Передача аванса внутри цепочки покупатель продавец продавец
Dolgovnet34.ru

Юридический портал

Передача аванса внутри цепочки покупатель продавец продавец

Авансы покупателей

  • Как распространяется действие статьи 317.1 на авансы, полученные от покупателей?
  • Покупатели внесли аванс за квартиру, а выкупать не спешат, что делать?
  • Нужно ли возвращать аванс, если покупатель отказался от услуг?
  • Могу ли отказаться от продажи собственности, если покупателем был внесен аванс?
  • Возврат аванса покупателю

1.1. Внесен аванс или задаток? Если задаток, то при отказе продавать, вы имеете право на возврат задатка в двойном размере. Не выплатит добровольно, ищите в суд. Заявление вам может составить любой юрист сайта.

1.2. продавец, отказавшийся от сделки, должен вернуть покупателю задаток в двойном размере.

2. Как распространяется действие статьи 317.1 на авансы, полученные от покупателей?

2.1. Статья 317.1 применяется только в правоотношениях, сторонами которых являются коммерченские организации. Применяется в случае, если контраагент нарушает свои обязательства по договору. Всего доброго.

3. Покупатели внесли аванс за квартиру, а выкупать не спешат, что делать?

3.1. Алексей.
Все зависит от того, каким образом вы оформляли аванс и что в договоре прописано по срокам окончательного расчета и подачи документов в Росреестр.
Если сроки пропущены по вине покупателей – можете им отправить заказное письмо о том, что в связи с их отказом приобретать квартиру, несоблюдением сроков и нарушением условий договора, вы оставляете аванс себе и считаете договор расторгнутым.
Но это общие положения. Очень важно читать условия именно вашего договора.
С уважением.

3.2. Аванс? Если они не покупают дав аванс – вы имеете право продать другим, а аванс вернуть.

Обращайтесь, если будут вопросы.

4. Нужно ли возвращать аванс, если покупатель отказался от услуг?

4.1. В зависимости от условий договора

4.2. Если именно аванс естественно нужно вернуть, если был письменный договор о задатке и сделка не совершена по причине покупателя возвращению не подлежит.

5. Могу ли отказаться от продажи собственности, если покупателем был внесен аванс?

5.1. Можете, если договор не заключали.

5.2. Если вашим соглашением о задатке не предусмотрен точный срок его возврата, то он должен быть возвращен покупателю в “разумный срок”
ст. 314 ГК РФ
Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства.

6.1. Ссылайтесь на ч.2 ст. 381 ГК РФ которая гласит, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны.

7.1. Лучше принимайте задатком, а не авансом. Читали явно не там где нужно, бесплатно и не того напишут. Распоряжаться можно как угодно, если это в жилищных интересах малолетнего. Однако чинуши с этим не всегда согласны, это отдельный вопрос.

8.1. Право имеете, но надо понимать что вы тогда должны оплатить (вернуть) аванс в 2 ом размере.
Надеюсь Вам помог.

8.2. В случае, если сделка развалилась, не дойдя до своего логического финала, продавец просто должен вернуть деньги несостоявшемуся покупателю. Если иное не прописано договором сторон.

8.3. ТО есть ВЫ хотите кинуть первого покупателя, соблазнившись большей суммой со вторым покупателем, так понимаю?
А причем здесь альтернативная сделка?

9.1. Необходимо подробно ознакомиться со всеми документами. и после уже судить о дальнейших перспективах, действиях. Обращайтесь лично.

10.1. Вам необходимо получить письменный отказ в преимущественном праве выкупа от второго собственника – ДГИ. Только после получения письменного отказа, либо отсутствии ответа на предложение в течение месяца, Вы можете продать комнату третьим лицам на тех же условиях, на которых предлагали ее выкупить ДГИ.

10.2. Как прописать:
словами, что продавец не несет ответственности за соблюдение срока заключения договора, за не заключение договора по причине не получения отказа собственников комнат. или получения согласия на выкуп.

11.1. Необходимо грамотный договор составить, да и документы посмотреть на эту квартиру.
С уважением.

12.1. Аванс он обязан вернуть, для этого необходимо предъявить письменное требование на основе норм ГК.

12.2. Если ооформлен задаток, должен быть возвращен стороной виновной.

13.1. Обязательна, во избежании возможных негативных последствий.

13.2. Да расписка обязательна, и это существенно повышает Ваши шансы при подаче иска о понуждении к заключению сделки если Продавец например в последствии передумал, т.к. Вы как сторона договора добросовестно приступили к исполнению договора, а расписка как раз доказывает, что вы не только имели намерение, но и осуществили конкретные действия.
Если Вам помог мой совет, буду благодарен за отзыв-запись на моей странице.

14.1. Можно вернуть аванс. Для начала нужно направить продавцу письменное требование о возврате аванса.

14.2. Да, конечно. Если данные нюансы были скрыты продавцом.

15. Продал машину за 250 000 по договору получил аванс 100 000 руб не успел переоформить на нового хозяина через 3 дня попал в ДТП (обезьяна с гранатой) выехала на полосу встречного движения и разбила мне машину восстановлению не подлежит. Вопрос могу ли я через суд получить деньги с виновника разницу страховая выплатит 80 000 после выплаты страховки за упущенную выгоду, мне пришлось отдать аванс покупателю Заранее благодарю.

15.1. Полагаю, что в вашей ситуации есть основания для взыскания с виновника упущенной выгоды.

15.2. да можете. Подавайте в суд на виновника ДТП, приложите договор купли-продажи если он у вас остался. Плюс документы со страховой.

15.3. Конечно можно.
Потребуется юридическая помощь, обращайтесь, подготовим все необходимые документы для обращения в суд.

16.1. Сложно ответить. Нужно документы изучать. Не совсем понятно, где взаимосвязь между авансом и стоимостью квартиры. Тем более непонятно, почему его взял себе риэлтор.

16.2. Скажите ему, раз я пишу расписку, значит мне ден средства должны быть отданы в руки.
Риэлтор – отдай мои деньги – аванс за квартиру! Тогда я напишу расписку, что их получила от покупателя.
В противном случае эти деньги, отданные риэлтору, которому Вы не поручали этого делать, в оплату стоимости квартиры не зачту..
Это покупателю надо было думать, кому отдавать деньги..

17.1. Все зависит от условий предварительного договора. Теоретически взыскать с Вас остальные издержки покупатель может..

17.2. Евгения.
Чтобы ответить на ваш вопрос необходимо знакомиться с имеющимися документами по сделке и ситуацией в целом.

18.1. Сначала решите этот вопрос с банком.
Поскольку в сделке обязательно участие залогодержателя (квартира в ипотеке)

18.2. Можете заключить предварительный договор к/п у нотариуса с получением суммы для оплаты долга банку. Снимаете обременения с дома путем обращения в Регистрирующий орган вас и сотрудника банка и далее заключаете основную сделку.

19.1. Если денежные средства были переданы именно как аванс, то конечно должны вернуть.

20.1. Условие о задатке должно быть выражено определенно. В случае, если в самой расписке или в договоре не указано, что переданная сумма является задатком, то она считается авансом.
Взыскать можно только разницу между уплаченной суммой и суммой, указанной в договоре.

Для подробного анализа необходимо ознакомиться с договором. Можете прислать на почту pravozascita@bk.ru

21.1. Елена добрый день! Очень спорный момент! Смотрю как вы нарушили условия договора!

22.1. Руководствуйтесь условиями договора. Передачу ключей обязательно фиксируйте актом приема-передачи.

23.1. Так как авансовый платеж – это не более чем предварительный способ расчетов, расторжение соглашения об авансе не влечет никаких отрицательных последствий для сторон. При отказе покупателя от исполнения обязательств по сделке, продавец возвращает ему предоплату в полном объеме. Аванс не является способом обеспечения обязательств по сделке, и отказ продавца от его выплаты признается неосновательным обогащением, которое должно быть возвращено покупателю (п.1 ст.1102 ГК РФ)

23.2. В вашем случае Продавец не имеет права удерживать у себя уплаченный Вами аванс, т.к. это противоречит закону, а именно статье о которой Вы написали. В случае отказа от возврата аванса смело обращайтесь в суд.
С уважением, Юрист Гогатишвили Р.Д.
89607423266

24.1. это возможно с чётким содействием органов опеки и банка, если вам нужна подробная консультация, напишите в личные сообщения.

24.2. Технически это возможно сделать, но могут быть неблагоприятные последствия, если Вы нарушите имущественные права детей, например, уменьшив долю в новом жилье либо купив квартиру, в которой нет нормальных условий для проживания.

25.1. Если Вы не заключали предварительный договор купли продажи с данным условием о возврате аванса в двойном размере в случае неисполнения договора, тогда Вы должны им вернуть только полученный по расписке аванс.

26.1. Мало того, что не возвращать аванс, но нужно требовать внесения остального долга, но для этого необходимо срочно предъявить письменную претензию на основе норм ГК, чек сейчас на руках?

27.1. Что за письмо вы получили из ФНС? 1 мил. руб., возможно, это кадастровая стоимость дома. Если вы продавали дом за 60 тыс. руб., то на основании чего хотите потребовать 60 тыс. руб? Даже если они вам не доплатили, то уже истек срок исковой давности.

28.1. Аванс подлежит возврату если вы отказались от сделки тем более если в договоре прописано “аванс” ст.380 ГК РФ, а предварительный договор т.е. договор намерение это та еще туфта.

29.1. Такой обязанности у покупателя нет, данный документ нужен ему в случае возникновения спора по передаче денег продавцу, Таким образом покупатель не должен возвращать расписку.

29.2. Если в договоре не указано, что деньги с учётом аванса выплачены в полном объёме, то продавец может попытаться взыскать с вас аванс.

30.1. У Вас, как у потребителя, есть право в любое время расторгнуть договор, независимо от того, есть такое указание в самом договоре или же нет.

Закон РФ “О защите прав потребителей”

Статья 32. Право потребителя на отказ от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг)
Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

Аванс при продаже квартиры

Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Получение предоплаты за квартиру – фактор для нас (Продавца) более важный, чем для Покупателя (он ведь не торопится расстаться с деньгами). Для нас это означает, что Покупатель найден, и наши усилия по рекламе, показам и переговорам увенчались успехом. Нам теперь важно, чтобы Покупатель неожиданно не «слинял». Для этого мы и привязываем его к себе рублем.

Откроется в новой вкладке.”>Предоплата за квартиру может быть внесена в форме задатка (есть финансовая ответственность) или аванса (нет финансовой ответственности). Грамотный Покупатель будет настаивать на первом, нам же. как Продавцу, безопаснее склонить его ко второму (практика рынка здесь на нашей стороне).

Вообще-то, если мы уверены в своем решении продать квартиру, нас устраивает цена, и мы не участвуем в Откроется в новой вкладке.”>«цепочке», то задатка бояться не стоит – он обеспечивает равную финансовую ответственность обеих сторон.

Но на практике риэлторы/посредники часто замыкают предоплату на себе, и так как лишняя финансовая ответственность им ни к чему (вдруг их Клиент-Продавец передумает продавать квартиру), то обычно используется аванс. Но – со штрафными санкциями для Покупателя: т.е. если Покупатель необоснованно откажется от покупки, то он теряет сумму аванса. Если же по какой-то причине (например, стукнулся головой о косяк) передумает Продавец, то он (или его риэлтор) просто вернет Покупателю сумму аванса в оговоренный срок.

Это, конечно, нельзя назвать справедливыми условиями, но рынок не идеален.

В случае, если мы, продавая свое жилище, покупаем взамен Откроется в новой вкладке.”>«альтернативную квартиру» – нам придется передавать принятый аванс следующему Продавцу по цепочке, скрепляя таким образом сделку из трех участников. И в этом случае, мы можем только порадоваться, что на нас не остались висеть жесткие обязательства задатка.

Читать еще:  Исторический формуляр пожарной части образец скачать

Как получать аванс при продаже квартиры

Сумма аванса за квартиру для нас не принципиальна, главное, чтобы Покупателю было жалко ее потерять. Для этого она должна быть для него достаточно ощутимой. На практике, обычно, используют какую-нибудь круглую сумму, в районе 1-2% от цены квартиры (например, 50 тыс. руб.).

В случае с «альтернативой», принятой нами суммы аванса должно хватить для внесения следующих авансов по цепочке (особенно, если мы покупаем взамен своей – две альтернативных квартиры).

Срок аванса за квартиру должен быть достаточным, чтобы нам хватило времени на сбор всего Откроется в новой вкладке.”>пакета документов для продажи квартиры, а Покупателю – времени на проверку этих документов. Обычно, на-все-про-все хватает 2-3-х недель.

В случае выстраивания «альтернативной сделки», срок увеличивается, соответственно. И здесь имеет смысл обговорить с нашим Покупателем возможность увеличения срока его аванса, на случай непредвиденных задержек с «альтернативной квартирой».

О форме и содержании Договора об авансе, вообще-то, должен больше заботится Покупатель (см. раздел ИНСТРУКЦИИ: Покупатель >> «Вторичка» >> «Вносим аванс за квартиру»), так как именно он в данном случае рискует деньгами. Тем не менее, во избежание конфликтов и возможности срыва сделки, нам тоже не помешает знать, что и как должно быть отражено в этом соглашении.

Сам аванс и Договор аванса не только фиксируют намерение Покупателя купить квартиру, но и фиксируют основные условия самой сделки, как то: окончательная цена сделки (после торга), дата выхода на сделку, способ проведения взаиморасчетов (наличный или безналичный, выбор банка), момент «выписки» Продавца из квартиры, распределение расходов на сделку между участниками.

Договор об авансе, при желании, можно составить и заверить у Откроется в новой вкладке.”>Нотариуса. Стоит это недорого (тем более, что платить за это логичнее Покупателю), но значительно облегчает отношения между Продавцом и Покупателем. Нотариус разрешит спорные вопросы ответственности по такому договору, грамотно пропишет все необходимые формулировки, и выступит свидетелем фактической передачи денег.

Кстати, не забываем, что не только Покупатель выбирает нас (нашу квартиру), но и мы выбираем Покупателя.

В случае, если Покупатель – «ипотечник» (т.е. покупает квартиру с использованием Откроется в новой вкладке.”>ипотечного кредита), то здесь могут возникнуть некоторые сложности в связи с требованиями его банка-кредитора по условиям сделки. В целом, банки стараются подстраиваться под рынок, а не наоборот. Поэтому если требования банка нас категорически не устраивают, то мы либо советуем Покупателю поменять банк, либо сами меняем Покупателя.

Еще один нюанс. Если в процессе общения с Покупателем выясняется, что наша квартира – последняя в цепочке «альтернативных» квартир, то это не самая радостная весть.

Если в цепочке всего две квартиры – это нормально, классическая «альтернативная сделка», коих на рынке большинство.

Если в цепочке 3-4 квартиры, то стоит подробно пообщаться с тем, кто организовывает всю цепочку, чтобы оценить вероятность завершения такой сделки.

Если же в цепочке 5 и более квартир, то мы рискуем просто потерять зря время, и потрепать себе нервы: такие цепочки нечасто доходят до завершения, ввиду своей сложности из-за большого количества участников.

Как построить альтернативную сделку самостоятельно, мы подробно рассказали в отдельной заметке:

После получения аванса нам следует снять свою квартиру с продажи – удалить все объявления, которые мы размещали, и прекратить дальнейшие показы.

Страховки ради, по тем звонкам, которые еще продолжают поступать, говорим честно, что Покупатель найден, аванс уже внесен, но можем записать телефон звонящего. На всякий случай…

А что делать тем, кому деньги нужны уже сейчас, а покупателя искать нет времени?

Срочный выкуп квартир! В том числе с долгами, обременениями, под залогом: Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Итак, Покупатель, погрозив нам пачкой денег, убедил нас в серьезности своих намерений. Обговорив детали будущей сделки, и запечатлев все это в Договоре об авансе, мы положили в карман первую маленькую часть нашего большого дохода от продажи квартиры.

Кому аванс: продавцу или Агенству?

Игорь

Роптать на устоявшийся десятилетиями порядок – пустая трата времени. Кто нашел покупателя, тот и получает гарантийную сумму, чтобы иметь хотя бы некоторую уверенность в том, что проделанная по поиску покупателя работа, будет проплачена. Я вообще считаю, что подобного рода гарантийные суммы посредник должен получать не только от покупателя, но и от продавца. Кто развалит сделку – тот и оплачивает уже проведенную посредником работу. В развитых странах так и делают.
Вам, как я понимаю, хочется иметь штрафные, если покупатель откажется от покупки? Но диктовать подобного рода условия логично только тогда, когда и Вы готовы ответить деньгами перед покупателем и посредником.

Абсолютно с Вами согласен! Я готов!

Ну так и предложите такие условия. Если бы продавец и покупатель каждый вносили в агентство сумму, которая бы была в случае срыва сделки по вине одной из сторон достаточной для выплаты компенсации второй стороне и посреднику, то это было бы справедливо. Но 99,9% продавцов предпочтут иметь бесплатный “ход назад”, а не компенсацию в случае отказа покупателя. Полагаю, что в агентствах на эту 0,1% согласных на такие условия продавцов, элементарно даже не разработан соответствующий договор. Подписывайте эксклюзив с агентством и диктуйте свои условия, тогда может быть тамошние юристы покорпят над таким договором. Или на том же эксклюзиве оговаривайте возможность штрафных в Вашу пользу с поручением агентству принять на хранение от покупателя и Вашу гарантийную сумму. Тогда агентство будет озвучивать покупателю тот размер аванса-задатка, который будет учитывать выплату Вам штрафных.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Вам предлагают оказать услугу, на определенных условиях.. не нуждаетесь в услуге – откажитесь..не устраивают условия – обговорите иные..

Предложенная изначально услуга, корренным образом отличается на деле..

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Игорь, дня доброго!
. а как же денбшки свои им (АН) еще получить-то, а, ежели только не путем получения аванса.
(. постаралась быть краткой и понятной. )

Аванс за объект является платой за подбор?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Нет. В данном случае, поскольку Вы не являетесь клиентом АН, они будут брать аванс по какому-нибудь своему договору, а звучать это будет – как за какие-нибудь услуги, скорее всего, по подбору.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Далее. Будет не “откат”, а простая накрутка к Вашей цене своей комиссии. И вот именно поэтому и предполагается отсутствие прямого общения: покупатель же не дурак, узнав, что реально квартира стоит не столько, куда пойдет.
Пы.сы: коротко не получилось. )))))))

Так я учитываю в беседе с покупателем все, заренее оговорённые, интересы его представителя. Но мне никто не верит. :((((

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

И не будет верить, поскольку Вы не являетесь клиентом АН и у вас нет с ними договора. А устоявшаяся практика показывает, что продавцы в аналогичных случаях частенько “кидают” посредников. Отсюда и абсолютно обоснованное недоверие.
Я вообще не понимаю, если у Вас есть риэлтор, если Вы готовы с кем-то делиться. то почему он не займется продажей вашего объекта. И не будет той кучи АН, которые в итоге будут мешать друг другу и никто толком заниматься Вами не будет.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

это требование абсолютно обоснованно.
вот только есть важный момент: бывает так, что хозяева тратят аванс (и не дай бог Задаток), а потом отказываются от продажи. Вот тут-то и начинаются трудности.
Я практикую внесение аванса/задатка в АН.
Так надежнее.
P.S. проверьте АН, прежде чем иметь с ними дело. Почитайте отзывы.
Удачи!

Из АН аванс уже не вернётся “в принципе”! Это нормально.
Потому что продавец может, вдруг, потратить его или передумать продавать. Последствия уже определены, даже без на то причин.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

более подробно читайте у Ирины Владимировне в ответе.
об агентах мало кто думает.
деньги в АН. Это простое правило, которое, кстати говоря, для тоже более разумное.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Это простое правило, которое, кстати говоря, для ВАС тоже более разумное.

Если Вы таки заключили с АН договор “на поиск ВАМ покупателя”, то однозначно в АН вносится аванс..
Если нет – то расчеты через ячейку (и авансы тоже).

Как внести аванс через ячейку?

У вас же есть риэлтор на сопровождение сделки? почему Вы с ним не посоветуетесь как лучше все провести? Если ему не доверяете заключите договор с АН (проверенным) на продажу квартиры, а не сами пытайтесь продать. Тогда все вопросы отпадут сразу и Вам не будут надоедать разными предложениями, а все вопросы будет решать специалист.

У меня хороший риэлтор, но он вступает в игру только после того, как у меня будет реальный покупатель. А текущие вопросы мне не надоедают. Они очень интересны и познавательны :)))

Ну тогда когда у вас будет реальный покупатель пусть риэлторы и договариваются как провести вашу сделку, а может покупатель будет прямой ( без риэлтора).

Если вам предлагают деньги, которые вас устраивают, т.е. в ячейку вы будете закладывать своими руками сумму на которую согласны, то какая вам разница, куда вносится аванс и каков его размер. Для вас важен, ваш конечный результат. Если у агентства, действительно есть покупатель, то они возьмут свое вознаграждение,- за проверку вашей квартиры и проведение сделки- с него, а ваш агент-с вас. Я думаю все честно.

Аванс вам, конечно должны внести, примерно 20-30тыс.рублей. При чем тут ячейка под аванс? У вас риэлтор, которого вы наняли на сопровождение, вообще вам ничего объяснить не может, по правилам внесения аванса? За что вы ему деньги тогда платите?

Мне, пока время есть (сижу на показах в точке продажи), хочется понять логику и причины недоверия к продавцам и отсутствие (не у всех) индивидуального подхода к клиенту.
По поводу перенаименовать “откат” в проверку чистоты моей квартиры для покупателя — это пока первая хорошая мысль.

Игорь, если все покупатели будут доверять продавцам, при покупке квартиры, без привлечения риэлтора, то потом половина из них будет сидеть на заседаниях в судах. Риэлтор покупателя должен найти квартиру, определить стоит ее смотреть или не нужно тратить время, организовать показ, правильно внести аванс, проверить квартиру, организовать сделку, провести ее, контролировать регистрацию в рег.палате, присутствовать при приемке квартиры и еще немного всякой мелочи. А ваш риэлтор, наверно сидит дома пьет чай и ждет когда вы его пригласите на сделку, чтобы что-нибудь там изобразить. Риэлтор продавца, должен делать все, что я перечислил для риэлтора покупателя. Но у вас наверное свое представление о работе риэлтора. Поэтому наверно и возникают мысли про “откат”. Ваш риэлтор должен представлять ваши интересы везде, а не только на сделке.

Извеняюсь, риэлтор продавца не ведет только поиск квартир, а остальное все по списку.

пусть принимают,если есть покупатель

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Это нормальный порядок вещей. Главное, чтобы покупатель был “реальный”.

Оптимально это когда принимаете аванс Вы, и оставляете на ответственное хранение в АН, далее и у Вас покупатель, и АН знает за что работает.

Если есть покупатель, настоящий покупатель – это нормально. Но если просто так, параллельная продажа. Можете просто размыть квартиру.
То, что аванс вносится агентству, это нормально. Нам же тоже надо иметь какие-то гарантии оплаты нашего труда. На то же направлен и запрет на общение с покупателем.

Читать еще:  Ошибка при выдачи свидетельства о регистрации права собственности

Что мешает указать комиссию в ДКП от продавца?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

На цивилизованном рынке такие вопросы решаются эксклюзивным договором. У агентов которые приводят Вам покупателей нет эксклюзивных отношений, в связи с этим они таким(на мой взгляд) не профессиональным образом пытаются сохранить свои комиссионные. Если они принимают деньги за объект, не имея с Вами эксклюзивных отношений, какие гарантии у Вас? Пример: приняли деньги АН от покупателя, потратили месяц на подготовку к сделке, сделка не состоялась, кто компенсирует простой Вашей квартиры(ваших денег, которые не будут работать месяц)?

Если я правильно понял, то и я про то же.
Пример; АН получило аванс. Продавец снял объект с продажи. Подарил АН рекламную симку. Прошёл месяц. Покупатель не смог выйти на сделку (причин масса. )
АН свои трудозатраты, пусть частично, как бы компенсировало. Кто вспомнит о проблемах продавца?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Ваш агент не рассказал Вам как следует поступить?

Возможно здесь не то место для обсуждения подобных проблем….
Это тема бесконечная… Она сродни вечным конфликтам интересов, типа: Продавец-Покупатель, Кредит и Вклад, Отцы и Дети, Война и Мир, Земля и Небо, Огонь и Вода, М и Ж, Плюс и Минус и т.д … (борьба и единство противоположностей…………. Диалектика… Ёлки и Палки :))))))

Шлите в хуй эти АН. Раскидайте объявления в инете и ждите покупателя. АН делает так же, что то сверхествественного они не делают, используют те же источники которые вы можете использовать. А учитывая гонорары АН можно стоимость за счет этого уменьшить и тем самым привлекательность повысить для покупателей.

Игорь, заключите договор с риэлтором не только на сопровождение, но и на продажу, решили сьэкономить на поиске покупателя и тут же получили массу вопросов. Лучше иметь одного надёжного риэлтора, чем пользоваться одновременно услугами многих, ведь никто бесплатно не работает.

Здравствуйте, Игорь! Если у этого агентства есть реальный покупатель – есть масса способов решить вопрос к обоюдному согласию, и это, как раз работа Вашего риелтора по сопровождению, потому, что внесение аванса – это уже тот этап, когда сопровождающий риелтор должен защищать Ваши интересы, иначе не понятно зачем он Вам нужен и за что Вы собираетесь ему платить.

Вот и Виталий Денисов проснулся. Ему предложите квартиру, а то он уже 7 месяцев найти не может, все хочет на самого продавца выйти. А то сейчас модератор все удалит, после его лексики.

Аванс и задаток вносится в момент подписания договора об авансе или задатке, к такому договору составляется расписка, о получении денежных средств.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Игорь, вообще странно, у вас есть специалист для юр. сопровождения, вот он пусть и общается со всеми АН в ваших же интересах. Он то уж как специалист точно и правильно будет понимать каждую предлагаемую из ситуаций.

Здравствуйте, Игорь!
А Вы подключайте своего риэлтора на сопровождение, это уже тот момент, когда специалист должен подключиться, чтобы быть во всеоружии при подготовке к сделке, чтобы Вы не наломали дров. Обычно, если я привожу покупателя, а продавец – физ. лицо, то аванс вносим продавцу. И в этом есть свой определенный риск. Очень часто приходится вытягивать всю сделку, в том числе делая работу за продавца, поскольку у него нет знаний и сопровождающего специалиста.
Удачи Вам

…исходя из вышесказанного, можно сделать вывод о том, что продавцы и покупатели, это те люди, кторые реально мешают нормально работать риэлторам по «устоявшемуся десятилетиями порядку». Иными словами «устоявшийся десятилетиями порядок» определеяет место АН, не как службу оказания посреднеческих услуг при сделках с недвижимостью, а как некий контролирующий орган надзора над сделками, в котором место АН, не дать свершиться сделке напрямую, во имя спасения интересов самого участника сделки.
Всё это конечно правильно, и так и должно быть… Но. На современном рынке представлено огромное количество некачественных риэлторскух услуг, так что ссылаться на «устоявшийся десятилетиями порядок» ещё очень рано… На мой взгляд следует активно развивать индивидуальный подход к каждому клиенту, а не придерживаться существующих десятилетиями (веками) штампов.
Одинаковых сделок не бывает в принципе!
И будет всем счастье!

На вопрос: почему аванс в АН, а не продавцу – никто так вразумительно и не ответил.

Игорь, если покупатель на договоре у агентства, то все риски связанные с финансовыми перемещениями, на начальном этапе покупки жилья, должно брать на себя агентство. Покупатель вносит в свое АН, определенную сумму с правом внесения аванса за выбранную квартиру. Всю ответственность за эти деньги несет АН. Агент напрямую вносит аванс продавцу, если он продает без АН. Если продавец окажется: алкоголиком, наркоманом, аферистом, мошенником и т.п., то ответственность за возврат аванса или за его потерю, несет АН, а покупатель не потеряет, свое здоровье и деньги. Простой пример: Два брата продавали квартиру через наше агентство, мы нашли покупателя, но они между собой не могли прийти к одному мнению по цене. АН отказалось дальше работать. Через месяц они опять прибегают к нам и слезно просят “разрулить” ситуацию. Один из братьев, сам взял аванс-50тыс.рублей, на оплату долга за квартиру и использовал их на другие цели. Второй брат отказался вообще продавать, из-за цены. Покупатели подают в суд, квартиру под арест. Мы не стали решать их проблемы и оплачивать их долги- сами влезли в “дерьмо”, сами пускай и расхлебывают. По вашей ситуации, я думаю, что АН просто хочет “посадить” вас на договор, а покупателя у них нет.

Ну да. так и есть.
На днях приходили, якобы на просмотр, и в процессе ненавязчиво предлагали расписаться на листе о согласовании цены объекта (для того что бы процесс быстрее шёл). Но я то понимаю, что это будет последний лист в договоре. :))))

Все методы поиска клиентов, имеют право быть, если в результате, достигается положительный результат, для всех сторон.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Аванс в АН потому, что это АН хитролобое и не хочет делать лишних телодвижений, как, например, выдвинуться на квартиру к собственнику. Это же надо куда-то ехать. Возможно и так. А какой смысл внесения аванса через ячейку? Там сумма будет с шестью нолями?

Аванс при продаже квартиры

Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Получение предоплаты за квартиру – фактор для нас (Продавца) более важный, чем для Покупателя (он ведь не торопится расстаться с деньгами). Для нас это означает, что Покупатель найден, и наши усилия по рекламе, показам и переговорам увенчались успехом. Нам теперь важно, чтобы Покупатель неожиданно не «слинял». Для этого мы и привязываем его к себе рублем.

Откроется в новой вкладке.”>Предоплата за квартиру может быть внесена в форме задатка (есть финансовая ответственность) или аванса (нет финансовой ответственности). Грамотный Покупатель будет настаивать на первом, нам же. как Продавцу, безопаснее склонить его ко второму (практика рынка здесь на нашей стороне).

Вообще-то, если мы уверены в своем решении продать квартиру, нас устраивает цена, и мы не участвуем в Откроется в новой вкладке.”>«цепочке», то задатка бояться не стоит – он обеспечивает равную финансовую ответственность обеих сторон.

Но на практике риэлторы/посредники часто замыкают предоплату на себе, и так как лишняя финансовая ответственность им ни к чему (вдруг их Клиент-Продавец передумает продавать квартиру), то обычно используется аванс. Но – со штрафными санкциями для Покупателя: т.е. если Покупатель необоснованно откажется от покупки, то он теряет сумму аванса. Если же по какой-то причине (например, стукнулся головой о косяк) передумает Продавец, то он (или его риэлтор) просто вернет Покупателю сумму аванса в оговоренный срок.

Это, конечно, нельзя назвать справедливыми условиями, но рынок не идеален.

В случае, если мы, продавая свое жилище, покупаем взамен Откроется в новой вкладке.”>«альтернативную квартиру» – нам придется передавать принятый аванс следующему Продавцу по цепочке, скрепляя таким образом сделку из трех участников. И в этом случае, мы можем только порадоваться, что на нас не остались висеть жесткие обязательства задатка.

Как получать аванс при продаже квартиры

Сумма аванса за квартиру для нас не принципиальна, главное, чтобы Покупателю было жалко ее потерять. Для этого она должна быть для него достаточно ощутимой. На практике, обычно, используют какую-нибудь круглую сумму, в районе 1-2% от цены квартиры (например, 50 тыс. руб.).

В случае с «альтернативой», принятой нами суммы аванса должно хватить для внесения следующих авансов по цепочке (особенно, если мы покупаем взамен своей – две альтернативных квартиры).

Срок аванса за квартиру должен быть достаточным, чтобы нам хватило времени на сбор всего Откроется в новой вкладке.”>пакета документов для продажи квартиры, а Покупателю – времени на проверку этих документов. Обычно, на-все-про-все хватает 2-3-х недель.

В случае выстраивания «альтернативной сделки», срок увеличивается, соответственно. И здесь имеет смысл обговорить с нашим Покупателем возможность увеличения срока его аванса, на случай непредвиденных задержек с «альтернативной квартирой».

О форме и содержании Договора об авансе, вообще-то, должен больше заботится Покупатель (см. раздел ИНСТРУКЦИИ: Покупатель >> «Вторичка» >> «Вносим аванс за квартиру»), так как именно он в данном случае рискует деньгами. Тем не менее, во избежание конфликтов и возможности срыва сделки, нам тоже не помешает знать, что и как должно быть отражено в этом соглашении.

Сам аванс и Договор аванса не только фиксируют намерение Покупателя купить квартиру, но и фиксируют основные условия самой сделки, как то: окончательная цена сделки (после торга), дата выхода на сделку, способ проведения взаиморасчетов (наличный или безналичный, выбор банка), момент «выписки» Продавца из квартиры, распределение расходов на сделку между участниками.

Договор об авансе, при желании, можно составить и заверить у Откроется в новой вкладке.”>Нотариуса. Стоит это недорого (тем более, что платить за это логичнее Покупателю), но значительно облегчает отношения между Продавцом и Покупателем. Нотариус разрешит спорные вопросы ответственности по такому договору, грамотно пропишет все необходимые формулировки, и выступит свидетелем фактической передачи денег.

Кстати, не забываем, что не только Покупатель выбирает нас (нашу квартиру), но и мы выбираем Покупателя.

В случае, если Покупатель – «ипотечник» (т.е. покупает квартиру с использованием Откроется в новой вкладке.”>ипотечного кредита), то здесь могут возникнуть некоторые сложности в связи с требованиями его банка-кредитора по условиям сделки. В целом, банки стараются подстраиваться под рынок, а не наоборот. Поэтому если требования банка нас категорически не устраивают, то мы либо советуем Покупателю поменять банк, либо сами меняем Покупателя.

Еще один нюанс. Если в процессе общения с Покупателем выясняется, что наша квартира – последняя в цепочке «альтернативных» квартир, то это не самая радостная весть.

Если в цепочке всего две квартиры – это нормально, классическая «альтернативная сделка», коих на рынке большинство.

Если в цепочке 3-4 квартиры, то стоит подробно пообщаться с тем, кто организовывает всю цепочку, чтобы оценить вероятность завершения такой сделки.

Если же в цепочке 5 и более квартир, то мы рискуем просто потерять зря время, и потрепать себе нервы: такие цепочки нечасто доходят до завершения, ввиду своей сложности из-за большого количества участников.

Как построить альтернативную сделку самостоятельно, мы подробно рассказали в отдельной заметке:

После получения аванса нам следует снять свою квартиру с продажи – удалить все объявления, которые мы размещали, и прекратить дальнейшие показы.

Читать еще:  МТС хочет взыскать деньги за то, чем не пользуюсь

Страховки ради, по тем звонкам, которые еще продолжают поступать, говорим честно, что Покупатель найден, аванс уже внесен, но можем записать телефон звонящего. На всякий случай…

А что делать тем, кому деньги нужны уже сейчас, а покупателя искать нет времени?

Срочный выкуп квартир! В том числе с долгами, обременениями, под залогом: Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Итак, Покупатель, погрозив нам пачкой денег, убедил нас в серьезности своих намерений. Обговорив детали будущей сделки, и запечатлев все это в Договоре об авансе, мы положили в карман первую маленькую часть нашего большого дохода от продажи квартиры.

Взаимоотношения продавца и покупателя при отправке товара (часть 1)

Текст меня побудил написать пост одного пикабушника, который отправлял ценную посылку в другой город, содержимое которой было заменено во время перевозки говном и кирпичами; и этот пикабушник был уверен, что раз в утрате груза виноват не он, то и ответственности у него никакой нет (“я все свои обязательства выполнил”).

Дисклеймер: я слегка упрощаю всё, чтобы не забивать лишним головы читателей, а профи и так все знают. Так что не стоит себя утруждать поиском ошибок в тексте.

1) Первый и самый важный пункт (хотя и выбившийся из цепочки, потому что сильно животрепещущий и часто неправильно понимаемый): надо различать виновность и ответственность.

Пример 1: я решил захватить соседнее, не слишком дружественное ко мне королевство. Нанимаю армию наёмников для маленькой, но победоносной войны, щедро оплатив их услуги вперёд.

Моя армия наёмников в чистом поле проигрывает битву противнику в 50 раз слабее.

Выживших наёмников в цепях притаскивают ко мне, и что же я слышу?

Не было подковы –

Враг вступает в город,

Пленных не щадя,

Оттого, что в кузнице

Кто виноват в поражении? – Кузнец.

Но это не помешает мне обезглавить всех выживших наёмников. Потому что кто несёт ответственность за поражение? – Наёмники.

Пример 2: покупаю чехол для телефона на Али. Выбираю метод пересылки, оплачиваю.

Жду месяц, два. Не приходит. Продляю срок доставки.

Три месяца – посылки нет. Открываю спор, мне возвращают деньги.

Кто виноват: а хрен его знает – может выбранная почтовая служба; может продавец, который не отправил на самом деле; может инопланетяне, которым не хватало топлива, чтобы улететь на свою планету Плюк, и они с помощью телепортации украли мой чехол для сжигания в топке их звездолета.

Кто несёт ответственность: продавец. Потому что он должен организовать доставку посылки до дверей или до моего почтового отделения, и он не выполнил этого.

Пример 3: я решил выкупить корову в пункте проката, в котором брал её напрокат для молока. А так как у меня нет денег, я решил продать что-нибудь ненужное. Например, коробку с гуталином.

Кто-то из пикабушников в соседней деревне захотел её купить. Но только если я сам ее привезу, благо покупатель готов доплатить мне за хлопоты копеечку. Мой трактор сломался, поэтому я воспользовался услугами местного почтальона, который и принял посылку к перевозке, а мне выдал квитанцию.

Но к покупателю коробка не дошла.

Почему так – тайна покрытая мраком: может почтальон решил, что ему гуталин тоже пригодится, и решил её присвоить, может он переезжая в состоянии алкогольного опьянения на велосипеде через мост, уронил в воду и коробка уплыла в Африку, может её украли разбойники напав на почтовый дилижанс, может безалаберность, свойственная почте, отправила посылку к белым медведям чернить носы.

Кто виноват: неизвестно (а даже если почтальон под пытками и признается, что украл и отправил гуталин любимому племяннику чистить копыта зебрам в районном зоопарке – нам от этого не тепло и не холодно, да и много с него не возьмешь: копыта уже начищены, собственности у него нет (велосипед взят напрокат), а зарплата почтальона слова доброго не стоит).

И в этот момент ко мне приезжают злые инвесторы гуталинного ларька из соседней деревни с претензией, что деньги я получил – и за товар с доставкой до их деревни, а товара они не видят. Поэтому с меня требуют возврат уплаченных денег. Почему? – Потому что несу ответственность по договору доставки груза с ними именно я, а все прочие проблемы – не их дело.

Я, конечно, буду прикрываться почтовой квитанцией, но они будут жестко стоять на своем: ты обещал доставить к нам в деревню и не доставил. Я буду говорить: вот же – квитанция! А они снова: твои отношения с почтой – это твои дела, почта это или перевозка попутной статей диких верблюдов – нас не интересует, мы деньги передавали тебе, так что либо гуталин на бочку, либо возвращай деньги до копеечки.

Пример 3-бис: я заказал на новогодней распродаже в Медиамаркте телефон и оплатил его с карты, а курьера с заветной коробочкой все нет и нет. Естественно, я требую с ММ возврата денег.

Выводы: хорошо, когда виновность и ответственность в конце концов совпадут и виновника возьмут за жабры и он на месте расплатится с потерпевшим или хотя бы потерпевшие получат моральное удовлетворение: подросшие сыновья наемников найдут нерадивого кузнеца и посадят его гузлом на горн; чехол найдется в почтовом отделении Омска и будет возвращен продавцу, т.к. срок хранения в отделении вышел; потерянная коробка с гуталином подплывет к берегу, с которого я как раз ловлю рыбу. Но такое бывает далеко не всегда. И часто с большим опозданием. Но пока виновника найдут, контрагент*, который не выполнил свои обязательства должен их либо выполнить (докупить зп свой счёт новую партию гуталина и передать её покупателю), либо компенсировать другой стороне расходы, если они были (предоплату).

*Контрагент – другая сторона договора: для покупателя – это продавец, для продавца – покупатель.

2) Какие есть варианты передачи груза и права собственности на товар и ответственность за него между продавцом и покупателем.

Дисклеймер-2: Ответственность перевозчиков, курьеров, водителей, капитанов подводных судов и т.д. будем рассматривать в следующей части повествования, ибо слишком уж глубокая тема. В любом случае, сперва главенствует право собственности и ответственность за груз контрактодержателей (продавца или покупателя), а только потом идет (или не идет) ответственность всех остальных участников банкета.

Когда-то давно умные люди придумали волшебное слово Инкотермс (Incoterms), которое определяет некие единые во всем мире стандартизированные условия передачи товара и передачи права собственности на товар между продавцом и покупателем.*

Основные из них:

EXW (ex-works) – покупатель забирает товар со склада продавца, документы (экспортные) оформляет покупатель (как только покупатель или его представитель забрал груз и расписался на накладной, право собственности переходит к покупателю**, при этом у покупателя** есть обязанность предоставить продавцу некие оговорённые заранее документы)

Пример: я подаю пианино на условиях самовыноса покупателем пианино у меня из квартиры.

FCA – документы, в том числе экспортные, оформляет продавец, покупатель забирает груз со склада продавца** (как только покупатель или его представитель забрал груз и расписался на накладной, право собственности переходит к покупателю**)

Пример: я продаю автомобиль пикабушнику из соседней дружеской страны, и снимаю его самостоятельно с учета в ГАИ для целей продажи.

FOB – документы оформляет продавец, и продавец доставляет груз до транспортного средства покупателя (в порт, в аэропорт, на жд станцию) (как только покупатель или его представитель забрал груз и расписался на накладной, право собственности и ответственность за товар лежит на покупателе**)

Пример: я продаю стиральную машину, и покупательница просит спустить стиралку из моей квартиры к её машине.

CPT – продавец** доставляет груз до оговоренного места (за перевозку платит продавец, но не несет ответственности за груз, если с ним что-то случится во время перевозки)

Пример: я продаю пианино на условиях самовыноса и самовывоза из моей квартиры; покупатель говорит, что нашел грузчиков с машиной которые заберут груз, но с ними нужно расплатиться вперед, и он перекинет мне дополнительно к стоимости пианино сумму, которую нужно отдать грузчикам.

CIP – продавец** доставляет груз до оговоренного места + в стоимость включается страхование груза (продавец оплачивает и перевозку, и страховку груза на момент перевозки)

Пример: я продаю раритетный барабан Страдивари пикабушнику из Владивостока и оплачиваю не только упаковку в стальной ящик, но и доставку во Владивосток, и страховку на случай авиакатастрофы, буйства стихий или нападения злобными индейцаии на поезд посреди прерий.

DAP – продавец** доставляет груз до страны покупателя и несет полную ответственность до момента передачи таможенному складу или самому покупателю или его представителю.

Пример: тот же барабан, но пикабушнику из Перу (вопросами таможенного оформления будет заниматься получатель – я же не знаю, какие там в Перу законы и правила).

DDP – продавец** доставляет груз до дверей покупателя с оплатой всех пошлин и прочих сборов (в нашей стране при импорте коммерческого груза нереализуемо, за исключением случаев некоммерческого груза в адрес частных лиц, когда товар не облагается никакими платежами, как, например, недорогие посылки с Али).

Пример: продаю холодильник, но покупатель хочет, чтобы я привез его и даже занес в квартиру.

* Конечно, никто не может запретить написать в договоре купли-продажи некие стандартные условия Инкотермс, а потом в тексте договора полностью их исказить. Но так обычно не поступают, чтобы не создавать трудности всем участвующим в процессе сторонним лицам (перевозчикам, страховщикам, таможенникам и т.д.), да и и самим не запутаться.

Также можно указать некоторые условия Инкотермс и их дополнить: например, в случае с продажей на условиях CPT покупатель еще и страхует груз в любимой страховой компании, благо сосед у него – страховой агент. Можно так сделать? – Конечно! А можно не страховать? – Можно! Никто вообще не может ничего запретить продавцу и покупателю, даже договориться купле-продаже канистры бензином с передачей товара посреди фаер-шоу. Вообще все могут делать всё, что угодно, просто некоторые деяния наказываются согласно уголовному кодексу, но про это мы пока говорить не будем.

** Естественно, как продавец, так и покупатель часто пользуются посредниками (различными агентами и транспортными компаниями – например, авиакомпанией, или некой транспортной компанией, которая перевозит груз автомобильным транспортом, или экспресс-почтой). Так что в данном случае фразу “продавец доставляет груз” следует понимать, как “уполномоченный продавцом агент/перевозчик доставляет груз”, а “покупатель забирает/получает/принимает товар” нужно читать, как “уполномоченный покупателем агент/перевозчик забирает/получает/принимает товар”.

Если продавец доставляет покупателю товар, то сама личность/название этого перевозчика для покупателя не важны. У покупателя отношения с продавцом, а не с перевозчиком. Так что для покупателя курьер, который доставляет посылку = представитель продавца.

И наоборот: если покупатель сам организует подбор груза со склада продавца, то для продавца – курьер, который приехал за посылкой = представитель покупателя.

Но это не значит, что курьер-доставщик в курсе всех ваших договоренностей с вашим контрагентом. Так что если у вас есть какие-то вопросы/замечания/претензии – их нужно высказывать своему контрагенту, а не курьеру, за исключением случаев, которые непосредственно связаны с данным конкретным этапом перемещения груза, да и то, при всем прочим – ответственная за поступки курьера сторона – это ваш контрагент.

Выводы: тщательнейшим образом оговаривайте кто за что ответственен, кто за что платит, что входит в цену товара, а что нет, и в какой момент переходит право собственности от продавца покупателю (с какого момента продавец может с чистой совестью сказать: “я все свои обязательства выполнил”).

Если зайдет – продолжение в части 2 про ответственность перевозчика и экспедитора при внутрироссийских и международных перевозках.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector