Предусмотрен ли налог с продажи вновь образованного объекта?
Dolgovnet34.ru

Юридический портал

Предусмотрен ли налог с продажи вновь образованного объекта?

Налог с продажи имущества

По законам Российской Федерации налог с продажи имущества уплачивается гражданами, если в результате сделки был получен доход. Но есть и другие нюансы налогообложения при продаже недвижимости, которые стоит учитывать. Например, размер налога зависит от статусной принадлежности гражданина, стоимости и характера продаваемой недвижимости.

Основные особенности налогообложения

По последним изменениям налог с продажи имущества физических лиц в 2017 году уплачивается в следующих случаях:

  • При продаже квартиры, которая зарегистрирована на владельце менее трех лет;
  • При продаже автотранспорта, находящегося в имении менее трех лет;
  • При продаже частного дома, который находится в собственности менее трех лет.

Недвижимость, зарегистрированная после 2016 года, может быть продана без уплаты налога только по истечении 5 лет – то есть минимальный порог был значительно увеличен в соответствии с изменениями на 2017 год.

Размеры налогов и некоторые особенности выплат

Налог при продаже имущества выплачивается в соответствии со следующими ставками:

  • Для резидентов России налоговая ставка будет равна 13 процентов от полученных налогов;
  • Для нерезидентов Российской Федерации налоговая ставка намного выше – целых тридцать процентов от полученной прибыли.

Это важно! Статус резидента и нерезидента определяется не только по гражданству. Так, гражданин России может быть признан нерезидентом, если имеет вид на жительство в другой стране. Или же в том случае, если гражданин проживает в другой стране более 6 месяцев. В свою очередь, резидентом может быть признан гражданин, имеющий вид на жительство в Российской Федерации.

Налогами облагается только прибыль с продажи недвижимости. То есть налог взимается не обязательно с суммы, за которую продается недвижимое имущество. Прибылью в таком случае признается разница между ценой продажи и стоимостью покупки, но только при условии, что документально была подтверждена стоимость покупки. Если документов не сохранилось, то прибылью будет признана вся сумма, которую получил продавец, но и ее можно снизить (об этом будет написано в продолжении статьи).

В этом видео рассказывается об основных моментах по выплатам налога на недвижимое имущество при продаже:

Как избежать выплат по налогу на недвижимость при продаже?

Налог на продажу имущества находящегося в собственности менее 3 лет взимается со всех граждан, получивших прибыль со сделки. Избежать выплат можно в следующих случаях:

  • Если в результате сделки продавец не получил никакой прибыли. То есть стоимость, за которую была куплена недвижимость, равна стоимости продажи или меньше ее. В таком случае платить налог на прибыль не придется, так как прибыли получено не было. Но только при условии, что у продавца сохранился документ, который подтверждает стоимость автомобиля (квартиры, дома) на момент покупки. Кроме того, к стоимости недвижимости может быть добавлена сумма, которую вложил в нее владелец, также при условии предоставления соответствующих документов;
  • Если прибыль с продажи автомобиля составила менее четверти миллиона, то есть менее 250 тысяч рублей. В таком случае продавец имеет право на использование налогового вычета в размере 250 тысяч. В год разрешено использовать лишь один налоговый вычет. При продаже частного дома или квартиры налоговый вычет составит уже 1 миллион рублей, что очень существенно. Вычет может не позволить полностью избежать выплат (если составляет более 250 000 или 1 миллиона соответственно), но поможет уменьшить сумму выплат;
  • Если недвижимость находилась в собственности более трех лет (в некоторых случаях более пяти – об этом написано выше). В таком случае прибыль с продажи налогообложению не подвергается.

Подача декларации и выплата налогов

Задекларировать прибыль, полученную в результате сделки, гражданин обязан не позднее 30 апреля того года, которой следует за годом сделки (но и не раньше первого января этого года). Декларированию в обязательном порядке подлежат все сделки, при которых продавалось имущество, находящееся в собственности менее 3(или 5) лет. Вне зависимости от необходимости в выплатах налогов.

К декларации прилаживаются все документы, которые подтверждают факт освобождения от налога, а также вписывается сумма налогового вычета. Если недвижимость старше трех (или пяти) лет, то предоставлять декларацию по закону не нужно. Выплаты налогов в бюджет принимаются до 15 июля (только после подачи декларации).

Примеры различных сделок

Далее будут рассмотрены различные случаи, при которых налог с продажи имущества выплачивается или не выплачивается:

  1. Автомобиль на момент покупки владельцем стоил полмиллиона. С момента заключения договора купли-продажи прошло 4 года. Так как прошло более трех лет, то платить налог на недвижимость и подавать декларацию нет необходимости.
  2. Квартира продана за десять миллионов рублей. Сведений о ее стоимости на момент покупки продавцом не сохранилось. С момента заключения сделки еще не прошло три года. В таком случае продавец при выплате налога на прибыль имеет право применить налоговый вычет в размере одного миллиона. Из-за отсутствия документов о стоимости квартиры, прибылью признается вся сумма (то есть десять миллионов). При использовании налогового вычета в размере миллиона, прибыль, с которой уплачивается налог, составляет 9 миллионов. Налог выплачивается именно с этой суммы в соответствии со статусом гражданина.
  3. Частный дом хозяин решил продать через два года после покупки. У него сохранились документы, по которым дом на момент покупки стоил десять миллионов. Также у владельца сохранились документы, подтверждающие, что в дом были вложены дополнительные деньги(полмиллиона). Продать дом хозяин решил за 12 миллионов. То есть его прибыль составила 1,5 миллиона. При использовании налогового вычета в миллион, сумма, с которой будет взиматься налог на прибыль при продаже имущества, составит всего 500 000 рублей.

Новости компании

НДФЛ при реализации образованных в результате разделения нежилых помещений и земельных участков

10 февраля

Автор: Брызгалин Аркадий Викторович,

генеральный директор Группы компаний «Налоги и финансовое право», кандидат юридических наук

Соавтор: Федорова Ольга Сергеевна,

заместитель генерального директора Группы компаний «Налоги и финансовое право» по экономическим проектам

Описание ситуации:

У физического лица на праве собственности имеется два объекта недвижимого имущества – земельный участок и помещение. С момента приобретения данных объектов прошло более трех лет. В настоящее время принято решение о разделе данных объектов на несколько частей для последующей продажи.

Вопрос. Возникает ли у физического лица как у собственника обязанность уплатить налоги после продажи создаваемых в результате разделения земельных участков и (или) помещений?

Ответ. Согласно подп. 5 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) объектом обложения НДФЛ являются доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации.

Налоговая ставка согласно п. 1 ст. 224 НК РФ установлена в размере 13%.

В налоговом законодательстве не содержится понятия «недвижимое имущество». Вместе с тем, согласно п. 1 ст. 11 НК РФ институты, понятия и термины гражданского законодательства РФ, используемые в НК РФ, применяются в том значении, в каком они используются в отрасли гражданского законодательства.

Согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Следовательно, по общему правилу, доход от реализации земельных участков и нежилых помещений в РФ облагается НДФЛ по ставке 13%.

Вместе с тем, согласно п. 3 ст. 210 НК РФ налогоплательщик при определении налоговой базы по НДФЛ вправе уменьшить доходы на сумму имущественного налогового вычета, предусмотренного ст. 220 НК РФ.

В п. 1 ст. 220 НК РФ указано, что налогоплательщик вправе воспользоваться налоговым вычетом в размере сумм, полученных от продажи, в частности нежилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности менее трех лет, но не превышающих 1 млн. руб.

Доход, полученный от продажи данных объектов недвижимости, находящихся в собственности налогоплательщика три года и более, НДФЛ не облагается (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

В рассматриваемом случае реализуемые объекты недвижимости находятся в собственности физического лица более трех лет, однако в целях их последующей продажи каждый из объектов (нежилые помещения и земельный участок) были разделены на несколько самостоятельных объектов.

Как мы отметили выше, право на освобождение от уплаты НДФЛ зависит от срока, в течение которого физическое лицо владеет на праве собственности соответствующим объектом недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

Таким образом, срок владения объектом недвижимости исчисляется с момента государственной регистрации прав собственности на такое имущество.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ).

Согласно п. 9 ст. 12 Закона № 122-ФЗ в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству РФ действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав (далее – ЕГРП) и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.

При этом в новых разделах ЕГРП и в новых делах правоустанавливающих документов делаются ссылки на разделы и дела, относящиеся к объектам недвижимого имущества, в результате действий с которыми внесены записи в новые разделы ЕГРП и открыты новые дела правоустанавливающих документов.

Кроме того, в п. 67 Правил ведения ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219) указано, что изменение объекта недвижимого имущества в связи с его реконструкцией или перепланировкой (переустройством) без изменения внешних границ не влечет прекращения или перехода прав собственности на него.

При этом в силу п. 1 ст. 25 Закона № 122-ФЗ право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Из анализа данных норм можно сделать вывод, что разделение лицом принадлежащего ему объекта недвижимого имущества, в частности, нежилого помещения или земельного участка, в связи с его перепланировкой (переустройством) без изменений внешних границ не влечет за собой прекращения или перехода права собственности на него.

К аналогичному выводу пришел Верховный суд РФ в Определении от 11.05.2011 по делу № 67-В11-2: «Из пунктов 26, 27, 36 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, принятых во исполнение пункта 5 статьи 12 Федерального закона № 122-ФЗ и утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219, следует, что в случае разделения объекта недвижимости на несколько новых закрывается связанный с ним раздел указанного реестра, поскольку прекращает существование объект недвижимости как единица кадастрового учета, но не право собственности на имущество, которое до раздела объекта недвижимости находилось у заявителя в собственности в виде частей единого объекта недвижимости».

Как можно заметить, ВС РФ при вынесении решения в данном случае исходил из того, что в случае разделения принадлежащего лицу помещения объем принадлежащих ему прав фактически не изменяется, а образовавшиеся в результате разделения помещения являются частями помещения, право собственности на которое возникло у данного лица ранее. Таким обра­зом, суд указал, что в такой ситуации фактически происхо­дит закрытие раздела реестра, связанного с разделяе­мым объектом недвижимости, без изменения права собст­венности.

Кроме того, хотим обратить внимание на п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников на общее имущество здания», в котором суд указывает, что: «если собственник здания в соответствии со ст. 24 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре.

В таком случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица».

Как можно заметить, в данном Постановлении ВАС РФ высказывает иную позицию и указывает, что в случае выделения одного или нескольких помещений право собственности на разделяемый объект прекращается с момента государственной регистрации. Однако суд делает оговорку, что право собственности утрачивается в связи с утратой зданием статуса единого объекта принадлежащего одному лицу. Иными словами право лица на здание как объект недвижимости изменяется с момента перехода права собственности к иному лицу.

Контролирующие органы также придерживаются позиции о том, что в случае разделения недвижимого имущества без изменения внешних границ моментом возникновения права собственности на вновь созданные объекты нужно считать дату первоначальной регистрации прав собственности, но только в отношении помещений (Письма Минфина России от 23.08.2012 № 03-04-05/7-993, от 06.07.2012 № 03-04-05/7-853).

Что касается вопроса об определении момента возникновения прав собственности в целях исчисления и уплаты НДФЛ на полученные в результате разделения земельные участки, то в данном случае контролирующие органы подходят к вопросу с формальной стороны.

Так, Минфин РФ в своих Письмах ссылается на п. 1 ст. 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), в котором прямо указано, что в случае раздела земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением раздела земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан, а также в случае раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, по мнению Минфина РФ, для земельных участков ЗК РФ установлено особое правило. Следовательно, срок нахождения земельного участка в собственности физического лица в целях исчисления и уплаты НДФЛ необходимо исчислять с даты получения свидетельства о праве собственности (с даты государственной регистрации прав собственности) на вновь образованные земельные участки (Письма Минфина РФ от 18.05.2012 № 03-04-05/7-646, 17.02.2012 № 03-04-05/7-192, 24.08.2011 № 03-04-05/7-588).

Считаем, что такой формальный подход Минфина не совсем верен в данном случае и при определении срока владения земельным участком применим по аналогии подход, изложенный в Определении ВС РФ. Ведь если обратиться непосредственно к процедуре регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, то порядок регистрации как в случае разделения помещения, так и в случае разделения земельного участка идентичен. В обоих случаях выдаются новые свидетельства и открываются новые разделы, при этом в обоих случаях «новые» объекты в своей совокупности образуют разделяемый объект недвижимости, право собственности на который зарегистрировано за данным лицом ранее.

Таким образом, считаем, что факт регистрации нескольких объектов недвижимости, возникших в связи с разделением лицом ранее существовавшего объекта (нежилого помещения или земельного участка), без изменения его внешних границ, не влечет прекращения прав собственности. А значит, срок нахождения объектов недвижимости в собственности лица необходимо исчислять с момента их приобретения, а не с момента регистрации изменений в связи с разделением. В рассматриваемой ситуации это означает, что у собственника не возникнет обязанности по уплате НДФЛ с дохода от реализации полученных в результате разделения нежилых помещений и земельных участков.

Вместе с тем, поскольку в отношении исчисления срока владения земельным участком контролирующими органами высказывается противоположная позиция, то велика вероятность возникновения спора с налоговыми органами.

Новости компании

НДФЛ при реализации образованных в результате разделения нежилых помещений и земельных участков

10 февраля

Автор: Брызгалин Аркадий Викторович,

генеральный директор Группы компаний «Налоги и финансовое право», кандидат юридических наук

Соавтор: Федорова Ольга Сергеевна,

заместитель генерального директора Группы компаний «Налоги и финансовое право» по экономическим проектам

Описание ситуации:

У физического лица на праве собственности имеется два объекта недвижимого имущества – земельный участок и помещение. С момента приобретения данных объектов прошло более трех лет. В настоящее время принято решение о разделе данных объектов на несколько частей для последующей продажи.

Вопрос. Возникает ли у физического лица как у собственника обязанность уплатить налоги после продажи создаваемых в результате разделения земельных участков и (или) помещений?

Ответ. Согласно подп. 5 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) объектом обложения НДФЛ являются доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации.

Налоговая ставка согласно п. 1 ст. 224 НК РФ установлена в размере 13%.

В налоговом законодательстве не содержится понятия «недвижимое имущество». Вместе с тем, согласно п. 1 ст. 11 НК РФ институты, понятия и термины гражданского законодательства РФ, используемые в НК РФ, применяются в том значении, в каком они используются в отрасли гражданского законодательства.

Согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Следовательно, по общему правилу, доход от реализации земельных участков и нежилых помещений в РФ облагается НДФЛ по ставке 13%.

Вместе с тем, согласно п. 3 ст. 210 НК РФ налогоплательщик при определении налоговой базы по НДФЛ вправе уменьшить доходы на сумму имущественного налогового вычета, предусмотренного ст. 220 НК РФ.

В п. 1 ст. 220 НК РФ указано, что налогоплательщик вправе воспользоваться налоговым вычетом в размере сумм, полученных от продажи, в частности нежилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности менее трех лет, но не превышающих 1 млн. руб.

Доход, полученный от продажи данных объектов недвижимости, находящихся в собственности налогоплательщика три года и более, НДФЛ не облагается (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

В рассматриваемом случае реализуемые объекты недвижимости находятся в собственности физического лица более трех лет, однако в целях их последующей продажи каждый из объектов (нежилые помещения и земельный участок) были разделены на несколько самостоятельных объектов.

Как мы отметили выше, право на освобождение от уплаты НДФЛ зависит от срока, в течение которого физическое лицо владеет на праве собственности соответствующим объектом недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

Таким образом, срок владения объектом недвижимости исчисляется с момента государственной регистрации прав собственности на такое имущество.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ).

Согласно п. 9 ст. 12 Закона № 122-ФЗ в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству РФ действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав (далее – ЕГРП) и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.

При этом в новых разделах ЕГРП и в новых делах правоустанавливающих документов делаются ссылки на разделы и дела, относящиеся к объектам недвижимого имущества, в результате действий с которыми внесены записи в новые разделы ЕГРП и открыты новые дела правоустанавливающих документов.

Кроме того, в п. 67 Правил ведения ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219) указано, что изменение объекта недвижимого имущества в связи с его реконструкцией или перепланировкой (переустройством) без изменения внешних границ не влечет прекращения или перехода прав собственности на него.

При этом в силу п. 1 ст. 25 Закона № 122-ФЗ право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Из анализа данных норм можно сделать вывод, что разделение лицом принадлежащего ему объекта недвижимого имущества, в частности, нежилого помещения или земельного участка, в связи с его перепланировкой (переустройством) без изменений внешних границ не влечет за собой прекращения или перехода права собственности на него.

К аналогичному выводу пришел Верховный суд РФ в Определении от 11.05.2011 по делу № 67-В11-2: «Из пунктов 26, 27, 36 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, принятых во исполнение пункта 5 статьи 12 Федерального закона № 122-ФЗ и утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219, следует, что в случае разделения объекта недвижимости на несколько новых закрывается связанный с ним раздел указанного реестра, поскольку прекращает существование объект недвижимости как единица кадастрового учета, но не право собственности на имущество, которое до раздела объекта недвижимости находилось у заявителя в собственности в виде частей единого объекта недвижимости».

Как можно заметить, ВС РФ при вынесении решения в данном случае исходил из того, что в случае разделения принадлежащего лицу помещения объем принадлежащих ему прав фактически не изменяется, а образовавшиеся в результате разделения помещения являются частями помещения, право собственности на которое возникло у данного лица ранее. Таким обра­зом, суд указал, что в такой ситуации фактически происхо­дит закрытие раздела реестра, связанного с разделяе­мым объектом недвижимости, без изменения права собст­венности.

Кроме того, хотим обратить внимание на п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников на общее имущество здания», в котором суд указывает, что: «если собственник здания в соответствии со ст. 24 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре.

В таком случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица».

Как можно заметить, в данном Постановлении ВАС РФ высказывает иную позицию и указывает, что в случае выделения одного или нескольких помещений право собственности на разделяемый объект прекращается с момента государственной регистрации. Однако суд делает оговорку, что право собственности утрачивается в связи с утратой зданием статуса единого объекта принадлежащего одному лицу. Иными словами право лица на здание как объект недвижимости изменяется с момента перехода права собственности к иному лицу.

Контролирующие органы также придерживаются позиции о том, что в случае разделения недвижимого имущества без изменения внешних границ моментом возникновения права собственности на вновь созданные объекты нужно считать дату первоначальной регистрации прав собственности, но только в отношении помещений (Письма Минфина России от 23.08.2012 № 03-04-05/7-993, от 06.07.2012 № 03-04-05/7-853).

Что касается вопроса об определении момента возникновения прав собственности в целях исчисления и уплаты НДФЛ на полученные в результате разделения земельные участки, то в данном случае контролирующие органы подходят к вопросу с формальной стороны.

Так, Минфин РФ в своих Письмах ссылается на п. 1 ст. 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), в котором прямо указано, что в случае раздела земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением раздела земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан, а также в случае раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, по мнению Минфина РФ, для земельных участков ЗК РФ установлено особое правило. Следовательно, срок нахождения земельного участка в собственности физического лица в целях исчисления и уплаты НДФЛ необходимо исчислять с даты получения свидетельства о праве собственности (с даты государственной регистрации прав собственности) на вновь образованные земельные участки (Письма Минфина РФ от 18.05.2012 № 03-04-05/7-646, 17.02.2012 № 03-04-05/7-192, 24.08.2011 № 03-04-05/7-588).

Считаем, что такой формальный подход Минфина не совсем верен в данном случае и при определении срока владения земельным участком применим по аналогии подход, изложенный в Определении ВС РФ. Ведь если обратиться непосредственно к процедуре регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, то порядок регистрации как в случае разделения помещения, так и в случае разделения земельного участка идентичен. В обоих случаях выдаются новые свидетельства и открываются новые разделы, при этом в обоих случаях «новые» объекты в своей совокупности образуют разделяемый объект недвижимости, право собственности на который зарегистрировано за данным лицом ранее.

Таким образом, считаем, что факт регистрации нескольких объектов недвижимости, возникших в связи с разделением лицом ранее существовавшего объекта (нежилого помещения или земельного участка), без изменения его внешних границ, не влечет прекращения прав собственности. А значит, срок нахождения объектов недвижимости в собственности лица необходимо исчислять с момента их приобретения, а не с момента регистрации изменений в связи с разделением. В рассматриваемой ситуации это означает, что у собственника не возникнет обязанности по уплате НДФЛ с дохода от реализации полученных в результате разделения нежилых помещений и земельных участков.

Вместе с тем, поскольку в отношении исчисления срока владения земельным участком контролирующими органами высказывается противоположная позиция, то велика вероятность возникновения спора с налоговыми органами.

Новая льгота по НДФЛ для предпринимателей: кто и когда вправе ее применять

Освобождение от НДФЛ

С 1 января 2019 года предприниматели, в т.ч. и бывшие, с продажи определенного имущества, которое использовали в бизнесе, могут воспользоваться освобождением и не платить НДФЛ с дохода от продажи при соблюдении определенных условий.

Изменения, имеющие налоговые последствия, внесены в п. 17.1 ст. 217 НК РФ и в другие законодательные акты о налогах и сборах Федеральными законами от 27.11.2018 года № 424-ФЗ и № 425-ФЗ.

К объектам имущества, о которых идет речь в новых законах, относятся:

– жилые дома, квартиры, комнаты, вкл. приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики или доли в них;

До 2019 года ИП могли воспользоваться льготой по НДФЛ при условии, если продали имущество, которое не использовали в предпринимательской деятельности

Кто вправе воспользоваться льготой по НДФЛ

Льготой по НДФЛ вправе воспользоваться ИП, которые продают:

– личное имущество, которое не использовали в бизнесе;

– имущество, которое использовали в общем налоговом режиме;

– имущество, которое использовали в деятельности на ЕНВД или патенте, если не переходили на УСН;

– имущество, которое в бизнесе использовало самозанятое лицо.

Учтите! Если ИП продает имущество, на которое не распространяется льгота, то с доходов придется рассчитать и заплатить налоги.

Условия для применения льготы по НДФЛ

Условие для применения льготы – период владения имуществом равен или превышает минимальный срок. Изменения внес Закон № 425-ФЗ.
Согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ от НДФЛ освобождаются от налогообложения доходы физлица от продажи жилой недвижимости, находящейся в собственности не менее 3–5 лет, в зависимости от того, когда приобретено жилое имущество и как получено на него право собственности. А транспортные средства (ТС) должны быть в собственности не менее 3-х лет.

ПАМЯТКА: Пункт 17.1 ст. 217 НК РФ применяется к недвижимости, приобретенной в собственность после 01.01.2016 (Закон от 29.11.2014 № 382-ФЗ).

Как было: До 01.01.2019 года льгота по освобождению от НДФЛ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ) не применялась к доходам от продажи имущества, используемого физлицом в предпринимательской деятельности в качестве ИП. Например, использование квартиры, помещения или авто в бизнесе обязывало собственника платить НДФЛ при их продаже при любом сроке владения.

Кроме того, с 1 января 2019 года освобождением по п. 17.1 ст. 217 НК РФ вправе воспользоваться как резиденты, так и нерезиденты России.

Право получения имущественного вычета

С 1 января 2019 года плательщики НДФЛ также могут получить имущественный вычет также при продаже:

– жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков и долей в них;

Сумма вычета равна разнице между фактическими затратами и той суммой, которую предприниматель учел в составе:

– расходов при исчислении ЕСХН или налога по УСН с объектом «доходы, уменьшенные на расходы»;

– профессиональных налоговых вычетов.

Для этого в инспекцию нужно представить документы, подтверждающие расчет имущественного вычета. Данные изменения в пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ внесены Законом № 424-ФЗ.

При продаже имущества, которое было в собственности менее установленного срока владения, необходимо исчислить и уплатить в бюджет НДФЛ. Однако с 1 января 2019 года эту сумму можно уменьшить, применив имущественный налоговый вычет. Бывшие предприниматели также могут использовать имущественный вычет в части затрат, если срок владения таким имуществом меньше минимально установленного срока

Официальных разъяснений пока нет. ФНС России разместила на своем сайте nalog.ru разъяснения о новом порядке налогообложения доходов при продаже имущества, ранее используемого ИП (информация от 17.12.2018). Исходя из этой информации, применить данную норму смогут все бывшие предприниматели.

Налоги с продажи имущества при различных системах налогообложения

– ИП на общей системе

При наличии льготы по НДФЛ и НДС по проданному имуществу никаких налогов ИП не платит. В отсутствии льготы нужно рассчитать налоговую базу по НДФЛ и сам налог, сдать по итогам года декларацию 3-НДФЛ (не позднее 30 апреля следующего года). Налог перечислить не позднее 15 июля. При этом доходы от продажи можно уменьшить на профессиональный или имущественный вычет. Продажа жилья не облагается НДС (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ). С продажи другого имущества, которое ИП использовал в бизнесе, надо уплатить НДС по ставке 20%, если ИП не получал освобождение по ст. 145 НК РФ.

– ИП на УСН

В случае продажи имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, ИП включает такой доход в налогооблагаемую базу по УСН на дату получения средств от покупателя и уплачивает с него упрощенный налог по ставке 6% или 15%, в зависимости от выбранного объекта налогообложения. НДС выделять не нужно, так как упрощенцы его не платят (п. 3 ст. 346.11 НК РФ).

При применении объекта налогообложения «доходы минус расходы» затраты на покупку основного средства учитываются в течение одного года (пп. 1 п. 1, п. 3 ст. 346.16 НК РФ). При этом если срок владения имуществом меньше установленного, часть расходов придется восстановить.

Важно! Пересчитать расходы необходимо, если до реализации имущество использовалось менее трех лет. Исключение – имущество со сроком службы свыше 15 лет, в этом случае срок пересчета составит 10 лет. В расходах можно будет учесть только сумму амортизации ОС, рассчитанной по правилам главы НК РФ. Оставшуюся часть затрат следует включить в доходы по УСН.

Если деятельность ИП связана с приобретением и дальнейшей продажей недвижимости или автомобилей, то такое имущество с точки зрения НК РФ является товаром. В соответствии со ст. 346.17 НК РФ расходы по товарам, приобретенным для дальнейшей реализации, учитываются в момент их продажи. Амортизация имущества в данном случае не начисляется

Упрощенцы не вправе уменьшить доход по УСН на имущественный вычет, т.к. доход, который получают предприниматели при УСН, не облагается НДФЛ.

– ИП на ЕНВД

При наличии льготы по НДФЛ и НДС по проданному имуществу и если ИП не переходил на УСН, никаких налогов платить не нужно. В отсутствии льготы доходы от реализации будут облагаться по иной системе налогообложения: общей системе налогообложения (НДФЛ и НДС) или УСН (в случае, если ИП было подано соответствующее уведомление).

Основание: деятельность по продаже недвижимости или транспорта вмененкой не облагается.

– ИП на патенте

Для доходов от продажи, жилой и нежилой недвижимости, автотранспорта, используемых в предпринимательской деятельности, применяются такие же правила уплаты налога, как в ЕВНД: обложение дохода по ОСНО или по УСН, если предприниматель является ее плательщиком.

Таким образом, льготу по п. 17.1 ст. 217 НК РФ может применить только плательщик НДФЛ: предприниматель на ОСНО, бывший ИП независимо от того, какой режим налогообложения он применял. Такие лица при продаже имущества платят НДФЛ, а значит, вправе воспользоваться освобождением от уплаты данного налога. Предприниматели на УСН не могут использовать льготы по НДФЛ. Они платят единый налог в рамках упрощенки.

30 апреля 2019 г. – крайний срок сдачи декларации 3-НДФЛ и декларации по УСН для ИП за 2018 год

Очередная льгота по НДФЛ носит стимулирующий характер. Законодатель исключил несправедливость, которая существовала ранее и предоставил ИП освобождение от НДФЛ по сроку владения для жилого недвижимого имущества и автотранспорта, которые использовались в предпринимательской деятельности.

Изменения не коснулись нежилого имущества, которое специально предназначено для предпринимательской деятельности: магазины, павильоны, торговые помещения, киоски и другие. В случае их продажи физическое лицо или ИП будет исчислять НДФЛ независимо от срока владения. Льгота п. 17.1 ст. 217 НК РФ на доходы от продажи такого имущества распространяться не будет.

Обратите внимание: 2018 год был рекордным по числу принятых законов. Госдума за последние три года принимала больше 500 законов в год. Рекордным стал 2018 год, когда депутаты и сенаторы рассмотрели, а президент подписал 575 законов. Из них 107 прямо или косвенно связаны с налогами. В НК РФ внесли изменения 42 закона. Никогда еще депутаты не работали над законодательством так активно. Со всеми обновлениями необходимо разобраться и учесть их в работе.

Для сравнения: в 2017 году Госдума приняла 512 законов, из которых в 97 упоминаются налоги. В 2016 году из 524 законов 112 – искальных.

Отчетная пора у бизнеса продолжается: расслабляться рано

В марте продолжается сдача годовой отчетности за прошедший 2018 год. И это – настоящее испытание. Нужна колоссальная выдержка и внимательность, чтобы сделать все точно, без ошибок и в срок. И вопросов у бизнеса на практике меньше не становится. Экспресс-ответы на некоторые из них в нашей статье.

Какие законы для бизнеса
вступают в силу в мае

Застройщики, брокерские компании, бизнес с активами за рубежом с этого месяца попадают под действие новых норм законодательства.

ФНС запустила онлайн-калькулятор налоговой нагрузки

На сайте службы в тестовом режиме заработал сервис, который рассчитывает уровень фискальной нагрузки организаций, работающих на общем режиме налогообложения.

Какой платится налог с продажи нежилого помещения физическим лицом?

Доходы с продаж недвижимости по законодательству РФ облагаются налогом. Каким он может быть в случае, если продается нежилое помещение?

Какие помещения признаются нежилыми?

Нежилым признается помещение, которое не соответствует критериям жилого — как объекта недвижимости, пригодного для проживания людей и отвечающего закрепленным законодательно санитарным, техническим и иным нормам. Другой критерий отнесения помещения к нежилым объектам недвижимости — его использование как торгового, производственного, административного объекта.

Отнесение помещения к жилым или нежилым предопределяет специфику исчисления налога при продаже объекта недвижимости (данную особенность мы рассмотрим далее в статье). Пока что определим то, в каких случаях, в принципе, может возникнуть необходимость в уплате соответствующего налога.

В каких случаях платится налог с продажи нежилой недвижимости?

Налогообложению подлежит доход с продажи любого объекта недвижимости при условии, что продавец владел им в течение периода, менее длительного чем тот, что установлен законодательно как критерий освобождения физлица от уплаты налога с соответствующей продажи. При этом, если объект недвижимости использовался в предпринимательской деятельности, налог при его продаже платится в любом случае.

Законодательно критерии отнесения объекта недвижимости, которым владеет физлицо, к тем, которые используются в предпринимательской деятельности, не определены. Однако, вероятность того, что ФНС признает таким нежилое помещение выше, чем в случае с жилым (особенно, если тип помещения — склад, ангар, торговый зал, то есть, объект, предназначенный в общем случае как раз таки для коммерческого использования). Фактором признания продаваемого нежилого помещения объектом, используемым в коммерческой деятельности, также может быть регистрация продавца в качестве ИП, ведущего бизнес с активными оборотами.

В свою очередь, если нежилое помещение не использовалось в бизнесе, то доход от его продажи не облагается налогом если, как мы отметили выше, человек владеет помещением в течение периода, не менее длительного, чем тот, что установлен законодательно как критерий освобождения налогоплательщика от уплаты НДФЛ с продажи объектов недвижимости.

Соответствующий период:

  • Составляет 3 года для:
    • объекта недвижимости, который перешел в собственность налогоплательщика в порядке наследования или же по договору дарения, заключенному с близким родственником;
    • помещение перешло в собственность налогоплательщика в рамках механизма приватизации;
    • помещение перешло в собственность гражданина в рамках правоотношений, связанных с пожизненным содержанием и иждивением.
  • Составляет 3 года для всех объектов недвижимости, приобретенных налогоплательщиком до 01.01.2016 года.
  • Составляет 5 лет для любых других типов объектов недвижимости (не указанных в пунктах 1 и 2).

Важный нюанс: законодательством региона РФ указанные периоды владения объектами недвижимости могут быть уменьшены вплоть до нуля (для всех категорий налогоплательщиков или же для отдельных категорий граждан). Таким образом, при заключении сделок купли-продажи нежилых помещений следует заблаговременно интересоваться актуальными нормами регионального законодательства, регулирующими порядок налогообложения доходов при соответствующих сделках.

Рассмотрим теперь подробнее то, как исчисляется налог на доходы от продажи объектов нежилой недвижимости, в случае, если данные доходы подлежат налогообложению.

Налог на продажу нежилой недвижимости: особенности исчисления

Доход от продажи недвижимости, которой человек владеет менее 3 или 5 лет (в зависимости от применимости указанных выше правил) или же при использовании ее в коммерческих целях (вне зависимости от срока владения помещением) облагается налогом на доходы физлиц — НДФЛ по ставке в 13%.

Исчисляется данный налог на основе налогооблагаемой базы, которая в общем случае принимается равной сумме сделки по договоре купли-продажи объекта недвижимости. Но ее можно уменьшить на величину (по выбору налогоплательщика):

  1. Установленного отдельными нормами НК РФ фиксированного вычета по таким сделкам.

Данный вычет составляет для объектов нежилой недвижимости 250 000 рублей (в то время как для жилой недвижимости — 1 000 000 рублей). Именно с этой точки зрения имеет значение корректная классификация объекта недвижимости исходя из критериев, установленных законодательно. Очевидно, что гражданину выгоднее продавать объект, признанный жилым — если, конечно, на то есть законный основания.

Индивидуальный предприниматель Степанов В.А. в 2015 году построил гараж при содействии строительной фирмы, имевшей долги перед ним — вследствие чего ему удалось значительно сократить издержки при строительстве, которые составили 100 000 рублей. В 2016 году Степанов продал данный гараж за 700 000 рублей, и у него появилась обязанность уплатить государству налог с соответствующего дохода в сумме 91 000 рублей (13% от 700 000).

Однако, для уменьшения налогооблагаемой базы по объекту нежилой недвижимости Степанов использует вычет в величине 250 000 рублей. После этого НДФЛ с дохода от продажи гаража составляет 58 500 рублей, то есть, 13% от 450 000 рублей (700 000 — 250 000).

  1. Подтвержденных расходов, связанных с приобретением продаваемой недвижимости.

В общем случае это сумма, которая была передана предыдущему владельцу помещения при заключении с ним договора купли-продажи (или же строительной компании, если соответствующий объект недвижимости заказывался у подрядчика).

Важный нюанс: в случае, если сумма расходов на покупку недвижимости окажется выше дохода, полученного налогоплательщиком от продажи данной недвижимости — налог не платится.

Иванов А.С. в 2016 году продал автомобильный ангар за 2 000 000 рублей. Куплен он была в 2015-м, поэтому, Иванов должен заплатить с доходов от продажи налог в сумме 260 000 рублей (13% от 2 000 000).

В 2015 году Иванов покупал данный ангар у Петрова В.С. за 1 900 000 рублей, что подтверждается сохранившейся у Иванова копией договора купли-продажи объекта недвижимости и иными документами, использовавшимися при сделке.

Иванов уменьшает налогооблагаемую базу до 100 000 рублей (2 000 000 — 1 900 000), вследствие чего остается должным государству НДФЛ в сумме 13 000 рублей.

Налогооблагаемая база и кадастровая цена

В законодательстве РФ есть нормы, по котором налогооблагаемая база по доходам от продажи объектов недвижимости может быть скорректирована с учетом кадастровой цены соответствующих объектов. Данные нормы распространяются на сделки по недвижимости, которая приобретена до 01.01.2016 года, с учетом следующих нюансов.

Если доходы от продажи помещения меньше, чем величина его кадастровой цены, определенной на 1 января года, в котором объект зарегистрирован в Росреестре, и умноженной на 0,7 (коэффициент устанавливается законодательно), то налоговая база принимается равной соответствующей кадастровой цены, умноженной на 0,7. Если доходы больше — налоговая база принимается равной их величине. В обоих случаях, разумеется, налоговая база может быть уменьшена в порядке, рассмотренном нами выше.

Соответствующее правило не применяется, если кадастровая цена объекта по состоянию на 1 января года, в котором помещение зарегистрировано в Росреестре, не определена.

Важный нюанс: законодательством региона РФ указанный коэффициент может быть уменьшен вплоть до нуля. Поэтому, при сделках с помещениями, опять же, нужно интересоваться действующими нормами права, регулирующими соответствующие правоотношения в конкретном субъекте РФ.

Налог на доходы с продажи помещения может быть также уменьшен на налоговые вычеты, устанавливаемые для всех категорий граждан соотносительно с юридическими основаниями для пользования соответствующими вычетами. Речь может идти об имущественных, социальных вычетах: рассмотрим то, каким образом их величина может влиять на фактический размер НДФЛ с дохода, возникшего вследствие продажи объекта недвижимости.

Уменьшить налог на вычет: нюансы

Итак, налог, о котором идет речь, может быть уменьшен за счет применения «классических» вычетов – например, распространенного имущественного, который предоставляется гражданам по расходам на приобретение жилой недвижимости. Тот факт, что куплен жилой объект, а продается — нежилой, не играет совершенно никакой роли.

Вычет можно использовать в целях взаимного зачета с налогом частично либо полностью. Самое главное условие применения данной налоговой привилегии — совершение сделки по продаже помещения в том году, за который оформляется вычет.

Савельев А.Н. в 2015 году купил квартиру за 2 000 000 рублей. С этой суммы он может получить имущественный вычет в размере 260 000 рублей (13% от 2 000 000). Чуть позже Савельев продал принадлежащий ему гараж за 1 000 000 рублей. С доходов за продажу гаража он должен заплатить налог в величине 97 500 рублей (13% от 750 000 — фактической налогооблагаемой базы по доходу, уменьшенному на специальный вычет в 250 000 рублей).

Обратившись в 2016 году в ФНС, Савельев может использовать часть вычета в зачет налога. В итоге, он ничего не будет должен государству, в то время как у него еще останется неизрасходованный вычет в сумме 162 500 рублей (260 000 — 97 500). Он может быть оформлен к выплате в общем порядке — через ФНС, получен через работодателя или же использован в целях снижения иных налогов гражданина, если необходимость в их уплате возникнет.

Читать еще:  Можно ли в данном случае выиграть апелляцию?
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector