Не освобождает квартиру продавец, срезать дверь и поставить свою?
Dolgovnet34.ru

Юридический портал

Не освобождает квартиру продавец, срезать дверь и поставить свою?

Продавец не освобождает квартиру

Вопрос:

Я купил квартиру. В договоре купли-продажи риэлторы не указали, когда продавцы должны её освободить. Устно договорились, что в течение недели они съедут. Прошел месяц, семья продавца квартиру не освобождает. Говорят, что им некуда ехать, т. к. еще не освобождена квартира, которую купили они. Свидетельство о праве собственности на квартиру я получу через две недели. Что мне делать? Имею ли право наказать их рублем?

Ответ юриста:

Следует признать, что риэлторы упустили в договоре довольно значимый пункт. Учитывая отсутствие прямого указания на срок, в течение которого продавец должен освободить жилье (ст. 457 ГК РФ), необходимо руководствоваться нормами гражданского законодательства, а именно статьей 314 ГК РФ. Согласно указанной норме продавец обязан освободить жилое помещение в разумный срок.

Другой немаловажный вопрос – с какого момента считать такой срок: с даты заключения договора купли-продажи, уплаты денежных средств или государственной регистрации? В нормах законодательства РФ нет прямого указания на это, соответственно, он не только определяется, но и рассчитывается самостоятельно. А при возникновении судебной тяжбы будет оценен судом.

Заключение договора купли-продажи квартиры не свидетельствует о том, что она перешла в вашу собственность. Статья 223 ГК РФ четко прописывает, что право покупателя на имущество при сделках, нуждающихся в государственной регистрации, возникает именно с её момента. Соответственно после регистрации у вас возникнут все права на квартиру, в том числе – закрепленные ст. 30 ЖК РФ. Также возникает ваше право требования выселения продавца, а у него появляется обязанность по освобождению квартиры и снятию с регистрационного учета.

В соответствии со сложившейся практикой по делам данной категории, продавцу предоставляется двухнедельный срок для выселения и снятия с регистрационного учета с момента регистрации права покупателем и передачи денежных средств в полном объеме. Однако, если между вами была устная договоренность и об этом известно кроме сторон договора и третьим лицам, например, риэлторам, то можно и отступить от общепринятой нормы, но и не злоупотреблять своим правом. Учитывая, что в договоре нет пунктов, регулирующих вопрос освобождения квартиры продавцом, то рекомендую вам обратиться с письменным требованием к нему, в котором указать конкретную дату, к которой он должен будет освободить квартиру. Для направления письма не нужно ждать получения свидетельства о собственности, вручите его в кратчайший срок. Период, в течение которого они должны освободить квартиру и вывезти свое имущество, можно указать по своему усмотрению. Например, предоставить 2-3 дня для полного вывоза вещей с момента получения вами свидетельства. Если даже возникнет конфликтная ситуация, то вы сможете в последующем доказывать, что была устная договоренность, чему будет подтверждение в виде показаний вашего риэлтора.

Выселение и освобождение жилья от вещей это только часть проблемы. На продавце лежит еще одна обязанность – снятие с регистрационного учета всех, кто был прописан в нем. Следовательно, в письме, адресованном продавцу необходимо изложить и требования о снятии с регистрационного учета всех, кто был прописан в квартире до покупки её вами.

В том случае, если продавец добровольно не выселится в установленное время, вам необходимо будет обратиться в суд с иском о его выселении и снятии с регистрационного учета. Для этого необходимо:

  • оформить иск в соответствии со ст. 131-132 ГПК РФ;
  • приложить к нему документы, подтверждающие возникновение права на квартиру;
  • изложить ваши требования к продавцу об освобождении квартиры.

Что касается материальной стороны вопроса. Ваше право предъявлять претензии продавцу, не исполнившему свои обязательства, возникнет со следующего дня после установленной вами даты для освобождения квартиры. Вы можете рассчитывать на:

  • компенсацию всех расходов, понесенных в связи с необходимостью обеспечения себя другим жильем;
  • оплату коммунальных платежей до дня освобождения квартиры продавцом;
  • неустойку за пользование чужими денежными средствами;
  • компенсацию морального вреда.

Некоторые другие отвеченные вопросы из раздела «Купля-продажа недвижимости»:

Моей собственностью является ½ часть двухкомнатной квартиры. Еще ½ принадлежит моему несовершеннолетнему брату. Сможем ли мы ее сейчас продать?

У мужа в Москве есть 3/4 квартиры в собственности более трёх лет. Мы хотим эту его долю продать и по закону сперва предложили выкупить её другому собственнику.

Могу я продать свою 1/2 долю в приватизированной однокомнатной квартире (38,6 кв. м.) без ведома мамы, у которой тоже 1/2 доля?

Купила квартиру по договору долевого участия со строительной компанией. По договору площадь квартиры указана одна, а по техпаспорту оказалась меньше на 3 кв. м.

Осенью купил квартиру. При ее осмотре хозяева ввели в заблуждение тем, что она теплая. Как доказать, что недостаток тепла в квартире возник по вине прежних хозяев? Как отстоять свои права?

ЖСК строит жилой дом; ИП выкупил у него свой пай (соответствующий договор уступки права требования пая зарегистрирован в жилищно-строительном кооперативе) и продал физическому лицу.

Мы продали свою квартиру и купили другую (первичку). Застройщики обещали ключи в течение месяца, но пока их нет, квартиру мы должны освободить, но как можно освободить, когда нет ключей от новой квартиры?

Мой муж после смерти отца получил по наследству 2/3 квартиры. Его племянница получила 1/3. Как можно сдать или продать квартиру? Племянница ничего слышать о продаже не хочет.

Мой сын в настоящий момент прибывает в законном браке. Мы с моим мужем хотим сделать ему подарок на день рождения в виде 3-х комнатной квартиры. Но мы не хотели бы, чтобы в случае возможного развода, невестка имела право претендовать на жилплощадь.

Четыре года назад была куплена квартира за 2 млн. руб. Оформлена она была на мужа. Через 2 года заключили договор о разделе имущества и оформили по 1/2 доле прав собственности на меня и на мужа.

Могу я продать свою 1/2 долю в приватизированной однокомнатной квартире (38,6 кв. м.) без ведома мамы, у которой тоже 1/2 доля?

Продавец квартиры не выезжает в оговоренный срок

Сообщение отредактировал virtvas: 13.08.2009 – 21:29

  • почтенный теронозавр

  • Группа: Пользователи
  • Сообщений: 4 713

Мы не в каменном веке живем. и как вы на самом деле это себе представляете? приезжаешь, начинаешь ломать дверь? Да, вызовем милицию. Что она скажет -? разбирайтесь сами, обращайтесь в суд?
У кого реально такое было и как выкручивались?

Упрощу ситуацию – в купленной квартире живет семьяю Не выезжает потому как не успели решить свои проблемы с выездом. Могут задержаться на неделю – две *три. четыре..)
Какие есть цивилизованные методы (в суд подать) – потребовав компесации.

Сообщение отредактировал virtvas: 13.08.2009 – 22:55

  • Профессиональный ремонт квартир

  • Группа: Пользователи
  • Сообщений: 1 222
  • почтенный теронозавр

  • Группа: Пользователи
  • Сообщений: 4 713
  • мегатеронозавр

  • Группа: Модераторы
  • Сообщений: 9 616
QUOTE (virtvas @ 13 августа 2009, 23:56)
вЫломав двери мы создадим и себе и им проблемы, будем сидеть и друг на друга смотреть. Кто кого пересидит.

че на него смотреть, в кутузку его и делов-то))))))))

  • рядовой пользователь

  • Группа: Пользователи
  • Сообщений: 69
QUOTE (virtvas @ 13 августа 2009, 22:56)
вЫломав двери мы создадим и себе и им проблемы, будем сидеть и друг на друга смотреть. Кто кого пересидит.
  • Профессиональный ремонт квартир

  • Группа: Пользователи
  • Сообщений: 1 222
  • рядовой пользователь

  • Группа: Пользователи
  • Сообщений: 485
QUOTE (virtvas @ 13 августа 2009, 21:28)
Куплена квартира

Если договор купли-продажи зарегистрирован в регпалате, то особых проблем (кроме морального неудобства) нет.

1) Звоните/приходите к участковому, договариваетесь, когда на квартиру вместе идёте.

2) Если не открывают дверь, то взламываете замок (телефоны взломщиков есть в теме “Захлопнулась дверь. ” раздела “Разное”). В присутствии участкового открываете дверь. Меняете дверь/замок. Если эти гаврики в квартире и не хотят добровольно убираться, то вызываете наряд и силой выгоняете.

3) Подаёте в суд для принудительной выписки из квартиры.

Сообщение отредактировал xodok: 14.08.2009 – 08:44

  • рядовой пользователь

  • Группа: Пользователи
  • Сообщений: 521
QUOTE (xodok @ 14 августа 2009, 8:42)
Звоните/приходите к участковому

Участковый скажет, что они такими делами не занимаются

  • рядовой пользователь

  • Группа: Пользователи
  • Сообщений: 485
QUOTE (s_v_m @ 14 августа 2009, 8:51)
Участковый скажет, что они такими делами не занимаются

Что причина столь категоричного заявления?

  • вредный ребенок

  • Группа: Пользователи
  • Сообщений: 724
  • форумчанин со стажем

  • Группа: Пользователи
  • Сообщений: 2 058

Сообщение отредактировал elenaberg: 14.08.2009 – 10:03

  • почтенный теронозавр

  • Группа: Пользователи
  • Сообщений: 4 713
QUOTE (elenaberg @ 14 августа 2009, 10:02)
У предыдущих владельцев право регистрации и проживания возникло ещё до того как квартира стала вашей собственностью. А значит прекратить это право может только постановление суда (иск об изъятии из чужого владения, например). Законодательство РФ наделило полномочиями решения таких вопросов только судебные инстанции, даже не милицию (участковых). И они об этом знают.
Читать еще:  Могут ли жильцы МКД снова проводить собрание о переходе?

Спасибо, Elenaberg.
Т.е. подводим итог:
1 В положенный день освобождения приходим, если отказываются, вызываем участкового, составляем некий акт (чтобы сам факт невыезда зафиксировать).
2. Составлем исковое заявление в суд о принудительной выписке-выселении, относим в районный суд и ждем решения.
3. Дверь не ломаем, никого за шкварник не выкидываем во избежании собственных проблем

Вопрос – через какое время (ориентировочно) будет вынесено решение суда и какие компенсации можно требовать?

Сообщение отредактировал virtvas: 14.08.2009 – 15:03

Продавец не съезжает с квартиры

  • Я купил квартиру а продавец не съезжает с квартиры.

1. Я купил квартиру а продавец не съезжает с квартиры.

1.1. Теперь Вы – полноправный собственник, соответственно, выселяйте наглеца в судебном порядке
Благодарим за обращение!

2.1. Силовой вариант не вариант, можно и под ответственность попасть. Подавайте в суд о признании утратившим право пользования жилым помещением и выселением.

2.2. Люба.
Ну что ж, Я отвечал на аналогичный вопрос от иного Гостя, НО, по видимому, ответ не устроил.
Попробуйте, НО:
Статья 330. УК РФ
Самоуправство
1. Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред, –
наказывается штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев.
Хотя, Я на Вашем месте действовал именно таким же образом.

3.1. Если рассуждать “по совести”, то да. квартира ваша. Но закон Вас обязывает обращаться в суд и в судебном порядке выселять продавца из квартиры.

3.2. Да,можете.. Так же советую пригласить участкового..
Можете так же обратится в суд и выселить в судебном порядке.

3.3. с решением суда обратитесь к участковому и просите его поучаствовать в замене замка, меняйте замок, имеете полное право на это.

3.4. Сергей Александрович.
Нет, к Вашему сожалению, Вы таким образом поступить не можете.
Обращайтесь с Иском в суд с требованиями о выселении “продавцов”.

4.1. Обратиться в суд и принудительно выселить

4.2. Вам необходимо обратиться в суд с исковым заявлением о выселении Продавца.

5.1. Если лицо прописано в квартире, то Вы можете либо выписать его в судебном порядке ( но для этого сначала нужно убедиться, что нет к этому препятствий-например, лицо отказавшееся от приватизации, сохрвняет право проживания в квартире) либо требовать расторжения договора в суде, если с момента его заключения прошло менее 3 лет. Если лицо не прописано, Вы можете выселить его вместе с участковым

6.1. срок выезда указан в договоре. можете пригласить участкового и написать ему жалобу на продавца. также пригрозите продавцу судом и судебными расходами.

7.1. Договор – это соглашение двух сторон. Все споры решаются в суде.

8.1. Пока не будет решения суда – не можете просить.
Удачи

8.2. Если Вы являетесь собственником, то можете сменить дверь и замки. Опечатать квартиру суд не может.

9.1. Если Ваше право зарегистрировано – ИСК В СУД О ВЫСЕЛЕНИИ.
Удачи

9.2. Скажите продавцу, что Вы намерены обратиться в суд с иском о его выселении и взыскании денежных средств за найм жилья, которое Вы вынуждены снимать из-за невозможности вселиться в свою квартиру. Если он не отреагирует и не освободит квартиру добровольно, то придется обращаться в суд.

10.1. в судебном порядке, иск о выселении

10.2. В суд. С исковыми требованиями.Только такой путь законный

10.3. Надежда, ну что сказать? Если бывшие хозяева “потерялись” и не внемлют Вашим доводам о невозможности бесконечно проживать в чужой уже квартире, придется их выселять через суд. Предварительно конечно еще раз постарайтесь переговорить с ними, уяснить в чем именно причина их такого идиотского, прямо скажем, поведения. Может быть, они все же смогут назвать какие-то разумные сроки своего добровольного выселения.

11.1. Светлана, а какой смысл задавать вопросы и указывать разные города? Вы – из Мурома, СПБ, Коряжмы или из Котласа всё-таки?

11.2. Светлана, если у покупателя право собственности зарегистрировано на квартиру, он вправе потребовать устранения препятствий в пользовани. Напишите претензию. Ну а дальше – суд.

12.1. При оформлении договора купли-продажи со стороны продавца должно было быть представлено нотариальное согласие супруги на продажу квартиры. если квартира оформлена только на одного из супругов, но является совместно нажитым имуществом. Если супруга такое согласие не давала, даже невзирая на то обстоятельство, что она там не зарегистрирована, то Ваша сделка не действительна .Если же все документы в надлежащем виде были представлены на гос. регистрацию – в юстицию- обращайтесь в суд . В любом случае при отказе добровольно освободить жилое помещение, Вы вправе обратиться в суд и требовать также компенсации за оказание услуг юр. консультации за данное обращение. Либо просто вынесите ее вещи к ней на работу, составив опись имущества в присутствии участкового и свидетелей. Чтобы потом она не заявляла, что Вы ее обворовали.. Вам, наверное, просто морочат голову.

13.1. все условия по несению бремени содержания квартиры до фактической передачи ее Вам , ее освобождению необходимо указывать в договоре купли-продажи квартиры

Срок освобождения квартиры после продажи по закону: дата оформления, законодательные нормы и советы юристов

Многих интересует срок освобождения квартиры после продажи по закону. Этот вопрос является крайне важным. Он помогает разобраться в особенностях купли-продажи, а также решает большинство конфликтов между покупателем и продавцом. Как показывает практика, не все знают о правилах освобождения недвижимости в РФ. И это зачастую становится огромной проблемой. Особенно если стороны идут на конфликт.

Условные этапы сделки

Сроки освобождения квартиры после продажи в России вызывают у граждан немало вопросов. Чтобы прояснить ситуацию, необходимо в первую очередь представить себе процесс в целом.

Условно купля-продажа делится на:

  1. Сбор документов.
  2. Подписание предварительного договора о покупке жилья.
  3. Заключение основного соглашения о продаже и приобретении недвижимости.
  4. Регистрация договора установленной формы.
  5. Передача жилья новому владельцу территории.

Ничего трудного или непонятного. Только не все знают, что сроки выписки после продажи квартиры установлены на законодательном уровне. И если изучить соответствующую информацию, можно исключить немало затруднений в процессе заключения договора.

Законодательные нормы

Какой срок освобождения квартиры после продажи? Дело все в том, что однозначного ответа на этот вопрос нет. Нужно смотреть каждый договор “о продаже” отдельно. От него будет многое зависеть.

Тем не менее по закону подразумевается, что на момент подписания соглашения и передачи недвижимости покупателю, прежние собственник освободил помещение. Это самый безопасный вариант развития событий.

Отсюда следует, что гражданину рекомендуется сначала выписаться, а затем уже заниматься продажей собственности. В противном случае с поиском клиентов не исключены серьезные проблемы и конфликты.

Соглашение играет роль

Освобождение квартиры после купли-продажи – это крайне важный нюанс, о котором мало кто задумывается. И определяется, как правило, оно при помощи договора установленной формы.

По закону необходимо подписывать соглашение “о продаже”, в котором четко прописано время, выделенное гражданину на выписку и фактическое освобождение жилья. При нарушении оных пострадавшая сторона (покупатель) может обратиться в суд для принудительной выписки продавца.

Востребование и “очистка” жилья

Время освобождения квартиры после продажи в идеале регулируется договором установленной формы. Если в нем не указан данный период, придется обращаться к законодательным нормам и судебной практике.

Если соглашение “о продаже” предусматривает востребование имущества, то освободить жилье прежний собственник должен либо до установленной тем же договором даты, либо не позже чем через неделю.

На самом деле все не так уж и трудно. Особенно если основательно и серьезно подойти к составлению договора купли-продажи.

Индивидуальные случаи

Какой срок освобождения квартиры после продажи установлен в России? Как уже было сказано, дать однозначный ответ на подобный вопрос не получится. Многое зависит от условий, прописанных в соглашении купли-продажи.

Как уже было сказано, в идеале время, отведенное на выписку граждан из жилья, устанавливается договором установленной формы. Только на практике дела обстоят иначе.

Например, можно прописать, что жилье освобождается после определенных обстоятельств. Скажем, после передачи денежных средств продавцу. Или в момент регистрации факта перехода прав на недвижимость.

Соответственно, срок освобождения квартиры после продажи по закону устанавливается в индивидуальном порядке. Если точная дата в соглашении не прописана, ее отсутствие может сыграть с участниками операции злую шутку.

Если не выписаться

Освобождение квартиры после продажи в РФ предусматривает выписку жильцов и фактическое оставление жилья. Только не все согласны на отказ, скажем, от прописки.

Читать еще:  Покупатель требует возврата денег за автомобильный аккумулятор

Если не освободить вовремя жилье, недвижимость могут отобрать в принудительном порядке. Покупатель имущества имеет право обратиться в письменной форме к продавцу и требовать освобождения жилья.

Кроме того, нерадивых продавцов могут принудительно (в судебном порядке) выписать и фактически “выставить за дверь”. Такая практика встречается в основном тогда, когда ДКП составлен юридически неграмотно.

Правильное соглашение – это залог успеха. Если с его составлением возникают проблемы, необходимо в первую очередь обратиться к нотариусу для устранения затруднений.

Что может сделать продавец

Сроки освобождения квартиры после продажи, как уже было сказано, неоднозначны. О них необходимо договариваться с покупателем заранее. Если гражданин подписал соглашение, он автоматически считается согласным со всеми его пунктами. И с периодом, отведенным для выписки из жилья, тоже.

Если вовремя не освободить жилое имущество, продавец рискует оказаться на улице, а также встретиться с судебными органами. Нужно изучать все пункты ДКП, чтобы понять, чего опасаться.

Если покупатель согласился на то, что жилье может не освобождаться длительное время, никак воздействовать на продавца он не имеет права. За последним остается возможность оставления жилой территории в последний день, предусмотренный соглашением.

На практике некоторые пытаются “поторопить” прежнего хозяина, применяя моральное давление. Пожалуй, это самое страшное, что может ждать. Поддаваться на соответствующие манипуляции не рекомендуется. Это противоречит и моральным принципам, и законодательству. Подгонять того, кто соблюдает рамки письменного договора, нельзя.

Устное обсуждение

Бывает и так, что стороны операции регулируют время, отведенное на выписку и фактическое оставление жилья, устно. Это не самое лучшее решение, особенно если его никак не доказать. При подобных обстоятельствах с проблемами чаще всего сталкиваются продавцы.

Как уже было сказано, если соглашение не устанавливает сроков освобождения квартиры после продажи, подразумевается, что на момент подписания соглашения жилье полностью свободно. Либо придется за неделю после выдвижения первого требования покинуть проданное имущество.

Юридической силы устные договоренности не имеют. Придется не только проговорить соглашение, но и зафиксировать соответствующие условия на бумаге. Только при подобных условиях стороны окажутся максимально защищены.

Обязательно ли выписываться

Физическое освобождение квартиры после продажи устанавливается по указанным выше принципам. Но как быть с непосредственной пропиской? Нередко граждане зарегистрированы по одному адресу, а фактически проживают по-другому. И такая ситуация доставляет собственникам жилья немало хлопот.

Как уже было сказано, необходимо четко прописывать в соглашении купли-продажи сроки освобождения жилой территории – как фактически, так и по документам. При отсутствии соответствующего раздела законом предусматривается, что бывший владелец еще перед заключением ДКП снялся с регистрации.

Обязательно ли человек, продающий жилье, должен выписываться? Вообще, нет. Права собственности от регистрации никак не зависят. Поэтому огромную роль необходимо обращать на текст подписанного соглашения. В нем можно указать, что фактически собственник освободит территорию к той или иной дате, а по документам – нет.

Если в жилье остались жильцы

Выписка из квартиры после продажи квартиры – это не обязательный пункт, но он обычно подразумевается под выселением. Ранее было сказано, что иногда в ДКП прописан только пункт о непосредственном фактическом освобождении жилья, но не о прописке.

Что делать, если после регистрации соглашения купли-продажи покупатель заметил, что на территории остались жильцы? Тут все зависит от обстоятельств. А точнее – от договора установленной формы.

Возможны следующие варианты развития событий:

  1. В договоре не прописан срок выписки вообще. Тогда продавца недвижимости можно выписать через суд.
  2. В соглашении указано, что прежний собственник будет после продажи жилья иметь право на сохранение прописки неопределенный срок. Данная картина доставит немало хлопот. Выписать через суд продавца можно будет, но придется доказать, что фактически “нарушитель” проживает в другом месте.
  3. Договор содержит определенные временные рамки, в которые должно произойти освобождение квартиры после купли-продажи. Нужно просто ждать окончания соответствующего периода. Если условия соглашения нарушаются – действовать согласно указанным ранее принципам.

Соответственно, каждый случай будет рассматриваться судом в индивидуальном порядке. Неграмотно составленный или неполный ДКП – это огромная проблема и для покупателя, и для продавца.

Советы продающей стороне

Не хочется сорвать освобождение квартиры после продажи? Эксперты уверяют, что соблюдение этих простых правил помогут избежать лишних проблем!

Выглядят они следующим образом:

  1. Перед выставлением жилья на продажу рекомендуется выписаться с территории.
  2. Физическое освобождение квартиры после продажи по закону прописывают в соглашении. Желательно, чтобы к моменту заключения сделки жилье было освобождено покупателем.
  3. Перед подписанием соглашения установленной формы рекомендуется избавиться от несовершеннолетних жильцов. Наличие прописанного в квартире ребенка – это определенное обременение. Найти покупателей на такое имущество проблематично.
  4. Если в договоре не указать рамки освобождения жилья, законом предусматривается, что после подписания соглашения территория должна быть передана покупателю и отчуждена у продавца.

Соответственно, отсутствие фактических и “документальных” жильцов в квартире или доме – это огромный плюс. Такой прием избавит от лишних проблем в будущем, а также повысит шансы на успешный поиск клиентов.

Советы покупателям

Сроки освобождения квартиры после продажи, как правило, больше интересуют покупателей, ведь именно им нужно будет добиваться выселения прошлых собственников недвижимости. Как правило, нужно придерживаться этих простейших советов, чтобы не столкнуться с дополнительными проблемами.

  1. Внимательно читать все пункты соглашения о продаже и покупке недвижимости.
  2. В письменной форме оговаривать сроки освобождения квартиры после продажи. По закону предусматривается, что к моменту подписания договора жилье уже готово к заселению новых граждан.
  3. Отказываться от сделок с неоднозначными пунктами соглашений.
  4. Собирать любые доказательства того, что продавец обещает к определенному моменту освободить жилье. Например, может помочь переписка.

Вот и все. Если же покупатель “по ошибке” подписал соглашение, а в нем указано, что после продажи прежние жильцы не должны выписываться, придется подождать. За несколько месяцев нужно будет собрать доказательства того, что прописанные в квартире там не проживают. И только при таких условиях удастся избавиться от нерадивых жильцов.

О дате

Сроком освобождения квартиры после продажи по закону в РФ определяются ДКП. В соответствующем документе принято указывать конкретную дату выезда. Это значительно упрощает жизнь участникам сделки.

Отсутствие точной даты выписки и фактического освобождения территории может привести к серьезным конфликтам между сторонами. Вместо даты некоторые указывают точку отсчета того или иного промежутка времени. Например, “После регистрации ДКП в уполномоченных органах в течение двух недель продавец обязуется освободить жилье”.

В любом случае наиболее приемлемым и простым раскладом является использование определенной даты выписки из квартиры. Юристы говорят, что отсутствие подобной записи не может гарантировать склонение судей в сторону продавца или покупателя. Дело рассмотрят в индивидуальном порядке.

Заключение

Мы выяснили, каковы сроки освобождения квартиры после продажи по закону. И с какими трудностями сталкиваются стороны, тоже.

Грамотно составленный ДКП – это ключ к успеху. Он избавит от возможных проблем и покупателя, и продавца. А если подготовить жилье к продаже заранее (выписаться и выехать фактически из него), то сделка пройдет крайне быстро и без негативных последствий.

Если в процессе подписания договора “о покупке” жилья возникли затруднения, лучше обратиться к юристу с копией соответствующего документа. А грамотное соглашение купли-продажи поможет составить опытный нотариус.

Выписка и освобождение квартиры

«Я продала квартиру. Покупатели считают, что могут заезжать сразу после оплаты. Так ли это? На словах договорились, что через 30 дней после получения документов. А сейчас начинают чуть ли не наступать на пятки. Есть ли установленные законом сроки освобождения квартиры по договору купли-продажи?» «Я купила квартиру по ипотеке, а продавец не хочет освобождать до тех пор, пока не приобретет мебель в новую квартиру. Как мне быть, если сейчас я живу с двумя детьми и не могу платить еще месяц за аренду квартиры и одновременно погашать кредит?»

«Мы покупаем квартиру. Когда бывший собственник должен освободить квартиру физически, т.е. выехать? Его риэлтер говорит, что по закону – срок 2 недели. Скажите, пожалуйста, по какому это закону, и с какого момента отсчитывается этот срок: с даты подписания договора купли-продажи, или с момента получения мною (новым собственником) свидетельства на эту квартиру? Как в договоре прописать этот срок – условно 2 недели или написать точную дату выезда?»

Такие вопросы начинают беспокоить людей практически в самом конце сделки. Когда, казалось бы, пора жить предвкушением скорого переезда. Хорошо, если о процессе выписки прежних жильцов и освобождении квартиры обе стороны побеспокоились заранее, то есть при подписании договора. Хорошо, если обе стороны намерены придерживаться условий договора. Хорошо, если сделку сопровождает опытный и ответственный риэлтер.

Справка

После получения свидетельства о государственной регистрации прав на купленную квартиру предстоит освобождение квартиры.

Полное освобождение после продажи включает в себя:
Юридическое освобождение (снятие с регистрационного учета).
Физическое освобождение квартиры (вывоз вещей).

Читать еще:  Предусмотрен ли долевой раздел имущества?

Статья 457 ГК РФ устанавливает, что проданный товар должен быть передан покупателю в срок, установленный в договоре купли-продажи, а если данный срок не установлен, то он определяется в соответствие со статьей 314 ГК как «разумный».

Как правило, разумным сроком признается срок в один месяц. Но с какого момента он начинается: с момента подписания сторонами договора купли-продажи, с момента уплаты денежных средств, с момента государственной регистрации сделки, не прописано. Таким образом, четкий срок передачи квартиры обязательно необходимо предусматривать в договоре купли-продажи, поскольку непосредственно ни в одном нормативном акте он не определен, а понятие разумного срока, в конечном счете, определяется судом. Если с момента завершения сделки (ее регистрации и производства оплаты) прошло более 1 месяца, гражданин имеет право обращаться в суд с иском о выселении продавцов квартиры.

То есть четких, установленных законом, сроков нет, все зависит от того, как выписка и освобождение согласованы между сторонами и прописаны в договоре купли-продажи.

Можно оговорить, например, так: «Продавец обязуется освободить квартиру и сняться с регистрационного учета до 10 апреля 2013 года» или «продавец обязан сняться с регистрационного учета в течение двух недель с момента подписания договора». Одновременно прописывается, что часть денег (от 5 тысяч рублей до 10% от цены квартиры) закладывается в отдельную банковскую ячейку и будет передана продавцу только после выписки и реального освобождения квартиры. Порой в договоре пишут: «За каждый день просрочки – столько-то рублей». Вот когда он предъявит справку с нового места жительства (регистрации) или паспорт с подтверждением выписки, ему можно отдать зарезервированную сумму. Обычно такие условия помогают удержать продавца от шальных мыслей.

Подобная практика действует и в хороших агентствах недвижимости. Агент получает свои комиссионные только после того, как сделка дошла до логического конца, т.е. когда покупатель получил ключи от квартиры и лицевые счета, переведенные на его имя.

Четыре способа освобождения квартиры

Идеальный. В этом случае квартира принимается в день сдачи документов на регистрацию. А в договоре будет написано: «Квартира освобождена от вещей продавца. Ключи переданы». С этого момента покупатель становится владельцем квартиры.

Популярный. Чаще всего продавец к моменту продажи не успевает освободить квартиру. И покидает ее либо через 30 дней, к моменту регистрации, либо несколько позже.

Альтернативный. Он встречается, когда в сделке участвуют несколько квартир, идет так называемая «цепочка». То есть человек продал свою квартиру, купил у другого человека, тот еще у кого-то. При таком развитии событий квартира может освободиться через два-три месяца после продажи, то есть когда будет поставлена последняя точка в цепочке сделок. Освободили пустую квартиру, через неделю – следующую, еще через неделю – следующую, и так далее.

Конфликтный. Встречается редко, в основном при приобретении квартир у алкоголиков и наркоманов. Бывают и просто люди со сложным характером. Заставить их лично прийти в УФМС, выстоять очередь и выписаться из квартиры непросто.

…Продавец получил почти все деньги – 90%, официально выписался, но заявляет, что торопиться с освобождением квартиры не станет.

…Продавец подписал договор, в котором указано, что квартира должна быть физически освобождена в течение 10 календарных дней после регистрации права собственности. Но потом заявляет, что освободит квартиру через 30 дней, т.к. сейчас в ней квартиранты.

На каждый из таких случаев у опытного агента найдутся доводы (где – ссылки на законы, где – дипломатия), чтобы отстоять интересы своих клиентов.

На крайний случай, чтобы понудить человека к исполнению договоренностей, существует претензионная схема, по которой на него можно подать в суд. Но до суда, как правило, доходят случаи, когда квартиру не освобождают месяц, два, три… К счастью, необязательные люди в сделке встречаются редко, потому что агенты, чаще всего, продумывают схему до конца.

Снятие с регистрационного учета

Этот этап можно пройти двумя способами:

– обратиться в подразделение ФМС России по месту проживания (тому, откуда выписываетесь). При этом в паспорт ставится отметка о снятии с регистрационного учёта по месту жительства и выдается листок убытия. В данном случае необходимо не позднее 7 дней со дня прибытия на новое место жительства обратиться по вопросу регистрации.

– Можно оформить снятие с регистрационного учета по запросу (выписаться по запросу), т.е. убыть с прежнего места жительства без оформления снятия с регистрационного учета. Но по прибытии на новое место жительства (не позднее 7 суток с момента прибытия), одновременно с оформлением регистрации по месту жительства выписаться с адреса, где были зарегистрированы ранее.

«К сожалению, в нижегородском регионе УФМС не признает доверенности, – сетует директор АН «Вариант Плюс» Елена Калачева. – В других регионах можно по доверенности снять человека с регистрационного учета. У нас – нельзя. Нельзя также принести нотариально заверенное заявление о снятии с регистрационного учета. Человек должен сам лично прийти и лично написать заявление».

Как это делается?

Для того чтобы сняться с регистрационного учета по месту жительства необходимо обратиться с соответствующим заявлением к паспортисту ЖЭКа (ТСЖ) или непосредственно в районное подразделение ФМС России. К письменному заявлению прилагаются паспорт, свидетельство о рождении для лиц, не достигших 14-летнего возраста, и домовая (поквартирная) книга жилого помещения (при ее наличии).

Оплата коммунальных услуг

Бывает, что новый собственник платит за приобретенное жилье и за ранее прописанных людей. Естественно, возникает конфликт. Обращается к прежним владельцам: «Раз вы прописаны, на вас приходят счета – платите». А они: «Квартира уже не наша. Ну и что, что мы здесь живем, это ЖЭК виноват, он нас не выписывает. Идите, жалуйтесь». Как правило, такие моменты нужно заранее предусматривать, т.е. до сделки обговаривать «узкие места» и прописывать последовательность действий.

Приемка квартиры

По законодательству, вместе с договором купли-продажи автоматически подписывается и акт приемки квартиры. Но в крупных агентствах дополнительно подписывается акт приемки на момент реальной передачи квартиры. В нем, в частности, оговаривается: «Квартира передается в техническом состоянии, устраивающем покупателя», «переданы ключи – два комплекта», «показания счетчика такие-то». И обе стороны ставят подписи.

Особое внимание стоит обратить на квартиры со встроенной мебелью и техникой. В этом случае полезно изначально понимать, нужны ли вам они. Если да, то сколько вы готовы за это доплатить. Чтобы избежать разочарований впоследствии, разумно до подписания договора купли-продажи составить дополнительный предпродажный акт, где описывается остающаяся мебель, и прилагаются фотографии.

Это касается и техники. По правилам, в квартире должна быть плита в рабочем состоянии. Как правило, еще при просмотре с продавцом обговаривается, что он оставит ту плиту, которая стоит на кухне.

Из опыта профессионалов

Елена Калачева, директор АН «Вариант Плюс»:

– Еще при заключении основного договора в нем устанавливаются сроки выписки и освобождения недвижимости: например, в месячный срок. Однако на практике этот срок соблюдают не все. Агентства недвижимости стараются стимулировать продавца, чтобы он выполнил обязательства. Однако в их распоряжении только уговоры, потому что риэлтеры не могут выполнить условия договора за клиента.

Кроме того, случается, что люди, выезжая из квартиры, пытаются снять линолеум, двери, снять остекление с балкона, увезти газовую плиту. Объясняют так: «Это МОЯ плита», «это сделано за мой счет». Или, помню, допытывалась у продавца: «Зачем вам старые гнилые рамы с балкона?» – «Теплицу покрою».

Чтобы этого не было, все агентства, цивилизованно работающие на рынке недвижимости, как правило, составляют акт, в котором четко прописывают, что продавец оставляет в квартире, а что нет. Хотя, в принципе, агентство недвижимости ни за переезд, ни за состояние после продажи не несет ответственность, не может за клиента правильно и вовремя сдать квартиру покупателю, тем не менее, цивилизованные компании этим занимаются. Потому что нет более разочарованного клиента, чем тот, кто купил квартиру в одном состоянии, а въезжает, по сути, в совершенно другую квартиру.

По договору купли-продажи продавец должен передать квартиру в том качественном состоянии, как она есть на момент продажи. Но это общая фраза. А подробно такие моменты оговариваются либо в предварительном договоре, либо оформляются отдельным актом, и в суде этот документ может считаться доказательством того, что продавец не выполнил свои обязательства».

Елена Недоспасова, директор АН «Виват-риэлти»:

– Статистика говорит: когда человек берется переводить лицевой счет сам, в 65% случаев он дело до конца не доводит. Как 30 лет назад горгаз выписывал квитанции на Иванова Ивана Ивановича, так и продолжает, хотя владельцы квартиры могли смениться несколько раз. А у нас работа заканчивается, когда клиенту переданы ключи от квартиры, когда он прописывается, когда ясно, с какого числа человек платит по лицевым счетам, когда сверяются показания счетчиков до последней циферки.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector