Может ли ОДН превышать индивидуальное потребление?
Dolgovnet34.ru

Юридический портал

Может ли ОДН превышать индивидуальное потребление?

Может ли ОДН превышать индивидуальное потребление?

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 17 ноября 2017 г. № 50534-ОГ/04 Об оплате управляющей организацией превышения объема коммунальной услуги, предоставленного на общедомовые нужды, определенного исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета в многоквартирном доме

Вопрос: В соответствии с частью 9.2 ст. 156 Жилищного кодекса РФ в составе платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, учитывается плата за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме. Размер такой платы определяется при наличии коллективного (общедомового) прибора учета исходя из норматива потребления и по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации, с проведением перерасчета размера таких расходов исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета в порядке, установленном Правительством РФ.

Прошу пояснить каким нормативным актом предусмотрен соответствующий порядок перерасчета?

Ответ: Департамент жилищно-коммунального хозяйства Минстроя России в пределах своей компетенции рассмотрел обращение и сообщает следующее.

Порядок перерасчета коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме определен действующим законодательством.

В соответствии с пунктом 9.2 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации размер расходов граждан и организаций в составе платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, определяется при наличии коллективного (общедомового) прибора учета исходя из норматива потребления соответствующего вида коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, с проведением перерасчета размера таких расходов исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета в порядке. Исключения составляют случай оснащения многоквартирного дома автоматизированной информационно-измерительной системой учета потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг, при котором размер расходов граждан и организаций в составе платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, определяется исходя из показаний этой системы учета при условии обеспечения этой системой учета возможности одномоментного снятия показаний, а также случаи принятия на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения об определении размера расходов граждан и организаций в составе платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме:

1) исходя из среднемесячного объема потребления коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, с проведением перерасчета размера таких расходов исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета в порядке, установленном Правительством Российской Федерации;

2) исходя из объема потребления коммунальных ресурсов, определяемого по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета, по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 44 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее – Правила № 354) размер платы за коммунальную услугу, предоставленную на общедомовые нужды в случаях, установленных пунктом 40 настоящих Правил, в многоквартирном доме, оборудованном коллективным (общедомовым) прибором учета, за исключением коммунальной услуги по отоплению, определяется в соответствии с формулой 10 приложения № 2 к настоящим Правилам.

При этом распределяемый в соответствии с формулами 11 – 14 приложения № 2 Правил № 354 между потребителями объем коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды за расчетный период, не может превышать объема коммунальной услуги, рассчитанного исходя из нормативов потребления соответствующего коммунального ресурса в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, за исключением случаев, если общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, проведенным в установленном порядке, принято решение о распределении объема коммунальной услуги в размере превышения объема коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, определенного исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета, над объемом, рассчитанным исходя из нормативов потребления коммунального ресурса в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, между всеми жилыми и нежилыми помещениями пропорционально размеру общей площади каждого жилого и нежилого помещения.

Пунктом 45 Правил № 354 предусмотрено, что если объем коммунальной услуги, предоставленной за расчетный период на общедомовые нужды, составит ноль, то плата за соответствующий вид коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, определенная в соответствии с пунктом 44 Правил № 354, за такой расчетный период потребителям не начисляется.

Таким образом, исходя из действующего законодательства, плата рассчитывается как разница между показаниями общедомового прибора учета и суммой показаний индивидуальных приборов учета и (или) нормативов потребления коммунальных услуг. Полученный фактический объем потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды распределяется между всеми собственниками помещений в многоквартирном доме пропорционально их доле в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Расчет производится следующим образом:

– снимаются показания общедомовых приборов учета,

– считается объем услуг по индивидуальным счетчикам,

– находится разница между общим и индивидуальным потреблением,

– полученная разница сравнивается с нормативом потребления.

Если разница больше, между жильцами распределяется только норматив, превышение оплачивает управляющая организация.

Если разница меньше, то начисление производится по фактическому объему потребления.

На основании вышеизложенного, размер превышения объема коммунальной услуги, предоставленный на общедомовые нужды, определенный исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета, над объемом, рассчитанным исходя из нормативов потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды в многоквартирном доме, оплачивает управляющая организация.

В своих письмах Минстрой России дает разъяснения по применению правовых норм, регулирующих работу определенной отрасли, то есть излагает свою экспертную позицию относительно конкретной правовой нормы.

Позиция Минстроя России, изложенная в ответах заявителям, является аргументацией, а не вещественным доказательством при разрешении спорных вопросов между участниками отношений, а органы судебной власти, в силу их независимости, самостоятельно осуществляют оценку и толкование правовых норм.

Таким образом, письма Минстроя России не являются нормативными правовыми актами и содержащиеся в них разъяснения законодательства носят исключительно рекомендательный характер.

Минстрой России приносит свои извинения за задержку ответа.

Директор Департамента
жилищно-коммунального хозяйства
Е.П. Солнцева

Обзор документа

Объем коммунальной услуги, предоставленный на общедомовые нужды, определенный исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета, может превышать объем, рассчитанный исходя из нормативов потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды в многоквартирном доме.

Сообщается, что в таких случаях размер превышения оплачивает управляющая организация.

Что делать, когда расходы на ОДН превышают индивидуальное потребление?

Необходимость оплачивать общедомовые нужды (ОДН) возникла у собственников осенью 2012 года. В идеале к ОДН относится объем воды, электричества или тепла, расходуемый на влажную уборку подъезда, его освещение и отопление. Но по факту к общедомовым нуждам причисляются сверхнормативный расход ресурсов жильцами, в чьих квартирах не установлены индивидуальные приборы учета, потери, связанные с износом внутридомовых инженерных сетей, и даже объем ресурса, который де-юре потреблен, но де-факто не зафиксирован счетчиком, «благодаря» хорошо известным приспособлениям.

Очевидно, что когда к ОДН относят все, что можно отнести, то ситуации, когда расходы на общедомовые нужды превышают индивидуальное потребление, встречаются достаточно часто. В этой связи нужно помнить, что выявление причин перерасхода любого ресурса, а, следовательно, и высоких платежей за ОДН – входит в обязанности обслуживающей организации (управляющая компания, ТСЖ, ЖСК) и самих собственников жилья (Совета дома). Однако практика показывает: управляющие компании не проявляют живого интереса к теме сокращения объема «общего» потребления. Так что, если у жильцов конкретного дома есть устойчивое желание снизить оплату расходов на ОДН, то им самим стоит приложить к этому определенные усилия.

Специалисты выделяют две основные причины для роста объемов ресурсов, записанных, как общедомовые нужды.

ОДН растет из-за «резиновых квартир»

Часто обслуживающие организации и поставщики коммунальных услуг ссылаются на то, что не могут заставить платить тех жителей, которые проживают в доме, но не прописаны. Как правило, такие квартиры массового проживания не оборудованы индивидуальными приборами учета. Потому и возникает ситуация, когда вылито литров и сожжено киловатт в разы больше, чем предполагает норматив.

Не могут заставить – это отговорка. В соответствии с действующим законодательством, предусмотрена возможность начисления не зарегистрированным гражданам платы за коммунальные услуги. Об этом сказано в Правилах предоставления коммунальных услуг собственникам помещений (пост. Правительства РФ 354 от 06.05.2011).

Так согласно п. 56 Правил, если жилым помещением, не оборудованным приборами учета энергоресурсов, пользуются временно проживающие потребители, то размер платы за соответствующий вид коммунальной услуги, предоставленной в таком жилом помещении, рассчитывается исходя из числа постоянно и временно проживающих в жилом помещении потребителей. При этом в целях расчета платы за соответствующий вид коммунальной услуги потребитель считается временно проживающим в жилом помещении, если он фактически проживает в этом жилом помещении более 5 дней подряд.

Также важно отметить, что потребитель считается временно проживающим в жилом помещении в течение периода, продолжительность и день начала которого указаны потребителем в уведомлении, направляемом исполнителю, а приходящаяся на временно проживающего потребителя плата за коммунальные услуги рассчитывается пропорционально количеству прожитых дней.

Теоретически самый простой способ начислять плату временным жильцам – собрать с них упомянутые уведомления. Документ пишется в свободной форме, человек указывает свое ФИО, паспортные данные и период пребывания в квартире.

На практике же, далеко не все жители захотят платить по счетам, и откажутся сами предоставлять уведомления в обслуживающие и ресурсоснабжающие организации. В этом случае необходимо зафиксировать их проживание с помощью “акта о проживании в квартире незарегистрированных граждан”. В документе необходимо указать ФИО и паспортные данные временно проживающего гражданина.

Читать еще:  Положено материальное обеспечение жены и ребенка при разводе?

Если личность установить не удалось, то управляющая компания может написать письмо в УВД. В этом случае в такую квартиру должен прийти участковый и установить личность проживающих, совместно с представителями обслуживающей организации, члена домового совета или свидетелями-соседями, которые смогут подтвердить: действительно ли человек живет в квартире или просто зашел в гости. На основании ответа из полиции и составленного акта обслуживающие организации имеют право начислять плату за коммунальные услуги незарегистрированным жителям дома.

Процедура, конечно утомительная. Но на выходе экономия за оплату ОДН получается значительная.

ОДН растет из-за течи и аварийного состояния труб.

По официальным данным, износ жилого фонда в России превышает 60%. Очевидно, что внутридомовые инженерные системы также морально устаревают. Как результат – утечки и потери энергии. Эти потери включаются в ОДН, а, следовательно, их сокращение – прямой путь к снижению дополнительных расходов.

Согласно ЖК РФ (ст. 161 п.2.3), ответственность за оказание всех услуг и выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в МКД лежит на управляющей организации. В соответствии с «Правилами и нормами технической эксплуатации жилого фонда», обслуживающая организация обязана по устному или письменному обращению жителей дома, принять меры по незамедлительному устранению любых повреждений инженерных систем, которые могут привести к перерасходу энергоресурсов.

А что если управляющая организация никак не реагирует на письменные обращения? Такое поведение может стать поводом к тому, чтобы снять с собственников необходимость оплачивать потери. Если жильцы смогут доказать в надзорных органах, что потери происходят по вине обслуживающей организации (УК, ТСЖ, ЖСК), то перерасчет за ОДН будет сделан за счет самой управляющей компании.

Подписывайтесь на наш канал в Telegram

Минстрой объяснил, как платить за общедомовые нужды

Что стряслось?

Минстрой разрешил платить за содержание общего имущества в многоквартирном доме меньше нормативов — по показаниям общедомовых счетчиков.

С 1 января за общедомовые нужды платят по региональным нормативам. Некоторые управляющие компании использовали новый закон, чтобы дополнительно обогатиться за счет жильцов. Они начисляли оплату за общедомовые нужды по нормативам, даже если в доме экономили электроэнергию и воду на общие нужды.

Минстрой объяснил, когда можно платить меньше нормативов. Если расход ресурсов по общедомовому счетчику ниже нормы, оплачивать нужно только фактическое потребление.

Стоит проверить свои квитанции и разобраться с управляющей компанией.

Еще Минстрой поручил регионам учитывать технические особенности домов, даже если эти параметры не указаны в общих правилах. Например, в общих правилах нет энергосберегающих мероприятий, но их нужно принимать во внимание.

Что такое общедомовые нужды?

В многоквартирных домах есть общее имущество: подъезды, двор, лифт, домофон, подвал. Их нужно убирать, освещать и отапливать. Эти расходы пропорционально распределяются между собственниками квартир.

Платить за содержание общего имущества жильцы должны по закону. Эти платежи начисляют по умолчанию, от них нельзя отказаться. В каждом квитке за коммунальные услуги уже есть эта сумма.

Как было раньше?

До 1 января 2017 года общедомовые нужды указывались в квитанциях отдельной строкой. Управляющие компании по-разному начисляли эти платежи, а нормативы никто не регулировал. В одном доме за свет в подъезде жильцы платили по 200 рублей, а в другом — по 1000 рублей.

УК сами вписывали в квитанции счета за общедомовые нужды — без контроля и по своим схемам. А с поставщиками ресурсов рассчитывались по фактическому потреблению. Это позволяло им извлекать прибыль за счет жильцов дома. Например, сдавать лифтерную под салон красоты, а расход воды распределить между жильцами.

Или теща директора управляющей компании живет в вашем доме и не платит за свет. Ее расходы включают в квитанции других жильцов. Никто не сможет проверить начисления, поэтому все платят за соседку под видом общедомовых нужд.

И что изменилось?

С 1 января общедомовые нужды исключили из квитанций. Теперь расходы на содержание общего имущества включаются в индивидуальный счет. Например, в строке за электроэнергию указывается плата за свет в квартире и за свет в подъезде и лифте.

К 1 июня 2017 года регионы установят нормативы потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды. Жильцы должны оплачивать только эти нормативы. Превышение оплатит УК или ТСЖ .

Например, в одном доме УК работает хорошо: в подъездах утеплили двери, установили датчики движения и доводчики, отремонтировали кран в подвале, вставили пластиковые окна на площадках. В другом доме УК работает плохо: из окон на лестничных пролетах дует, батареи работают на полную мощность, в подвале протекают трубы, а свет у входной двери никогда не выключается. Вторая компания не сможет включить перерасход электроэнергии и воды в квитанции жильцов и сама заплатит за превышение нормативов.

Так что и кому разъяснил Минстрой?

По закону за общедомовые нужды жильцы должны платить не больше нормативов. Но нет прямого указания на то, что можно платить меньше.

Некоторые управляющие компании пользуются этим и считают общедомовые нужды по нормативам. А во многих регионах новые нормативы еще не утверждены и используются расчеты трехлетней давности.

Из-за этого для жильцов некоторых домов с датчиками движения, современными лифтами и утепленными подъездами с 1 января выросли расходы на содержание общего имущества. Например, в прошлом году управляющая компания считала общедомовые нужды по своей схеме, учитывала энергосберегающие мероприятия и фактический расход. А с этого года стала считать общедомовые нужды по нормативу — как написано в законе. Из-за неправильного толкования закона жильцам приходится платить больше.

Минстрой объяснил, что платить больше нормативов жильцы не могут, а меньше — могут. Это письмо он направил губернаторам, чтобы те навели порядок в регионах.

Считать нужно так:

  1. Снять показания общедомовых счетчиков.
  2. Посчитать объем услуг по индивидуальным счетчикам.
  3. Найти разницу между общим и индивидуальным потреблением.
  4. Сравнить разницу с нормативом.
  5. Если разница больше, между жильцами распределяется только норматив. Остальное оплачивает УК .
  6. Если разница меньше, жильцы платят только за фактическое потребление.

Если в доме нет общих счетчиков, то и узнать фактический расход нельзя. Тогда нужно платить по нормативам.

Где брать эти нормативы?

Нормативы устанавливают региональные власти. Во всех регионах новые нормативы должны рассчитать до 1 июня 2017 года. Если новых нормативов нет, используются те, которые действовали на 1 ноября 2016 года.

Например, в Удмуртии для некоторых видов общедомовых услуг действуют нормативы 2013 года. В Белгородской области нормативы установили в 2015 году. А в Московской области — в октябре 2016 года.

Нормативы зависят от технических особенностей многоквартирного дома: года постройки, этажности, вида отопления, размера ванн, наличия унитазов и центральной канализации.

В письме губернаторам Минстрой поручил учитывать при расчете нормативов даже те параметры, которых нет в общих правилах.

Например, в одном кирпичном доме с центральным водоснабжением и канализацией установлены датчики движения, энергосберегающие лампочки и терморегуляторы. В другом таком же доме через дорогу всегда горит свет на площадках, входная дверь может быть открыта даже зимой, а батареи в подъезде включены на полную мощность до 10 апреля. Или в одном доме есть маленький двор с детскими качелями и песочницей, а в соседнем дворе жильцы разбили клумбы, установили фонтан и теперь расходуют много воды.

Жильцы таких домов должны платить за общие коммунальные услуги по разным нормативам. Региональные власти это учтут и пересчитают показатели.

А если для нашего дома ничего не пересчитают? Что тогда делать?

Обратитесь в управляющую компанию. Она может выступить с инициативой о пересчете нормативов. УК , ТСЖ и жилищные кооперативы имеют такое право по закону.

Несколько управляющих компаний могут подать коллективное заявление на расчет норматива даже для отдельных домов.

Например, в регионе всего пять домов с инновационными технологиями. В них используют солнечную энергию для освещения двора, а сточные воды очищают и поливают ими клумбы. По умолчанию для таких домов власти не рассчитают отдельные нормативы. Но если управляющая компания обоснует запрос, могут рассчитать.

Как понять, что я не переплачиваю за содержание общего имущества?

Точный расчет предоставит управляющая компания. Если квитанция за январь уже пришла, попросите предоставить показания общедомовых счетчиков и расчет по нормативу. Это можно сделать лично или на собрании собственников.

Если оплату за общедомовые нужды вам начислили по нормативу, а фактическое потребление в январе было меньше — настаивайте на пересчете по рекомендациям Минстроя.

Если фактический расход коммунальных услуг на содержание общего имущества больше норматива, разницу должна оплатить УК : эту сумму нельзя учитывать в квитанциях жильцов.

А можно как-то снизить расходы на содержание общего имущества?

Это обязанность управляющей компании. Она должна делать так, чтобы в доме было светло, тепло и чисто, но жильцы не переплачивали за коммуналку.

Например, можно использовать в подъездах светодиодные лампочки и датчики движения, чтобы экономить электроэнергию. Если установить доводчик на входную дверь, она не будет открыта зимой — уменьшатся теплопотери. В доме должен быть общедомовой счетчик, чтобы платить за фактический расход, а не по нормативам. За всё это должна отвечать ваша управляющая компания.

Лифты, систему отопления, водоснабжения и канализации нужно обслуживать вовремя. Тогда они меньше ломаются. Если в подъезде прорвет трубу, за перерасход сверх норматива заплатят жильцы.

Смените управляющую компанию, если она плохо работает или не слушает рекомендации Минстроя. Если УК нарушает договор, его можно расторгнуть. Либо можно провести общее собрание собственников и в течение 5 дней уведомить УК о расторжении договора, даже если нарушений нет.

Читать еще:  Письмо отказ о снижении арендной платы

Мы хотим выкопать во дворе дома бассейн. А еще мы любим, чтобы на всех этажах круглосуточно горел свет. Жильцы все равно будут платить по нормативу, а перерасход — за счет УК ?

Необязательно. На общем собрании жильцов можно добровольно повысить нормативы за содержание общего имущества.

Есть элитные дома, в которых объем коммунальных услуг всегда больше нормативов, и жильцы не против оплачивать это превышение. Например, они хотят, чтобы в подъездах и на стоянке всю ночь горели лампочки, даже если там никого нет. Или оборудовали в вестибюле комнату, в которой моют лапки собачкам после улицы.

Собственники квартир подпишут общее решение и будут добровольно платить за электроэнергию и воду больше нормативов, чтобы не перекладывать свои расходы на управляющую компанию.

Общедомовые расходы не могут составлять больше 10% от индивидуального потребления жильцов

Неправильное начисление на ОДН (общедомовые нужды) приобрело угрожающие масштабы. Вплоть до того, что эти домовые нужды превышают индивидуальное потребление. В большинстве случаев это попытка размазать на всех жильцов, добросовестно выполняющих свои обязанности, расхлябанность и плохое управление УК (управляющей компании).

Как только у вас возникают сомнения и вы видите, что ваши платежи на ОДН явно превышают платежи за индивидуальное потребление, то необходимо обратиться в жилищную инспекцию с проверкой этого расчета. Не может общедомое потребление, связанное с уборкой подъездов, с поливом газонов, быть больше индивидуального потребления. Есть показатель 5-10% от суммы за индивидуальное потребление. Если сумма за ОДН больше 5-10%, то, наверняка, здесь присутствует злоупотребление со стороны УК, либо просто расхлябанность и халатность. В данном случае необходимо обратиться в органы жилищного надзора, которые в данном случае обязаны провести проверку, проверить смету и правильность начисления.

Жильцы также имеют право расторгнуть договор с УК. Но поскольку в Москве дома большие, в них много жильцов, и им трудно собраться на собрание, чтобы принять такое решение. Чаще имеют место обращения в органы власти, которые без решения общего собрания имеют право проводить проверки. Поскольку людям в Москве очень тяжело собраться, я предлагаю земной проверенный способ, – обратитесь хотя бы в Жилищную инспекцию.

Позднее об этом

Есть такое положение по законодательству: если на момент приватизации первого помещения в доме требовался капитальный ремонт, то государство должно его выполнить. Если у вас есть доказательства того, что ремонт требовался на тот момент, но его не осуществили, то вы можете потребовать эту услугу либо коллективной жалобой, либо УК может быть вами уполномочена, чтобы обратиться в суд и принудить государство или муниципальное образование к тому, чтобы выполнить этот ремонт. Но вы как собственник должны доказать, что этот ремонт был необходим. Надо понять когда была первая приватизация в доме, девяносто какой-то год, и на этот момент нужно поднять документы, есть ли записи о том, что дому необходим был ремонт на этот момент. Тогда вы вправе обратиться в суд и понудить государство, чтобы оно выполнило вам ремонт.

В настоящий момент государство не отказывается от своих обязательств. В Мовсковской области в прошлом году отремонтировали более 900 годов, практически тысячу, и 1600 лифтов были поменяны. 50% работы с лифтами были профинансированы из муниципального бюджета. Это также является государственной поддержкой при проведении капитального ремонта. Собственники даже не доказывали, что был необходим ремонт на момент приватизации первого помещения. Не знаю как в других областях, а правительство Московской области распорядилось выделить на это средства из муниципального бюджета.

Сейчас только начата работа по проведению оплат технического обеспечения всех многоквартирных домов. Сейчас заявки на капитальный ремонт формируются следующим образом. Собственники многоквартирного дома, им лучше всех известно состояние дома, проводят собрание собственников жильцов и пишут заявление в УК. Описывается проблема, например, нет горячей воды, надо менять систему водоснабжения. Проводят собрание, передают протокол в управляющую компанию. УК связывается со специалистами, проводит техническое обследование, составляет дефектную ведомость на то, что необходимо поменять. Расценки известны, есть предельная стоимость, утвержденная постановлением правительства Московской области. Заявка вместе с протоколом от собственника отправляется в муниципальное образование. Муниципальное образование собирает заявки на своей территории, передает их министерству строительного комплекса МО. Далее Минстрой совместно с Госжилинспекцией проверяет эти дома, действительно ли они нуждаются в ремонте, и правительство принимает постановление о краткосрочном плане реализации программы капитального ремонта. Программа у нас имеется, она принята в 2014 году и включает в себя 44540 домов. Ежегодно утверждается план ее реализации. Мы выезжаем на объекты, специалисты фонда капитального ремонта обследуют их, составляют сметы. Сметы проходят экспертизу, и выполняется капремонт, муниципальное образование принимает эти работы. Всю информацию об этом можно получить на сайте Фонда капитального ремонта: fkr.mosreg.ru.

13.02.2015
7 комментариевРеформа ЖКХ подразумевает оплату по факту – сколько потребили, столько и заплатили

Проект «Школа грамотного потребителя» был запущен по поручению председателя правительства Дмитрия Анатольевича Медведева по итогам челябинского форума, который проходил в июле 2014 г. Это совместный проект Минстроя России и партии «Единая Россия», и соответственно, органы региональной власти реализуют этот проект в регионах нашей страны. Основная задача – это жилищное просвещение, разъяснение гражданам информации о реформе ЖКХ. Доступным языком о тех сложных процессах, которые у нас в ЖКХ протекают.

Что касается оплаты ОДН (общедомовых нужд), по общему правилу, из того, сколько дом потребил, вычитается совокупность показаний индивидуальных счетчиков, и вот эта разница распределяется между жильцами пропорционально площади квартир. Но пошли злоупотребления в регионах, и правительство приняло постановление №344, в котором указало следующий момент: если дом управляется управляющей организацией, либо в доме создано ТСЖ, то в этом случае ОДН не может распределяться на всех, в этом случае действуют нормативы на ОДН, которые в обязательном порядке устанавливаются в регионе. Пример простой, если мы потребили холодной воды 3 куба и горячей воды 3 куба, то максимум должны еще заплатить величину того норматива, который в регионе установлен. Это может быть 0,5 куба или 1 куб, как решит регион, но не более того. Здесь мы тоже замечаем некоторые злоупотребления. Когда УК понимает, что разницу предстоит платить им, то они переводят жителей на прямые расчеты с энергоснабжающей организацией, поставщиком этой услуги. И вот здесь фиксируется злоупотребление.

Реформа ЖКХ подразумевает оплату по факту – сколько потребили, столько и заплатили. Это касается и оплаты тепловой энергии в период отопительного сезона, то есть все больше регионов сейчас переходят на оплату только лишь за зимний период. А раньше мы платили по одной двенадцатой равными долями. Если дом потребил тепла больше или было принято решение по уменьшению тепловой энергии, то мы заплатим ровно столько, сколько потребили. Очень важно, чтобы сама УК или ТСЖ в доме контролировали соблюдение температурного графика. Например, если плюсовая температура, то не нужно топить как при -28 и наоборот. Соблюдение вот этих показателей приводит к реальной экономии, и жители это чувствуют. И здесь, я бы рекомендовал активу в доме или Совету, если он создан, активно взаимодействовать со своей УК, наладить это взаимодействие и контролировать потребление тепловой энергии и показаний, которые ежемесячно снимаются с приборов учета.

13.02.2015
8 комментариевЖильцы многоквартирных домов не умеют собираться вместе и принимать решения

Для того, чтобы решить вопрос о платежах на капитальный ремонт, жильцам нужно принять собственное решение, перечислять деньги на собственный счет или в общий резервный фонд. К сожалению, жильцы любого многоквартирного дома очень инфантильны, они не любят собираться. Есть 20% энтузиастов, а остальные думают, что за них все решат и все сделают. Самая большая проблема жильцов – собраться вместе. Им необходимо собраться и понять, кто они есть. – ТСЖ, или кооператив, или что-то еще. А это «что-то» уже имеет право как юрлицо открыть счет.

По моему мнению, самое лучшее, это организовать ТСЖ и свой счет, чтобы деньги лежали там и больше нигде. Потому что, если эти деньги уйдут по классическим платежкам в управляющие компании, то никакого контроля жильцов за этими деньгами не может быть.

Есть еще одна проблема, не все жильцы – собственники. Один скажет, квартира государственная, ни за что платить не буду. А другой собственник готов платить. В моем доме нужно провести капремонт, но наш дом в программе не стоит, и вот из 5 подъездов реально собирается для решения вопроса 30 человек. Самая большая проблема, это собрать собственников. Кто-то проявляет инциативу, а кто-то скажет, что он против, и все инициативы, еще не загоревшись, потухают. В результате, деньги жильцов поступают туда, куда их направят.

Потребление на ОДН: споры вокруг распределения

Правительство РФ регулярно вносит изменения в Новые правила предоставления коммунальных услуг (далее – Новые правила), вызывая тем самым в профессиональном сообществе бурные дискуссии. Так было и после принятия Постановления от 16.04.2013 № 344, которым, в частности, введен специальный порядок распределения между потребителями стоимости коммунальных услуг, используемых на общедомовые нужды (ОДН). Самые настойчивые и активные собственники помещений в МКД, а также УК и ТСЖ не ограничились обсуждением нововведений между собой, а вынесли проблемные нормы на рассмотрение Верховного суда с целью признания их недействительными. Пока эти попытки не принесли желаемых результатов.

В силу п. 44 Новых правил размер платы за коммунальную услугу (кроме отопления) определяется по соответствующей формуле. Результат подсчета может быть как положительным, так и отрицательным в зависимости от конкретных обстоятельств.

Объем потребления на ОДН и норматив

Полностью распределить между собственниками помещений объем потребления на ОДН, рассчитанный исходя из показаний ОПУ, несмотря на его превышение над нормативной величиной, можно только по решению самих собственников, принятому в соответствующем порядке на общем собрании.

Читать еще:  Обяснительная по браку на производстве

Все это закреплено в абз. 2 и 3 п. 44 Новых правил. Содержание данных норм сразу было воспринято исполнителями коммунальных услуг как нарушение и ущемление их прав. Первая попытка доказать данный факт была предпринята незамедлительно, но Верховный суд в Решении от 11.06.2013 № АКПИ13-205 не поддержал эти начинания. Судьи разъяснили, что оспариваемые нормы неслучайно появились в Новых правилах. С их помощью решается несколько стратегических задач.

В частности, они стимулируют управляющих уделять больше внимания состоянию инфраструктуры дома, в том числе внутридомовых инженерных систем, вопросам энергоэффективности, выявлению несанкционированного подключения, внедоговорного потребления коммунальных услуг и т. д. Иными словами, оспариваемая норма вынуждает управляющих не просто поддерживать общее имущество в определенном состоянии, но и грамотно управлять им, что, собственно, и является основой хозяйственной деятельности УК и ТСЖ. Кстати, именно потому, что РСО не осуществляют операций по управлению МКД, на них как на исполнителей коммунальных услуг не распространяется действие абз. 2 и 3 п. 44 Новых правил.

Конечно же, рассматриваемые требования больнее всего ударили по ТСЖ, поскольку они в большинстве своем не имеют иных источников финансирования деятельности, кроме поступлений от собственников помещений в МКД. На это мы обратили особое внимание, когда комментировали Постановление Правительства РФ № 344. Необходимость компенсировать часть платы за коммунальные услуги, предоставленные на ОДН, превышающей величину такой платы, рассчитанной по нормативу, за счет собственных средств пагубно сказывается на финансовом положении ТСЖ и вряд ли является мощным стимулом для эффективного управления, а лишь постепенно подталкивает объединение собственников к банкротству или просто ликвидации.

Поэтому следующими, кто обратился в Верховный суд с заявлением о признании п. 44 Новых правил частично недействующим, были представители ТСЖ. Они попытались оспорить необходимость принятия решения о распределении всего объема коммунальных услуг, потребленных на ОДН (в том числе в части его превышения над нормативным показателем), на общем собрании собственников. В поддержку данной позиции были приведены следующие доводы:

  • Жилищный кодекс не относит решение спорного вопроса к исключительной компетенции общего собрания собственников, так как об этом не упоминается ни в ст. 44, ни в других статьях ЖК РФ;
  • решение общего собрания собственников по спорному вопросу объективно предопределено – возложить обязанность по покрытию образующихся разниц на ТСЖ. Иное никогда не будет одобрено на общем собрании, что лишает правление товарищества возможности поддерживать финансовую стабильность в организации. В конечном счете ТСЖ существует исключительно за счет средств собственников помещений, поэтому так или иначе все расходы, понесенные ТСЖ, в конечном счете финансируются собственниками жилья. Однако задержка платежей в РСО обязательно вызовет негативные последствия (как минимум в виде договорных санкций), которых можно было бы избежать при своевременном предоставлении финансирования потребителями.

Оба довода Верховный суд отклонил как необоснованные, указав на следующее (см. Решение от 16.10.2013 №АКПИ13-862). Согласно п. 1 ст. 147 ЖК РФ правление ТСЖ вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в МКД и компетенции общего собрания членов ТСЖ. Далее без обращения к ст. 44 ЖК РФ (в которой, собственно, и перечислены вопросы, отнесенные к исключительной компетенции общего собрания собственников, и которая действительно не содержит никаких указаний (ни прямых, ни косвенных) на то, что общее собрание вправе регламентировать размер платы за коммунальные услуги, в том числе предоставленные на ОДН) судьи констатировали: исключительность компетенции общего собрания собственников помещений проявляется в невозможности без ущерба интересам собственников разрешить указанные вопросы в ином порядке. Такое объяснение Верховный суд посчитал достаточным для того, чтобы признать абз. 2 и 3 п. 44 Новых правил соответствующими федеральному законодательству (требованиям ЖК РФ) и не ущемляющими права управляющих – исполнителей коммунальных услуг.

Экономия по ОДН возвращается всем собственникам

Объем коммунального ресурса в размере образовавшейся разницы распределяется исполнителем только между жилыми помещениями в МКД (пп. «а» п. 47 Новых правил):

  • в отношении отопления и газоснабжения для нужд отопления – пропорционально размеру общей площади каждого жилого помещения;
  • в отношении холодного и горячего водоснабжения, электроснабжения, газоснабжения для приготовления пищи и (или) подогрева воды – пропорционально количеству человек, постоянно и временно проживающих в каждом жилом помещении.

Данный порядок также вызвал определенные претензии, в основном со стороны щепетильных в вопросах платы за ЖКУ потребителей. Они были сформулированы на страницах нашего журнала. Так, в статье В. В. Плаксина «Что понимается под общедомовыми нуждами с 01.06.2013?» (№ 6, 2013) была обозначена причина достижения экономии коммунальных услуг, предоставленных на ОДН, – экономное потребление коммунальных услуг в квартирах, не оборудованных ИПУ, то есть потребление в объеме, меньшем того, который заложен на такие квартиры в нормативе. (Кстати, при установлении норматива учитывается количество проживающих в жилом помещении человек.) Между тем экономия, обеспеченная конкретными потребителями, распределяется между всеми жилыми помещениями, что, по мнению отдельных экспертов, уже необъективно.

Следующий дискуссионный момент – выбор базы для распределения экономии. Если бы таковая распределялась между помещениями, не оборудованными ИПУ, то количество человек, проживающих в каждом из них, действительно было бы определяющим для справедливого расчета. Однако в условиях, когда экономия делится между всеми жилыми помещениями, как оборудованными, так и не оборудованными ИПУ, пропорционально количеству граждан, проживающих в них, имеет место нарушение принципа равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями. Во всяком случае, именно так расценил ситуацию один из потребителей и обратился в Верховный суд с заявлением о признании пп. «а» п. 47 Новых правил недействующим. По его мнению, противоречие состоит в том, что размер платы за коммунальную услугу на ОДН определяется по соответствующей формуле пропорционально общей площади квартиры, тогда как экономия распределяется пропорционально количеству проживающих в жилом помещении граждан.

Решением ВС РФ от 26.09.2013 № АКПИ13-706 в удовлетворении заявления было отказано, так как при его подаче не был учтен существенный момент: размер платы за коммунальную услугу на ОДН определяется в несколько этапов, одним из которых является расчет объема потребления коммунальных услуг в помещениях, как оснащенных, так и не оснащенных ИПУ. Если бы в указанной формуле в качестве вычитаемого были учтены только потребленные объемы коммунальных услуг, определенные в соответствии с показаниями ИПУ, то показания ОПУ были бы равны сумме показаний индивидуальных счетчиков. Возникновение разницы в объеме коммунального ресурса действительно обусловлено использованием расчетного метода, основанного на нормативном потреблении коммунальной услуги для помещений, не оборудованных ИПУ. В свою очередь, согласно п. 7 Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг нормативы потребления коммунальных услуг в жилых помещениях в отношении холодного и горячего водоснабжения, электро- и газоснабжения для приготовления пищи и (или) подогрева воды устанавливаются в расчете на одного человека. Следовательно, размер платы за перечисленные коммунальные услуги в помещениях, не оборудованных ИПУ, зависит от количества проживающих в них человек.

Таким образом, распределение экономии, обеспеченной жителями квартир, в которых отсутствуют ИПУ, пропорционально количеству человек, постоянно и временно проживающих в каждом жилом помещении (квартире), Верховный суд счел правомерным и не противоречащим ни п. 1 ст. 1 ЖК РФ, ни какому-либо иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу.

Выводы и рекомендации

Между тем заявления о том, что оспариваемые нормы стимулируют управляющих работать эффективнее, а потребителей – устанавливать в квартирах ИПУ во исполнение Федерального закона от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вызывают сомнение. Скорее, и те и другие будут искать и, уверены, найдут лазейки, которые позволят минимизировать потенциальные расходы. Например, уплата разницы потребления на ОДН между фактической и нормативной величиной не грозит тем УК, которые пролоббировали в обслуживаемых домах выбор собственниками непосредственного способа управления. Исполнителями коммунальных услуг для потребителей в таких домах являются соответствующие РСО, а на них требования абз. 2 и 3 п. 44Новых правил не распространяются. Кроме того, исполнителями коммунальных услуг становятся РСО в случае незаключения между ними и управляющими договоров энергоснабжения. В этом случае проблемы взыскания с потребителей платы за коммунальные услуги на ОДН в полном размере также не существует.

У ТСЖ тоже есть выход из положения. Согласно ст. 152 ЖК РФ товарищество на основании решения собрания членов ТСЖ вправе формировать специальные фонды, пополняемые за счет доходов от хозяйственной деятельности (например, экономии по смете) и расходуемые на цели, предусмотренные уставом. Таким образом, составляя финансовый план и рассчитывая размер платы на содержание и ремонт на очередной календарный год, правление ТСЖ в состоянии создать некую подушку безопасности в виде отчислений в специальный фонд, за счет которого (при условии что устав это позволяет) будет погашаться возникающий недобор стоимости коммунальных услуг, потребленных на ОДН. Не самый простой вариант, но вполне жизнеспособный.

  1. См. статью С. Н. Козыревой «Поправки к Новым правилам предоставления коммунальных услуг» (№ 5, 2013, стр. 27).
  2. Оставлено без изменения Определением ВС РФ от 12.12.2013 № АПЛ13-539.
  3. Утверждены Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 306.
  4. Одна из последних публикаций на эту тему размещена в № 12, 2013 (см. статью С. Н. Козыревой «Прямые расчеты собственников помещений с РСО до 01.09.2012»).
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector