Риэлторское агентство подало иск против клиента, как быть?
Dolgovnet34.ru

Юридический портал

Риэлторское агентство подало иск против клиента, как быть?

Клиент обошел и «кинул» агентство недвижимости или как риэлторы хотели получить деньги по незаключенному договору

Автор: юрист Дмитрий Лидов
*Чтобы получить бесплатную юридическую консультацию – Напишите свой вопрос в форме или позвоните номеру
+7 (495) 212-90-15

Весной 2013 года к нам в коллегию обратилась за юридической помощью гражданка Б.А.В. для разрешения её спора с агентством недвижимости ООО «Жилфонд-Новосибирск» — далее Агентство.

Дело в том, что она вначале 2012 г. заключила договор с Агентством для поиска варианта покупки ей квартиры в г. Новосибирске. Стоимость услуг по договору составила 232000 рублей. О стоимости услуг Б.А.В. узнала лишь после просмотра найденного варианта, когда подписала Акт приёма-передачи.

Будучи не согласна с неоправданно высокой ценой услуг Жилфонда, Б.А.В. обратилась в другое Агентство, где предложенная цена за те же услуги и по той же квартире оказалась в 4,5 раза ниже предложенной.

В итоге Б.А.В. заключила сделку с другим Агентством и купила эту квартиру.

Жилфонд полагая, что Б.А.В. обошла их, обратившись к другому Агентству, направил в суд иск о взыскании с Б.А.В. около 500000 рублей с учётом штрафных санкций за отказ от исполнения договора.

Рассмотрение дела в суде первой инстанции (Железнодорожный районный суд):

Позиция истца (Агентство недвижимости ООО «Жилфонд-Новосибирск»):

  • услуги по договору выполнены (информация клиенту предоставлена, акт приёма-передачи подписан);
  • Б.А.В. не вправе была заключать сделку с этой квартирой без Жилфонда;
  • заключение договора купли-продажи этой квартиры без Жилфонда не освобождает ответчика от оплаты услуг по договору со всеми штрафными санкциями;
  • взыскать с Б.А.В. сумму основного долга в размере 232000 рублей, неустойку в размере 232000 рублей, 6232 рубля — проценты за неисполнение денежного обязательства и судебные издержки.

Позиция ответчика Б.А.В. и его представителя от ЮК «Ваш юристЪ»:

  • договор не заключен, поскольку сторонами не согласован предмет и цена договора, что является существенными условиями договора возмездного оказания услуг;
  • отказать Жилфонду в полном объеме заявленных им исковых требований.

Решение суда и его обоснование:

  • исковые требования Жилфонда удовлетворить частично, взыскав с Б.А.В. стоимость услуг по договору в размере 232000 рублей, неустойку 5000 рублей, проценты за пользование денежными средствами 3000 рублей, судебные расходы в размере 6273 рубля, а всего 246273 рубля;
  • Жилфонд свои обязательства по договору выполнил и Б.А.В. обязана выплатить денежные средства.

Комментарий ЮК «Ваш юристЪ»:

Такое решение суда первой инстанции мы признали неправосудным, в связи с чем оно было обжаловано в суд апелляционной инстанции Новосибирского областного суда.

По нашему мнению, решение суда было вынесено поспешно, без внимательного изучения всех обстоятельств и представленных стороной ответчика доказательств по делу. Об этом свидетельствует тот факт, что всего было проведено 2 заседания, из которых всего на одном было рассмотрение дела по существу. Наши доводы и позиция стороны ответчика, изложенные в письменных возражениях, не были достаточно внимательно изучены судьёй, поэтому судебное решение было вынесено формально.

Обжалование решения Железнодорожного районного суда в апелляционной инстанции (Новосибирский областной суд).

Позиция апеллянта (ответчика) и его представителя от ЮК «Ваш юристЪ»:

  • договор не содержит существенных условий: предмета и цены, а поэтому считается не заключенным;
  • из акта приёма-передачи невозможно определить какие конкретно услуги оказаны Б.А.В. Жилфондом;
  • невозможно определить принцип образования цены договора;
  • отменить решение суда первой инстанции с принятием нового решения с отказом в удовлетворении иска Жилфонду.

Позиция истца (Агентство недвижимости ООО «Жилфонд-Новосибирск»):

  • договор считается заключённым;
  • услуги оказаны в полном объёме и подлежат оплате;
  • штрафные санкции по договору подлежат оплате;
  • оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Решение апелляционного суда и его обоснование:

  • цена для данного вида договора является существенным условием;
  • не согласовано второе существенное условие по договору — его предмет, поскольку сторонами не урегулировано какие именно услуги должно оказать Агентство Заказчику;
  • актом приема-передачи фактически подтверждается лишь получение Заказчиком информации о квартире, нет сведений о стоимости самой квартиры, не указан принцип образования цены договора;
  • цена договора должна быть оговорена сторонами при заключении договора , а не в ходе его заключения, то есть не при подписании акта приема-передачи услуг;
  • решение Железнодорожного районного суда г. Новосибирска отменить, постановить по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований к Б.А.В. Жилфонду отказать.

Комментарий ЮК «Ваш юристЪ»:

Данное судебное решение является очень показательным и значимым как для Агентств недвижимости, так и для граждан, которые к ним обращаются для заключения подобных договоров. Как правило, договоры в агентствах уже формализованы и предлагаются клиентам к подписанию в готовом виде. Клиенты, не думая о последствиях и доверяя риэлторам не глядя подписывают такие юридически значимые документы.

Конечно, для крупного Агентства недвижимости потеря такой суммы как в нашем примере в 500000 рублей это досадная, но небольшая утрата. Однако, для обычных граждан, даже при хороших доходах, такая сумма очень значительна.

В этой ситуации Б.А.В. удалось сохранить свои денежные средства, но не всегда такое возможно. Всё зависит от конкретной ситуации в каждом отдельном случае.

И в заключении небольшой совет. Прежде чем подписывать любые документы где бы то ни было, в т.ч. и в Агентствах недвижимости, проведите экспертизу проекта (шаблона) этого документа с помощью независимого юриста. Не особо доверяйте юристам той организации в которой вы будете подписывать значимые для вас документы. Это обязательно убережёт вас от необдуманных поступков и неблагоприятных последствий.

Автор: юрист Дмитрий Лидов
*Чтобы получить бесплатную юридическую консультацию – Напишите свой вопрос в форме или позвоните номеру
+7 (495) 212-90-15

Фемида оставила риелторов без права на неустойку

Штрафы агентства недвижимости прописывают в договорах часто, пытаясь обезопасить себя от «потребительского терроризма», и ранее дела выигрывали

Верховный суд России запретил риелторам требовать неустойку с клиента в случае, если последний отказался от их услуг. Прецедент создала жительница Московской области, которая искала земельный участок с помощью агентства недвижимости. В итоге договор клиентка расторгла, найдя подходящий вариант самостоятельно. Соглашение, заключенное между сторонами, предусматривало выплату неустойки в случае расторжения. Такие пункты агентства недвижимости прописывают часто, пытаясь обезопасить себя от «потребительского терроризма». Эксперты, опрошенные «Реальным временем», считают, что решение Верховного суда на деятельность риелторов не повлияет, так как и раньше покупатель «всегда был прав». Однако судебная практика показывает, что довольно часто суды встают на сторону посредников, которых клиенты «кидают» после заключения сделки.

100 тысяч рублей за расторжение договора

До суда высшей инстанции дошла жительница Московской области. Она заключила договор с фирмой по оказанию услуг в области покупки недвижимости, выбирала долго, но ни один из предложенных вариантов ей не понравился, сообщает «Российская газета». В итоге клиентка сама нашла подходящий земельный участок, а договор с конторой расторгла.

Однако риелторы посчитали, что свою работу выполнили — потратили время, подыскивая клиентке достойный вариант. Кроме того, в договоре был пункт, согласно которому в случае невыполнения заказчиком условий договора (например, отказа или уклонения от приобретения участка) или нарушения заказчиком обязанностей по этому договору заказчик обязуется заплатить сто тысяч рублей.

Риелторы посчитали, что свою работу выполнили — потратили время, подыскивая клиентке достойный вариант. Фото visrf.ru

Взыскивать неустойку риелторы решили в суде. Дмитровский городской суд отказал. Оспаривать решение истец отправился в Московский областной суд, который встал на его сторону и признал требование неустойки с клиента законным.

И тогда уже ответчица пошла жаловаться в Верховный суд России, который постановил решение Мособлсуда отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Условия договора, ущемляющего права потребителя на отказ от услуги, — недействительны

Как разъясняет Верховный суд, между сторонами спора был заключен договор возмездного оказания услуг. Согласно ст. 779 ГК РФ, «исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги».

В ст. 310 ГК РФ говорится, что односторонний отказ от выполнения договора или изменение его условий не допускается, за исключением некоторых случаев. И данный случай как раз попал под это исключение. Суть в том, что одной из сторон спора является предприниматель, а такие отношения регулируются Законом о защите прав потребителей, который, как известно, подразумевает, что «покупатель всегда прав». Посреднические услуги — купля-продажа недвижимости — также подпадают под Закон о защите прав потребителей.

Такие отношения регулируются Законом о защите прав потребителей, который, как известно, подразумевает, что «покупатель всегда прав». Фото n-novorossia.ru

Согласно ст. 782 ГК РФ, «заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов». То же самое написано и в Законе о защите прав потребителей (статья 32). Однако то, что понес какие-то расходы, работая с заказчиком, риелтор доказать не смог. Какие-либо другие правовые последствия отказа для заказчика (к примеру, неустойка или штрафы, которые в договорах могут прописывать агентства недвижимости) законом не предусмотрены. По ст. 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющего права потребителя, признаются недействительными.

Читать еще:  Мои действия в случае просроченной услуги

В итоге пункт договора про неустойку, если заказчик откажется от сделки, Верховный суд посчитал ущемлением его права на отказ от услуги.

Договоры со штрафными санкциями — пережиток прошлого и защита от «потребительского терроризма»

По словам руководителей агентств недвижимости, которых опросило «Реальное время», договоры, в которых прописывают различные неустойки в случае отказа клиента от их услуг, действительно ранее часто встречались. Однако в последние годы риелторы действуют в рамках правового поля.

— У нас давным-давно были договоры со штрафными санкциями, и когда стали юридическую составляющую анализировать и смотреть, к чему это нас приводит, то поняли, что ни к чему, кроме как к вопросам от клиентов и возможности взыскать определенными органами с нас штраф. Мы поняли, что нам это совершенно не нужно, и из договоров это убрали. Наверняка есть фирмы, которые не до конца разбираются в законах и, возможно, ставят такие неустойки у себя в договорах, но, по сути, они не работают. Более того, они могут навредить — Роспотребнадзор может на основании таких пунктов, ограничивающих права и свободы клиентов, наложить штраф на юрлицо, оказывающее эти услуги, — говорит директор агентства недвижимости «Флэт» Руслан Хабибрахманов.

Анастасия Гизатова предполагает, что агентства, заключающие договоры со штрафными санкциями, возможно, становились жертвами так называемого потребительского терроризма и таким образом пытаются себя защитить. Фото Романа Хасаева

Директор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова предполагает, что агентства, заключающие договоры со штрафными санкциями, возможно, становились жертвами так называемого потребительского терроризма и таким образом пытаются себя защитить. Но это и то, что спор дошел до суда, по ее словам, говорит о непрофессионализме риелтора.

— Если бы клиентке понравились варианты, которые ей предлагали риелторы, у нее не было бы оснований для претензий. Изначально они не четко оговорили параметры участка, либо не четко оговорили свои действия. Я считаю, что тут проблема при заключении договора, и стороны не поняли, что они хотят друг от друга. Заключение договоров со штрафными санкциями я не поддерживаю. Если заключается договор в пользу риелтора, то должен быть и пункт, который предусматривает его ответственность, потому что клиент так же тратит свое время, — говорит Анастасия Гизатова.

По словам собеседницы «Реального времени», заключать договор с агентством, которое предусматривает штрафы или которое никаких штрафов не берет, — это исключительно выбор клиента: на рынке есть и те, и другие организации.

Клиент не всегда прав: суды встают на сторону риелторов

Другое дело — это компенсация понесенных расходов, когда агентство заказывает рекламу по продаже или покупке объекта недвижимости. Но такие расходы должны быть документально подтверждены. Транспортные расходы, к примеру, довольно трудно подтвердить.

— Проблем с компенсацией не возникает — это не такие большие суммы, а если говорить о штрафах — это не правомерно. Другое дело, когда услуга выполнена и клиент отказывается платить за услугу, то закон, конечно, исполнителя защищает. Есть масса примеров, когда человек воспользовался услугами агентства, выходит на сделку… тогда суды встают на сторону исполнителя. Потому что несправедливо было бы, если бы безнаказанно поступали с организациями, которые тратят на это свои силы, энергию, деньги, — говорит Руслан Хабибрахманов.

«Другое дело, когда услуга выполнена и клиент отказывается платить за услугу, то закон, конечно, исполнителя защищает», — говорит Руслан Хабибрахманов. Фото Романа Хасаева

Так, в Екатеринбурге суд встал на сторону риелтора, которому клиентка отказалась заплатить вознаграждение. Он подыскал ей подходящий вариант, но через некоторое время узнал, что договор купли-продажи совершен за его спиной, и подал в суд на клиентку. Ответчица предъявила встречный иск о защите прав потребителей. В частности, она просила суд признать недействительным пункт договора, запрещающий клиенту самостоятельный поиск потенциальных покупателей и заключение договора продажи квартиры с другими лицами. Суд встал на сторону риелтора, постановив взыскать с ответчицы 104 тысячи 615 рублей. Из них 80 тысяч рублей — вознаграждение по договору оказания услуг, 4 тысячи 615 рублей — проценты за пользование чужими денежными средствами и 20 тысяч рублей — расходы на оплату услуг представителя в суде.

Еще в одном случае Верховный суд не решил, на чью сторону встать. Истец — риелтор, которому клиентка отказалась оплатить вознаграждение. Она мотивировала свой отказ тем, что объявление о продаже квартиры было в открытом доступе и риелтор не совершал каких-то особенных действий по поиску квартиры. Дело гражданская коллегия Верховного суда отправила на новое апелляционное рассмотрение, проверить, был ли ответчик добросовестным, отказавшись от оплаты услуг, и установить дополнительные обстоятельства.

Московская история создала новый прецедент, когда суд встал на сторону клиента, а не риелтора.

Подать в суд на риэлтора

1.1. Есть варианты решения проблемы. Тем более что это было пять лет назад.

1.2. А почему и в связи с чем теща подала на вас в суд?
С уважением.

2.1. Вопрос сформулируйте в чем причина.

3.1. Скорее всего, вас просто запугивают судом. Пусть подаёт, ХК должен будет доказать размер ущерба и причинно-следственную связь между его возникновением и вашими действиями. Добровольно не выплачивайте деньги, если уверены, что «срач» навели не вы.

4.1. Возможно бывшие хозяева не переоформили лицевой счет, именно поэтому долг предъявляют и именно вам. Вам необходимо обратиться в Управляющую компанию.

4.2. Зря Вы оплатили долг. Энергоснабжающая организация должна была взыскать его с предыдущего собственника. Надо было в Прокуратуру обращаться по поводу незаконного отключения подачи газа. Пени хоть не платите, это же даже не Ваш долг.

С Уважением, адвокат в г. Волгограде – Степанов Вадим Игоревич.

5.1. В вашей ситуации можно подать иск в суд с требованием о возврате оплаченных но не выполненных услуг. Описанную вами ситуацию решить можно.

6.1. Елена. Ваш вопрос требует очной консультации. Предлагаю мне перезвонить, договоримся о встрече. Необходимо видеть документы.

7.1. непонятно в связи с чем вы решили признать этот договор недействительным? По условиям договора вы не получили квартиру?

7.2. Если имеются основания для признания договора недействительным и суд удовлетворит Ваш иск, то полная сумма будет взыскана. Риэлтор это сделал для того, чтобы избежать налогообложения с суммы свыше 1 млн. рублей.

8.1. уважаемая Елена.
А в данной сделке участвовал материнский капитал? Зачем было выделять доли детям?

Удачи Вам в решении Вашего вопроса.

8.2. подать, конечно, можно, вот только результат какой будет. Внимательно прочитайте договор с АН, там должно быть написано, за что вы отдали денежные средства данным товарищам. Решение по сделке принимаете только Вы, подписи под договором купли-продажи Ваши. Кто виноват? Право выбора юридической помощи лежит на Вас. Вы сделали не верный выбор. Надо думать, как решать Вашу проблему, а то, что риелтор Вам что-то не верно подсказал, тут кто виноват.

9.1. Добрый вам вечер
Уважаемый Сергей Владимирович, в данном случае Вы (процентов на 95) столкнулись с мошенниками. Пишите заявление в полицию.

9.2. А вы сходите в полицию и подайте заявление по факту мошенничества на данную риэлторскую контору. Удачи вам и всего наилучшего.

9.3. Сергей Владимирович! Законодательством не установлен запрет на разглашение сайта, это общедоступная информация.

10.1. Вы имеете право подать заявление в Росреестр о запрете регистрационных действий с Вашей квартирой без Вашего личного участия.

10.2. Можете подать заявление в Росреестр о запрете регистрации. Когда будет необходимо, запрет снимите.

10.3. Надежда, только суд может запретить распоряжаться другим людям своей собственностью. Вашей собственной собственностью Вы, конечно, сами решаете как распоряжаться.

11.1. если у вас есть подтверждение передачи денежных средств, то конечно есть смысл обратиться в суд. Исковое заявление составляется в соответствии с требованиями ст.131-132 ГПК РФ.
Удачи вам и всего наилучшего

11.2. Исковое заявление подается по правилам статей 131-132 ГПК РФ. Изначально попробуйте решить спор в досудебном порядке путем направления претензии.

11.3. По расписке подайте иск в суд о возврате денег, если в расписке указано за что переданы деньги, в какой сумме и в какой срок должны были делать документы.

12.1. Нет, не смогут, если вы сможете доказать факт передачи денег риэлтору, действовавшему по доверенности от имени продавца.

Читать еще:  Ошибка при переводе денежных средств

12.2. Если Вы сможете представить доказательства передачи денег риэлтору, то к Вам претензий быть никаких не должно.

13.1. 1. Заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

2. Отказ от права на обращение в суд недействителен.

3. По соглашению сторон подведомственный суду спор, возникший из гражданско-правовых отношений, до принятия судом первой инстанции судебного постановления, которым заканчивается рассмотрение гражданского дела по существу, может быть передан сторонами на рассмотрение третейского суда, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом и федеральным законом.

14.1. Кто в этом случае несет ответственность по Закону, риэлтор или мамочка?
Они оба могут пойти по статье мошенничество, если пенсионный фонд выявит эту схему.

15.1. Моя внучка фиктивно переписала свою недвижимость 2 х комнатную квартиру
—ну так это же её а не ваша недвижимость. Видимо она с вами больше не желает жить вместе.

15.2. Татьяна!
Вам следует ссылаться на п. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ: если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

16.1. —Здравствуйте, странный вопрос. вы испортили вещь. вы и обязаны приобрести и заменить. Удачи Вам и всего хорошего.

17.1. нет это не законно, ничего не платите

17.2. Всё зависит от того, какой именно договор, какого содержания Вами заключен с риэлторским агентством.
Рекомендую обратиться с договором к юристу.

17.3. Вы вправе расторгнуть договор с риелтором, оплатив ему фактически понесенные им расходы. ст 782 ГК РФ.

17.4. Договор нужно смотреть. Но, то, что Вы быстрее нашли покупателя, не означает, что риэлторы ничего не делали по Вашему договору.Так же искали,созванивались,смотрели,договаривались. Любая работа должна быть оплачена. Поэтому, фактически выполненную работу Вы обязаны оплатить при расторжении договора.

18.1. Все зависит от исковых требований. Не любое дело можно рассмотреть по месту жительства истца.

18.2. может у Вас вообще состав преступления есть, в полицию по месту жительства можете обратиться ,они примут заявление от ВАс и объяснения, затем отошлют материал по месту совершения преступления.

18.3. Ели у Вас иск материального характера то требования подаются по месту нахождения ответчика. Если Вы будете руководствоваться законом о защите прав потребителя, то можете подать по своему месту жительства.

19.1. Если такое право у риэлторов прописано в вашем договоре, то смогут. Если такого право в договоре нет, то ничего риэлтор не сможет с вас потребовать.

19.2. Конечно можно. Вы собственник – они покупатели, что еще нужно? ) По поводу договора с риелтором и их возможного обращения в суд, то отвечать не увидев сам договор – не красиво, однако, скорее всего, перспективы такого обращения в суд не очень хорошие. Вы написали – “после расторжения договора(с)”, а следовательно на момент, когда отношения с риелтором уже прекращены – то и обязательств уже нет.

20.1. Теоретически можете. Для детального ответа надо ситуацию на месте изучать.

21.1. Нет он не может подать на вас на материальный ущерб

21.2. Перспективы у него ноль.

21.3. нет, не может. Вы самостоятельные собственники и способ участия в сделке (лично или через представителя) вы тоже выбираете самотоятельно

22.1. да, можете – это ваше право

23.1. Вам должны вернуть деньги за эти комнаты. Иск ведь о переводе прав покупателя?

23.2. Обращайтесь к юристу/адвокату очно с имеющимися документами. Необходимо изучать обстоятельства дела.

24.1. Евгений, чтобы вам ответить на ваш вопрос, необходимо смотреть Договор, который вы заключили, он у вас на руках?

25.1. Это возможно. Следует подготовить мотивированное возражение на требование и представить его в суд.

25.2. расходы взыскиваются в разумных пределах, поэтому настаивайте. что они завышены

25.3. Могу ошибаться, но по-моему, Вы обращались ко мне за консультацией.. Я перенаправила Вас к адвокату в ГКА, который, насколько я знаю, не рекомендовал Вам обращаться в суд. А Вы всё-таки пошли. Теперь Вам нужно писать возражения на заявление о возмещение судебных издержек.

26.1. По 1, 2 вопросам необходимо изучать имеющиеся документы, обстоятельства дела. Ищите деньги на оплату услуг юриста или юриста, который будет работать бесплатно.
По 3 вопросу, искать денежные средства для проведения процедуры банкротства. Можете просить суд о предоставлении отсрочки/рассрочки платежа.

26.2. Согласна с коллегой,но в таких делах всегда возможен выход.Для начала приходите на консультацию.

27.1. нужно читать условия договора с риэлтором, возможно в нем прописаны какие то услуги, либо штрафная неустойка отказ от услуг

27.2. желательно бы увидеть договор с реэлтором вот тогда и принимать меры

27.3. нужно смотреть договор. Приглашаю на консультацию. Можете выслать скан на почту krakovski@bk.ru

28.1. Вы полагаете, что в вопросе всё понятно изложили? Полная абракадабра.
У Вас и самого вопроса-то нет.

29.1. Такие взыскания вообще незаконны, в прокуратуру следует обратиться

30.1. Предъявлять встречный иск к риэлтеру на взыскание налогов

Судебная практика с участием риэлторов. В помощь начинающим риэлторам.

Мы, риэлторы, часто слышим в свой адрес нелицеприятные высказывания. СМИ пестрят громкими делами с участием «чёрных риэлторов». В интернете нередки страшилки о риэлторах-мошенниках. Но почти нет сюжетов и статей, посвящённых обманутым или, как сегодня говорят, «кинутым» риэлторам. А ведь их немало! Бывает, не любят платить по счетам, как клиенты, так и застройщики. В суд решаются обратиться немногие наши коллеги. «Почему?» – спросите вы.

На это есть ряд причин:

  • Суды – это долго и дорого. Нередко проще «махнуть рукой» на проблемный случай, а драгоценное время потратить на зарабатывание новых комиссионных.
  • Не факт, что выиграешь. Бывает, что не хватит доказательной базы, и неблагоприятный исход дела обеспечен.
  • Репутационные риски. Страдает авторитет риэлтора. Нередко простые клиенты не вникают в суть проблемы. Вопрос «Кто виноват?» сглаживается со временем. Остаётся только осадочек – «Не помню, как и что, но точно была какая-то неприятная история, связанная с судами». Зачастую таких слухов бывает достаточно, чтобы снизился поток обращений к конкретному риэлтору.

Но всегда находятся смельчаки, которые готовы идти до конца. И такая позиция, на мой взгляд, заслуживает уважения.

Рассмотрим три реальных случая из судебной практики последних лет с участием риэлторов.

  1. В начале 2016 года риэлтор обратился в Октябрьский районный суд Екатеринбурга с иском на свою клиентку. С ней был подписан договор на оказание услуг по реализации квартиры, где прописывались комиссионные в размере 80 000 рублей. Агент приступил к выполнению договорных обязанностей: размещал рекламные объявления, принимал звонки, дважды выезжал на показы. Нашёл покупателя. С представителем Сбербанка составил предварительный ипотечный договор. Но ни покупатель, ни продавец больше на встречи не являлись, на звонки не отвечали. Вскоре риэлтор узнал, что продажа состоялась, но без него. Тогда он отправил своей клиентке акт выполненных работ – платежа не последовало. На суде представителем ответчика был предъявлен встречный иск о защите прав потребителя.

Суд встал на сторону риэлтора, посчитав, что прописанные в договоре обязательства агент выполнил полностью. В его пользу с клиентки было взыскано 104 615 рублей (80 000 – комиссионные, 4 615 – процент за пользование чужими денежными средствами, 20 000 – вознаграждение за представительство в суде). Ответчица обжаловала решение. Но суд высшей инстанции не отменил его.

  1. В 2013 году в Арбитражном суде Москвы состоялось слушание дела о конфликте между агентством недвижимости и застройщиком, который привлёк АН к продаже жилья в новом ЖК. АН пыталось взыскать комиссионные за продажу квартиры по Гарантийному письму в новостройке в размере 4%, что составило 790 800 рублей.
    А дело было так. Риэлтор показал покупателю одну из квартир (это было подтверждено актом просмотра), заключил с ним предварительный договор купли-продажи. Но впоследствии по желанию покупателя договор был расторгнут, предоплата возвращена. А клиент через небольшой промежуток времени купил другую квартиру в этом ЖК. Застройщик согласился на частичную выплату причитающейся суммы агентству, посчитав, что в конкретном случае была исполнена лишь доля обязательств.
    Агентство недвижимости обратилось с иском в суд, но дело было проиграно. Судья обозначил несколько причин отклонения исковых требований: 1) Приобретённая квартира на момент подписания соглашения между АН и строительной организацией ещё не принадлежала застройщику на правах собственности. 2) Истцом не был предоставлен подписанный акт сдачи-приёмки услуг. 3) Акт осмотра жилого помещения был подписан только со стороны АН.
Читать еще:  По временной регистрации

Обращение в апелляционный арбитражный суд не возымело действия. Решение суда первой инстанции осталось в силе.

  1. Август 2012 года. Новокуйбышевский городской суд Самарской области. Дело об уплате комиссионных по агентскому договору. Иск предъявило общество с ограниченной ответственностью «Профессионал» к своей клиентке Добровой А.А. По договору агентство недвижимости оказало услугу Добровой А.А. в покупке двухкомнатной квартиры стоимостью 1 600 000 рублей. Комиссионные – 16 000 рублей. Ответчица отказалась от выплаты комиссионных. Просрочка по оплате вознаграждения составила 62 дня. Так как в договоре прописана неустойка в размере 0,5 % от суммы за каждый день просрочки, то это 80 рублей в день. То есть 4 960 рублей за весь период задержки оплаты.

Ответчицей был выдвинут встречный иск о расторжении договора, так как, по её утверждению, подписан он был при психологическом давлении со стороны представителя агентства.

Суд установил, что обязательства по договору АН были полностью исполнены. Ответчице присудили выплатить и комиссионные, и неустойку. В удовлетворении встречного иска суд ей отказал.

Призываю, дамы и господа-риэлторы:

  • Подходите внимательно к подписанию всех необходимых документов. Если работаете с продавцом, то это договор и акт осмотра помещения, в котором расписываются все стороны. Имеете дело с покупателем – обязателен детальный договор, желательно с предоплатой.
  • Формы документов хорошо бы прорабатывать вместе с юристом. Да, это затраты. Зато грамотный договор в дальнейшем избавит от проблем с взиманием комиссионных с клиента, придаст вам уверенности, повысит авторитет. Вы всегда сможете отстоять свои права в судах и других инстанциях.
  • Прописывайте в договоре разумные комиссионные, и у вас будет больше шансов своевременной честной оплаты.
  • Старайтесь сохранять оригиналы, а не копии документов. Есть прецеденты, когда суду стороны предъявляли нетождественные копии. А с утерянным оригиналом доказать подлинность копии становится практически невозможно.

Резюме:

если риэлтор работает честно, легально, на основании письменных договорных отношений, добросовестно выполняет свои обязанности по договору, подкрепляет свою работу дополнительными Актами, Приложениями, Соглашениями, то суды всегда будут на стороне риэлтора-исполнителя, главное чтобы была доказательная документальная база.

Как подать в суд на риэлтора?

Риэлтор – специалист по проведению операций с недвижимостью. Выступает в качестве посредника между продавцом и покупателем, арендодателем и арендатором собственности. Оказывает услуги по подбору объекта, показывает объект клиентам, готовит документацию по проводимым сделкам. Как и любое иное лицо, оказывающее посреднические услуги, он подчиняется требованиям, установленным в Российской Федерации. Риэлтор несет ответственность перед своим клиентом за неисполнение собственных обязательств и клиент может подать на него в суд или на агентство недвижимости. Помочь вам в этом может юрист по защите прав потребителей .

Особенности спорных ситуаций с риэлторами

В основе порядка разрешения конфликтных ситуаций лежит изучение заключенного договора с агентством недвижимости или с частным риэлтором. Значение имеет предмет договора (то есть какие конкретно услуги должны быть оказаны клиенту и в какой срок), порядок взаиморасчетов участников, порядок разрешения спора. Относительно последнего пункта – порядок может быть оговорен в вопросе территориальной подсудности и обязательности претензионного порядка.

Если договор в письменном виде заключен не был, то задача доказывания заметно усложняется. При согласовании услуги рекомендуется надлежаще оформить правоотношения, не зависимо от личных взаимоотношений и уровня доверия. В частности, правовая практика показывает, что без предварительного ознакомления юристом с типовым договором агента по вопросам недвижимости не желательно ставить на нем подпись. Если агентство или частное лицо настроено работать серьезно и прозрачно, они предоставят договор для ознакомления. Другой вариант, пригласить юриста на подписание для того, чтобы он непосредственно перед сделкой ознакомил клиента со всеми имеющимися рисками.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного суда, принятого в июне 2012 года и зарегистрированного под номером 17, на отношения между риэлтором и клиентом распространяются требования закона 1992 года о защите потребительских прав.

Важно четко прописать в документе, какие конкретно услуги будут предоставлены. Формулировки формата «информационные услуги», «прочие услуги» должны отсутствовать в тексте документа.

Должна быть четко прописана система оплаты услуг. Чем больше конкретики содержит документ, тем больше шансов на то, что документ приведет к взаимовыгодному сотрудничеству. А в случае возникновения спорной ситуации будет гораздо проще доказать свою правоту.

Особенность спорных ситуаций с риэлторами состоит в отсутствии четкого регулирования со стороны закона их деятельности. Они подчиняются нормам двух правовых актов:

  • Закон «О защите прав потребителей»
  • Гражданский кодекс Российской Федерации.

Остальные нормы применяются редко в исключительных случаях (например, нормы уголовного характера, особенно по статье 159 – мошенничество). Но в этих случаях во многом виноваты те, кто слепо доверяет словам.

Досудебный порядок разрешения спора

Досудебный порядок разрешения спора выгоден обоим сторонам конфликта, так как при удачном стечении обстоятельств удается разрешить спор в кратчайшие сроки и с наименьшими затратами. На адрес агентства или риэлтора направляется документ, в котором пострадавшая сторона излагает свои претензии относительно качества оказанной услуги.

В документе надо отразить:

  • фактические обстоятельства дела;
  • правовую позицию со ссылкой на законодательство;
  • требования, которые удовлетворяют пострадавшую сторону.

В шапке претензии размещается информация:

  • о том, кому направляется претензия (если речь идет об организации, то высшему должностному лицу и юридический адрес, если речь идет о частном риэлторе, фамилия, имя и отчество и адрес регистрации или фактического проживания);
  • фамилия, имя и отчество заявителя с указанием адреса для получения корреспонденции, контактных номеров телефонов, адресом электронной почты;
    название документа «претензия» или «досудебная претензия».

Под основным текстом размещается сообщение о намерении обратиться за судебной защитой своих законных прав в случае неисполнения или не надлежащего исполнения требований, изложенных в претензии.

Устанавливается срок, в течение которого требования должны быть исполнены. Делается указание на то, что в случае судебного спора размер требований будет увеличен в связи с оплатой государственной помощи, юридической поддержки, штрафов и пеней на основании положений закона о защите прав потребителя.

Правильная подготовка претензии – важная задача, так как она ляжет в основу направляемого в суд искового заявления. Поэтому, даже претензию рекомендуется подготавливать специалистом.

Документ подписывается непосредственно заявителем или его уполномоченным представителем. Подготавливается два идентичных заявления. Подпись ставится синей шариковой ручкой. Если подписывает представитель, ставится фамилия имя и отчество представителя и приписка о наличии оснований для постановки подписи.

Подача выполняется лично, представителем, или через службу доставки корреспонденции (курьерские службы, почта России). При отправлении указать необходимость уведомления о вручении. С момента получения начинает течь срок исполнения требования.

Исковое заявление

Если претензионная работа не закончилась нужным результатом, пострадавшая сторона будет вынуждена обратиться в суд. Для инициирования судебного процесса важно грамотно составить исковое заявление. Часто достаточно переработать претензию, так как в ней излагается и правовая позиция и фактические обстоятельства. Профессиональные юристы при составлении иска сверяются с судебной практикой.
Иск направляется в суд по выбору стороны истца, так как в основе требования лежит закон о защите потребителя. У него есть право подать иск:

  • по месту своего нахождения;
  • по месту нахождения ответчика;
  • по месту заключения сделки.

По общему правилу подачу выполняют по месту нахождения ответчика ( как определить подсудность ). Подача выполняется лично, представителем или направляется через почтовые службы. Отслеживание дела, принятие к производству отслеживается через сайт судебного органа.

Если сумма иска менее 50 тысяч рублей, дело рассматривает мировой судья судебного участка. Дела свыше 50 тысяч рублей направляются в районный суд.

Если по какой-то причине иск оставлен без движения или возвращен заявителю, то суд направит определение заказным письмом. Подробности также можно узнать, обратившись в часы приема в канцелярию или напрямую к помощнику судьи.

Остальное будет зависеть от профессионализма представителя потерпевшего или от подготовки самого участника процесса.

После вступления решения суда в законную силу взыскатель передает исполнительный лист лично в органы Федеральной службы судебных приставов-исполнителей или в банк должника (подробнее, о том, что делать после того как вы получили исполнительный лист ) Для этого подается специальное заявление.

Если риэлтор мошенник

Если риэлтор оказался мошенником и состав преступления на лицо, необходимо обратиться в полицию. На приеме у дежурного следователя подробно рассказать о произошедшем инциденте, сообщить все имеющиеся данные о личности преступника. Денежные средства будут возвращаться в рамках гражданского иска во время уголовного процесса.

Записаться на консультацию

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector