Снесли дом без моего ведома
Dolgovnet34.ru

Юридический портал

Снесли дом без моего ведома

Имеют ли власти право снести ваш дом без вашего согласия и как от этого защититься

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

Ситуация в Кунцево, где жители протестуют против возведения рядом с ними многоэтажного здания и последующего сноса их домов, ярко высветила проблемы взаимоотношений власти и владельцев помещений по поводу изъятия собственности, а также применения правил о развитии застроенных территорий. Вправе ли власти изымать недвижимость у добросовестных владельцев и можно ли вообще защитить свои дома от сноса, рассказывается в данной статье.

Может ли государство лишать собственников недвижимости, а в том числе и жилой?

Легко. Например, статья 35 Конституции РФ даёт государству право изымать любое имущество при его предшествующей и равнозначной компенсации. А часть 3 статьи 55 разрешает при определенных условиях ограничивать права и свободы субъекта. Эти нормы являются фундаментом для любого изъятия собственности.

Более подробно основания для экспроприации имущества (в том числе и государством) прописаны в Гражданском кодексе. Так, статья 235 ГК РФ гласит, что собственность можно отобрать в связи с конфискацией, реквизицией, в связи с изъятием земли и так далее. В свою очередь, статья 239 ГК РФ описывает правила отчуждения постройки в связи изъятием надела для государственных нужд.

И наконец, статья 49 Земельного кодекса определяет, что власть вправе отобрать землю и, соответственно, стоящие на ней постройки, для обеспечения обороны страны, космической деятельности и возведения транспортной инфраструктуры.

А вправе ли местные органы власти лишать владельцев имущества в ходе осуществления нового строительства?

Вправе. Пункт 2 статьи 132 Конституции РФ указывает, что местные власти могут наделяться законом отдельными государственными полномочиями. В свою очередь, статься 8 ГрК РФ (Градостроительный кодекс) дает право муниципальным органам принимать решение о развитии уже застроенных площадей. А согласно статье 46.1 ГрК РФ[1] подобное «развитие» включат в себя не только строительство, но и уничтожение капитальных построек. И, наконец, в 2014 году Конституционный суд РФ пояснил, что «развитие застроенной территории не препятствует отчуждению квартир в многоэтажных жилых зданиях и других объектов…».[2] Так что все сомнения излишни. Федеральные и муниципальные органы вправе изымать любую собственность, в том числе и жилую. Все основания прописаны в вышеуказанных законах.

Некоторые интересные моменты трактовки части 2 и 3 статьи 46.1 ГрК РФ в порядке дискуссии

Позиция инициативной группы жителей Кунцево, протестующих против строительства многоэтажки и уничтожения своих помещений, опирается на постулаты вышеуказанной статьи. Все авторы и комментаторы дружно утверждают, что муниципальная власть издаёт решение о развитии территории, на которой уже находятся дома и нежилые постройки, при одновременном соблюдении нижеследующих условий: наличие регионального градостроительного кодекса (положения, регламента, закона); нормативов проектирования; зданий, считающихся аварийными, либо муниципальных программ, предполагающих снос и реконструкцию объектов. И если в районе нет аварийных домов, то решение о развитии территории принимать нельзя. Эта точка зрения является общепринятой. Её (по-моему, боюсь соврать) придерживались и жители Кунцево, обжаловавшие постановление правительства Москвы в судах всех инстанций.[3]

Но тогда возникает вопрос: почему законодатель распределил все эти основания между двумя частями статьи? Почему во вторую он включил обязательность наличия регламента и нормативов, а в третьей части указал на необходимость программы или существования аварийных домов? Почему не объединил все основания в одной части? Так нормы не пишутся. Обязательные основания всегда объединяются в одну часть или пункт. Это требования элементарной логики и теории права. И если исключить ошибку законодателя, то напрашивается вывод, что это было сделано умышленно.

Тогда, получается, что часть 3 говорит нам лишь о возможности принятия решения при наличии аварийных домов и программы. То есть решение может быть принято, а может быть и не принято. Короче, как лягут карты. И самое главное, данная норма вообще не увязывает принятие решения о развитии территорий с обязательным наличием аварийных домов или муниципальной программы. Прочитайте ее внимательно и вдумчиво и сами поймёте. Вот если бы там было написано, что решение принимается только при наличии муниципальной программы или аварийных домов — тогда другое дело. Но там данного слова нет.

А исходя из этого документ о развитии территории, в первую очередь, принимается на основе норм землепользования и застройки, местного градостроительного кодекса и положений о подготовке и принятия проектов планировки местности. То есть на основании части 2 приведенной статьи. В этом случае обоснование для изъятия собственности резко упрощается.

Логика действий правительства Москвы

И если моя догадка верна, то авторы постановления проекта планировки 47-го и 48-го районов Кунцево опирались исключительно на часть 2 статьи 46.1 ГрК РФ. Откройте это постановление и прочитайте преамбулу документа. Его составители обосновывают принятие постановления только Градостроительным кодексом Москвы, правилами землепользования и положением о подготовке проектов планировки. Ссылок на акты, регулирующие процесс признания домов ветхими и негодными для проживания, а также на муниципальную адресную программу и в помине нет. А учитывая тот факт, что инициативная группа жителей проиграла дело в Московском и Верховном судах, то и сами суды де-факто признали возможность подобной трактовки статьи.

Как защитится от сноса и уничтожения объектов?

Когда федеральные власти изымают жилье и сносят дома для обеспечения нужд обороны, космической отрасли, строительства объектов федерального значения, то отстоять дальнейшее существование недвижимости нереально. Можно лишь говорить о достойной компенсации и возмещении в натуре или в денежном эквиваленте. И если сумма возмещения или характеристики предоставляемого объекта не удовлетворяют собственника, то он вправе обратиться в суд за защитой своих интересов. В этом случае есть возможность добиться относительной справедливости. Таких случаев в России много.

Точно так же осуществляется защита прав и при изъятии недвижимости местными органами власти. Причем в противостоянии с муниципалитетом можно даже отстоять дома и коммерческую недвижимость от сноса и уничтожения. Но здесь есть одно «но». Если отчуждение осуществляется в рамках развития застроенных территорий, то эта возможность стремится к нулю. Судебная практика ярко доказывает данный факт. И дело здесь даже не в ситуации с Кунцево. В регионах уже давным-давно изымаются объекты при развитии застроенных территорий. А одно дело, как я указывал выше, даже доходило до Конституционного суда, который признал такую возможность правомерной.[4] Поэтому в подобных ситуациях, по крайней мере на данный момент, мы можем говорить лишь о достойной компенсации или возмещении.

Выводы

Итак, и федеральные, и местные власти по Конституции и законам РФ вправе изымать и сносить объекты добросовестных владельцев. Защититься от сноса крайне сложно или вообще невозможно. А вот добиться увеличения компенсации или улучшенных характеристик нового жилища вполне реально. В том числе и через суд.

Особняком стоит проблема применения статьи о принятии решения о развитии застроенной местности.[5] Взгляды высших судов на эту проблему не вызывают сомнений – снос возможен. Но это было и так понятно, если честно. События в Кунцево обозначили другую дилемму — а вправе ли региональные чиновники и депутаты принимать решение о развитии застроенной территории, когда нет ветхих домов или адресной муниципальной программы? И если да, то означает ли это, что часть 2 статьи 46.1 ГрК может применяться без учета части 3? Данный вопрос может быть разрешен только законодателем или Конституционным судом РФ.

Другой вопрос, неожиданно возникший из ситуации в Кунцево, состоит в том, что муниципальные акты зачастую не содержат порядка действий при развитии застроенной территории. Должен ли застройщик сначала построить дом и расселить в нем жителей близлежащих зданий или же сначала следует расселить жителей, а потом начинать стройку? В какие дома расселять жителей? На какой территории могут возводиться для них дома? Какой планировки? Все эти вопросы не должны отдаваться на откуп застройщику. Их обязан осветить муниципальный орган в своих документах.

[1] Градостроительный кодекс РФ.

[2] Определение Конституционного суда РФ № 2026-О от 07.10.2014 года.

[3] Постановление Правительства Москвы № 903-ПП от 21.11.2017 года.

[4] Указанное выше Определение КС РФ № 2026-О от 21.11.2014 года.

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости». Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции

Подпишитесь на ежедневную рассылку IRN.RU

Новости рынка недвижимости, дайджест прессы, аналитические обзоры, прогнозы, комментарии экспертов, индексы цен и другая полезная информация о недвижимости каждое утро в Вашем почтовом ящике

Снесли дом без моего ведома

Судья: Лиханов В.И. Дело № 33а-792/16

г.Якутск 17 февраля 2016г.

Судебная коллегия по административным делам Верховного суда Республики Саха (Якутия) в составе: председательствующего Ивановой М.Н., судей Дьяконовой З.С., Скакуна А.И.,

при секретаре Кононове С.К.,

с участием истца, его представителя Чистоедова Д.В., представителя ответчика- Алексеевой Е.Г.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчика на решение Якутского городского суда РС (Я) от 17 декабря 2015г., которым по делу по иску __(((((((. к Окружной администрации города Якутска о предоставлении в собственность жилого помещения,

Читать еще:  Правомерны ли удержания заработной платы по исполнительному листу?

Иск ___________)))). удовлетворить.

Обязать Окружную администрацию города Якутска предоставить ____(((((( в собственность благоустроенное жилое помещение, общей площадью не менее ранее занимаемому (не менее . кв.м), не менее одной комнаты, отвечающей действующим санитарным нормам и степени благоустройства в г.Якутске.

Заслушав доклад судьи Скакуна А.И., участников процесса, изучив материалы дела, судебная коллегия

______(((((обратилась в суд с вышеуказанным исковым заявлением, в котором просила обязать окружную администрацию города предоставить ей жилье взамен утраченного в результате сноса многоквартирного дома. Свои требования обосновала тем, что является собственником квартиры в доме, который был снесен ответчиком после произошедшего пожара.

Судом принято вышеуказанное решение, которое обжаловано ответчиком.

В апелляционной жалобе представитель ответчика не согласен с решением суда в связи с неправильным применением норм материального права. Полагает что отсутствие решения о признании дома аварийным, включения его в региональную программу по сносу ветхого аварийного жилья лишает собственник права требовать предоставление равноценного жилья на праве собственности.

Судебная коллегия, выслушав объяснения участников процесса, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, приходит к следующему.

Разрешая дело по существу, суд первой инстанции исходил из того, что многоквартирный дом, в котором находилась квартира истца, был снесен силами окружной администрации, следовательно у _____________))). возникло право требовать предоставления равноценного жилья взамен снесенного.

Судебная коллегия не может согласиться с указанным решением суда поскольку оно не соответствует закону и вынесено без учета обстоятельств дела.

Как разъяснено в пунктах 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 “О судебном решении”, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данным правоотношениям. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Решение суда указанным требованиям не соответствует.

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 Жилищного кодекса РФ

Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в зависимости от включения либо невключения такого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ “О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства”.

Если аварийный многоквартирный дом, в котором находится жилое помещение собственника, включен в указанную адресную программу, то собственник жилого помещения в силу ст. 16, п. 3 ст. 2 указанного закона имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп (ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В случае невключения многоквартирного дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, в адресную программу жилищные права собственника жилого помещения обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, по смыслу приведенных норм права защите подлежат права собственника жилого помещения.

Из пояснений истца, данных в суде первой инстанции и усматривающихся из заявления _____(((((((на имя главы города Якутска от 08.08.2015г., видно, что дом по ул. . фактически снесен и на его месторасположении строится иной объект третьим лицом (л.д.21, 53).

Согласно справки дознавателя ОНД по г.Якутску УНДиПР ГУ МЧС РФ по РС (Я) от 11.08.2015 г. в указанном жилом доме 05 июня 2015 года произошел пожар.

При этом доказательств того, что дом снесен на основании распоряжения Окружной администрации в материалах дела не имеется. Не имеется и решения органа местного самоуправления о расселении жильцов. Земельный участок на ул. . ответчику не принадлежит, а является собственностью физического лица.

Из дела также видно, что 21 апреля 2010 года ____________. продала принадлежащее ей на праве собственности жилое помещение кв.№ . дома, № . по ул. . в г. Якутске И. и В.

Договор купли продажи между ___________ и покупателями И. и В. был расторгнут решением Якутского городского суда от 05 ноября 2015 года, после уничтожения дома пожаром.

Таким образом, на момент пожара и сноса дома ____(((( собственником квартиры не являлась, следовательно, ее права сносом дома не нарушены. Истица к моменту сноса дома постоянно в нем не проживала, нуждающейся в улучшении жилищных условий не признавалась, малоимущей не признана, проживает в благоустроенной квартире по ул. . кв.№ . в г. Якутске.

Указанные обстоятельства не были учтены судом первой инстанции, в связи с чем решение суда подлежит отмене по основаниям, предусмотренным ст. 330 ГПК РФ с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь требованиями ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия

Решение Якутского городского суда РС (Я) от 17 декабря 2015г. по делу по иску ___ к Окружной администрации города Якутска отменить и принять новое решение по которому,

в удовлетворении исковых требований ________))). к Окружной администрации города Якутска о предоставлении в собственность жилого помещения отказать.

Женщина купила дом, но прежние владельцы не выселились. А потом отняли дом

Супруги из Майкопа взяли в долг у знакомого 2 млн рублей. Брали даже не для себя, а для сестры мужа. Деньги им дали под залог дома.

Супругам предложили почитать договор займа. А потом говорят: «Ой, тут паспортные данные нужно заменить. Вот, подпишите новый договор». Подписали и пошли регистрировать обременение в Росреестре, чтобы оформить все как положено.

После регистрации супруги и дальше жили в своем доме, а сестра мужа погашала долг. Выплатила миллион, а дальше не смогла. Договорились об отсрочке. И тут к ним приходит какая-то женщина и говорит: «Выселяйтесь, это мой дом. Я его купила и буду здесь жить».

Как купила? Как выселяться? Мы ничего не продавали, уезжать нам некуда. Оказалось, что семья подписала не договор займа, а договор купли-продажи дома.

Семья думала: «Это договор займа на 2 млн под залог нашего дома».

В документах: «Это договор купли-продажи дома за 2 млн».

После новые владельцы перепродали дом. И вот, новая хозяйка и пришла выселять семью. Формально имела право. История, конечно, продолжилась в суде.

Как дом мог перейти другим людям без ведома хозяев?

Вместо договора займа они подписали договор купли-продажи. А потом пошли и зарегистрировали его в Росреестре — уверенные, что просто отдают дом в залог.

В итоге у дома появился новый собственник, но супруги этого так и не поняли. Они продолжали жить у себя дома, платили за коммуналку, а сестра мужа частями возвращала долг. Половину вернула и больше не смогла. Вроде договорились устно об отсрочке.

Но устные договоренности ничего не значат. Та покупательница, которая переоформила на себя дом, продала его другой женщине. Через четыре года у дома опять сменился собственник, а супруги по-прежнему были не в курсе. Все прояснилось, только когда их попросили с вещами на выход.

С одной стороны оказалась женщина, которая купила дом у официального собственника, зарегистрировала права в Росреестре и заплатила деньги. С другой — семья, которая построила этот дом, не собиралась его продавать, не получила ни рубля и хотела всего лишь помочь своей родственнице с займом.

Новая владелица дома решила через суд выселить прежних хозяев. Они ей не родственники, договор аренды не заключали, живут в ее доме. А она там сама собирается жить со своей семьей.

Почему супруги отказались выселяться из проданного дома?

Они заключили договор купли-продажи не по доброй воле, а под влиянием обмана. По крайней мере, так заявили в суде. Банально не прочитали договор, который подписывали. Этот договор готовил тот человек, который давал в долг деньги. Понадеялись на его порядочность.

На самом деле они соглашались только отдать дом в залог, но не хотели его продавать. Вот как они доказывали притворность этой сделки:

  • договор подписали в 2012 году, но с тех пор супруги так и жили в доме, никто их не выгонял;
  • они платили коммуналку и содержали дом как хозяева;
  • у них нет другого дома, съезжать им некуда: зачем бы тогда они его продавали;
  • стоимость дома по договору сильно занижена;
  • фактическая площадь дома не совпадает с указанной в документах.

В договоре написано, что площадь дома — 57 м². Но это старый дом, его давно снесли — еще до этого займа. А на участке построили новый дом, в три раза больше. Правда, в Росреестре его не регистрировали. Подумаешь, расширились: узаконим как-нибудь потом.

Читать еще:  Почему суд не снимает ограничение на регистрационные действия авто?

Получается, женщина купила дом, которого не существует. Она, наверное, решила, что купит маленький по документам, а потом оформит документы на большой — так часто делают.

Но супруги потребовали аннулировать запись о переходе прав в Росреестре. То есть как будто их дом вообще никогда не продавался, а они так и остаются его хозяевами. И это несмотря на то, что после них у дома уже два раза менялся собственник.

В судах одновременно рассматривали два иска: о выселении супругов и встречный — об аннулировании права собственности.

Что сказали суды?

Супруги подписали договор купли-продажи и зарегистрировали его в Росреестре. Мало ли что они теперь говорят о притворной сделке и займе. По документам это продажа.

Все дальнейшие переходы дома из рук в руки были легальными, с регистрацией прав. Пусть теперь выселяются, потому что бывшие владельцы не имеют права жить в проданном доме. Другое жилье им предоставлять никто не обязан.

Отдайте дом женщине, которая его купила.

В договоре купли-продажи любой недвижимости должно быть написано, что это за объект и где он находится.

По документам женщина купила дом площадью 57 м². Но этого дома уже нет, его снесли. А на его месте построили другой дом, площадью 152 м².

Женщина купила дом, которого давно нет, а семью хочет выселить из нового дома. Он хоть и находится на этом же участке, но в договоре не указан: пока это самовольная постройка.

А еще тут нет согласия супруга. Дом же был оформлен на жену, а муж на его продажу согласия не давал. Как при этом зарегистрировали переход права собственности, непонятно.

Супругов выселять не нужно. А вот у женщины право собственности на дом стоит забрать, а запись о нем аннулировать.

Если дом снесли еще до продажи, на него нельзя было оформить право собственности.

Такая запись в Росреестре недостоверна. Не знаем, что там женщина покупала, но по документам это точно не тот дом, в котором живут супруги.

Никуда они выселяться не должны. Пусть живут. Исключите запись о переходе права собственности на дом и оставьте его прежним хозяевам.

Итог. Женщина осталась без права собственности на дом, который купила. А супруги будут там жить, хотя их родственница так и не вернула заем. Если бы они читали договор, то не ходили бы по судам и не рисковали бы из-за выселения. А если бы женщина читала договор и проверяла все документы, то не осталась бы без денег и жилья.

Если бы площадь дома не изменилась, супругов бы выселили?

Скорее всего, да. От выселения их спасло только то, что по документам числился старый дом, который уже не мог быть предметом сделки. А еще отсутствие согласия супруга.

Если бы не это, решение первой инстанции осталось бы в силе. И хотя они хотели отдать дом в залог, но фактически подписали договор купли-продажи. Признать эту сделку притворной не так уж просто.

Но ведь женщина заплатила за этот дом. Откуда она знала про займы? Она вообще не у супругов его купила

Женщина заплатила за дом и про займы ничего знать не могла. Может быть, никаких займов и не было. И про отсутствие согласия на продажу от предыдущих владельцев она тоже не могла знать. Дом ведь она покупала уже не у них.

Но она могла проверить характеристики дома. Покупать 57 м², если на участке фактически стоит дом площадью 152 м², чревато вот такими последствиями: ни жилья, ни денег.

Скорее всего, эта история не закончилась. Есть вопросы к Росреестру, который зарегистрировал сделку без согласия супруга. Государство отвечает за такие последствия деньгами.

А еще женщина может попробовать взыскать деньги с продавца, которому их отдала. А тот продавец — с супругов. Но это опять суды, расходы и потеря времени. Ничего этого не было бы, если бы супруги и покупательница в свое время проверили все документы.

А деньги ей вернут?

Автоматически по этому решению суда не вернут. Она и не просила. В иске шла речь только о выселении супругов, но выселить их не получится.

Зато запись о том, что она собственница дома, за который заплатила, аннулируют. А дальше придется опять судиться, чтобы вернуть свои деньги. Из единственного жилья супругов никто не выселит, поэтому возвращать свои деньги женщина может годами. Если вообще вернет. И это будет уже другая история.

На что обратить внимание при сделках с недвижимостью?

Не надейтесь на сотрудников Росреестра и даже на нотариусов. Когда дело дойдет до суда, получить от них компенсацию будет сложно. Это хоть и реально по закону, но придется судиться. Недвижимость у вас заберут быстро, право собственности аннулируют автоматически, а вот отдавать деньги из-за незаконной сделки никто не поторопится.

Лично или с независимым юристом проверяйте все документы по сделке. Если это залог недвижимости, договор не может называться куплей-продажей. Если это покупка дома площадью 152 м², в договоре не должно стоять 57 м². Когда продаются апартаменты, они не должны называться жильем, даже если так написано на сайте застройщика. А однокомнатная квартира — двухкомнатной только потому, что прежние хозяева сделали там самовольную перегородку.

Всегда проверяйте сопутствующие документы: основание для права собственности у предыдущего владельца, согласие от супруга, даже если брак с ним расторгнут год назад, наличие других наследников или участников приватизации.

Проверять нужно даже договоры аренды. Можно купить квартиру или дом, которые сдаются. Выселить арендаторов новый собственник не сможет. Будете жить вместе.

Может выясниться, что у квартиры или дома есть обременение в виде завещательного отказа. И наложил его не ваш продавец, а какой-то собственник три сделки назад. А в свидетельстве об этом ни слова. Вернется родственник бывшего владельца из мест лишения свободы и заселится в оплаченную вами квартиру. И ничего вы с этим сделать не сможете, потому что обязаны предоставить право пользования своей квартирой тому, кто получил завещательный отказ. Даже если он вам не родственник и болен чем-то опасным.

Начинайте любую сделку с запроса выписки о переходах права собственности из Росреестра. Если сделок было много и проверить их все не получится, оцените последствия и риски.

Оформите титульное страхование, чтобы не остаться без денег и жилья. Больше вас ничего не защитит на 100%.

Могут ли снести узаконенный дом?

Многие рассуждают так: если право собственности узаконено в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), то снести или изъять такое имущество нельзя. Так ли это на самом деле?

Буквальное прочтение некоторых статей (например, пункт 5 статьи 1) федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ наводит на мысль, что зарегистрированное право собственности защищает владельца жилья в любой ситуациию.

Выписка из ЕГРН является неоспоримым доказательством законных прав на имущество, а права собственника — незыблемыми и неприкосновенными. Однако большинство читателей будут неприятно удивлены, узнав, что позиция судов часто сводится к тому, что наличие зарегистрированного права собственности на недвижимость не исключает возможности возникновения исковых требований о сносе недвижимости. Разберем, почему именно ваш дом может попасть под снос.

Несоблюдение норм и проблемы с документами: самовольная постройка

Судебные тяжбы относительно самовольных построек в основном затрагивают частный жилой сектор и загородную недвижимость, а не многоквартирные дома. Есть три типовых случая, когда дом может быть признан самовольной постройкой.

Во-первых, речь идет о ситуациях, когда сооружение возведено на земельном участке, который был получен в собственность не в установленном порядке, а, например, в результате совершения уголовного преступления или с помощью подделки правоустанавливающих документов (постановлений о предоставлении земельного участка и свидетельств о праве собственности). Подобные ситуации, к сожалению, встречаются часто, а текущие собственники могут не знать историю земельного участка и построек на нем, если они приобретали землю и дом у третьих лиц. Обезопасить себя в подобных ситуациях не всегда возможно. Разве что при выборе опасаться тех земельных участков, которые ранее не использовались по назначению. Если возникло ощущение, что участок появился внезапно либо в чистом поле, либо в той части деревни и поселка, которая ранее использовалась как рекреационная зона (то есть земля была свободна от застройки на протяжении всего времени существования деревни), лучше отказаться от сделки.

Во-вторых, самовольной постройкой может быть признано сооружение, возведенное на земельном участке с иным целевым назначением. Владельцы должны не только знать площадь и границы участка, но также понимать, что это за земельная категория у них в собственности и как ею можно распоряжаться (то есть понимать, какие есть ограничения и обременения). В случае, если дом возведен в природо- или водоохранных зонах или в зоне охраны газопровода, дом вполне могут снести по решению суда. Причем суды часто удовлетворяют иски о сносе строений даже в тех случаях, когда постройка была возведена 20-30 лет назад (требования были иными, или, например, газопровод еще не был проложен). Такие ситуации часто встречаются в СНТ.

Читать еще:  Справка вызов на сессию образец 2018 консультант плюс

И, наконец, наиболее распространенная ситуация с самовольными постройками — дома, возведенные без получения необходимых разрешений, или с нарушением строительных норм и правил. На практике часто встречаются иски между смежными землевладельцами, когда возведенные постройки нарушают права одного из них. Основанием таких исков является нарушение градостроительных норм и правил. Самый распространенный повод — несоблюдение минимального расстояния до соседнего земельного участка. Кроме того, иск может быть подан в случае, если возведенное на границе строение является ненадежным и угрожает жизни и здоровью соседей. Установить такое нарушение можно на основании строительно-технической экспертизы, проводимой в рамках рассмотрения судебного спора.

Непригодно для проживания: аварийное и ветхое жилье

Многоквартирный дом может быть признан непригодным для проживания только на основании заключения специальной межведомственной жилищной комиссии. Жилищный кодекс РФ устанавливает правила предоставления жилья взамен сносимого. Следует учитывать, что основной посыл судебной практики и разъяснений Верховного суда РФ сводится к тому, что предоставление нового жилого помещения взамен изъятого носит компенсационный характер, а значит, улучшить жилищные условия, получив дополнительные метры (по нормам положено 18 кв. метров на человека) не получится. Это правило касается даже тех ситуаций, когда собственник квартиры стоит в очереди на улучшение жилищных условий.

Признать непригодным для проживания могут и частный жилой дом. Однако органы местного самоуправления не стремятся к этому, ведь после сноса у них возникает обязанность предоставить собственнику сносимого помещения вне очереди другую жилплощадь (положения пункта 1 части 2 статьи 57 ЖК РФ). При этом встречного обязательства у собственника ветхого дома по передаче этой собственности в пользу органа местного самоуправления не возникает.

Государственные нужды: изъятие земельного участка и построек на нем

Дом (в том числе и многоквартирный) могут изъять у собственника вместе с земельным участком, на котором расположено строение. Причиной могут быть государственные или муниципальные нужды — например, может быть необходимость в строительстве дорог, проведении газопровода, создании объектов для проведения спортивных мероприятий международного уровня и так далее. Все это предусмотрено в статье 32 Жилищного кодекса РФ.

Предугадать возникновение таких обстоятельств практически невозможно, также как и обжаловать такое решение, если оно принято на государственном уровне. Большая часть судебных споров в таких ситуациях связана с размером денежной компенсации, а не с обжалованием постановления.

Почему ваш дом могут снести?

Буквальное прочтение некоторых статей (например, пункт 5 статьи 1) федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ наводит на мысль, что зарегистрированное право собственности защищает владельца жилья в любой ситуации. Так ли это на самом деле, рассказывает адвокат Ирина Кузнецова.

Многие рассуждают так: если право собственности узаконено в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), то снести или изъять такое имущество нельзя. Выписка из ЕГРН является неоспоримым доказательством законных прав на имущество, а права собственника — незыблемыми и неприкосновенными. Однако большинство из вас будут неприятно удивлены, узнав, что позиция судов часто сводится к тому, что наличие зарегистрированного права собственности на недвижимость не исключает возможности возникновения исковых требований о сносе недвижимости. Разберем, почему именно ваш дом может попасть под снос.

Несоблюдение норм и проблемы с документами: самовольная постройка

Судебные тяжбы относительно самовольных построек в основном затрагивают частный жилой сектор и загородную недвижимость, а не многоквартирные дома. Есть три типовых случая, когда дом может быть признан самовольной постройкой.

1. Во-первых, речь идет о ситуациях, когда сооружение возведено на земельном участке, который был получен в собственность не в установленном порядке, а, например, в результате совершения уголовного преступления или с помощью подделки правоустанавливающих документов (постановлений о предоставлении земельного участка и свидетельств о праве собственности). Подобные ситуации, к сожалению, встречаются часто, а текущие собственники могут не знать историю земельного участка и построек на нем, если они приобретали землю и дом у третьих лиц. Обезопасить себя в подобных ситуациях не всегда возможно. Разве что при выборе опасаться тех земельных участков, которые ранее не использовались по назначению. Если возникло ощущение, что участок появился внезапно либо в чистом поле, либо в той части деревни и поселка, которая ранее использовалась как рекреационная зона (то есть земля была свободна от застройки на протяжении всего времени существования деревни), лучше отказаться от сделки.

2. Во-вторых, самовольной постройкой может быть признано сооружение, возведенное на земельном участке с иным целевым назначением. Владельцы должны не только знать площадь и границы участка, но также понимать, что это за земельная категория у них в собственности и как ею можно распоряжаться (то есть понимать, какие есть ограничения и обременения). В случае, если дом возведен в природо- или водоохранных зонах или в зоне охраны газопровода, дом вполне могут снести по решению суда. Причем суды часто удовлетворяют иски о сносе строений даже в тех случаях, когда постройка была возведена 20-30 лет назад (требования были иными, или, например, газопровод еще не был проложен). Такие ситуации часто встречаются в СНТ.

3. И, наконец, наиболее распространенная ситуация с самовольными постройками — дома, возведенные без получения необходимых разрешений, или с нарушением строительных норм и правил. На практике часто встречаются иски между смежными землевладельцами, когда возведенные постройки нарушают права одного из них. Основанием таких исков является нарушение градостроительных норм и правил. Самый распространенный повод — несоблюдение минимального расстояния до соседнего земельного участка. Кроме того, иск может быть подан в случае, если возведенное на границе строение является ненадежным и угрожает жизни и здоровью соседей. Установить такое нарушение можно на основании строительно-технической экспертизы, проводимой в рамках рассмотрения судебного спора.

Непригодно для проживания: аварийное и ветхое жилье

Многоквартирный дом может быть признан непригодным для проживания только на основании заключения специальной межведомственной жилищной комиссии. Жилищный кодекс РФ устанавливает правила предоставления жилья взамен сносимого. Следует учитывать, что основной посыл судебной практики и разъяснений Верховного суда РФ сводится к тому, что предоставление нового жилого помещения взамен изъятого носит компенсационный характер, а значит, улучшить жилищные условия, получив дополнительные метры (по нормам положено 18 кв. метров на человека) не получится. Это правило касается даже тех ситуаций, когда собственник квартиры стоит в очереди на улучшение жилищных условий.

Признать непригодным для проживания могут и частный жилой дом. Однако органы местного самоуправления не стремятся к этому, ведь после сноса у них возникает обязанность предоставить собственнику сносимого помещения вне очереди другую жилплощадь (положения пункта 1 части 2 статьи 57 ЖК РФ). При этом встречного обязательства у собственника ветхого дома по передаче этой собственности в пользу органа местного самоуправления не возникает.

Государственные нужды: изъятие земельного участка и построек на нем

Дом (в том числе и многоквартирный) могут изъять у собственника вместе с земельным участком, на котором расположено строение. Причиной могут быть государственные или муниципальные нужды — например, может быть необходимость в строительстве дорог, проведении газопровода, создании объектов для проведения спортивных мероприятий международного уровня и так далее. Все это предусмотрено в статье 32 Жилищного кодекса РФ.

Предугадать возникновение таких обстоятельств практически невозможно, также как и обжаловать такое решение, если оно принято на государственном уровне. Большая часть судебных споров в таких ситуациях связана с размером денежной компенсации, а не с обжалованием постановления.

Программа реновации жилищного фонда в Москве

Еще одна причина, по которой многоквартирный дом может быть снесен, — это включение в программу реновации жилищного фонда. Стартовой площадкой для апробирования новой программы стала столица России. Порядок обновление жилищного фонда до конца не регламентирован, практика еще не наработана, но первые переселения в рамках программы запланированы на конец 2017 года.

В программу реновации попали в основном панельные пятиэтажные дома морально устаревших серий (так называемые «хрущевки») и те дома других типов, которые, по мнению составителей списка, устарели в силу своего возраста и расчетного износа.

Участие дома в программе реновации позиционируется как добровольное. То есть если дом попал в список, то выход из программы возможен. Для этого нужно решение общего собрания собственников многоквартирного дома, на котором за выход должно быть набрано не менее 1/3 общего числа голосов. Для включения в программу реновации также потребуется решение общего собрания собственников многоквартирного дома (более 2/3 голосов должно быть отдано за снос и расселение). Решение о включении в программу реновации принимается после подачи соответствующей заявки в управу района.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector