Договор купли продажи недвижимости реальный или консенсуальный
Dolgovnet34.ru

Юридический портал

Договор купли продажи недвижимости реальный или консенсуальный

Вопрос: Договор розничной купли-продажи – это договор консенсуальный или реальный? (“эж-ЮРИСТ”, N 25, июнь 2010 г.)

Договор розничной купли-продажи – это договор консенсуальный или реальный?

В ГК РФ нет буквального закрепления классификации договоров на реальные и консенсуальные. Несмотря на это, указанное деление договоров нашло широкое распространение в науке гражданского права. Так, в зависимости от определения момента заключения договора принято выделять консенсуальные, реальные договоры и договоры, требующие государственной регистрации. Соответственно в ГК РФ основные положения о заключении договора и моменте такого заключения содержатся в ст. 432, 433.

Так, ч. 1 ст. 432 определяет, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (консенсуальный договор). Часть 2 ст. 433 ГК РФ устанавливает, что, если в силу закона для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (реальный договор).

Таким образом, для реальных договоров необходимо не только достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям, но и фактическая передача имущества. В противном случае такой договор считается незаключенным.

Согласно ст. 492 ГК РФ по договору розничной купли-продажи продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью. В статье 493 “Форма договора розничной купли-продажи” указано, что договор розничной купли-продажи считается заключенным в надлежащей форме с момента выдачи продавцом покупателю кассового или товарного чека или иного документа, подтверждающего оплату товара.

На первый взгляд, между ст. 492 и ст. 493 ГК РФ имеется некоторое противоречие (в ст. 492 договор можно определить как консенсуальный, а ст. 493 указывает на его реальный характер). Это в свою очередь породило немало дискуссий в юридическом обществе о характере договора розничной купли-продажи.

Тем не менее в науке гражданского права большинство ученых схожи во мнении, что договор розничной купли-продажи следует считать консенсуальным. Несмотря на то что момент вступления договора в силу порой совпадает с фактической передачей товара (как это происходит в данном случае с договором розничной купли-продажи), нужно говорить об особом порядке заключения договора купли-продажи и о том, что он исполняется в момент заключения, но не о реальном характере договора (см., например: Брагинский М.И., Витрянский В.В. “Договорное право. Договоры о передаче имущества” (книга 2), (4-е издание, стереотипное). Статут, 2002; Суханов Е.А. “Гражданское право: В 4 т. Обязательственное право: учебник” (том 3), (3-е издание, переработанное и дополненное). Волтерс Клувер, 2008).

Между тем противоположную позицию можно встретить в статье А.М. Эрделевского “О толковании закона”, который считает, что договор розничной купли-продажи является реальным.

По нашему мнению, несмотря на некоторые черты “реальности” договора розничной купли-продажи, его модель стоит определить как консенсуальную. Нам хочется согласиться с мнением О.С. Иоффе, который считал, что смешивать порядок совершения конкретных сделок с тем, как они объективно могут быть совершены, нельзя. В реальных сделках передача вещи выражает их заключение, а в консенсуальных сделках – исполнение. Передача вещи в порядке исполнения консенсуальной сделки может совпасть, а может и не совпадать во времени с моментом ее совершения. Передача вещи в реальной сделке выражает тот факт, что сделка состоялась и потому обязательно должна совпасть во времени с моментом ее совершения.

Таким образом, договор розничной купли-продажи является консенсуальным, а нормы ст. 493 ГК РФ следует рассматривать как особый порядок исполнения сделки.

“эж-ЮРИСТ”, N 25, июнь 2010 г.

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 75 рублей или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Купить документ Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Издание: Российская правовая газета “эж-ЮРИСТ”

Учредитель: ЗАО ИД “Экономическая газета”

41019 – для индивидуальных подписчиков

41020 – для предприятий и организаций

Адрес редакции: 127994, ГСП-4, г. Москва, Бумажный проезд, д. 14

Телефоны редакции: (499) 156-76-56, (499) 152-63-41

Телефоны/факс: (499) 156-76-56, (499) 152-63-41

Договор аренды – реальный или консенсуальный

Правовые характеристики договора определяют его сферу и распространённость применения. Одной из наиболее часто упоминаемых характеристик сделки, заключённой как в письменном, так и в устном виде, является её реальность или консенсуальность.

Понятие реальности и консенсуальности

Указанный критерий характеризует момент вступления договора в законную силу. Реальный договор можно определить как сделку, которая вступает в законную силу с момента передачи вещи или осуществления иного действия, предусмотренного условиями сделки. Правовая теория определяет приблизительный перечень реальных договоров.

Разница между моментами подписания сделки (её заключения) и моментом передачи вещи осуществления действия может быть очень значительной. Например, договор может быть подписан 1 января, а непосредственно вещь может быть передана 1 мая. Реальный договор вступит в законную силу (а, значит, у сторон возникнут взаимные права и обязанности) только 1 мая. Примерами договоров реальных являются займ, хранение. Так, хранение начинается исключительно в момент передачи его предмета.

Консенсуальный договор считается заключённым, напротив, с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным пунктам сделки. Стороны могут не прийти к согласию по некоторым пунктам, однако это не будет влиять на действительность сделки а в случае, если такие пункты не относятся к основным условиям договора. Примерами консенсуальных договоров являются договор поставка, купля-продажа. Самими условиями сделки может быть предусмотрен момент передачи имущества. Однако в этот момент договор уже действителен.

Читать еще:  Договор о гарантии реставрации ванны с физического лица

Реальность договора аренды

Общая теория права определяет договор аренды как консенсуальный. Однако вполне ли применима такая характеристика к сделкам, например, проката или найма жилого помещения как разновидностям договора найма?

Момент передачи имущества арендатору регулируется положениями ст. 611 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с положениями этой статьи арендодатель обязан передать арендатору имущество в соответствии со сроками, установленными договором найма. Если арендодатель не передаст такое имущество в установленный срок, арендатор имеет право требовать передачи имущества, являющегося объектом аренды и возмещения ущерба. Если срок передачи имущества условиями сделки не установлен – применяется разумный срок.

Положения указанной статьи резюмируют, что договор аренды является действительным на момент передачи имущества и делает отсылку к его положениям. Таким образом, статья 611 ГК РФ устанавливает консенсуальность договора найма.

Консенсуальный характер найма также исходит из самого определения договора аренды. Договор найма можно определить как сделку, согласно положениям которой, наймодатель обязуется передать, а наниматель – принять установленное имущество, и внести денежные средства в качестве арендной платы. Таким образом, законодателем установлена конструкция «заключение договора – передача имущества». Эти два действия являются последовательными, а не одновременными.

Нормами ГК не установлен прямо консенсуальный характер договора аренды. В связи с этим у практикующих юристов и просто сторон правоотношений по сделке может возникать вопрос о возможности установления реального характера договора путём установления его соответствующих положений. Сторонники такой позиции ссылаются на принцип свободы, а и воли сторон, как один из основоположных принципов гражданского права.

Однако в таком случае следует обратиться к положениям той же ст.433 ГК РФ. Она устанавливает, как раз принцип свободы воли сторон, однако делает отсылку к тому, что такая сделка не должна противоречить закону. Предусмотрение иного, чем установлено законом, порядка заключении и исполнения договора неправомерно.

Возможность изменения характера договора сторонами

Стороны не могут определить момент действительности сделки самостоятельно, сделав его реальным. Однако отсутствие такой возможности никаким образом не уменьшает права контрагентов. В случае когда арендатор хочет застраховать себя от оплаты за не переданное имущество арендной платы, закон предоставляет ему определённую страховку. Так, арендатор освобождается от обязанности внесения арендной платы за пользование имуществом за период, в который последнее не было ему передано.

Условно говоря, если арендатору имущество было передано с опозданием в месяц, а срок аренды составляет 11 месяцев, он должен будет внести арендную плату только за 10 месяцев реального пользования имуществом. Для арендодателя же установление реального характера договора не несёт никакой практической ценности.

Характер договора, безусловно, имеет значение для практической деятельности, особенно в случае возникновения конфликтов между сторонами. Однако если такие конфликты касаются неисполнения обязанности наймодателя по своевременному трансферу имущества нанимателю, законом предусмотрены санкции за нарушения договора. Фактически смысла в изменении характера договора по воле сторон нет. Такое минимальное нарушение закона может повлечь за собой негативные последствия в виде признания договора недействительным.

Договор купли продажи недвижимого имущества реальный или консенсуальный

Договор продажи недвижимости


Поскольку в качестве предмета договора может выступать не только индивидуально-определенная вещь, но и родовая, то в этом случае степень индивидуализации предмета должна позволять отграничить его от вещей другой родовой принадлежности. Согласно п. 1 ГК предметом договора купли-продажи недвижимости может быть любое недвижимое иму­щество, обладающее признаками оборотоспособности (ст. 129 ГК), указанное в п. 1 ст.

  1. земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства; а также
  2. подлежащие государственной регистрации и , , .
    • земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства; а также
    • подлежащие государственной регистрации и , , .

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Договор купли-продажи недвижимости

В качестве продавца недвижимости могут выступать управляющий по договору доверитель­ного управления, один из супругов при наличии у него нотариально удостоверенного согласия другого супруга на продажу кон­кретной недвижимости. Полномочия собственника (иного продавца) на продажу недвижи­мости должны быть подтверждены свидетельством.

Форма: в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение данного требования влечет недействительность договора в виде его ничтожности.

Вопросы по теме: По характеристике договор продажи недвижимости- консенсуальный или реальный?

Получил свидетельство гос.

регистрации на гараж. 12 лет плачу налог. Но в этом году возник вопрос.

Это налог на недвижимость или на землю?

юрист: Козлов В.А.статус: в ожиданиивопрос: Один из наследников не вступил в наследство по истечении полтара года, недвижимость продана, могут ли признать договор купли-продажи недействительным или может произойти расторжение его?юрист: Иванов С.П.статус: вопрос решёнвопрос: Что лучше сделать при передаче недвижимости?

Договор дарения или договор купли-продажи между матерью и дочерью.

И что дешевле? Какие для этого необходимы документы?

юрист: Пулков Л.А.статус: в ожиданиивопрос: ПОдскажите, пожалуйста, как лучше оформить на детей недвижимость — две доли в квартире- через

Реальный и консенсуальный договор — основные отличия

Примером реального договора служит заём. Разделение реальных и консенсуальных договоров закреплено в ст. 433 ГК. Реальность договора прямо определяется в ГК, по остаточному принципу консенсуальный договор — договор, о реальности которого не сказано в законе.

С 01.06.2020 договор займа, за исключением договора, оформленного между гражданами является как консенсуальным, так и реальным.

Договор займа между гражданами по-прежнему признается исключительном реальным (п. 1 ст. 807 ГК РФ)

Читать еще:  Договор аренды рекламных конструкций образец

Консенсуальный и реальный договор

Он считается действительным по факту получения одной стороной вещи. У реального договора и консенсуального отличия существенные:

  1. участники должны прийти к консенсусу по условиям;
  2. одна сторона должна получить вещь, объект или имущество.

Хронология – главный показатель реальности контракта.

Ее примером может послужить оформление банковского кредита или займа.

Соглашение относится к гражданско-правовому, отличается универсальностью, гибкостью и простотой. К признакам консенсуального договора относятся:

  1. вариативная форма заключения – устная, письменная, через контрагента или посредством переписки;

advocatus54.ru

Таким образом, статья 611 ГК РФ устанавливает консенсуальность договора найма.

Важно Консенсуальный характер найма также исходит из самого определения договора аренды.

Договор найма можно определить как сделку, согласно положениям которой, наймодатель обязуется передать, а наниматель – принять установленное имущество, и внести денежные средства в качестве арендной платы. Таким образом, законодателем установлена конструкция «заключение договора – передача имущества». Эти два действия являются последовательными, а не одновременными.

Под ним понимался договор, посредством которого одна сторона — продавец venditor обязуется предоставить другой стороне — покупателю emptor

Договор купли-продажи будущей недвижимости

В силу к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные , если иное не установлено правилами об этих видах договоров.

Купля продажа квартир

В этом случае при худшем раскладе обманные действия продавца могут привести к тому, что покупатель останется без жилья и без денег.

В связи с этим обозначим некоторые рекомендуемые действия, которые следует совершить покупателю перед заключением договора купли-продажи жилья. 1. Право собственности продавца на продаваемое жилье должно подтверждаться свидетельством о государственной регистрации права по установленной форме, выданным соответствующим территориальным подразделением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) (ранее — Управление Федеральной регистрационной службы).

Первое, что следует сделать покупателю до начала переговоров с продавцом по вопросу продажи жилья, — запросить данное свидетельство.

Естественно, необходимо также сверить паспортные данные продавца с данными, указанными в свидетельстве. При этом покупателю следует учитывать следующее:

Исключаем риски перед продажей и покупкой недвижимого имущества

Для договора купли-продажи недвижимого имущества предусмотрена обязательная письменная форма.

Существуют различные способы заключения договора в письменной форме: помимо составления одного документа, подписанного сторонами, также допускается обмен письмами, телеграммами, телексами, телефаксами, электронными документами и т.

д. (). Однако применительно к договору купли-продажи недвижимости законодатель не просто установил обязательную письменную форму, но и императивно указал на способ ее совершения: составление одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение сторонами других формальностей (например, если листы договора не прошиты и не пронумерованы, на прошивке отсутствуют подписи или печати сторон) не свидетельствует о дефекте формы заключенного договора.

Реальный и консенсуальный типы договоров

Все контракты имеют свой срок вступления в действие. Именно в этом сроке и состоит отличие реального и консенсуального типов договоров. Для реального статус законности приобретается в момент, когда начались оговоренные контрактом действия или был передан объект договоренности. Консенсуальный договор считается реализованным с момента согласования сторонами полного перечня пунктов соглашения.

Сам момент передачи имущественных ценностей или услуг прописан в тексте контракта. То есть, основным отличием этих категорий договоров является время вступления их в силу, будь-то реальное выполнение условий или юридическое согласование.

Согласно экспертной статистике, реальный договор — более редкое явление, нежели консенсуальный.

Основные отличия реального и консенсуального договоров

В юридической практике отмечены следующие типы договоров:

Из всех 4 категорий наиболее распространены именно последние.

Законный статус консенсуального договора наступает по достижении участниками договоренностей и согласования условий, а также их юридического оформления.

Реальный договор не приобретает законной силы в момент согласования. Для его полного вступления в действие необходимы передача или получение одной из сторон предмета контракта — предмета, имущественной ценности или услуги.

Основные отличительные характеристики реального и консенсуального договоров:

  • в первом случае одна из сторон соглашения должна передать предмет договора второй;
  • во втором варианте стороны должны прийти к согласию относительно условий контракта.

То есть, хронологическая последовательность — основной критерий отличий между двумя категориями соглашений. Типичный пример таких контрактов — заключение кредитного договора с банком. Разделение сделок на категории реальных и консенсуальных регламентированы в статье 433 ГК РФ. Реальность договора подтверждается законодательным путем, трактовать консенсуальные соглашения следует по остаточному принципу.

Значение и понятие консенсуального договора

Консенсуальным принято называть такой договор, в котором стороны изъявляют согласие в добровольной форме, не принимая условия документального оформления сделки. Данный договор относят к гражданско-правовым, а его реализация достаточно универсальна и проста.

Определяющими признаками консенсуального соглашения считают:

  • различные варианты заключения сделки — в устном, письменном виде, при помощи посредника или в переписке;
  • возможность корректировать, дополнять, менять пункты соглашения в интересах как ее непосредственных участников, так и третьих лиц;
  • несложное подписание, не предусматривающее гарантии для условий исполнения;
  • установление прав и обязательств участников сделки, а также способов их выполнения еще до подписания контракта.

К консенсуальным договорам относят сделки, направленные на покупку, продажу, прием на работу, осуществление поставок товара, а также договоренности о подрядных работах.

Применение консенсуального договора в гражданском праве

Консенсуальные договорные отношения — очень специфический тип сотрудничества. Его реализация подразумевает приход к согласию относительно пунктов контракта еще до момента подписания. Структурный механизм таких соглашений в правовом поле ориентирован на систематичность заключения данных договоров относительно реальных. Этому способствуют:

  • равенство обязательств сторон;
  • двухсторонний вид соглашения;
  • верное юридическое оформление договорных отношений, включая куплю-продажу, товарные поставки и прочие.

Тип сделки устанавливается согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса. Закон предусматривает обязательства продающей стороны — передачу предмета сделки и получение за него финансового возмещения стоимости. Так же точно рассматривают консенсуальный договор о займе, что подробно указано в статье 807 Гражданского кодекса.

Читать еще:  Признание договора купли продажи недействительным наследниками умершего собственника

Дифференцирование договоров на реальные и консенсуальные позволяет усовершенствовать их реализацию, отрегулировать отношения участников сделок, отладить их механизм, а также создать теоретическую основу для узаконивания таких договорных отношений.

Договор купли продажи недвижимого имущества реальный или консенсуальный

Договор продажи недвижимости


Поскольку в качестве предмета договора может выступать не только индивидуально-определенная вещь, но и родовая, то в этом случае степень индивидуализации предмета должна позволять отграничить его от вещей другой родовой принадлежности. Согласно п. 1 ГК предметом договора купли-продажи недвижимости может быть любое недвижимое иму­щество, обладающее признаками оборотоспособности (ст. 129 ГК), указанное в п. 1 ст.

  1. земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства; а также
  2. подлежащие государственной регистрации и , , .
    • земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства; а также
    • подлежащие государственной регистрации и , , .

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Договор купли-продажи недвижимости

В качестве продавца недвижимости могут выступать управляющий по договору доверитель­ного управления, один из супругов при наличии у него нотариально удостоверенного согласия другого супруга на продажу кон­кретной недвижимости. Полномочия собственника (иного продавца) на продажу недвижи­мости должны быть подтверждены свидетельством.

Форма: в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение данного требования влечет недействительность договора в виде его ничтожности.

Вопросы по теме: По характеристике договор продажи недвижимости- консенсуальный или реальный?

Получил свидетельство гос.

регистрации на гараж. 12 лет плачу налог. Но в этом году возник вопрос.

Это налог на недвижимость или на землю?

юрист: Козлов В.А.статус: в ожиданиивопрос: Один из наследников не вступил в наследство по истечении полтара года, недвижимость продана, могут ли признать договор купли-продажи недействительным или может произойти расторжение его?юрист: Иванов С.П.статус: вопрос решёнвопрос: Что лучше сделать при передаче недвижимости?

Договор дарения или договор купли-продажи между матерью и дочерью.

И что дешевле? Какие для этого необходимы документы?

юрист: Пулков Л.А.статус: в ожиданиивопрос: ПОдскажите, пожалуйста, как лучше оформить на детей недвижимость — две доли в квартире- через

Реальный и консенсуальный договор — основные отличия

Примером реального договора служит заём. Разделение реальных и консенсуальных договоров закреплено в ст. 433 ГК. Реальность договора прямо определяется в ГК, по остаточному принципу консенсуальный договор — договор, о реальности которого не сказано в законе.

С 01.06.2020 договор займа, за исключением договора, оформленного между гражданами является как консенсуальным, так и реальным.

Договор займа между гражданами по-прежнему признается исключительном реальным (п. 1 ст. 807 ГК РФ)

Консенсуальный и реальный договор

Он считается действительным по факту получения одной стороной вещи. У реального договора и консенсуального отличия существенные:

  1. участники должны прийти к консенсусу по условиям;
  2. одна сторона должна получить вещь, объект или имущество.

Хронология – главный показатель реальности контракта.

Ее примером может послужить оформление банковского кредита или займа.

Соглашение относится к гражданско-правовому, отличается универсальностью, гибкостью и простотой. К признакам консенсуального договора относятся:

  1. вариативная форма заключения – устная, письменная, через контрагента или посредством переписки;

advocatus54.ru

Таким образом, статья 611 ГК РФ устанавливает консенсуальность договора найма.

Важно Консенсуальный характер найма также исходит из самого определения договора аренды.

Договор найма можно определить как сделку, согласно положениям которой, наймодатель обязуется передать, а наниматель – принять установленное имущество, и внести денежные средства в качестве арендной платы. Таким образом, законодателем установлена конструкция «заключение договора – передача имущества». Эти два действия являются последовательными, а не одновременными.

Под ним понимался договор, посредством которого одна сторона — продавец venditor обязуется предоставить другой стороне — покупателю emptor

Договор купли-продажи будущей недвижимости

В силу к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные , если иное не установлено правилами об этих видах договоров.

Купля продажа квартир

В этом случае при худшем раскладе обманные действия продавца могут привести к тому, что покупатель останется без жилья и без денег.

В связи с этим обозначим некоторые рекомендуемые действия, которые следует совершить покупателю перед заключением договора купли-продажи жилья. 1. Право собственности продавца на продаваемое жилье должно подтверждаться свидетельством о государственной регистрации права по установленной форме, выданным соответствующим территориальным подразделением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) (ранее — Управление Федеральной регистрационной службы).

Первое, что следует сделать покупателю до начала переговоров с продавцом по вопросу продажи жилья, — запросить данное свидетельство.

Естественно, необходимо также сверить паспортные данные продавца с данными, указанными в свидетельстве. При этом покупателю следует учитывать следующее:

Исключаем риски перед продажей и покупкой недвижимого имущества

Для договора купли-продажи недвижимого имущества предусмотрена обязательная письменная форма.

Существуют различные способы заключения договора в письменной форме: помимо составления одного документа, подписанного сторонами, также допускается обмен письмами, телеграммами, телексами, телефаксами, электронными документами и т.

д. (). Однако применительно к договору купли-продажи недвижимости законодатель не просто установил обязательную письменную форму, но и императивно указал на способ ее совершения: составление одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение сторонами других формальностей (например, если листы договора не прошиты и не пронумерованы, на прошивке отсутствуют подписи или печати сторон) не свидетельствует о дефекте формы заключенного договора.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector