Как заменить сторону в договоре аренды?
Dolgovnet34.ru

Юридический портал

Как заменить сторону в договоре аренды?

Соглашение о замене стороны в договоре

Составление соглашения о замене стороны в договоре происходит в случаях, когда по каким-либо причинам одна из сторон договорных отношений не имеет возможности исполнить взятые на себя обязательства.

Когда чаще всего происходит смена стороны

Обстоятельства, по которым бывает необходимо проведение замены одной из сторон, могут быть самые разные:

  • финансовые проблемы или банкротство предприятия;
  • производственные трудности;
  • «переезд» компании;
  • смена руководства фирмы и т.д.

Кто может участвовать в соглашении

В соглашении о замене стороны в договоре могут участвовать предприятия и организации, юридические лица, а также обычные граждане, достигшие совершеннолетнего возраста.

Суть документа

Основная задача соглашения: полная передача полномочий, прав и обязанностей от одной стороны договора третьему лицу. Таким образом, соглашение априори носит трехсторонний характер.

При этом передающая сторона обязана уведомить своего контрагента о намечающейся замене заблаговременно и получить на это письменное согласие, которое может быть оформлено отдельным документом или выглядеть в виде резолюции на соглашении.

Замена стороны может производиться на любом этапе исполнения договора.

Когда нельзя делать замену

Законодательство РФ регламентирует ситуации, в которых невозможно проводить замену одной из сторон договора. В частности, к ним относятся случаи, касающиеся возмещения причинения ущерба здоровью (причем как морального, так и материального), а также вопросы, связанные с алиментами.

Способы замены сторон

Всего существует два способа перевести права и обязанности по договору на третье лицо:

  1. при помощи соглашения между субъектом, которое ранее было стороной основного договора и новым лицом (т.н. уступки требования);
  2. при помощи закона (например, на основании решения суда).

Кто должен составлять текст соглашения

Функция по непосредственному формированию соглашения возлагается на представителя той организации, которая инициирует замену. Как правило, это юрисконсульт или руководитель структурного подразделения, в ведении которого находится договор, по которому производится смена стороны. В любом случае, это должен быть человек, имеющий представление о том, как правильно писать подобного рода документы и знакомый с законодательством РФ по этой части.

На что обратить внимание при составлении соглашения, образец

Единой унифицированной формы соглашения о замене стороны по договору на сегодняшний день нет, так что представители организаций и предприятий могут формировать его в произвольном виде, или, если на предприятии есть разработанный и утвержденный шаблон этого документа — по его образцу.

Главное условие, чтобы структура соглашения отвечала определенным стандартам делопроизводства, а текст содержал ряд обязательных сведений:

  • место, дата составления документа;
  • полные наименования организаций, между которыми заключается соглашение, а также название той компании, которая в договоре остается неизменной стороной, с указанием их учредительных данных, должностей, фамилий-имен-отчеств руководителей или их законных представителей.

Основная часть соглашения должна включать в себя:

  • ссылку на договор (номер, дату заключения), по которому происходит замена;
  • сведения о комплексе прав и обязанностей, которые передаются;
  • если часть обязательств уже была выполнена – информацию и о них;
  • если замена стороны договора влечет за собой перемену некоторых его пунктов это также необходимо обязательно отметить;
  • зафиксировать добровольное согласие принимающей права и обязанности по договору организации, а также то, что отныне вся ответственность переходит к ней.

Все остальные пункты соглашения отдаются на откуп составителей документа и зависят от конкретных обстоятельств того или иного дела.

Оформление документа

Также как и текст соглашения, так и его оформление может происходить в свободном виде: его допустимо печатать на компьютере или писать от руки, на обычном листе бумаги любого удобного формата или на фирменном бланке одной из компаний.

Необходимо только лишь то, чтобы документ был подписан всеми участниками сделки, в том числе, представителем неизменной стороны договора (при этом использование факсимильных автографов, т.е. отпечатанных каким бы то ни было способом исключено).

В тех случаях, когда в нормативно-правовых актах предприятий, участвующих в соглашении, зарегистрировано требование удостоверять бумаги с помощью печатей, бланк нужно проштамповать.

Соглашение следует сделать в трех идентичных по тексту, равнозначных по праву экземплярах – по одному для каждой из заинтересованных сторон и обязательно зарегистрировать в журнале учета договорной документации.

После заключения соглашения

После того, как соглашение будет подписано, все права, полномочия и обязанности по поводу исполнения условий договора, а также ответственность за их нарушение, переходят к той организации, которая их на себя взяла. Первоначальная сторона полностью освобождается от всех обязательств в том размере, который указан в соглашении. Дальнейшее взаимодействие по договору происходит только между вновь установленными субъектами.

Как и сколько времени хранить документ

Держать соглашение о замене стороны по договору следует вместе с самим договором в отдельной папке в месте, закрытом от доступа посторонних лиц. Длительность хранения определяется нормами, установленными законодательством РФ или внутренними нормативно-правовыми актами фирмы (но не меньше трех лет).

Как заменить сторону в договоре аренды?

Здравствуйте, уважаемые юристы.

Имеется зарегистрированный в Росрестре договор аренды нежилых помещений. По этому договору я являюсь арендодателем, как физическое лицо. Арендатор – юр. лицо.

На данный момент я зарегистрировался в качестве индивидуального предпринимателя. Хочу сдавать это имущество, как ИП. Кроме того, нужно внести изменения в предмет договора (сделали новый кадастровый паспорт и площадь некоторых помещений изменилась в связи с более точными изменениями)

Как правильно это сделать?

Подозреваю, что нужно заключить дополнительное соглашение к договору аренды и зарегистрировать его в Росрестре.

Но что должно быть в преамбуле договора? Арендодателем писать себя, как физ. лицо, а потом в тексте писать что-то типа На основании свидетельства о гос. регистрации физ. лица в качестве ИП внести изменения в договор в части изменения названия «Арендодателя» и вместо Иванов Иван Иванович читать ИП Иванов Иван Иванович?

Или это делается как-то по-другому? Уступку прав требования по договору заключать наверное смешно – ведь по сути я – так и есть я, только зарегился в качестве предпринимателя.

Внести изменения по-любому нужно, так как арендатор хочет получать лицензию на алкоголь и ему нужны все документы приведенные в соответствие с зак-вом. (договоры на электроснабжение и коммунальные услуги на эти помещения я уже заключил заново, как ИП)

Расторжение предыдущего договора и заключение нового – не вариант, т.к. размер госпошлины довольно существенный, плюс – затягиваются сроки

Ответы юристов ( 1 )

Здравствуйте! возможно в вашем случае лучше расторгнуть договор аренды с физ.лицом и заключить новый договор аренды с вами как с ИП.

Мария, не забывайте, что госпошлина за заключение нового договора – 15000 руб. не так уж это и просто. Да и сроки увеличиваются. Надо сначала подавать заявление на расторжение предыдущего договора, а потом – на заключение нового.

Не вижу смысла вообще!

Тем более, что в принципе – никаких существенных изменений в договор больше не вносится

Другой вариант: подписать доп соглашение, в котором изложить (например так):

В связи с регистрацией Арендодателя в качестве индивидуального предпринимателя, Стороны пришли к соглашению внести следующие изменения в Договор:
1. Изложить преамбулу Договора в следующей редакции:
Индивидуальный предприниматель именуемый в дальнейшем Арендодатель, с одной стороны… далее по тексту Договора.

А Росреестр не откажет в регистрации, если я сразу в преамбуле договора буду указывать “индивидуальный предприниматель”? Ведь в ЕГРН у них запись об арендодателе внесена, как о физическом лице?

Хотя, опять же – собственник как был физ. лицо, так им и остается – только имущество будет использовать в предпринимательской деятельности.

«Хотя, опять же — собственник как был физ. лицо, так им и остается — только имущество будет использовать в предпринимательской деятельности. „- Да. В любом случае в свидетельстве о праве собственности остается физическое лицо, поэтому не должно быть проблем.

Я бы посоветовала Вам, уточнить в Росреестре своего региона, в сети встречала жалобы, что разные требования предъявляют к договорам.

Спасибо большое. Завтра попробую позвонить в справочную службу (правда, дозвониться до них – из разряда фантастики :))

Спасибо, конечно, но почему вы за один из предложенных вариантов поставили отрицательную оценку? В некоторых случаях необходимо рассматривать несколько вариантов решения проблемы.

В оценке дан комментарий – почему именно этот совет в данном случае является бесполезным.

В условиях договора ничего не меняется. В вопросе было указано, что договор уже зарегистрирован в Росреестре. Соответственно, чтоб заключить новый договор аренды, нужно сначала расторгнуть старый – срок регистрации – почти месяц. Потом нужно заключить новый договор – снова срок регистрации месяц. При этом нужно платить снова гос. пошлину 15000 руб.

Читать еще:  Составление договора в правовом поле интеллектуальной собственности

Плюс – задан был конкрентный вопрос – “как грамотно составить дополнительное соглашение”?

Для чего советовать клиенту идти по такому пути? Долго, дорого и бессмысленно.

Поэтому полагаю, что оценка для первого ответа была объективной.

Не обижайтесь, но что есть, то есть. ИМХО.

Кроме того, за хороший ответ мной была поставлена положительная оценка.

А вы не думали, что ответы даются здесь не только для конкретного клиента (вас), но и для тех кто ищет ответ на похожий вопрос с вариантами? ) На сайт заходит много читателей, не только спрашивающих.

В любом случае спасибо и удачи!

Мария, честно сказать, разочарован после прочтения последних двух Ваших сообщений. Нужно уметь принимать конструктивную критику )) Вам было дано подробное пояснение, почему этот ответ является бесполезным. Да и сам вопрос был задан не в двух словах, а подробно.

Вы вот уже второй раз подрываете свой статус специалиста. Я-то как раз об этом думаю.

Представляете, если человек не разбирается в подобных нюансах, прочитает первый Ваш совет и побежит его воплощать в жизнь?? Я, честно, не позавидовал бы Вам, потому как проклятий в Ваш адрес прольется немало в этом случае.

Вы хоть понимаете, что увеличиваете клиенту вдвое срок выполнения задачи, да еще и заставляете идти на дополнительные денежные траты? К тому же, кто-то еще и не сможет составить соглашение о расторжении договора и новый договор – тогда еще плюс расходы на юридические услуги добавятся.

А далеко не все юристы являются грамотными и честными, к сожалению. Соответственно, кто-то может не знать о том, что такой путь необязателен, а кто-то – может специально умолчать – попросил клиент составить два документа – так чего ж не составить?

Вам тоже удачи 🙂 Впредь, прежде чем торопиться писать ответ, не подумав – а об этом ли вообще спрашивалось? да и правильное ли я предлагаю решение? стоит взять минутную паузу 🙂 Я, конечно, понимаю, что Вы себе рейтинг зарабатываете для возможности отвечать на платные вопросы, но не таким же образом – “лишь бы что-нибудь написать”. Вы просто подрываете свою репутацию таким способом.

Опять же – надеюсь, что прочитав все вышеперечисленное, Вы поняли, наконец, почему Ваш первый ответ является абсолютно бесполезным, более того – даже вредным, с некоторой точки зрения?

Договор аренды смена арендатора

На сайте Юридической социальной сети 9111.ru собрано 47 вопросов по теме Договор аренды смена арендатора. Вы можете воспользоваться поиском по уже имеющейся базе вопросов с ответами или задать свой вопрос. Опытные юристы и адвокаты, специализирующиеся на теме Договор аренды смена арендатора, проконсультируют вас совершенно бесплатно. Получить консультацию можно как по телефону горячей линии
8 800 505-92-64, работающей 24 часа в сутки, так и в режиме онлайн через форму на сайте.
В данный момент онлайн находятся 240 юристов и адвокатов.

1. Нужно ли менять договор аренды при смене названия арендатора? Основание?

1.1. нет, менять договор не надо, достаточно заключить дополнительное соглашение к действующему

1.2. Нет. не нужно. Просто заключается дополнительное соглашение в части изменения реквизитов сторон.

2. Нужно ли менять договор аренды при смене названия арендатора?

2.1. Нет такой необходимости, Наталья.

3. Смена арендатора в долгосрочном договоре аренды. Как переоформлять договор?

3.1. Не переоформлять,а заключить новый.

4.1. 1.Пообщаться с собственником помещения.
2.Изучить договор аренды
3.ПЕревести на себя права арендатора, купить оборудование у прежнего арендатора через куплю продажу.

4.2. При заключении договора уступки прав и обязанностей по договору аренды помещения нужно знать состояние расчетов по арендным платежам и коммунальным услугам, чтобы не оказаться сразу с долгами.

4.3. Покупка всего ООО – владельца данной сети киосков – лучший вариант.
В остальном – стоит нанять юриста для сопровождения этой сделки, описание всех подводных камней займет миллиард страниц.

4.4. Для начала надо убедиться, что данная переуступка будет законна (соответствовать условиям договора).

Далее, несмотря на то, что данный вид деятельности не лицензируется, надо обратит внимание на соблюдение требований пожарной безопасности, санитарных, а так же уведомить Роспотребнадзор о начале деятельности.

С Уважением, адвокат в г. Москва – Степанов Вадим Игоревич.

5.1. У вас в договоре должно быть прописано, что все изменения и дополнения к договору оформляются путем подписания дополнительного соглашения. Поэтому заключайте доп соглашение.

5.2. Заключайте дополнительное соглашение к договору аренды, оно должно быть подписано обеими сторонами договора.

6.1. Что-то странное со сторонами, непонятно, кто же являлся первоначальным арендодателем, если у помещения имелся собственник. Уточните, какой договор аренды: это недвижимость, земля и на какой срок?

7.1. Договор заключается с организацией, а не с руководителем. Поэтому вносить изменения дополнительным соглашением нет необходимости. Новый руководитель имеет право действовать от имени организаци, поэтому уведомите арендатора о смене руководителя.

8.1. Консультации для юрлиц мы оказывает только на платной основе, это очевидно. Читайте правила сайта, платите и получите помощь.

8.2. Не оплачивайте ни чего у вас уже оплачен залог и не важно сменился собственник или нет у вас уплачен залог по этому договору. И с ним он не постредственно будет идти.

9.1. ГК РФ Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

9.2. Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

10.1. ☼ Здравствуйте,
В таком случае вам отказывают незаконно, если мэрия дополнительное соглашение подписали, нужно обжаловать отказ в суде
Желаю Вам удачи и всех благ!

10.2. В данном случае нужно получить письменный отказ и обжаловать его в суде. При этом у Вас хорошие шансы выиграть дело.

10.3. В данном случае вам лучше получить письменный отказ и далее обжаловать в судебном порядке Спасибо, что вы с нами, мы были рады вам помочь!

11.1. В соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 24 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). В случае перехода права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу договор аренды сохраняет силу, а новый собственник занимает место первоначального арендодателя в силу указания закона (ст. 387 ГК РФ).

Возможность одностороннего отказа от договора аренды прямо предусмотрена только в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). От исполнения же договора аренды, заключенного на определенный срок, его сторона может отказаться только в том случае, если возможность такого отказа прямо предусмотрена договором. Договор аренды может предусматривать возможность отказа от его исполнения в том числе и по указанному основанию.
В отсутствие же соответствующих условий в договоре аренды отказаться от его исполнения (в том числе и по указанному в вопросе основанию) арендодатель не вправе. Такой договор может быть расторгнут только по соглашению сторон либо на основании решения суда (п.п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ).

12.1. Если условиями первоначального договора предусмотрена смена арендатора путем заключения договора переуступки права аренды, то можете заключать данный договор. Заказать проект договора вы можете у любого юриста сайта. Надо видеть первоначальный договор аренды, чтобы изучить все права и обязанности по договору. Возможно, юрист подскажет вам другой выход из ситуации. Успешно решить Ваш вопрос можно только с юридической помощью. Всегда рад Вам помочь!

Если речь именно о переуступке, а не о субаренде, тогда арендодатель не может “требовать участок обратно” и никаких дополнительных условий не нужно, кроме тех, что имеются в основном договоре аренды.
Чтобы грамотно составить договор и избежать проблем в будущем, рекомендую обратиться за юридической помощью.

12.3. Если договором аренды не предусмотрено согласие арендатора на переуступку или иные ограничения – потребовать расторжения договора только на основании факта переуступки арендатор не сможет.

Читать еще:  Оплата по договору найма квартиры и его продление

13.1. Если оборудование у Вас в аренде, то продать Вы его не можете, так как не являетесь собственником. Необходимо его выкупить.

13.2. Вам конечно нужно вначале выкупить оборудование а потом продатьего арендодателя конечно нужно уведомить о смене арендатора

13.3. Место и оборудование вам не принадлежит, поэтому прежде чем его продать, вам его сначала нужно выкупить. Перезаключать договор аренды вам необходимо, так как в настоящее время арендатором числитесь не вы

13.4. Конечно, не являясь собственником, продать не имеете права.

Но Вы можете сдавать и место и оборудование в субаренду.
Такое условие должно быть в самом договоре аренды.

14.1. 1. Заключайте доп соглашение с новым арендодателем
2. Нет рассторгать не нужно. Право аренды потом перререгистрируйте в Росреестре

14.2. Если в договоре аренды есть пункт, в котором указывается, что при смене собственника необходимо заключить новый договор – тогда ваш перестает быть действительным.
Доп.соглашение в таком случае не может иметь место, т.к. основной договор аренды заключался с другим владельцем и на его условиях.

15.1. нет, никаких изменений производить не нужно.

15.2. Никаких изменений не требуется.

16.1. Ничего не делать.

16.2. Доп соглашения достаточно. Ведь арендатор никуда не делся.

16.3. Не надо ни того ни другого.

17.1. Нужно заключать новый договор.

18.1. Да Обращайтесь в суд

19.1. смена собственника не является основанием для расторжения договора аренды.

19.2. смена собственника не является основанием для расторжения договора аренды придется судиться.

20.1. Факт недобросовестности в суде необходимо подтвердить, а заявлять голословно – можно все что угодно.

20.2. Не было злоупотребления правом, потому что и права такого у нового арендодателя не было.

В случае смены собственника арендуемого помещения, права по договору аренды переходят к новому арендодателю. Если договор аренды оформлен правильно, то отменить его не получится.

Арендодатель может только потребовать досрочного расторжения договора, но при этом он должен компенсировать убытки.

21.1. Не имеет право препятствовать, если договор действует.
По поводу доступа арендодателем на территорию, то имеет право, если иное не прописано в договоре.
Можете написать жалобу в прокуратуру

21.2. Необходимо выяснить из-за чего он вам препятствует? Пользование столярным цехом или зданием? Цех занимает целое здание?

По поводу доступа смотрите условия договора, если там препятствий для доступа нет, то как собственник он имеет доступ в здание.

В прокуратуру обращаться не имеет смысла, т.к. должно быть нарушение законодательства.
В данном случае если и нарушены, – то это договорные обязательства. Если спор не удастся урегулировать, то нужно обращаться за защитой своих прав в суд.

Как изменить договор аренды

Говоря о принципе свободы договора, законодатель урегулировал, что стороны могут не только заключать договор на любых условиях, которые не противоречат действующему законодательству, но и вносить изменения после заключения.

В этой статье поговорим о том, как изменить договор аренды, рассмотрим 2 способа изменения договора и их правовые последствия.

Изменение условий договора аренды. Способы

Гражданский Кодекс РФ регулирует такие способы изменения договора:

  • По соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ)
  • В судебном порядке по требованию одной стороны (на основании п. 2 ст. 450, ст. 451 ГК РФ)
  • В одностороннем порядке, если такое условие предусмотрено самим договором аренды (п. 1 ст. 450 ГК РФ)

Изменение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законами или договором.

Сторона, которой законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных законами или договором (ст.450 ГК РФ).

Изменение условий договора аренды по соглашению сторон

В соответствии с общими правилами изменения гражданско-правового договора изменение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским Кодексом, другими законами или договором. Изменение условий договора аренды вносятся сторонами путем разработки, согласования и подписания дополнительного соглашения к договору аренды.

Порядок заключения дополнительного соглашения об изменении договора аренды

  1. Арендатор и арендодатель должны согласовать необходимость разработки дополнительного соглашения к договору (лично/через представителя) и количество экземпляров;
  2. Одна из сторон по согласованию должна подготовить документ (Дополнительное соглашение к договору) с помощью третьих лиц, либо самостоятельно и направить контрагенту;
  3. Контрагент при получении должен согласовать и подписать Соглашение. А при несогласовании, внести возможные правки со своей стороны и направить обратно стороне, разрабатывающей документ;
  4. После внесения всех правок и окончательного согласования экземпляры Соглашения должны быть подписаны сторонами договора;
  5. При изменении условий договора составляется дополнительное соглашение, вносящее изменение относительно определенных условий и подлежит регистрации в Росреестре. Но в тоже время Президиум ВАС РФ разъясняет, что отсутствие государственной регистрации не влечет недействительность заключенных дополнительных соглашений об изменении условий аренды.

В соответствии с п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 25 февраля 2014 г. N 165 сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. По смыслу ст. ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Дополнительные соглашения об изменении условий договора, не прошедшие необходимую государственную регистрацию, не порождают тех последствий (ст. 617 ГК РФ, п. 1 ст. 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

“Соглашение об изменении или расторжении договора аренды заключается в той же форме, что и договор”

п. 1 ст. 609 ГК РФ:

“Договор аренды должен быть заключен в письменной форме, если он заключается на срок больше года или (независимо от срока), если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо”

В силу диспозитивности п. 3 ст. 453 ГК РФ в договоре или соглашении о его изменении стороны могут установить, что договор считается измененным не с момента заключения соответствующего соглашения, а, например, с указанной в данном соглашении даты.

“Изменения, предусмотренные настоящим соглашением, вступают в силу с ___________ (указываются число, месяц, год)”.

Если момент изменения и расторжения договора не согласован, то обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Изменение условий договора аренды по решению суда

По требованию одной стороны изменить договор аренды можно по решению суда если:

  • условия договора существенно нарушились другой стороной;
  • в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

“При этом под существенными условиями понимаются такие нарушения договора одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора”

Требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452.

В случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора.

Изменение срока договора аренды

В случае, если сторонам необходимо уменьшить или увеличить срок действия договора аренды, можно:

  • заключить дополнительное соглашение об уменьшении или увеличении срока аренды;
  • в случае, если необходимо продлить срок действия договора аренды, можно не заключать дополнительное соглашение, а продолжать исполнять обязательства по договору аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя. В таком случае договор будет считаться возобновленным на неопределенный срок. В случае, если необходимо продлить договор на определенный промежуток времени, то необходимо заключить соглашение сторон;
  • воспользоваться правом на досрочное расторжение договора аренды в случае, если контрагент нарушает условия договора (ст. 619, ст. 620 ГК РФ). Читайте статью “Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором”

Арендодателю и арендатору при изменении срока договора аренды проще всего подписать дополнительное соглашение к договору аренды об уменьшении или продлении договора аренды. Но чаще всего стороны выбирают вариант пролонгации договора на прежних основаниях в силу закона без дополнительных соглашений.

Если договор пролонгируется на неопределенное время, то государственная регистрация не требуется

Если необходимо расторгнуть такой договор, то необходимо предупредить контрагента за три месяца, если иное не предусмотрено договором.

Читать еще:  Можно ли оформить договор купли продажи машины без ПТС?

Изменение арендной платы

В вопрос о том, как изменить договор аренды следует включить и уделить внимание изменению арендной платы, так как на практике возникает множество споров.

По общему правилу размер платы можно изменить по соглашению сторон и не чаще, чем один раз в год. Для отдельных видов аренды период может различаться. По инициативе арендатора арендная плата может уменьшиться, если условия пользования имуществом или его состояние ухудшилось. Единственное, ухудшение должно наступить ввиду таких обстоятельств, к которым пользователь земельным участком не имеет отношения и за которые не отвечает.

Также в договор можно включить условие об одностороннем изменении арендной платы. Но такой подход как раз и рождает споры, так как арендатор считает, что его права нарушили и обращается за защитой в судебные органы.

Авторы выделяют различные способы защиты прав арендаторов в суде: заявление исковых требований о признании недействительным уведомления об изменении размера арендной платы, о признании недействительной односторонней сделки – уведомления об изменении размера арендной платы, об оспаривании отчета независимого оценщика о рыночной стоимости арендной платы (либо о рыночной стоимости арендуемого объекта), о признании недостоверной величины рыночной стоимости арендной платы, указанной в отчете независимого оценщика, и тому подобные. Истец выбирает способ защиты в зависимости от условий договора, действий арендодателя и других факторов.

Иногда, одностороннее изменение арендной платы, предусмотренное договором, суды могут рассчитывать как злоупотребление правом. Например, если сумма платы существенно превышает средние рыночные ставки в определенной местности за соответствующий период.

Так, в ходе дела, ответчиком не было доказано в связи с чем и по каким причинам размер рыночной арендной платы за участок по набережной Северной Двины в течение года вырос более чем в 4 раза.

Кроме того, в материалы дела Обществом представлен отчет от 24.04.2012 N 157/12, выполненный обществом с ограниченной ответственностью “Респект” (том 1, листы 28 – 51), согласно которому рыночная стоимость годовой арендной платы за участок набережной Северной Двины площадью 204 кв. м составляет 258 000 руб.

Таким образом, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации собранные по делу доказательства, суд первой инстанции вопреки мнению подателя апелляционной жалобы пришел к правильному выводу о том, что арендодатель злоупотребил своим правом на одностороннее изменение арендной платы и повысил годовой размер арендной платы за аренду участка набережной Северной Двины площадью застройки 204 кв. м непропорционально изменению средних рыночных цен.

О том как предупредить сторону об изменении арендной платы читайте в этой статье.

Что касается земель сельскохозяйственного назначения, то в части изменений условий аренды таких участков следует руководствоваться общими правилами.

Заключение

В соответствии с действующим законодательством изменение договора аренды предусмотрено двумя способами: судебный порядок и по соглашению сторон.

Но п.4 ст.450 предусмотрено также:

“Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором”

Анализируя судебную практику, можно сделать вывод, что вышеуказанная норма применяется сторонами только при изменении арендной платы, при условии, что в договоре аренды стороны предусмотрели односторонний порядок изменения арендной платы.

Соглашение о замене стороны в договоре

Составление соглашения о замене стороны в договоре происходит в случаях, когда по каким-либо причинам одна из сторон договорных отношений не имеет возможности исполнить взятые на себя обязательства.

Когда чаще всего происходит смена стороны

Обстоятельства, по которым бывает необходимо проведение замены одной из сторон, могут быть самые разные:

  • финансовые проблемы или банкротство предприятия;
  • производственные трудности;
  • «переезд» компании;
  • смена руководства фирмы и т.д.

Кто может участвовать в соглашении

В соглашении о замене стороны в договоре могут участвовать предприятия и организации, юридические лица, а также обычные граждане, достигшие совершеннолетнего возраста.

Суть документа

Основная задача соглашения: полная передача полномочий, прав и обязанностей от одной стороны договора третьему лицу. Таким образом, соглашение априори носит трехсторонний характер.

При этом передающая сторона обязана уведомить своего контрагента о намечающейся замене заблаговременно и получить на это письменное согласие, которое может быть оформлено отдельным документом или выглядеть в виде резолюции на соглашении.

Замена стороны может производиться на любом этапе исполнения договора.

Когда нельзя делать замену

Законодательство РФ регламентирует ситуации, в которых невозможно проводить замену одной из сторон договора. В частности, к ним относятся случаи, касающиеся возмещения причинения ущерба здоровью (причем как морального, так и материального), а также вопросы, связанные с алиментами.

Способы замены сторон

Всего существует два способа перевести права и обязанности по договору на третье лицо:

  1. при помощи соглашения между субъектом, которое ранее было стороной основного договора и новым лицом (т.н. уступки требования);
  2. при помощи закона (например, на основании решения суда).

Кто должен составлять текст соглашения

Функция по непосредственному формированию соглашения возлагается на представителя той организации, которая инициирует замену. Как правило, это юрисконсульт или руководитель структурного подразделения, в ведении которого находится договор, по которому производится смена стороны. В любом случае, это должен быть человек, имеющий представление о том, как правильно писать подобного рода документы и знакомый с законодательством РФ по этой части.

На что обратить внимание при составлении соглашения, образец

Единой унифицированной формы соглашения о замене стороны по договору на сегодняшний день нет, так что представители организаций и предприятий могут формировать его в произвольном виде, или, если на предприятии есть разработанный и утвержденный шаблон этого документа — по его образцу.

Главное условие, чтобы структура соглашения отвечала определенным стандартам делопроизводства, а текст содержал ряд обязательных сведений:

  • место, дата составления документа;
  • полные наименования организаций, между которыми заключается соглашение, а также название той компании, которая в договоре остается неизменной стороной, с указанием их учредительных данных, должностей, фамилий-имен-отчеств руководителей или их законных представителей.

Основная часть соглашения должна включать в себя:

  • ссылку на договор (номер, дату заключения), по которому происходит замена;
  • сведения о комплексе прав и обязанностей, которые передаются;
  • если часть обязательств уже была выполнена – информацию и о них;
  • если замена стороны договора влечет за собой перемену некоторых его пунктов это также необходимо обязательно отметить;
  • зафиксировать добровольное согласие принимающей права и обязанности по договору организации, а также то, что отныне вся ответственность переходит к ней.

Все остальные пункты соглашения отдаются на откуп составителей документа и зависят от конкретных обстоятельств того или иного дела.

Оформление документа

Также как и текст соглашения, так и его оформление может происходить в свободном виде: его допустимо печатать на компьютере или писать от руки, на обычном листе бумаги любого удобного формата или на фирменном бланке одной из компаний.

Необходимо только лишь то, чтобы документ был подписан всеми участниками сделки, в том числе, представителем неизменной стороны договора (при этом использование факсимильных автографов, т.е. отпечатанных каким бы то ни было способом исключено).

В тех случаях, когда в нормативно-правовых актах предприятий, участвующих в соглашении, зарегистрировано требование удостоверять бумаги с помощью печатей, бланк нужно проштамповать.

Соглашение следует сделать в трех идентичных по тексту, равнозначных по праву экземплярах – по одному для каждой из заинтересованных сторон и обязательно зарегистрировать в журнале учета договорной документации.

После заключения соглашения

После того, как соглашение будет подписано, все права, полномочия и обязанности по поводу исполнения условий договора, а также ответственность за их нарушение, переходят к той организации, которая их на себя взяла. Первоначальная сторона полностью освобождается от всех обязательств в том размере, который указан в соглашении. Дальнейшее взаимодействие по договору происходит только между вновь установленными субъектами.

Как и сколько времени хранить документ

Держать соглашение о замене стороны по договору следует вместе с самим договором в отдельной папке в месте, закрытом от доступа посторонних лиц. Длительность хранения определяется нормами, установленными законодательством РФ или внутренними нормативно-правовыми актами фирмы (но не меньше трех лет).

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector