Исключение из договора соц.найма
Dolgovnet34.ru

Юридический портал

Исключение из договора соц.найма

Как исключить родственника из договора соцнайма?

Вопрос:

Я являюсь основным квартиросъемщиком 2-комнатной квартиры. Вместе со мной в договор соцнайма включены: моя жена, ребенок и сестра. В настоящее время с сестрой установились плохие отношения. Мы договорились, что она выпишется из квартиры и не будет на нее претендовать, а я заберу в отношении нее заявление, которое написал в РУВД. Она выписалась, но не дает согласие на исключение из договора социального найма, которое требует местная администрация.

Каким образом мне исключить её из договора на квартиру, для того, чтобы заняться её приватизацией?

Ответ юриста:

Исключение сведений из договора социального найма в вашем случае требует не только письменного согласия сестры, но и ее личного присутствия при подаче такого заявления. Другой вариант – это предоставление её нотариально удостоверенного согласия на исключение из договора.

Указание в вопросе о том, что администрация требует согласие вашей сестры на исключение из договора соцнайма, свидетельствует о вашем обращении в адрес местной администрации. Учитывая тот факт, что наличие такого заявления обязательно для перезаключения договора социального найма, а достичь соглашения между родственниками невозможно, то в настоящее время вам следует дождаться ответа, который будет содержать мотивированный отказ на исключение сестры из договора или согласие на то.

В том случае если вашего официального обращения в местную администрацию не следовало, необходимо оформить письменное заявление об исключении сестры из договора социального найма. В качестве основания следует указать, что она фактически не проживает в квартире и не ведет с вами совместного хозяйства. У вас сложились с ней неприязненные отношения, в связи с этим она уклоняется от явки в администрацию для исключения сведений о ней из договора.

После получения ответа обратитесь в суд с иском о признании сестры утратившей право пользования квартирой. Наличие у вас ответа местной администрации будет свидетельствовать, что вы предприняли меры для урегулирования конфликта в досудебном порядке, но по ряду причин это стало невозможным.

Исковое заявление подлежит оформлению в соответствии с требованиями ст. 131-132 ГПК РФ. Мотивировать его следует тем, что при вселении сестры в квартиру вы воспользовались своим правом, предоставленным пп. 1 п. 1 ст. 67 ЖК РФ и п. 1 ст. 69 ЖК РФ. В настоящее время она перестала быть членом вашей семьи (в соответствии с требованиями ст. 69 ЖК РФ), поскольку переехала на другое место жительства и перестала вести общее хозяйство совместно с членами семьи нанимателя, следовательно – за ней не сохранены права пользования жильем. А, как вывод, она сама добровольно отказалась от своих прав и обязанностей по договору.

Если же сестра была включена в договор соцнайма в качестве члена вашей семьи, но никогда не вселялась в квартиру, то вам следует доказать суду этот факт, в результате чего последует признание подлежащим перезаключению договора социального найма, из которого будет исключена ваша сестра.

Некоторые другие отвеченные вопросы из раздела «Жилищное законодательство»:

Три года назад сожитель заключил договор на покупку квартиры в строящемся доме. Я вкладываю свои деньги в ежемесячные платежи. Завершение строительства должно состояться в июне, а регистрация нашего брака – в сентябре.

Скоропостижно скончался папа. С мамой они проживали в приватизированной квартире, оформленной на маму. Сейчас она тяжело больна. Я единственная дочь, проживаю отдельно в приватизированной на меня квартире.

Могут ли нас выселить за долг из кооперативной квартиры, где прописан малолетний ребенок, а я пребываю в декрете? Председатель нашего дома не хочет ничего слушать. Говорит: «или весь долг сразу, или через суд выселю».

Могу я продать свою 1/2 долю в приватизированной однокомнатной квартире (38,6 кв. м.) без ведома мамы, у которой тоже 1/2 доля?

Я прописана в квартире бывшей свекрови. Квартира в Москве, не приватизирована. С мужем в разводе уже более 4 лет. Совместно не проживаем. Имеет ли право свекровь выписать меня из квартиры?

Мы с моей матерью являемся совладельцами квартиры в равных долях. В нашей квартире прописана и проживает 17-ти летняя девочка, которая не является нам родственницей.

Мы с женой покупаем квартиру, приватизированную год назад. На момент приватизации в ней было зарегистрировано 3 человека: мать, дочь и племянница. Мать и дочь имеют доли по 50%.

Разошелся с женой. Она добровольно уехала на ПМЖ к своему сыну в Израиль. Из нашей муниципальной московской квартиры она не выписалась. Отсутствует 12 лет, за квартиру не платит.

У нас с сыном в собственности квартира, приватизированная до его брака. Его бывшая жена и семилетний сын имеют регистрацию в нашей квартире. Мы помогли бывшей жене сына после развода купить квартиру по ипотеке.

По наследству от мужа у меня 1/3 доля квартиры, у свекрови 2/3 доли. По решению суда она вселилась ко мне. Другого жилья у меня и у моей несовершеннолетней дочери нет.

Бывший муж не вносит квартплату с 2006 года и не платит по алиментам с 2009 года, тем более скрывается в республике Чувашия. Как нам лишить его 1/4 доли в общей квартире?

Мы проживаем в неприватизированной квартире, ответственным нанимателем которой являлся мой родной отец. Помимо отца в квартире были зарегистрированы я (его сын) со своей семьей и моя мама.

У нас с сестренкой приватизированная квартира в Москве по 1/2 доли, она хочет прописать своего ребенка и при этом просит домовую книгу. Нужна ли при прописке домовая книга? И будет ли ребенок претендовать на мою долю?

Мой отец являлся владельцем приватизированной квартиры в Москве. За полгода до своей смерти познакомился с какой-то женщиной и начал с ней жить. Через пару месяцев он зарегистрировал ее по своему месту жительства.

Как выселить девушку из муниципального жилья? Она не проживает в квартире около 10 лет. Коммунальные услуги оплачивает своевременно, но в благоустройстве и ремонте не участвует.

Спор об изменении договора социального найма (на основании судебной практики Московского городского суда)

Федеральные нормативные правовые акты

Жилищный кодекс РФ

— ст. 59 «Предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире»

— ст. 64 «Сохранение договора социального найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления жилым помещением»

— ст. 70 «Право нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи»

— ст. 82 «Изменение договора социального найма жилого помещения»

— ст. 83 «Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения»

Гражданский кодекс РФ

— ст. 679 «Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем»

— ст. 686 «Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения»

Федеральная судебная практика

Для вселения нанимателем в жилое помещение других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов его семьи нанимателем должно быть получено согласие в письменной форме не только членов своей семьи, но и наймодателя. Наймодатель вправе запретить вселение других граждан, если после их вселения общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы.

Отказ наймодателя в даче согласия на вселение других лиц в жилое помещение может быть оспорен в судебном порядке. Вместе с тем причины, по которым члены семьи нанимателя отказывают в даче согласия на вселение в жилое помещение других лиц, не имеют правового значения, а потому их отказ в таком согласии не может быть признан судом неправомерным.

(П. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»)

Невнесение в договор социального найма нового члена семьи нанимателя не лишает его прав на это помещение.

Законным основанием для внесения изменений в ранее заключенный договор социального найма жилого помещения является вселение в это помещение новых членов семьи нанимателя (ч. 2 ст. 70 ЖК РФ). В этом случае в договоре указываются вселенные в жилое помещение лица. При этом если новый член семьи нанимателя не был включен в договор социального найма, но порядок его вселения, установленный в п. 1 ст. 70 ЖК РФ, был соблюден, он не утрачивает прав на жилое помещение.

(П. 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»)

Жилищное законодательство не содержит норм, позволяющих изменить договор социального найма путем заключения нескольких договоров (т.н. разделения лицевых счетов).

Жилищный кодекс РФ не содержит норм о праве члена семьи нанимателя жилого помещения потребовать от наймодателя изменения договора социального найма путем заключения с ним отдельного договора социального найма. В связи с этим подобные требования не подлежат удовлетворению.

(П. 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»)

Практика Московского городского суда

В силу ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

По смыслу данной правовой нормы в случае выезда кого-либо из участников договора социального найма жилого помещения в другое место жительства и отказа в одностороннем порядке от исполнения названного договора этот договор в отношении него считается расторгнутым со дня выезда.

(Определение Московского городского суда от 20.11.2015 N 4г/7-12228/2015)

Требования об установлении порядка пользования жилым помещением и выделении отдельной комнаты фактически являются требованиями об изменении договора социального найма путем раздела лицевых счетов, что не предусмотрено нормами действующего жилищного законодательства.

(Кассационное определение Московского городского суда от 22.04.2014 N 4г/2-3738/14)

Договор социального найма не может быть изменен путем заключения отдельного договора социального найма, в том числе с бывшими членами семьи.

Бывший член семьи нанимателя квартиры сохраняет право пользования квартирой, если продолжает проживать в ней. Жилищное законодательство не содержит норм о праве нанимателя жилого помещения требовать от наймодателя изменения договора социального найма путем заключения отдельного договора, в том числе с бывшими членами семьи.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 28.09.2015 по делу N 33-35302/2015)

Передача гражданам, проживающим в муниципальной квартире, в пользование отдельных комнат является, по существу, изменением договора найма.

Передача гражданам, проживающим в муниципальной квартире, в пользование отдельных комнат является, по существу, изменением договора социального найма, т.к. для этого вместо одного договора социального найма должно быть заключено несколько. Между тем заключение отдельного договора социального найма на одну из комнат в муниципальной квартире ЖК РФ не предусмотрено.

(Определение Московского городского суда от 29.05.2014 N 4г/4-5600)

Действующее законодательство не предоставляет члену семьи нанимателя жилого помещения право требовать от наймодателя изменения договора социального найма путем заключения с ним отдельного договора социального найма.

Читать еще:  Договор ремонта крыши подряда образец

Исчерпывающий перечень оснований для изменения договора социального найма закреплен в ст. 82 ЖК РФ. Положения этой статьи не предоставляют возможность нанимателю жилого помещения и членам его семьи изменить договор социального найма путем заключения разных договоров социального найма на занимаемые жилые помещения.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 16.01.2015 N 33-0662)

При изменении режима жилого помещения оформление (заключение) договора социального найма на жилое помещение с гражданами, проживающими в таком жилом помещении, само по себе не свидетельствует о предоставлении другого жилого помещения и не влечет изменения предмета договора социального найма.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 04.04.2014 по делу N 33-10689)

Изменение договора социального найма путем исключения и включения граждан в договор социального найма недопустимо.

Действующее жилищное законодательство не содержит правовых норм изменения договора социального найма путем исключения и включения граждан в соответствующий договор социального найма — следовательно, исковые требования в этой части удовлетворению не подлежат.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 10.03.2015 по делу N 33-7304/2015)

Коротко о важном

— Ответчиком по данной категории споров является Департамент городского имущества г. Москвы (правопреемник Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в соответствии с Постановлением Правительства г. Москвы от 13.11.2014 N 664-ПП).

— Необходимо помнить, что действующее жилищное законодательство предусматривает только два основания для изменения договоров социального найма:

— объединение нескольких договоров социального найма в один договор;

— перевод прав нанимателя на другого дееспособного члена семьи.

(Ст. 82 ЖК РФ, п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14).

— При этом суды нередко отказывают в удовлетворении исков об изменении договора социального найма по любым иным основаниям, кроме тех, которые перечислены в ст. 82 ЖК РФ (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 06.11.2014 по делу N 33-43836).

— В частности, жилищное законодательство не содержит норм о праве нанимателя жилого помещения требовать от наймодателя изменения договора социального найма путем заключения отдельного договора в случае прекращения семейных отношений, проживания разными семьями и т.п.

— В ситуации, когда между сторонами возник спор об оплате жилья и коммунальных платежей, с учетом того, что действующим законодательством не предусмотрена возможность разделения лицевых счетов, рекомендуется обратиться в суд с требованием об определении доли оплаты за жилое помещение, что соответствует требованиям ст. ст. 69, 155, 156 ЖК РФ, а также ст. 682 ГК РФ (п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14).

— Несмотря на вышесказанное, в зависимости от ситуации, в отношении жилья, используемого по договору социального найма, можно обратиться в суд с исками, содержащими требования:

— о признании права пользования жилым помещением (п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14) — см. материалы по спору «О признании права пользования жилым помещением»;

— об обязании не чинить препятствия в пользовании жилым помещением (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 22.05.2014 по делу N 33-1374314) — см. материалы по спору «О вселении и нечинении препятствий в пользовании жилым помещением»;

— об определении порядка оплаты коммунальных платежей (определении долей оплаты за жилое помещение) (например, Определение Московского городского суда от 11.04.2014 N 4г/7-2943/14).

— Кроме того, можно обратиться в суд с требованием о расторжении договора социального найма в отношении одного из нанимателей, который выехал из жилого помещения и не проживает в нем. Такая возможность предоставляется ч. 3 ст. 83 ЖК РФ. При этом нужно будет доказать факт выезда одного из нанимателей из жилого помещения (например, Определение Московского городского суда от 20.11.2015 N 4г/7-12228/2015, Определение Московского городского суда от 13.11.2015 N 4г/7-11347/2015).

— Еще одним исковым требованием может быть требование о включении в договор социального найма лиц, имеющих право пользования квартирой. В частности, Жилищный кодекс РФ позволяет нанимателю вселить в занимаемую им квартиру членов своей семьи (ст. 70 ЖК РФ) (например, Определение Московского городского суда от 19.04.2016 N 4г-1204/2016, Апелляционное определение Московского городского суда от 28.10.2015 по делу N 33-39609/2015).

— При этом обращаем внимание на то, что законодательством не предусмотрена возможность определения по суду порядка пользования жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 08.07.2015 по делу N 33-22428/2015).

— Рассматриваемая категория споров относится к спорам неимущественного характера и не подлежит оценке. Соответственно, государственная пошлина при подаче искового заявления от имени физического лица составит 300 руб. (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

Поскольку по данной категории споров сложилась устоявшаяся судебная практика, в соответствии с которой требования о заключении нескольких договоров социального найма вместо одного, о разделении лицевых счетов и другие требования об изменении договора социального найма, не основанные на ст. 82 ЖК РФ, удовлетворению не подлежат. В связи с этим:

— приведенная в данном материале таблица содержит перечень наиболее распространенных обстоятельств, являющихся основаниями для отказа в иске об изменении договора социального найма с примерами из судебной практики;

— таблица также содержит примеры судебных решений об отказе в удовлетворении исковых требований об изменении договора социального найма;

— образец искового заявления не приводится.

Исковое требование Основание отказа в удовлетворении иска Примеры из судебной практики
Об изменении договора социального найма путем заключения нескольких договоров социального найма:

— на каждую комнату в квартире;

— на каждую квартиру (если с нанимателем заключен один договор социального найма в отношении нескольких квартир, на которые открыт единый лицевой счет)

Действующим жилищным законодательством не предусмотрена возможность изменения договора социального найма жилого помещения путем заключения отдельных договоров социального найма на каждую из комнат или квартир (если квартиры предоставлены по одному договору социального найма и на них открыт единый лицевой счет) Определение Московского городского суда от 06.11.2014 N 4г/8-10794

Определение Московского городского суда от 11.04.2014 N 4г/7-2943/14

Апелляционное определение Московского городского суда от 28.09.2015 по делу N 33-35302/2015

Апелляционное определение Московского городского суда от 06.05.2015 по делу N 33-13964/15

Апелляционное определение Московского городского суда от 16.01.2015 N 33-0662

Апелляционное определение Московского городского суда от 06.11.2014 по делу N 33-43836

Апелляционное определение Московского городского суда от 14.10.2014 по делу N 33-34568

Об изменении договора социального найма и открытии отдельных лицевых счетов на имя истца и ответчика Положениями Жилищного кодекса РФ не предусмотрено изменение договора социального найма путем разделения лицевых счетов Кассационное определение Московского городского суда от 22.04.2014 N 4г/2-3738/14

Апелляционное определение Московского городского суда от 22.07.2015 по делу N 33-25311/2015

Апелляционное определение Московского городского суда от 16.07.2014 по делу N 33-28313

Об обязании определить порядок пользования муниципальным жилым помещением Заявляя требование об определении порядка пользования жилым помещением, истец фактически заявляет требование об изменении договора социального найма.

Статья 82 Жилищного кодекса РФ направлена на объединение отдельных комнат в одной квартире для пользования по одному договору найма, а не на их разделение.

Глава 35 Гражданского кодекса РФ, устанавливающая условия и применение найма жилого помещения, не предусматривает порядка и условий изменения договора найма жилого помещения; заключения с лицами, зарегистрированными в одном жилом помещении, проживающими в жилом помещении на основании одного договора социального найма, отдельных договоров социального найма с каждым гражданином на часть помещения. Также не предусмотрена возможность определения порядка пользования жилых помещений, занимаемых по договору социального найма

Определение Московского городского суда от 16.01.2015 N 4г/3-109/15, 2-2376/13

Определение Московского городского суда от 25.06.2014 N 4г/7-6386/14

Апелляционное определение Московского городского суда от 18.09.2015 по делу N 33-36369/2015

Апелляционное определение Московского городского суда от 16.09.2014 по делу N 33-22795

Апелляционное определение Московского городского суда от 02.09.2014 по делу N 33-17997

Источник: «Электронный журнал «Помощник адвоката», 2016

Статья 82. Изменение договора социального найма жилого помещения

Комментарий к статье 82

Порядок и основания изменения договора социального найма жилого помещения установлены в ст. 82 Кодекса.

1. Изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения производятся в соответствии с Кодексом (ст.

В случаях, когда договор подлежит изменению или расторжению в судебном порядке, необходимо иметь в виду, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в 30-дневный срок (см. п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Изменение договора социального найма жилого помещения новый Кодекс допускает при условиях, указанных в ст. 82. Кроме того, как уже отмечалось, необходимость изменения такого договора в части указания в нем нового члена семьи может быть связана с вселением в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя (см. ст. 70 Кодекса). В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть также изменен по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В исключительных случаях договор может быть изменен по решению суда в связи с существенным изменением обстоятельств (см. ст. 451 ГК РФ).

При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. Обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора (п. п. 1, 3 ст. 453 ГК РФ).

Одним из оснований изменения условий договора социального найма Кодекс называет объединение в одну семью граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма (ч. 1 ст. 82). Другими словами, законодатель предусмотрел возможность объединения нескольких договоров социального найма в один договор. Подобное основание ранее было предусмотрено в ст. 87 ЖК 1983 г. В таких случаях указанные граждане вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма, предметом которого будут все занимаемые ими жилые помещения в этой квартире. Данное право могут использовать, например, заключившие брак супруги, а также при соответствующих обстоятельствах родители и дети и др. Отличие указанных норм Кодекса от правил, содержавшихся в ст. 87 ЖК 1983 г., состоит в том, что в Кодексе говорится о гражданах, “объединившихся”, а не “объединяющихся” (как это было в ЖК 1983 г.) в одну семью.

На практике возможны случаи, когда в одной квартире проживают граждане, объединившиеся в одну семью, но один из них пользуется жилым помещением на основании договора социального найма, а другой – на основании договора коммерческого найма или иного договора. Буквальное толкование норм, установленных в ч. 1 ст. 82 Кодекса, не позволяет отнести указанных граждан к числу лиц, имеющих право требовать заключения одного договора социального найма.

2. Основанием изменения договора социального найма жилого помещения Кодекс, как и действовавшие ранее правила ст. 88 ЖК 1983 г., признает замену одного нанимателя другим. Правом требовать признания себя новым нанимателем по ранее заключенному договору социального найма жилого помещения обладает любой дееспособный член семьи нанимателя, который получил на это согласие как остальных членов своей семьи (включая несовершеннолетних и других лиц, не обладающих полной дееспособностью), так и наймодателя. Реализовать это право дееспособный член семьи может и в случае смерти первоначального нанимателя, и при его жизни (если первоначальный наниматель, как и другие члены семьи, выразит на это свое согласие).

Одно из отличий рассматриваемых положений Кодекса от подобных норм ст. 88 ЖК 1983 г. состоит в том, что право требовать замены нанимателя Кодекс связывает с дееспособностью, а не с совершеннолетием будущего нового нанимателя. Дееспособность гражданина – это его способность своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность). Наиболее существенными элементами содержания дееспособности граждан являются: а) возможность самостоятельно заключать сделки (сделкоспособность) и б) возможность нести самостоятельную имущественную ответственность (деликтоспособность). В отличие от правоспособности, дееспособность связана с совершением гражданином волевых действий, что предполагает достижение определенного уровня психической зрелости. Напомним, что полностью дееспособными признаются граждане, достигшие 18 лет или вступившие в брак ранее этого возраста, а также несовершеннолетние с 16 лет, прошедшие процедуру эмансипации в соответствии со ст. 27 ГК РФ.

Необходимо обратить внимание на то, что в ст. 82 Кодекса говорится о согласии “остальных членов семьи”. Однако следует полагать, что здесь подразумеваются только члены семьи, совместно проживающие в соответствующем жилом помещении. Иное толкование сделало бы применение данной нормы весьма затруднительным, поскольку вряд ли возможно точно определить весь круг членов семьи какого-либо лица.

Среди оснований изменения договора социального найма жилого помещения Кодекс прямо не называет изменение условий, дающих право на предоставление жилого помещения по такому договору. Тем не менее можно предположить, что, например, в случае, когда первоначально жилое помещение было предоставлено малоимущему гражданину, признанному нуждающимся в жилом помещении, а впоследствии материальное положение этого гражданина изменилось так, что он уже не отвечает “параметрам” малоимущего, то в договор социального найма будет необходимо внести изменения в части установления обязанности такого нанимателя вносить не только плату за содержание и ремонт жилья и коммунальные услуги, но и плату за пользование жилым помещением.

Новеллой в правовом регулировании отношений, связанных с изменением договора социального найма жилого помещения, является то, что новый Кодекс не предусматривает возможность раздела или выдела жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя. Ранее ст. 86 ЖК 1983 г. предоставляла любому совершеннолетнему члену семьи нанимателя право требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с согласия остальных совместно с ним проживающих совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом соглашения о порядке пользования жилым помещением ему могло быть выделено изолированное жилое помещение.

В настоящее время раздел и выдел жилого помещения, относящегося к жилищному фонду социального использования, не имеют юридических оснований. Вероятно, законодатель в данном случае преследовал цель защитить интересы собственников жилищного фонда социального использования и исходил из целесообразности консолидации правомочий пользования соответствующими объектами.

Вы прочли наш комментарий к ст. 82 Кодекса, который мы дали написанному (подчеркнем это слово) с точки зрения юристов-теоретиков. Но мы практики, слезы людей, отчаяние в их глазах – это наша ежедневная реальность жизни. В Кодексе множество статей (165), все они важны и необходимы, но что мы замечаем – нет того, чего ждали сотни тысяч людей.

Из практики юридических консультаций можно сказать, что эта статья ставит в тупик множество граждан. Требование заключения отдельного договора найма (раздел лицевых счетов) в соответствии с приходящейся на долю этого члена семьи жилой площадью – наиболее часто встречающаяся тема консультаций. В социальном плане исключение из норм Кодекса этой возможности может привести к многочисленным неприятным последствиям. Защита и комфорт в жилищных отношениях граждан – одна из главных задач государства, т.е. собственника жилых помещений. В данной статье надо было исходить из интересов людей (а не из целесообразности консолидации правомочий пользования соответствующими объектами), на страже которых стоит государство. Надеемся, что законодатели представляли себе отчетливо, какую бурю негодования вызовет у граждан лишение их права, последней надежды на создание нормальных условий жизни. Мы прекрасно знаем, что Правительство Российской Федерации давно и безуспешно ведет борьбу за ликвидацию коммунальных квартир. Но исключение возможности их создания (заключение нескольких договоров найма на одно жилое помещение и есть коммунальная квартира) не тот метод борьбы с ними. На наш взгляд, надо было не только оставить право граждан на заключение отдельного договора социального или коммерческого найма, но и более широко, подробно осветить эту тему. Как? Это отдельный разговор. Повторим только, заключение отдельного договора найма – наиболее, если не самая актуальная тема сегодняшнего, да и будущего. Так как нехватка жилья в нашей стране слишком велика и ликвидация этой проблемы займет по времени не одно десятилетие, столько же времени наши граждане будут лишены правовой защиты своих интересов.

Изменение договора социального найма. Основания, порядок, правовые последствия.

Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений (ч. 1 ст. 82 ЖК РФ).

Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

Законодательство предусматривает отдельные случаи изменения жилищного правоотношения, возникшего из договора социального найма, путем замены нанимателя как стороны в договоре социального найма жилого помещения. В соответствии со статьей 686 ГК РФ по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

Первое основание для изменения жилищных правоотношений путем замены нанимателя действительно при наличии следующих условий:

– граждане проживают на основании договоров социального найма в одной квартире, в том числе коммунальной;

– они не являются членами одной семьи (не связаны узами родства, их отношения не основаны на иждивении или ведении общего хозяйства) и с ними заключены отдельные договоры социального найма;

– граждане объединяются в одну семью (путем заключения брака, вступления в фактические брачные отношения, ведения общего хозяйства и т.п.);

– если граждане требуют заключить с ними один договор социального найма;

– согласия наймодателя в этом случае не требуется.

Данное положение не распространяется на отношения, вытекающие из договора коммерческого найма, в соответствии с которым согласие наймодателя необходимо при любой замене наймодателя. В результате замены нанимателя также изменяется предмет договора (занимаемое помещение) и некоторые его условия (перечень членов семьи нанимателя).

Второе основание замены нанимателя базируется на следующих условиях:

– заявление дееспособного члена семьи нанимателя о признании себя нанимателем;

– согласие остальных членов своей семьи, в том числе прежнего нанимателя (за исключением случая, когда он выбыл из занимаемого помещения) и временно отсутствующих (согласия поднанимателей и временных жильцов не требуется);

– согласие наймодателя (статья 88 Жилищного кодекса РСФСР не требовала такого согласия).

При отказе наймодателя дать согласие спор может быть рассмотрен в судебном порядке, однако суд не может обязать наймодателя заключить договор с новым нанимателем при возражениях со стороны наймодателя. Данное положение соответствует статье 686 ГК РФ.

Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из договора социального найма, но законодатель не предусматривает заключения с ним отдельного договора социального найма. Ранее норма статьи 86 ЖК РСФСР устанавливала, что совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением ему может быть выделено изолированное помещение.

Третье основание базируется на тех же условиях и связано со смертью нанимателя (объявление его умершим, признание безвестно отсутствующим). Кроме того, данное основание может быть распространено и на случаи признания гражданина недееспособным или ограниченно дееспособным*(109). Предполагается, что в случае отказа наймодателя от заключения договора социального найма он может быть в судебном порядке принужден к его заключению. В случае смерти одиноко проживавшего нанимателя договор социального найма прекращается (ч. 5 ст. 83 ЖК РФ).

Статья 82. Изменение договора социального найма жилого помещения

1. Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.

2. Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

Правовые последствия ненадлежащего использования жилого помещения и нарушения прав и интересов соседей собственником, нанимателем по договору социального найма, членами семьи собственника и нанимателя.

Статья 83. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения

1. Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

2. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма.

3. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

4. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использования жилого помещения не по назначению.

5. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Статья 84. Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма

Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке:

1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;

2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;

3) без предоставления других жилых помещений.

Статья 91. Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения

1. Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

2. Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Лучшие изречения: Сдача сессии и защита диплома – страшная бессонница, которая потом кажется страшным сном. 9157 – | 7376 – или читать все.

Исключение из договора соц.найма

Наш юрист подробно рассказывает про социальный найм как возможность решения жилищной проблемы

Пункт первый: понятие и основные характеристики договора соц. найма.

Прежде всего, необходимо подробнее рассмотреть, что из себя представляет социальный наем. Для этого необходимо ознакомиться с главой 35 Части 2 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ). Приведенные в этой главе нормы являются общими для договора найма (в том числе, и социального найма). Далее, необходимо будет обратиться к Жилищному кодексу РФ (далее – ЖК РФ), а конкретнее к Главе 8. Данная норма является специальной и конкретизирует вопросы, посвященные именно социальному найму.

Итак, договор социального найма – разновидность договора найма, при котором одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на определенных условиях (ч.1 ст. 60 ЖК РФ).

Отличительной чертой данного договора является его субъектный состав. В данном случае наймодателем выступает не физическое лицо, а органы государственной власти и органы местного самоуправления, либо уполномоченное данными органами лицо. Связано это прежде всего с тем, что собственником жилого помещения является либо государство, либо муниципалитет. Следующей характерной чертой рассматриваемого договора является и то, что предметом его является именно изолированное жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома, квартира), а значит самостоятельным предметом договора не могут быть вспомогательные помещения (сарай, например), общее имущество в многоквартирном доме и т.д. Однако, это не мешает включить данные объекты в качестве вспомогательного предмета, т.е. передаваться в пользование наряду с жилым помещением (ст. ст. 62, 61 ЖК РФ).

Договор социального найма заключается только в письменной форме. При этом норма, предусматривающая письменную форму является императивной, следовательно, несоблюдение влечёт признание договора незаключенным (ст. 63 ЖК РФ, ст. 674 ГК РФ). Данный договор является бессрочным, т.е. не может быть расторгнут, несмотря на изменение оснований и условий, дающих право на его заключения (ч.2 ст. 60 ЖК РФ). Ко всему прочему, переход прав собственности на жилое помещение также не влечёт за собой изменение, либо расторжение договора социального найма (ст. 64 ЖК РФ).

Пункт второй: лица, имеющие право на жилье, находящееся в социальном фонде.

Кто же имеет право на заключение договора социального найма в качестве нанимателя?

Претендовать на получение жилья в социальный наем могут:

• те, кто встал на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий (то есть все, кто встал на жилищный учет до 1 марта 2005 года);
• те, кто встал на учет нуждающихся в жилых помещениях (то есть все, кто встал на жилищный учет после 1 марта и был признан малоимущими).

Жилье предоставляется в порядке очереди.
При этом сначала обеспечиваются жильем нуждающиеся в улучшении жилищных условий, потом —нуждающиеся в жилых помещениях.

Право на внеочередное получение жилья по договору социального найма имеют:
• москвичи, чьи дома признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат (в том числе жители сносимых в Москве пятиэтажных домов);
• граждане, проживающие в квартире, занятой несколькими семьями,страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно;
• жители коммунальных квартир после освобождения занимаемой их соседями жилплощади (при условии что они стоят на жилищном учете либо имеют все основания, чтобы быть принятыми на него). Им выдают освободившиеся в их квартире помещения.

Пункт третий: права и обязанности наймодателя.
Теперь логичным будет рассмотреть набор прав и обязанностей наймодателя по договору социального найма.
Начнём с наймодателя.
Согласно п. 2 ст. 65 ЖК РФ, наймодателя обязан:

1) передать нанимателю жилое помещение, свободное от прав третьих лиц (например, ненадлежащим будет являться передача жилого помещения, кот. является предметом аналогичного договора с другим нанимателем);
2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества (например, в случае, когда жилое помещение располагается в многоквартирном доме);
3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
4) обеспечить предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг (это не означает, что муниципалитет оплачивает за нанимателя коммунальные услуги; в данном случае подразумевается создание условий для предоставления данных услуг);
5) иные обязанности (предусмотренные жилищным законодательством и нормами, посвящёнными договору социального найма).

В случае, если наймодатель не исполняет своих обязанностей по договору (например, обязанность по проведению кап. ремонта), наниматель вправе:

1) требовать уменьшения платы за пользование занимаемы жилым помещением;
2) требовать возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения;
3) требовать возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением наймодателем своих обязанностей.

В свою очередь, наймодатель вправе:

1) требовать своевременного внесения нанимателем платы за жилое помещение;
2) требовать своевременного внесения нанимателем платы за коммунальные услуги;
3) требовать от нанимателя исполнение его обязанностей.

Пункт четвертый: права и обязанности нанимателя.
А сейчас обратимся к нанимателю жилого помещения.

Согласно ст. 67 ЖК РФ наниматель обязан:
1) использовать жилое помещение по его прямому назначению с учетом положений Жилищного кодекса;
2) обеспечивать целостность и сохранность жилого помещения;
3) поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии;
4) проводить текущий (косметический) ремонт;
5) своевременно вносить плату за жилое помещение;
6) информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением;
7) соблюдать права и законные интересы соседей (если речь идет о жилой площади, предоставленной в коммунальной квартире).

Стоит обратить внимание, что несоблюдение нанимателем своих обязанностей, на основании ст. 83 ЖК РФ может повлечь расторжение договора социального найма.

В свою очередь, наниматель имеет следующий перечень прав:
1) вселять в жилое помещение иных лиц;
2) сдавать жилое помещение в поднаем (ст. 685 ГК РФ – договор, в результате заключения которого наниматель с предварительного согласия наймодателя (должно быть дано в письменной форме) передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю; подобная ситуация возможна, например, в связи с длительным отсутствием нанимателя, находящегося в длительной служебной командировке, на лечении и т.д., при этом не утрачивая оснований для заключения с ним договора социального найма; также препятствием для заключения договора поднайма может служить несоблюдение нормативов общей площади для одного проживающего, которые устанавливаются муниципалитетом в зависимости от общего уровня обеспечения жилыми помещениями; данный договор на основании ст. 78 ЖК РФ является возмездным; в случае прекращения договора социального найма договор поднайма также прекращается(ст. ст. 77, 78 ЖК РФ); ответственным перед наймодателем остается первоначальный наниматель, т.е. лицо, с которым заключен договор социального найма (ст. 76 ЖК РФ));
3) разрешать проживать в жилом помещении временным жильцам (ст. 80 ЖК РФ лица, которые не являются членами семьи нанимателя и с согласия членов семьи нанимателя могут проживать в жилом помещении не более 6 месяцев в случае, если их проживание не нарушает учетную норму площади на человека);
4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
5) требовать от наймодателя исполнения его обязанностей.

Помимо выше перечисленного, наниматель и наймодатель могут установить в договоре иные обязанности.

Пункт пятый: члены семьи нанимателя.

Стоит обратить внимание на правовой статус членов семьи нанимателя. Ст. 69 ЖК РФ относит к членам семьи супруга, детей и родителей нанимателя, проживающих совместно с ним.
Члены семьи имеют набор прав и обязанностей, аналогичный набору прав и обязанностей нанимателя жилого помещения и должны быть включены в договор с указанием на их статус.
В случае, если один из проживающих (или несколько) перестают быть членами семьи (например, развод супругов), но при этом продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются те же права, что имеет наниматель и члены семьи, однако по своим, вытекающим из договора, обязательством данное лицо будет отвечать самостоятельно.
Стоит отметить, что наниматель вправе вселить других лиц в жилое помещение и дать им статус членов семьи, предварительно получив письменное согласие от других членов семьи и обязан отразить данные изменения в договоре социального найма.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector