Как можно вернуть денежные средства по предварительному договору ДДУ?
Dolgovnet34.ru

Юридический портал

Как можно вернуть денежные средства по предварительному договору ДДУ?

Верховный суд обобщил практику по спорам между дольщиками и застройщиками

Верховный суд выпустил 38-страничный обзор практики разрешения дел по спорам, которые инициируют дольщики. Чтобы привести к единообразию правовые подходы, ВС напоминает, чего судам ни в коем случае нельзя упускать из виду: это все, что касается заключений и расторжения договоров о долевом строительстве, а также ответственность, которая предусмотрена за нарушение законодательства в этой области.

Что нужно помнить застройщикам, переносящим сроки строительства

Компания “ПроМен” уступила Тамаре Осиповой* права требования по договору участия в долевом строительстве, заключённому с фирмой “Континент”, – последняя должна была построить многоквартирный дом, но не выполнила свои обязательства и сдала объекты с задержкой. Это причинило дольщице нравственные страдания, и за их возмещением она обратилась в Мещанский районный суд. Кроме того, Осипова потребовала частично признать соглашение с “Континентом” недействительным, но ничего из этого ей добиться так и не удалось. Апелляция засилила решение нижестоящей инстанции, в частности, сославшись на то, что при заключении договора уступки женщина была ознакомлена с уведомлением о переносе сроков сдачи объекта строительства. Впрочем, с этим не согласилась гражданская коллегия ВС: она отменила апелляционное определение, указав, что уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Чтобы их изменить, необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации (определение от 8 декабря 2015 года № 5-КГ15-156).

Когда застройщик не вправе расторгать договор

Застройщик “ТехноСтройОлимп” должен был не позднее 31 декабря 2013 года передать Геннадию Мельникову* однокомнатную квартиру, а мужчина обязался оплатить стоимость квартиры в течение трех рабочих дней с момента регистрации договора, что он и сделал. Между тем компания нарушила сроки строительства, причем к моменту сдачи фактическая площадь квартиры оказалась меньше, чем была указана в договоре. Разницу в стоимости “ТехноСтройОлимп” дольщику не вернула и не уплатила неустойку – более того, попыталась получить с него деньги. В итоге фирма уведомила Мельникова об одностороннем расторжении договора. Мужчина пошел в Бабушкинский райсуд, но тот иск не поддержал, как и позже Мосгорсуд. ВС же пришел к выводу, что односторонний отказ застройщика от договора вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору участия в нем допускается только с учетом положений п. 4 ст. 450 ГК о добросовестности и разумности. Признавая правомерным и обоснованным одностороннее расторжение ответчиком договора по мотиву неуплаты истцом денежных средств, суду следовало дать оценку обоснованности одностороннего отказа застройщика от исполнения договора и соответствию такого отказа действующему законодательству, указал ВС и отправил дело на пересмотр (определение от 19 апреля 2016 года № 5-КГ16-51).

Почему инициатива наказуема

Елизавета Уранова* обратилась в Ленинский райсуда города Чебоксары с иском к “Честр-Инвест”: в акте приема-передачи квартиры до этого были зафиксированы претензии истца к компании. Уранова посчитала, что ей должна быть начислена 100-тысячная неустойка. Во время разбирательства застройщик против воли женщины перечислил ей 20 000 руб. Позже райсуд снизил сумму неустойки до 18 000 руб. и, с учетом выплаченной суммы, отказал в удовлетворении требований. Когда дело дошло до ВС, тот указал, что перечисление застройщиком участнику долевого строительства денежных сумм после предъявления иска не может являться основанием к отказу во взыскании штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, а бремя доказывания несоразмерности подлежащей уплате неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства последствиям нарушения обязательства лежит на застройщике, нарушившем обязательства (определение № 31-КГ16-1).

Не захотел выплачивать неустойку – получай штраф

Краснодарская региональная общественная организация по защите прав потребителей “Ваше право” в интересах Петра Мухина* пыталась взыскать с ООО “Центр-Актив” неустойку по договору участия в долевом строительстве и штраф. Поводом стал тот факт, что мужчина не сразу получил квартиру, за которую заплатил. Прикубанский райсуда Краснодара частично поддержал иск, но Краснодарский краевой суд отменил решение нижестоящей инстанции в части взыскания штрафа. ВС последнее определение отменил, указав, что если участник долевого строительства до обращения в суд предъявил к застройщику законное и обоснованное требование о выплате неустойки, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, с застройщика подлежит взысканию штраф в размере 50% от суммы указанной неустойки (определение от 1 декабря 2015 г. № 18-КГ15-177)

Застройщики должны не забывать об ответственности

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства его объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае неисполнения данной обязанности участник долевого строительства вправе требовать устранения нарушений и привлечения застройщика к ответственности.

Татарстанская общественная организация в сфере защиты прав потребителей “Консул”, действуя в интересах Ксении Фадеевой*, обратилась в суд с иском к застройщику о взыскании денежных средств за устранение недостатков в строительстве и компенсации морального вреда из-за того, что тот не устранил недостатки в утеплении стен дома. Апелляционная инстанция отказала в удовлетворении исковых требований в полном объеме, указав, что работы по наружному утеплению стены приведут к изменению общего имущества собственников многоквартирного дома без их согласия. ВС с этим не согласился и напомнил, что в соответствии со ст. 7 Закона № 214-ФЗ, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, застройщик обязан передать
участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора. В случае, если он построен с отступлениями от условий соглашения, то участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на
устранение недостатков. Таким образом, выводы апелляции незаконны (определение № 11-КГ15-9).

Суд обязан вчитываться в договор

Вне зависимости от того, какое название носит договор, суду нужно установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения слов и выражений в нем, так и от существа сделки. Если установлено, что в действительности имелся в виду договор долевого участия (ДДУ), к нему следует применять положения закона №214-ФЗ, в том числе, предусмотренные им меры ответственности.

В пример ВС приводит сразу несколько дел. Так, например, истец обратилась в суд, чтобы взыскать с застройщика неустойку за нарушение установленного договором срока передачи квартиры участнику долевого строительства. Суд первой инстанции и апелляция в иске отказали, поскольку между застройщиком и дольщиком был заключен предварительный договор купли-продажи, а не договор участия в долевом строительстве, а значит, к сделке нельзя применить положения №214-ФЗ.

Верховный суд с этим не согласился. Как бы ни назывался договор, средства по нему привлечены для строительства квартиры в многоквартирном доме, значит, эти отношения регулируются законом №214-ФЗ. ВС указал, что ели договором предусмотрены “строительство ответчиком многоквартирного дома, сдача его в эксплуатацию и передача квартиры в строящемся доме контрагенту, внесшему денежные средства на строительство”, это – договор участия в долевом строительстве (определение № 78-КГ15-15).

В еще одном описанном случае суд первой инстанции требования о неустойке за несвоевременную передачу квартиры по такому же “предварительному” договору удовлетворил, а апелляция это решение отменила. указав, что “предварительный договор обязывает стороны лишь заключить в будущем основной договор и не предусматривает обязанность ответчика передать имущество”. Гражданская коллегия ВС, отменяя решение апелляции, посоветовала внимательнее изучать действительное содержание таких договоров, “с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон”. Если же выяснится, что под иным именем скрывался ДДУ, то застройщик несет по нему ответственность, предусмотренную законом №214-ФЗ, в том числе, и о выплате неустойки (определение № 5-КГ15-196).

В следующем примере ДДУ заключили два юрлица, а заявитель приобрела право требовать неустойку по договору цессии, заключенному с организацией-дольщиком. Суд первой инстанции и апелляция исковые требования не удовлетворили, посчитав, что раз первоначально договор заключали юрлица, а истец соглашение с застройщиком не подписывала, право требования первоначального кредитора перешло к ней в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту цессии. ВС с такими выводами, в целом, согласился, но посчитал, что компенсация новому кредитору все равно положена и даже разъяснил, как ее платить: пк таким отношениям должны применяться нормы закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной законом об участии в долевом строительстве (определение № 77-КГ15-2). И наоборот, если между сторонами заключен ДДУ, к их отношениям закон о защите прав потребителей не применяется. Поэтому ВС отказал дольщице во взыскании компенсации морального вреда и взыскании 50-процентного потребительского штрафа (определение № 18-КГ15-214).

В договоре можно предусмотреть замену квартиры

При заключении ДДУ застройщик обязан предоставить дольщику полную и достоверную информацию о потребительских свойствах квартиры, которую он приобретает, и описание дома, с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме (например, электрического, санитарно-технического, иного оборудования). Законом об участии в долевом строительстве замена квартиры на равнозначную не предусмотрена, но это можно предусмотреть в договоре.

Истец купила квартиру на первом этаже с видом из окна на газораспределительный шкаф. Такое соседство ей не понравилось, и женщина потребовала заменить жилье на равнозначную, взыскать компенсацию морального вреда и штраф за отказ добровольно удовлетворить требование потребителя (см. Вид из окна как повод поменять квартиру). Суд первой инстанции и апелляция в иске отказали, поскольку и сам дом, и спорный шкаф за окном были возведены без нарушений СнИП и техрегламентов. Кроме того, суд апелляционной инстанции указал, что закон №214-ФЗ не обязывает затройщика информировать будущих собственников о расположении разного рода инженерного оборудования в составе общего имущества многоквартирного дома и согласовывать с ними его установку.

ВС с этим не согласился. По его мнению, действующее законодательство обязывает продавца еще до заключения сообщить покупателю полную информацию о товаре, исключающую возможность возникновения любых сомнений относительно его потребительсикх характеристик (п. 1 ст. 10 закона о защите прав потребителей). А согласно ст. 19 закона об участии в долевом строительстве застройщик должен информировать дольщика о проекте и его изменениях. В том числе, “о составе и расположении общего имущества в многоквартирном доме, например, электрического, санитарно-технического и иного оборудования”. Так что, компенсацию морального вреда и штраф истец требовать могла, а вот замены квартиры – нет, поскольку такого способа защиты прав закон о долевом строительстве не предусматривает (определение № 5-КГ16-47).

Когда дольщики должны попадать в кооператив

Жилищно-строительный кооператив, который пришел на смену обанкротившемуся застройщику и был создан для завершения строительства за счет дольщиков, обязан принять их в члены этого самого кооператива.

Читать еще:  Какова процедура расторжения договора аренды по инициативе арендодателя?

Истец заключила ДДУ с застройщиком и внесла деньги за квартиру в доме, который тот строил. Позже стройкомпания была признана банкротом, а недостроенный дом передали ЖСК, который обязался завершить строительство. Однако когда истец попросила зачесть сумму, уплаченную ей по договору, в счет паевого взноса, а ее принять в члены кооператива, ЖСК отказал, поскольку к тому моменту состоялось внеочередное общее собрание кооператива, на котором постановили: новых членов в него не принимать, даже из числа кредиторов обанкротившегося застройщика.

Суд первой инстанции требования участницы долевого строительства удовлетворил, поскольку она об этом общем собрании ничего не знала, и кооператив не дал ей никакой возможности вступить в свои ряды. Апелляцию это решение отменила, посчитав, что истец слишком поздно обратилась в кооператив, при этом пункты его устава, согласно которым ЖСК вправе проводить общие собрания, и прекращать прием членов, оспорены не были. ВС определение апелляции отменила, указав, что раз кооператив был создан для защиты прав участников долевого строительства путем его завершения и приобретения в интересах членов кооператива жилья на праве собственности, он обязан был принять в свой состав каждого дольщика, за которым признано право собственности на паевой взнос, соответствующий вкладу в строительство дома, переданного ЖСК. Доказывать, что участник долевого строительства такого права не имел, должен кооператив (определение № 19-КГ16-5).

* имена и фамилии героев изменены

С полным текстом обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденным Президиумом ВС 19 июля 2017 года можно ознакомиться здесь.

Расторжение договора долевого участия

Застройщики Санкт-Петербурга нередко не соблюдают сроки сдачи жилья в эксплуатацию. Поэтому многие дольщики, не дождавшиеся новоселья, решают вернуть инвестированные средства. Как правильно оформить расторжение предварительного договора долевого участия в строительстве, чтобы вернуть деньги и компенсировать моральные потери?

Два типа оснований для расторжения ДДУ дольщиком

Подписав ДДУ и став дольщиком, гражданин, по сути, покупает квартиру в недостроенном доме. При этом сам он обязуется выплатить ее полную стоимость, а застройщик, вторая сторона договора, обязуется выстроить дом и ввести его в эксплуатацию. Сделка считается закрытой при выполнении обязательств каждой из сторон. Документальным подтверждением этого становится подписание ими акта сдачи-приемки квартиры. До этого момента дольщик может по тем или иным причинам инициировать отказ от квартиры.

Взаимоотношения дольщиков-застройщиков регулируются профильным ФЗ-214. Согласно его нормам, по инициативе дольщика расторжение договора долевого участия проводится либо «мирным путем», либо путем обращения в суд.

В первом случае причиной может стать:

  • просрочка застройщиком обязательств по сдаче дома на два месяца;
  • выявление в квартире существенных недостатков, нарушающих действующие стандарты или прописанные в ДДУ условия, и не исправленные строителями в срок;
  • прекращение действия используемого застройщиком поручительства и не возобновление его в 15-дневный срок.

Судебное расторжение ДДУ может базироваться:

  • на приостановке или прекращении строительных работ, очевидно затягивающих сдачу объекта;
  • на существенной корректировке проектной документации – например, изменении площади квартиры;
  • на смене назначения общедомового имущества.

Регистрация расторжения договора долевого участия

Односторонний порядок расторжения договора долевого участия обязует инициировавшую процедуру сторону направить письменное уведомление об этом другой стороне. В заявлении на расторжение договора долевого участия следует проинформировать противоположную сторону о последствиях расторжения. При невыполнении условий соглашение расторгается и прекращает действие.

Соглашение считается аннулированным только после регистрации факта его расторжения. С заявлением к регистратору должна обратиться одна из сторон, сопроводив его документацией, подтверждающей расторжение. Регистрация расторжения договора долевого участия государственной пошлиной не облагается.

По закону, после написания дольщиком отказа от исполнения ДДУ и направления его застройщику, последний должен в течение 20 дней вернуть денежные средства. Но далеко не всегда попытка «мирного развода» оказывается успешной. Часто застройщик либо вообще не реагирует на заявление дольщика, либо сообщает ему о невозможности возврата денег.

В этом случае дольщику предоставлено право подачи судебного иска о расторжении ДДУ. Когда договор расторгается по решению суда, на возврат денег строительной компании отводится 10 дней после вступления его в силу.

На какую компенсацию может рассчитывать дольщик?

Расторжение договора долевого участия предполагает возврат денежных средств, перечисленных дольщиком в счет оплаты будущей квартиры застройщику. Кроме того, несостоявшийся покупатель получает право на взыскание:

  • процентов, начисленных за весь период пользования строительной компанией чужими деньгами (размер ставки составляет 1/150 от ставки рефинансирования Центробанка);
  • суммы штрафных санкций, начисляемых при невозврате застройщиком денег в установленный законом срок (это проценты, рассчитываемые по той же ставке рефинансирования).

Кроме того, ст. 15 ГК РФ предоставляет бывшему дольщику право возместить убытки, которые он понес из-за переноса сроков сдачи объекта. Для этого суду следует предоставить документальное подтверждение отсутствия у дольщика возможностей проживания и договор аренды жилплощади с документально подтвержденной оплатой по договору.

Дольщику необходимо понимать, что экономические последствия расторжения ДДУ в суде следует оценить заранее. Смысл бороться за свои права есть лишь в том случае, когда новоселье действительно откладывается на непрогнозируемый период.

Предварительный договор долевого участия

Ситуация из практики:

Застройщик продает квартиры в строящемся доме по Предварительным договорам долевого участия в строительстве. Продажи идут активно, дом постепенно строится, вроде-бы все хорошо. На самом деле, Покупатели квартир здесь сильно рискуют, но даже не подозревают об этом.

В чем здесь ошибка Покупателей?

Ошибка Покупателя:

Все, кто покупает квартиру на первичном рынке, конечно же, слышали о Договоре долевого участия (ДДУ), и о законе ФЗ-214, который защищает права дольщиков. И в подсознании уже давно отложилось, что покупать новостройку лучше всего по ДДУ, тогда твои риски будут минимальные, а твои права будут защищены максимально. И это действительно так. Но проблема в том, что далеко не все Покупатели новостроек могут отличить настоящий ДДУ от договора, замаскированного под ДДУ.

Одна из так называемых «серых схем» Откроется в новой вкладке.”>продажи квартир в новостройках – это продажа по Предварительным договорам долевого участия (ПДДУ). Застройщик, осознавая магическое действие аббревиатуры ДДУ на Покупателей квартир, предлагает им заключить такой же договор, но с маленькой приставкой – «предварительный».

Вообще-то, законом это не запрещено, и Гражданский кодекс предусматривает заключение предварительных договоров. Но это абсолютно другой тип договора, который имеет совершенно другие юридические последствия, и уж точно никакого отношения не имеет к любимому всеми дольщиками закону ФЗ-214.

На внешней схожести этих договоров и строится расчет Застройщика. Предварительный договор долевого участия (ПДДУ) по своему названию и составу очень похож на настоящий ДДУ, но его суть, всего лишь – это обязательство подписать настоящий ДДУ в будущем. Фактически, это просто договор о намерениях, в котором стороны обозначают свои планы заключить сделку позже, когда у Застройщика будет такая возможность.

Предварительный ДДУ, (в отличие от настоящего) НЕ проходит государственную регистрацию. И дольщик по такому договору НЕ защищен законом ФЗ-214, и НЕ получает права требовать квартиру. Точнее сказать, он даже и дольщиком-то, в законном смысле, не является.

Кроме того, ввиду отсутствия госрегистрации, у Застройщика появляется возможность заключить на одну строящуюся квартиру несколько ПДДУ (не обязательно намеренно, бывает – случайно). То есть сюда добавляется еще и риск Откроется в новой вкладке.”>«двойных продаж».

Предварительный договор долевого участия (ПДДУ) имеет те же составляющие пункты, что и настоящий ДДУ – т. е. в нем указана та же квартира, с теми же параметрами, та же цена, те же сроки окончания строительства, и т.п. Именно поэтому у слабо подкованного юридически Покупателя создается иллюзия, что по этому договору он действительно получает право на будущую квартиру в строящемся доме.

На самом же деле, никаких прав требования будущей квартиры Покупатель в этом случае не получает. Все, что он может требовать от Застройщика по договору ПДДУ, это заключения с ним настоящего ДДУ в будущем, и не более того. Но все же, Покупатель отдает деньги Застройщику именно под этот тип договора – ПДДУ – не всегда осознавая, что именно он получает за свои деньги.

Часто к такому решению Покупателя подталкивают и эмоции. Ведь новый дом и квартиры в нем, согласно проекту, выглядят очень привлекательными, менеджеры по продажам компании-застройщика убеждают Покупателя в отсутствии рисков, а цены на квартиры, которые продаются по Предварительным договорам долевого участия, бывают заманчиво низкие. Соблазн слишком велик, поэтому многие закрывают глаза на то, что приходится отдавать деньги под такой сомнительный тип договора.

Согласно Откроется в новой вкладке.”>закону о долевом строительстве (ФЗ-214), Застройщик вообще не имеет права привлекать деньги на строительство многоквартирных домов по другим договорам, кроме определенного в законе Договора долевого участия (ДДУ). Если он привлечет деньги с частных лиц на строительство дома по какому-либо другому договору, то это будет прямым нарушением закона, что грозит ему серьезными последствиями и штрафами. Как же тогда выкручивается Застройщик?

Очень просто. Он все равно привлекает деньги под другой тип договора (под Предварительный ДДУ), но оформляет внесенные деньги не как долевое участие, а как «обеспечительный платеж» по договору о намерениях. Такой договор уже не подпадает под действие закона о долевом строительстве. Хоть это формально и является притворной сделкой (когда одна сделка маскируется под другую), но придраться здесь довольно сложно, и эта схема на практике все еще работает.

Для Застройщика такая схема практически идеальна:

  • Во-первых, он сразу получает деньги от Покупателей квартир, не дожидаясь, пока будут решены вопросы с правами на землю, с разрешением на строительство, и т.п.
  • Во-вторых, он не сковывается в своих действиях жесткими требованиями закона ФЗ-214 – не обязан предоставлять Откроется в новой вкладке.”>проектную декларацию, публиковать финансовую отчетность, обеспечивать Откроется в новой вкладке.”>страхование гражданской ответственности Застройщика перед Покупателями квартир, и т.п.
  • В-третьих, он имеет минимальный финансовый риск – в худшем случае, ему придется всего лишь вернуть «обеспечительный платеж» и всё, никаких пеней, штрафов, неустоек. Да еще и срок возврата можно затянуть. Фактически, Застройщик получает в свое распоряжение деньги в виде бесплатного кредита, и не берет на себя почти никаких обязательств, за исключением ответственности за этот самый «обеспечительный платеж».

Поэтому главная ошибка Покупателя при покупке новостройки по Предварительному договору долевого участия – это его заблуждение насчет сути этого договора, вследствие чего его риски потери денег существенно возрастают. Ведь в случае остановки строительства, Покупателю будет очень непросто вернуть себе свои деньги, а в случае банкротства Застройщика – практически невозможно.

Читать еще:  Договор с региональным оператором капремонта в многоквартирном доме

Что делать:

В идеале, конечно, следует выбирать квартиру у того Застройщика, который продает их по Откроется в новой вкладке.”>Договорам долевого участия (ДДУ). Но на практике часто бывает, что выбор у Покупателя невелик, и нужная ему квартира продается только по предварительному договору.

Здесь уже каждый решает сам, готов ли он принимать на себя дополнительные риски потери денег, соглашаясь на покупку квартиры по Предварительному ДДУ, или нет. А величина этого риска, в абсолютной степени, зависит от надежности и финансовой устойчивости Застройщика. Если Покупатель все же принимает этот риск, то ему следует в два раза тщательнее изучать репутацию и финансовое состояние компании-застройщика, и делать это желательно с помощью Откроется в новой вкладке.”>специализированных юристов.

Как самостоятельно Откроется в новой вкладке.”>проверить надежность Застройщика, рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ по ссылке.

В некоторых случаях Застройщики, привлекая деньги по предварительным договорам, дополнительно предлагают Покупателю вексель на ту сумму, которую Покупатель внес за будущую квартиру. Это немного облегчает Покупателю возможность возврата этой суммы, в случае замораживания строительства. Но наличие векселя опять же не дает никаких прав Покупателю в отношении самой квартиры, и мало поможет ему в случае банкротства компании-застройщика.

Кроме того, Покупатель не имеет возможности выйти из проекта путем переуступки прав по договору ПДДУ. Откроется в новой вкладке.”>Продажа квартиры по уступке прав требования возможна только на основании настоящего ДДУ.

Конечно, мы не пытаемся утверждать, что все Застройщики, которые продают свои квартиры по Предварительным договорам долевого участия (ПДДУ) – жулики, и заведомо пытаются обмануть Покупателей квартир. На самом деле это не так. И в нашей стране немало людей, справивших новоселье, которые отдавали деньги именно под договор ПДДУ.

Многие Застройщики, в том числе крупные (федерального уровня), применяют эту схему продаж по вполне объективным причинам. Например, при высоких темпах ведения строительства целых микрорайонов, крупные Застройщики не ждут месяцами, пока будет оформлена вся необходимая документация, а строят дома, не снижая темпа. Согласовательная и разрешительная документация оформляется прямо в процессе самой стройки. В этом случае, применение ДДУ невозможно в силу законодательных ограничений, поэтому Застройщики привлекают деньги другими способами, в том числе с помощью Предварительных договоров долевого участия (ПДДУ).

Перед тем, как принимать решение, надежнее будет проконсультироваться у профильного юриста.
Услуги юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ
.

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Как вернуть деньги по предварительному договору

На сайте Юридической социальной сети 9111.ru собрано 54 вопросов по теме Как вернуть деньги по предварительному договору. Вы можете воспользоваться поиском по уже имеющейся базе вопросов с ответами или задать свой вопрос. Опытные юристы и адвокаты, специализирующиеся на теме Как вернуть деньги по предварительному договору, проконсультируют вас совершенно бесплатно. Получить консультацию можно как по телефону горячей линии
8 800 505-92-64, работающей 24 часа в сутки, так и в режиме онлайн через форму на сайте.
В данный момент онлайн находятся 243 юристов и адвокатов.

1.1. Сеhгей Михайлович, направьте уведомление о расторжении договора купли-продажи и возврата денежных средств в адрес Продавца, другого варианта просто не вижу.
Если необходима помощь в составлении уведомления со всеми ссылками на нормы и законы, пишите на ук. ниже эл. адрес и высылайте договор, все составим.

1.2. Сергей Михайлович, доброго времени суток. Необходимо подать продавцу заявление о расторжении договора в виду финансового затруднения и невозможности полной оплаты.

2.1. Правильно Вам говорят. Либо заказным письмом, желательно с описью вложений, либо лично вручить с проштамповкой номера входящего и даты приема.

С Уважением, адвокат – Степанов Вадим Игоревич.

3.1. Конечно же можете и для этого напишите заявление о расторжении, а в случае отказа нужно будет обратиться в суд о принудительном расторжении.

3.2. Требовать они не могут, но если нужно расторгнуть и вернуть деньги то необходимо предъявить письменную претензию на основе норм ГК, можно и понудить к заключению основного договора, что сами хотите предъявить?

4.1. мы же обсуждали, что если все сделать грамотно и правильно, то вы вернете деньги.

4.2. Все зависит от имущественного положения должника.
Предугадать его не возможно.
Лизинговый автомобиль не является собственностью ООО. Он находится в аренде. Сам по себе факт наличия гос тендера не характеризует имущественное положение.
Естественно, если у должника нет имущества, то обращать взыскание не на что.

5.1. Вам нужно прислать выбранному на сайте юристу ваш договор, (копию) , что бы вам можно было помочь.

5.2. Каким образом происходила передача денежных средств?

5.3. судя по вопросу, вы передали деньги по договору юр.лицу в лице (директора или..) ,по закону он должен был внести их на баланс организации, для того что бы их возвращать необходимо знакомится с договором. Предьявлять требования о возврате, вы будете, не партнеру, а юр.лицу в лице директора, а эио может означать, что и денег фактически не получить. Вам прежде чем в суд обращаться стоит обратится к юристу на очную консультацию, возможно, придётся сначала заявление в полицию подать,

5.4. Алексей, добрый день
Если у Вас есть доказательства передачи денежных средств то их можно вернуть как неосновательное обогащение.

6.1. Ключи забрать вы можете, кроме того, вы можете обратиться в суд и взыскать задаток, если это прописано в договоре. Коммуналку будете оплачивать самостоятельно.

7.1. По общему правилу иск подается по месту нахождения ответчика.

8.1. «Я хочу расторгнуть сделку. На, что я могу рассчитывать? Как вернуть мне свои деньги? »
Что бы вам ответит; ,нужночитать условия вашего договора. Выберите юриста и закажите ему работу личку.

9.1. Для того чтобы ответить на ваш вопрос Нужно изучить ситуацию в комплексе. Не ясно что послужило причиной расторжения договора. Желаю вам удачи в решении вашего вопроса.

10.1. Если в предварительном договоре нет условия, что вы обязаны уточнять границы, можете этого не делать и требования покупателя игнорировать

Желаю Вам удачи и всех благ!

11.1. В данном случае Вы можете продать долговые обязательства.

Этот способ подразумевает продажу заёмщиком своих долговых обязательств перед банком. В этом случае ипотечный кредит переоформляется на нового заемщика. Банк заключает договор с покупателем о переводе на него оставшейся части займа. Таким образом, уже новый заёмщик становится собственником ипотечной жилплощади и должником по кредиту.

Многие покупатели сами желают приобрести квартиру, находящуюся под обременением, ведь ипотечная недвижимость зачастую предлагается по более низкой стоимости.
Для таких покупателей процедура оформления ипотечного займа почти не отличается от стандартной:
Кандидат предоставляет пакет документов для рассмотрения заявки на ипотечный заём. В случае одобрения проводится оценка приобретаемой недвижимости.
Перерегистрацией залога в Росреестре занимается исключительно банк. Заёмщику остаётся только подписать документ о переуступке долгового обязательства.

12.1. Мало информации – стол изготовлен по размерам заказчика или типовой? Причина возврата стола – брак или другие основания?

13.1. Для точного ответа надо ознакомиться с условиями предварительного договора.
Не зная деталей и исходя из общих норм, можно ответить, что в отсутствие основного договора оплата по предварительному является неосновательным обогащением для получателя денег. Поэтому вернуть деньги можно.

14.1. уважаемый посетитель!
1) Нет, не снимается, надо оплачивать весь долг 2) Да, можно
Всего доброго, желаю удачи.

15.1. Да, срок давности привлечения к уголовной ответственности истек. Но это не означает чтоо Вы не имеете права на взыскание данных денежных средств в судебном порядке, кроме того, Вы вправе обратиться в полицию для проведения процессуальной проверки по данному факту, даже если истек срок привлечения, органы внутренних дел прекратят преследование по нереабилитирующим основаниям что в принципе вам будет на руку для похода в суд.

16.1. Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

[Гражданский кодекс РФ] [Глава 29] [Статья 450]
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

3. Утратил силу с 1 июня 2015 года. – Федеральный закон от 08.03.2015 N 42-ФЗ.

4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

17.1. основания для расторжения договора предусмотрены ст.450 ГК РФ. При этом, аванс подлежит возврату. Однако, продавец может требовать понуждения вас к заключению договора.
Для начала направьте уведомление с предложением расторгнуть договор и вернуть вам сумму аванса. Если добровольно не вернут, тогда подавайте в суд.
Удачи вам и всего наилучшего

18.1. Если сделка так и не состоялась и покупатель отказывается от нее, а в предварительном договоре прописано, что вы взяли именно задаток Вы вправе задаток не возвращать и требовать освободить Ваше имущество.

18.2. Смотрите условия вашего предварительного договора и предусмотрен ли возыврат полученного аванса при отказе от заключения договора.

18.3. Надо договор Ваш смотреть. У меня большой опыт работы с предварительными договорами и могу Вас заверить, что там не все так просто. К юристу обращайтесь в индивидуальном порядке на прием.

18.4. А он отказывается уже заключать основной договор? Если у нет веских оснований для этого, то можете не возвращать. Пусть идет в суд.

19.1. Мы Ваш договор не видим и его условий не знаем, чтобы сказать наверняка. Обращайтесь к юристу со всеми документами, показывайте досудебную претензию

Читать еще:  Ответственность сторон при отсутствии договора

Желаю Вам удачи и всех благ!

19.2. Что бы сказать можно или нельзя оставить задаток себе нужно видеть сам договор и знать всю подоплеку самой истории.
С уважением, Сергей Фесенко.

20.1. Дождитесь окончания данного срока. Если деньги Вам не вернут, то обращайтесь в суд с исковым заявлением о расторжении договора и взыскании 1 000 рублей.

21.1. Алевтина, здравствуйте!
Деньги в этой ситуации возвращаются через суд. Для составления искового заявления необходимо детально разбираться в ситуации и смотреть имеющиеся документы.
Кроме того необходимо восстанавливать срок исковой давности, который составляет 3 года.

22.1. Напишите заявление на имя начальника с требованием отдать документ. Затем в случае отказа в суд. Истребовать оригинал договора.

23.1. Расписка имеет достаточную силу для того, чтобы с вашего мужа потребовали обратно выплаченные ему деньги или отсудили их.

23.2. Вашему супругу необходимо обратиться на очную консультацию к юристу, который ознакомиться с распиской и разъяснит все возможные последствия. Если уже имеются предпосылки по взысканию денежных средств, с визитом к юристу затягивать не стоит, т.к. покупатель может подготавливать доказательственную базу для суда и каждое сказанное слово, действие или документ может иметь значение.

24.1. Вам к юристу нужно обратиться со всеми документами. Исходя из этого уже принимать решение, как поступать дальше.

24.2. Звонки в суд с вопросом что-то прояснить, бесполезны. Отправляли жалобу в электронном виде в краевой суд-ждем ответа 2 месяца. Как пробить эту китайскую стену?
1.звонки к делу не пришьешь.
2.пишите на бумаге. заявленияжалобы сдавать в канцелярию, под роспись.
3.на судью (в процессе)-жалобу Председателю райсуда. следующую, в квалификационную коллегию.

25.1. Вы эти деньги не обязаны возвращать.

25.2. надо смотреть ваши документы и договор и соглашение

25.3. Требуйте приведения квартиры в первоначальное состояние, в связи с отсутствием вашего согласия на проведение данных работ.

26.1. Полагаю что вернуть сможете.

26.2. Да, вы вправе вернуть аванс.

26.3. В договоре указано слово-аванс.
Правовые основания для возврата денежных средств, исходя из текста вопроса, у Вас имеются.

27.1. Рекомендую производить окончательный расчет в момент государственной регистрации права собственности.
Всего Вам доброго!

27.2. Во первых к предварительному договору обязательно нужна расписка о получении денег, во вторых лучше отдавать деньги в день сделки, перед подписанием основного договора

28.1. Нет, это не является форс-мажором. Но деньги вернуть обязаны, если при обследовании подтвердится наличие недостатков в работе.

29.1. да, конечно можете.

29.2. Если в предварительном договоре все эти моменты не отражены, то можете расторгать договор и возвращать аванс

29.3. Да, можете.
Обратитесь с письменным Требованием к продавцам о возврате аванса, в случае отказа – с Иском в суд.

30.1. Чтоб ответить на ваш вопрос нужно читать договор юристу.

30.2. Только в случае, если предварительный договор признать недействительным полностью или в части, если он противоречит нормам российского законодательства.

Возврат денежных средств от застройщика по предварительному договору купли-продажи.

Оформлен предварительный договор купли-продажи с застройщиком

В настоящее время для большого числа жителей крупных городов в связи с нарушением сроков строительства весьма остро стоит вопрос возврата уплаченных застройщику (продавцу) денежных средств, внесенных по предварительному договору купли-продажи.

В Интернете уже много было сказано о том, как и почему застройщиками используются так называемые «серые схемы» продажи вновь созданного недвижимого имущества, поэтому заострять на этом внимание мы не будем.

Сегодня мы поговорим о том, что же все-таки делать, когда строительство вашего будущего жилья не ведется или подозрительно долго не сдается в эксплуатацию, а правоотношения с застройщиком (продавцом) оформлены предварительным договором купли-продажи.

Как правило, условиями предварительного договора купли-продажи квартиры предусмотрен ориентировочный срок ввода объекта недвижимости в эксплуатацию, а срок заключения основного договора купли-продажи обусловлен регистрацией продавцом права собственности на квартиру (например, «в течение 30 дней со дня государственной регистрации права собственности продавца на квартиру стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи»). При этом, как правило, предусмотрена обязанность продавца в течение определенного срока (например, «в ориентировочный срок – 90 дней с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию») обеспечить регистрацию за собой права собственности на квартиру.

Согласно действующему гражданскому законодательству в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Оба эти события – ввод объекта в эксплуатацию, регистрация права собственности в соответствие с градостроительным законодательством и законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним носят заявительный характер и осуществляются на основании заявления застройщика и правообладателя соответственно, то есть не являются неизбежными и в полной мере зависят от воли застройщика (продавца). В силу требований закона к таким событиям не может быть привязан какой – либо оговоренный сторонами срок.

Кроме этого, получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и регистрация права собственности зависят не только от волеизъявления продавца, но и от ряда решений государственных органов, при этом, совершение продавцом необходимых для наступления этих событий действий не означает, что решения таких органов будут положительными и не последует при наличии предусмотренных Законом оснований отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в регистрации права собственности.

В этой связи, обуславливание срока заключения основного договора такими решениями государственных органов не позволяет определить этот срок, т.к. такие решения не являются событиями, которые должны неизбежно наступить.

Исходя из того, что заключение сторонами основного договора купли – продажи условиями предварительного договора в первую очередь обусловлено регистрацией продавцом права собственности на объект строительства, которая в свою очередь, обусловлена получением разрешения на ввод объекта строительства в эксплуатацию, — то указание в предварительном договоре на ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию не свидетельствует о согласованности срока заключения основного договора купли – продажи, поскольку даже при соблюдении указанного ориентировочного срока — невозможно определить срок, в который продавец совершит действия, необходимые для регистрации права собственности.

В силу прямого указания закона обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Таким образом, если в условиях невозможности определить срок заключения основного договора, до истечения годичного срока с даты заключения предварительного договора купли-продажи основной договор заключен не был, предложений по его заключению сторонами друг другу не направлялось, то обязательства, предусмотренные предварительным договором прекращаются по истечении указанного срока.

При этом не имеет правового значения, рассчитывали ли стороны при заключении предварительного договора на то, что основной договор купли – продажи будет заключен не позднее, чем через год, либо рассчитывали на более позднее его заключение, поскольку соблюдение требований закона, в частности, согласование конкретного срока заключения основного договора является обязанностью сторон, а неисполнение такой обязанности влечет четкие правовые последствия в виде ограничения годичным сроком вытекающих из предварительного договора обязательств.

Таким образом, с указанной даты у продавца отсутствуют какие-либо правовые основания удержания полученной от гражданина-покупателя денежной суммы и она подлежит немедленному возврату.

В случае, если продавец внесенные денежные средства возвращать не спешит, а по практике – в 100% случаев возврат денежных средств происходит через суд, с продавца подлежат также взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами.

Судебная практика по возврату денег, уплаченных по предварительному договору купли-продажи

В настоящее время существует ошибочная практика, согласно которой суды отказывают во взыскании процентов за пользование неправомерно удерживаемыми денежными средствами, внесенными по предварительному договору, если гражданин не потребовал у продавца (строительной компании) их возврата. Суды исходят из того, что продавец и гражданин-покупатель при заключении предварительного договора исходили из того, что основной договор будет заключен не ранее определенной даты. В этой связи у продавца отсутствуют основания полагать, что денежные средства подлежат возврату гражданину, даже когда обязательства по предварительному договору прекратились в силу Закона в связи с неопределенностью срока заключения основного договора.

Указанная практика является ошибочной, поскольку требования Закона, предъявляемые к гражданско-правовым сделкам, а также последствия несоблюдения таких требований в рамках предварительного договора носят императивный характер, то продавец должен был узнать о неосновательности удержания находящихся у него денежных средств покупателя в дату прекращения обязательств по предварительному договору (год с даты заключения предварительного договора), в связи с чем проценты за пользование чужими денежными средствами подлежат начислению с указанной даты. Тем не менее, во избежание ситуации, при которой вы станете заложником судебной практики, необходимо направить продавцу письменное требование о возврате уплаченной по предварительному договору денежной суммы. Сделать это нужно либо почтовым отправлением – заказным письмом с описью вложения и с уведомлением о вручении, либо вручить под роспись на копии работнику продавца.

В этом случае вы сможете рассчитывать лишь на получение процентов за пользование вашими денежными средствами за период с даты окончания действия предварительного договора по дату фактического возврата вам денежных средств.Забегая вперед, следует сказать, что сумма эта будет не значительной, поскольку суды, как правило, пользуются предоставленным им законом правом снижать размер процентов ввиду несоразмерности суммы процентов последствиям нарушения.

На сегодняшний день, нашими специалистами накоплен большой опыт практической судебной работы по данной категории дел, по которым не было ни одного случая неполучения гражданином своих денежных средств.

Следует отметить, что вместе с клиентом мы полностью разделяем его главную цель – фактически получить денежные средства, а не ограничиться лишь получением судебного решения. Поэтому мы сопровождаем дела исключительно до получения результата, а оплата клиентом наших услуг происходит только после того, как он увидит поступление денежных средств на своем счете.

В среднем, с момента обращения в суд до получения клиентом денежных средств в полном объеме проходит от 5 до 7 месяцев. Сюда включены сроки рассмотрения дела в суде первой и кассационной инстанции, срок, необходимый для изготовления судом исполнительного листа, срок исполнительного производства. Срок не маленький, поэтому ждать «а вдруг дом все-таки построят», верить пустым обещаниям менеджеров и затягивать с защитой своих прав не стоит, ведь неизвестно, как сложится ситуация на строительном рынке через полгода, каково будет финансовое положение вашего застройщика и обеспечит ли оно исполнение денежных обязательств перед всеми его кредиторами.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector