Клиент не исполнил договор аренды
Dolgovnet34.ru

Юридический портал

Клиент не исполнил договор аренды

Как составить безопасный договор аренды

Большинство компаний арендуют помещения для своей работы. Возможно к их числу относится и ваша организация. Уверены ли вы в том, что именно ваш договор аренды составлен правильно? Все ли риски вы предусмотрели, составляя или подписывая этот документ? Практические советы на эту тему дает Екатерина Шишкина, руководитель юридического отдела «Фактор Групп». Записали и подготовили их наши коллеги из журнала «Семинар для бухгалтера».

От того, как стороны пропишут те или иные условия договора, зависит решение спорных вопросов в суде. На семинаре я и буду говорить о том, что важно предусмотреть арендодателю и не проглядеть арендатору, заключая договор аренды.

Когда подписанный сторонами договор аренды может считаться незаключенным

Недействительным договор аренды можно признать, если стороны некорректно пропишут его существенные условия. А именно про объект арендных отношений и про арендную плату. Чем это опасно? Недействительный договор не порождает никаких прав и обязанностей для сторон сделки. Поэтому принудить к исполнению обязанностей по договору не получится. Иск о взыскании неустоек, штрафов и пеней, которые определены в документе, суд не примет. В итоге пострадавшая сторона будет не вправе требовать возмещения суммы основного долга.

Допустим, арендодатель сдавал помещение, которое недавно было реконструировано. Реконструкция, как часто случается, не была узаконена. По этой причине в тексте договора данные об объекте недвижимости содержали устаревшие сведения. Арендодатель, подписывая договор, понимал, что сделка не будет считаться заключенной, и был готов нести риски. А они не заставили себя ждать – арендатор просто прекратил вносить плату за пользование помещением. Арендодатель обратился в суд. А там в иске на возмещение арендной платы, естественно, отказали. Неужели деньги никак не вернуть?

При подаче иска о взыскании основного долга нужно изменить исковые требования в соответствии со статьей 49 АПК РФ. Таким образом, арендодатель должен в иске требовать взыскания неосновательного обогащения. Судебный спор при данных обстоятельствах выиграет арендодатель (определение ВАС РФ от 22 февраля 2012 г. № ВАС-1144/12 по делу № А68-6043/10. – Примеч. ред.).

Рассмотрим обратную ситуацию, при которой возмещения денег по недействительному договору требует арендатор. Построен новый торговый центр, персонал уже приступил к работе, а право собственности на имущество не зарегистрировано. Сдавать объект еще нельзя, но, согласитесь, хочется. Теперь представим, что арендатор просидел в торговом зале месяц и понимает, что торговля не идет, нужно съезжать. Законно ли желание арендатора требовать арендную плату по недействительному договору обратно?

Договор был признан незаключенным. Однако арендатор фактически использовал имущество и вносил арендную плату. Поэтому взыскать деньги обратно не получится (правильный ответ на вопрос теста № 1 – б. – Примеч. ред.). Суд в этом случае не усмотрел неосновательного обогащения у арендодателя за счет арендатора ( постановление ФАС Московского округа от 19 апреля 2011 г. № КГ-А40/3235-11 по делу № А40-57053/ 10-37-454. – Примеч. ред.).

Какие риски предполагают краткосрочные и предварительные договоры аренды

Долгосрочный договор аренды компании заключают редко. Причина проста – мало кто хочет проходить непростую и длительную процедуру государственной регистрации. К тому же сегодня часто помещения сдают будущие собственники, которые просто не имеют на руках документов о праве на недвижимость. Как же поступают на практике?

Если право собственности на имущество зарегистрировано, все просто – стороны предпочитают заключить краткосрочный договор аренды.

Сложнее, когда право собственности еще не получено. В этом случае безопаснее заключить предварительный договор аренды или краткосрочный с оговорками.

Рассмотрим риски каждой из сторон подобных сделок (см. схему ниже).

Риски сторон при заключении краткосрочного и предварительного договора аренды

Заключая предварительную сделку аренды, стороны предполагают, что в дальнейшем подпишут основной договор. В этом и заключается смысл предварительного договора. Поэтому уже в нем согласовывают арендную плату, сроки и иные условия. И впоследствии суд может попросту принудить одну из сторон к заключению основного договора на тех условиях, что были прописаны в предварительном.

Представим, что компания предоставляет помещение по предварительному договору. Через несколько месяцев арендодатель получает более выгодное предложение от другого арендатора. Как поступить с прежним контрагентом, чтобы он не обратился в суд? Тут спасет только забывчивость со стороны арендатора. Если он вовремя не предложит заключить основной договор, у арендодателя будет право выселить его и сдать помещение другой компании.

Посмотрим на эту же ситуацию в разрезе интересов арендатора. Если арендуемое помещение его устраивает, важно не пропустить срок, отведенный для того, чтобы заключить основной договор. И выйти с соответствующим предложением. Если арендодатель откажется, арендатор сможет вынудить его заключить основной договор через суд. Правда, уклонение от заключения основного договора нужно будет еще доказать. Доказательством в данном случае будут письма и обращения с предложением заключить договор аренды.

Кроме того, заключая краткосрочный или предварительный договор, стороны рискуют потерять деньги, вложенные в неотделимые улучшения объекта недвижимости. Как повсеместно происходит: арендодатель разрешает производить неотделимое улучшение, но заранее прописывает в договоре, что деньги возмещать не будет.

Даже если в предварительном или краткосрочном договоре прописано, что арендодатель не возмещает деньги, затраченные на неотделимое улучшение, арендатор сможет их вернуть. А все потому, что стороны не заключили основной договор аренды: обоюдно передумали или не вышли с соответствующим предложением. Эти обстоятельства уже не важны, потому что основного договора нет, а значит, и условие о том, что арендодатель вправе не возмещать деньги за ремонт, элементарно в силу не вступает.

Опытный юрист сможет доказать неосновательное обогащение, даже если арендодатель вообще не планировал ремонт помещения. Похожее дело я как раз недавно вела. Наш клиент заключил краткосрочный договор аренды, в котором было следующее уточнение: «Стороны договариваются о том, что до 31 мая они заключают долгосрочный договор аренды сроком на 5 лет». Наш клиент, будучи уверен в том, что будет располагать помещением пять долгих лет, затеял дорогостоящий ремонт.

Результат понравился всем, в том числе и владельцу офисного центра. Недолго думая, арендодатель инициировал расторжение договора и потребовал освободить помещение в течение месяца. Возмещать деньги, потраченные на ремонт, он отказался.

Защитить интересы арендатора как раз и помогло уточнение в договоре. Для меня оно стало неоспоримым доказательством того, что договор на самом деле смешанный, с элементами предварительного соглашения. А значит, арендатор вправе выступить с предложением о заключении долгосрочного договора. В случае отказа обязать арендодателя заключить такой договор сможет суд. После чего у арендодателя появится обязанность возместить арендатору расходы на ремонт.

До суда дело не дошло – стороны смогли урегулировать вопрос на переговорах. В результате арендатору была возмещена большая часть затраченных денег.

Напомню также, что по предварительному договору денежные средства принимать нельзя (правильный ответ на вопрос теста № 2 – б. – Примеч. ред.). Поэтому арендодатели аккуратно маскируют арендную плату под гарантийные взносы или взносы на благоустройство. Это всегда очень опасно, потому что сложно предугадать мнение конкретного налогового инспектора на сей счет.

Вопрос участника

С одним из контрагентов наша компания заключала краткосрочный договор аренды помещения на срок 11 месяцев несколько раз. Недавно инспекторы обвинили нас в том, что в таком случае сдавать помещение в аренду мы обязаны были по долгосрочному договору. Как нам быть?

– Налоговые инспекторы не должны давать оценку гражданским отношениям. Таких полномочий у них просто нет. Это значит, что они не могут признать многократные краткосрочные договоры одним долгосрочным. Воля сторон прослеживается именно в заключении краткосрочного договора, а значит, любой суд вас поддержит.

Из чего складывается арендная плата и когда ее можно изменить

Механизм подсчета размера арендной платы должен быть четко определен и прописан в договоре. Арендная плата может представлять собой:

– твердую сумму за помещение определенной площади;

– стоимость 1 квадратного метра;

– твердую сумму, включающую в себя коммунальные услуги;

– арендную плату в виде постоянной и переменной частей.

В тексте договора обязательно нужно прописать, включаются ли коммунальные услуги в тело платы или нет.

Самый, вероятно, распространенный и нелепый вопрос, который задают арендодатели: могут ли они перепродавать арендаторам электроэнергию? Конечно, нет. Такое право есть только у профильных организаций.

Вопрос участника

В договоре арендодатель прописал следующее: «В связи с грубым нарушением условий договора арендодатель вправе отключить электроэнергию». Это правомерное уточнение?

– Нет, это абсолютно незаконно. Арендодатели любят делать в договоре подобные оговорки. Но это больше инструмент контроля. С правовой точки зрения такие условия ничтожны. В дополнение скажу, что арендатор в суде сможет даже взыскать убытки, нанесенные ему последствиями отключения электроэнергии.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором. Но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено в договоре.

В некоторых договорах можно найти пункт о том, что арендодатель вправе изменять арендную ставку чаще чем раз в год. Законно ли такое уточнение? На самом деле нет. Такое условие договора в суде не будет иметь никакой силы. Хотя все-таки оно имеет психологическое воздействие на плохо подкованных юридически контрагентов. Многие арендаторы до сих пор по незнанию легко подписывают допсоглашения об изменении арендной платы.

Как выселить недобросовестного арендатора без последствий

Правовыми методами выселить недобросовестного арендатора сложно. Это очень долгий процесс.

Статьи 619–620 ГК РФ содержат основания, по которым можно расторгнуть договор аренды через суд. По требованию арендодателя досрочное расторжение договора аренды помещения возможно, если арендатор пользуется имуществом с существенными или неоднократными нарушениями. Например, использует его по нецелевому назначению, систематически задерживает арендную плату.

В этом случае действует претензионно-уведомительный порядок. Чтобы выселить арендатора за задержку платы, арендодатель сначала пишет претензию. Если после такого предупреждения арендатор не гасит задолженность, арендодателю достаточно написать повторную претензию и обратиться в суд за разрешением этого вопроса.

Часто в судебном иске арендодатель требует расторгнуть договор аренды и обязать арендатора внести плату. Этого недостаточно. В иск важно включить требование о выселении арендатора в конкретные сроки. В противном случае, даже имея судебное решение на руках, арендаторы продолжают сидеть на месте. А арендодателям приходится подавать новый иск о выселении. Зачем вам бесконечные судебные тяжбы?

Жизнь показывает, что при выселении арендатора в ход идут часто неправовые методы решения конфликта. Например, опечатывают торговую точку, блокируют пропуска работников, отключают лифты, портят проводку. Такие действия незаконны и квалифицируются по статье «Самоуправство».

Договор аренды может содержать иные основания для его расторжения. В качестве примера приведу постановление Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2010 г. № 13057/09. Арендодатель может по согласованному в договоре основанию в одностороннем порядке его расторгнуть, даже если такого же основания нет в законе.

Теперь обратимся к более проблемным съемщикам. Я имею в виду пропавших контрагентов: деньги не платят и просто исчезают. Что делать с такими?

Снова поделюсь реальным делом, которое вела. Наш клиент сдал в аренду помещение под зоомагазин. Через какое-то время арендатор, не перечислив очередной платеж, съехал. Но при этом в помещении он оставил все имущество: корм для животных и самих животных. Вот что делать арендодателю? По закону он даже не может зайти в помещение. Хотя в комнате заперты животные без еды и питья. Самое удивительное, что арендатор на связь выходит, приезжает, закатывает скандалы и уезжает. При этом не подписывает ни акта о передаче помещения, ни соглашения о расторжении договора. Мирно решить вопрос стороны не смогли, наш клиент готовился к суду.

Читать еще:  Как рассчитать цену иска по договору аренды?

В такой ситуации арендодателю главное показать свою добросовестность. Поэтому он буквально каждый день на все известные адреса отсылал требования к арендатору освободить помещение, вывезти животных и оплатить задолженность по аренде. В итоге иск арендодателя суд удовлетворил. Имущество, к которому арендатор не проявлял интереса, было распродано. Вырученные деньги наш клиент взял в качестве возмещения задолженности по аренде. С животными тоже все сложилось благополучно, на время разбирательств за ними ухаживали. Перед каждым кормлением собиралась комиссия, после подписывались протоколы входа в помещение.

Как нельзя прекращать договор аренды: разъяснение ВС

В конце августа 2016 года судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда отправила на новое рассмотрение спор об одностороннем отказе от договора аренды (дело № А55-28556/2014). Арендатор решил расторгнуть соглашение, просто съехав из помещения и письменно известив об этом арендодателя. Нижестоящие инстанции посчитали такую схему прекращения арендных отношений правомерной. Эксперты Право.ru оценили аргументы сторон и выводы судов по этому делу.

Нерентабельный бизнес заставил отказаться от аренды

ООО “БоскоВолга” арендовало у ООО “МД-Тольятти” помещение в ТРК “Парк Хаус” под магазин одежды “Bosco Sport”. Стороны заключили соглашение на 5 лет с момента государственной регистрации, которую Управление Росреестра по Самарской области произвело 21 марта 2011 года. Но в январе 2014 года владельцы магазина поняли, что деятельность бутика “Bosco Sport” нерентабельна, и решили закрыть его. Тогда же они направили собственнику помещений письмо, в котором попросили расторгнуть договор аренды с 1 апреля 2014 года.

Ответов от арендодателя они так и не получили, по этой причине в середине апреля они послали ООО “МД-Тольятти” еще два письма. В одном из них арендатор попросил о зачете части гарантийного взноса в счет последнего месяца аренды (прим. ред. – апрель 2014 года), а в другом отправил подписанное со своей стороны соглашение о расторжении договора аренды с 30 апреля 2014 года. Не получили обратной связи они и на эти послания. Не пришли представители ООО “МД-Тольятти” подписывать и передаточный акт о возврате помещения, хотя тоже получали уведомление об этом.

Представители ООО “БоскоВолга” 30 апреля 2014 года составили односторонний документ об освобождении помещения и заполнили обходной лист, который подписали уполномоченные лица специальных служб торгового центра. Молчание со стороны собственников торговых площадей продолжалось больше месяца. Но, начиная с середины июня, ООО “МД-Тольятти” стало отправлять ООО “БоскоВолга” претензии, в которых потребовало оплатить задолженность по арендной плате за май вместе с пенями за просрочку. В ответ экс-арендатор снова послал передаточный акт от 30 апреля 2014 года. ООО “МД-Тольятти” подписало его лишь 30 июня 2014 года, посчитав эту дату последним днем аренды.

Покинул помещение “разумно и добросовестно”

Не добившись получения денег с арендатора в досудебном порядке, собственник помещений обратился в Арбитражный суд Самарской области, чтобы взыскать с ООО “БоскоВолга” задолженность по арендной плате – 5214 евро и 9472 руб. + 2472 евро – пени за ее просрочку (дело № А55-28556/2014).

Истец уверял, что ответчик не имел права на односторонний отказ от исполнения арендного соглашения. По мнению собственника помещений, арендатор должен был обратиться в суд, чтобы расторгнуть договор, но вместо этого просто прекратил его исполнение. Судья Татьяна Бредихина отказалась удовлетворять требования ООО “МД-Тольятти”, посчитав, что ответчик действовал разумно и добросовестно. Она указала, что арендатор сообщил истцу о прекращении арендных отношений и готовности передать помещение, а тот не совершил необходимых действий для его принятия. Таким образом, дальнейшее образование задолженности зависело исключительно от арендодателя, заключил суд.

Апелляция и кассация оставили это решение без изменений, добавив ссылку на п. 37 Информационного письма ВАС от 11 января 2002 года № 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”. В нем прописано, что арендодатель не может требовать с арендатора плату за просрочку возврата имущества, если сам уклонился от его приемки.

ВС: досрочный выезд не прекращаает аренды

ООО “МД-Тольятти” не согласилось с такими выводами судов и обжаловало их в Верховный суд. На судебном заседании в ВС представитель истца Элла Форос говорила о том, что нельзя считать правомерным безосновательный отказ от исполнения договора: “Единственная причина, на которую ссылается ответчик, – это нерентабельность магазина, но закон не связывает с этим обстоятельством право перестать исполнять обязательства”.

Председательствующая Ольга Киселева поинтересовалась у представителя арендатора, было ли в договоре право на односторонний отказ? Последовал отрицательный ответ. Представляющий интересы “БоскоВолга” Андрей Радаев объяснял суду, что арендные отношения прекратились надлежащим образом: “Мы действовали добросовестно, в отличие от истца, который не отвечал на наши письма, злоупотребив своими правами”. По словам Радаева, они даже передали арендодателю оба комплекта ключей от помещения: “Первый – представителю охранной организации торгового комплекса, а второй отправили экспресс-почтой истцу. То есть мы фактически вернули помещение”.

“Тройку” судей эти аргументы не убедили. ВС указал на то, что досрочное освобождение помещения не прекращает договор аренды и, следовательно, необходимость платить. Судьи подчеркнули, что в соглашении не было предусмотрено право на односторонний отказ от его исполнения, а законом такая возможность тоже не установлена. Арендодатель не может требовать с арендатора деньги за просрочку возврата имущества только в одном случае: если сам собственник уклонялся от его приемки, хотя имелись основания прекратить договор аренды, подчеркнул ВС. В рассматриваемом деле судьи ВС таких предпосылок не обнаружили, отменили все акты нижестоящих инстанций и отправили дело на новое рассмотрение обратно в Арбитражный суд Самарской области.

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС полагает, что для принятия решения по существу необходимо оценить все доказательства и фактические обстоятельства.

Текст договора или анализ поведения сторон – что важнее: мнения экспертов Право.ru

Константин Галин, старший юрист АБ “Некторов, Савельев и партнеры”, соглашается с выводом ВС, считая, что решения нижестоящих инстанций демонстрируют пренебрежительное отношение российских судей к принципу свободы договора и их склонность к формальному применению закона: “Они не задумываются о последствиях, которые может иметь их решение для экономических взаимоотношений сторон и других участников гражданского оборота в аналогичных ситуациях”. Юрист полагает, что ВС оправил дело на новое рассмотрение, так как нужно точно определить, с какого момента на самом деле прекратились и прекратились ли вообще договорные отношения между арендатором и арендодателем.

Сергей Попов, руководитель практики “Недвижимость.Земля.Строительство” АБ КИАП, солидарен с коллегой и подчеркивает, что в этом деле арендатор с арендодателем сами запутали суды наличием соглашения о расторжении договора и спор развернулся вокруг двух последних месяцев аренды. Попов отмечает, если арендатор не имел права расторгнуть договор, то все его уведомления теряют юридическое значение, поскольку противоречат соглашению.

Поддерживает мнение спикеров и Александр Ванеев, партнер BGP Litigation, обращая внимание на то, что это дело ярко демонстрирует проблему нахождения баланса интересов сторон в арендных отношениях. Эксперт не сомневается, что ВС отдал приоритет положениям договора, потому что такой подход обеспечит предсказуемость сторонам долгосрочного арендного соглашения. Решения нижестоящих инстанций Ванеев объясняет тем, что суды стараются реагировать на реалии жизни и корректировать отношения сторон в соответствии с ними: “Всегда ли это правильно – один из вечных вопросов права, но и ВАС, и ВС последовательно занимают позицию о сохранении договорных отношений в том виде, в котором стороны их изначально сформировали”.

Павел Хлюстов, адвокат, партнер КА “Барщевский и партнеры”, предлагает взглянуть на спорную ситуацию в ином ключе. Он считает, что ВС не раскрыл весь потенциал этого дела, так как оставил без внимания вопрос о том, может ли молчание арендодателя рассматриваться как акцепта оферты о расторжении договора. С одной стороны, по общему правилу молчание не является акцептом (п. 2 ст. 438 ГК “Акцепт”), рассуждает Хлюстов: “С другой же, большое значение имеет исследование прежних деловых отношений сторон, ведь тот же п. 2 ст. 438 ГК позволяет признать молчание акцептом, если предшествующие отношения свидетельствуют о таком обыкновении”. Сомневается эксперт и в добросовестности арендодателя, поскольку последний своей пассивностью мог создать у арендатора впечатление, что не возражает против расторжения договора. По логике ВС, вместо анализа поведения сторон следует просто исследовать текст договора на наличие условия о возможности его расторгнуть в одностороннем порядке, резюмирует Хлюстов.

Как составить безопасный договор аренды

Большинство компаний арендуют помещения для своей работы. Возможно к их числу относится и ваша организация. Уверены ли вы в том, что именно ваш договор аренды составлен правильно? Все ли риски вы предусмотрели, составляя или подписывая этот документ? Практические советы на эту тему дает Екатерина Шишкина, руководитель юридического отдела «Фактор Групп». Записали и подготовили их наши коллеги из журнала «Семинар для бухгалтера».

От того, как стороны пропишут те или иные условия договора, зависит решение спорных вопросов в суде. На семинаре я и буду говорить о том, что важно предусмотреть арендодателю и не проглядеть арендатору, заключая договор аренды.

Когда подписанный сторонами договор аренды может считаться незаключенным

Недействительным договор аренды можно признать, если стороны некорректно пропишут его существенные условия. А именно про объект арендных отношений и про арендную плату. Чем это опасно? Недействительный договор не порождает никаких прав и обязанностей для сторон сделки. Поэтому принудить к исполнению обязанностей по договору не получится. Иск о взыскании неустоек, штрафов и пеней, которые определены в документе, суд не примет. В итоге пострадавшая сторона будет не вправе требовать возмещения суммы основного долга.

Допустим, арендодатель сдавал помещение, которое недавно было реконструировано. Реконструкция, как часто случается, не была узаконена. По этой причине в тексте договора данные об объекте недвижимости содержали устаревшие сведения. Арендодатель, подписывая договор, понимал, что сделка не будет считаться заключенной, и был готов нести риски. А они не заставили себя ждать – арендатор просто прекратил вносить плату за пользование помещением. Арендодатель обратился в суд. А там в иске на возмещение арендной платы, естественно, отказали. Неужели деньги никак не вернуть?

При подаче иска о взыскании основного долга нужно изменить исковые требования в соответствии со статьей 49 АПК РФ. Таким образом, арендодатель должен в иске требовать взыскания неосновательного обогащения. Судебный спор при данных обстоятельствах выиграет арендодатель (определение ВАС РФ от 22 февраля 2012 г. № ВАС-1144/12 по делу № А68-6043/10. – Примеч. ред.).

Рассмотрим обратную ситуацию, при которой возмещения денег по недействительному договору требует арендатор. Построен новый торговый центр, персонал уже приступил к работе, а право собственности на имущество не зарегистрировано. Сдавать объект еще нельзя, но, согласитесь, хочется. Теперь представим, что арендатор просидел в торговом зале месяц и понимает, что торговля не идет, нужно съезжать. Законно ли желание арендатора требовать арендную плату по недействительному договору обратно?

Договор был признан незаключенным. Однако арендатор фактически использовал имущество и вносил арендную плату. Поэтому взыскать деньги обратно не получится (правильный ответ на вопрос теста № 1 – б. – Примеч. ред.). Суд в этом случае не усмотрел неосновательного обогащения у арендодателя за счет арендатора ( постановление ФАС Московского округа от 19 апреля 2011 г. № КГ-А40/3235-11 по делу № А40-57053/ 10-37-454. – Примеч. ред.).

Какие риски предполагают краткосрочные и предварительные договоры аренды

Долгосрочный договор аренды компании заключают редко. Причина проста – мало кто хочет проходить непростую и длительную процедуру государственной регистрации. К тому же сегодня часто помещения сдают будущие собственники, которые просто не имеют на руках документов о праве на недвижимость. Как же поступают на практике?

Читать еще:  Договор на аренду помещения для проведения банкета

Если право собственности на имущество зарегистрировано, все просто – стороны предпочитают заключить краткосрочный договор аренды.

Сложнее, когда право собственности еще не получено. В этом случае безопаснее заключить предварительный договор аренды или краткосрочный с оговорками.

Рассмотрим риски каждой из сторон подобных сделок (см. схему ниже).

Риски сторон при заключении краткосрочного и предварительного договора аренды

Заключая предварительную сделку аренды, стороны предполагают, что в дальнейшем подпишут основной договор. В этом и заключается смысл предварительного договора. Поэтому уже в нем согласовывают арендную плату, сроки и иные условия. И впоследствии суд может попросту принудить одну из сторон к заключению основного договора на тех условиях, что были прописаны в предварительном.

Представим, что компания предоставляет помещение по предварительному договору. Через несколько месяцев арендодатель получает более выгодное предложение от другого арендатора. Как поступить с прежним контрагентом, чтобы он не обратился в суд? Тут спасет только забывчивость со стороны арендатора. Если он вовремя не предложит заключить основной договор, у арендодателя будет право выселить его и сдать помещение другой компании.

Посмотрим на эту же ситуацию в разрезе интересов арендатора. Если арендуемое помещение его устраивает, важно не пропустить срок, отведенный для того, чтобы заключить основной договор. И выйти с соответствующим предложением. Если арендодатель откажется, арендатор сможет вынудить его заключить основной договор через суд. Правда, уклонение от заключения основного договора нужно будет еще доказать. Доказательством в данном случае будут письма и обращения с предложением заключить договор аренды.

Кроме того, заключая краткосрочный или предварительный договор, стороны рискуют потерять деньги, вложенные в неотделимые улучшения объекта недвижимости. Как повсеместно происходит: арендодатель разрешает производить неотделимое улучшение, но заранее прописывает в договоре, что деньги возмещать не будет.

Даже если в предварительном или краткосрочном договоре прописано, что арендодатель не возмещает деньги, затраченные на неотделимое улучшение, арендатор сможет их вернуть. А все потому, что стороны не заключили основной договор аренды: обоюдно передумали или не вышли с соответствующим предложением. Эти обстоятельства уже не важны, потому что основного договора нет, а значит, и условие о том, что арендодатель вправе не возмещать деньги за ремонт, элементарно в силу не вступает.

Опытный юрист сможет доказать неосновательное обогащение, даже если арендодатель вообще не планировал ремонт помещения. Похожее дело я как раз недавно вела. Наш клиент заключил краткосрочный договор аренды, в котором было следующее уточнение: «Стороны договариваются о том, что до 31 мая они заключают долгосрочный договор аренды сроком на 5 лет». Наш клиент, будучи уверен в том, что будет располагать помещением пять долгих лет, затеял дорогостоящий ремонт.

Результат понравился всем, в том числе и владельцу офисного центра. Недолго думая, арендодатель инициировал расторжение договора и потребовал освободить помещение в течение месяца. Возмещать деньги, потраченные на ремонт, он отказался.

Защитить интересы арендатора как раз и помогло уточнение в договоре. Для меня оно стало неоспоримым доказательством того, что договор на самом деле смешанный, с элементами предварительного соглашения. А значит, арендатор вправе выступить с предложением о заключении долгосрочного договора. В случае отказа обязать арендодателя заключить такой договор сможет суд. После чего у арендодателя появится обязанность возместить арендатору расходы на ремонт.

До суда дело не дошло – стороны смогли урегулировать вопрос на переговорах. В результате арендатору была возмещена большая часть затраченных денег.

Напомню также, что по предварительному договору денежные средства принимать нельзя (правильный ответ на вопрос теста № 2 – б. – Примеч. ред.). Поэтому арендодатели аккуратно маскируют арендную плату под гарантийные взносы или взносы на благоустройство. Это всегда очень опасно, потому что сложно предугадать мнение конкретного налогового инспектора на сей счет.

Вопрос участника

С одним из контрагентов наша компания заключала краткосрочный договор аренды помещения на срок 11 месяцев несколько раз. Недавно инспекторы обвинили нас в том, что в таком случае сдавать помещение в аренду мы обязаны были по долгосрочному договору. Как нам быть?

– Налоговые инспекторы не должны давать оценку гражданским отношениям. Таких полномочий у них просто нет. Это значит, что они не могут признать многократные краткосрочные договоры одним долгосрочным. Воля сторон прослеживается именно в заключении краткосрочного договора, а значит, любой суд вас поддержит.

Из чего складывается арендная плата и когда ее можно изменить

Механизм подсчета размера арендной платы должен быть четко определен и прописан в договоре. Арендная плата может представлять собой:

– твердую сумму за помещение определенной площади;

– стоимость 1 квадратного метра;

– твердую сумму, включающую в себя коммунальные услуги;

– арендную плату в виде постоянной и переменной частей.

В тексте договора обязательно нужно прописать, включаются ли коммунальные услуги в тело платы или нет.

Самый, вероятно, распространенный и нелепый вопрос, который задают арендодатели: могут ли они перепродавать арендаторам электроэнергию? Конечно, нет. Такое право есть только у профильных организаций.

Вопрос участника

В договоре арендодатель прописал следующее: «В связи с грубым нарушением условий договора арендодатель вправе отключить электроэнергию». Это правомерное уточнение?

– Нет, это абсолютно незаконно. Арендодатели любят делать в договоре подобные оговорки. Но это больше инструмент контроля. С правовой точки зрения такие условия ничтожны. В дополнение скажу, что арендатор в суде сможет даже взыскать убытки, нанесенные ему последствиями отключения электроэнергии.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором. Но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено в договоре.

В некоторых договорах можно найти пункт о том, что арендодатель вправе изменять арендную ставку чаще чем раз в год. Законно ли такое уточнение? На самом деле нет. Такое условие договора в суде не будет иметь никакой силы. Хотя все-таки оно имеет психологическое воздействие на плохо подкованных юридически контрагентов. Многие арендаторы до сих пор по незнанию легко подписывают допсоглашения об изменении арендной платы.

Как выселить недобросовестного арендатора без последствий

Правовыми методами выселить недобросовестного арендатора сложно. Это очень долгий процесс.

Статьи 619–620 ГК РФ содержат основания, по которым можно расторгнуть договор аренды через суд. По требованию арендодателя досрочное расторжение договора аренды помещения возможно, если арендатор пользуется имуществом с существенными или неоднократными нарушениями. Например, использует его по нецелевому назначению, систематически задерживает арендную плату.

В этом случае действует претензионно-уведомительный порядок. Чтобы выселить арендатора за задержку платы, арендодатель сначала пишет претензию. Если после такого предупреждения арендатор не гасит задолженность, арендодателю достаточно написать повторную претензию и обратиться в суд за разрешением этого вопроса.

Часто в судебном иске арендодатель требует расторгнуть договор аренды и обязать арендатора внести плату. Этого недостаточно. В иск важно включить требование о выселении арендатора в конкретные сроки. В противном случае, даже имея судебное решение на руках, арендаторы продолжают сидеть на месте. А арендодателям приходится подавать новый иск о выселении. Зачем вам бесконечные судебные тяжбы?

Жизнь показывает, что при выселении арендатора в ход идут часто неправовые методы решения конфликта. Например, опечатывают торговую точку, блокируют пропуска работников, отключают лифты, портят проводку. Такие действия незаконны и квалифицируются по статье «Самоуправство».

Договор аренды может содержать иные основания для его расторжения. В качестве примера приведу постановление Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2010 г. № 13057/09. Арендодатель может по согласованному в договоре основанию в одностороннем порядке его расторгнуть, даже если такого же основания нет в законе.

Теперь обратимся к более проблемным съемщикам. Я имею в виду пропавших контрагентов: деньги не платят и просто исчезают. Что делать с такими?

Снова поделюсь реальным делом, которое вела. Наш клиент сдал в аренду помещение под зоомагазин. Через какое-то время арендатор, не перечислив очередной платеж, съехал. Но при этом в помещении он оставил все имущество: корм для животных и самих животных. Вот что делать арендодателю? По закону он даже не может зайти в помещение. Хотя в комнате заперты животные без еды и питья. Самое удивительное, что арендатор на связь выходит, приезжает, закатывает скандалы и уезжает. При этом не подписывает ни акта о передаче помещения, ни соглашения о расторжении договора. Мирно решить вопрос стороны не смогли, наш клиент готовился к суду.

В такой ситуации арендодателю главное показать свою добросовестность. Поэтому он буквально каждый день на все известные адреса отсылал требования к арендатору освободить помещение, вывезти животных и оплатить задолженность по аренде. В итоге иск арендодателя суд удовлетворил. Имущество, к которому арендатор не проявлял интереса, было распродано. Вырученные деньги наш клиент взял в качестве возмещения задолженности по аренде. С животными тоже все сложилось благополучно, на время разбирательств за ними ухаживали. Перед каждым кормлением собиралась комиссия, после подписывались протоколы входа в помещение.

Нарушение договора аренды арендодателем

Положения договора аренды регулируется гражданским законодательством. Обычно в договоре аренды выступают две стороны, но может быть и более, арендодатель и арендатор. При заключении договора аренды стороны обговаривают все существенные условия договора, а также могут договориться и об иных условиях важных для них, не противоречащих закону (например, кто будет нести расходы за капитальный ремонт, иные положения, подробнее по вопросу составления договора аренды читайте по ссылке).

В последствии стороны могут обнаружить нарушения, недостатки, которые ранее не были обговорены сторонами. Нарушения могут возникать как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора.

ВНИМАНИЕ: наш адвокат по гражданским делам поможет при нарушении договора аренды арендодателем: профессионально даст совет, составит претензию от имени арендатора, а также разъяснит иные нюансы урегулирования спора. Звоните!

Содержание статьи:

Нарушение арендодателем договора аренды

Нарушение арендодателем договора аренды возможно в следующих ситуациях:

  1. Арендодатель не передал имущество арендатору (например, в договоре было обговорено передать 15 кв.м. помещения арендатору либо движимое имущество в аренду, но при фактическом исполнении имущество не было передано либо было передано не всё). Арендатор в данном случае может требовать имущество у арендодателя либо расторжения договора аренды с возмещением убытков.
  2. Передал имущество, которое обремененное правами третьих лиц (например, переданное имущество находится в залоге, под арестом, находится в уголовном розыске). Третьими лицами в данном случае могут выступать различные организации, например, кредитные, либо государственные органы, если, например, имущество находится в розыске. В этом случае, арендатору поможет только суд. В судебном порядке можно будет потребовать недействительность договора аренды и потребовать возмещения убытков.
  3. Переданное имущество не соответствует назначению, для которого арендатор его арендовал (например, имущество которое должен был передать арендодатель в соответствии с договором, должно было использоваться под магазин, но имущество находится в непригодном состоянии для открытия магазина). Арендатор может потребовать предоставить ему другое имущество, пригодное для его деятельности и которое соответствует условиям договора либо расторгнуть договор.
  4. Не регистрирует договор аренды (в гражданском законодательстве предусмотрена государственная регистрация договора об аренде и обязанность лежит на обеих сторонах, однако на практике встречаются ситуации, когда арендодатель уклоняется от регистрации). При уклонении от регистрации договора арендатор может требовать расторжения договора либо в принудительном порядке его зарегистрировать, например, в судебном.
  5. Неправомерное повышение арендной платы (например, когда порядок изменения арендной платы в одностороннем порядке не предусмотрен). Изменения арендной платы возможно только по соглашению сторон, для этого составляются дополнительные соглашения к договору. В одностороннем порядке арендодатель изменить размер платы может крайне редко, только по закону (например, при повышении НДС на 2% с 2019 года, и то с обязательным уведомлением другой стороны). Арендатор может расторгнуть договор либо потребовать уменьшения арендной платы в судебном порядке.
  6. Арендодательне производит капитальный ремонт, который предусмотрен договором (арендодатель должен производить капитальный ремонт имущества, сданного в аренду за свой счёт). Если арендодатель не производит капитальный ремонт, то арендатор может потребовать расторгнуть договор, потребовать уменьшения арендной платы за помещение, либо произвести капитальный ремонт самостоятельно и потребовать возврата денежных средств.
Читать еще:  Как быть, если работодатель не выполняет требования трудового договора?

Это основные нарушения, которые может допустить арендодатель при заключении договора, так и после его заключения. Поэтому при составлении договора аренды, сторонам необходимо обговорить все условия договора и изложить в письменном виде, чтобы в дальнейшем не возникало никаких противоречий (читайте наши выгодные предложения по составлению договора аренды с помощью нашего адвоката).

Как арендовать помещение для бизнеса?

Для осуществления предпринимательской деятельности людям необходимо помещение. Помещение они арендуют путём заключения договора аренды с арендодателем. Предпринимательская деятельность бывает разной, это может быть кафе или магазин, и в зависимости от того, какой деятельностью будет заниматься человек, ему необходимо помещение под определенные условия (например, если это кафе, то оно должно быть снабжено необходимыми сан. узлами, что для маленького розничного магазина менее характерно).

При аренде помещения под бизнес нужно действовать в следующем порядке:

  • посмотреть документы на данное помещение и удостовериться действительно ли арендодатель является собственником данного помещения, которое сдаёт в аренду. В этом случае можно попросить выписку из ЕГРН и другие документы. Также нужно осмотреть помещение, которое планируется под бизнес, соответствует ли оно действительности и документам.
  • самое важное это составить сам договор аренды. В договоре необходимо указать все существенные и важные условия (какое помещение передаётся в аренду, в каком состоянии, размер арендной платы, кто будет отвечать за капитальный ремонт, какого числа вносить арендную плату, другие особые условия для вашего бизнеса, прекращение отношений, судебный и претензионный порядок).
  • запустить бизнес. Условия под каждый бизнес разные, поэтому свои особые условия и предложения нужно обговаривать на стадии заключения договора, чтобы избежать дальнейших рисков и для вас, и для бизнеса. Например, если кафе, то не будут ли против соседей, которые, например, проживают рядом с помещением, если детский садик, то также нужно учесть окружение, чтобы была звукоизоляция, если соседи шумные или напротив очень тихие и рядом детский сад им помешает.

При исполнении договора аренды всегда могут возникнуть споры, поэтому будьте готовы разрешить их в досудебном порядке, чтобы не тратить время на судебные тяжбы (по ссылке подробнее про судебные споры по договору аренды по ссылке на нашем сайте).

Претензия арендодателю об отоплении: низкая температура в офисе

Часто на практике между арендодателем и арендатором возникают разногласия из-за выявленных недостатков (например, нет холодной воды, жалуются соседи). В случае возникновения разногласий, стороны могут прийти к соглашению и устранить проблему либо действовать в ином порядке, обычно всё начинается с предъявления требований. При выявлении недостатков арендатор может направить претензию арендодателю с описанием проблемы и дальнейшим её устранением.

Может возникнуть такая ситуация, арендатор арендовал офис летом, где температура воздуха в помещении его устраивала, со временем с наступлением зимнего периода, включили отопление, но оно либо не функционирует, либо функционирует ненадлежащим образом, что в офисе просто холодно находится, в такой ситуации арендатор должен составить претензию об отоплении и направить её арендодателю.

На основании законодательства температурный режим должен быть предусмотрен в соответствии с санитарными нормами и правилами, которые предусмотрены для отопления помещения. Соблюдение данных норм обеспечивает безопасность граждан на рабочих местах и в случае данных нарушений можно спокойно обращаться в определенные органы и подавать на них жалобу. Так как арендатор собственником арендуемого помещения не является, то ответственность несёт арендодатель, ведь при передаче имущества в аренду он передавал его в соответствии с теми условиями, пригодными для цели арендатора и соответствующими техническому состоянию. Арендодатель не будет отвечать за недостатки данного помещения, если они были обговорены при заключении договора, в ином случае, он обязан их устранить.

Для устранения недостатков арендатор составляет письменную претензию на имя арендодателя и направляет её ему заказным письмом либо передаёт лично. В претензии следует также указать адрес получателя. В претензии необходимо указать следующие условия:

  • № и дату договора, что было передано по договору с указанием обеих сторон.
  • Обязанности, прописанные в условиях договора. Проблема, которая возникла у арендатора, основания данной проблемы, возможно приложение каких-либо доказательств.
  • Требования, которые арендатор выдвигает арендодателю. Требование об устранении проблемы либо о расторжении договора.

Арендодателю следует иметь в виду, что невыполнение условий претензии может повлечь за собой обращение арендатора в суд. Поэтому для дальнейшего сотрудничества с арендатором, арендодателю нужно устранить недостатки, описанные в претензии.

ПОЛЕЗНО: составить претензию можно самостоятельно, но правильнее обратиться к нашему адвокату, чтобы учесть все нюансы досудебного урегулирования спора между арендатором и арендодателем.

Как бороться с духотой в офисе?

Духота в офисе актуальная проблема многих работников, особенно летом. В духоте сосредоточиться на работе очень тяжело, так как начинает клонить в сон либо болеть голова, что сказывается на рабочем процессе. В помещении в крупных компаниях летом могут быть установлены кондиционеры для проветривания помещения, но бывает, что их и нет. Если помещение, в котором планируется работать будет взято в аренду, то сторонам можно обговорить и прописать условия в договоре аренды по технике, которая будет присутствовать в офисе, например, снабжен кабинет кондиционером либо нет, также по окнам открываются они либо нет.

Вообще с момента передачи помещения в аренду все расходы несёт сам арендатор, за исключением капитального ремонта (если не предусмотрено договором иное). Арендатор может купить и установить систему обветривования в своём помещении, но заранее предупредив арендодателя, и по взаимному соглашению на установку. Установка требует небольшой перепланировки в стене либо наверху, поэтому арендодатель должен быть предупрежден и дать своё согласие.

Если кондиционер в помещении имеется, но находится не в пригодном состоянии, то можно попросить арендодателю устранить проблему путем направления претензии либо просто обговорив. Также арендатор может предложить устранить своими денежными средствами проблему в дальнейшем потребовав от арендодателя, предоставив чеки, денежные средства (возмещение).

Читайте также про взыскание арендной платы по незарегистрированному договору по ссылке на основной части сайта.

Арендатор не пользуется имуществом: при каких условиях арендодатель может взыскать с него арендные платежи?

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (п. 2 ст. 432 ГК РФ). Согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Если арендодатель в письменной форме согласовал с арендатором все существенные условия договора аренды, то утверждения арендатора о незаключенности договора необоснованны, тем более что сам он начал исполнять договор (внес арендную плату за первый месяц), чем подтвердил факт заключения договора.

Договор аренды относится к консенсуальным сделкам, поэтому момент передачи вещи, о котором идет речь в п. 2 ст. 433 ГК РФ, не имеет правового значения для определения момента заключения договора. Факт передачи объекта аренды — нежилого помещения относится не к обстоятельствам заключения арендной сделки, а к обстоятельствам ее фактического исполнения.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу п. 1 ст. 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (п. 1 ст. 328 ГК РФ).

Из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер: невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам не осуществляет какого-либо встречного предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы. В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (п. 1 ст. 1 ГК РФ), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

Таким образом, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам. Если он ее внес, то может требовать возврата в качестве неосновательного обогащения.

Принципиально иная ситуация складывается, когда арендатор не использует имущество по собственной воле. В таком случае он не освобождается от внесения арендной платы. Данный вывод последовательно поддерживается судебной практикой (см. п. 4 Обзора судебной практики Верховного суда РФ № 2 (2015), утв. Президиумом ВС РФ 26.06.2015, п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», Определение ВС РФ от 29.01.2015 по делу № 302-ЭС14-735, постановление Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 № 13689/12 по делу № А67-3141/2011).

Таким образом, при рассмотрении данного правового конфликта между арендатором и арендодателем суд будет выяснять, по каким причинам арендатор не использовал имущество. Не зная всех обстоятельств дела, решение суда сложно спрогнозировать. Если будет установлено, что арендодатель передал имущество в ненадлежащем состоянии и арендатор не мог использовать его по назначению без устранения недостатков, суд, вероятнее, всего обяжет арендодателя вернуть арендатору уплаченную сумму.

Если же будет установлено, что арендатор безосновательно уклонялся от подписания акта приема-передачи, то суд, вероятно, займет сторону арендодателя, а арендатору будет отказано в иске. Арендодатель сможет взыскать арендные платежи за весь период с момента заключения договора. При этом по требованию арендодателя договор может быть расторгнут.

ГК РФ установлены специальные правила передачи в аренду зданий, сооружений, подлежащие применению и к аренде нежилых помещений.

Согласно п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. При этом уклонение арендодателя либо арендатора от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ от исполнения обязанности по передаче либо принятию имущества соответственно.

Основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрены ст. 619 ГК РФ. Вместе с тем согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по решению суда при существенном его нарушении или в иных случаях, предусмотренных законом или договором. Необоснованный отказ от исполнения арендатором обязанности по принятию имущества сам по себе может служить основанием для расторжения договора в случае выявления существенности допущенного арендатором нарушения.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector