Продажа жилого помещения ндс
Dolgovnet34.ru

Юридический портал

Продажа жилого помещения ндс

Энциклопедия решений. Освобождение от НДС реализации жилья, а также передачи долей в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир

Освобождение от НДС реализации жилья, а также передачи долей в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир

В соответствии с пп. 22, пп. 23 п. 3 ст. 149 НК РФ не подлежит налогообложению НДС (освобождается от налогообложения) на территории РФ реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них и передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир.

Согласно п. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). К жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры и комната, определения понятий которых содержится в п. 2 ст. 16 ЖК РФ (п. 1 ст. 16 ЖК РФ).

Из разъяснений налоговых органов следует, что льгота, предусмотренная пп. 22, пп. 23 п. 3 ст. 149 НК РФ, применяется при реализации (в том числе инвесторами) жилых помещений (долей в них) по договору купли-продажи, при передаче доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир по договору купли-продажи, а также в отношении операций по передаче в качестве отступного жилых домов, жилых помещений, а также долей в них (см. письма ФНС России от 09.12.2004 N 03-1-08/2467/17, УФНС России по г. Москве от 26.08.2010 N 16-15/090182, от 27.06.2008 N 19-11/60652 и др.).

В данных разъяснениях также отмечено, что указанный порядок освобождения не распространяется на:

– строительно-монтажные работы по капитальному строительству жилых домов, жилых помещений, выполняемые на основании соответствующих договоров подряда (субподряда) подрядными (субподрядными) организациями;

– операции по передаче имущественных прав на жилые помещения (долей в них);

– операции по реализации строений, не являющихся жилыми домами (например, дачных) и по реализации нежилых объектов (см. письмо Минфина России от 25.08.2010 N 03-07-11/362);

– операции по реализации на территории РФ жилых помещений, жилых домов, а также долей в них, не завершенных строительством (см. письма Минфина России от 12.05.2012 N 03-07-10/11, от 30.07.2009 N 03-07-11/186, УФНС по Новгородской области от 09.11.2007 N 2.9-14/08609).

Вопрос, связанный с налогообложением НДС операций по реализации не завершенных строительством жилых домов, однозначно не решен. В постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 24.01.2011 N А39-909/2010 сделан вывод, что реализация недостроенного жилого дома освобождается от НДС в силу пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ, поскольку установлено, что дом предназначен для проживания, отвечает признаку изолированности, обеспечен инженерными системами, налогоплательщиком представлены разрешительные и правоустанавливающие документы, подтверждающие целевое назначение “недостроя” – индивидуальный жилой дом. В постановлении ФАС Московского округа от 10.02.2010 N КА-А40/221-10 указано, что для отнесения объекта к жилому дому необходимо исходить из его назначения, а не из завершенности или незавершенности строительством. Реализация недостроенного жилого дома подпадает под льготу, предусмотренную пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ, и НДС не облагается. При этом Минфин России не находит правовых оснований для применения освобождения от налогообложения НДС, предусмотренного пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ, в отношении объекта незавершенного строительства жилого дома, ссылаясь на положения ЖК РФ (см. письмо от 13.08.2015 N 03-07-11/46755).

Реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них и передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир не лицензируется. Поэтому и для применения льготы, предусмотренной пп. 22 и пп. 23 п. 3 ст. 149 НК РФ, лицензия не требуется (п. 6 ст. 149 НК РФ).

Кроме того, в соответствии с пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ от налогообложения НДС освобождены услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения). К объектам производственного назначения относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг). В связи с этим услуги застройщика, оказываемые по договорам участия в долевом строительстве, согласно которым объектами долевого строительства являются помещения для проживания физических лиц, а также нежилые помещения (гаражи, машино-места и пр.), освобождаются от НДС, если такие объекты, не являясь объектами производственного назначения, приобретаются физическими лицами для личного (индивидуального или семейного) использования. См. также письма Минфина России от 07.08.2013 N 03-07-07/31823, от 26.02.2013 N 03-07-10/5454, от 04.02.2013 N 03-07-10/2252 и др.

Операции по реализации завершенных строительством жилых домов, жилых помещений и долей в них не облагаются НДС

Автор: Серова А.И., эксперт журнала

Комментарий к Письму Минфина России от 02.11.2017 № 03-07-11/72106.

В Письме от 02.11.2017 № 03-07-11/72106 представлена позиция Минфина по вопросу применения пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ, согласно которому не облагаются НДС операции по реализации жилых домов, жилых помещений и долей в них. Финансовое ведомство сообщило, что в целях классификации объектов в качестве жилых домов и жилых помещений необходимо использовать понятия, содержащиеся в ЖК РФ.

ч. 2 ст. 15 ЖК РФ

Изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан: отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства

Виды жилых помещений

ч. 1 ст. 16 ЖК РФ

Жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры и комната

ч. 2 ст. 16 ЖК РФ

Индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании

ч. 3 ст. 16 ЖК РФ

Структурно обособленное помещение в МКД, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении

ч. 4 ст. 16 ЖК РФ

Часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире

Таким образом, под действие пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ подпадают операции по реализации:

завершенных строительством жилых домов;

Соответственно, при реализации не завершенного строительством жилого дома освобождение от налогообложения не применяется, в связи с чем налогоплательщик обязан начислить НДС к уплате в бюджет.

Сразу скажем, что аналогичное мнение Минфин высказывал и раньше, в частности, в письмах от 13.08.2015 № 03-07-11/46755, от 12.05.2012 № 03-07-10/11 и от 30.07.2009 № 03-07-11/186. Причем в первом из названных писем сообщается:

при реализации не завершенных строительством жилых домов налогоплательщик вправе принять к вычету суммы НДС, предъявленные поставщиками товаров (работ, услуг), ранее использованных для строительства жилого дома;

налогоплательщику следует представить в налоговый орган уточненные декларации по НДС и при необходимости по налогу на прибыль организаций.

Руководствуются ли налоговые органы мнением Минфина при проведении проверок? Какой позиции придерживаются суды?

Налоговые органы, как и Минфин, считают, что при реализации недостроенных жилых домов необходимо начислять НДС. Соответственно, признавая эту операцию облагаемой НДС, инспекторы не должны возражать против применения налоговых вычетов.

Вместе с тем далеко не все налогоплательщики следуют разъяснениям Минфина в отношении начисления НДС. Причем при обращении в суд им удается отстаивать правомерность своих действий. Арбитры исходят из того, что для целей применения пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ не имеет значения, завершено строительство жилого дома на момент продажи или нет. Судьи считают: если налогоплательщик документально подтвердил жилое назначение недостроенного объекта (свидетельством о праве собственности, техническим паспортом, кадастровой выпиской, кадастровым паспортом и т. д.), нет оснований облагать НДС данную реализацию (см., например, постановления АС МО от 17.06.2016 № Ф05-7769/2016 по делу № А40-80423/2015 и от 09.09.2015 № Ф05-11815/2015 по делу № А40-159834/14, АС ЗСО от 10.03.2015 № Ф04-15896/2015 по делу № А67-333/2014, АС ПО от 13.04.2015 № Ф06-22475/2013 по делу № А65-11907/2014).

Читать еще:  Как быть, если у виновника ДТП просрочен страховой полис?

Рассчитывать на благосклонность судов можно лишь в том случае, если жилое назначение недостроенного объекта не вызывает сомнений. При продаже объекта, представляющего собой нулевой цикл, отстоять право на освобождение от налогообложения не удастся (Определение ВС РФ от 27.04.2015 № 304 КГ15-2879 по делу № А27-1435/2014).

Подведем итог. В случае реализации недостроенного жилого дома налогоплательщику предстоит выбрать один из вариантов:

заложить в цену НДС, начислить налог к уплате в бюджет и получить право на применение налоговых вычетов со стоимости товаров, работ и услуг, приобретенных и использованных для строительства;

считать операцию освобожденной от налогообложения и быть готовым отстаивать свою позицию в судебном порядке.

Делая выбор, необходимо учитывать следующие обстоятельства. Суды неоднократно признавали, что под действие пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ подпадают в том числе операции по реализации недостроенных жилых домов. Однако такие решения были приняты окружными судами, Судебная коллегия ВС РФ свою позицию по данной проблеме не излагала. В связи с этим нет оснований считать, что арбитры обязательно встанут на сторону налогоплательщика (то есть риск доначисления НДС существует).

Выбор первого варианта также не гарантирует, что продавцу не придется обращаться в суд, но уже по другому поводу – чтобы отстоять право на вычет. Дело в том, что начисление НДС при реализации дает возможность заявить вычет, но не предоставляет его автоматически. Поэтому вероятны споры с налоговым органом, например, в связи с недостатками в оформлении документов (в частности, счетов-фактур). Если, начиная строительство, организация исходила из того, что реализация готовых жилых домов будет освобождена от налогообложения, то контроль правильности оформления входящих счетов-фактур мог быть недостаточным (сотрудники могли руководствоваться принципом «вычет заявлять не будем, соответственно, недостатки в документах не имеют большого значения»).

Поэтому важно убедиться в том, что организацией соблюдены все условия применения вычета, в том числе наличие надлежащим образом оформленных счетов-фактур.

В заключение разберемся с вопросом, в какой момент возникает право на вычет? Выше было отмечено, что в Письме от 13.08.2015 № 03 07 11/46755 Минфин, признавая право налогоплательщика на вычет, указал на необходимость представления в налоговый орган уточненных деклараций по НДС и при необходимости по налогу на прибыль организаций. Означает ли это, что право на вычет возникло в периоде приобретения товаров, работ и услуг, использованных при строительстве проданного недостроенного жилого дома, и именно за эти периоды нужно подать «уточненки» по НДС? Нет, не означает. Право на вычет возникает не ранее того квартала, в котором объект продан и с данной операции начислен НДС к уплате в бюджет. До указанного момента оснований для вычета не имеется, поскольку покупки приобретались для совершения необлагаемых операций (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ) и налогоплательщик не отказался от применения данного освобождения. Противоречия в выводе Минфина нет, просто в тексте письма отсутствует описание конкретной ситуации, в отношении которой даны разъяснения.

Преждевременно заявлять вычет в том периоде, когда принято решение о продаже недостроенного жилого дома и его стоимость отражена в составе товаров. Подтверждением сказанного является Определение ВАС РФ от 19.04.2012 № ВАС-3958/12 по делу № А79-2511/2011, в котором указано следующее. Завершив подготовительный этап строительства жилого дома, результатом которого является фундамент, и зарегистрировав право собственности на объект незавершенного строительства, общество учло его в бухгалтерском учете на счете 41 «Товары» и заявило к вычету спорные суммы НДС. Принимая во внимание функциональное назначение строящегося объекта, а не степень его готовности (завершенность или незавершенность строительства), руководствуясь пп. 22 и 23 п. 3 ст. 149 НК РФ, суд кассационной инстанции признал неправомерным применение обществом названных налоговых вычетов. Заявление об отказе от освобождения от налогообложения организация в инспекцию не представляла. Налоговый орган правомерно отказал в применении вычета.

Исчисление НДС при реализации квартир с ремонтом и мебелью

Организация продает жилые помещения. В жилых помещениях осуществляется дизайнерский ремонт и оборудуется мебелью. По условиям договора купли-продажи в цену на квартиру входит ремонт и мебель (отдельного выделения стоимости ремонта и мебели нет)
Нужно ли исчислять НДС со стоимости ремонта квартиры и стоимости мебели?

В соответствии с положениями подпункта 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ объектом налогообложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ, а также передача имущественных прав.

Следовательно, операции по реализации товаров, услуг на территории РФ подлежат налогообложению НДС в общеустановленном порядке.

При этом в силу подпункта 22 пункта 3 статьи 149 НК РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) НДС на территории РФ операции по реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них.

Таким образом, операция по продаже жилого помещения освобождена от налогообложения НДС на территории РФ.

Из вопроса следует, в стоимость договора продажи жилого помещения включены работы по проведению дизайнерского ремонта и оборудование кухни мебелью.

Сами по себе операции по выполнению ремонтных работ и операции по продаже мебели признаются облагаемыми НДС операциями. Между тем, отметим следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (пункт 1 статьи 555 ГК РФ).

При этом в отношении договора продажи недвижимого имущества применяются общие положения о качестве товара.

Так, на основании пункта 1 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При продаже товара по образцу и (или) по описанию продавец обязан передать покупателю товар, который соответствует образцу и (или) описанию (пункт 3 статьи 469 ГК РФ).

Статьей 557 ГК РФ установлено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 «Последствия передачи товара ненадлежащего качества» ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Из приведенных норм следует, что стороны договора продажи жилого помещения вправе установить в договоре условие о том, что продаже подлежит помещение с ремонтом и оборудованной кухней.

В этом случае товаром соответствующего качества будет признаваться помещение, удовлетворяющее условиям, предусмотренным договором.

Таким образом, по нашему мнению, в рассматриваемом нами случае в рамках договора продажи жилого помещения продавец обязан передать покупателю помещение, удовлетворяющее следующим условиям:

– наличие дизайнерского ремонта;

– кухня оборудована мебелью.

В этом случае, по нашему мнению, ремонт помещения и оборудование помещения мебелью не являются самостоятельным предметом договора, а непосредственно связаны с продажей жилого помещения.

Следовательно, продавец не выполняет в отношении покупателя отдельных ремонтных работ и не реализует кухонную мебель, а выполняет требования, предусмотренные договором продажи недвижимого имущества, касающиеся приведения объекта продажи в состояние, оговоренное в договоре и пригодное для продажи.

На основании изложенного, считаем, что стоимость ремонтных работ, а также стоимость мебели не должны выделяться в договоре отдельно, а также не подлежат налогообложению НДС.

Отметим, что в силу пункта 2 статьи 170 НК РФ суммы налога, предъявленные покупателю при приобретении товаров (работ, услуг), учитываются в стоимости таких товаров (работ, услуг), в случаях:

Читать еще:  Существует ли срок ремонта домашней техники?

1) приобретения товаров (работ, услуг), используемых для операций по производству и (или) реализации (а также передаче, выполнению, оказанию для собственных нужд) товаров (работ, услуг), не подлежащих налогообложению (освобожденных от налогообложения).

Таким образом, включение суммы «входного» НДС по приобретенной мебели, приобретенным ремонтным работам, будет являться дополнительным аргументом Организации в пользу того, что данные объекты были приобретены в целях осуществления необлагаемой НДС операции – продажи жилого помещения.

Между тем, обращаем ваше внимание на наличие судебных решений, в которых в случае передачи в аренду жилых помещений с мебелью налоговым органом был исчислен НДС суммы арендного платежа, относящегося, по мнению налогового органа, к аренде бытовой техники, т.е. облагаемой НДС деятельности – Постановление ФАС Уральского округа от 12.01.11 № Ф09-10619/10-С2 по делу № А60-17733/2010-С8:

« Согласно подп. 10 п. 2 ст. 149 Кодекса не подлежит обложению налогом на добавленную стоимость (освобождается от налогообложения) реализация на территории Российской Федерации услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности.

Налоговый кодекс Российской Федерации не содержит понятия “услуги по предоставлению в пользование жилых помещений”.

В соответствии с п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно п. 1 ст. 682 Гражданского кодекса Российской Федерации размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

Статья 154 Жилищного кодекса Российской Федерации разграничивает плату за пользование жилым помещением (плату за наем), которая взимается с нанимателя жилого помещения, и плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, взимаемую как с нанимателя, так и с собственника (арендатора) жилого помещения.

В соответствии с п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Как следует из материалов дела и установлено судами 20.06.2008 предприниматель (наймодатель) заключил договор найма жилого помещения, согласно которому нанимателю передается принадлежащее наймодателю на праве собственности за плату во временное владение и пользование для проживания в нем помещение – трехкомнатная квартира.

Согласно п. 1.6. договора одновременно с помещением нанимателю по акту приема-передачи передаются ключи, бытовая техника, мебель и прочее имущество.

Пунктом 1.3. договора предусмотрено плата за пользование квартирой в размере 40 000 руб.

Помещение и имущество передано нанимателю по акту.

Всего за 3 и 4 квартал 2008 года предпринимателем по договору получено 240 000 руб.

Судами определено, что иное переданное в рамках договора имущество (мебель, бытовая техника) является составляющим переданного в наем помещения и передача этого имущества не является самостоятельным предметом договора.

При таких обстоятельствах суды правильно признали неправомерным доначисление предпринимателю НДС по указанному основанию ».

Из текста Постановления следует, что суд вынес решение в пользу налогоплательщика. Однако само по себе существование судебной практики свидетельствует о наличии риска, связанного с доначислением налоговым органом НДС в отношении операции, связанной с передачей прочего имущества в составе жилого помещения.

Отметим, что официальные разъяснения фискальных органов и арбитражная практика по рассматриваемому нами вопросу отсутствует. В связи с чем, оценить вероятность возникновения претензий со стороны налоговых органов мы не можем.

Коллегия Налоговых Консультантов, 9 ноября 2018 года

Льгота по НДС при эскроу должна сохраниться!

Российские застройщики продолжают испытывать на себе прелести «жизни в эпоху перемен». И пока руководство ищет общий язык с банками по проектному финансированию, а специалисты отделов продаж объясняют дольщикам, что такое эскроу-счета, бухгалтерия и финансисты пытаются понять, как новые реалии повлияют на налоговую нагрузку компании.
Особую дискуссию в настоящий момент вызывает наиболее чувствительный для застройщиков вопрос обложения долевого строительства налогом на добавленную стоимость (НДС).

После реформирования системы финансирования строительства жилья в профессиональном сообществе начали появляться мнения, что застройщик теряет право на применяемую ранее льготу по НДС в связи с тем, что деньги дольщиков теперь поступают на счета эскроу.

Поскольку разъяснительных документов в этой части ни от налоговых органов, ни от профильного министерства пока не поступило, компании и эксперты самостоятельно пробуют разобраться в том, изменится ли порядок налогообложения деятельности застройщика в связи с переходом на проектное финансирование и повлечет ли это увеличение его налогового бремени.

Эксперты компании ECCON GROUP Гаращенко Ольга и Бровкина Наталья уверены, что несмотря на изменение схемы финансирования долевого строительства, льготы по НДС у застройщика должны сохраниться.

В ином случае нарушается баланс интересов участников рынка и возникает перекос в сторону реализации готового жилья, которое, как известно, не облагается НДС на основании пп. 22 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ.

Если аналогичная норма для продажи жилой недвижимости в долевом строительстве будет убрана, то застройщики, привлекающие средства дольщиков на эскроу-счета, будут поставлены в ущемленное положение. А это недопустимо с точки зрения общих принципов исчисления налогов – именно так в свое время и возникла «долевая» льгота по НДС. Ведь налогообложение не может зависеть от юридической формы сделки, будь то договор купли-продажи или договор участия в долевом строительстве (ДДУ).

При этом специалисты ECCON GROUP провели анализ обновленного законодательства, ряда нормативных документов и писем и убедились, что текущая редакция Налогового кодекса РФ не препятствует застройщику в использовании освобождения от НДС для долевого строительства.

Напомним, что застройщики при передаче дольщикам построенных квартир или машино-мест в многоквартирных домах не облагали их НДС на основании льготы, предусмотренной пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ. По нежилым помещениям производственного назначения НДС подлежал уплате с суммы разницы между полученными средствами от инвесторов и фактическими затратами на строительство соответствующих помещений, то есть с так называемой «экономии по окончании строительства».

Применение данной льготы предполагает освобождение от налогообложения НДС «услуг застройщика на основании ДДУ».

В ранее действующей редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» услуги застройщика упоминались в двух нормах:

  • в п. 1 ст. 5 – в контексте того, что цена ДДУ может включать в себя услуги застройщика и возмещение затрат на строительство;
  • в п. 2 ст. 18 – указание на то, что на услуги застройщика не распространяются ограничения закона о целевом расходовании средств участников долевого строительства.

И контролирующие органы для целей применения льготы по НДС расширительно толковали услуги застройщика, понимая под ними не только явно выделенную в ДДУ сумму услуг, но и оставшуюся в распоряжении застройщика по окончании строительства сумму экономии средств.

В текущей редакции Закона № 214-ФЗ, которая применяется застройщиками, привлекающими денежные средства граждан на счета эскроу, какое-либо упоминание об услугах застройщика отсутствует.

Этот факт некоторые эксперты восприняли как предзнаменование того, что льгота по НДС застройщиками не может больше применяться.

Специалисты ECCON GROUP не согласны с таким подходом.

При формулировке льготы законодатель делает отсылку на «услуги застройщика на основании ДДУ», четкого определения которых в действующем законодательстве нет. В таких условиях услугами застройщика следует считать те услуги, которые составляют предмет договора участия в долевом строительстве согласно п. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ, то есть строительство (создание) многоквартирного дома или иного объекта недвижимости и передача соответствующего объекта долевого строительства (после получения разрешения на ввод в эксплуатацию) участнику долевого строительства.

Читать еще:  Форма опроса адвокатом свидетеля

Соответственно, для целей налогообложения НДС услуги застройщика – это оказываемые на основании ДДУ услуги по организации строительства и передаче объекта долевого строительства дольщикам, вне зависимости от того, как эти услуги определяются и – тем более – оплачиваются.

А значит – льгота пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ по жилью продолжает применяться!

Что касается порядка определения застройщиком налоговой базы по НДС для облагаемого оборота – при продаже нежилых помещений производственного назначения, например, машино-мест в отдельно стоящем паркинге, – то приходится констатировать, что изменение подхода к такому расчету весьма вероятно.

Дело в том, что традиционно застройщик при расчете налогов рассматривался как посредник, распоряжающийся полученными по ДДУ денежными средствами. Такую позицию, в частности, закрепил Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 30.05.2014 № 33.

Отношения сторон по ДДУ рассматривались как инвестиционные отношения (пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ), а поступающие от дольщиков деньги по ДДУ не включались в облагаемый НДС оборот на основании пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ как не связанные с реализацией.

Иными словами, в налоговую базу по НДС (впрочем, как и по налогу на прибыль) попадала только экономия по результатам строительства в виде разницы между суммой поступивших застройщику средств дольщиков и затратами на строительство помещений, передаваемых этим дольщикам.

Однако в условиях реализации требования законодательства об обязательном размещении средств участников долевого строительства на счетах эскроу, которые, как известно, являются собственностью дольщика, а не застройщика, вышеуказанная «конструкция» формирования налоговой базы дает серьезный крен.

Очевидно, что распоряжаться находящимися на эскроу-счетах средствами для целей строительства застройщик не может, поэтому в данной трактовке не рассматривается как посредник. Отношения между застройщиком и дольщиком уже не могут носить инвестиционный характер, поскольку при аккумулировании денежных средств на эскроу до момента ввода дома в эксплуатацию исчезает сама суть инвестиций в долевое строительство. Тем самым ставится под сомнение возможность определения финансового результата в виде экономии.

Подобные нормативные коллизии, к сожалению, не позволяют однозначно интерпретировать для целей налогообложения отношения сторон долевого участия в строительстве в условиях изменившегося законодательства. Эксперты ECCON GROUP придерживаются позиции, что финансовый результат застройщика, привлекающего деньги дольщиков на счета эскроу, определяется по модели оказания услуг. Такой подход полностью корреспондирует с определением услуг застройщика, в отношении которых применяется льгота по жилью.

Получая денежные средства дольщиков от банка при раскрытии эскроу-счетов, застройщик получает тем самым вознаграждение за оказанные этим дольщикам услуги по организации строительства. В налоговую базу по НДС в таком случае включается полная стоимость объекта долевого строительства в отношении нежилых помещений производственного назначения, зафиксированная в ДДУ (п. 2 ст. 153 НК РФ). А сам налог исчисляется на момент реализации услуг, под которым понимается подписание передаточного акта с дольщиком.

Таким образом, можно сделать вывод, что после реформирования законодательства о долевом строительстве для застройщика действует следующий порядок налогообложения НДС:

  • реализация жилой недвижимости по договору купли-продажи не облагается НДС на основании пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ;
  • при продаже завершенной строительством нежилой недвижимости НДС уплачивается в силу пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ;
  • передача застройщиком по ДДУ жилой недвижимости и нежилой недвижимости непроизводственного назначения освобождена от НДС, поскольку для услуг застройщика действует льгота пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ;
  • передача дольщикам нежилой недвижимости производственного назначения влечет начисление НДС на всю сумму цены ДДУ, так как налоговая льгота на такие услуги застройщика не распространяется, и при этом налоговая база исчисляется в общем порядке, а не с суммы экономии от строительства.

Остается надеяться, что в ближайшее время вопрос налогообложения НДС для застройщиков разрешится в пользу последних, и контролирующие органы подтвердят правомерность применения рассматриваемой льготы.

А вообще – пора бы законодателям обратить внимание на регламентирование налоговых аспектов деятельности российских застройщиков и исключить имеющуюся неопределенность в отношении применения норм по налогам. Ведь все мы понимаем, что рост налогового бремени строительных компаний – это прямой путь к увеличению итоговой стоимости строительства жилья для покупателей.

НДС при покупке квартиры

ФЛ заключило предварительный ДКП квартиры. Там указана цена включая НДС 18%. Объект сдаётся в январе 2019 года. Застройщик хочет повысить цену квартиры на 2%, с учетом повышения НДС. Имеет право?

Квартира по документам является апартаментами, то есть нежилым помещением для временного проживания.

Ответы юристов ( 4 )

  • 9,1 рейтинг
  • 6490 отзывов

по подп. 22 и 23.1 п.3 ст.149 НК не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) на территории Российской Федерации НДС следующие операции:

– реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них;

– услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения).

соответственно, у Вас не должно быть никакого НДС.

При этом на основании пункта 1 статьи 168 Кодекса продавец дополнительно к цене отгружаемых начиная с 01.01.2019 товаров (работ, услуг), передаваемых имущественных прав обязан предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг), имущественных прав сумму налога, исчисленную по налоговой ставке в размере 20 процентов.

поскольку Вы уплатили авансом, а реализация (передача) объекта будет в после 01.01.2019г., то застройщик должен выставить документы уже с НДС 20%.

однако, увеличить стоимость он может только при Вашем согласии, если иное не указано в договоре.

  • 10,0 рейтинг
  • 7652 отзыва эксперт

Александр, добрый вечер! В силу п. 23.1 ст. 149 НК РФ не являются объектом налогообложения в том числе

23.1) услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ…

а также в силу п. 22 указанной статьи реализация жилых помещений. Предварительный договор не предполагает полной оплаты, речь уже идет фактически о договоре купли продажи под видом предварительного договора ввиду чего выставление НДС в данном случае незаконно

Квартира по документам является апартаментами, то есть нежилым помещением для временного проживания.

тогда начисление НДС законно если оплата будет производится после 01.01.2019 когда увеличилась ставка НДС

(Письмо Минфина России от 11.09.2018 N 03-07-07/64777)

Таким образом, освобождение от налогообложения НДС, предусмотренное вышеуказанным подпунктом 22 пункта 3 статьи 149 Кодекса, применяется при осуществлении операций по реализации указанных жилых помещений, пригодных для постоянного проживания граждан.
В случае реализации жилых помещений (апартаментов), предназначенных для временного проживания (без права на постоянную регистрацию), вышеуказанное освобождение от налогообложения НДС не применяется и, соответственно, операции по реализации таких жилых помещений (апартаментов) подлежат налогообложению НДС.

согласно п. 4 ст. 5 Федерального закона от 03.08.2018 N 303-ФЗ которым внесены изменения в НК в части увеличения НДС

Положения абзаца третьего пункта 4 статьи 158, пункта 3 статьи 164, абзаца третьего пункта 9 статьи 165 и пункта 5 статьи 174.2 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются в отношении товаров (работ, услуг), имущественных прав, отгруженных (выполненных, оказанных), переданных начиная с 1 января 2019 года.

соответственно если объект сдается в январе 2019 применяется ставка НДС 20%, но тут можно поспорить с застройщиком конечно в судебном порядке в части одностороннего изменения цены договора, по сути это риски застройщика в части увеличения НДС у него возникают обязательства перед бюджетом но у Вас не возникает обязательств соглашаться на изменение цены договора, в том числе если он предварительный

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector