Правомерно ли требование сноса дома по статусу самостроя?
Dolgovnet34.ru

Юридический портал

Правомерно ли требование сноса дома по статусу самостроя?

Снос самостроя

До недавнего времени правоотношения с самовольными постройками создавали массу неудобств. Органы власти особо не церемонились. Владельцы самостроев могли лишиться имущества по любому поводу – объекты сносили без всяких компенсаций, а легализовать постройки было нельзя. Однако в августе 2018 года были внесены ключевые изменения. Теперь, чтобы нести дом, гараж или баню в частном секторе – нужно решение суда. Действия администраций серьезно ограничили.

Что считают самостроем в 2020 году, на каких условиях и в каком порядке они подлежат сносу, а также можно ли избежать демонтажа – об этом читайте в нашей статье.

Что нового в законе 2019 года?

Федеральный закон № 340 от 4.08.2018 внес серьезные изменения в правила сноса самостроев. И если раньше все было под диктовку администрации, то новый закон внес важные доработки.

Самовольные постройки – это строения, которые были возведены без разрешений, плана и межевания земельного участка. Территория застройки значения не имеет: это может быть участок под ИЖС или муниципальная собственность на «пустыре». Проще говоря, если ограничения были, но их не учли, и строение было создано – это самострой.

Пример:

ООО «Строй-комфорт» выкупила участок под ИЖС в частном секторе. Вскоре на территории был возведен 7-этажный многоквартирный дом. Застройщик выложил объявление о продаже квартир в доме. Вскоре к нему пришли проверяющие по жалобе бдительных соседей. 7-этажное здание признали самостроем. Сооружение нельзя было возводить на участке под ИЖС, поскольку это нарушает требование об использовании земли. Согласно правилам, максимальная высота здания не может превышать 3-х этажей. Застройщика обязали снести самострой за свой счет.

Новые правила были включены в ст. 222 Гражданского кодекса РФ, а также в ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ – ряд положений были упразднены, а что-то добавлено.

Что нового в законодательстве о самостроях:

  1. Четкие критерии понятия «самовольная постройка» – то, что было возведено без разрешения и без учета ограничений.
  2. Теперь смотрят, возможно ли приведение в соответствие с установленными требованиями самостроя – до 4 августа 2018 года объекты просто сносили.
  3. Решение о сносе принимается местной администрацией или судами — на основании исков о сносе самовольных построек. Сложные дела отдали на откуп судам. За счет этого исключается формальный подход и злоупотребления чиновников.
  4. Снос не требует разрешения на строительство – его заменили на проект по сносу с учетом технических особенностей. Если стоимость имущества свыше 1 млн рублей, демонтаж производят ИП/организации из состава СРО (п. 4-5 ст. 55.31 ГрК РФ).
  5. Контролирующие органы должны уведомить о сносе постройки орган местного самоуправления (МСУ). Последний извещает владельца самостроя. Отсутствие уведомления – повод обжаловать решение администрации.
  6. Если о собственнике ничего не известно, МСУ подает объявление в СМИ, интернете и на информационном щите, где расположен земельный участок с постройкой. Но даже если владельца не найдут, принудительный снос может быть осуществлен и без его присутствия.
  7. Договор аренды или постоянного (бессрочного) пользования подлежит расторжению – в одностороннем порядке или в соответствии с решением суда (ст. 46 ЗК РФ).
  8. Право на участок сохраняется только при одном условии – если на земле имеются другие постройки, они отвечают всем нормам, а право собственности зарегистрировано в ФКП «Росреестра».
  9. Введение нового типа обременений на землю – обязательство по сносу самостроя. Тот, кто покупает участок на торгах с постройкой, обязан ее снести.

Кто вправе предъявить требование по сносу?

Нельзя просто так прийти к собственнику и принудить его к сносу самостроя. Требование может быть предъявлено к лицу только со стороны властных структур. Закон оговаривает, кто имеет такие полномочия.

Предъявить требование о сносе самостроя могут исполнительные органы государственной власти:

  • в сфере строительного надзора;
  • в сфере земельного надзора;
  • в сфере водоохранной и природоохранной деятельности на территории субъекта РФ;
  • в сфере охраны памятников культуры и исторического наследия.

Требование может вынести и орган местного самоуправления в лице администрации города. Например, в Москве полномочия по сносу незаконных построек передали от городских префектур в уполномоченный орган – Госинспекцию. Технические вопросы теперь решает ГБУ «МКМЦН».

Окончательное решение о том, сносить самострой или приводить его в надлежащий вид – за судом. Причем, вначале предложат сделать реконструкцию или изменить назначение земли. И только если это никак невозможно, или постройка угрожает жизни и здоровью людей – суд обяжет владельца ее снести.

Образец требования о сносе самовольной постройки

Закон обязывает власти информировать собственников о предстоящем сносе. Извещения направляются в виде письма по адресу владельца.

Уведомление должно содержать:

  • адрес собственника;
  • дату отправки требования;
  • наименование органа, который направил письмо;
  • основная часть – требование демонтировать (снести) постройку или привести ее в надлежащий вид;
  • срок на выполнение действий;
  • санкции за неисполнение требования;
  • ссылка на судебное решение или акт местной администрации;
  • подписи главы и секретаря госинспекции;
  • печать учреждения.

Порядок сноса самостроя

Чтобы снести незаконно построенный объект, мэрии предстоит выявить нарушения и уведомить о них собственника. Основания для демонтажа закреплены в ст. 222 ГК РФ. Разберем процедуру от начала и до конца.

С чего начинают?

Градостроительный кодекс закрепляет положения о сносе самовольно возведенных построек. Прежде всего нужно постановление о демонтаже.

По правилам снос возможен:

  • в административном порядке (без судебного решения) – решение выносит городская мэрия, но только в исключительных случаях (участок не оформлен в собственность или стройка на земле, где строить нельзя);
  • на основании судебного акта – когда суд решает, сносить объект или привести его в надлежащий вид с помощью реконструкции.

Обратите внимание, что в случае с административным порядком скорее всего снос неизбежен. Чиновники не любят вычитывать законодательство – им проще обязать владельца снести самострой. Тут может помочь только грамотный юрист. Без него, почти наверняка, возникнут проблемы.

Как сносят?

Что дальше? А дальше придется исполнять решение органов местного самоуправления или суда.

Алгоритм действий по сносу:

  1. Подготовка уведомления о готовящихся работах по сносу (проект). Обязанность подготовки документов – на застройщике, техническом заказчике или другой подрядной организации.
  2. Отправка проекта в орган МСУ – адресатом будет тот орган, который направил требование о сносе. Информацию о нем можно найти в письме.
  3. Изучение проектной документации.
  4. Внесение данных в ЕИС – единую информационную систему муниципалитета (электронного взаимодействия).
  5. Отправка извещения в строительный технадзор.
  6. Работы по сносу самовольной постройки.
  7. Формирование отчетности о завершении демонтажа. Отправка сведений в МСУ, а оттуда в Ростехнадзор.

Исполнение судебного решения поручено ФССП. Ответственные приставы следят, чтобы застройщик или собственник самостроя осуществил разбор здания. Неисполнение влечет за собой штраф и принудительный снос. Расходы на демонтаж со стороны подрядчиков МСУ лягут на плечи собственника.

В какие сроки?

Как только решение принято, его нужно донести до нарушителя. Уведомление в адрес собственника самовольной постройки направляют в течение 7 дней (п. 4 ст. 55.32 ГрК РФ).

Самострой бывает разным – многоквартирное здание, садовый домик, гараж, навес, баня. Технические особенности строения влияют на срок его сноса. Время на осуществление сноса от 3 до 12 месяцев. Если конструкция позволяет сделать реконструкцию, срок будет от 6 месяцев до 3 лет – в зависимости от сложности строения (в силу пп. 2 п. 4 ст. 222 ГК РФ).

Если подается исковое заявление, нужно учитывать срок исковой давности.

Когда постройка не подлежит сносу?

Из-за пробелов в законодательстве раньше могли признать самостроем даже жилой дом. Чиновников не волновало, что владелец зарегистрировал право собственности в Росреестре. Основанием служило нахождение дома вблизи от леса, заповедника, инженерных сетей, газопровода и т.д.

Нововведения устранили эти и другие разночтения в законе.

Невозможно снести объект, если выполняются четыре условия:

  1. Назначение территории – ИЖС или ЛПХ.
  2. Земля оформлена в частную собственность, т.е. участок стоит на кадастровом учете и размежеван.
  3. Жилое строение зарегистрировано в собственность до 1 сентября 2018 года.
  4. Отсутствуют признаки угрозы жизни и здоровья, права соседей никак не нарушаются.

Сделали реконструкцию дома, не не сообщили о ней в администрацию? Читайте инструкцию, как узаконить самовольную реконструкцию частного дома.

Можно ли избежать сноса?

Требование о демонтаже строения может застать врасплох. Вместе с тем застройщику может грозить штраф за незаконное строительство на участке. Многие владельцы самостроев ищут способы, как избежать сноса — и, надо признать, такие способы есть. Процесс получил название «легализация самостроя».

Важно, чтобы и земля, и объект, и его использование соответствовали всем требованиям. Многих интересует, правомерно ли требование о сносе навеса, как самовольной постройки? Ответ зависит от расположения объекта. Навес гаража может отдавать тень окнам соседа. Не исключено, что последний заявит о нарушении своих прав. И тогда придется доказывать обратное. Зачастую в дело вмешиваются личные отношения между соседями, зависть и скрытые обиды.

Если объект никому не мешает и отвечает всем стандартам, самострой можно узаконить.

Инструкция для административного (внесудебного) порядка в Москве:

  1. Отправить письмо в Госинспекцию. Текст обращения должен содержать просьбу сохранить объект недвижимости.
  2. Проверка по факту обращения. Сотрудники Госинспекции проверят, соответствует ли объект нормам ГрК, на чьей земле расположен, кто собственник, кто живет по соседству?
  3. Передача данных в ДГИ – Департамент городского имущества.
  4. Удовлетворение просьбы, передача сведений в комитет по архитектуре и строительству.
  5. Обследование инженерных коммуникаций, охранных зон, земель с ограниченным использованием и т.д.
  6. Заседание Земельной Комиссии, принятие окончательного решения с учетом выявленных факторов.
  7. Уведомление собственника о решении.
  8. Официальная регистрация объекта в качестве жилого здания, внесение изменений в ФКП «Росреестра» (см. «Какие постройки на участке нужно регистрировать«).

Если последовал отказ, владелец самостроя может обжаловать его в судебном порядке. Окончательное решение принимается в зале судебных заседаний.

Судебная практика (примеры)

Прибегнуть к сносу или позволить устранить нарушения – решает суд. Подсудность дел о самостроях отнесена к ведению городских (районных) судов. Изменения в законе позволили решать споры в правовом русле. Но до сих пор встречаются и противоречия.

Какие моменты учитывают суды:

  • кто собственник участка – личная или муниципальная собственность;
  • есть ли конфликт с соседями – при отсутствии согласия придется сносить или реконструировать объект;
  • имеются ли наследники совладельца самостроя;
  • затронуты ли интересы собственника земельного участка, а если да – проявляет ли он участие в решении проблемы;
  • имеется ли техническая возможность перестроить объект.

Отказ суда в сносе не является поводом для подачи апелляции со стороны властей. И уж тем более запрещено демонтировать здание, а расходы вешать на собственника. Самоуправство наказывается по всей строгости закона.

Пример 1:

Адлерский районный суд вынес решение по сносу самовольного объекта. В ходе проверки сочинской мэрией, были установлены нарушения со стороны застройщика. Строительная компания начала постройку МКД в частном секторе. В силу классификатора ВРИ земли, на участке разрешена лишь малоэтажная и коттеджная застройка. Застройщик сразу разделил объект на 60 смежных комнат, где имелись отдельные входы. Помещения подходили под признаки квартир. Суд обязал застройщика снести самострой. Исполнять решение было поручено подрядчику.

Читать еще:  Мог ли я вернуть большую болгарку в данном случае?

Пример 2:

Октябрьский районный суд г. Краснодара обязал Свищева А.Г. привести в соответствие с требованиями закона летнюю веранду. Истцом выступал сосед Свищева по дачному участку. Оказалось, что ответчик построил беседку, но вышел на границы территории соседа. Разногласия не удалось решить мирным путем. Свищев настаивал, что конструкцию нельзя уменьшить и отодвинуть. Сосед не желал мириться с «захватом» его участка. Изучив обстоятельства, суд счел нужным предупредить ответчика о вторжении на частную собственность истца. Свищев заказал экспертизу и заверил, что летнюю веранду можно переустроить. Судья дал 4 месяца на исправление ситуации.

Прежде чем сносить самострой, нужно оценить условия. Если постройка подлежит переустройству, мэрия не может ее снести. Раньше практиковался снос, но с 2018 года действуют иные правила. Собственника обязаны предупредить, дать срок на устранение недостатков. Сложные дела рассматриваются в суде.

Смотрите видео о том, когда постройку сносят, а когда дают время на приведение в соответствии с требованиями:

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область – +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область – +7(812)655-72-96

Что изменилось в законе о самовольных постройках с 4 августа

Вступил в силу федеральный закон с поправками в гражданский кодекс по поводу самовольных построек. Изменились определение самовольной постройки и условия для сноса. Это касается тех, кто построил недвижимость на бесхозном участке или без разрешения на строительство.

Раньше такие строения могли снести, даже если они никому не мешали. Теперь права владельцев чуть лучше защищены, снести самовольный дом стало сложнее. Но это не значит, что можно строиться на чужой земле, нарушать нормативы и возводить здания, которые мешают соседям.

Вот как теперь обстоит дело с самовольными постройками.

Ой, а можно желтую плашку, на которой вы всегда всё четко по полочкам раскладываете?

  1. Раньше можно было построить здание вроде бы по закону, а потом землю под ним могли переквалифицировать в какой-нибудь заповедник, и все — дом нужно было сносить. Теперь нет: если строил, когда было можно, то сносить больше нельзя.
  2. Раньше любили всё сносить. Теперь прежде чем сносить, будут искать способы привести в порядок.
  3. Стало легче легализовать самострой.
  4. На частной территории сносить что-то можно только по суду или если постройка кому-то угрожает. Просто снести, потому что «не положено» уже нельзя.
  5. В общем: раньше «сноси, и все». Теперь «давай сначала попробуем исправить, а снести успеем».

Что такое самовольная постройка?

Раньше. Самовольной считалась любая постройка, которую возвели без документов о праве собственности или без разрешения на строительство. Неважно, на своем участке или где-то на пустыре: если дом без разрешения, плана и межевания — это самовольная постройка. И для нее в гражданском кодексе есть особые условия.

Или купили участок с разрешенным использованием под жилищное строительство, а построили там дом, а потом власти взяли и поменяли назначение — теперь это водоохранная зона. И дом уже вне закона.

Так могло быть с разными ограничениями. Вот рядом с садовым товариществом не было дороги, электростанции или газопровода, и дачи стояли себе годами. А потом раз — и дачам тут стоять уже не положено.

Так же и с коммерческой недвижимостью: киосками, павильонами, ангарами, гаражами.

С 4 августа. Теперь самовольными считаются только такие постройки, которые возвели без разрешений и без учета ограничений, если в начале строительства такие ограничения уже были, а когда постройку обнаружили — они все еще действовали. Если не было газопровода или охранной зоны, а потом появились ограничения, то дома, дачи и киоски нельзя признать самовольными постройками и просто так снести их за счет хозяев.

Если собственник не мог знать о каких-то ограничениях по поводу строительства на своем участке и что-то построил, то, даже если такие ограничения потом обнаружатся, самовольной постройка не считается. К ней нельзя будет применить такие же нормы, как к самовольным строениям — например, снос за счет собственника.

Раньше такой нормы в гражданском кодексе вообще не было, и люди теряли имущество. Было и по-другому: собственники участков обращались в суд, чтобы признать столб линии электропередачи самовольной постройкой и убрать его со своего участка. В общем, проблем хватало, а точных норм закона — нет.

Право собственности на самовольную постройку

Самовольной постройкой нельзя распоряжаться на свое усмотрение. Например, продавать, дарить или сдавать в аренду — на нее вообще нет права собственности. Построить на своем участке дом — еще не значит стать его собственником. Нельзя прийти в Росреестр и автоматически оформить права собственности на дом или дачу только потому, что они на вашем участке. Тут ничего не изменилось.

Когда самовольную постройку могут снести

Раньше. Самовольную постройку сносили, причем почти всегда за счет того, кто ее построил. Так и было написано: подлежит сносу. Построили без документов или разрешений — сносите свой дом или узаконьте его.

С 4 августа. Теперь о сносе самовольных построек написали подробнее. По умолчанию, такую постройку нельзя использовать. Это значит, что построенный без разрешения киоск нельзя использовать для торговли.

А вот о сносе теперь не так категорично. Самовольную постройку могут снести, а могут привести в соответствие с требованиями застройки. Но все это за счет того, кто построил или пользуется участком. Сносить или приводить в соответствие — почти всегда решает суд. Иногда — местные власти.

Теперь есть законное основание не сносить самовольную постройку, а привести ее в соответствие с требованиями закона и назначением участка. Например, уменьшить этажность дома или сделать реконструкцию дачи так, чтобы ее часть не заходила на другой участок или не была так близко к газопроводу.

Как оформить право собственности на самовольную постройку

И раньше, и сейчас это нужно делать через суд. Собственником самовольной постройки становится владелец участка, где она находится.

Нельзя построить дом на чужой земле и признать в суде свое право собственности на него.

Если земля принадлежит родителям, и дети построили там дом, то собственниками дома могут стать только родители. Или нужно разделять участок, получать новый адрес — и только тогда оформить дом на настоящих владельцев. На все это нужно много времени и денег, поэтому лучше учесть такие нюансы до начала строительства.

Узаконить можно не любую самовольную постройку, а только ту, что отвечает всем этим требованиям.

На участке можно строить такой объект. Например, для строительства жилого дома должно быть свое назначение, для дачи — свое, для гаража или киоска тоже. Просто так изменить назначение участка нельзя. Хотя иногда хитрые застройщики выкупают землю в частном секторе и начинают строить там многоквартирный дом в семь этажей. Это незаконно. Многоквартирный дом нельзя построить на участке под ИЖС .

Постройка соответствует параметрам застройки. Например, на участке под ИЖС можно построить максимум три этажа. А иногда строят пять и даже продают в таких домах квартиры.

Если купить квартиру в таком доме на этапе строительства, можно никогда ее не получить. Соседи обратятся в суд, и разрешение на строительство многоквартирного дома аннулируют. В лучшем случае заселятся только те, кто купил квартиру до третьего этажа. Причем станут они не собственниками квартиры, а собственниками доли в доме. Потом будет много проблем с продажей.

Если вам предлагают такую квартиру и говорят, что скоро узаконят дом, вам врут. Ничего не узаконят, а если и получится так сделать, соседи оспорят, и стройку запретят. Закон о дольщиках тут не сработает.

Постройка не нарушает ничьи права и никому не мешает. Нельзя строить дом и занять часть участка соседа, а потом идти в суд, чтобы узаконить летнюю кухню, веранду или баню — якобы кто строил, тот и хозяин.

Так не получится: придется сносить, реконструировать или договариваться с соседями.

Нарушением прав может быть даже слишком высокий коттедж или затемнение соседских окон навесом возле гаража.

Если построил не владелец участка — можно обойтись без сноса

Теперь есть возможность узаконить самовольную постройку, даже если нет документов о праве собственности на участок.

Например, если что-то построили на муниципальной или государственной земле, теперь такую постройку можно узаконить и стать ее собственником, — но только если постройка отвечает всем требованиям, а в договоре на использование участка нет ограничений.

Если строил один, а собственником стал другой

Тот, кто стал собственником самовольной постройки, должен возместить расходы на ее возведение. Такое условие было и раньше. Например, если кто-то построил на чужом участке дом, а потом владелец участка его узаконил и получил в собственность, можно доказать, что на самом деле строительство оплачивал не он — пусть возмещает расходы.

По этому поводу появилось дополнение: расходы нужно возмещать за вычетом той суммы, которую потратили на то, чтобы узаконить эту постройку.

Когда постройку могут снести по решению местных властей

Вообще, сносить самовольные постройки можно по решению суда. Но есть исключения, когда решает администрация. Этот пункт изменился и стал подробнее.

Например, решения администрации достаточно, если:

  1. До начала строительства нужно было обязательно оформить участок в собственность, но этого не сделали.
  2. Постройка находится на участке, где нельзя строить такую недвижимость.

Есть случаи, когда администрация решает, сносить постройку или все-таки привести ее в соответствие с требованиями и узаконить. Если у вас такая ситуация и возник спор с властями, лучше искать юриста и ничего не предпринимать. В законе есть сложные формулировки, в которых без эксперта разобраться нельзя, а чиновники могут этим пользоваться и гнуть свою линию.

Сроки: если постройку решили сносить или переделывать

Бывает, что без сноса не обойтись, и администрация принимает решение — сносить. Сносить должен тот, кто строил, или все сделают за него, а потом выставят счет. Срок для сноса установят с учетом вида постройки, но это будет максимум год.

Читать еще:  Ограничения по продаже спичек возрасту укрф

Чтобы привести постройку в соответствие с требованиями, дадут от шести месяцев до трех лет.

Если участок в собственности, власти могут заставить снести постройку?

Нет, и это очень важная поправка. Никакая администрация не может прийти к вам на участок и заставить вас снести дом, гараж, баню или дачу. Без суда можно принять решение о сносе построек только на муниципальных и государственных участках, а на ваших личных — нет.

Исключение только одно: постройка угрожает жизни и здоровью людей. Если ваш коттедж никому не вредит, снести его можно только по решению суда. А суд еще посмотрит, нужно его сносить, или можно договориться с соседями, или перестроить.

Если суд откажет в сносе, власти не имеют права настаивать или еще хуже — все равно снести постройку и выставить расходы. Такая же ситуация с объектами, на которые уже зарегистрировали право собственности. Никаких решений администрации о сносе быть не может. Теперь в гражданском кодексе об этом прямо написано.

И вот еще особые условия, когда администрация не имеет права сносить чужую недвижимость без решения суда:

  1. Нет документов на земельный участок, если постройка на нем появилась еще до того, как вступил в силу земельный кодекс.
  2. Нет разрешения на строительство здания, которое построили до 14 мая 1998 года.

Когда вообще не может быть принято решение о сносе

Иногда на постройку зарегистрировано право собственности, но ее все равно признают самовольной. Например, если выясняется, что не соблюдены какие-то требования по удалению от охранных зон, леса, газопровода, дорог или электросетей.

Теперь нельзя снести такую постройку, если совпадают условия:

  1. Участок предназначен для ИЖС или это садовый земельный участок. То есть там разрешено строить частные жилые дома.
  2. У собственника участка есть на него документы.
  3. Право собственности на жилое строение зарегистрировано до 1 сентября 2018 года.
  4. Параметры строения ничего не нарушают.

Если такой дом не только оформили, но и купили до 1 сентября 2018 года, сносить его не будут.

Когда могут изъять участок

Если участок в собственности, его все равно могут забрать.

Раньше. Изъять могли только тот участок, на котором нужно что-то выращивать, а его забросили. Например, кто-то выкупил землю сельхозназначения, чтобы открыть там ферму и разбить сад, а потом перестал за ней ухаживать. Или землю дали для одной цели, а ее используют как-то иначе.

С 4 августа. Теперь к этим условиям добавили угрозу окружающей среде и возведение самовольных построек. Но одного факта незаконного строительства для изъятия мало. Участок заберут, если постройку сказали снести или переделать, а владелец участка игнорирует требования.

Это все изменения по поводу самовольных построек и домов?

Нет, это только то, что внесли в гражданский кодекс отдельным законом. Но есть еще градостроительный кодекс, и в него тоже внесли изменения в тот же день — сразу тремя федеральными законами. Там подробнее о процедуре сноса, полномочиях властей и планировках территорий.

Про приведение самовольных построек в соответствие с разрешенными параметрами строительства и возникающими в этой связи вопросами

Уже чуть больше года, с августа 2018, статья 222 ГК РФ, посвященная самовольным постройкам, действует в измененной редакции. Обновленная 222 ГК РФ в качестве последствия создания самовольной постройки впервые предусмотрела возможность не только сноса, но и приведения постройки в соответствие с разрешенными параметрами строительства, установленными Правилами застройки и землепользования, документацией по планировке территории, или обязательными требования к параметрам постройки, предусмотренным законом.

Я думаю, что появление такой возможности надо всячески приветствовать. Очевидно, что создание самовольной постройки – это правонарушение, на которое должна следовать достаточно жесткая реакция. Однако нужно и принять во внимание достаточно большое разнообразие жизненных ситуаций и причин, по которым те или иные постройки попадают в разряд самовольных. И дело здесь далеко не всегда в действиях самовольных застройщиков.

Необходимо признать, что ранее существовавшая обширная практика признания права собственности на самовольные постройки (страшно подумать, когда-то редакция ст. 222 ГК РФ содержала возможность признания права собственности на постройку в случае предоставления в будущем земельного участка под ее размещение) фактически была блокирована разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22.

В определении судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 28 июня 2018 г. N 304-ЭС18-2938 была высказана правовая позиция о том, что суд в целях реализации принципа правовой определенности не вправе одновременно отказать как в сносе самовольной постройки, так и в признании права собственности на нее. То есть, необходимо либо сносить, либо признавать право. С учетом того, что в силу разъяснений, содержащихся в Постановлении 10/22 признать право на самовольную постройку можно в очень ограниченном числе случаев, логическим следствием из высказанной позиции ВС РФ является склонение чаши весов в пользу сноса самовольной постройки. На практике это имеет место в связи с известным перекосом при рассмотрении дел публичного свойства в защиту высоких интересов.

Так вот, измененная редакция статьи 222 ГК РФ призвана устранить такие негативные явления. Очень часто, причины признания постройки самовольной, носят устранимый характер. Сохранение постройки более целесообразно экономически. Самовольная постройка «подвешена» в воздухе, по сути, выведена из оборота, часто не является объектом налогообложения. Решения о сносе самовольных построек могут не исполняться годами и никому лучше от наличия таких решений на становится.

Однако спустя год с момента внесения указанных изменений в статью 222 ГК РФ не обнаруживается сколько-нибудь значительной практики, где бы судами были применены обновленные положения относительно возможности приведения самовольной постройки в соответствие с разрешенными параметрами строительства. Возможно, конечно, что я недостаточно внимательно смотрел.

Почему при значительном количестве споров, связанных с самовольным строительством, практически отсутствует практика вынесения решений о приведении самовольных построек в соответствие с разрешенными параметрами? Думаю, что есть ряд вопросов, которые требуют разъяснений на уровне высшей судебной инстанции и/или внесения корректировок в законодательство. Известно, что суды в целом достаточно консервативны и никто не хочет выступать в качестве пионера по такому чувствительному и политическому вопросу и получить потом порицание от старших товарищей.

Мне кажется, что было бы здорово разъяснить, например, следующие вопросы.

  1. Решение вопроса о том, надо ли сносить постройку или возможно привести ее в соответствие с разрешенными параметрами это прерогатива суда или альтернатива, которую может выбрать лицо, осуществившее самовольное строительство? Было бы здорово при наличии, скажем, судебной экспертизы, указывающей на возможность приведения постройки в соответствие, предоставлять такую возможность самовольному застройщику, вне зависимости от мнения на этот счет истца, действующего в защиту публичных интересов. Хотя критерии, конечно, должны быть более глубокими и различаться в зависимости от ситуации. Но критерии должны быть.
  2. В каком процессуальном порядке ответчик может поставить вопрос о приведении постройки в соответствие в ответ на поступивший иск о сносе постройки (встречный иск или достаточно отзыва)?
  3. Очень важный вопрос. Можно ли обратиться в суд с иском, которым самовольный застройщик просит вынести решение о сносе самовольной постройки или приведении ее в соответствие с разрешенными параметрами строительства, не дожидаясь того момента, когда будет предъявлен иск о сносе самовольной постройки? Считаю, что такая возможность должна быть предоставлена. В противном случае, огромное количество построек, не имея судебной перспективы признания на них права собственности, выведены из оборота и никому не приносят пользы.
  4. Еще один очень важный вопрос. Статья 222 ГК РФ указывает на то, что самовольная постройка может быть приведена в соответствие с параметрами, предусмотренными ПЗЗ, документацией по планировке территории и т.д. То есть логический посыл состоит в том, что ПЗЗ – правильные. Но в действительности в множестве случаев в ПЗЗ содержится ерунда, которая противоречит, скажем генеральному плану. В таком случае логично ПЗЗ приводить в соответствие с самовольной постройкой, а не постройку в соответствие с ПЗЗ. Такая же история и с документацией по планировке территории. Я не вычитал какого-то прозрачного механизма, как это можно было бы сделать. Однако только неясность этого пункта делает новую редакцию ст. 222 в большинстве случаев мертворожденной.
  5. И такой еще вопрос. Что делать в случаях, когда объект признан самовольной постройкой в связи с тем, что он выступает за границу земельного участка (такие ситуации очень распространены на практике)? Крайне странно отправлять в таком случае застройщика на торги, да и известное дело, что проведения торгов у нас можно не дождаться в течение среднего периода жизни человеческой особи. Никаких исключительных прав у самовольного застройщика, естественно, нет. Может бытьлогичным являлась бы возможность предоставления земельного участка без проведения торгов (из состава публичной собственности), но по повышенным ставкам? Отсутствие конкретики по этому вопросу также делает изменения 222 ГК РФ крайне хромыми.
  6. Было бы недурно разъяснить, какие вопросы в таких случаях надо ставить на разрешение судебной строительно-технической экспертизы и кого и к чему эта экспертиза обязывает.
  7. Еще вот такой хороший вопрос. Заявлен иск о сносе самовольной постройки, но поставлен вопрос о том, что спорный объект не является объектом капитального строительства и к нему нормы статьи 222 ГК РФ не применимы. Или же иск сразу заявлен в порядке статьи 304 ГК РФ. Может ли ответчик в таком случае поставить вопрос о приведении постройки в соответствие путем реконструкции некапитального объекта в полноценный недвижимый (при всей условности этого понятия (объект? Тоже думаю, что такая возможность должна быть. По моим наблюдениям в очень большом количестве споров на разрешение суда ставится вопрос о том, является ли объекта капитальным или нет.

Вот несколько вопросов, разрешение которых очень помогло бы тому, чтобы самовольные постройки в Российской Федерации не только сносились, но и приводились в соответствие с разрешенными параметрами строительства на благо всем существам.

Правомерно ли требование сноса дома по статусу самостроя?

Власти всерьез взялись за контроль над индивидуальным строительством. Громкий пиар вокруг сноса целых поселков с неоформленными домами положил конец эпохе, когда граждане не оформляли новый дом просто, чтобы не платить за оформление госпошлину, а потом – налог. Посмотрим, как понимается сегодня «самострой» и насколько опасна политика борьбы с самостроем для жителей загородных поселков.

Сладкие мифы о самоволках

Миф 1-й: если право собственности зарегистрировано, дом не считается самовольно построенным.

На самом деле

Какой дом считается «самоволкой», определяет п. 1 ст.222 Гражданского кодекса РФ. Это дом, возведенный без разрешения, либо на участке, где его нельзя было строить и т.п. «Самоволка» априори принадлежать на праве собственности не может. Никому. И полученная правдами и неправдами регистрация в Росреестре на это не влияет (Пункт 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143).

Читать еще:  Образец согласия на прокладку газопровода через участок

Миф 2-й

Если соседи согласились на то, что вы построите свой дом слишком близко к границе участков, такое строительство не является нарушением.

На самом деле

Если не соблюдены технические нормы, здание обретает статус «самоволки». И никакое нотариально заверенное согласие соседей тут не спасет (Определение Верховного Суда РФ от 17.02.2015 № 18-КГ14-200).

Итак, одной из следующих причин достаточно для того, чтобы администрация сочла дом самовольно построенным:

  • если дом построен без разрешения (когда оно требуется по закону, но отметим, что начиная с 04.08.2018 разрешение на строительство для ИЖС отменено и заменено на уведомительную систему),
  • если участок под домом не для строительства ИЖС, ЛПХ, дачного строительства или садоводства,
  • если нарушены любые нормы (строительные, архитектурные, гигиенические и т.п.),
  • если участок под домом не принадлежит застройщику – нет ни права собственности, ни договора аренды или безвозмездного пользования на него.

Что делает администрация с самоволками

Раньше местным властям в любом случае приходилось обращаться в суд, чтобы получить решение о сносе. Сейчас по суду нужно сносить только

  • построенное на частных участках,
  • зарегистрированное Росреестром в ЕГРН (едином реестре прав на недвижимое имущество).

«Самоволку» на муниципальной или государственной земле (например, если участок в аренде у застройщика) можно снести просто по решению администрации.

Причем обязанность снести возлагают на того, кто построил здание или на того, кто пользуется участком. На демонтаж постройки виновному в самовольном строительстве дают определенный срок — от 3-х до 12-и месяцев. Если же требование о сносе не выполнить, администрация разберет здание своими силами, но потом через суд взыщет с застройщика возмещение расходов на демонтаж.

Однако не любой проблемный дом можно сносить.

Какие самовольные дома нельзя сносить

Какую самоволку нельзя сносить, поясняют Гражданский кодекс, закон о введении его в действие и обязательные для нижестоящих судов разъяснения Верховного Суда РФ, Высшего арбитражного суда РФ (суд расформировали, но разъяснения действуют).

Не сносят самовольные постройки

  • если единственный их недостаток – отсутствие разрешения на строительство, и оно не было получено из-за головотяпства управления архитектуры, хоть застройщик разрешение и запрашивал (либо нет разрешения на дом, построенный до 14.05.1998 2-14 все равно ,по каким причинам);
  • если строительные, пожарные, санитарные и т.п. нарушения можно устранить;
  • если право собственности на дом зарегистрировано до 01.09.2018, дом соответствует всем техническим нормам и расположен на участке, принадлежащем застройщику (находящему у него в собственности, аренде).

Как оформить самовольную постройку

Итак, у нас есть самовольно построенный дом ИЖС на принадлежащем застройщику участке. Предположим, администрации нет до него дела либо дом относится к категории домов, которые нельзя сносить.

Каковы дальнейшие действия застройщика? Как стать собственником этого здания?

Ответ дает ст. 222 Гражданского кодекса РФ — надо признать право собственности через суд. Что нужно сделать для признания права собственности:

  • составить исковое заявление к ответчику – местной администрации, где пояснить, что постройка самовольная, но соответствует техническим нормам и возведена на собственном или арендованном участке под ИЖС (ЛПХ, дачу);
  • приобщить к заявлению техплан на здание и план на землю, документ о праве застройщика на землю, градостроительное заключение о соответствии здания техническим нормам, квитанцию об оплате госпошлины;
  • сдать заявление в суд, которому подведомственная территория нахождения самовольно построенного здания;
  • после получения и вступления в силу решения о признании права собственности нужно зарегистрировать право собственника в Росреестре.

Про приведение самовольных построек в соответствие с разрешенными параметрами строительства и возникающими в этой связи вопросами

Уже чуть больше года, с августа 2018, статья 222 ГК РФ, посвященная самовольным постройкам, действует в измененной редакции. Обновленная 222 ГК РФ в качестве последствия создания самовольной постройки впервые предусмотрела возможность не только сноса, но и приведения постройки в соответствие с разрешенными параметрами строительства, установленными Правилами застройки и землепользования, документацией по планировке территории, или обязательными требования к параметрам постройки, предусмотренным законом.

Я думаю, что появление такой возможности надо всячески приветствовать. Очевидно, что создание самовольной постройки – это правонарушение, на которое должна следовать достаточно жесткая реакция. Однако нужно и принять во внимание достаточно большое разнообразие жизненных ситуаций и причин, по которым те или иные постройки попадают в разряд самовольных. И дело здесь далеко не всегда в действиях самовольных застройщиков.

Необходимо признать, что ранее существовавшая обширная практика признания права собственности на самовольные постройки (страшно подумать, когда-то редакция ст. 222 ГК РФ содержала возможность признания права собственности на постройку в случае предоставления в будущем земельного участка под ее размещение) фактически была блокирована разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22.

В определении судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 28 июня 2018 г. N 304-ЭС18-2938 была высказана правовая позиция о том, что суд в целях реализации принципа правовой определенности не вправе одновременно отказать как в сносе самовольной постройки, так и в признании права собственности на нее. То есть, необходимо либо сносить, либо признавать право. С учетом того, что в силу разъяснений, содержащихся в Постановлении 10/22 признать право на самовольную постройку можно в очень ограниченном числе случаев, логическим следствием из высказанной позиции ВС РФ является склонение чаши весов в пользу сноса самовольной постройки. На практике это имеет место в связи с известным перекосом при рассмотрении дел публичного свойства в защиту высоких интересов.

Так вот, измененная редакция статьи 222 ГК РФ призвана устранить такие негативные явления. Очень часто, причины признания постройки самовольной, носят устранимый характер. Сохранение постройки более целесообразно экономически. Самовольная постройка «подвешена» в воздухе, по сути, выведена из оборота, часто не является объектом налогообложения. Решения о сносе самовольных построек могут не исполняться годами и никому лучше от наличия таких решений на становится.

Однако спустя год с момента внесения указанных изменений в статью 222 ГК РФ не обнаруживается сколько-нибудь значительной практики, где бы судами были применены обновленные положения относительно возможности приведения самовольной постройки в соответствие с разрешенными параметрами строительства. Возможно, конечно, что я недостаточно внимательно смотрел.

Почему при значительном количестве споров, связанных с самовольным строительством, практически отсутствует практика вынесения решений о приведении самовольных построек в соответствие с разрешенными параметрами? Думаю, что есть ряд вопросов, которые требуют разъяснений на уровне высшей судебной инстанции и/или внесения корректировок в законодательство. Известно, что суды в целом достаточно консервативны и никто не хочет выступать в качестве пионера по такому чувствительному и политическому вопросу и получить потом порицание от старших товарищей.

Мне кажется, что было бы здорово разъяснить, например, следующие вопросы.

  1. Решение вопроса о том, надо ли сносить постройку или возможно привести ее в соответствие с разрешенными параметрами это прерогатива суда или альтернатива, которую может выбрать лицо, осуществившее самовольное строительство? Было бы здорово при наличии, скажем, судебной экспертизы, указывающей на возможность приведения постройки в соответствие, предоставлять такую возможность самовольному застройщику, вне зависимости от мнения на этот счет истца, действующего в защиту публичных интересов. Хотя критерии, конечно, должны быть более глубокими и различаться в зависимости от ситуации. Но критерии должны быть.
  2. В каком процессуальном порядке ответчик может поставить вопрос о приведении постройки в соответствие в ответ на поступивший иск о сносе постройки (встречный иск или достаточно отзыва)?
  3. Очень важный вопрос. Можно ли обратиться в суд с иском, которым самовольный застройщик просит вынести решение о сносе самовольной постройки или приведении ее в соответствие с разрешенными параметрами строительства, не дожидаясь того момента, когда будет предъявлен иск о сносе самовольной постройки? Считаю, что такая возможность должна быть предоставлена. В противном случае, огромное количество построек, не имея судебной перспективы признания на них права собственности, выведены из оборота и никому не приносят пользы.
  4. Еще один очень важный вопрос. Статья 222 ГК РФ указывает на то, что самовольная постройка может быть приведена в соответствие с параметрами, предусмотренными ПЗЗ, документацией по планировке территории и т.д. То есть логический посыл состоит в том, что ПЗЗ – правильные. Но в действительности в множестве случаев в ПЗЗ содержится ерунда, которая противоречит, скажем генеральному плану. В таком случае логично ПЗЗ приводить в соответствие с самовольной постройкой, а не постройку в соответствие с ПЗЗ. Такая же история и с документацией по планировке территории. Я не вычитал какого-то прозрачного механизма, как это можно было бы сделать. Однако только неясность этого пункта делает новую редакцию ст. 222 в большинстве случаев мертворожденной.
  5. И такой еще вопрос. Что делать в случаях, когда объект признан самовольной постройкой в связи с тем, что он выступает за границу земельного участка (такие ситуации очень распространены на практике)? Крайне странно отправлять в таком случае застройщика на торги, да и известное дело, что проведения торгов у нас можно не дождаться в течение среднего периода жизни человеческой особи. Никаких исключительных прав у самовольного застройщика, естественно, нет. Может бытьлогичным являлась бы возможность предоставления земельного участка без проведения торгов (из состава публичной собственности), но по повышенным ставкам? Отсутствие конкретики по этому вопросу также делает изменения 222 ГК РФ крайне хромыми.
  6. Было бы недурно разъяснить, какие вопросы в таких случаях надо ставить на разрешение судебной строительно-технической экспертизы и кого и к чему эта экспертиза обязывает.
  7. Еще вот такой хороший вопрос. Заявлен иск о сносе самовольной постройки, но поставлен вопрос о том, что спорный объект не является объектом капитального строительства и к нему нормы статьи 222 ГК РФ не применимы. Или же иск сразу заявлен в порядке статьи 304 ГК РФ. Может ли ответчик в таком случае поставить вопрос о приведении постройки в соответствие путем реконструкции некапитального объекта в полноценный недвижимый (при всей условности этого понятия (объект? Тоже думаю, что такая возможность должна быть. По моим наблюдениям в очень большом количестве споров на разрешение суда ставится вопрос о том, является ли объекта капитальным или нет.

Вот несколько вопросов, разрешение которых очень помогло бы тому, чтобы самовольные постройки в Российской Федерации не только сносились, но и приводились в соответствие с разрешенными параметрами строительства на благо всем существам.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector