Согласие застройщика на переуступку прав ДДУ
Dolgovnet34.ru

Юридический портал

Согласие застройщика на переуступку прав ДДУ

Переуступка прав по ДДУ: требуется ли согласие застройщика по закону?

У такой сделки свои нюансы. Одним из таких нюансов является согласие застройщика при переуступке прав требования по ДДУ. Участники сделки часто задаются вопросом насколько такое требование обосновано и законно.

Общие положения ГК РФ об уступке прав требования

Для полного понимания сути вопроса необходимо разграничить договоры долевого участия (ДДУ) и уступку прав требования. По факту ДДУ — это право юридического или физического лица на участие в долевом строительстве, которые при его завершении будут выражено в праве собственности на определенную квартиру. Более полное описание понятия ДДУ можно почерпнуть из ст. 4 закона 214-ФЗ.

Для передачи возникших ранее прав на основании заключённого ДДУ другому правовому субъекту заключается договор. На юридическом языке такой правовой механизм называют цессией (уступкой права требования).

Ознакомившись со ст. 382 ГК РФ можно прийти к заключению, что такое договор цессии. Такой договор по своей сути является соглашением, в силу которого одна сторона – первоначальный кредитор по обязательству (цедент) передает второй стороне — новому кредитору (цессионарию) право требования исполнения обязательства должником.

Для упрощения восприятия данной информации можно сузить юридические понятия: продавец – цедент, а покупатель – цессионарий.

Переуступка договора ДДУ в 214-ФЗ. Требования ст. 11 закона: основания

При заключении договора долевого участия, у дольщика (покупателя) возникает право требовать с застройщика (продавца) жилье после завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию.

Как известно, строительство дома – не самый быстрый процесс, жизненная ситуация у дольщика может измениться, и необходимость в будущем жилье опадет либо будет найдена более заманчивая инвестиционная идея. В таких обстоятельствах он может переуступить свои права по ДДУ другому лицу.

По сути, переуступка по ДДУ — это смена участников сделки в рамках одного основного договора. Между бывшим и будущим дольщиком заключается отдельный договор. В такой бумаге, как правило, зафиксированы все основные условия сделки.

Важно знать, что этот документ необходимо регистрировать в Росреестре.

К такого рода сделкам помимо норм 214-ФЗ также применяются нормы гражданского законодательства. Нужно понимать, что бывший участник долевого строительства может осуществить передачу своих прав по ДДУ только в том объеме, который у него был. Он не может нести ответственность за дальнейшие действия застройщика.

Заключение договора переуступки права требования не влияет на условия ДДУ. Этот документ может только подтверждать смену участников в рамках конкретного договора, все условия ранее заключенного ДДУ остаются прежними.

Полезно: Неустойка при нарушении сроков строительства, считается на стоимость квартиры из договора ДДУ, а не последующего договора переуступки.

Важным фактором реализации права на переуступку является соблюдение установленных условий. К ним относятся:

  • Наличие права требования у дольщика на момент заключения сделки.
  • Совершить действия по заключению переуступки прав требования можно после окончания государственной регистрации ДДУ вплоть до подписания передаточного акта на квартиру.
  • При наличии задолженности у дольщика перед строителями осуществить переуступку прав по ДДУ без их участия не представляется возможным. Если дольщик произвел расчеты со строительной компанией в неполном объеме, то одномоментно с цессией заключается договор о переводе долга на нового участника. Регламентируется заключение данного соглашения нормами ГК РФ.
  • Необходимо письменное согласие строительной организации на данную сделку при наличии долговых обязательств у прежнего дольщика.
  • Если покупка совершалась с привлечением ипотечного займа, это условие обяжет согласовать сделку с банком, выдавшим кредит.
  • В обязательном порядке необходимо известить застройщика о смене дольщика, если он не является третьей стороной в данном договоре.

Все эти условия должны выполнятся. При несоблюдении какого-либо из них договор переуступки прав требования не зарегистрируют. Ответственность за несоблюдение выше перечисленных условий ложиться в полном объеме на продавца. Он будет обязан произвести возврат всей суммы покупателю.

Какие основания и ограничения установлены по закону для расторжения договора долевого участия по инициативе дольщика читайте в нашей статье.

Вернемся к вопросу о получении согласия застройщика для осуществления переуступки прав требования. Действительно ли во всех случаях необходимо заручиться согласием строительной компании при заключении договора цессии?

В Федеральном законе № 214 содержится два основания, по которым уступка прав требования может быть признана недействительной:

  • Первое — договор участия в долевом строительстве оплачен частично.
  • Второе – было упущено время. Потому, что соглашение об уступке права требования можно заключать в предписанный законодательством промежуток времени, т.е. после того, как ДДУ будет зарегистрирован до подписания акта о приемки квартиры.

Каких-либо других оснований в этом законе не содержится. Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество тоже не имеет таких требований.

Отсутствие таких требований связано, в первую очередь, с необходимостью защитить права дольщиков (потребителей) от злоупотреблений со стороны строительных корпораций.

Приоритет защиты прав потребителя в законодательстве РФ

Однако Гражданский кодекс оговаривает, что договором могут быть предусмотрены условия по уступке. Но в России есть еще законы, такие как ст. 11 закона 214-ФЗ и закон «О защите прав потребителей».

В процессе ознакомления с законодательством по данному вопросу необходима отсылка к ст. 9 закона 15-ФЗ от 26.01.1996 «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации», в ней отдан приоритет требованиям закона по отношению к условиям договора, заключенного потребителем (зачастую навязанных потребителю).

Важно: Исходя из действующих правовых норм, следует, что дольщик после оплаты им стоимости договора вправе переуступить права по договору долевого участия третьим лицам без получения согласия застройщика.

Эти выводы подкрепляются судебной практикой. Для примера можно рассмотреть постановление пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2014 № 15АП-20591/2014 по делу № А53-17100/2014.

Выдержка из судебного постановления: В силу пункта 2 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором, в связи, с чем установление в договоре необходимости письменного согласия застройщика (должника) противоречит статье 11 Закона о долевом строительстве, порядку, установленному Гражданским кодексом Российской Федерации для уступки прав требований, ущемляет права потребителя.

Следовательно, если дольщик произвел все выплаты предусмотренные договором долевого участия, то можно обращаться в регистрирующий орган. При наличии отказа в государственной регистрации из-за пункта в ДДУ о необходимости согласия застройщика, делайте официальный запрос в строительную компанию.

Получив отказ, идите в суд с исковым требованием о признании ничтожным пункта договора. В Росреестре своего региона по этому поводу можно получить консультацию специалиста. Чаще всего данное действие помогает развеять все сомнения по данному вопросу. Как правило, в регистрации не откажут, даже при наличии пункта, требующего согласия застройщика.

О порядке взыскания неустойки с застройщика при просрочке передачи квартиры по ДДУ, читайте далее в нашем материале.

Почему Росреестр не требует письменного согласия

Нужно понимать по каким причинам Росреестр не требует такого согласия. Связанно это с правовой экспертизой документации поступившей на государственную регистрацию.

Регистратор должен проверить законность сделки независимо от того, подлежит ли регистрации сам договор, либо он является только основанием для регистрации перехода права.

Важным этапом проверки законности сделки будет контроль соблюдения прав и законных интересов всех её участников и третьих лиц, не участвующих в ней.

К тому же регистратор за необоснованную приостановку или отказ в самой регистрации несет ответственность.

Он обязан возместить убытки, причиненные органу регистрации прав своими незаконными действиями или бездействием. Об этом прямо указано в п. 2 ст. 67 закона 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Считается, что регистратор не имеет права отказать в регистрации сделки, если она может быть оспорена, по причине того, что признание такой сделки недействительной – это компетенция суда.

Но, проводимая экспертиза при осуществлении государственной регистрации призвана предупреждать споры, связанные с правом на недвижимость, а не увеличивать их и без того немалое количество.

Итак, когда возникает необходимость иметь согласие строительной организации. Получить соглашение придется, если вместе с цессией заключено дополнительное соглашение о переводе долга.

Не избежать данной процедуры, если в договоре долевого участия имеется прямой запрет на переуступку прав требования. Но, как правило, такого рода запрет будет являться законным, только в случае неполного расчета с застройщиком.

Во всех остальных случаях такое согласие не требуется. Нужно понимать, что в рамках данной статьи рассматривается строительство, которое осуществляется по закону 214-ФЗ.

Документы для оформления и регистрации уступки ДДУ

Чаще всего договор цессии оформляется в агентстве недвижимости или в офисе строительной компании. В обоих случаях при оформлении бумаг будет присутствовать юрист-оформитель.

Он поможет грамотно составить договор цессии и скомплектовать пакет документов необходимый для Росреестра. Если продавец и покупатель встретились без участия посредников, то им понадобиться самостоятельно, собирать все документы.

Рекомендуем привлекать специалиста для составления договора цессии. Если Вы решили самостоятельно пройти весь этап по переуступке, то понадобится соблюсти ряд действий, которые впоследствии помогут беспрепятственно получить право на квартиру в построенном доме.

Читайте про права и ответственность созаемщика по ипотеке в статье здесь.

Документы, которые понадобятся для переуступки прав требования по договору ДДУ, условно можно разделить на те, что требуются для государственной регистрации и те, что покупателю желательно запросить у продавца, для того чтобы уберечь свои права в дальнейшем.

В Росреестр необходимо предоставить следующие документы (все бумаги должны быть в двух экземплярах подлинник и копия):

  • договора цессии и ДДУ
  • документ, подтверждающий выплату по договору ДДУ либо соглашение, подтверждающие одновременный перевод долга на нового дольщика;
  • письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору ДДУ (если цессия осуществляется с одновременным переводом долга на покупателя);
  • согласие супруга, заверенное нотариально, если покупатель состоит в браке;
  • письменное согласие банка, при наличии обременения;
  • договор, на основании которого возник залог (если есть факт ипотечного кредитования);
  • если в роли цедента выступает несовершеннолетний или ограниченный в дееспособности гражданин(ка) понадобится согласие органов опеки и попечительства;
  • платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины

Документы, которые желательно иметь покупателю

  • Выписку о произведенных платежах бывшим дольщиком.
  • Акт сверки от застройщика по осуществленным платежам.

Полезно: Решив стать обладателем квартиры в новом доме, не надо экономить на привлечении специалистов по оформлению документов. Присутствие профессионала облегчит восприятие информации содержащейся в договоре долевого участия.

Специалист поможет грамотно трактовать все условия, выставленные застройщиком. С его помощью будет легче проанализировать разрешительную документацию строительной организации. А это в свою очередь снизит все существующие риски при покупке жилья в строящемся доме.

Особенности переуступки без согласия застройщика

Приобретение квартиры в строящемся доме по контракту об уступке прав – это достаточно сложный процесс, который требует повышенного внимания от покупателя.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Если не обращать внимания на некоторые нюансы, сделка может оказаться опасной – приобретатель рискует остаться “ни с чем”. Именно поэтому важно знать все особенности таких договоров.

Что это такое

В сфере покупки и продажи недвижимого имущества уступка может осуществляться в двух способах:

Если заключается предварительный ДКП, дольщик уступает право на предъявление требования к строительной корпорации на заключение основного контракта о купле квартиры.

Важно! По предварительному ДКП уступается именно право на предъявление требования о заключении основного контракта, но никак не право требовать предоставления квартиры в собственность!

С юридической точки зрения, предварительный ДКП лишь обязывает стороны заключить договор в будущем. После совершения цессии будущий покупатель квартиры приобретет право требования со строительной компании заключения контракта о купле-продаже.

Уступка возможна, начиная с момента его заключения по дату заключения основного контракта о купле-продаже.

Обратите внимание! Предварительное соглашение не подлежит госрегистрации!

По ДДУ производится уступка права требования со строительной фирмы передачи квартиры. Перед цессией все расчеты по ДДУ должны быть совершены – иначе уже новому владельцу придется их нести.

Уступка по ДДУ может быть совершена до даты подписания акта приема-передачи жилого помещения от строительной фирмы к приобретателю. Договор подлежит обязательной госрегистрации в ЕГРП.

Особенности ДДУ и других договоров уступки

По ДДУ уступается именно право требования со строительной компании передачи квартиры в собственность, а не само право собственности (так как на стадии строительства дома его не существует в принципе).

Отметим, что помимо ДДУ, еще существует ряд гражданско-правовых договоров, по которым осуществляется уступка. Такие сделки не подлежат госрегистрации. В связи с этим, для конечного покупателя увеличивается риск неполучения жилого помещения.

К примеру, застройщик рассчитывается построенными жилыми помещениями с подрядчиком, а последний, в свою очередь, может переуступить право истребования уже конечному приобретателю.

Подрядчик может обладать правами на квартиру, к примеру, по инвестиционному контракту или соглашению о взаимозачете.

Повышенный риск для покупателя заключается в том, что права подрядной компании на конкретное помещение могут быть четко не регламентированы, либо подрядная организация может не выполнить свои обязанности перед строительной фирмой. Это значит, что права подрядной фирмы на квартиру могут быть оспорены в суде.

Важно! Чтобы снизить риски, покупателям необходимо заключать договор уступки только на основании ДДУ (договора долевого участия). Регистрация сделки в Росреестре снизит возможные риски до минимального предела.

Цессия не прекращает действия основного договора долевого строительства. На основании соглашения об уступке, изменяются стороны в обязательстве – на место первоначального дольщика встает новый.

При этом сохраняются все условия прежнего договора, касающиеся сроков и порядка передачи жилого помещения. Все права и обязанности прежнего дольщика переходят к новому в неизменном виде.

Как оформить землю сельхозназначения в собственность если она в аренде, рассматривается на этой странице.

Нужно ли получать согласие

214-ФЗ определяет, что в общем случае разрешения от строительной корпорации на заключение контракта об уступке прав истребовать не обязательно. Однако ГК РФ допускает включить в изначальный ДДУ условие об истребования письменного согласия на проведение цессии.

Если такое условие есть в ДДУ, дольщику необходимо его выполнять, а в отдельных случаях – даже платить строительной корпорации за выдачу разрешения.

Законом определено право застройщика на отказ в цессии, если изначальный дольщик не выплатил сумму денежных средств по договору долевого строительства.

В договоре может быть и не предусмотрено условие о согласии стройфирмы. Но даже в этом случае дольщику следует направить письменное уведомление на юридический адрес строительной фирмы о желании провести цессию.

В противном случае, на основании ст. 382 ГК РФ, покупатель, к которому перейдет право требования, будет нести все риски связанных с этим неблагоприятных последствий. В частности, конечный покупатель может быть лишен права требовать с застройщика неустойку за срыв сроков строительства.

Читать еще:  Отклонили кассацию, как теперь обжаловать решение суда второй инстанции?

Тем не менее, такие вопросы в большинстве случаев решаются на усмотрение суда. И исход дела во многом будет зависеть от опыта и квалификации юриста, ведущего дело.

Как его получить

Чтобы получить согласие от застройщика, необходимо:

  • выплатить всю сумму по договору долевого строительства;
  • убедиться, что соответствующего пункта, запрещающего цессию, в ДДУ нет;
  • ознакомиться с условиями соглашения – предусмотрена ли плата за уступку прав и, если да, то в каком размере;
  • направить застройщику письменное уведомление о желании произвести сделку.

Перед подписанием договора уступки производятся следующие действия:

  • проверяется нормативная документация застройщика;
  • подготавливаются документы участников процедуры;
  • составляется договор.

Для проверки документации застройщика покупатель квартиры может обратиться в офис строительной компании.

По первому требованию заявителя администрация застройщика обязана предоставить необходимые сведения:

  • учредительные сертификаты;
  • регистрационный аттестат;
  • свидетельство о постановке на учет в налоговой службе;
  • патенты на земельный участок – на праве аренды или собственности;
  • финансовая выписка за отчетный квартал;
  • лицензия на осуществление строительных работ.

Помимо указанных бумаг, приобретатель жилого помещения вправе запросить план на строительные работы. В плане указываются:

  • цель проектирования;
  • этапы возведения постройки;
  • срок предполагаемого завершения строительства;
  • срок сдачи здания в эксплуатацию.

Согласие застройщика на переуступку по ДДУ

Вместе с получением согласия от застройщика в письменном виде, продавец выполняет следующие действия:

  • уведомляет строительную компанию о совершении уступки, направляя на юридический адрес соответствующее письмо – при отсутствии оповещения сделку могут признать неправомерной;
  • строительная фирма предоставляет письменное согласие (за выдачу разрешения застройщик может взимать плату согласно условиям соглашения о долевом строительстве);
  • застройщик выдает справку о том, что задолженность по ДДУ отсутствует;
  • запрашивается разрешение от банка – если квартира является предметом залога по ипотеке.

Важно! Если приобретатель квартиры находится в зарегистрированном браке, требуется согласие супруга/супруги на покупку имущества!

После сбора всех документов происходит государственная регистрация договора цессии:

  • либо в Росреестре;
  • либо в одном из многофункциональных центров предоставления госуслуг.

В присутствии работника госструктуры участники процесса подписывают соглашение и подают следующие документы:

  • паспорта или иные документы, удостоверяющие личность;
  • при необходимости, разрешение на покупку недвижимости от супруга;
  • договор долевого участия, ранее подписанный совместно со строительной фирмой;
  • справка о погашении задолженности перед застройщиком или документ, подтверждающий переход задолженности к конечному покупателю;
  • согласие от застройщика на переуступку прав;
  • если квартира является предметом залога по ипотеке, требуется подтверждение от банка.

После передачи документации сотрудник кадастровой службы принимает оригиналы и копии бумаг, сверяет ксерокопии с оригиналами и возвращает документы.

И продавцу, и покупателю недвижимости выдается расписка о получении документов и сообщается предельный срок оказания государственной услуги.

На права требования

Для закрепления правоотношений сторон с юридической точки зрения должен быть составлен договор цессии.

Важно! Соглашение должно быть обязательно зарегистрировано в Росреестре для внесения соответствующей записи о переходе права в ЕГРН.

Ознакомиться с образцом договора об уступке можно по этой ссылке.

В контракте указываются следующие условия:

  • город и место заключения сделки;
  • дата составления;
  • адреса, паспортные данные сторон процесса;
  • предмет договора;
  • реквизиты основного документа, являющегося основанием для переуступки (ДДУ);
  • адрес местонахождения объекта недвижимости;
  • технические параметры помещения – номер квартиры, этаж, количество комнат, общая проектная площадь;
  • оценка права требования (стоимость);
  • способ передачи денежных средств за передачу права от одной стороны к другой;
  • перечень документации, подлежащей передаче от одной стороны к другой, и сроки такой передачи;
  • права и обязанности сторон по договору;
  • прочие положения;
  • подписи сторон с расшифровкой.

Итак, переуступка прав без разрешения строительной фирмы возможна, но в том случае, если в договоре долевого строительства не указано обратное.

Вне зависимости от условий соглашения, застройщик обязательно должен быть уведомлен о процедуре в письменной форме. В противном случае, конечный приобретатель помещения будет нести сопутствующие риски – например, отсутствие возможности потребовать неустойку за срыв сроков строительства.

Может ли брат отказаться от доли в квартире, рассказывается тут.

Порядок оформления земли в собственность под многоквартирным домом читайте в этой статье.

Видео: Переуступка прав требования по ДДУ

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область – +7 (499) 110-56-12
    • Санкт-Петербург и область – +7 (812) 317-50-97
    • Регионы – 8 (800) 222-69-48

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Переуступка прав требования на квартиру в новостройке по договору долевого участия

Здравствуйте. В этой статье я подробно расскажу о сделке по переуступке прав требования по договору долевого участия, как эта сделка оформляется, при каких условиях ее можно оформить и как происходит расчет.

Что такое переуступка прав требования по договору долевого участия

Когда гражданин подписал с Застройщиком договор долевого участия (ДДУ), он имеет право требовать у Застройщика определенную квартиру в определенный срок. Застройщик в свою очередь обязан в будущем построить многоквартирный дом и передать эту квартиру дольщику. За это дольщик и передал определенную сумму денег на строительство.

Дольщик может кому-либо уступит свое право требования — ст. 11 Федерального закона N 214-ФЗ. Уступить не саму квартиру, а именно право ее требовать с Застройщика. Уступает право за определенную сумму, т.е. как бы «продает». Для этого и нужно оформить договор или соглашение об уступке. Дольщик будет выступать цедентом, а тот кто покупает требование — цессионарием (п. 1 ст. 388 ГК РФ). Для простоты я называю их продавцы и покупатели.

После оформления переуступки, предыдущие дольщики не несут ответственности со стороны Застройщика перед новыми дольщиками. Например, если застройщик сорвет сроки строительства, площадь квартиры не будет соответствуют документам и т.п. — все претензии теперь предъявляет только новые дольщики.

Продавцами могут выступать физические лица или компания. Продавцом может быть инвестор. Он оформил ДДУ с Застройщиком на стадии котлована. Когда дом уже или почти построен, он может продать эту квартиру подороже. Бывает так, что сам застройщик оформляет ДДУ на «своего» человека или компанию. Случаев много.

Небольшое отступление: если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.) ; 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.) ; 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ) .

Условия, при которых можно оформить переуступку прав

Про акт приема-передачи

Договор переуступки прав можно оформить только, если продавцы еще НЕ подписали акт приема-передачи — п. 2 ст. 11 Федерального Закона N 214-ФЗ. И без разницы ввел ли Застройщик дом в эксплуатацию или нет.

Если продавцы уже подписали акт приема-передачи, значит квартиру от Застройщика они уже получили. Сначала они оформляют квартиру в свою собственность, а потом могут продать ее по договору купли-продажи. По другому никак. Когда подписан акт, никакой переуступки быть не может.

Про согласие Застройщика

Почти каждый Застройщик указывает в договоре долевого участия, что продавцы могут уступить свое право только с его письменного согласия. И чаще требует за это деньги. Хотя никакую стоимость согласия не прописывает в ДДУ. Сумма зависит от жадности Застройщика — от 20 до 200 тысяч рублей. Некоторые берут за согласие процент от сделки — от 2% до 5%. Обычно Застройщик за эту сумму дает не только свое согласие, но и сам занимается согласованием и оформлением договора переуступки для продавца и покупателя.

Многие ушлые продавцы сразу прибавляют стоимость согласия в стоимость продажи квартиры по переуступке. Т.е. за все в итоге заплатят покупатели.

Не нужно спрашивать согласия Застройщика, если если продавцы полностью расплатились с ним — п. 1 ст. 11 Федерального Закона N 214-ФЗ. Даже если Застройщик прямо указал про его согласие в ДДУ, это требование все равно незаконно на основании п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей. Также Застройщик не имеет право требовать, что договор переуступки оформляет только он. Это расценивается как незаконное навязывание услуги — п. 2 ст. 16 Закона о защите прав потребителей. Продавцы и покупатели могут составить договор сами или через нанятого специалиста.

Если покупатели с ипотекой, их банк все равно потребует согласие от Застройщика, если так указано в ДДУ. Без согласия банк просто не одобрит ипотеку и не даст покупателям деньги.

Есть еще такая проблема: Договор переуступки по ДДУ нужно обязательно зарегистрировать в Рег.палате — ст. 17 Федерального закона N 214-ФЗ. И большинство регистраторов все равно потребуют согласие Застройщика, если об этом указано в договоре долевого участия. Будут ссылаться на п. 2 ст. 382 ГК РФ. В итоге регистратор приостановит сделку на месяц. Если за это время согласие не принесут, вернет документы с отказом в регистрации.

Что делать? Здесь два пути, которые стороны сами решают какой выбрать:

  • Заплатить Застройщику за согласие. Можно попытаться поторговаться с ним. С согласием никаких приостановок в регистрации не будет. Кто и сколько оплачивает за согласие стороны должны сами обговорить;
  • Или подать договор переуступки без согласия и надеяться, что регистрация пройдет успешно. Иногда проходит, но чаще потребуют согласие. Если местная Рег.палата приостановит сделку, можно подать на нее в суд. Ведь требование о согласии незаконно. Суд будет на стороне покупателей, но он будет длится около 4 месяцев. А столько ждать не все готовы. Еще услуги юриста для составления иска и ведения дела стоят денег.

Если продавцы не полностью рассчитались с Застройщиком, его согласие на сделку обязательно потребуется. В этом случае вместе с продажей квартиры на покупателей будет переводится этот долг — п. 1 ст. 11 Федерального Закона N 214-ФЗ. Передача долга только через согласие Застройщика — п. 2 ст. 391 ГК РФ. Застройщик имеет право отказать в переводе долга на покупателей и это будет законно.

Иногда продавцы сами отказываются выходить на сделку без получения согласия Застройщика. Так бывает, когда Застройщик оформил квартиру на «своего» человека или компанию.

Как оформляется сделка по переуступке прав требования по договору долевого участия

Этап №1 — подготовка покупателей и продавцов к сделке

Что сделать покупателям:

  1. Потребовать у продавцов их экземпляры зарегистрированного договора долевого участия с Застройщиком.

Покупателям нужно очень внимательно изучить этот договор и прилагаемые соглашения. Лучше доверить это юристам. Часто Застройщики включают в ДДУ невыгодные пункты, ведь после регистрации сделки все перейдет на покупателей. Для этого текст договора специально пишут сложным юридическим языком. А раз некоторые условия невыгодны продавцу, они перейдут на покупателей после переуступки прав и обязанностей.

На что обращать внимание в тексте договора:

  • На характеристику квартиры — планируемую площадь, количество комнат, наличие отделки;
  • Максимальный срок сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартиры (подписание акт приема-передачи и получения ключей);
  • Как продавцы рассчитались с Застройщиком;
  • На пункты о компенсации площади.
  • Если покупатели с ипотекой.

    Покупатели приносят в свой банк документы на квартиру для проверки юридической чистоты — паспорта продавцов, договор долевого участия, справку об оплате продавца Застройщику за квартиру. Если продавец несовершеннолетний, то разрешение органов опеки и т.п. У каждого банка свой список документов.

    Если покупатели супруги, но оформляют договор переуступки только на одного, потребуется нотариальное согласие другого супруга. Согласие будет не на покупку квартиры, а на передачу будущей квартиры в залог банку. Согласие у нотариуса стоит 1,5 — 2 тысячи рублей. Если в договоре переуступки будут указаны оба супруга или у них брачный договор, согласие не потребуется.

    Что сделать Продавцам:

    1. Взять у Застройщика справку об оплате квартиры Застройщику.

    Продавцы сами берут такую справку у Застройщика. Обычно это акт сверки взаиморасчетов. Для этого продавцам нужно написать заявление от руки в произвольной форме. Такая справка делается не сразу. От двух дней.

    Или это может быть платежное поручения с банка (платежка). Для этого продавцы берут свой ДДУ и идут в банк, через который он оплачивал квартиру. Платежка должны быть со штампом от банка и подписью операциониста. Если продавцы не полностью оплатили квартиру, платежки будут не на всю стоимость.

    Получить согласие у Застройщика на переуступку прав.

    Подробно о согласии я написала выше — когда оно обязательно, а когда нет. И проблемы, которые могут быть.

    Некоторые Застройщики дают письменное согласие, а некоторые на самом подписанном договоре переуступки указывает о своем согласии/согласовании. И ставит печать с подписью руководителя или доверенного лица.

    Оформить нотариальное согласие супруга(и) на продажу квартиры по переуступке, если она приобреталась в браке, но в ДДУ указан только один супруг. Стоит у нотариуса 1,5 — 2 тысячи рублей.

    Этап №2 — составление и подписание договора переуступки прав

    Договор может называться называется по-разному — соглашение об уступке, договор уступки или цессии и т.п. Суть от этого не меняется.

    Я выше писала, что большинство Застройщиков вместе с согласием сами составляют договор переуступки. Покупатели и продавцы подписывают договор в его офисе.

    Читать еще:  Можно ли работать у физических лиц при наличии РВП?

    Если договор будет составлять Застройщик, то советую покупателям внимательно его прочесть. Еще лучше вместе с юристом. Иногда Застройщики вписывают невыгодные для покупателей пункты.

    Например, у меня было два случая, когда Застройщик указывал такой пункт — покупатель в случае срыва Застройщиком сроков строительства не имеет право с него потребовать неустойку. Естественно потребовали убрать данный пункт, иначе покупатели не вышли бы на сделку.

    Еще покупателям нужно проследить, чтобы в договоре было указано про список полученных документов после регистрации. После сделки у покупателей обязательно должны остаться на руках не только зарегистрированный договор уступки, но и договор долевого участия и справка об оплате квартиры от продавцов. Продавцам эти документы уже будут не нужны, они должны остаться у покупателей.

    Экземпляров договора должно быть от количества сторон плюс один в Рег.палату. Например, один продавец и два покупателя — минимум 4 экземпляра.

    Если покупатели с ипотекой, то сначала им нужно согласовать составленный экземпляр договора со своим банком. Некоторые банки сами оформляют договора за отдельную плату. Когда договор уступки с банком будет согласован, покупатели подписывают ипотечный договор.

    Если продавцы не полностью расплатились с Застройщиком, в самом договоре переуступки указываются условия о переводе долга на покупателей. На это обязательно потребуется согласие/согласование Застройщика.

    Этап №3 — регистрация сделки

    1. Продавцу(ам) и покупателю(ям) нужно обратиться в МФЦ или в Рег.Палату, оплатить госпошлину и подать документы.

    С 2017 года во многих городах подавать документы следует только в МФЦ (Многофункциональный цент, «Мои документы»), напрямую Рег.палаты граждан уже не принимают. Если в вашем населенном пункте нет МФЦ, обращайтесь Рег.палату. Что в МФЦ, что в Рег.палате, документы подаются одинаково.

    Госпошлина за регистрацию — 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Ее оплачивают покупатели. Реквизиты для оплаты можно получить у сотрудника. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ. Комиссия будет примерно 50 рублей.

    После оплаты госпошлины в порядке очереди сотруднику нужно подать:

    • Паспорта от каждого участника сделки. Если выступает доверенное лицо — его паспорт и нотариальную доверенность. Паспорт доверителя не потребуется;
    • Подписанные экземпляры договора переуступки;
    • Зарегистрированный договор долевого участия между продавцом и Застройщиком;
    • Справка об оплате квартиры продавцом Застройщику;
    • Письменное согласие Застройщика;
    • Если покупатели с ипотекой, то подписанный ипотечный договор и согласие супруга на покупку. Ипотечный договор тоже регистрируется — ст. 19 Закона об ипотеке.
    • Согласие на продажу квартиры от супруги продавца, если ДДУ был оформлен в браке, но оформлен только на него одного.

    По закону срок регистрации сделки составляет 9 рабочих дней — пп. 2 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации. В расписке/описи будут указаны номер телефона МФЦ, номер дела и PIN. Продиктуйте эти данные оператору, чтобы узнать прошла ли регистрация сделки.

  • В назначенный день придти в МФЦ и забрать документы. Покупателям забрать: их экземпляры договора переуступки с печатью о регистрации; договор долевого участия основания; справка об оплате продавцами за за квартиру; выписка из ЕГРН об объекте недвижимости; зарегистрированный договор ипотеки, если покупатели с ипотекой. Продавцы забирают только договор переуступки с печатью о регистрации. Необязательно забирать документы одновременно, можно по отдельности в разное время и дни. При себе иметь паспорта и выданные ранее расписки/описи.
  • Об оплате за переуступку

    Я крайне советую покупателям передавать деньги продавцам только ПОСЛЕ РЕГИСТРАЦИИ договора переуступки. Не стоит передавать деньги продавцам на руки и тем более до регистрации.

    Способ оплаты заранее указывайте в договоре переуступки. Опишу 2 самых распространенных способа:

      Банковская ячейка . В день подачи договора в МФЦ продавцы с покупателями идут в любой банк и на имя покупателей арендуют сейфовую ячейку. Покупатели кладут в эту ячейку деньги за покупку. После этого им выдадут чего им дадут ключ. Сотрудник банка составит соглашение о том, что продавцы могут забрать деньги только когда принесут договор переуступки с печатью о регистрации сделки. Далее покупателям нужно передать ключ от ячейки продавцам. Цена услуги у каждого банка разная, где-то от 1 500 рублей. Ячейку арендуют обычно на месяц.

    Если покупатели с ипотекой, обычно ячейку арендуют в их банке. В ячейку покупатели кладут свой первоначальный взнос. Когда продавцы принесут зарегистрированный договор уступки, они забирают эти деньги. Через некоторое время ипотечный банк также перечисляет на счет продавцов остальные деньги по ипотеке. Обычно в течение 1-2 недель.

  • Аккредитив . Это счёт в банке. Тут всё тоже самое, что и с арендой ячейки. Только при аккредитиве все операции идут безналичным путем. Покупатели переводят деньги со своего счета на счет аккредитива. После сделки продавцы приносят в банк зарегистрированный договор переуступки, и сотрудник банка переводит деньги уже на их счёт. Цена услуги от 2 000 рублей + комиссии за перевод.
  • Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта, комментариями или телефонами: 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

    Переуступка прав требования на квартиру в новостройке по договору долевого участия

    Здравствуйте. В этой статье я подробно расскажу о сделке по переуступке прав требования по договору долевого участия, как эта сделка оформляется, при каких условиях ее можно оформить и как происходит расчет.

    Что такое переуступка прав требования по договору долевого участия

    Когда гражданин подписал с Застройщиком договор долевого участия (ДДУ), он имеет право требовать у Застройщика определенную квартиру в определенный срок. Застройщик в свою очередь обязан в будущем построить многоквартирный дом и передать эту квартиру дольщику. За это дольщик и передал определенную сумму денег на строительство.

    Дольщик может кому-либо уступит свое право требования — ст. 11 Федерального закона N 214-ФЗ. Уступить не саму квартиру, а именно право ее требовать с Застройщика. Уступает право за определенную сумму, т.е. как бы «продает». Для этого и нужно оформить договор или соглашение об уступке. Дольщик будет выступать цедентом, а тот кто покупает требование — цессионарием (п. 1 ст. 388 ГК РФ). Для простоты я называю их продавцы и покупатели.

    После оформления переуступки, предыдущие дольщики не несут ответственности со стороны Застройщика перед новыми дольщиками. Например, если застройщик сорвет сроки строительства, площадь квартиры не будет соответствуют документам и т.п. — все претензии теперь предъявляет только новые дольщики.

    Продавцами могут выступать физические лица или компания. Продавцом может быть инвестор. Он оформил ДДУ с Застройщиком на стадии котлована. Когда дом уже или почти построен, он может продать эту квартиру подороже. Бывает так, что сам застройщик оформляет ДДУ на «своего» человека или компанию. Случаев много.

    Небольшое отступление: если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.) ; 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.) ; 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ) .

    Условия, при которых можно оформить переуступку прав

    Про акт приема-передачи

    Договор переуступки прав можно оформить только, если продавцы еще НЕ подписали акт приема-передачи — п. 2 ст. 11 Федерального Закона N 214-ФЗ. И без разницы ввел ли Застройщик дом в эксплуатацию или нет.

    Если продавцы уже подписали акт приема-передачи, значит квартиру от Застройщика они уже получили. Сначала они оформляют квартиру в свою собственность, а потом могут продать ее по договору купли-продажи. По другому никак. Когда подписан акт, никакой переуступки быть не может.

    Про согласие Застройщика

    Почти каждый Застройщик указывает в договоре долевого участия, что продавцы могут уступить свое право только с его письменного согласия. И чаще требует за это деньги. Хотя никакую стоимость согласия не прописывает в ДДУ. Сумма зависит от жадности Застройщика — от 20 до 200 тысяч рублей. Некоторые берут за согласие процент от сделки — от 2% до 5%. Обычно Застройщик за эту сумму дает не только свое согласие, но и сам занимается согласованием и оформлением договора переуступки для продавца и покупателя.

    Многие ушлые продавцы сразу прибавляют стоимость согласия в стоимость продажи квартиры по переуступке. Т.е. за все в итоге заплатят покупатели.

    Не нужно спрашивать согласия Застройщика, если если продавцы полностью расплатились с ним — п. 1 ст. 11 Федерального Закона N 214-ФЗ. Даже если Застройщик прямо указал про его согласие в ДДУ, это требование все равно незаконно на основании п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей. Также Застройщик не имеет право требовать, что договор переуступки оформляет только он. Это расценивается как незаконное навязывание услуги — п. 2 ст. 16 Закона о защите прав потребителей. Продавцы и покупатели могут составить договор сами или через нанятого специалиста.

    Если покупатели с ипотекой, их банк все равно потребует согласие от Застройщика, если так указано в ДДУ. Без согласия банк просто не одобрит ипотеку и не даст покупателям деньги.

    Есть еще такая проблема: Договор переуступки по ДДУ нужно обязательно зарегистрировать в Рег.палате — ст. 17 Федерального закона N 214-ФЗ. И большинство регистраторов все равно потребуют согласие Застройщика, если об этом указано в договоре долевого участия. Будут ссылаться на п. 2 ст. 382 ГК РФ. В итоге регистратор приостановит сделку на месяц. Если за это время согласие не принесут, вернет документы с отказом в регистрации.

    Что делать? Здесь два пути, которые стороны сами решают какой выбрать:

    • Заплатить Застройщику за согласие. Можно попытаться поторговаться с ним. С согласием никаких приостановок в регистрации не будет. Кто и сколько оплачивает за согласие стороны должны сами обговорить;
    • Или подать договор переуступки без согласия и надеяться, что регистрация пройдет успешно. Иногда проходит, но чаще потребуют согласие. Если местная Рег.палата приостановит сделку, можно подать на нее в суд. Ведь требование о согласии незаконно. Суд будет на стороне покупателей, но он будет длится около 4 месяцев. А столько ждать не все готовы. Еще услуги юриста для составления иска и ведения дела стоят денег.

    Если продавцы не полностью рассчитались с Застройщиком, его согласие на сделку обязательно потребуется. В этом случае вместе с продажей квартиры на покупателей будет переводится этот долг — п. 1 ст. 11 Федерального Закона N 214-ФЗ. Передача долга только через согласие Застройщика — п. 2 ст. 391 ГК РФ. Застройщик имеет право отказать в переводе долга на покупателей и это будет законно.

    Иногда продавцы сами отказываются выходить на сделку без получения согласия Застройщика. Так бывает, когда Застройщик оформил квартиру на «своего» человека или компанию.

    Как оформляется сделка по переуступке прав требования по договору долевого участия

    Этап №1 — подготовка покупателей и продавцов к сделке

    Что сделать покупателям:

    1. Потребовать у продавцов их экземпляры зарегистрированного договора долевого участия с Застройщиком.

    Покупателям нужно очень внимательно изучить этот договор и прилагаемые соглашения. Лучше доверить это юристам. Часто Застройщики включают в ДДУ невыгодные пункты, ведь после регистрации сделки все перейдет на покупателей. Для этого текст договора специально пишут сложным юридическим языком. А раз некоторые условия невыгодны продавцу, они перейдут на покупателей после переуступки прав и обязанностей.

    На что обращать внимание в тексте договора:

    • На характеристику квартиры — планируемую площадь, количество комнат, наличие отделки;
    • Максимальный срок сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартиры (подписание акт приема-передачи и получения ключей);
    • Как продавцы рассчитались с Застройщиком;
    • На пункты о компенсации площади.
  • Если покупатели с ипотекой.

    Покупатели приносят в свой банк документы на квартиру для проверки юридической чистоты — паспорта продавцов, договор долевого участия, справку об оплате продавца Застройщику за квартиру. Если продавец несовершеннолетний, то разрешение органов опеки и т.п. У каждого банка свой список документов.

    Если покупатели супруги, но оформляют договор переуступки только на одного, потребуется нотариальное согласие другого супруга. Согласие будет не на покупку квартиры, а на передачу будущей квартиры в залог банку. Согласие у нотариуса стоит 1,5 — 2 тысячи рублей. Если в договоре переуступки будут указаны оба супруга или у них брачный договор, согласие не потребуется.

    Что сделать Продавцам:

    1. Взять у Застройщика справку об оплате квартиры Застройщику.

    Продавцы сами берут такую справку у Застройщика. Обычно это акт сверки взаиморасчетов. Для этого продавцам нужно написать заявление от руки в произвольной форме. Такая справка делается не сразу. От двух дней.

    Или это может быть платежное поручения с банка (платежка). Для этого продавцы берут свой ДДУ и идут в банк, через который он оплачивал квартиру. Платежка должны быть со штампом от банка и подписью операциониста. Если продавцы не полностью оплатили квартиру, платежки будут не на всю стоимость.

    Получить согласие у Застройщика на переуступку прав.

    Подробно о согласии я написала выше — когда оно обязательно, а когда нет. И проблемы, которые могут быть.

    Некоторые Застройщики дают письменное согласие, а некоторые на самом подписанном договоре переуступки указывает о своем согласии/согласовании. И ставит печать с подписью руководителя или доверенного лица.

    Оформить нотариальное согласие супруга(и) на продажу квартиры по переуступке, если она приобреталась в браке, но в ДДУ указан только один супруг. Стоит у нотариуса 1,5 — 2 тысячи рублей.

    Этап №2 — составление и подписание договора переуступки прав

    Договор может называться называется по-разному — соглашение об уступке, договор уступки или цессии и т.п. Суть от этого не меняется.

    Я выше писала, что большинство Застройщиков вместе с согласием сами составляют договор переуступки. Покупатели и продавцы подписывают договор в его офисе.

    Если договор будет составлять Застройщик, то советую покупателям внимательно его прочесть. Еще лучше вместе с юристом. Иногда Застройщики вписывают невыгодные для покупателей пункты.

    Например, у меня было два случая, когда Застройщик указывал такой пункт — покупатель в случае срыва Застройщиком сроков строительства не имеет право с него потребовать неустойку. Естественно потребовали убрать данный пункт, иначе покупатели не вышли бы на сделку.

    Читать еще:  Что делать, если человек был сбит на пешеходном переходе?

    Еще покупателям нужно проследить, чтобы в договоре было указано про список полученных документов после регистрации. После сделки у покупателей обязательно должны остаться на руках не только зарегистрированный договор уступки, но и договор долевого участия и справка об оплате квартиры от продавцов. Продавцам эти документы уже будут не нужны, они должны остаться у покупателей.

    Экземпляров договора должно быть от количества сторон плюс один в Рег.палату. Например, один продавец и два покупателя — минимум 4 экземпляра.

    Если покупатели с ипотекой, то сначала им нужно согласовать составленный экземпляр договора со своим банком. Некоторые банки сами оформляют договора за отдельную плату. Когда договор уступки с банком будет согласован, покупатели подписывают ипотечный договор.

    Если продавцы не полностью расплатились с Застройщиком, в самом договоре переуступки указываются условия о переводе долга на покупателей. На это обязательно потребуется согласие/согласование Застройщика.

    Этап №3 — регистрация сделки

    1. Продавцу(ам) и покупателю(ям) нужно обратиться в МФЦ или в Рег.Палату, оплатить госпошлину и подать документы.

    С 2017 года во многих городах подавать документы следует только в МФЦ (Многофункциональный цент, «Мои документы»), напрямую Рег.палаты граждан уже не принимают. Если в вашем населенном пункте нет МФЦ, обращайтесь Рег.палату. Что в МФЦ, что в Рег.палате, документы подаются одинаково.

    Госпошлина за регистрацию — 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Ее оплачивают покупатели. Реквизиты для оплаты можно получить у сотрудника. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ. Комиссия будет примерно 50 рублей.

    После оплаты госпошлины в порядке очереди сотруднику нужно подать:

    • Паспорта от каждого участника сделки. Если выступает доверенное лицо — его паспорт и нотариальную доверенность. Паспорт доверителя не потребуется;
    • Подписанные экземпляры договора переуступки;
    • Зарегистрированный договор долевого участия между продавцом и Застройщиком;
    • Справка об оплате квартиры продавцом Застройщику;
    • Письменное согласие Застройщика;
    • Если покупатели с ипотекой, то подписанный ипотечный договор и согласие супруга на покупку. Ипотечный договор тоже регистрируется — ст. 19 Закона об ипотеке.
    • Согласие на продажу квартиры от супруги продавца, если ДДУ был оформлен в браке, но оформлен только на него одного.

    По закону срок регистрации сделки составляет 9 рабочих дней — пп. 2 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации. В расписке/описи будут указаны номер телефона МФЦ, номер дела и PIN. Продиктуйте эти данные оператору, чтобы узнать прошла ли регистрация сделки.

  • В назначенный день придти в МФЦ и забрать документы. Покупателям забрать: их экземпляры договора переуступки с печатью о регистрации; договор долевого участия основания; справка об оплате продавцами за за квартиру; выписка из ЕГРН об объекте недвижимости; зарегистрированный договор ипотеки, если покупатели с ипотекой. Продавцы забирают только договор переуступки с печатью о регистрации. Необязательно забирать документы одновременно, можно по отдельности в разное время и дни. При себе иметь паспорта и выданные ранее расписки/описи.
  • Об оплате за переуступку

    Я крайне советую покупателям передавать деньги продавцам только ПОСЛЕ РЕГИСТРАЦИИ договора переуступки. Не стоит передавать деньги продавцам на руки и тем более до регистрации.

    Способ оплаты заранее указывайте в договоре переуступки. Опишу 2 самых распространенных способа:

      Банковская ячейка . В день подачи договора в МФЦ продавцы с покупателями идут в любой банк и на имя покупателей арендуют сейфовую ячейку. Покупатели кладут в эту ячейку деньги за покупку. После этого им выдадут чего им дадут ключ. Сотрудник банка составит соглашение о том, что продавцы могут забрать деньги только когда принесут договор переуступки с печатью о регистрации сделки. Далее покупателям нужно передать ключ от ячейки продавцам. Цена услуги у каждого банка разная, где-то от 1 500 рублей. Ячейку арендуют обычно на месяц.

    Если покупатели с ипотекой, обычно ячейку арендуют в их банке. В ячейку покупатели кладут свой первоначальный взнос. Когда продавцы принесут зарегистрированный договор уступки, они забирают эти деньги. Через некоторое время ипотечный банк также перечисляет на счет продавцов остальные деньги по ипотеке. Обычно в течение 1-2 недель.

  • Аккредитив . Это счёт в банке. Тут всё тоже самое, что и с арендой ячейки. Только при аккредитиве все операции идут безналичным путем. Покупатели переводят деньги со своего счета на счет аккредитива. После сделки продавцы приносят в банк зарегистрированный договор переуступки, и сотрудник банка переводит деньги уже на их счёт. Цена услуги от 2 000 рублей + комиссии за перевод.
  • Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта, комментариями или телефонами: 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

    Переуступка ДДУ. Застройщик требует денег за Согласие

    Ситуация следующая. У меня и у друга заоегистрован ДДУ в строящемся доме на 1 к кв-ру (в долях 50/50). Сейчас я хочу переуступить ему ДДУ. В ДДУ есть пункт об обязательном Согласии от застройщика.

    И тут возникает проблема:

    – по вопросу переуступки Застройщик напрямую со мной не коммуницирует, только через партнера компанию Продавца;

    – через 3 недели такого общения Застройщик предлагает след.схему: он непосредственно организует документооборот с Росреестром по ПДДУ, требует за это порядка 75тыс.руб;

    – на мою просьбу просто выдать мне Согласие ( фин.обязательств перед ним у нас с другом нет, в ДДУ ничего не указано о необходимости оплачивать получение Согласия,документооборот готов провести самостоятельно, да и вообще по ФЗ-214 вообще Согласие не нужно) отвечают отказом.

    1) существует ли вариант при котором Росреестр зарегистрирует ПДДУ ( может и не с первого раза) без предоставления Согласия застройщика и что для этого непосредственно нужно сделать?

    2) Существуют ли какие-то иные варианты , практики взаимодействия с подобными застройщиками, которые позволяют в кратчайшие сроки добиться нужного мне рещультата. Судя по инф-ции в интернете подобная проблема имеет массовый зарактер

    Все верно, что вы описали)

    Но какие-то рекомендации, практика есть?) Или только через суд?

    15 Октября 2016 12:41

    Ответы юристов ( 3 )

    • 10,0 рейтинг
    • 7652 отзыва эксперт

    Михаил, добрый вечер!

    Согласно ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ
    «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
    недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
    Российской Федерации»

    1.Уступка участником долевого строительства прав требований по договору
    допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с
    переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке
    ,
    установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
    2.Уступка участником долевого строительства прав требований по договору
    допускается с момента государственной регистрации договора до момента
    подписания сторонами передаточного акта
    или иного документа о передаче
    объекта долевого строительства.

    Если денежные средства застройщику выплачены вполном объеме, то никакого согласия от него не требуется. Что касается условий договора, которые ущемляют права дольщиков, то согласно ст. 16 Закона о защите прав потребителя

    1. Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей,признаются недействительными.

    Если квартира приобреталась в ипотечный кредит, взятый у банка,для переуступки требуется согласие банка как залогодержателя, но не застройщика. Или кредит не брался а денежные средства не выплачены все таки застройщику?

    Это были собственные средства. 100% разовая оплата. У нас долгов нет

    Я слышал, что Росреестр ссылается на данный пункт в ДДУ, и требует согласие застройщика. Тем самым не получив Согласия – не регистрируют Переуступку

    Если все таки у вас долг перед застройщиком, то в силу приведенной ст. 11 214-ФЗ переуступка производится одновременно с переводом долга. Согласно ст. 391 ГК

    Перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником.
    2.Перевод должником своего долга на другое лицодопускается с согласия
    кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.

    Если кредитор дает предварительное согласие на перевод долга, этот перевод
    считается состоявшимся в момент получения кредитором уведомления о
    переводе долга.

    К форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в статье 389 настоящего Кодекса.

    согласно ст. 389 ГК

    1.Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой
    письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в
    соответствующей письменной форме.
    2.Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной
    регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для
    регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

    Тем самым не получив Согласия — не регистрируют Переуступку
    Михаил

    Ясно, тут застройщик однозначно не прав. В принципе можно обойтись и без отдельного оспаривания пункта договора в суде а оспаривать отказ Росреестра

    п. 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25
    «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

    Ничтожными являются условия сделки,
    заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы
    гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении
    публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, пункт 2 статьи 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-I «О защите прав потребителей», статья 29 Федерального закона от 2 декабря 1990 года N 395-I «О банках и банковской деятельности»).

    в вашем случае явно имеет место нарушение ст. 11 214-ФЗ и ничтожность условия договора об обязательном наличии согласия застройщика даже при полной оплате. Паралельно с судом ля ускорения процесса можно обратится с заявлением в Роспотребнадзор о возбуждении в отношении застройщика дела об административном правонарушении по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ

    2. Включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, установленные законодательством о защите прав потребителей, —
    влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц — от десяти тысяч
    до двадцати тысяч рублей.

    Всё таки проанализировавать суд. практику ответ конкретизирую. По ст. 11 согалсия не требуется.

    Статья 11. Уступка прав требований по договору
    1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
    Но росреестр с пунктом таким пунктом как у Вас не согласится. И будет ссылаться на п. 2 ст. 382 ГК РФ

    В соответствии с пунктом 2 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом идоговором.

    Но допустим в решении Санкт-Петербургского городского суда от 25.05.2016 N 33-10149/2016 по делу N 2-118/2016 исследовалось в т.ч. было ли нужно согласие или нет и было установлено что даже несмотря на ст. 382 согласие не нужно:

    В соответствии с пунктом 2 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом и договором. Если договором был предусмотрен запрет уступки, сделка по уступке может быть признана недействительной по иску должника только в случае, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об указанном запрете.
    В силу пункта 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

    Оценив в совокупности и взаимосвязи представленные доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу, что правовых оснований для признания договора уступки права требования недействительным не имеется. При этом суд исходил из того, что в условиях договора участия в долевом строительстве не конкретизированы ограничения либо запрет уступки требования по денежному обязательству, какие-либо права в отношении недвижимого имущества, являющегося предметом договора долевого участия в строительстве жилья, не были переданы или уступлены. Право требования неустойки за нарушение срока сдачи объекта долевого строительства не относится к вещным правам на недвижимые объекты, поскольку не предусматривает возникновение, переход, прекращение права собственности в отношении недвижимого имущества, в частности квартиры, и государственной регистрации не подлежит.
    Судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда, поскольку он основан на правильном применении норм права, соответствует фактическим обстоятельствам дела.
    Доводы апелляционной жалобы основанием к отмене решения суда не являются в силу следующего.
    Согласно пункту 10.1 договора участия в долевом строительстве… от 20 апреля 2012 года, заключенному между застройщиком ООО «БРИЗ» и М., уступка участником долевого строительства прав требований по договору иному лицу допускается только после уплаты им застройщику цены договора и письменного уведомления об этом застройщика и его письменного согласия.
    Судебная коллегия полагает необходимым отметить, что, исходя из содержания части 2 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное в ней условие действует только в случае запрета на переуступку прав требования по договору. В договоре участия в долевом строительстве… от 20 апреля 2012 года запрет на передачу прав не предусмотрен, в п. 10.1 договора сторонами оговорено условие, при котором возможна передача прав и обязанностей по договору, а именно только после уплаты дольщиком застройщику цены договора и письменного уведомления об этом застройщика и его письменного согласия. Цена договора М. уплачена в полном размере.
    Кроме того, нормами гражданского законодательства не предусмотрено, что при неуведомлении должника об уступке праве требования договор цессии считается недействительным, поскольку новый кредитор несет риск в пределах, установленных статей 383 и 385 Гражданского кодекса Российской Федерации.

    А запрета по сути у Вас нет в договоре. Так что даже если росреестр не пропустит, то можно отказ оспорить.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector