБУ 6/01) актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств при одновременном выполнении следующих условий:

а) объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;

Читать еще:  Могу ли работать по занимаемой должности

б) объект предназначен для использования в течение длительного времени, то есть срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

в) организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;

г) объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

При этом в п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н (далее – Методические указания N 91н), указано, что по объектам недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, амортизация начисляется в общем порядке с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия объекта к бухгалтерскому учету. Объекты недвижимости, права собственности на которые не зарегистрированы в установленном законодательством порядке, принимаются к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств.

В налоговом учете амортизируемым имуществом признается имущество, находящееся у налогоплательщика на праве собственности, используемой им для извлечения дохода и стоимость которого погашается путем начисления амортизации. Амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 40 000 рублей (п. 1 ст. 256 НК РФ). Под основными средствами в целях главы 25 НК РФ понимается, в частности, часть имущества, используемого для управления организацией первоначальной стоимостью более 40 000 рублей (п. 1 ст. 257 НК РФ).

Согласно части 1 ст. 55 Градостроительного Кодекса РФ документом, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, форма которого утверждена постановлением Правительства РФ от 24.11.2005 N 698.

К завершенному капитальному строительству относятся завершенные строительством здания и сооружения, по которым установленным порядком получено разрешение на ввод в эксплуатацию.

До получения такого разрешения организация, фактически установившая в своей учетной политике момент ввода построенного объекта в эксплуатацию при выполнении всех условий п. 4 ПБУ 6/01, не согласовав его с датой получения указанного разрешения, несет риск возможных последствий технологического и административного характера (в случае их свершения) на объекте, на который не получено разрешение на ввод в эксплуатацию.

Таким образом, руководствуясь общим порядком, незавершенные капитальные вложения налогоплательщик не должен принимать к учету в качестве основного средства.

Аналогичной позиции придерживаются и арбитражные суды. Так, по мнению судей ВАС РФ, выраженному в п. 8 Информационного письма Президиума от 17.11.2011 N 148, имущество не учитывается в качестве объекта основного средства, в отношении которого еще необходимо осуществление дополнительных капитальных вложений для доведения его до состояния готовности и возможности эксплуатации (смотрите также постановления Президиума ВАС РФ от 16.11.2010 N ВАС-4451/10, ФАС Северо-Западного округа от 04.02.2011 N А56-9038/2010).

Учитывая изложенное, критериями для принятия организацией созданного путем строительства объекта недвижимости на учет в качестве объекта основных средств являются следующие обстоятельства:

– объект существует физически, то есть строительство его завершено, он сдан в эксплуатацию в установленном порядке;

– у организации возникло право владения и пользования этим имуществом, которое может быть подтверждено документально;

– объект отвечает в совокупности условиям, предусмотренным п. 4 ПБУ 6/01.

В соответствии с Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, для обобщения информации о затратах организации на объекты, которые впоследствии будут приняты к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, предназначен счет 08 “Вложения во внеоборотные активы”. На субсчете 08-3 “Строительство объектов основных средств” учитываются затраты по возведению зданий и сооружений, монтажу оборудования, стоимость переданного в монтаж оборудования и другие расходы, предусмотренные сметами, сметно-финансовыми расчетами и титульными списками на капитальное строительство (независимо от того, осуществляется это строительство подрядным или хозяйственным способом).

При отражении в бухгалтерском учете операций, связанных со строительством объектов ОС, бухгалтеру, помимо ПБУ 6/01 и Методических указаний N 91н, необходимо руководствоваться еще одним документом – письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160 “Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций” (далее – Положение N 160) в части, не противоречащей более поздним нормативным документам, регулирующим порядок ведения бухгалтерского учета.

Так, согласно пп. 3.1.1 п. 3.1 Положения N 160, до окончания работ по строительству объектов затраты по их возведению, учтенные на счете счет 08 “Вложения во внеоборотные активы”, составляют незавершенное строительство. К законченному строительству относятся принятые в эксплуатацию объекты, приемка которых оформлена в установленном порядке (пп. 3.2.1 п. 3.2 Положения N 160).

Таким образом, расходы, связанные с возведением здания, предусмотренные сметами на строительство (другими аналогичными документами), до принятия объекта в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством, отражаются в бухгалтерском учете на счете 08 “Вложения во внеоборотные активы” как незавершенное строительство.

Поскольку в рассматриваемой ситуации строительные работы по зданию не завершены, следовательно, первоначальная стоимость здания будет формироваться с учетом сумм расходов на эти работы.

Аналогичный подход применяется и для целей налогового учета. Первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, за исключением НДС и акцизов, кроме случаев, предусмотренных НК РФ (п. 1 ст. 257 НК РФ). При этом в целях налогообложения прибыли расходом, связанным с эксплуатацией амортизируемого имущества, признается амортизация.

Таким образом, затраты организации на проведение строительных работ на объекте незавершенного строительства подлежат включению в первоначальную стоимость этого объекта основных средств. Эти затраты нельзя учесть при расчете налога на прибыль в том налоговом периоде, когда они фактически были произведены. Это можно будет сделать только после завершения строительства и постановки построенного объекта на баланс, в этом случае затраты будут списываться в составе расходов, уменьшающих доходы текущего отчетного (налогового) периода, путем начисления амортизации (смотрите дополнительно письма Минфина России от 10.03.2009 N 03-03-06/1/119, УФНС РФ по г. Москве от 18.04.2008 N 20-12/037669.2).

К сведению:

Следует обратить внимание, что недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, в силу п. 1 ст. 374 НК РФ является объектом обложения налогом на имущество организаций.

Если у организации нет разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося здания, в нем предполагается осуществление отделочных работ, и стоимость объекта еще не сформирована, то полагаем, что в такой ситуации нет оснований для учета здания в качестве объекта основных средств и, соответственно, уплаты налога на имущество (смотрите также письма Минфина России от 25.06.2012 N 03-05-05-01/28, от 22.06.2011 N 03-03-06/1/370, от 22.06.2010 N 03-03-06/1/425, от 09.06.2009 N 03-05-05-01/31).

Однако, учитывая, что в рассматриваемой ситуации часть помещений здания фактически используется для управленческих нужд организации, не исключены претензии налогового органа при неначислении налога на имущество с фактически используемых площадей.

При этом суды в своих решениях отмечают, что, если даже на фоне проведения работ капитального характера объект начинает эксплуатироваться (с нарушением определенных технических требований или без таковых) и приносит доход, это не является поводом считать объект пригодным для использования в смысле п. 4 ПБУ 6/01. Об этом свидетельствуют отдельные судебные акты (постановления ФАС Поволжского округа от 30.09.2010 N А12-4653/2010, от 27.09.2010 N А65-1671/2010, от 13.04.2010 N А72-15321/2009, от 22.03.2010 N А65-149/2009).

С текстами документов, упомянутых в ответе экспертов, можно ознакомиться в справочной правовой системе ГАРАНТ .

Эксплуатация здания без регистрации права собственности

Здание нужно не только построить, но и зарегистрировать право собственности на него. Однако процесс регистрации занимает длительное время, поэтому часто объект недвижимости начинают эксплуатировать до оформления прав на него. В этой статье мы расскажем, как правильно учесть такое здание в бухгалтерском и налоговом учете, как его амортизировать, а также начислять налог на имущество и списывать эксплуатационные расходы.

Когда здание становится основным средством

В бухгалтерском учете до окончания строительных работ затраты на возведение здания учитываются на счете 08 “Вложения во внеоборотные активы” (Инструкция по применению Плана счетов) как незавершенное строительство (п. 3.1.1 Положения по учету долгосрочных инвестиций, утвержденного Письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160, п. 41 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н).

Но вот строительные работы окончены и здание полностью готово к эксплуатации. Некоторые организации считают, что, пока документы по зданию не переданы на регистрацию, его нельзя включать в состав основных средств. Ведь на балансе учитывается только собственное имущество (п. 2 ст. 8 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ “О бухгалтерском учете”). А здание станет собственностью организации только после государственной регистрации прав на него. В поддержку своей позиции они приводят п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н (далее – Методические указания), согласно которому в составе основных средств разрешается учитывать фактически эксплуатируемые объекты недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приему-передаче и документы переданы на государственную регистрацию. Поэтому, даже начав эксплуатацию здания, до передачи документов на регистрацию права собственности они продолжают учитывать его на счете 08.

Однако такой подход приводит к спорам с контролирующими органами. Дело в том, что для принятия объекта к учету в качестве основного средства необходимо выполнение лишь четырех условий (п. 4 ПБУ 6/01 “Учет основных средств”):

Читать еще:  Решение протокол о крупной сделке одного участника продажа недвижимости

– объект предназначен для использования в производстве, для управленческих нужд либо для предоставления за плату во временное владение и пользование;

– объект предназначен для использования в течение длительного времени;

– организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;

– объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Как видим, наличие права собственности на объект для целей постановки его на баланс в качестве основного средства не требуется. Кроме того, регистрация права собственности на здание носит заявительный характер. Срок подачи документов на госрегистрацию законодательством не установлен. Поэтому ее отсутствие не может служить основанием для невключения фактически эксплуатируемого объекта в состав основных средств (Письма Минфина России от 06.09.2006 N 03-06-01-02/35, от 26.06.2006 N 03-06-01-04/136, Постановление Президиума ВАС РФ от 08.04.2008 N 16078/07, Решение ВАС РФ от 17.10.2007 N 8464/07, Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 13.05.2009 N Ф04-2762/2009(2762-А45-37), Волго-Вятского округа от 24.02.2009 N А29-3496/2007, Поволжского округа от 10.02.2009 N А12-10106/2008, от 25.12.2008 N А65-7390/2008, Уральского округа от 23.04.2009 N Ф09-2307/09-С2 и Дальневосточного округа от 06.05.2009 N Ф03-1793/2009).

При отражении в бухгалтерском учете фактов хозяйственной деятельности нужно исходить не столько из их правовой формы, сколько из их экономического содержания (п. 6 ПБУ 1/2008 “Учетная политика организации”). Поэтому, если после окончания строительных работ здание начинает эксплуатироваться, оно подлежит включению в состав основных средств (п. п. 3.2.1 и 3.2.2 Положения по учету долгосрочных инвестиций) независимо от того, переданы ли документы по нему на государственную регистрацию права собственности. Ведь оно удовлетворяет всем условиям, необходимым для принятия объекта к бухгалтерскому учету в качестве основного средства.

Обратите внимание! До начала эксплуатации здания нужно получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (п. 2 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ). Для этого нужно представить в орган, выдавший разрешение на строительство, заявление и пакет документов (п. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ). Если вы начнете эксплуатировать здание (часть здания) без разрешения, на вашу организацию может быть наложен административный штраф от 10 000 до 20 000 руб. (п. 5 ст. 9.5 КоАП РФ, Постановления ФАС Поволжского округа от 09.12.2008 N А55-11259/2008-29, Московского округа от 29.12.2008 N КА-А40/12337-08, Восточно-Сибирского округа от 11.01.2009 N А19-9708/08-35-Ф02-6621/08, Волго-Вятского округа от 10.11.2008 N А43-9819/2008-16-230, Северо-Западного округа от 10.11.2008 N А66-2163/2008 и Северо-Кавказского округа от 01.06.2009 N А32-20335/2008-29/276-46АП). Однако отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию не имеет значения для принятия имущества к учету в качестве основного средства (Постановление ФАС Московского округа от 29.01.2009 N КА-А40/12265-08).

Основные средства принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости (п. 7 ПБУ 6/01). Ее изменение допускается лишь в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, частичной ликвидации и переоценки объектов основных средств (п. 14 ПБУ 6/01). В первоначальную стоимость здания включаются все фактически произведенные затраты на его строительство, а также госпошлина за регистрацию права собственности (п. 8 ПБУ 6/01). Но как быть, если документы на регистрацию права собственности еще не подавались, следовательно, пошлина не уплачивалась?

Размер госпошлины составляет 7500 руб. (пп. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). По сравнению со стоимостью строительства это незначительная сумма. Поэтому, если уплата пошлины произведена уже после ввода здания в эксплуатацию, можно воспользоваться критерием рациональности (п. 6 ПБУ 1/2008) и не включать ее в первоначальную стоимость здания, а учесть единовременно в составе прочих расходов (п. 11 ПБУ 10/99 “Расходы организации”).

Ввод здания в эксплуатацию оформляется актом о приеме-передаче здания (сооружения) по форме N ОС-1а (Постановление Госкомстата России от 21.01.2003 N 7). Первоначальная стоимость здания на дату подписания акта списывается с кредита счета 08 в дебет счета 01 на отдельный субсчет “ОС до государственной регистрации” (п. 52 Методических указаний).

В налоговом учете под основными средствами понимается часть имущества, используемого в качестве средств труда для производства и реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг) или для управления организацией первоначальной стоимостью более 20 000 руб. (п. 1 ст. 257 НК РФ). Следовательно, для признания фактически эксплуатируемого здания основным средством регистрации права собственности на него не требуется. Поэтому и в налоговом учете здание считается основным средством с момента ввода его в эксплуатацию.

Начисляем амортизацию

В бухгалтерском учете стоимость основных средств погашается посредством начисления амортизации (п. 17 ПБУ 6/01). Никаких исключений для объектов, право собственности на которые не зарегистрировано в установленном законом порядке, нет. Поэтому амортизация по зданию начисляется с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию, исходя из его первоначальной стоимости (п. 21 ПБУ 6/01 и п. 52 Методических указаний) и независимо от факта регистрации права собственности.

Сумма начисленной амортизации признается расходом по обычным видам деятельности и отражается по кредиту счета 02 “Амортизация основных средств” в корреспонденции с дебетом счетов учета затрат (п. п. 5 и 16 ПБУ 10/99).

В налоговом учете основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации, включаются в состав соответствующей амортизационной группы только с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав (п. 11 ст. 258 НК РФ). Поэтому для целей налогообложения прибыли амортизацию по зданию можно начать начислять только с 1-го числа месяца, следующего за месяцем подачи документов на регистрацию права собственности (п. 4 ст. 259 НК РФ) и получения соответствующей расписки (п. 6 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”).

Следовательно, если документы на регистрацию были поданы уже после введения здания в эксплуатацию, у организации возникает необходимость отразить в бухучете временные разницы (п. 11 ПБУ 18/02 “Учет расчетов по налогу на прибыль организаций”). Они будут равны сумме начисленных в бухгалтерском учете амортизационных отчислений с момента ввода здания в эксплуатацию и до начала начисления амортизации в налоговом учете. Эти разницы будут формировать отложенные налоговые активы, которые исчисляются следующим образом (п. 14 ПБУ 18/02):

Ежемесячная сумма отложенного налогового актива = ежемесячная сумма амортизации, начисленной в бухгалтерском учете x 20% (ставка налога на прибыль).

Эти активы отражаются по дебету счета 09 “Отложенные налоговые активы” в корреспонденции с кредитом счета 68 “Расчеты по налогам и сборам”.

По мере уменьшения временных разниц отложенные налоговые активы будут погашаться посредством ежемесячного списания с кредита счета 09 в дебет счета 68.

Считаем налог на имущество

Объектом налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета (п. 1 ст. 374 НК РФ). При определении налоговой базы имущество, признаваемое объектом налогообложения, учитывается по его остаточной стоимости, сформированной по правилам бухгалтерского учета (п. 1 ст. 375 НК РФ).

Поэтому, как только затраты на строительство переведены на счет 01, они участвуют в расчете налога на имущество. Амортизация, начисленная в бухгалтерском учете до момента государственной регистрации права собственности на здание, учитывается при расчете остаточной стоимости для целей налога на имущество (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.06.2007 N А33-15634/04-С3-Ф02-3458/07, А33-15634/04-С3-Ф02-3474/07).

Но даже если организация будет продолжать учитывать эксплуатирующееся здание на счете 08, его стоимость все равно будет учитываться при расчете налогооблагаемой базы по налогу на имущество (Письма Минфина России от 06.09.2006 N 03-06-01-02/35, от 26.06.2006 N 03-06-01-04/136, Постановление Президиума ВАС РФ от 08.04.2008 N 16078/07 и Решение ВАС РФ от 17.10.2007 N 8464/07).

Эксплуатационные затраты – в расходы

В бухгалтерском учете расходы в зависимости от их характера, условий осуществления и направлений деятельности организации подразделяются на расходы по обычным видам деятельности и прочие расходы (п. 4 ПБУ 10/99). К расходам по обычным видам деятельности относятся расходы, связанные с изготовлением и продажей продукции, приобретением и продажей товаров, а также с выполнением работ и оказанием услуг (п. 5 ПБУ 10/99). Поскольку эксплуатирующееся здание участвует в создании продукции (продаже товаров, работ, услуг), затраты на его эксплуатацию (коммунальные услуги, электроэнергия, охрана, уборка и т.д.) в бухгалтерском учете учитываются в составе расходов по обычным видам деятельности.

В налоговом учете расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, понесенные налогоплательщиком. При этом расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода (п. 1 ст. 252 НК РФ). Расходы в зависимости от их характера, а также условий осуществления и направлений деятельности налогоплательщика подразделяются на расходы, связанные с производством и реализацией, и внереализационные расходы (п. 2 ст. 252 НК РФ). В состав расходов, связанных с производством и реализацией, включаются в том числе затраты на содержание и эксплуатацию, ремонт и техническое обслуживание основных средств, а также на поддержание их в исправном (актуальном) состоянии (пп. 2 п. 1 ст. 253 НК РФ).

Поскольку эксплуатируемое здание для целей налогообложения прибыли считается основным средством независимо от факта регистрации прав на него и участвует в деятельности, направленной на получение дохода, затраты на его эксплуатацию в налоговом учете отражаются в составе расходов, связанных с производством и реализацией.

Итак, фактически эксплуатируемое здание считается основным средством независимо от наличия свидетельства о регистрации права собственности на него. С момента ввода его в эксплуатацию стоимость здания участвует в расчете налогооблагаемой базы по налогу на имущество, а эксплуатационные затраты по нему учитываются при исчислении прибыли.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector