Могут ли жильцы МКД снова проводить собрание о переходе?
Dolgovnet34.ru

Юридический портал

Могут ли жильцы МКД снова проводить собрание о переходе?

Переход дома из одной управляющей компании в другую

Зачем менять управляющую компанию

Причины для смены управляющей компании (УК):

Организация не выполняет обязанности, которые закреплены в договоре. Собственники могут разорвать договор в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса)

Компания предоставляет некачественные услуги, не выполняет ремонтные работы, игнорирует обращения жильцов. Нужны доказательства.

Жильцы подозревают управляющую компанию в воровстве.

Компания обанкротилась или на грани развала.

Истекает срок лицензии компании на обслуживание и управление (статья 199 Жилищного кодекса).

Заканчивается срок действия договора. Если срок договора вышел, но ни одна из сторон не расторгла его, договор автоматически продлевается (статья 162 часть 6 Жилищного Кодекса).

Расторжение договора по добровольному соглашению сторон.

Желание 100% собственников поменять управляющую компанию.

Жильцы решили сменить способ управления: создать ТСЖ или ТСН.

Управляющая компания может оспорить желание жильцов, если нет весомых причин.

Предложить переход в другую управляющую компанию может один житель или инициативная группа. Главное, чтобы остальные жители поддержали инициативу большинством голосов.

Сколько раз можно перейти

Закон не устанавливает, насколько часто можно менять управляющую компанию. Если у жильцов есть причины менять организацию, они могут делать это неоднократно.

Главное – правильно выполнить переход.

Учитывайте текущий договор с управляющей организацией. Изучите пункты о расторжении договора, вопросы расчетов в этом случае и другие нюансы. Некоторые уточнения в соглашении могут помешать быстро поменять управляющую компанию.

Документы для перехода

Смена управляющей компании – юридическая процедура. Для нее нужны документы:

Протокол собрания собственников. Собрание ведет секретарь или бухгалтер, человек с экономическим образованием.
Протокол содержит:
– адрес дома;
– повестку дня;
– причины для перехода, доводы за и против;
– вопрос для голосования;
– результаты голосования;
– явку собственников;
– подписи присутствовавших на собрании.

Решение о разрыве взаимоотношений с управляющей компанией, которое принимают собственники на общем собрании. Решение прописывается в протоколе общего собрания или составляется отдельно. Имеет законную силу, если явка жильцов составила более 50%.

Заявление – с просьбой принять решение собственников из пункта 2.

Договор с прежней управляющей компанией.

Уведомление в письменном виде в старую УК – если сотрудники управляющей компании не присутствовали на собрании. Уведомление доставьте лично.

Если компания не выполняла обязательства, подготовьте доказательства.

Порядок действий для смены управляющей компании

После определения причин для смены управляющей компании можно действовать дальше.

Выбор новой управляющей компании. Выбирайте заранее, до собрания. Посмотрите рейтинги на сайте Реформа ЖКХ. Походите по дворам, поговорите с жителями. Съездите группой жильцов к руководству управляющей компании, обсудите вопросы управления вашим домом.

Обратите внимание, как организация работает с жителями: автоматизированы ли процессы. В компании с автоматизацией меньше ошибок при расчетах, квитанции можно оплачивать онлайн, развита работа с заявками от жильцов. Такая организация больше расположена к жителям, быстрее реагирует на жалобы и обращения. Автоматизированная компания – современная компания. Она стремится оказывать качественные услуги, поскольку вкладывает ресурсы в прогрессивные программы для управления жилым фондом. Если есть выбор равноценных по отзывам компаний, лучше выбрать УК или ТСЖ с автоматизацией.

Обратите внимание на следующие вопросы:
– опыт работы;
– отзывы;
– количество домов;
– документацию;
– материальную базу;
– степень открытости информации о деятельности;
– автоматизированы ли процессы расчета квартплаты;
– какое программное обеспечение использует в своей работе;
– работу с клиентами;
– квалификацию сотрудников;
– тарифы;
– взаимодействие с поставщиками услуг;
– наличие лицензии (проверить можно здесь).

Если ни одна компания не устраивает, можно создать ТСЖ.

Проведение общего собрания собственников. Собрание проводится в очной или очно-заочной форме.
Готовится повестка собрания:
– о проведении собрания в форме очно-заочного голосования;
– о расторжении договора управления;
– о выборе способа управления;
– об утверждении новой УК, условий договора и тарифов;
– о сроках передачи документации: за 30 дней до того, как закончится действие старого договора. Рекомендуется передать документы через 2-3 дня после проведения собрания. Если документация утеряна, старая управляющая компания обязана ее восстановить за свой счет (пункт 21 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами);
– о сроках передачи накопленных средств: после расторжения договора управления;
– о способе оповещения собственников о результатах собрания;
– о месте хранения протокола собрания.

О собрании нужно оповестить собственников за 10 дней до намеченной даты.
Скачать образцы документов для проведения общего собрания:

Уведомление старой управляющей компании в течение 5 рабочих дней. Еще отправляем уведомление с копией принятого решения о переходе в другую УК в органы государственного жилищного надзора и органы муниципального жилищного контроля.

Заключение нового договора управления с выбранной компанией. В договоре нужна подпись более 50% собственников – тогда договор будет считаться заключенным (часть 1 статьи 162 Жилищного кодекса). Можно подписать договор сразу на собрании. После этого управляющая компания подает заявление в орган государственного жилищного надзора. В лицензию управляющей компании вносится новый дом в течение 10 рабочих дней. (п.4 Порядка, утвержденного приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр)

Оплата в новую управляющую компанию. Оплачивать счета в новую управляющую компанию жильцы могут после включения вашего дома в лицензию. Проверьте сведения на сайте органов государственного жилищного надзора. Если кто-то из жителей оплатил услуги ЖКХ вперед на несколько месяцев, подайте заявление на перерасчет.

Варианты перехода

из одной управляющей компании в другую

Дом может перейти из одной управляющей компании в другую. Для такого перехода актуален порядок действий, который описан выше.

из управляющей организации в ТСЖ и наоборот

Можно поменять управляющую компанию на товарищество собственников жилья и наоборот. В этом случае жильцы сами выполняют функции управляющей компании. Сперва на общем собрании принимается решение о создании ТСЖ.

Вопрос перехода дома из ТСЖ в УК тоже решается на общем собрании собственников.

Если ТСЖ как форма правления устраивает жильцов, но не устраивает работа председателя, устройте собрание с переизбранием. На собрании должно присутствовать не менее 50% членов ТСЖ и не менее 50% собственников.

Если жителям будет комфортно с управляющей компанией, не появится желание перейти в другую УК. Чтобы повысить удовлетворенность жителей, будьте на связи. Реагируйте на проблемы, решайте их своевременно и оперативно при помощи программного обеспечения.

Программы 1С-Рарус помогут вовремя и корректно формировать квитанции для оплаты; принимать и отслеживать заявки в аварийно-диспетчерскую службу; обеспечивать прозрачность расчетов и начислений.

Через Сайт ЖКХ и мобильное приложение жители смогут связаться с вами, передать показания счетчиков и оплатить квитанции в любое время.

Приложение для руководителя поможет управлять бизнесом. Когда всё под контролем, управляющая компания не просрочит лицензию, не обанкротится и минимизирует прочие риски.

Отмена прежнего решения общего собрания собственников МКД

Собственникам квартир в нашей стране часто кажется, что они могут на своем общем собрании собственников (далее — ОСС) многоквартирных домов (МКД) принимать хоть какие решения. И рождаются на свет протоколы собрания, при виде которых сотрудники управляющих организаций (УО) за голову хватаются. И промучившись с таким домом, где живут и здравствуют жители-фантазеры, несколько лет (кто-то год, а кто-то не один даже), просто отказываются от него.

А дом, как тот гражданин с «черной» кредитной историей, начинает пользоваться дурной славой и брать в управление его ни одна управляющая организация со здравомыслящим руководством не хочет. Так как проблем от 1-2 неадекватных активистов больше, чем от 10 других домов вместе взятых. Ведь все нелепые решения собраний необходимо обжаловать в судебном порядке, а наши суды не все отличаются тягой к справедливому, здравому и буквальному толкованию действующих норм законодательства в силу пресловутого «внутреннего убеждения». Да и квалификация определенной части представителей судебной ветви власти далека от необходимой для столь высокого звания «вершителя справедливости».

Хотя есть и такие руководители и учредители, как те мыши, которые плакали, кололись, но продолжали жрать кактус… Наверное, есть какие-то очень серьезные основания для продолжения управления таким МКД «из черного списка» либо терпение руководителей УО безгранично и они «поймали ДЗЕН» на ниве управления МКД.

И каким бы ни было нелепым решение ОСС, как бы оно не противоречило закону, и даже если решение ОСС принято за пределами компетенции ОСС, органы государственного надзора (ГЖН) все равно могут посчитать такие решения обязательными к исполнению.

Однако такие жители-умники, а вместе с ними и орган ГЖН, забывают о том, что компетенция ОСС ограничена пределами отдельных статей Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ). В связи с этим возникает вопрос: имеет ли право собственники на общем собрании принять решение об отмене прежнего решения общего собрания?

В некоторых случаях собственники пытаются отменить решение об установлении нового размера платы. Даже знаю случай, когда такую отмену проводят на собрании через 2 с лишним года. И причина отмены озвучена в повестке дня: инициатор ОСС не является собственником помещения в данном МКД. Бред полнейший, но УО придется идти в суд и отменять такое решение. Иначе ГЖН запросто может посчитать, что оно также должно быть исполнено, мало того, еще и заставит пересчитать всю плату за 2 года. Чудеса возможны с нашими надзорщиками и судами.

Другие собственники пытаюся отменить принятое решение ОСС о переходе на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями (РСО). Хотя логики в таком решении мало, кроме той, что жителям удобнее, чтоб в начислениях за коммунальные услуги разбиралась управляющая организация, которая рядом, а не РСО, которые обычно не в пешей доступности 3 км, как требуют теперь правила для УО. А для собственников порядок начислений не изменится от того, что заключены или не заключены прямые договоры между собственниками и РСО на предоставление коммунальных услуг.

Третья группа умнейших не хотят оплачивать коммунальные ресурсы на содержание общедомового имущества (далее — КРСОИ) по ранее принятому решению об оплате по фактическим показаниям общедомовых приборов учета (ОДПУ) коммунальных услуг (КУ) и хотят вновь оплачивать только норматив. Понятно, что за себя и за того парня (читай-своего соседа) не хочет платить никто. Ну а управляющей организации-то не привыкать: пусть платит, раз хочет управлять нашим домом… Но такое правомочие общего собрания также не содержится в ЖК РФ.

Однако, если предположить такую возможность отмены прежнего решения собрания, то каким образом должны быть построены отношения, касающиеся периода от принятия решения до его отмены? Ведь плата за содержание общего имущества (СОИ), за КРСОИ начислялась, работы выполнялись, отчетность сдавалась, налоги платились…

Тем более, что плата за СОИ, например, утверждена не просто так, а подкрепляется определенным перечнем работ и услуг, которые выполнялись определенное время. То есть, собственники при отмене прежней платы за СОИ, не спрашивая УО, практически заставляют управляющую организацию выполнять договор управления не на выгодных для нее условиях. Также предполагается, что утвержденная плата экономически обоснована и рассчитана на основании осмотров ОИ МКД. Таким образом, отмена прежнего решения ОСС приведет к нарушению норм ГК о свободе договора для УО и нарушению норм имеющихся норм правил по установлению платы за СОИ и перечня работ.

Читать еще:  Налоговый вычет на детей

Как известно, основные полномочия прописаны в ст. 44 ЖК РФ, также полномочия ОСС указаны в некоторых других нормах ЖК. Такое полномочие общего собрания собственников помещений МКД, как «отмена прежнего решения собрания не прописана в указанных нормах закона.

Жилищный кодекс РФ, как и Гражданский кодекс РФ (далее – ГК РФ) в отношении общих собраний не предусматривает возможность отмены прежнего решения. Так как каждое принятое решение собрания порождает определенные правовые последствия как для участников, так и иных лиц: кредиторов, собственников и т.д.

Также Жилищный кодекс не содержит права собственников принять решение о переходе вновь на норматив по КРСОИ. В ЖК однозначно прописано: КРСОИ начисляется по нормативу, если собственниками на ОСС не принято решение о начислении по фактическим показаниям ОДПУ либо по среднемесячным показаниям ОДПУ. И ничего не прописано о праве принять обратное решение. То есть, такое полномочие опять не в компетенции ОСС.

По переходу на прямые договоры также в ЖК нет полномочия вновь заставить управляющую организацию заключить расторгнутые договоры с РСО на поставку КУ. Основания для расторжения прямого договора между РСО и собственниками прописаны в законе и не подлежат расширительному толкованию, а также не содержат основания: отказа собственника от заключения договора с РСО ввиду отмены решения ОСС.

Тем более, принятое решение о переходе на прямые договоры порождает последствия и для УО, которая расторгает договор в части предоставления КУ собственникам и заключает дополнительное соглашение, и для РСО, которая становится исполнителем коммунальной услуги и обязана начислять и собирать денежные средства за КУ, производить проверку и сбор показаний ИПУ и много другое в силу действующих норм закона.

В силу пункту 2 ст. 181.1 ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других – участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Пунктом 1 ст. 46 ЖК РФ установлено, что решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание.

Думается, не зря в законе указано именно так. И решение собрания не просто бумажка в виде протокола и иных документов, а официально признаваемое на уровне закона волеизъявление отдельных граждан и (или) гражданско-правовых сообществ, которое порождает правовые последствия не только для самих принявших решение граждан. И напрашивается логичный вывод, что отменять свои решения такое сообщество не может, если только это полномочие прямо не указано в законе. Иначе везде будет твориться просто бедлам и анархия… Ведь собственники в МКД у нас, они такие собственники…

Поэтому единственной возможностью отмены решения ОСС, если оно принято не в соответствии с законом и нарушает чьи-то права (по субъективному мнению некоторых индивидуумов), остается только право на обжалование таких решений в судебном порядке, как и прописано об этом и в ГК РФ и в ЖК РФ. Потому что иного способа отменить решение собрания закон не содержит, как и не содержит такого способа, как отмена прежнего своего решения.

В соответствии со ст. 181.5 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:

принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;

принято при отсутствии необходимого кворума;

принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;

противоречит основам правопорядка или нравственности.

Зато в пункте 2 ст. 181.4 ГК РФ установлено, что решение собрания не может быть признано судом недействительным по основаниям, связанным с нарушением порядка принятия решения, если оно подтверждено решением последующего собрания, принятым в установленном порядке до вынесения решения суда.

То есть, в законе четко прописано право последующего собрания подтвердить решение прежнего собрания, но никак не отменить его.

Таким образом, решение общего собрания собственников помещений МКД об отмене прежнего решения ОСС МКД ничтожно в силу вышеуказанной статьи ГК РФ, как принятое по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания.

Однако в любом случае, если в управляющую организацию принесут такое решение собрания, проведенное по инициативе выдумщиков-собственников, придется идти в суд и обжаловать его, чтобы не дать шанса органам ГЖН навязать его исполнение своим предписанием. А то, мало ли что.

Радует тот момент, что судебной практики по спорам о признании недействительным решений ОСС по отмене решения прежнего ОСС я не нашла (может, плохо искала, конечно). По-видимому, фантазеров — выдумщиков в нашей стране не так уж много, раз решений судов практически нет по данной категории споров.

С уважением, Ильмира Носик.

С помощью сервиса «автоматизация проведения общих собраний» от компании «Бурмистр.ру» можно с легкостью провести ОСС. Наш сервис позволяет оформить документы для собрания за 10-15 минут, тиражировать собрания (копировать повестку с одного дома на другой одним кликом мыши), загрузить сведения о собственниках из Росреестра и MS Excel, добавить собственников вручную и по ранее запрошенным выпискам, а также копировать ранее сделанные реестры собственников между собраниями внутри одного дома. Более подробная информация о сервисе тут.

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или воспользуйтесь формой ниже.

Войти

Pазъяснения

Как сменить управляющую компанию? Пошаговое руководство с образцами документов

Управляющая компания плохо работает? Или вы начали подозревать, что ваши деньги уходят “не туда”? Или вашу УК просто решили обанкротить?

Ответ один – управляющую компанию необходимо менять!

Дополнение – в конце материала вы можете найти видео с семинара, где мы объяснили ряд тонкостей, связанных со сменой УК.

Шаг 1. Выбираем альтернативную управляющую компанию.

Посмотрите всевозможные рейтинги управляющих компаний (вот наш старый рейтинг, а вот рейтинг администрации города Красноярска, или вот рейтинг сайта “Реформа ЖКХ”). Съездите, посмотрите дворы. Пообщайтесь с жителями домов, которые обслуживают УК-кандидаты.

Если вы живете в городе Красноярск, то не лишним было бы посмотреть список нарушений найденных в домах УК-кандидата Службой строительного надзора и жилищного контроля.

Сделать это можно на карте нарушений (ссылка).

Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями. Съездите к руководству выбранной вами управляющей компании и обсудите все интересующие вас вопросы. Причем ехать надо как можно более крупной группой скептически настроенных граждан.

Шаг 2. Выбираем способ смены УК.

Жилищный кодекс не дает нам право просто так взять и сменить управляющую компанию. Существует ряд ограничений, и зная их вы можете сделать выбор каким способом вы будете менять управляющую компанию.

Основные способы смены УК:

1) Выбор новой управляющей организации по окончанию срока действия договора управления со старой УК.

2) Существенные нарушения договора управления старой управляющей организацией, дающие собственникам квартир право расторгнуть договор управления в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).

3) Лишение управляющей компании лицензии на право управления вашим домом согласно статьи 199 Жилищного кодекса РФ.

4) Расторжение договора по соглашению сторон, если старая УК согласна расторгнуть договор.

5) Смена способа управления многоквартирным жилым домом. Например, на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ или ТСН, но в последствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ.

Кстати, у такого способа есть один немаловажный плюс – если новая УК не оправдает ожиданий, то сменить ее можно будет проведя всего одно собрание правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества.

Шаг 3. Проводим собрание собственников по смене управляющей компании в очно-заочной форме.

Прежде чем проводить собрание, внимательно изучаем договор управления со старой УК. Это позволит избежать множества ошибок.

1) Подготавливаем повестку собрания.

В повестку собрания необходимо включить вопросы о:

а) проведении собрания в форме очно-заочного голосования,

б) расторжении договора управления заключенного со старой управляющей организацией,

в) выборе способа управления и утверждения новой управляющей организации,

г) утверждении условий договора управления между собственниками и новой управляющей организацией, а также утверждении размера платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества,

д) сроках передачи технической документации (не позднее чем за 30 дней до прекращения действия договора управления со старой УК,рекомендуемый срок – 2-3 дня с момента проведения собрания) и накопленных средств от старой управляющей организации к новой (после расторжения договора управления),

Если старая УК утратила техническую документацию или ее часть, она обязана в течение трех месяцев за свой счет ее восстановить (п.21 Правил №416).

е) вопросы о порядке уведомления собственников о результатах собрания и месте хранения оригинала протокола собрания.

2) Не менее чем за 10 дней уведомляем всех собственников помещений в доме о проведении собрания.

Согласно жилищному кодексу, уведомлять необходимо заказным письмом или лично под роспись. Однако, если ранее на собрании собственников вы приняли решение о другом надлежащем способе уведомления, например вывешиванием объявлений на входах в подъезды, то вы можете воспользоваться этим способом.

Если вы не помните, чтобы принимали такое решение, посмотрите в действующем договоре управления и протоколах ранее прошедших собраний собственников. Во многих договорах присутствует такой пункт.

Не забываем вести реестр уведомлений ( образец реестра).

В реестре, если мы вручили уведомление собственнику лично, то он расписывается о получении уведомления сам. Если мы отправили уведомление заказным письмом, то мы делаем запись об этом с указанием номера почтового отправления. Если мы разместили (повесили) уведомление в установленном месте, то мы делаем запись об этом, и лицо разместившее уведомление, а также один – два свидетеля оставляют свои подписи.

Кроме того, с апреля 2016 года, обязательным приложением к протоколу собрания становится полный реестр собственников помещений в МКД (п.а п.19 по ссылке).

С 1 июля 2015 года упразднен реестр голосования собственников на очном голосовании. Все собственники, как проголосовавшие на очной части собрания, так и проголосовавшие на заочной части, заполняют один и тот же Бланк Решения.

Читать еще:  Подделка подписи понятого

Не обязательно, но крайне желательно вести реестр выдачи бланков собственникам.

4) Проводим заочную часть собрания в очно-заочной форме. Обходим собственников не присутствовавших на очном собрании.

Бланк Решения собственников используется все тот же.

5) Составляем протокол собрания.

Собственно, все понятно из образца протокола собрания.

6) Уведомляем собственников о результатах собрания.

Уведомление о результатах общего собрания собственников размещается не позднее чем через десять дней после завершения собрания в месте определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений.

Кроме того, не забываем о том, что отныне мы обязаны направлять копию протокола собрания в действующую на момент проведения собрания управляющую организацию в течение все тех же десяти дней.

Шаг 4. Уведомляем старую управляющую организацию о том, что мы ее сменили.

В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, уполномоченное собранием лицо, в течение 5 рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.

Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме – сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом (п.18 Правил №416).

Шаг 5. Заключаем договор управления с новой управляющей организацией.

Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме должны расписаться в договоре управления с новой управляющей организацией. Если собственники не произведут этого действия, то договор управления не считается заключенным, не смотря на решение общего собрания собственников.

Рекомендуем подписывать договор управления одновременно с проведением собрания в доме, так как собрать отдельно всех собственников зачастую проблематично.

После того как собрание будет проведено, составлен протокол собрания и подписан договор управления, новая управляющая организация должна будет обратиться с заявлением в орган государственного жилищного надзора, чтобы внести изменения в лицензию этой управляющей организации.

Если все документы будут в порядке, то изменения в лицензию вносятся в течение 10 рабочих дней с момента поступления заявления (п.4 Порядка, утвержденного приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр).

Шаг 6. С какого момента платить в новую УК?

В новую управляющую организацию вы начинаете платить только с того момента, когда органы Государственного жилищного надзора включат ваш дом в лицензию новой управляющей организации. Эти сведения легко проверить, так как органы ГЖН обязаны размещать их на своем сайте в сети Интернет.

Если у вас остались какие-то вопросы, пожалуйста оставьте их в комментариях к данному материалу.

Дмитрий Иванов для нкжкх.рф

Образцы документов подготовила: юрист МОД “Народный контроль в ЖКХ” Серафима Виноградова.

Также прочитайте:

Видеозапись первой части семинара “Как поменять УК?”:

Видеозапись второй части семинара “Как поменять УК?”:

Оставить комментарии к данному материалу вы можете на наших страницах в социальных сетях ВКонтакте, Facebook и Одноклассники.

С какими сложностями сталкиваются собственники при смене УО

Смена управляющей организации – дело хлопотное, а порою и очень сложное, ведь в процессе есть множество подводных камней и нюансов, с которыми не всегда легко справиться. Рассказываем о том, почему собственникам нужно тщательно обдумать и взвесить своё решение о смене действующей УО на новую.

Собственники помещений в МКД могут сменить управляющую организацию по разным причинам

Оговоримся сразу, что мы не рассматриваем случай, когда терпение собственников лопнуло из-за того, что действующая управляющая компания «ничего не делает, а только собирает деньги». В такой ситуации обычно действительно у жителей дома есть только один выход – сменить УО, и никакие возможные трудности не изменят этого решения.

Но иногда бывает так, что в городе начинает работать новая УК – только созданная или ранее работавшая в другом городе или даже регионе. И новая компания начинает активно убеждать собственников в том, что им следует расторгнуть действующий договор управления и выбрать на ОСС другую управляющую организацию.

Или в доме поселяется руководитель или учредитель какой-то УО и последовательно начинает убеждать соседей «перейти» на управление к его компании. Случается такое? Сплошь и рядом.

У собственников помещений есть законное право сменить УО. Согласно ч. 8 ст. 162 ЖК РФ, договор управления может быть расторгнут:

  • по соглашению сторон (ч. 1 ст. 450 ГК РФ);
  • по решению суда при существенном нарушении договора одной из сторон (ч. 2 ст. 450 ГК РФ);
  • при наличии такого условия в договоре (ч. 1 ст. 450.1 ГК РФ).

В одностороннем порядке собственники могут это сделать, приняв на общем собрании собственников решение об изменении способа управления домом, выборе другой УК или в случае, если действующая УК не исполняет условия договора управления (ч. 3 ст. 161, ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Сменить управляющую организацию на ОСС возможно по истечении срока действия договора управления (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).

Выбрать новую управляющую организацию собственники имеют право в случае, если орган местного управления в соответствии с п. п. 4, 5 ПП РФ № 289 уведомил их о том, что орган ГЖН планирует исключить дом из реестра лицензий или аннулировать лицензию УК (ч. 6 ст. 198 ЖК РФ).

Но владельцам квартир в многоквартирных домах не следует принимать поспешных решений под влиянием красивых речей, рекламы и тем более «чёрного пиара», когда претендующая на управление дома компания начинает распространять негативную информацию о действующей управляющей организации. Следует тщательно обдумать решение и оценить риски и последствия смены УО. Поговорим о них подробнее.

Затягивание органом ГЖН передачи дома в управление новой компании

Процесс смены управляющей организации – долгий и длинный, который затрагивает самих собственников, две организации, РСО, муниципалитет, орган ГЖН. Но главное – он затрагивает сам многоквартирный дом, который в период «междуцарствия» может оказаться без должного содержания и ремонта.

Например, на общем собрании собственники решили расторгнуть действующий договор управления и выбрали новую УО. Запускается процесс передачи МКД от компании к компании. При этом новая УО может начать управление домом только в тот момент, когда орган ГЖН внесёт изменения в реестр лицензий субъекта РФ. И не всегда этот процесс происходит быстро: несовершенство законодательства даёт ГЖИ возможности отказывать УО в этом или затягивать процедуру.

Конечно, новая компания может отстаивать свои права в суде, и часто суд встаёт на сторону УО, если в действиях органа ГЖН усматриваются нарушения требований законодательства. Примерами таких дел служат постановление Арбитражного суда Уральского округа от 29.09.2016 № Ф09-8705/16 по делу № А71-12411/2015 или решение ВС РФ от 13.08.2019 по делу № АКПИ 19-474. Однако смена УО при этом сильно затягивается, и дом в такой ситуации остаётся практически без управления.

Оспаривание протокола общего собственников помещений по выбору новой управляющей организации

Орган ГЖН может отказать компании во внесении дома в реестр лицензий, если посчитает, что соответствующее общее собрание собственников проведено с существенными нарушениями, а решения, принятые на нём, нелегитимны.

Организация общего собрания собственников требует много времени и знаний, поскольку несоблюдение хотя бы одного требования к этой процедуре даст ГЖИ шанс оспорить протокол в судебном порядке. Первая сложность для собственников – инициировать такое собрание, ведь действующая УК этого делать не станет, а новая – не имеет законного права.

Следовательно, вся нагрузка ложится на самих собственников, которые будут выступать инициаторами ОСС. Именно они должны составить и распространить уведомление о собрании с повесткой дня, юридически правильно их составив в соответствии с требованиями ст. ст. 44 – 48 ЖК РФ.

Следующая сложность – набрать кворум, чтобы собрание имело полномочия на принятие решений по вопросам повестки дня (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). Затем инициаторам и/или избранным на ОСС членам счётной комиссии необходимо правильно подсчитать голоса согласно собранным бюллетеням и оформить протокол ОСС. Собственники помещений в доме должны быть уведомлены о решениях, принятых на собрании, согласно ч. 3 ст. 46 ЖК РФ.

При несоблюдении хотя бы одного требования закона к проведению общих собраний протокол ОСС может быть обжалован в судебном порядке. Право оспорить решение общего собрания предоставлено собственникам, которые либо не принимали участие в ОСС, либо голосовали против смены УК, либо посчитали, что их волеизъявление при голосовании было нарушено.

И хотя, согласно решению ВС РФ от 29.09.2017 № АКПИ17-704, факт обращения в суд о признании недействительным решения собственников о смене управляющей организации не может служить основанием для отказа или приостановления рассмотрения заявления о внесении изменений в реестр лицензий субъекта РФ, органы ГЖН часто это делают, тем самым снова затягивая переход дома в управление новой УК.

Не стоит забывать и об обязанности органа ГЖН, прописанной в ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ, при поступлении в его адрес в течение 3 месяцев подряд двух и более протоколов ОСС, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, провести внеплановую проверку собрания. Проверка также затянет внесение изменений в реестр.

Путаница в правах и обязанностях прежней и новой управляющей организации

Если собственники приняли решение о смене управляющей компании, а орган ГЖН затягивает внесение изменений в реестр, прежняя УО формально ещё управляет домом. И тут возникают сложности для жителей дома:

  • Кому платить за жилищно-коммунальные услуги?
  • Кто отвечает за уборку территории, ремонт, оказание согласованных услуг по содержанию общего имущества?
  • Куда обращаться в случае аварии?

Согласно законодательству, до момента внесения изменений в реестр лицензий за всё это отвечает прежняя управляющая организация, а на деле она может отказаться исполнять обязанности по расторгнутому договору управления. В то же время новая УО по сути не может это делать, а если возьмётся, то за счёт собственных средств, потому что у неё ещё не возникло право выставлять счета за жилищно-коммунальные услуги.

Отсюда ещё одна проблема, нередко возникающая в многоквартирных домах, которые должны перейти в управление новой компании, но орган ГЖН ещё не оформил это официально, – появление двойных квитанций за ЖКУ. Платить прежней или новой УО и как не ошибиться, как не потерять деньги, – вопросы, которые могут встать перед жителями МКД в такой переходный период.

Споры двух компаний о передаче техдокументации и остатков средств за содержание и ремонт ОИ дома

Для новой УО процедура приёмки дома в управление после расторжения собственниками предыдущего договора управления, помимо уже указанных проблем с органом ГЖН и оспариванием в суде самого факта заключения с ней договора, может привести к необходимости решения следующих вопросов:

  1. Непередача техдокументации на дом вплоть до истребования её в судебном порядке.
  2. Перечисления прежней УО неистраченных средств, которые собственники перечислили на не оказанные ещё работы и услуги.
Читать еще:  Предусмотрен ли возврат налогового вычета за обучение?

Если прежняя управляющая компания не захочет добровольно передать документацию и собранные средства, то спор двух УО опять перейдёт в суд. А в это время новая управляющая организация должна управлять домом, проводить мероприятия по надлежащему содержанию и ремонту МКД. Делать это без техдокументации и средств будет сложно, что скажется на качестве содержания дома, а, следовательно, на условиях жизни самих собственников.

Разочарование в новой управляющей организации

Проблемой для собственников может стать и сама новая управляющая организация, даже если процедура смены УК пройдёт быстро и гладко:

  1. Новая на рынке компания.

Если новая компания, которая только пришла на рынок, сулит отличное качество услуг за минимальную цену, – это может оказаться только красивыми словами. На деле – без опыта работы в данной сфере, без налаженных связей с РСО, подрядчиками и поставщиками такая УО не справится с содержанием общего имущества дома.

Собственникам придётся снова менять управляющую организацию, либо проходить вместе с выбранной УК путь из проб, ошибок и привлечения к административной ответственности за допущенные нарушения.

  1. Завышенные ожидания.

Организация для получения ещё одного дома в управление может обещать улучшить условия проживания, сделать за год ремонт всего. В итоге всё закончится лишь подписанным договором, существующее состояние общего имущества не изменится.

Важно запомнить

Смена управляющей организации – крайняя мера, на которую следует идти собственникам в случае, когда иные способы воздействия на действующую компанию не работают, а она из рук вон плохо исполняет свои обязанности. Процесс во многих случаях приводит УО и собственников в суды, что не способствует улучшению условий содержания и ремонта дома.

Поэтому собственникам стоит задуматься о том, стоит ли инициировать процедуру расторжения действующего договора только потому, что новая УК сулит золотые горы и переманивает радужными обещаниями. Выполнит ли она их, покажет только время, а вот проблемный период при переходе от одной УК к другой собственники себе обеспечат на 100%. Стоит ли овчинка выделки – вопрос, который следует тщательно продумать.

Новые правила проведения общего собрания собственников в 2019 году 41142

Если вы до сих пор считали, что хозяин дома – управляющая организация, которая собирает с вас жилищно-коммунальные платежи, спешим обрадовать. Единственным легитимным органом управления в многоквартирном доме является общее собрание собственников. Как решите жить – так и будете. Дело за малым – правильно организовать голосование.

В марте 2019 года вступил в законную силу новый Приказ Минстроя РФ – №44/пр, корректирующий правила проведения собрания собственников в МКД. Помимо новых требований к Протоколу собрания, ведомственный документ определил сроки и порядок передачи решений собрания в органы Госжилнадзора.

Прежде чем обсудить детали Приказа № 44, давайте вспомним, какие принципиальные вопросы решает собрание собственников. И при каком количестве проголосовавших решение будет считаться законным.

Собрание собственников может решить любые вопросы, связанные с МКД:

  • Сроки проведения годового собрания собственников и порядок уведомления о таком собрании.
  • Выбор способа управления МКД. Предпочесть УК, создать ТСЖ или установить непосредственное управление самими собственниками.
  • Смена управляющей компании.
  • Избрание и переизбрание Совета МКД.
  • Размер платы за содержание и текущий ремонт жилья.
  • Условия заключения договоров с ресурсниками.
  • Сроки и порядок проведения текущего ремонта дома.

Решения по этим вопросам принимаются простым большинством голосов ОТ ЧИСЛА УЧАСТВУЮЩИХ В КОНКРЕТНОМ СОБРАНИИ. То есть если 50% + 1 голос участников данного собрания проголосовали за смену УК или повышение размера платы за содержание и ремонт – то оно правомочно.

Но есть принципиальные вопросы, мнение по которым должны спросить у всех собственников, а не только у тех, кто пришел на собрание.

Решения по таким важным вопросам должны принимать квалифицированным большинством. То есть голоса считают от ОБЩЕГО ЧИСЛА ГОЛОСОВ СОБСТВЕННИКОВ в МКД.

Вот эти вопросы:

100% голосов от общего числа голосов собственников МКД

Вопросы, связанные с реконструкцией, расширением или перепланировкой в доме, которые уменьшат размер площадей общего имущества МКД.

К примеру, жители решили устроить в неиспользуемой части подвальных помещений спортзал. Или собственник открывает магазин на первом этаже и пристраивает к дому входную группу.

2/3 голосов от общего числа голосов собственников МКД

  • Вопросы, связанные с использованием земельного участка, относящегося к придомовой территории.

К примеру, жители решили ликвидировать или, напротив, организовать парковочные места во дворе. Построить детскую площадку вместо парковки. Огородить дом забором и поставить на входе камеры видеонаблюдения и т.п.

  • Заключение/расторжение договоров на размещение в доме и на доме рекламных конструкций, аренду помещений интернет-провайдерами, телевизионщиками и операторами сотовой связи.
  • Определение способа накопления средств на капремонт (общие котел или специальный счет дома).
  • Изменение сроков проведения капремонта или размера взносов на капремонт.
  • Получение или погашение займа на капремонт.
  • Наделение Совета МКД полномочиями на принятие решений от имени собственников.

50% + 1 голос от общего числа голосов собственников МКД

  • Вопрос передачи права принимать решения о сроках и порядке проведения текущего ремонта Совету многоквартирного дома.

Это удобно – не надо собирать собрание по вопросу ремонта подъезда или замены почтовых ящиков. Эти решения примет Совет МКД.

  • Определение способа накопления средств на капремонт (общие котел или специальный счет дома). А также выбор собственника, который будет открывать спецсчет и совершать операции с деньгами от имени всех собственников.

Особняком стоит вопрос перевода жилого помещения в нежилое.

Решающим в этом вопросе будет мнение жителей подъезда, в котором находится переводимая квартира.

Если большинство участников собрания проголосовали «за» перевод, но среди жителей подъезда поддерживающих такое решение меньше половины – решение считается не принятым.

!! «За» перевод должно проголосовать большинство «одноподъездников»

А теперь вернемся к подробностям Приказа № 44. На всех этапах – от инициирования собрания до сдачи оригинала Протокола в Госжилнадзор, необходимо соблюсти важные нюансы.

Правильно уведомляем собственников о собрании

Инициатор должен уведомить всех собственников помещений в МКД не позднее чем за 10 дней до дня его проведения. Основная ошибка на этом этапе обычно заключается в выборе способа уведомления.

Самый простой способ подразумевает размещение объявлений в лифтовых холлах, на доске информации у подъездов или внутри.

Запомните, сообщить собственникам о собрании таким способом можно только в том случае, если решение о подобной форме уведомления было утверждено собственниками на предыдущем собрании.

Если ранее такого решения не принималось, или общее собрание собственников в МКД проводится впервые, этот способ уведомления будет признан незаконным

Как же уведомить соседей правильно?

Либо направить каждому собственнику заказное письмо с уведомлением о вручении, либо вручить уведомление каждому собственнику лично, под роспись. Уведомление должно быть направлено не менее чем за 10 дней до запланированной даты собрания!

Уведомление должно содержать информацию: кто инициатор собрания, форма проведения (очная, очно-заочная, заочная); дата, место и время, повестка; порядок и место ознакомления собственников с результатами.

Если ОСС проводится в очно-заочной или заочной форме, уведомление должно содержать дедлайн окончания приема бюллетеней и адрес, куда эти бюллетени необходимо передавать.

Избегаем незапланированных повесткой вопросов

Даже самые важные вопросы, которые возникли в ходе собрания, но не фигурируют в повестке, рассматривать нельзя. Это будет расцениваться как изменение повестки собрания. Если вопросы, появившиеся в ходе собрания, действительно важны для всех собственников, их придется рассмотреть на новом собрании.

Пишем грамотно и дружим с логикой

Минстрой постановил, что протокол состоит из неких структурных единиц, которые должны излагаться от третьего лица множественного числа: слушали, выступили, постановили, решили.

Текст каждой структурной единицы должен состоять из трех содержательных частей:

а) в части «слушали» указывается фамилия, имя, отчество (последнее – при наличии) выступающего, номер и формулировка вопроса в соответствии с повесткой собрания, краткое содержание выступления или ссылка на прилагаемый к Протоколу документ, содержащий текст выступления. Номер и формулировка вопроса повестки указываются перед словом «слушали»;

б) в части «предложено»» указывается краткое содержание предлагаемого решения по рассматриваемому вопросу, в отношении которого будет проводиться голосование. При этом предлагаемое решение должно соответствовать сути обсуждаемого вопроса повестки, а формулировка должна исключать возможность неоднозначного толкования предлагаемого решения;

в) в части «решили (постановили)» указываются решения, принятые собранием по рассмотренному вопросу, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался», с указанием номера и формулировки вопроса в соответствии с повесткой и количества голосов, отданных за указанные варианты голосования.

Как считаем голоса

Обычно к неправильному подсчету голосов приводят неправильно оформленные решения или недостоверные данные о праве собственности на помещение в МКД.

Количество голосов участников долевой собственности должно соответствовать принадлежащим им долям в праве на жилплощадь. Если один человек или юридическое лицо владеет несколькими помещениями в МКД, проголосовать он может всего один раз. При этом в бюллетене указывается общая площадь помещений, которые принадлежат такому лицу.

Какие сведения нужно учесть при подсчете голосов? Информацию о лице, участвующем в голосовании; реквизиты документа, подтверждающего право собственности; решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против», «воздержался».

Если собственник не отметил ни одной позиции в каком-то из вопросов или, наоборот, проставил несколько галочек, его решение по данному вопросу будет считаться недействительным и не будет учтено при подсчете голосов по этому пункту повестки.

Загодя заботимся о кворуме

Зачастую очное голосование оказывается несостоятельным: количество участников не обеспечивает кворума.

Инициатор вынужден прибегнуть к «заочке». Тут стоит помнить: если заранее собственники не были уведомлены, что собрание будет проходить в очно-заочной форме, заочное собрание необходимо будет оформлять как новое. Соответственно заново уведомлять всех и составлять новый протокол по принятым решениям.

Чтобы избежать этой муторной процедуры, лучше сразу предусмотреть общее собрание в очно-заочной форме. В таком случае собственники будут уведомлены единожды. Те, кто не смогут принять участие лично, проголосуют заочно. И, соответственно, будет оформлен один итоговый протокол решения.

Держим слово и не срываем сроков!

Протокол общего собрания составляется в письменной форме в сроки, установленные общим собранием, но не позднее чем через 10 календарных дней с даты подведения итогов собрания .

Датой протокола общего собрания считается дата подведения итогов общего собрания.

Обязательным приложением к протоколу являются письменные решения (бюллетени) собственников помещений и их представителей, принявших участие в собрании. Обратите внимание, вместо сообщения о проведении ОСС теперь обязательным приложением к протоколу является «копия текста сообщения о проведении общего собрания».

Инициатор собрания обязан передать оригиналы бюллетеней и Протокола в управляющую компанию . В свою очередь УК направляет подлинники в региональный орган Госжилнадзора (ГЖН) в течение 5 рабочих дней с момента получения документов.

При непосредственном управлении домом Протокол собрания направляется инициатором напрямую в ГЖН – не позднее чем через 10 дней со дня окончания общего собрания.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector