Не укладываюсь в срок покупки доли в квартире
Dolgovnet34.ru

Юридический портал

Не укладываюсь в срок покупки доли в квартире

Какой срок со дня извещения о продаже доли в квартире нужно соблюсти?

Добрый день! Дочь попросила меня-отца продать 1/2 квартиры в Архангельске по доверенности. Мать-владелец 1/2 квартиры находится в Белгородской области. Я нашёл покупателя и известил её двумя заказными письмами – на домашний адрес и на работу, отправленными 03.11.15. Она умышленно не получает эти письма, потому что не хочет, чтобы вторая половина квартиры была продана и поэтому затягивает этот процесс. По закону матери первой предлагается преимущ.право выкупить эту половину. Срок на обдумывание даётся 30 дней. Сообщите пожалуйста, сколько дней мне нужно ждать, чтобы уверенно продать эту половину квартиры покупателю, если владелец первой половины не отвечает? 30 дней с момента отправки письма, с даты попытки вручения этого письма работником почты, или 10 дней на отправку + 30 дней ждём + 10 дней на

получение как бы от неё письма (от даты отправки) – всего 50 дней? Или дождаться официального ответа от почты, что письма вернулись ввиду отказа от вручения.

И как лучше оформить эту 1/2, чтобы в дальнейшем мать не могла опротестовать на эту сделку?

Договором купли-продажи или каким-то другим юридическим документом? Она может опротестовать сделку ввиду уважительной причины. Например будет доказывать, что она якобы лежала в больнице в стационаре и поэтому не могла получить такое письмо. Хотя с ней сейчас живёт новый муж, он бы мог получить эти письма, если бы она захотела. Она врач, поэтому нарисовать любые справки для неё не проблема.

Этот вопрос регулирует Гражданский кодекс РФ:

Статья 250. Преимущественное право покупки

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

То, что она не получала письма, не значит, что она не извещена. Храните уведомление о том, что письма ей не получены.

После того, как письмо будет отправлено назад, ждите 30 дней и спокойно продавайте квартиру.

А опротестовать эту сделку она не сможет в любом случае, она может лишь потребовать перевода этой доли на себя выплатив новому собственнику уплаченную им сумму.

Если Вам нужна более подробная консультация или нужна помощь в этом вопросе, обращайтесь на мою эл. почту или позвоните, контакты указаны ниже. Буду рад помочь. ВСЕ КОНСУЛЬТАЦИИ – БЕСПЛАТНО.

Месяц с момента получения уведомления. Не согласилась купить, продавайте иному лицу.

Согласно гражданскому законодательству срок для извещения о продаже имущества будет составлять на недвижимое имущество (в том числе и долю в квартире) – месяц со дня извещения, а на движимое имущество – 10 дней.

Добрый день! Согласно ст. 250 ГК РФ Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В Вашем случае речь должна идти о месячном сроке. Вам следует дождаться возврата конверта с уведомлением с почты с указанием причины невручения (как я предполагаю, Вы направили заказное письмо с уведомлением о вручении). Таким образом, месячный срок отсчитывайте от даты, когда конверт ушел с почты обратно Вам, то есть от самой поздней даты на конверте, во избежание лишних хлопот.

Что касается оспаривания договора купли-продажи, то как верно сказал Вам коллега, она может лишь потребовать перевода этой доли на себя выплатив новому собственнику уплаченную им сумму. При этом по смыслу ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественное право покупки защищается судом только в том случае, когда собственник не только желал, но и имел реальную возможность приобрести имущество на тех же условиях. То есть, если мать решит потребовать перевода доли на себя, она должна будет доказать, что желала приобрести долю, доказать уважительность неполучения уведомления о продаже доли, и доказать платежеспособность путем внесения денежных средств в размере стоимости продаваемого объекта на депозит Судебного департамента региона.

Покупка доли в квартире

Собственная доля в квартире – это простой и дешевый способ перестать платить аренду за жилье, а также получить постоянную прописку. Для многих людей, не имеющих собственного угла – это единственный способ стать владельцем своего жилья с минимальными затратами. Однако приобретение доли связано с многочисленными особенностями, проблемами и даже рисками.

Виды долевой собственности

Долевая собственность бывает разной и напрямую влияет на то, как будет осуществляться ее покупка-продажа. Разделяют общую и выделенную долевую собственность.

Общая собственность

Квартира, которая находится в общей собственности принадлежит сразу всем лицам, которые имеют на нее право собственности. Однако доли каждого из владельцев не выделены. Как следствие, продать такую долю человек не сможет (сначала придется выделить).

Общая совместная собственность

Это специальный режим права собственности для супругов. Если квартира была приобретена в браке, то оба супруга имеют на нее одинаковые права, вне зависимости от того, указаны ли они как владельцы или нет.

Выделенные доли

Именно такие доли можно купить и продать. Выделенная доля – это чаще всего отдельное помещение или несколько помещений в квартире. Самый очевидный и простой пример – коммунальные квартиры. У них множество собственников, однако у каждой семьи есть своя комната/комнаты, которые отделены от остальных. Это и есть выделенная доля. Ее можно купить и продать, однако нужно учитывать возможные подводные камни и, что самое главное, преимущественное право на выкуп доли, актуальное для остальных совладельцев квартиры.

Подводные камни

В отличие от обычной покупки целой квартиры, приобретение доли – это достаточно сложная и рискованная процедура. Ниже представлены основные потенциальные подводные камни и будущие проблемы, которые необходимо учитывать.

Преимущественное право на выкуп доли

Самая основная проблема – это преимущественное право совладельцев. Прежде чем продавать квартиру постороннему человеку (не совладельцу), даже если это родственник, необходимо предложить купить ее на тех же условиях остальным собственникам квартиры. Для этого необходимо:

  1. Составить предложение, условия которого будут идентичны условиям сделки, согласованным с потенциальным покупателем.
  2. Каждому совладельцу выдать такое предложение лично в руки, под роспись.
  3. Если хоть кто-то согласится на сделку, продавать долю придется именно этому лицу, а не тому покупателю, с которым ранее были достигнуты договоренности.

Если кто-то из собственников не хочет принимать такое «коммерческое предложение» или не желает подписываться, аналогичный документ можно направить заказным письмом. Этот же вариант актуален в том случае, если совладелец фактически не проживает в этой квартире, но его адрес известен.

Совладельцы могут написать отказ от покупки доли в квартире, что несколько ускорит процедуру купли-продажи. Однако, даже если они этого не сделают, на обдумывание предложения отводится ровно 1 месяц. После этого долю можно продавать стороннему покупателю

Когда преимущественное право не актуально

При определенных условиях преимущественное право не применяется:

  • Доля в квартире передается новому владельцу на безвозмездной основе.
  • Сразу несколько совладельцев согласились приобрести эту долю. В такой ситуации условия сделки могут поменяться и тот, кто предложит лучший вариант и получит эту долю.
  • Если доля продается на торгах (аукционе), преимущественное право также не применяется.

Обход преимущественного права

Если очень нужно, есть два варианта обхода преимущественного права, однако следует отметить, что любой из них не сложно оспорить и признать сделку незаконной:

  • Дарение. Продавец квартиры якобы безвозмездно передает покупателю долю, а тот, в свою очередь, также безвозмездно передает некую сумму денег. Такая сделка может быть с легкостью признана незаконной, ведь присутствуют все признаки купли-продажи.
  • Заем. Покупатель якобы передает деньги продавцу в долг, а тот, в качестве обеспечения, предлагает свою долю. После этого «заемщик» не платит долг вовремя, и покупатель забирает себе его долю. Это тоже не сложно оспорить.

Несовершеннолетние лица – владельцы доли

Вторая проблема – прописанные в доле несовершеннолетние лица или, что еще хуже, дети-владельцы доли. Без разрешения органов опеки их невозможно выселить. Также невозможно совершить сделку без этого разрешения, если дети являются владельцами доли. Как следствие, помимо того, что нужно разбираться с преимущественным правом (а это важно в первую очередь именно для покупателя), так еще придется постоянно контролировать вопрос с выдачей разрешения.

Согласие супруга/супруги

Доля в квартире может принадлежать на праве совместной собственности супружеской паре. О подобной ситуации уже было рассказано выше, но там подразумевалось все жилье в целом, а здесь – именно доля. Впрочем, с точки зрения купли-продажи разницы нет никакой.

Читать еще:  Правильно ли послан чек о переводе?

Если продавец женат или замужем, то от него/нее необходимо потребовать согласие супруга/супруги на продажу этой доли. В противном случае вторая половинка через суд сможет признать сделку незаконной со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Перепланировка и долги по коммунальным платежам

Перепланировка – это значительная проблема при покупке квартиры. Если она неузаконенная, разумеется. Покупателю, если он не проверил этот момент, придется либо все возвращать в обратное состояние (тем самым, вполне возможно, уничтожая неплохой ремонт) или же узаконивать. Впрочем, последнее далеко не всегда возможно.

А вот долги по коммунальным платежам – это уже проблема продавца. Покупатель, разумеется, столкнется с некоторыми неудобствами, особенно если в его доле не будет света, газа или воды. Однако он может потребовать от управляющей компании, на основании того факта, что у доли теперь новый владелец, вернуть все коммунальные услуги и начать отсчет с нуля.

Долги же управляющая компания обязана взыскивать с предыдущего владельца. Разумеется, в этом никто не заинтересован и может быть множество проволочек, угроз и других проблем, однако в такой ситуации необходимо сразу же подавать на управляющую компанию в суд. Практика доказывает, что почти всегда решение принимается в пользу нового собственника.

Обременения на долю в квартире

Чаще всего обременение накладывается на всю квартиру в целом, а не на отдельную долю, однако это тоже возможно. Необходимо очень внимательно проверять информацию в выписке из ЕГРН, которую обязан предоставить покупателю продавец.

Рекомендуется запросить максимально свежую выписку. Это платная услуга (350 рублей), однако без нее есть серьезная вероятность того, что сделка сорвется в последний момент, или у покупателя возникнут серьезные проблемы.

Если один из совладельцев квартиры против

Если один из совладельцев квартиры (собственник другой доли) против продажи рассматриваемой доли, он может всеми доступными ему способами затягивать процедуру купли-продажи: не подписывать уведомление о продаже, не соглашаться подписать отказ от преимущественного права и так далее.

Однако это максимум способно замедлить процедуру, отложив ее на 1 месяц. Наложить прямо запрет такой совладелец не может, как и помешать продаже (разве что сам купит эту долю).

Доля далеко не всегда является комнатой

Значительная часть покупателей считает, что 1 доля – это одна комната, но на практике так бывает далеко не всегда. Нередко, исходя из размера доли, покупателю будет принадлежать, в лучшем случае, несколько квадратных метров. Например, территория, на которой находится диван. В результате покупатель будет иметь право жить в комнате, однако фактически реализовать его сможет с огромным трудом (очень сложно жить в одной комнате с абсолютно посторонними людьми).

Прежде чем заключать сделку, следует убедиться, что доля предполагает действительно отдельную комнату. С другой стороны, если цель – получить постоянную прописку и фактически человек не собирается жить в это комнате/квартире, то можно приобрести даже 1/1000 часть квартиры.

Порядок оформления купли-продажи доли в квартире у родственников

Процедура покупки-продажи доли в квартире, если не брать во внимание преимущественное право совладельцев на ее выкуп, ничем не отличается от стандартной покупки жилья.

В чем разница покупки доли у родственников и остальных людей

Ни в чем. Ранее действовало правило, что при сделках между близкими родственниками не требуется участие нотариуса. Теперь же заверять договор купли-продажи не требуется ни при каких условиях (разве что стороны согласятся на это добровольно). Таким образом, нет никакой разницы между тем, приобретается жилье у, например, родителей или же у абсолютно посторонних личностей.

Пошаговая инструкция

  1. Найти подходящую долю.
  2. Обсудить с продавцом условия сделки.
  3. Осмотреть квартиру. Можно составить опись имущества или акт осмотра, если это актуально.
  4. Проконтролировать, что продавец составил «коммерческое предложение» для остальных совладельцев и ознакомил их с ним.
  5. Если это возможно – получить отказ от преимущественного права от всех совладельцев. Если хотя бы один не даст такой документ, можно даже не пытаться просить его от остальных жильцов, это не будет иметь никакого смысла.
  6. Составить договор купли-продажи.
  7. Оформить право собственности на квартиру.
  8. Подписать акт приема-передачи жилья.
  9. Передать продавцу деньги за долю и получить от него расписку об этом.

Документы

От покупателя нужен только паспорт, однако он должен запросить от продавца следующий перечень документов для проверки жилья:

  • Паспорт продавца. Нужен для того, чтобы проверить – действительно ли данный человек является владельцем этой доли.
  • Выписка из ЕГРН. Этот документ подтверждает право собственности и показывает обременения, если они вообще есть.
  • Правоустанавливающий документ. Это может быть договор купли-продажи, приватизации, дарения, завещание и так далее – любой документ, на основании которого продавец в свое время получил право собственности. Это важно для того, чтобы получить представление о возможных проблемах.
  • Выписка из домовой книги. Этот документ продавец может получить в паспортном столе. Он указывает на то, кто именно прописан в рассматриваемой доле квартиры. Тут важно обращать внимание на несовершеннолетних собственников или жильцов.
  • Справка из управляющей компании. В этом документе можно посмотреть долги за коммунальные услуги, если они есть.
  • Техпаспорт. С техпаспортом нужно сверять реально существующую планировку.
  • Разрешение от органов опеки. Актуально в том случае, если одним из собственников доли является несовершеннолетнее лицо.
  • Согласие от супруга/супруги. Этот документ должен быть нотариально заверенным, но требовать его от продавца следует только в том случае, если последний женат/замужем.

Расходы

Покупатель несет только два вида расходов:

  • Непосредственная оплата доли в квартире (зависит от договоренностей между сторонами).
  • Государственная пошлина за регистрацию права собственности (2000 рублей за каждого нового владельца).

В некоторых случаях продавец может настаивать на том, чтобы разделить остальные расходы, типа оплаты услуг агентства недвижимости, оценочной компании и так далее, поровну. Соглашаться на это или нет покупатель решает сам.

Сроки

Учитывая возможные проблемы со сроком ожидания реализации преимущественного права совладельцем квартиры, вся процедура может растянуться примерно на 2-4 месяца. Значительная часть этого времени – переговоры сторон и ожидание документов. Покупатель может повлиять на это лишь косвенно, регулярно «дергая» продавца и тем самым заставляя его действовать активнее.

Уведомление о покупке доли в квартире (образец)

Данный документ составляется в свободной форме и обязан включать в себя следующую информацию:

  • Кто продает и какую именно долю.
  • Условия сделки.
  • Дата и подпись.

Примерный образец будет выглядеть так:

Отказ от преимущественного права покупки доли квартиры

Этот документ составляют (а чаще – просто заполняют и подписывают) совладельцы квартиры если они действительно не планируют покупать эту долю. Как и в предыдущем случае, форма – свободная, информации – минимум: кто и от чего отказывается, дата и подпись. Единственный нюанс – такой документ нужно заверять нотариально. Как следствие, лучше пусть нотариус его и составляет.

Учитывая тот факт, что значительная часть совладельцев не согласна тратить свое время на посещение нотариальной конторы, такие отказы не пользуются особой популярностью. К тому же, услуга платная: порядка 1-2 тысяч рублей. Несмотря на то, что платить якобы должен совладелец, фактически такие расходы обычно берет на себя продавец.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Срок преимущественного права покупки доли

1.1. Светлана, такой отказ бессрочен.

С Уважением, Генеральный директор правового центра “Зевс”, Степанов Вадим Игоревич.

В случае, если имеется покупатель, который согласен приобрести указанные доли в том виде, в котором они есть на текущий момент, Вы можете осуществить сделку без выделения долей в натуре.
Для определения долей, или закрепления конкретных помещений, Вы можете заключить соглашение с собственником другой доли. В данном соглашении Вам необходимо прописать конкретные помещения, согласно техническому паспорту помещения.
При отсутствии согласия, спор разрешается в судебном порядке.

С Уважением к Вам, юрист Полина Меркеева.

3.1. Данный документ вызовет сомнение в том, что он был оформлен у нотариуса

4.1. Уведомите ее еще раз о времени и месте сделкки. Она на нее не придет. Можете продать третьему лицу.

5.1. Если выиграете суд по признания дарения недействительным то судебное решение будет основанием для продления срока

6.1. Можно восстановить это право в судебном порядке, если докажите, что Вас не уведомили о продаже доли в квартире.

7.1. Продавец при желании продать долю, сначала обязан предложить остальным дольщикам (т.е. – Вам), подождать месяц Вашего решения – и продать третьему лицу.
Если собственник доли через год предложит Вам купить ее – можете воспользоваться, но это его право, обязать продать долю его никто не сможет.

8.1. Никак помешать в продаже вы не сможете продавцу.

8.2. Только по договоренности с собственником доли.

9.1. каждый раз как Вы меняете сумму Вы должны в первую очередь предлагать её другим собственникам

10.1. Срок давности ещё не истёк. Субъект федерации может требовать перевести на себя права и обязанности покупателя по совершенной вами сделке.

Читать еще:  Как можно вернуть деньги за страховку в данном случае?

11.1. Законодательство предоставляет возможность получения отказа путем направления сособственнику письменного предложения о покупке доли с подробным изложением всех условий продажи и указанием цены. Предложение отправляется ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Если через месяц письменного ответа с согласием или отказом не последует, вы вправе продавать вашу долю третьим лицам. Опись вложения со штемпелем почты, квитанция об отправке письма и уведомление о вручении будут служить доказательством отсутствия нарушения прав другого собственника. Важно помнить, что вы должны продать долю в квартире именно по той цене и на тех условиях, которые написали в предложении. Отступление от этих условий дает вашему сособственнику право обратиться в суд с иском о переводе на него всех прав и обязанностей покупателя. Исключением из этого правила является ситуация, когда цена продаваемой доли изменена продавцом в сторону увеличения.

Отказ сособственника от приобретения доли в квартире должен быть предоставлен в обязательном порядке в регистрирующий орган вместе с другими документами.

12.1. Через нотариуса сообщите продавцу о намерении приобрести объект недвижимости за предложенную им цену и представьте свой проект договора купли-продажи

13.1. Для Росреестра достаточно почтового уведомления о вручении Вашего письма совладельцу.

13.2. В уведомлении получатель расписывается и ставит дату получения. Либо почтальон делает отметку об отказе получить корреспонденцию.
Кроме почтового уведомления, можно направить телеграмму.

14.1. Илья!
Собственник вправе по своему усмотрению определять стоимость своей доли. Ваше согласие о покупке доли при условии ее обоснованной цены может быть расценено как отказ от преимущественного права покупки, что даст право сособственнику продать свою долю третьему лицу, но за цену не ниже той, которая была Вам ранее предложена. Поэтому при несогласии сособственника продать свою долю за предложенную Вами цену (по Вашему обоснованную) сделка между Вами не состоится, т.к. цена доли является существенным условием сделки. Обязать сособственника продать долю по цене, предлагаемую ему покупателем, никто не вправе. Однако, имеются случаи судебной практики о применении п.4 ст.252 ГК РФ, когда доля собственника незначительна и не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. В этом случае суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
Для применения данной нормы необходимо соблюдение условий в ней указанные.

15.1. Только по согласованию с остальными участниками долевой собственности.

15.2. Вы можете договориться об этом с продавцами. подписать соглашение.

15.3. согласитесь и предложите договор с рассрочкой платежа

16.1. Яна, если собственник изъявил желание о покупке вашей доли, то к сожалению вы должны отказать покупателям и продать долю собственнику, который имеет право преимущественной покупки.
Возникнут вопросы- обращайтесь.
С уважением А.Соловьева

17.1. Родителям несовершеннолетнего нужно обратиться в органы опеки.

18.1. Елена. какое обжалование, договор дарения и не нужно ничьего согласие.

18.2. Преимущественное право покупки может быть реализовано в течении месяца с момента уведомления. Если уведомления не было и преимущественное право нарушено, лицо может обратиться в суд в течении трех месяцев с момента продажи доли, но не для обжалования, а для перевода на себя прав и обязанностей покупателя. Смотрите п.2-3 ст. 250 ГК РФ

19.1. А нотариус отправлял уведомления по почте заказным письмом с уведомлением о вручении.

20.1. Вы напишите письменно, что согласны приобрести на тех условиях, которые изложены в предложении. Вы вправе требовать через суд заключения договора на ранее оговоренных условиях.

21.1. в вашем случае только обращаться в суд и доказывать что вы только узнали о собственнике.
хотя переход права собственности мог быть оформлен по схеме – “дарение доли+продажа”

рекомендую нанять адвоката – по крайней мере шансов будет больше на успех, чем при сутяжничестве самостоятельно

22.1. Форму для подобных отказов пока не придумали.

Статья 250 ГК РФ. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

24.1. Да, именно это нотариус сделает и вы сможете зарегистрировать сделку с третьим лицом.

25. Продали долю в Обществе с ограниченной ответственностью без соблюдения права преимущественной покупки, срок преимущ. Покупки не был соблюден. Продал постороннему лицу, не участнику.1 из участников (очень бедный, недавно обанкротился) не согласен с этим и обратился в суд, чтобы оспорить сделку.

Как ответчику доказать, что сделка действительна, даже если не применен срок преимущ. Покупки?

25.1. Вы хотите, чтобы в рамках сайта вас научили представлению доказательств и доказыванию? Так это не в нашей компетенции, учат в ВУЗах, а мы консультируем с цельью оказания дальнейших платных услуг.

25.2. Leila, без соблюдения права преимущественной покупки доказать, что сделка является действительной, невозможно. Сделка могла бы являться действительной, в том случае, если Вы смогли бы доказать в суде, что был соблюден порядок права преимущественной покупки.

26.1. С даты получения письма. В уведомлении не говорится о чем письмо.

26.2. месяц со дня получения предложения о покупке доли дома, то есть с даты получения письма 9в уведомлении будет отметка о том, что он получил это письмо)

27.1. Ни чего не понял. Звоните переговорим. С чесноков

27.2. Кирилл, здравствуйте! Начну с того, что если был заключен договор дарения, который прикрывал сделку купли-продажи, то очень тяжело доказать, какая именно сделка была совершена. Ведь необходимо будет доказать передачу денег, а это свидетельскими показаниями не доказывается.
Что касается непосредственно Вашего вопроса, то рассмотрите вариант, когда Вы подаете иск, сестра отказывается от иска. А пока по Вашему иску суд вынесет соответствующее определение, можно будет продумать, что делать с деньгами на депозите (если сестра их уже положила. ).

С уважением,
Харченко О.В.

28.1. Насколько я понимаю,имеется ввиду приимущественное право покупки доли.Так,вот этот отказ не имеет срока давности.Единственный нюанс заключаются в том,что если вы предлагали продать по одной цене,а потом решили продать по цене ниже предложенной, то вы должны снова получить отказ.В ином случае-это будет являтся основнием,для признания договора купли-продажи недействительным.
С уважением Дмитрий.

29.1. Да,достаточно, но только уведомить нужно обоих родителей ребенка.

30.1. в законе установление срока реализации преимущественногоправа относят к Уставу, я считаю вам нужно руководствоваться разумным сроком в 30 дней и отправить предложение о необходимости выкупа иначе вы продаете долю третьим лицам.

Каким образом продлить срок для преимущественного выкупа доли в квартире?

Я имею долю в квартире . Второй собственник хочет продать квартиру или свою долю. Я хочу оставит квартиру себе,но пока не имею средств на выкуп ее доли.. Если она не согласится ждать,как можно продлить время. У меня как я понимаю,будет только месяц для выкупа и все? Если ли какие то еще пути ? Подать на нее в суд,она не платила кварплату допустим, или за какой то прошлый долг(есть письма о денежных переводах от меня),что то еще,за что можно зацепиться.

Качество ответов очень хорошее, варианты предлагается в т.ч числе нестандартные,есть возможность выбрать подходящий вариант.

21 Января 2016 21:25

Ответы юристов ( 9 )

Как Вы уже знаете, долевой собственник обязан предложить Вам выкупить долю в квартире, только в случае Вашего отказа она имеет право продать ее стороннему лицу. Других способов нет. Задержать ее не получится.

  • 9,1 рейтинг
  • 6490 отзывов

У меня как я понимаю, будет только месяц для выкупа и все?
Ирина

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

только договаривать о рассрочке или отсрочке платежа, либо брать кредит

Подать на нее в суд, она не платила кварплату допустим, или за какой то прошлый долг(есть письма о денежных переводах от меня), что то еще, за что можно зацепиться.
Ирина

подача такого иска не является препятствием к продаже. единственное — это позволит снизить стоимость доли, т.к. позволит зачесть долг в счет стоимости доли.

Читать еще:  Предусмотрена ли сдача квартиры военнослужащим?

У меня как я понимаю, будет только месяц для выкупа и все? Если ли какие то еще пути?
Ирина

Здесь только договариваться. Убедите продавца что Вы лучший покупатель, предложите хорошие условия

Да, видимо только так. Применим дипломатию. Жаль,что не приняли изменения о продлении сроков выкупа, хотя инициатива там где то в госдуме болтается.

Здравствуйте, Ирина! Я бы предложила Вам дать письменный ответ продавцу о том, что Вы согласны приобрести долю. А после этого предложить продавцу заключить предварительный договор купли-продажи доли в квартире с установлением времени, до какого будет заключен основной договор. Законом подобного рода сделки не запрещены.

  • 10,0 рейтинг
  • 4757 отзывов эксперт

Если она не согласится ждать, как можно продлить время. У меня как я понимаю, будет только месяц для выкупа и все? Если ли какие то еще пути?
Ирина

У Вас действительно будет преимущественное право покупки доли. Также отмечу, что известить о продаже и условяих продажи продавец Вас обязан письменно. То есть если он просто предложит на словах купить, то это нарушение и Вы в дальнейшем можете обратиться в суд и перевести на себя права покупателя:

ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Подать на нее в суд, она не платила кварплату допустим, или за какой то прошлый долг(есть письма о денежных переводах от меня), что то еще, за что можно зацепиться.
Ирина

Можно попробовать подать какой-нибудь необоснованный иск и одновременно наложить арест в качестве обеспечительной меры. Пока дело будет разбираться в суд и арест будет наложен — она не сможет продать долю. Однако сделать это не так просто, нужно придумать какие-либо основания.

В итоге лучше все таки попытаться ее переубедить, в частности пояснить, что сама доля стоит очень мало, гораздо меньше, чем половина квартиры. То есть лучше все таки попробовать договориться.
С Уважением,
Васильев Дмитрий.

Как правильно уведомить совладельца-гражданина о продаже доли в праве на квартиру?

В силу ст.250 Гражданского кодекса РФ, в случае продажи доли в праве совладельцы объекта недвижимости имеют право преимущественной покупки доли. При отсутствии сообщения о согласии на покупку доли в течение одного месяца со дня получения извещения о продаже доли, собственник доли имеет право продать ее другим лицам. На практике нередки случаи, когда совладельцы в судебном порядке добиваются перевода прав покупателя доли в недвижимом имуществе. Чтобы избежать подобной ситуации, если вы собираетесь продавать свою долю в праве собственности, необходимо надлежащим образом уведомить совладельцев о покупке доли.

В случае, если собственников несколько, известить о продаже доле должен каждый продавец каждого собственника. Например, если всего собственников пять, два из которых продают свои доли, то каждый из двух должен известить о продаже остальных четырех собственников.

В извещении необходимо указать адрес объекта недвижимости, размер продаваемой доли, цена доли.

Основная проблема при извещении совладельца о продаже доли – выбор оптимального способа надлежащей передачи извещения о продаже доли. Существуют следующие способы передачи извещения:

1. Передача извещения почтовым отправлением.

Как правило, извещение о продаже доли направляется ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, поскольку уведомление о вручении будет служить подтверждением получения совладельцем извещения, а опись – подтверждением направления именно извещения. Важно, что на уведомлении о вручении указана дата получения совладельцем извещения, от которой и будет отсчитываться месячный срок, по прошествии которого можно продавать долю.

Однако в случае отправки извещения вышеуказанным способом, велик риск того, что адресат не получит письмо в силу каких-либо обстоятельств (фактически не проживает по данному адресу, находится в длительной командировке, отпуске, на лечении, либо просто не ходит почту за письмами, не проверяет почтовый ящик).

Верховный суд РФ в Определении от 24.02.2015 N 5-КГ14-136 указал, что «закон не возлагает на продавца обязанности по вручению почтовых отправлений, а обязывает лишь предпринять меры к извещению других собственников о предстоящей продаже». Другими словами, продавец должен сделать всё возможное, чтобы совладельцы получили извещение о продаже доли.

Однако, Московский областной суд в своем определении (данные обезличены), удовлетворяя требование о переводе права покупки доли в квартире, указал, что в случае, если извещение получено не адресатом, а иным лицом, то извещение не может быть признано надлежащим. По общему правилу, сотрудники почтовых отделений должны отдавать заказное письмо лично в руки, однако, часто письма (после недолгих уговоров) отдают родственникам. Обезопасить себя от подобного развития событий – невозможно, данный риск необходимо учитывать при выборе способа извещения.

Согласно ст.165.1 ГК РФ, 1. уведомления, извещения, требования и иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Кроме того, Верховный суд РФ выделяет следующие требования к надлежащему уведомлению:

1) извещение о продаже доли должно быть направлено по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственника (Определение Верховного Суда РФ от 19.11.2013 N 5-КГ13-109);

2)извещение не является доставленным, если оно не было вручено по независящим от адресата обстоятельствам (Определение Верховного Суда РФ от 24.02.2015 N 5-КГ14-136).

Так, в Апелляционном определении Московского городского суда от 26.05.2016 по делу N 33-10935/2016 по делу о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, суд отказал в удовлетворении требований, сочтя извещение о продаже доли, вернувшееся отправителю в связи с истечением срока хранения – надлежащим уведомлением.

Резюме: правильный порядок действий:

1. Установить адрес фактического проживания совладельца (обратиться в ФМС за справкой о месте регистрации гражданина, по возможности – получить информацию от родственников (знакомых, соседей) совладельца о его фактическом месте проживания).

2. Направить извещение ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

3. Если письмо получено адресатом, месяц до продажи доли отсчитывать от даты вручения, указанной на уведомлении. Если же письмо не было вручено совладельцу, вернулось к отправителю с отметкой «истек срок хранения», продавать долю не раньше, чем через месяц после его возвращения.

2. Передача извещения лично в руки.

В случае личной передачи извещения, получатель должен предоставить расписку в получении извещения с датой получения, подписью, расшифровкой подписи. Указанная расписка, согласно сложившейся судебной практике, является доказательством надлежащего извещения. Оспаривание подобного извещения может происходить только путем признания его подложным.

3. Передача извещения через нотариуса.

В этом случае, нотариус самостоятельно составляет извещение, а отправитель его подписывает. Далее, нотариус отправляет извещение от своего имени заказным письмом с уведомлением о вручении совладельцами.

Если адресат получил уведомление, но не обратиться к нотариусу в течение месяца с момента вручения, то нотариус выдает свидетельство о надлежащем извещении совладельца о продаже доли в праве.

Если же совладелец не получил извещение, нотариус выдает свидетельство о том, что собственник доли предпринял все необходимые действия для извещения совладельца о продаже доли.

Данный способ уведомления представляется наиболее разумным, однако, на практике, некоторые нотариусы не выдают свидетельство в случае невручения письма адресату, поскольку законодательством выдача указанного свидетельства не предусмотрена.

Сложившаяся в Москве и Московской области судебная практика (например, дело № N 33-24594) также подтверждает, что в случае отправки через нотариуса уведомления о намерении продать долю в праве, извещение считается направленным надлежащим образом если адресат не получил указанное уведомление.

1. Если есть возможность, передайте извещение о продаже доли лично в руки адресату, получив от него на копии извещения отметку о получении извещения, с датой, подписью, расшифровкой.

2. Если по каким-либо причинам передача лично в руки не возможна, отправьте два экземпляра извещения: один – через нотариуса, другой – самостоятельно в соответствии с рекомендациями выше.

3. При выборе нотариуса, через которого будет направляться извещение, узнайте, выдает ли он справку о надлежащем извещении при невручении письма адресату.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector