Нарушение сроков подписания акта приёма передачи квартиры
Dolgovnet34.ru

Юридический портал

Нарушение сроков подписания акта приёма передачи квартиры

Советы юриста: что делать, если застройщик просрочил сдачу дома

Подавляющее большинство всех вопросов, которые задают нашим юристам дольщики, связано с нарушением сроков сдачи многоквартирного дома. Что нужно делать дольщику, если застройщик просрочил сдачу квартиры? Как защитить свои права? Внимание! Эта статья актуальна только для договоров участия в долевом строительстве и не подходит для случаев приобретения квартир в ЖСК. На купленные через участие в ЖСК квартиры неустойка по 214-ФЗ не распространяется.

Как определяется срок сдачи квартиры?

Срок передачи готовой долевки всегда предусматривается в условиях письменного договора участия в долевом строительстве. Как определять этот срок, закон не регламентирует. Главное, чтобы он был одинаковым для всех дольщиков конкретного многоквартирного дома или его блок-секции.

В договорах долевого участия обычно фигурируют 2 основных срока — срок ввода дома в эксплуатацию (выдачи разрешения на ввод) и срок передачи квартиры дольщику. По закону застройщик не имеет права передавать дольщикам квартиры до тех пор, пока местная администрация не приняла дом и не выдала застройщику разрешение на ввод. То есть сначала дом вводится в эксплуатацию, затем готовые квартиры передаются дольщикам. Поэтому при заключении договора дольщику следует обратить внимание именно на срок передачи квартиры .

Срок передачи квартиры может определяться разными способами:

  • точной датой — например, «в срок не позднее 31.12.2014». При таком варианте просрочка передачи квартиры считается со следующего дня — то есть с 01.01.2015;
  • обозначением квартала — например, «в 3 квартале 2014 года». 3 квартал 2014 года длится с 01.07.2014 по 30.09.2014 включительно. Поэтому просрочка пойдет со следующего дня за окончанием квартала, то есть с 01.10.2014;
  • в зависимости от срока получения разрешения на ввод в эксплуатацию — например, «ориентировочный срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию — 1 квартал 2015 года. Передача квартиры дольщику производится в течение — 30 дней с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию». При таком варианте для начала определим срок получения разрешения на ввод (по 31.03.2015 включительно), прибавим 30 дней на передачу квартиры (по 30.04.2015 включительно). Итого просрочка наступит с 01.05.2015.

Про планируемые (не гарантируемые застройщиком) сроки

Хитрые застройщики часто пишут в договорах долевого участия, что срок передачи квартиры является «ориентировочным», «планируемым», «не гарантируемым застройщиком» и может меняться. Наша судебная практика подтверждает, что такие оговорки не принимаются судом во внимание, поскольку в одностороннем порядке откладывать сроки сдачи застройщик не может.

Что происходит при нарушении срока сдачи квартиры?

По закону «Об участии в долевом строительстве» застройщик обязан в письменном виде уведомить дольщика о том, что строительство дома не укладывается в прописанные в договоре сроки. Это уведомление застройщик должен вручить вам под роспись или направить заказным письмом с уведомлением. В законе установлен и срок направления такого уведомления — минимум за 2 месяца до установленного договором срока. На практике уведомление о переносе сроков высылается не всегда.

По закону застройщик вместе с уведомлением о переносе сроков должен выслать вам предложение об изменении договора . На практике застройщик может предложить вам подписать дополнительное соглашение к договору о переносе срока передачи квартиры.

Обязан ли дольщик подписывать соглашение об изменении срока передачи квартиры?

Нет, не обязан. Закон «Об участии в долевом строительстве» говорит, что вопрос изменения договора долевого участия регулируется Гражданским кодексом РФ (ГК РФ). А в ГК сказано, что изменение договора возможно прежде всего по соглашению сторон. Поскольку вы, дольщик, являетесь равноправной стороной договора, то можете сами решать, выгодно ли вам изменение договора в части переноса срока сдачи квартиры.

Безусловно, иногда перенос срока передачи квартиры может быть удобен дольщику. Например, если вы купили квартиру в рассрочку и обязаны заплатить окончательный взнос за квартиру при ее передаче, но еще не располагаете необходимой суммой. Хотя гораздо чаще бывает наоборот: дольщик заинтересован в скорейшей сдаче квартиры, т.к. вынужден жить у родственников, на съемной квартире и терпеть прочие неудобства. В таком случае подписывать допсоглашение к договору не стоит.

Что будет, если дольщик все-таки подписал соглашение о переносе срока передачи квартиры?

Застройщик получит право передать вам квартиру в новый срок, указанный в допсоглашении. То есть срок из первоначального договора учитываться не будет. А это значит, что вы не сможете просить неустойку за просрочку сдачи квартиры (если, конечно, застройщик не нарушит и новый срок).

Как доказать, что застройщик просрочил сдачу дома?

Нарушение сроков передачи долевки доказывается с помощью акта приема-передачи квартиры:

  • вариант 1 — у вас еще просто нет такого акта. Это значит, квартира вам еще не сдана и застройщик не исполнил свои обязательства;
  • вариант 2 — у вас есть акт приема-передачи с более поздней датой, чем та, которая указана в договоре долевого участия.

Обратите внимание, что в данном случае своевременное исполнение обязательств по передаче квартиры должен доказывать застройщик.

Что делать, если разрешения на ввод еще нет, а застройщик уже заставляет подписывать акт приема-передачи?

На практике такие акты застройщики могут предлагать подписывать в случае, если сам дом в целом готов к сдаче, а проблемы с получением разрешения на ввод связаны с благоустройством придомовой территории и тому подобными недоделками. Застройщик может выдать вам ключи, разрешить доступ в квартиру.

Однако такой акт будет считаться недействительным, поскольку он противоречит закону: передавать квартиру без разрешения на ввод нельзя. Даже если акт будет подписан, вы не сможете на его основании зарегистрировать право собственности и стать полноправным хозяином своей квартиры. В этом акте, скорее всего, не будет написано про ваши окончательные взаиморасчеты с застройщиком по поводу возможного изменения площади квартиры, ведь БТИ еще не сможет сделать замеры квартир и выписать на них технические планы.

Если вы все-таки подписали подобный акт приема-передачи, вы можете оспаривать его действительность в судебном порядке — при рассмотрении вашего иска к застройщику по поводу просрочки сдачи дома и просить суд взыскать неустойку по дату подписания окончательного акта.

Что делать, если застройщик просрочил сдачу квартиры?

1. Напишите застройщику претензию.

В претензии вы можете просить передачи квартиры, выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры, а также возмещения ваших убытков (например, расходов на аренду съемной квартиры). Обратите внимание, что все ваши убытки должны быть подтверждены документально. Если вы требуете возмещения затрат на съемную квартиру, обязательно приложите к претензии копию договора найма и документов об оплате (платежных поручений, расписок и т.п.). По возможности также подготовьте доказательства того, что у вас нет никакой другой квартиры или комнаты в собственности или в пользовании.

2. Вручите претензию застройщику.

Претензия вручается под роспись на вашем экземпляре претензии или направляется застройщику заказным письмом с уведомлением. Обязательно сохраните ваш экземпляр претензии с отметкой застройщика о получении либо почтовые квитанции об отправке претензии и почтовое уведомление.

Когда надо подавать претензию?
Можно до подписания акта приема-передачи, можно после. Если вы подаете претензию до передачи квартиры по акту, укажите в ней размер неустойки за 1 день просрочки, посчитайте справочно неустойку на день подачи претензии и просите выплатить неустойку по день передачи квартиры по акту. Если претензию подаете уже после подписания акта, тогда указывайте сразу в твердой сумме, исходя из фактической просрочки.

3. Обращайтесь в суд.

Если застройщик не ответил на вашу претензию и не предложил приемлемый способ разрешения спора, рекомендуем сразу же обращаться в суд с иском о защите прав потребителя. В дополнение к требованиям из претензии вы можете добавить компенсацию морального вреда (размер определите по своему усмотрению) и штраф по ч.6 ст.13 закона «О защите прав потребителей» за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя.

А может ли застройщик в счет своей просрочки отменить мне доплату за лишние метры или расходы в размере до 3% на ввод дома в эксплуатацию?

Может, но не обязан это делать. Автоматически в случае просрочки сдачи дома такие доплаты не отменяются. Устных заверений застройщика, к сожалению, недостаточно. Поэтому вам необходимо будет уговорить застройщика подписать дополнительное соглашение к договору. В таком соглашении нужно прописать пункт об исключении из договора долевого участия условия о доплату за изменение площади, возмещении расходов застройщика.

Если вы не смогли уговорить застройщика, тогда пункт про доплаты будет продолжать действовать. Это значит, что вам придется доплатить застройщику необходимые суммы. В случае неоплаты он сможет взыскать их с вас по суду. Независимо от этих доплат застройщику вы можете предъявлять свой иск о защите прав потребителя.

Что делать, если в акте приема-передачи есть пометка об отсутствии у дольщика претензий по срокам передачи квартиры?

Можем предложить такой план действий:

  1. Написать застройщику письменное заявление с требованием внести изменения в текст акта приема-передачи, поскольку у вас имеются претензии по срокам сдачи дома. Также можно прописать это требование в претензии о выплате неустойки. Это заявление / претензию надо вручить застройщику под роспись на вашем экземпляре.
  2. Подождать реакции застройщика. Помните о сроках подписания акта приема-передачи — это 7 рабочих дней с момента получения сообщения застройщика о готовности объекта к передаче (по ст.8 ФЗ об участии в долевом строительстве) или иной срок (по условиям вашего договора ДДУ).
  3. Подписать акт приема-передачи квартиры с оговоркой, если застройщик не вносит изменения в акт приема-передачи, и у вас нет оснований для отказа от подписания (например, неустраненных дефектов).

Оговорка делается во всех экземплярах акта после вашей подписи:
«Имеются претензии по выплате неустойки за просрочку передачи квартиры за период с ___ по _____. Подпись, Фамилия И.О., дата».

Не возникнет ли у меня проблем при регистрации права собственности с таким актом?

В ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество сказано, что не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание (ч.3 ст.18).

В Приказе Минюста РФ №184 от 01.07.2002 (Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) разъяснено, что приписки, подчистки, зачеркнутые слова и иные исправления в документах должны быть оговорены (пункт 3 статьи 18 Закона), в том числе подтверждены подписью лиц (лица), например, участников сделки, подписавших документ.

То есть если приписка оговорена и подтверждена вашей подписью, акт должны принять.

Внимание! Эта статья актуальна только для договоров участия в долевом строительстве и не подходит для случаев приобретения квартир в ЖСК.

Передача квартиры по договору долевого участия

Условия и требования по передаче объекта долевого строительства установлены Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Сроки, в которые застройщик должен передать жилое помещение дольщику, строго определены законом, и в случае их нарушения предусматривается право обратиться с иском в суд.

Порядок передачи квартиры по договору долевого участия (ДДУ) следующий:

  1. Завершение строительства многоквартирного дома и получение застройщиком разрешения на его ввод в эксплуатацию.
  2. Застройщик оповещает участников по почте о готовности дома к передаче в срок, предусмотренный договором.
  3. Осмотр квартиры дольщиком, выявление недостатков. В случае их наличия — устранение недостатков застройщиком и повторный осмотр квартиры.
  4. Подписание акта приема-передачи и вручение ключей дольщику.

После передачи квартиры участнику долевого строительства необходимо зарегистрировать право собственности на переданный объект недвижимости. Однако еще до получения подтверждающих право собственности документов в Росреестре с момента подписания акта приема-передачи квартиры обязательства застройщика по договору долевого участия считаются исполненными, и обязанность по содержанию квартиры (в том числе оплата коммунальных услуг) переходит на сторону, принявшую объект долевого строительства (будущего собственника).

Читать еще:  Разногласие при решении вопроса о разделе имущества

Принятие объекта долевого строительства

Передача квартиры осуществляется в результате подписания передаточного акта, сторонами которого являются:

  1. застройщик — передает объект;
  2. участник долевого строительства — принимает квартиру.

Принимая квартиру, в передаточном акте следует оценить, соответствует ли качество и выполнение строительства заявленному в договоре, и отразить имеющиеся недостатки.

В общем случае порядок передачи квартиры будущему собственнику выглядит следующим образом:

  1. Многоквартирный дом подлежит сдаче только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Для этого застройщику следует обратиться в уполномоченный орган, которым было выдано разрешение на строительство дома (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ). После получения такого разрешения он должен передать объект дольщикам не позднее срока, предусмотренного договором долевого участия (в противном случае с него можно взыскать неустойку за просрочку).
  2. После этого застройщик направляет дольщикам сообщения о завершении строительства многоквартирного дома, уведомляя о необходимости принятия построенного объекта. Уведомления направляются в следующие сроки:
    • не менее чем за месяц до наступления срока передачи квартир, установленного ДДУ;
    • если срок начала передачи и принятия объекта предусмотрен договором — не менее чем за 14 рабочих дней до наступления такого срока.

Передача квартиры в одностороннем порядке

Согласно п. 6 ст. 8 ФЗ № 214, односторонний акт о передаче составляется застройщиком, когда:

  • дольщик уклоняется от принятия квартиры;
  • участник долевого строительства отказывается от принятия объекта.

Такие меры применяются:

  • только по истечении 2-х месяцев со дня, предусмотренного в договоре долевого участия для передачи объекта;
  • если застройщик располагает достоверными сведениями о том, что дольщик получил сообщение о завершении строительства многоквартирного дома;
  • сообщение возвращено почтовой службой, так как дольщик отказался от его получения или отсутствует по указанному адресу.

Необходимо также иметь в виду, что при односторонней передаче будет намного сложнее потребовать у застройщика исполнения обязанности по устранению недостатков, имеющихся в квартире на момент сдачи дома.

Сроки передачи по договору долевого строительства

Квартира передается дольщику в обязательном порядке в сроки, предусмотренные договором. Характерно, что при долевом участии в строительстве многоквартирных домов сроки передачи квартиры едины для всех его участников (п. 1 ст. 6 ФЗ № 214).

Указанные требования распространяются не только на весь объект, но и на его блок-секции, которые имеют отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Застройщик вправе сам выбирать способ определения срока передачи объекта. Гражданским законодательством установлены следующие способы, которые указывают на:

  • конкретную календарную дату передачи (число, месяц, год);
  • период времени, который исчисляется с момента заключения ДДУ;
  • наступление неизбежного события (независимого от воли сторон).

Нарушение сроков сдачи дома застройщиком

В случае, когда строительство дома не заканчивается в сроки, установленные договором, застройщик обязан сообщить об этом участникам, и предложить внести изменения в договор относительно передачи и принятия объекта.

Проинформировать дольщиков закон требует не позднее, чем за 2 месяца до окончания срока, указанного в договоре.

  • Подписав дополнительное соглашение об изменении срока передачи квартиры, дольщик лишается возможности требовать выплату неустойки.
  • За участником долевого строительства остается право не продлевать сроки или вообще расторгнуть договор, если его не устраивает продление.

Если застройщиком еще не получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию, и при этом он требует подписать акт приема-передачи квартиры — важно понимать, что такое требование неправомерно и нарушает норму законодательства относительно требований к сдаче многоквартирного дома, который на данном этапе фактически является объектом незавершенного строительства.

Неустойка за просрочку по договору долевого участия

Согласно п. 2 ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ, в случае просрочки передачи квартир в новостройке застройщик должен выплатить участнику долевого строительства неустойку, которая:

  • за каждый день просрочки равна 1/300 ставке рефинансирования Центрального банка России, актуальную в день ее выплаты (рассчитывается от цены ДДУ);
  • удваивается (составляет 1/150 от ставки рефинансирования), если участником долевого строительства является физическое лицо (гражданин).

Истребовать выплату неустойки можно:

  • В досудебном порядке (подается претензия с расчетом неустойки, застройщик выплачивает ее в добровольном порядке);
  • В судебном порядке: подается иск в суд общей юрисдикции либо в мировой суд по месту нахождения застройщика.

Акт приема-передачи квартиры дольщику

Акт приема-передачи квартиры является обязательным документом для регистрации права собственности на квартиру, приобретенной в долевом строительстве. Его подписание символизирует переход обязанности по содержанию жилого помещения от застройщика к дольщику (к примеру, оплата коммунальных счетов).

При осмотре передаваемой недвижимости перед подписанием передаточного акта желательно иметь при себе договор долевого участия, так как в нем содержится информация о том, в каком состоянии квартира передается будущему собственнику.

В самом акте приема-передачи должны содержаться следующие сведения:

  • дата, место его подписания;
  • кто является его сторонами;
  • описание квартиры (почтовый адрес, метраж, состояние передаваемого объекта);
  • отсутствие претензий относительно качества выполненных застройщиком работ (в противном случае акт либо не подписывается, либо составляется приложение к нему с указанием недостатков и сроков их устранения).

Осматривать квартиру желательно днем (в светлое время суток), при этом необходимо обратить внимание:

  • на состояние самой квартиры:
    • стен, окон, балкона, электрики, канализации, водоснабжения, отопления и вентиляции помещения;
  • состояние и наличие общедомового имущества:
    • лифта, освещения в подъезде и на улице, озеленения двора, парковочных мест, детских площадок, шлагбаума и т.д.

Качество объекта долевого строительства

Согласно ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» качество передаваемого объекта долевого строительства должно соответствовать, в первую очередь:

  • условиям заключенного договора;
  • требованиям техническим регламентам;
  • проектной документации;
  • градостроительным регламентам.

Некоторые недостатки в строительстве многоквартирного дома, а в частности квартиры, обнаруживаются не сразу (например, протечка в коммуникации, техническое состояние не отвечает требованиям).

В связи с этим законом установлены следующие гарантийные сроки:

  • На принятое жилое помещениене менее 5 лет.
    • Он обязательно прописывается в договоре долевого участия и исчисляется со дня передачи объекта.
    • До его истечения дольщик полноправен предъявить претензии к застройщику для устранения недостатков.
  • На технологическое и инженерное оборудование объекта — не менее 3 лет (этот срок начинает исчисляться со дня подписания первого передаточногоакта на квартиру в этом многоквартирном доме).

Устранение недостатков в квартире

Обнаружив недостатки в передаваемом объекте, участник ДДУ вправе требовать от застройщика:

  • безвозмездного устранения недостатков в установленный срок;
  • возмещения расходов при устранении недостатков;
  • уменьшения цены договора долевого участия.

В таком случае принимающей стороне не следует подписывать акт приема-передачи!

Вместо этого необходимо обратиться к застройщику с требованием о составлении и обоюдном подписании акта о несоответствии (составляется в 2-х экземплярах):

  • один его экземпляр передается застройщику под роспись или заказным письмом;
  • второй остается у участника долевого строительства.

Далее необходимо определить разумные сроки по устранению недостатков в зависимости от их характера и времени, необходимого для устранения. После согласования сроков дольщик оформляет с застройщиком соглашение по устранению недостатков либо направляет претензию с соответствующими требованиями.

Если застройщик нарушил срок устранения недостатков долевого строительства, дольщик вправе (согласно п. 8 ст. 7 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ) претендовать на выплату соответствующей неустойки за каждый день просрочки в размере 1% от:

  • стоимости жилого помещения, при условии, что недостаток служит основанием признания жилья непригодным для проживания;
  • стоимости расходов, требуемых для устранения данного недостатка строительства.

Если все недостатки незначительные — дольщик может подписать сразу передаточный акт с указанием выявленных недостатков и с требованием их дальнейшего устранения.

Сроки подписания акта приема передачи квартиры

1. Есть ли ограничение по сроку подписания акта приема-передачи квартиры в ЖСК?

1.1. Да, обычно срок указывается в договоре в разделе о порядке приёма-передачи жилого помещения. Если в договоре такой срок не указан, то он может быть указан при обоюдному согласию сторон в дополнительном соглашении. Всего доброго! Удачи Вам!

2.1. Алла Юрьевна, обращайтесь нужно в суд с иском о защите прав потребителей, по другому вопрос ваш не решить.
Но чтобы вам помочь, необходимо смотреть ДДУ, акт приема-передач и гарантийное письмо, документы на руках?

2.2. Теперь необходимо обращаться с иском в суд и требовать устранения недостатков и взыскания неустойки с связи с нарушением этих сроков.

3.1. Если в соглашении нет конкретного срока, то Вы вправе его не подписывать (ст.421 ГК РФ), никто Вас не заставляет. Однако если такого срока нет, то лучше не подписывать соглашение. Иначе можете ждать годами либо судиться потом.

3.2. Потребуйте чтобы этот момент был указан в договоре (421 ГК РФ), иначе вам могут перечислять денежные средства в течение года.

.Желаю вам удачи в решении вашего вопроса.

4.1. Никакой ответственности в общем-то и не будет, если вы все-таки оформите в долевую собственность квартиру. Квартиру у вас не изымут.

5.1. означает ли что после 4 кв 2017 г. нарушее срок застройщиком по передаче квартиры?-ответ на данный вопрос возможен после изучения текста договора и закона РК. это услуга платная.

6.1. Вы можете подать иск уже сейчас. Получив неустойку Вы можете снова подать иск и взыскать неустойку уже за следующий период просрочки. Как правило это выгоднее, так как суд обычно занижает размер компенсации.

7.1. Не правомерен отказ. Пусть грозят. Преднамеренное банкротство – уголовно наказуемо. Квартиры у вас есть. Что теряете? Неустойку? Ну так, скорее всего, застройщик не все квартиры продал, на них можно накладывать арест.
Всего доброго. Спасибо, что выбрали наш сайт.

8.1. . Срок передачи квартиры по договору 31.01.2016, а акт подписан 30.01.12016.
В этом случае просрочки нет.

8.2. Если речь идет именно о неустойке за нарушение срока передачи помещения (квартиры), то подписание акта приема-передачи будет свидетельствовать об исполнении обязательств той стороны, которая обязана передать помещение. Соответственно, если договором не предусмотрено иное, неустойки начисляется со следующего дня, когда обязательство должно быть исполнено, по день исполнения обязательств по передаче квартиры. Дата подписания акта не должна входить в расчетный период неустойки.
Но тут нужно помнить о том, что в силу закона могут быть разные правила начисления неустойки, в зависимости от взаимоотношений сторон.

9.1. Можете требовать, но в будущем не подписывайте такие документы

10.1. Напишите возражения

10.2. не подписывать подавайте претензию и с иском в суд

10.3. С таким пунктом договор лучше не подписывать, иначе можно нарушать сроки и ничего тебе за это не будет

10.4. Не подписывание акт приёма передачи до удовлетворения Ваших требований по компенсации за нарушение сроков сдачи объекта.

10.5. Составлять протокол разгногласий и подавать на рассмотрение

11.1. Можно написать, если не пропущен срок гарантии.

12.1. Свидетелем он быть может,но суд при вынесении решения дает оценку свидетельским показаниям, в том числе.Вы можете в свою очередь возражать по данным показаниям, указывая на личную заинтересованность свидетеля, а можете также ходатайствовать о вызове другого свидетеля,еще одного собственника, который подтвердит то, что дом был сдан позднее срока.

13.1. уже сейчас поскольку вы срок сдачи не продлевали.

14.1. Акт уже подписали или еще нет?

15.1. неустойку можете взыскать, если данный пункт присутствует в Вашем договоре купли-продажи.

16.1. Вызывайте мчс, вскрывайте дверь и меняйте замки

17.1. Ну видимо не стоит подписывать..иначе потом уже ничего стеклить не будут, когда подпишите акт приемки передачи

18.1. Уточните данные в Росреестре, у самого застройщика

19.1. Срок не установлен.

20.1. На увеличение площади есть документ БТИ? Без претензии не обойтись, на сколько времени просрочен срок сдачи?

20.2. Если цена по договору является фиксированной, действия Застройщика неправомерны.

20.3. Обычно застройщик предусматривает в договоре увеличение или уменьшение проектной площади и оплату. Но сроки сдачи это ваш козырь для переговоров. Составьте претензию застройщику в до судебном порядке и попробуйте договориться. Если остались вопросы, позвоните или напишите.

21.1. Паспорта действительны пожизненно. Предложение приобрести их вполне законно.

21.2. если не купите, то придется обращаться в кадастровую палату и так же, но за большую стоимость, выкупать
имеет юридическую силу кадастровый паспорт, технический – росреестр не требует сейчас

22.1. 1. Сроки не установлены.
2.Нет, не можете оформить уступку, только продать можете. После регистрации своих прав.
3. с продажи налог будет с суммы свыше миллиона.

22.2. Вы не можете переуступить право требования на то,что уже построено! Застройщик свои обязательства выполнил,соответственно,требовать с него нечего будет. Такой договор будет ничтожным. Если вы будете отчуждать,то либо договором дарения,либо купли-продажи. Можно стоимость занизить во избежание налогов. После приемки,вы сможете в любое время произвести регистрацию прав собственности. Ограничения по срокам нет.

23.1. примерно три процента в день

24.1. Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

25.1. Со дня следующего после дня когда должны были сдать дом

26.1. Целесообразно направить претензию о возмещении неустойки за срыв сроков передачи объекта долевого строительства после подписания передаточного акта.

27.1. можно и позже, пишите претензию, если откажут обратитесь в суд

28.1. У Вас есть три года на взыскание неустойки. Дождитесь когда Вам сдадут квартиру. до этого дня и насчитывайте неустойку

29.1. Нужно смотреть договор перед подписанием или наступят необратимые последствия.

30.1. Подпишите акт приема-передачи с протоколом разногласий

Запрещенный прием: опасные подвохи во время приемки квартиры в новостройке

Дольщик, получивший заветные ключи, считает, что все мучения позади, теперь только новая жизнь, а потому может невнимательно подойти к вопросу приемки квартиры. Сайт “РИА Недвижимость” рассказывает, что случается, если не быть осторожным на приемке квартиры, а эксперты советуют, как избежать негативных последствий.

Свершившийся акт

Акт приема-передачи — это главный документ на этапе приемки квартиры. Именно его подписание означает, что дольщик превратился в собственника, и именно здесь возникнуть очень серьезные сложности, которые будут отравлять жизнь в дальнейшем.

Самой распространенной проблемой на этой стадии становится расхождение практической и проектной площадей квартир, отмечает адвокат Ирина Кузнецова. При этом изменение площади в пользу увеличения особенно остро может ударить по дольщикам с ипотекой, добавляет она.

Недавний пример, в конце 2017 года был введен в эксплуатацию один из ЖК в Москве. Увеличение фактической площади квартир доходило до 8 метров, при стоимости “квадрата” около 200 тысяч рублей. Некоторые дольщики были вынуждены продавать свои квартиры (переуступать права), поскольку банки отказывались дофинсировать их приобретение по ипотеке, рассказывает Кузнецова. Согласно позиции Верховного суда, дольщик имеет право на получение акта приема-передачи, если оплата первоначальной стоимости квартиры по договору долевого участия была произведена. В свою очередь, застройщик имеет право требовать оплаты за дополнительные метры, но не передавать квартиру не имеет права. На практике же, застройщики отказываются выдать акты приема-передачи, вынуждая дольщиков обращаться в суды либо продавать достроенные квартиры.

При этом, добавляет Кузнецова, нужно учитывать, что возможность внесения изменений в технический проект строящегося здания и самих помещений предусмотрена всеми договорами о долевом участии в строительстве многоквартирных домов.

Бывают ситуации, когда недобросовестные застройщики предлагают дольщикам подписать акт приема-передачи с открытой датой, до момента фактической сдачи квартиры, обещая возможность своевременного устранения недостатков в таком случае, сетует юрист адвокатского бюро “Леонтьев и партнеры” Мария Бородина. В таком случае дольщик рискует по крайней мере тем, что при просрочке сдачи квартиры дольщик утрачивает право на взыскание с застройщика неустойки за просрочку.

Иногда застройщиками используется хитрость с подписанием предварительного акта приема-передачи, предупреждает Бородина. Застройщик предлагает дольщику провести предварительный осмотр квартиры до сдачи ее в эксплуатацию и подписать предварительный акт приема-передачи, объясняя это тем, что при наличии претензий к качеству квартиры застройщик на основании этого акта устранит их, и уже к моменту окончательной сдачи квартиры и подписания основного акта приема-передачи дольщику будет передана квартира с исправленными недостатками.

Дольщик в данном случае несет риск того, что перечень недостатков, закрепленных в предварительном акте окажется окончательным (если такое положение будет закреплено в предварительном акте), или по невнимательности дольщик не заметит, что сам акт является окончательным, а не предварительным, как сообщил застройщик, говорит Бородина.

Возможна и такая ситуация, добавляет Кузнецова, что застройщик направляет дольщику “односторонний акт приемки” или даже его копию. Такой документ подписан только самим застройщиком. Это позволяет ему потянуть время, а также избежать возможных претензий со стороны дольщика при приемке.

Все эти ситуации являются поводом для обращения покупателя в суд, так как на эти хитрости застройщик идет, когда не намерен вести диалог.

Ввод да не тот

Проблема с приемкой может поджидать там, где ее совершенно не ждешь — например, дом, получивший разрешение на ввод в эксплуатацию, может по факту даже не быть еще до конца построен, рассказывает Кузнецова. По закону это невозможно, но таковы наши реалии, сетует она.

Застройщик ООО “Славянское подворье Л” задержал ввод дома в эксплуатацию и, как следствие, передачу квартир дольщикам, рассказывает Кузнецова. Однако местная администрация приняла дом и выдала акт ввода дома в эксплуатацию, несмотря на то, что были закончены только монолитные работы, но дом не был даже облицован до конца кирпичом, что было видно по камерам на объекте. Имея акт ввода дома в эксплуатацию, застройщик предложил уже на такой стадии “неготовности” объекта подписать акты приема-передачи квартир.

“Дольщикам нельзя подписывать акты приема-передачи квартир при неготовности дома, тем самым подтверждая выполнение застройщиком всех своих обязательств по ДДУ”, — предупреждает она. Зарегистрировать право собственности по такому акту приема-передачи не получится до тех пор, пока работы не будут фактически завершены и органы БТИ не произведут технические обмеры для последующей постановки на кадастровый учет как дома, так и отдельных помещений. “Для жителей это грозит тем, что акт ввода в эксплуатацию дома может быть признан незаконным, и как следствие — многоквартирный дом будет признан незаконной постройкой и снесен”, — заключает Кузнецова.

Дольщику необходимо обращать внимание при приемке на наличие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, добавляет юрист фирмы “Юст” Люцина Доу Гуан Хун. Встречаются случаи, когда застройщик не получив разрешение на ввод объекта в эксплуатацию передает квартиру дольщику. В таком случае, дольщик не может оформить право собственности, а также у него возникают проблемы с эксплуатацией квартиры, поскольку может отсутствовать электро-, водо-, теплоснабжение, указывает она.

Балкон переполз, санузел совместился

Проблемы, начавшиеся во время приемки квартиры в новостройке, могут “всплыть” и доставить массу неприятностей спустя много лет после ввода — об этом свидетельствует история, которой поделилась руководитель отдела вторичной недвижимости агентства “Биг Риэлти” Ольга Солодовникова.

В 2001 году семья приобрела квартиру и недавно решила ее продать. Покупатель нашелся, причем он планировал брать ипотеку, и вот тут-то всплыла проблема. Для оформления ипотеки ему понадобился широкий пакет документов, но у собственников был только договор инвестирования. Квартира была куплена давно, еще до принятия закона 214-ФЗ. На плане БТИ выявлено много несоответствий: предварительный планировочный план квартиры не был предоставлен застройщиком, поскольку прошло уже много времени, а в БТИ поэтажный план не соответствовал действительности. Например, на плане квартиры обозначена комната с окном и выходом на улицу, предположительно там должен быть балкон, в действительности никакого балкона нет. В БТИ собственников стали обвинять в том, что балкон просто перенесли, но это невозможно сделать на 14-м этаже. Также обнаружили на плане (имеется в распоряжении РИА Недвижимость), что в трехкомнатной квартире две комнаты с туалетом отделены от остальной площади глухой стеной. Кроме того, на плане санузел совмещенный, тогда как в реальности раздельный, причем собственница квартиры не делала перепланировку санузла. Все дело в том, что в документах застройщика не указано, как проводились обмеры. Судя по договору, обмеры проводили сотрудники БТИ. Документацию проекта от самого застройщика мы до сих пор не получили, рассказывает Солодовникова.

Как правило, заключая договор купли-продажи стороны указывают, что покупатель произвел осмотр указанной квартиры и согласен ее на приобретение в данном техническом состоянии. При таких обстоятельствах расторгнуть такой договор и вернуть деньги будет крайне затруднительно, комментирует ситуацию адвокат Екатерина Яковлева.

Правильная и полноценная приемка объекта может подставить покупателя через проблемы третьих лиц, например, подрядчиков, выполняющих отделочные работы внутри помещения, добавляет адвокат, руководитель практики “Земля.Недвижимость.Строительство” юридической фирмы “Интеллектуальный капитал” Евгений Пугачев. Это особенно актуально для тех, кто покупает квартиру с отделкой.

Так, бывают случаи, когда застройщик осуществляет изготовление технической документации на квартиры или помещения в здании не на основании обмеров помещений, а на основании информации о параметрах помещений, указанных в проектной документации, отличных от реальных размеров помещения, рассказывает он. На основании недостоверной информации о размерах помещения разрабатывается проект ремонтных и отделочных работ, нанимается подрядчик. Подрядчик берет документацию и помещение для выполнения работ без должной приемки объекта и автоматически сталкивается с тем, что не может выполнить работы по проекту. Например, были реальные случаи из практики, когда высота потолка помещения оказывалась на полметра ниже, и подрядчик не мог обеспечить результатов работ в соответствии с переданным ему проектом, отмечает Пугачев.

Эксперты предупреждают покупателей, что нужно проверять все, вплоть до технической документации, так как это может оказаться критически важным при дальнейших операциях с жильем.

Нарушение сроков подписания акта приёма передачи квартиры

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 23 января 2014 г. по делу N 33-786/2014 (ключевые темы: участник долевого строительства – неустойка – застройщик – передаточный акт – передача объекта долевого строительства)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 23 января 2014 г. по делу N 33-786/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Гилманова Р.Р.,

судей Габидуллиной А.Г. и Янсона А.С.,

при секретаре судебного заседания Ахмади К.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи

Гилманова Р.Р. гражданское дело по апелляционным жалобам общества с ограниченной ответственностью “ФОН” и представителя Якубова Р.Ю. – Абянова Р.Т. на решение Ново-Савиновского районного суда г. Казани

от 29 октября 2013 года, которым постановлено:

исковые требования Якубова Р.Ю. к обществу с ограниченной ответственностью “ФОН” о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов и штрафа удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью “ФОН” в пользу Якубова Р.Ю. неустойку в размере “данные изъяты” руб., компенсацию морального вреда в размере “данные изъяты” руб., в счет возмещения услуг представителя “данные изъяты” руб. и штраф в размере “данные изъяты” руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований Якубова Р.Ю. к обществу с ограниченной ответственностью “ФОН” о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов и штрафа отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью “ФОН государственную пошлину в доход государства в размере “данные изъяты” руб.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав объяснения представителя общества с ограниченной ответственностью “ФОН” – Соловьева М.В., представителя Якубова Р.Ю. – Абянова Р.Т., поддержавших доводы своих жалоб и возражавших против удовлетворения жалобы другой стороны, судебная коллегия

Якубов Р.Ю. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью “ФОН” (далее – ООО “ФОН”) о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов и штрафа.

В обоснование иска указано, что 13 января 2011 года между ООО “ФОН” и Симичихиным С.В. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры . , “данные изъяты” “адрес” , в соответствии с которым стороны обязались заключить основной договор не позднее 01 июля 2012 года.

В дальнейшем, по договору об уступке права требования от 15 марта

2011 года Симичихин С.В. передал право на заключение основного договора и получение данной квартиры истцу Якубову Р.Ю.

14 марта 2012 года предварительный договор купли-продажи расторгнут, а между Якубовым Р.Ю. и ООО “ФОН” в отношении указанной квартиры заключен договор участия в долевом строительстве от 14 марта 2012 года

. Согласно пункту 4.1. договора участия в долевом строительстве сроком передачи квартиры сторонами определено 30 июня 2012 года.

Вместе с тем, в определенный договором срок квартира не была передана истцу.

14 сентября 2012 года ООО “ФОН” известило Якубова Р.Ю. о завершении строительства и готовности объекта к передаче с 01 октября 2012 года. Однако, в этот период строительство не было завершено, а разрешение на ввод дома в эксплуатацию получено застройщиком только 27 ноября 2012 года.

Акт приема-передачи квартиры подписан между сторонами 25 января

2013 года. При этом в квартире имелись существенные недостатки, а именно: трубы отопительной системы заканчивались непосредственно в квартире истца.

После обращения собственников квартир 16-го этажа с претензией к застройщику, 29 мая 2013 года трубы отопительной системы были выведены на верхний технический этаж дома, и, по мнению истца, с этой даты квартира считается полностью готовой к передаче дольщику.

Претензия Якубова Р.Ю., направленная в ООО “ФОН”, о выплате неустойки за просрочку обязательств была оставлена ответчиком без внимания.

На основании изложенного, уточнив в ходе судебного разбирательства заявленные требования, Якубов Р.Ю. просил суд взыскать с ООО “ФОН” в свою пользу неустойку за период просрочки передачи объекта долевого строительства с 01 июля 2012 года по 29 мая 2013 года в размере

“данные изъяты” руб., компенсацию морального вреда в сумме “данные изъяты” руб., предусмотренный пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации

“О защите прав потребителя” штраф, расходы на оплату услуг представителя в размере “данные изъяты” руб.

Представитель ответчика – ООО “ФОН” Соловьев М.В. иск не признал.

Суд иск удовлетворил частично и вынес решение в приведенной выше формулировке.

В апелляционной жалобе представитель ООО “ФОН” Соловьев М.В. просит суд отменить решение суда и принять новое решение об отказе в иске.

В жалобе отмечается, что судом необоснованно не приняты во внимание доводы ответчика о добровольном освобождении его истцом от обязательств по уплате требуемой неустойки при подписании акта приема-передачи спорной квартиры.

В апелляционной жалобе представитель Якубова Р.Ю. – Абянов Р.Т. просит изменить решение суда, удовлетворив заявленные исковые требования в полном объеме. В жалобе отмечается, что судом неправомерно отклонены доводы истца о ненадлежащей передаче застройщиком квартиры 25 января 2013 года. По мнению истца, имевшиеся в квартире существенные недостатки, устраненные ответчиком только 29 мая 2013 года, свидетельствуют о ненадлежащей передаче застройщиком объекта долевого строительства, в связи с чем ответчик должен нести гражданско-правовую ответственность в виде выплаты дольщику неустойки за нарушение сроков передачи квартиры.

Судебная коллегия, исследовав материалы дела, доводы апелляционных жалоб, считает, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.

В соответствии с п.п. 3 , 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года

N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В соответствии с п. 1 ст. 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом , другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу ст. 415 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается освобождением кредитором должника от лежащих на нем обязанностей, если это не нарушает прав других лиц в отношении имущества кредитора.Судом установлено, что 13 января 2011 года между ООО “ФОН” и Симичихиным С.В. заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения N ББ-329, по которому стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи жилого помещения, предметом которого является обязательство продавца передать в собственность покупателя жилое помещение – двухкомнатную квартиру N 168 общей площадью 72,02 кв. м, в 16-ти этажном, 6-ти подъездном, кирпичном жилом доме по проспекту Ямашева города Казани.

15 марта 2011 года между Симичихиным С.В. и Якубовым Р.Ю. заключен договор . об уступке права требования, по условиям которого Симичихин С.В. уступает Якубову Р.Ю. право требования к ООО “ФОН” по предварительному договору купли-продажи жилого помещения . от

13 января 2011 года.

14 марта 2012 года между Якубовым Р.Ю. и ООО “ФОН” заключен договор . участия в долевом строительстве, согласно которому ответчик обязался после получения им разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать в собственность истцу двухкомнатную квартиру “адрес” . В соответствии с пунктом 4.1 данного договора ООО “ФОН” обязалось начать передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства не позднее 30 июня 2012 года.

Свои обязательства по оплате стоимости квартиры в размере “данные изъяты” руб. Якубовым Р.Ю. исполнены в полном объеме, что подтверждается мемориальным ордером . от “дата” .

Согласно акту приема-передачи ООО “ФОН” передало Якубову Р.Ю. двухкомнатную квартиру по “адрес” , только 25 января 2013 года.

Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции исходил из того, что истец свои обязательства по оплате стоимости квартиры исполнил, однако ответчик нарушил обязательства по передаче жилого помещения в предусмотренный договором срок, в связи с чем у ответчика возникла обязанность по выплате в пользу истца неустойки, предусмотренной Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, и компенсации морального вреда на основании положений Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года N 2300-1 “О защите прав потребителей”. При этом суд счел необходимым снизить размер компенсации морального вреда с учетом требований закона о разумности и справедливости, а также взыскать предусмотренный Законом Российской Федерации от 07 февраля 1992 года N 2300-1 “О защите прав потребителей” штраф в пользу потребителя.

С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия не может согласиться, поскольку судом при разрешении дела не были приняты во внимание имеющие значение для дела обстоятельства.

Объект долевого строительства – двухкомнатная квартира, “данные изъяты” , по “адрес” , была Якубову Р.Ю. передана ООО “ФОН” по акту приема-передачи

от 25 января 2013 года.

Пунктом 9 данного акта приема-передачи квартиры от 25.01.2013 года стороны согласовали, что ввиду отсутствия нарушений прав других лиц в отношении имущества участника долевого строительства, обязательство, предусмотренное п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года

N 214-ФЗ, прекращается освобождением участником долевого строительства застройщика от лежащих на нем обязанностей путем подписания настоящего акта.

В соответствии с пунктом 10 указанного акта приема-передачи участник долевого строительства не имеет претензий к застройщику в отношении сроков передачи объекта долевого строительства.

Доводы представителя Якубова Р.Ю. – Абянова Р.Т., изложенные в возражениях на апелляционную жалобу ООО “ФОН” и озвученные в суде апелляционной инстанции, о том, что п. 9 акта приема-передачи от 25 января 2013 года является недействительным, поскольку форма акта была утверждена договором . участия в долевом строительстве от 14 марта 2012 года, а требования действующего гражданского законодательства не допускают возможности исключить ответственность по обязательству до наступления обстоятельств его возникновения, а также о вынужденном характере подписания истцом акта и отсутствии у истца намерения освободить застройщика от ответственности, судебная коллегия отклоняет по следующим основаниям.

Так, утверждение формы акта приема-передачи при подписании договора долевого участия не является существенным условием данного соглашения и не препятствует в дальнейшем сторонам при возникновении разногласий исключить из подписываемого акта отдельные пункты об отсутствии претензий либо о прощении долга. Документов, свидетельствующих о том, что Якубов Р.Ю. возражал против подписания акта приема-передачи и требовал исключения из него пунктов 9, 10, суду не представлено, претензия в адрес ООО “ФОН” с требованием о выплате неустойки и компенсации морального вреда была представлена только 08 июля 2013 года.

Акт приема-передачи квартиры истцом был подписан добровольно, при этом в нем указано на отсутствие к застройщику претензий, и ответчик истцом освобожден от каких-либо обязательств по уплате неустойки. Ущемления прав истца, как потребителя, в данной ситуации также не имеется, поскольку в силу п. 1 ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане осуществляют принадлежащие им гражданские права по своему усмотрению.

Доводы представителя истца о том, что в пункте 9 акта приема-передачи от 25 января 2013 года не указан размер освобождаемого обязательства, также не влекут его недействительность, поскольку период просрочки исполнения обязательства был определен, а размер неустойки, от которой ответчик освобожден истцом, установлен законом.

При таких обстоятельствах, исходя из условий согласованного сторонами акта приема-передачи квартиры, на основании вышеуказанных норм материального права судебная коллегия считает, что оснований для удовлетворения исковых требований Якубова Р.Ю. у суда не имелось.

С учетом изложенного судебная коллегия считает необходимым отменить решение суда и принять новое решение об отказе удовлетворении заявленных Якубовым Р.Ю. исковых требований.

Руководствуясь п. 2 ст. 328 , ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

решение Ново-Савиновского районного суда г. Казани

от 29 октября 2013 года по данному делу отменить и принять новое решение.

В удовлетворении исковых требований Якубова Р.Ю. к обществу с ограниченной ответственностью “ФОН” о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов отказать.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в шестимесячный срок в кассационном порядке.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector